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정비사업장을 중심으로 초미의 관심을 받고 있는 분양가상한제 시행에 대한 윤곽이 드러나자 서울 분양시장은 더욱 뜨겁게 달아오르고 있다. 정부가 관리처분 인가를 받은 재건축·재개발 사업장에 대한 민간택지 분양가상한제 적용을 6개월간 유예하면서 내년 4월 전까지 대량의 신규물량이 쏟아질 것으로 예상되서다. 하지만 인근의 경기도 거주민들 입장에서 서울 청약시장은 그저 `그림의 떡`일 뿐이다. 서울로 출퇴근하고 동일 생활권에 위치한 경기도민이라도 `지역우선공급제`에 발목이 잡혀 서울시내 대어 분양단지 청약이 사실상 막혔기 때문이다. 주택공급 규칙에 따르면 서울에서 공급되는 아파트 전량은 서울시민(1년 거주)에게 우선 공급해야 한다.

 

서울은 나가기는 쉬워도 들어오기는 어려워

 

`천정부지` 서울 집값에 경기도로 이주한 사람이 몇 년 후 서울로 돌아오기란 쉽지 않다. 서울과 경기도간 아파트값과 상승률 차이를 극복하기 어려운 데다 기성 아파트 대신 분양 아파트로 고개를 돌려도 앞서 언급한 지역우선거주제 적용으로 당첨 가능성이 희박해서다. KB부동산 주택가격동향 시계열자료에 따르면 서울과 경기도 아파트 중간값인 중위매매가격이 최근 2~3년 사이 크게 오른 것으로 나타났다. 20151월 서울과 경기도의 중위값 차이는 약 2억원이었으나, 올해 9월 현재 5억원을 넘었다. 경기도민이 보다 쉽게 서울 아파트 청약에 성공하기 위해서는 1년 이상 서울에 거주해야 우선으로 당첨권 주어지므로 먼저 서울로 이사해야 한다. 다만, 분양가상한제 이후 공급감소가 변수로 작용할 전망이다.

 

 

차라리 도 내 `택지지구·신도시`를 노려라

 

경기도에는 서울 분양시장에 밀려 저평가 받는 `택지지구·신도시`가 있다. 신도시는 초기 단계부터 주택·기반시설 구획의 체계적인 도시계획과 분양가상한제 적용에 따른 저렴한 분양가 책정으로 주거만족도가 높다. 경기도내 대표 신도시로는 판교신도시나 광교신도시, 위례신도시가 있다. 대규모의 택지지구(면적 66이상)는 지역우선거주 기준이 다르게 적용돼 수도권 거주자라면 기회가 충분하다. 판교 같은 대규모 택지지구의 경우 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다. 또한 서울이나 인천에서 택지지구가 건설될 경우 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50%를 우선 공급한 후 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다. 최근 경기도에서 관심받고 있는 지역은 과천지식정보타운과 위례신도시가 있다. 북위례와 과천지식정보타운은 분양가 수준을 높고 민·관의 이견으로 분양일정이 계속 미뤄지고 있다. 특히 과천 내 일부 사업장의 경우 임대 후 분양과 일반 분양 방식을 놓고 고심 중인 것으로 알려졌다. 위례신도시에서 공급이 재개될 경우 `위례신도시 우미린 2`, `중흥S클래스`, `호반써밋송파 1·2`가 줄줄이 공급이 나설 예정이다. 과천에서는 `과천 제이드자이`(과천지식정보타운 S9블록), 푸르지오 벨라르테`(과천지식정보타운 S6블록)가 있다. 아울러 규모가 크지 않아 해당지역 거주자 100% 우선 공급하는 성남 고등지구와 고양 덕은지구와 광명뉴타운에서도 올해 안에 신규 공급이 계획돼 있다.(20191020일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부산 최고부촌 해운대서 수영구로

14개광역시·도 중 91위 바뀌고 개발사업 따라 인구유입 갈려

수영 1284만원 > 해운대 1268만원삼익비치 등 활발한 재건축 원인

전남에선 신도시 무안 약진인천, 송도품은 연수가 부평 압도

서울 강남·경기 과천은 그대로

 

 

  각 지역의 '강남'은 어딜까. 통상 부산 하면 해운대, 전남 하면 목포가 떠오른다. 그러나 2000년대 이후 개발이 진행된 속도나 방식에 따라 부촌은 바뀌었다. 매일경제가 부동산114 아파트 시세 자료를 토대로 세종과 제주를 제외한 전국 14개 시도별 3.3당 아파트 평균 매매가를 분석한 결과 이 중 9개 지역의 부촌이 2000년대 이후 구도심에서 신도심으로 바뀌었다. 서울에선 변하지 않는 집값 1위가 강남구였고 경기도에선 과천, 대구에선 수성구였지만 부산에서는 대표주자인 해운대가 아니라 광안리가 있는 수영구 일대가 최고 부촌으로 집계됐다. 전라남도는 상징과도 같은 목포 대신 무안이 집값이 비쌌다는 점도 주목된다. 이들 지역은 모두 개발 호재에 힘입어 새롭게 개발되면서 신부촌으로 떠오른 곳이다. 신부촌으로 꼽히는 지역은 대부분 재건축·재개발과 같은 주거환경 개선이 이뤄졌고 각종 개발사업을 통해 주거시설과 함께 교통, 교육, 상업, 문화 시설 등이 체계적으로 갖춰지면서 급부상했다는 공통점이 있다. 이에 자금력 있는 수요자들이 구도심의 낡은 아파트에서 벗어나 더 나은 생활을 위해 신도심으로 옮아가게 되고, 신도심은 수요가 풍부해지면서 아파트 시세까지 덩달아 상승해 새로운 부촌으로 자리하게 된다.

 

  특히 부산의 부촌이 해운대에서 수영구 쪽으로 이동하는 것이 가장 눈에 띈다. 수영구 아파트가격은 2015년을 기점으로 해운대 아파트값을 추월했다. 201711월 기준 3.3당 수영구 아파트 평균 매매가격은 1284만원을 기록해 해운대구(1268만원)를 눌렀다. 분양 당시 우수한 주거 여건으로 수요자들에게 큰 인기를 얻었던 광안동 '쌍용예가 디오션'201411월부터 입주를 시작했고, 남천동에 위치한 해변가 인근 노후 아파트도 재건축에 시동을 걸면서 시세가 계속 오른 것이 이유다. 특히 GS건설이 재건축 수주에 성공한 '삼익비치'의 경우 3000가구가 넘은 바다 전망 아파트 단지라 시세가 상당하다. 이 아파트의 주력을 이루고 있는 전용 131의 경우 시공사가 선정되기 전인 작년 973000만원 수준이던 시세가 현재는 85000만원에 형성돼 있다. 작년 금호건설이 분양한 삼익빌라 재건축 '남천 금호어울림 더 비치'는 당시 3.31629만원이라는 높은 분양가와 작년 11·3 부동산 대책 이후 분양이었다는 핸디캡에도 불구하고 평균 청약경쟁률 131.71을 기록하며 돌풍을 일으켰다. 해운대 아파트는 대부분 2000년대 초중반 조성돼 노후화의 길을 걷고 있는 데 반해 수영구 아파트는 이제 재건축에 시동을 걸고 있어 새 아파트에 대한 기대감이 시세로 반영된 것으로 풀이된다.

 

  전남에선 목포를 누른 무안의 약진이 돋보였다. 무안군의 2017113.3당 아파트값은 667만원이었는데, 이는 목포(463만원)를 한참 앞지른 것이다. 2005년 무안군 삼항읍으로 전남도청이 이전한 것이 시발점이 됐다. 도청 이동으로 남악신도시가 본격적으로 개발됐고 이후 '남악리젠시빌' 입주를 시작으로 새 아파트가 들어서며 수요가 몰리며 집값이 오른 것이다. 최근 청약을 받은 '남악오룡지구호반베르디움 1·2·3' 역시 1388가구 대규모 단지에 롯데백화점 등이 인접해 있고 오룡지구 내 중심상업지도 가까워 1순위 마감을 기록했다. 인천시에선 시를 대표했던 공단이 있는 부평 대신 송도가 자리 잡은 인천 연수구가 신흥 부촌으로 바뀐 지 오래다. 송도 조성 초기만 해도 부평 집값이 앞섰지만 고층 주상복합 등이 들어서면서 연수구의 3.3당 아파트값 1107만원을 부평구(942만원)가 따라잡지 못하고 있다. 송도에선 특히 최근 분양도 활발하게 이어지면서 지역 분위기가 상승세다. 서울에선 부동의 1위가 강남이라고 하지만 구별로는 온도 차가 꽤 있었다. 10년 전인 200825개 자치구 중 2위였던 용산구는 4로 밀렸고, 3위였던 서초구는 당시 3.32507만원에서 2017113657만원으로 45%나 오르면서 3위인 송파구(2908만원)와 차이가 많이 나는 2가 됐다. 반포 일대가 재건축을 통해 '부자 아파트촌'이 되면서 집값이 상승한 것. 결국 재건축을 통한 '새 집 효과'와 함께 공급을 늘려 인구 자체를 늘린 것이 부촌을 만들었단 얘기다. 용산은 10년 전 국제업무지구 추진 등 각종 호재가 2010년 이후 소강상태로 들어가면서 부촌 순위에서 서초와 송파에도 밀렸다. 가장 드라마틱한 상승을 이뤄낸 곳 중 하나는 성동구. 공장 용지로 여겨졌던 이곳은 서울숲을 중심으로 '갤러리아포레' '트리마제' 등 각종 고급 주상복합과 재개발 지구 아파트가 건설되며 200812위였던 순위가 5위로 급등했다.(20171211일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 청결원 2017.12.13 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    날씨가 많이 추워졌네요...
    따뜻한 하루 보내시고 잘 보고 갑니다~

  2. 핑구야 날자 2017.12.13 07:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 부러운 가격입니다 내 집이 저렇게 됐으면 얼마나 좋을까요

  3. 공수래공수거 2017.12.13 08:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지역별 부촌이 있군요^^

  4. 멜로요우 2017.12.13 08:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부산에는 이제는 광안 수영이 부촌이라니 ㅋ 요즘 뜨고있긴한거같아요~

  5. 에스델 ♥ 2017.12.13 11:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부산 최고 부촌이 수영구로 바뀌었군요. ^^
    전라남도는 무안이 집값이 비싸다는 사실에
    주목하게 됩니다. ㅎㅎ
    좋은 하루 보내세요!

  6. 휴식같은 친구 2017.12.13 12:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    무안, 예천이 의외네요.
    부산 수영구도 그렇구요.
    잘 보고 갑니다.
    즐거운 하루 보내세요.

  7. 영도나그네 2017.12.13 16:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    햐!
    정말 흥미로운 조사결과 군요..
    이렇게 시간의 흐름에따라 부촌의 지각변동이
    일어나는것 같구요..
    좋은 자료 잘보고 갑니다..

  8. 꿈의벨벳 2017.12.13 16:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어마어마하네요

  9. 마니7373 2017.12.13 17:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    회원권 분양을 위해 DM 보낼때 지역 선정에
    공을 들이는 편입니다~~
    좋은 정보 참고해서 이 지역으로 도전해 보겠습니다.
    다시 한번 감사 드립니다^^

  10. 작은흐름 2017.12.13 18:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오오 예전과 부촌지도가 달라지고 있군요! 신기하고 재밌네요! ㅎㅎ

  11. 초록배 2017.12.14 22:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부산의 부촌 하면 해운대를 먼저 생각하는데, 이제는 수영구로 바뀌는군요.~

 

 

  올해 서울 아파트 시장에는 장소와 주거가치 면에서 뛰어난 알짜 단지들이 줄줄이 분양에 시동을 건다. 특히 강남 3구를 중심으로 한 강남권역에는 그간 수요자들이 고대하던 브랜드 재건축 단지가 쏟아져 나온다. 주로 대형 건설사가 시공하고 지하철 3호선 역세권과 유명 학군, 쇼핑시설이 완비된 지역이 대부분이라 생활편의와 향후 집값 상승 가능성도 전국에서 가장 높을 것으로 전망된다. 경기침체에 지지부진했던 강북지역 정비사업도 잇따라 '청량리588'로 유명한 청량리4구역은 물론 양천구, 은평구 일대에서 1000가구 넘는 대단지가 나올 예정이다. 주변 기반시설이 새롭게 조성되는 '재개발' 사업이라 입주할 때 생활환경 개선 효과도 기대된다. 

  올해 서울에 분양계획을 잡은 아파트는 53곳, 총 5만3057가구에 달한다. 2곳 656가구를 뺀 나머지 모두가 재건축·재개발 단지로 나온다. 이 중 강남·서초·송파구에서는 6749가구가 재건축된다. 강남 재건축 강자인 삼성물산과 GS건설, 첫 프리미엄 브랜드를 선보이는 현대건설과 아크로리버파크 성공을 이어가려는 대림산업 등 브랜드가 출사표를 던질 예정이다. 3월 강남구 개포동에서는 삼성물산이 개포주공2 재건축단지인 '래미안 블레스티지'를 분양한다. 지하철 분당선 구룡역과 개포동역 이용이 쉽고 개원초·개일초부터 개포중·구룡중, 경기여고·단대부고는 물론 대치동 학원가도 가깝다. 개포주공3단지에는 6월 현대건설이 프리미엄 브랜드 아파트인 '디에이치(THE H) 개포'를 선보인다.

  서초구에서는 4월에 대림산업이 신반포5차를 다시 짓는 '아크로리버뷰'가 나온다. 2013년 3.3㎡당 평균 4040만원으로 당시 일반분양 아파트 가운데 최고가를 찍었던 한강변 아파트 '반포 아크로리버파크'의 후속편이다. 대부분 가구에서 한강 조망이 가능한 게 특징이다. 같은 서초구 방배동에는 GS건설이 방배3구역 단독주택을 재건축하는 '방배3구역 자이(가칭)'가 7월께 공급된다. 송파구에서는 현대산업개발이 풍납동 풍납우성아파트를 재건축하는 '풍납 아이파크(가칭)' 87가구를 내놓는다. 4000가구가 넘는 매머드급 재건축 단지가 나오는 강동구도 주목할 지역으로 꼽힌다. 대우건설과 현대건설, SK건설 컨소시엄은 12월 고덕주공2단지 재건축 아파트를 분양한다. 일반분양분은 2019가구로 올해 재건축 단지 중 가장 크다. 

  동대문구에서는 집창촌이 있는 전농동 청량리역세권에 롯데건설이 이르면 6월 주상복합 아파트 1259가구를 일반분양한다. 오피스텔, 대형 쇼핑몰, 호텔과 함께 들어서는 이 단지는 최고층 65층, 높이 199.8m로 2019년 완공되면 서울 강북 아파트 가운데 층과 높이 모두 최고를 자랑하는 랜드마크 아파트가 될 전망이다. 녹번동 1-1 재개발 구역에서는 현대건설이 이달 중 '힐스테이트 녹번'을 분양한다. 전용면적 49~118㎡, 총 952가구며 이 중 260가구가 일반분양된다. 지하철 3호선 녹번역이 단지 바로 앞에 있고 은평초와 녹원초(예정) 등도 가깝다. 같은 달 GS건설은 은평뉴타운 A11블록에 전용 84㎡, 361가구 규모 '은평 스카이뷰자이'를 내놓는다.

  양천구 신월동 신정뉴타운 1-1에는 올해 안에 현대산업개발과 두산건설이 총 가구 수 3045가구에 달하는 초대형 단지를 분양한다. 마포구에서는 GS건설이 대흥동 대흥2구역 재개발 단지를 7월 분양한다. 지하철 2호선 이대역을 바로 앞에 끼고 있다. 지하철 6호선 효창공원역 일대에 경의선숲길이 조성되면서 최근 몸값이 부쩍 오른 용산구 효창동에서는 롯데건설이 6월 효창동 효창5구역을 재개발하는 '효창5구역 롯데캐슬'을 선보인다.(2016년 2월 11일 매일경제 기사 참조) 

 

 

 

 

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