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시세대비 1억 싸게 낙찰 빈번서울 숲 자이·아크로리버하임 등 입주단지 줄줄이 실시 예정

양호한 동·호수, 즉시 입주 등 장점 불구 현금동원 능력 필요낙찰포기시 보증금 떼일수도

 

 

  재건축에 대한 강도 높은 규제와 너무 올라버린 집값에 새 아파트를 분양받을 수 있는 가장 보편적인 방법인 `청약`이 인기다. 그러나 열기가 지나치게 뜨거워지면서 청약시장에서도 서울 등 소위 `핫플레이스`는 무주택 기간이 십수 년에 달하는 초고가점자여야 당첨이 되는 상황이다. 이 때문에 `숨은 로또`로 불리는 재건축·재개발 지역 조합원 예비물량인 `보류지 매각`이 발 빠른 투자자들 사이에 뜨고 있다. `보류지`란 재개발이나 재건축과 같은 정비사업에서 혹시나 착오로 조합원 물량이 누락되는 경우를 대비해 전체 가구 수의 일부를 팔지 않고 남겨놓는 물량을 뜻한다. 서울시 조례에 따라 조합은 전체 가구 수의 최대 1%까지 보류지로 남겨놓을 수 있다. 통상적으로 웬만한 규모의 사업장이라면 10가구 정도가 보류지 물량으로 배정돼 남겨지는데, 입주 시까지 판매되지 않고 남는다면 경매 입찰 방식을 통해 일반에 매각된다. 입주 2~6개월 전 보통 신문에 매각공고를 내고 진행하는데, 조합이 굳이 이를 대외적으로 홍보하거나 알리지 않아 스스로 잘 체크할 수밖에 없다. 21일 정비업계에 따르면 서울시 성동구 행당동에 위치한 `서울숲 리버뷰 자이` 보류지에 대한 매각이 24일 진행될 예정이다. 아파트는 전용 59·84·108가 각각 1개씩 입찰을 통해 매각될 예정이고, 2층 상가 6, 연도형 1층 상가 1도 나온다. 전용 598층의 입찰 최저가는 9억원, 8418층은 11억원, 10820층은 14억원이다. 공개입찰 방식이라 얼마나 많은 사람이 입찰에 참여하느냐에 따라 낙찰가가 달라지겠지만, 현재 이 아파트 분양권 시세보다 시작 가격은 확연히 낮다.

 

 

  전용 59의 현재 분양권 가격은 10~11억원 선이고, 보류지 매각분으로 나올 84같은 동 비슷한 층 호가는 13~14억원에 달한다. 보류지 매각 예정인 108물건이 있는 동은 한강 조망이 가능해 17~18억원 선에서 시세가 형성되고 있다. 동작구 집값 상승의 기폭제가 된 흑석동 `아크로리버하임` 역시 이달 31일 보류지 매각을 진행한다. 연말 입주를 앞둔 이 단지는 전용 59~1139가구 정도를 보류지 매각으로 내놓는다. 현재 이 아파트 전용 59분양권은 11억원에 거래된 후 아예 물건이 없는 상태이고, 전용 8414억원 선, 전용 11320억원까지 가격이 올랐다. 입찰 시작 가격이 전용 5911억원, 84133000~135000만원, 113189000만원씩이지만 경우에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 실제로 최근 보류지 매각을 진행한 흑석동 `롯데캐슬에듀포레`는 전용 59가 시세보다 2000~5000만원 정도 저렴한 9억원대 중반에 주인을 찾았고, 전용 84역시 5000~7000만원 정도 시세 대비 낮은 가격에 낙찰됐다. 지난해 강북의 `경희궁자이`도 보류지 매각을 진행했는데, 당시 전용 598억원대 후반~9억원대 초반에 낙찰됐고, 전용 84118000만원대, 전용 13416억원대 초반에 주인을 찾았다. 현재 시세를 보면 이 낙찰가보다 최소 2억원, 최고 6억원 가까이 값이 올라갔다.

 

  결국 보류지 매각 가격이 분양가보다는 높지만, 시세보다는 싼 수준에 형성되고 있는 셈이다. 또 조합원을 위해 예비로 빼놓았던 물량을 매각하는 것이다 보니 일반분양분에 비해 층이나 향, 동 위치가 좋고, 발코니 확장이나 시스템에어컨 등과 같은 각종 옵션이 풀로 장착돼 있는 상태에서 판매하는 경우가 대다수인 점도 장점으로 부각된다. 다만 보류지 매각은 조합이 신문에 공고를 낸 후 조용히 입찰을 진행하는 경우가 많아 대중에게 잘 알려지지 않는다는 한계가 있다. 입찰보증금 명목으로 현금 5000만원가량이 필요하고, 낙찰받으면 낙찰가액의 10%를 한 달 내에 납부해야 하며, 계약 후 두 달 내에 전체 금액의 30%를 추가로 내야 한다. 현금 동원 능력이 없다면 도전하기 어려운 약점이 있다. 청약은 건설사 보증으로 집단대출을 받을 수 있지만 보류지는 조합원 물량을 사는 것이라 대출 등도 알아서 해야 한다. 통상 입주 2~3개월 전, 길게 잡아도 5~6개월 전에 결정이 나기 때문에 짧은 기간 내 입주가 가능하다는 장점도 있다. 또 막상 낙찰을 받았는데 금액이 너무 높다고 생각해 포기하면 보증금 명목으로 입금한 5000만원가량을 돌려받을 수 없으니 주의해야 한다.(2018522일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

17일 관리처분 인가 받아재초환 위헌소송은 각하, 부담금 확정후 재시도해야

 

 

  신반포13차가 관리처분 인가를 받으면서 재건축 초과이익환수제 회피에 성공했다. 17일 부동산 업계에 따르면 서울 서초구 잠원로1442에 위치한 신반포13차가 이날 오후 6시께 관리처분 인가를 받았다. 지난주에는 서초구에서 신반포14(178가구)와 신반포22(132가구)가 관리처분 인가를 받은 바 있다. 신반포13차는 3개동, 180가구로 구성된 미니 단지다. 1982년 입주가 이뤄져 준공한 지 36 됐다. 정부는 재건축 초과이익환수제 시행을 앞두고 연초에 서초구·강남구·송파구를 상대로 관리처분계획 서류가 적법한지 철저히 확인하라고 당부했다. 이에 따라 신반포13차를 비롯한 이 지역 재건축단지 주민들은 최근까지도 관리처분 인가 결과를 기다리며 노심초사하고 있었다. 관리처분 절차에 문제가 있다는 판단이 내려질 경우 관리처분 신청이 무효가 되고 재건축 초과이익환수제 적용을 받기 때문이다.

 

 

  한편 서울 강남구 대치동 대치쌍용2, 송파구 잠실주공5단지 등 11개 재건축조합이 제기한 `재건축 초과이익환수에 관한 법률 위헌 확인` 소송은 각하된 것으로 확인됐다. 17일 법무법인 인본에 따르면 지난 12일 헌법재판소는 "재건축 부담금은 재건축사업의 준공 인가가 이뤄진 다음 결정되므로 아직 관리처분계획 인가도 신청하지 않은 단지는 기본권을 침해받고 있다고 볼 수 없다"며 각하 결정을 내렸다. 이번 결정에 따라 이들 재건축조합은 일단 준공 시점에서 재건축 부담금이 확정된 뒤에 소송 여부를 다시 검토할 수밖에 없게 됐다. 인본 관계자는 "`재심청구`를 통해 이번 결정의 잘못을 다툴 것"이라며 "이뿐만 아니라 향후 예정금액을 고지받는 조합 등과 함께 재건축 초과이익환수법의 위헌성을 계속 다투는 위헌소송을 청구하도록 할 계획"이라고 밝혔다.(2018418일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

중앙회, 대출중단 공문 발송금융당국 압박에 백기투항

정부, 5월 대선 앞두고 밀어내기 대출 적극 차단

 

  10일부터 새마을금고를 통한 신규 집단대출이 전면 중단된다. 금융당국의 은행 대출 옥죄기로 2금융권인 새마을금고 대출 수요가 폭증하는 풍선효과가 뚜렷해지면서 대출잔액이 급증하자 내린 긴급조치다. 9새마을금고중앙회는 행정자치부와 협의 후 "각 단위금고에 10일부로 공문을 보내 신규 집단대출을 중지하도록 하기로 했다"고 밝혔다. 이에 따라 별도 조치가 있기 전까지 당분간 아파트를 분양받거나 재건축·재개발 사업을 진행할 때 새마을금고를 통해 중도금을 빌리는 집단대출 취급이 막힐 것으로 보인다. 새마을금고중앙회 관계자는 "이미 지난달부터 신규 집단대출을 거의 취급하지 않았다""이미 계약된 집단대출은 어쩔 수 없지만 10일부터는 신규 집단대출에 당분간 나서지 않을 것"이라고 잘라 말했다. 다만 새마을금고중앙회 측은 이주비 대출까지는 막지 않을 방침이다. 이주비 대출이 되지 않을 경우 당장 재건축·재개발 등 사업 진행이 어려워지는 것은 물론 서민층이 전세자금 마련에 어려움을 겪을 수 있기 때문이다. 재건축조합에 제공되는 이주비는 이사비용과 전세자금으로 이뤄진다.

 

  금융권에 따르면 1분기 새마을금고 가계대출 증가액은 25000억원으로 지난해 같은 기간 13000억원에 비해 2배 가까이 급증했다. 반면 같은 기간 은행권 대출 증가액은 지난해 1분기 99000억원에서 올 들어 6조원으로 큰 폭 줄어들었다. 정부가 1금융권을 타깃으로 대출규제를 강화했기 때문이다. 또 금융감독원은 다음달 9일 대선을 앞두고 2금융권 대출을 더 바짝 조일 예정이다. 유력 대선 후보들이 이구동성으로 가계부채를 잡겠다는 공약을 내걸고 있는 가운데 대출채널이 막히기 전에 2금융권이 막판 밀어내기 대출에 돌입할 수 있다고 보고 있기 때문이다. 정부는 새마을금고 대손충당금 적립 기준을 강화해 20%인 추가 충당금 적립비율을 5월부터 30%로 상향 조정한다. 자영업자 대출 리스크 관리방안도 올 하반기에 내놓는다. 새마을금고는 지역사회에서 소상공인들에게 소액의 긴급 자금을 대출해주는 경우가 많은데 앞으로 과밀업종의 경우 대출금리를 상향 조정하고 부동산 임대업종 대출은 분할상환을 의무화할 것으로 보인다.

 

  오는 6월까지 신용등급 BB+ 이하 사업장 32개에 대해서는 현장조사 등을 거쳐 추가담보를 요구하고 상환을 독촉하는 등 채권보전조치에 들어갈 예정이다. 당초 자산 1000억원 이상의 단위 금고에 시행되던 여신심사가이드라인도 이달 중 전 금고에 도입된다. 앞서 금감원은 상호금융 82곳과 저축은행 5, 카드사 등 여신전문금융회사 7곳 등 2금융권 105곳에 대한 현장점검 계획을 밝힌 바 있다. 오는 12일에는 황교안 대통령 권한대행 국무총리가 주재하는 가계부채 현황 점검회의가 열린다.(2017410일 매일경제 기사 참조)