Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

4월 이후 서울집값 `北高南低`신규분양도 강북에 대어급

신촌·청량리·장위동 잇따라상계도 재건축단지 분양예정

가격 낮아 중도금대출 쉽고 규제 적은 재개발단지 많아

서초우성 등 강남권 분양은 분양가 규제로 일정 못 잡아`로또` 찾는 청약밀물 부담도

 

 

  29일 오전 서울 서대문구 북아현동 아현역 인근 뜨거운 햇볕에도 불구하고 한 견본주택 앞에는 수백 명의 사람들이 길게 줄을 섰다. 이날 문을 연 `힐스테이트 신촌` 견본주택을 보려는 사람들이었다. 오전 10시 오픈이지만 이미 1시간 전부터 줄을 섰다. 현대건설이 서대문구 북아현 뉴타운 1-1구역을 재개발해 조성하는 힐스테이트 신촌2016년 평균 청약경쟁률 74.81을 기록한 `신촌숲 아이파크`와 경쟁률 321을 기록한 `신촌그랑자이`에 이어 간만에 나오는 `신촌`의 새 아파트다. 이날 견본주택을 찾은 30A씨는 "강남이 좋다고 하지만 분양 자체가 별로 없어서 강북 쪽을 많이 보고 있다"면서 "중도금 대출이 가능하고 실거주나 투자 면에서도 오히려 강북 쪽 입지 좋은 곳이 낫다는 생각"이라고 말했다. 가격 하락과 분양 연기로 이중고를 겪고 있는 강남 대신 강북권 아파트가 훨훨 날고 있다. 이날 힐스테이트 신촌을 시작으로 7~8월에도 강북 분양 랠리는 계속 이어질 예정이다. 성북구 장위7구역 재개발인 `꿈의숲 아이파크`가 총 1711가구 중 844가구를 일반에 내놓을 채비를 하고 있고, 현대건설이 응암1구역을 재개발하는 `응암 힐스테이트`(가칭)도 곧 분양에 들어간다.

 

 

  청량리4구역을 재개발하는 `청량리 롯데캐슬 SKY-L65`8월로 일단 일정을 잡고 있다. 노원구 상계동 주공아파트 중 유일하게 `조기 재건축`에 성공한 상계주공8단지 `상계 꿈에그린`7월 중 분양을 시작하는 것을 목표로 한다. 이들 단지는 인근 시세보다 낮은 분양가와 가장 인기가 좋은 전용 849억원을 넘지 않도록 책정돼 중도금 대출이 어느 정도 가능하다는 점, 대부분 강남 신규 분양이 재건축인 것과 달리 재개발 사업용지여서 각종 규제 등에서 비교적 자유롭다는 점 등을 장점으로 내세우고 있다. 최근 집값을 봐도 이들 지역의 상승은 두드러진다. 8·2 부동산 대책 발표 직후 폭등한 강남에 비해 서대문, 성북, 노원, 동대문 등은 상대적으로 상승폭이 그렇게 크지 않았다. 그러나 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행된 4월 이후 상황은 달라졌다. 마이너스를 면치 못하고 있는 강남 3구와 달리 상대적으로 소외됐던 강북 지역은 쭉쭉 뻗어나가고 있다. 서대문구와 성북구는 올해 누적 아파트값이 각각 4.48%, 4.54% 올라 서초구(3.92%)를 앞질렀고 강남구(4.67%)를 바짝 추격하고 있다. 동대문구도 3.82% 상승했다. 작년에 힘을 못 쓰던 강북 지역 집값 상승이 돋보이는 대목이다.

 

 

  강남권은 분양가 규제를 놓고 조합과 건설사, 주택도시보증공사(HUG)와의 갈등이 심각해 분양이 무한정 연기되는 상황이 자주 연출되고 있어 분양 자체가 쉽지 않다. 4월 분양 예정이었던 서초구 우성1차 재건축인 `서초우성1차 래미안`(가칭)은 분양이 무기한 연기됐다. 분양가를 놓고 이견이 커 후분양제까지 검토할 수 있다는 얘기도 나온다. 강남구 삼성동 상아아파트 재건축도 당초 계획은 5월 분양이었지만, 몇 달째 견본주택 오픈 소식이 들리지 않고 있다. 7월 오픈 예정이지만 장담하기 어렵다. 그나마 강남권에서는 상대적으로 가격이 낮은 강동구 쪽에서만 분양을 했다. 지난 3`디에이치자이 개포`가 한바탕 `강남 로또` 홍역을 치르며 특별공급과 청약자에 대한 자금조달계획서 제출과 국토교통부 조사 등이 시작되면서 몸을 낮추고 있는 상황이다. 당분간 부동산 시장 분위기는 강북권으로 넘어갈 것이라는 관측이 우세하다. 최근 분양한 단지 중 청약경쟁률이 좋았던 곳은 오히려 비강남권이었다. 그중에서도 `마포프레스티지 자이(49.981)``용마산역 쌍용예가더클라우드(22.481)` 등 강북 단지에 구름 인파가 몰렸다. 강남권에 비해 초기 투자 금액이 적고 중도금 대출이 가능한 `로또 아파트`라는 점에서 실수요자들의 관심은 오히려 더 크다는 평가다.(2018630일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

강남3구 재건축 3.34천만원 첫 돌파

고덕그라시움 올 서울최대 36천명 청약

고가 분양 잇단 성공에 시중 유동자금 밀물

 

  "대출을 조여도 막기 어렵다." 정부가 중도금 집단대출 규제를 강화하고 전국에 걸쳐 주택담보대출 분할상환을 의무화했지만 서울 강남과 세종시 등 일부지역 부동산 시장은 대출규제를 비웃듯이 뜨겁게 달아오르고 있다. 정부가 발표한 8·25 가계부채 대책이 기름을 부었다는 지적이 나오지만 보다 근본적으로는 장기 저금리 여파라는 분석이 지배적이다. 대출을 조여도 시중 유동자금이 풍부해 이미 검증된 부동산 시장으로 돈이 몰릴 수밖에 없다는 지적이다. 9일 부동산114에 따르면 지난 7일 기준 강남3(강남·서초·송파) 재건축단지 아파트값은 3.34012만원으로 사상 처음 4000만원대에 들어섰다. 강남3구 재건축 아파트값은 20063635만원까지 올랐지만 금융위기 여파로 20122967만원까지 떨어졌다가 2013년부터 회복되기 시작해 최근 사상 최고가를 기록했다.

 

  강남3구 중에서는 강남구 재건축 아파트값이 3.34351만원으로 가장 높았다. 지난달 처음 4000만원대에 진입한 서초구는 최근 4109만원까지 올랐다. 송파구는 3106만원을 기록 중이다. 실제 재건축이 예정된 강남구 개포주공 1단지 전용면적 58의 현재 시세는 13억원대로 3.3당 가격은 7000만원이 넘는다. 강남구 압구정현대 5차 전용 82의 현재 시세는 18억원대 중반으로 3.3당 가격은 7500만원에 근접했다. 압구정현대는 재건축단지지구단위계획구역으로 묶이고 35층 층수제한을 받게 됐지만 상징성과 희소성이 부각되며 연초 대비 3~4억원 가격올랐다. 강남 재건축 가격이 천장을 뚫고 치솟고 있는 직접적인 이유는 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지), 아크로리버뷰(신반포 5) 등 최근 3.3당 평균 4000만원 이상으로 분양한 단지들이 모두 큰 성공을 거뒀기 때문이다. 디에이치 아너힐즈는 평균 4194만원, 아크로리버뷰는 평균 4137만원에 각각 분양됐다. 새 아파트 분양가가 인근 재건축 단지 가격까지 끌어올리고 있다는 분석이다.

 

  전고점 회복세를 지켜본 시중 유동자금이 강남 재건축 시장으로 집중 유입되고 있는 것도 직접적인 요인으로 꼽힌다. KB국민은행 박 모 부동산수석전문위원은 "지금은 전형적인 유동성 장세이면서 동시에 강남 재건축 테마 장세로 봐야 한다""테마를 떠받치는 것은 고분양가에 대한 기대감"이라고 말했다. 그는 "테마장세는 2006~2007년에 봤듯이 한꺼번에 식을 수 있기 때문에 지금 강남재건축 아파트 투자는 신중해야 할 때"라고 조언했다. 신기록 행진은 세종시와 강동구 재건축 단지에서도 이어지고 있다. 계룡건설과 한영이 지난 6일 청약접수를 한 세종시 4-1생활권 '리슈빌수자인'212가구 모집에 68622명이 몰려 평균 323.61의 경쟁률을 기록하며 1순위에 모두 마감됐다. 이 경쟁률은 역대 세종시 아파트 경쟁률 중 최고 기록이다. 특히 리슈빌수자인 전용 981순위 기타지역은 무려 20051의 최고경쟁률을 올렸다. 같은 날 진행된 고덕그라시움 1순위 청약에는 36017개의 청약통장이 쏟아져 들어왔다. 올해 서울에서 분양한 단지 중 최대 청약인파다. 일반분양 물량이 1621가구로 많은 탓도 있지만 분양권 전매차익을 노린 투자 수요가 집중됐다는 분석이다.

 

  강남 재건축 가격 급등과 일부 지역에 불고 있는 청약 열풍을 진정시키는 부동산대책 마련을 요구하는 목소리가 높지만 국토교통부는 회의적이다. 강남 재건축가격 상승세가 서울을 넘어 전국으로 확산되는 모습은 아니기 때문이다. 실제로 최근 영종도와 김포, 용인 등에서 분양한 단지들은 대거 미달 사태를 빚기도 했다. 지방 시장은 부산, 세종, 제주를 제외하면 오히려 가격이 떨어지고 있는 상황이다. 강남을 겨냥한 대책이 오히려 역효과를 불어올 수 있다는 의견도 있다. 한 부동산 시장 전문가는 "예를 들어 강남 재건축 단지 일반분양가를 인위적으로 낮추면 당첨자는 로또를 맞는 것과 같아 오히려 투기를 더 부추길 수 있다"고 말했다.(20161010일 매일경제 기사 참조)