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작년 10월 고점 대비서초·강남이 시가총액 하락 주도

1년 전 시총보다는 여전히 높아전문가 "추가 하락할 것

 

 

 

  지난해 9·13대책의 영향 등으로 개포·반포·잠실 등 서울 재건축 아파트의 시가총액이 3조원 이상 감소한 것으로 나타났다. 13일 부동산114 조사에 따르면 지난해 말 집계 기준 서울 재건축 아파트 시가총액은 총 163866억원으로 역대 최고점인 지난해 101666222억원 대비 35356억원이 줄었다. 서울 재건축 아파트 시가총액은 9·13부동산 대책이 발표된 지난해 91654614억원에서 10월에는 1666222억원까지 올랐다. 앞서 대책 이전에 올랐던 호가가 통계상 10월까지 반영되며 시가총액도 증가한 것이다. 이후 대책의 효과가 본격화하며 재건축 단지들의 급매물 출현으로 지난해 11월 조사에서 1647110억원으로 시총이 하락한 뒤 12월 들어 다시 한 달 만에 전월 대비 16천억원 이상 감소했다. 그러나 2017년 말 시가총액이 1423732억원으로, 최근 1년간 20조원 이상 불어난 것을 고려하면 여전히 높은 수준이어서 당분간 시총 추가 하락이 불가피할 것으로 전문가들은 보고 있다. 서울 재건축 시가총액의 약 91%를 차지하는 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구가 시가총액 하락을 주도했다.

 

 

 

  작년 말 기준 강남 4구의 시가총액은 149121억원으로 10월 고점 대비(1527747억원) 대비 36726억원이 감소했다. 서울 평균보다 감소액이 큰 것이다. 구별로는 서초구의 재건축 시가총액이 지난해 10379532억원에서 12월에는 359824억원으로 2조원 가까이 감소했다. 매매가 하락은 재건축 이주에 따른 일부 단지의 멸실도 시총 감소에 영향을 미친 것으로 보인다. 강남구의 시가총액은 746374억원으로 지난해 10월 대비 129억원이 줄었고 송파구와 강동구도 각각 10월 대비 3775억원, 3214억원이 감소했다. 실제 강남권의 대규모 초기 재건축 단지들은 작년 9·13대책 이후 매수세가 끊기고 급매물이 나오면서 직전 고점 대비 시세가 23억원 이상 하락한 곳이 많다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.8는 지난해 최고 185천만원까지 팔렸으나 현재 152천만158천만원 선으로 3억원가량 떨어졌고, 전용 84.4도 최근 지난해 최고 205천만원 대비 35천만원가량 낮은 17억원짜리 급매물이 나와 있다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76.5는 지난해 9·13대책 전 191천만원까지 팔렸으나 현재 165천만17억원으로 호가가 떨어졌다. 강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "9·13대책 이후 대출이 막히고 전셋값도 하락하면서 신규 매수세가 많이 위축돼 있다""급매물도 쉽게 안 팔리는 분위기여서 재건축 단지의 호가 하락세가 당분간 이어질 것"이라고 말했다.(2019113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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국세청, 변호사·병원장·대기업 임원 등 부동산 탈세 사례 공개

 

 

  교육공무원으로 일했던 50대 여성 A는 서른이 다 돼가도록 일정한 직장을 찾지 못한 아들이 늘 걱정이었다. 그의 아들은 아직 일정한 소득이 없어 당연히 결혼 준비도 뒷전일 수밖에 없었다. 아들의 미래를 책임지는 것도 엄마의 역할이라고 생각한 A씨는 당시 투자자 사이에서 ''했던 강동구 재건축 아파트를 물색해 마음에 드는 물건을 찾아냈다. 아들 명의로 아파트를 계약했고 대출금을 받도록 했지만 담보 대출금은 소득이 없는 아들을 대신해 A씨가 직접 갚았다. 물론 증여세는 내지 않았다. 예상대로 재건축 아파트값은 치솟기 시작했고 아들은 얼마 되지 않아 수억 원의 차익을 실현할 수 있었다. 재건축 아파트 매매로 재미를 본 A씨는 다시 아들 명의로 재건축 아파트를 샀지만 이번에는 국세청에 덜미를 잡히고 말았다. 결국 A씨와 아들은 누락한 대출금 상환액 증여세 수천만 원을 추징당했다.

 

 

  국세청12일 공개한 부동산 세금 탈세 사례를 보면 공무원, 대기업 임원, 병원장, 변호사 등 이른바 사회 지도층에서도 지능적인 탈세가 만연해 있는 것으로 나타났다. 현재 공직에 있는 60대 남성 B는 음식점을 하는 아들에게 상가 건물의 취득자금을 현금으로 대주고 수억 원의 증여세를 내지 않았다가 세금을 추징당했다. 아들이 음식점의 매출을 빼돌려 상가 건물 취득에 사용한 사실도 국세청 조사 과정에서 함께 드러났다. 대기업 임원인 60대 남성 C두 아들에게 강남 서초구의 아파트 매매 대금을 몰래 지원했다. 한 번에 너무 큰 돈이 옮겨가면 조사를 받을 수 있다는 생각에 매매 대금 중 일부는 숙부에게 빌린 것처럼 위장하는 치밀함을 보이기도 했다. 하지만 국세청은 금융 추적조사를 벌여 증여세 누락 사실을 확인해 수억 원의 세금을 추징했다. 다른 대기업 임원은 자신의 두 딸과 상가 건물을 공동명의로 취득한 뒤 임대수입을 딸들에게 몰아주다가 수억 원의 증여세를 추징당했다.

 

 

  대형 로펌의 변호사 D는 대학병원에서 일하는 딸에게 서울 송파구의 아파트를 사주고 강남 아파트의 전세자금도 대줬지만 증여세를 한 푼도 내지 않았다. D씨는 배우자를 통해 딸에게 일부 자금을 우회 증여하는 방법으로 조사를 피하려고 했지만 결국 국세청에 적발돼 수천만 원의 세금을 내야 했다. 은행지점장인 E씨의 아들은 상업용 건물을 다른 사람들과 공동으로 취득하면서 대금을 아버지가 부동산 담보로 받은 대출로 충당했다. 물론 담보 대출금에 대한 증여세를 내지 않았다. 결국 E씨는 세금 추징 대상이 되고 말았다. 요양병원장인 60대 남성 F는 의사인 아들에게 서울의 강남 고급 빌라 전세자금을 준 뒤 세금을 누락했다가 증여세를 추징당했다. 한 회계전문가는 다수의 친족으로부터 돈을 받아 토지를 샀다가 증여세 등 세금 수억 원을 안낸 사실이 적발되기도 했다. 국세청 관계자는 "성실 납세에 대한 사회적 책임이 크다고 할 수 있는 사회 지도층 탈세 사례가 다수 적발되고 있어 이에 대한 대응 역량을 강화할 필요가 있다"고 말했다.(2018213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2018.02.14 14:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 이 기사 본적이 있는데 참, 부럽기도 하고 어처구니가 없기도 하네요.

  2. 핑구야 날자 2018.02.15 06:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    적합하지 않은 방법으로 처리된 것은 반드시 잡아내야겠지요

  3. 공수래공수거 2018.02.17 07:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    돈이 돈 버는 세상입니다

 

 

 

 

"서울집값 계속 오르고 경기는 약보합지방은 하락할 듯"

4월 양도세 중과 앞두고 다주택자 매물 나올 수도

실수요자는 1분기 노려볼만

2018 부동산시장 전망 / 전문가 50명 설문

 

 

  내년에도 강남과 재건축에 대한 선호 현상은 계속될 전망이다. 전문가들은 금년에도 강남불패 신화가 계속되는 반면 지방 집값은 하락할 가능성이 크다고 봤다. 작년 부동산 시장을 지배한 양극화 현상이 금년에도 지속될 것으로 본 것이다. 매일경제신문이 29일 각계 전문가 50명을 대상으로 실시한 '2018년 부동산 시장 설문조사'에서 이 같은 결과가 나왔다. 설문 대상자 전체의 60%(30)는 금년에도 서울 집값은 상승할 것이라고 전망했다. 전문가 66%는 가장 높은 상승률을 기록할 지역으로 '강남4'를 꼽았다. '투자 유망한 부동산 상품'으로는 가장 많은 44%'재건축 앞둔 아파트'를 골랐다. 다주택자 규제 때문에 '안전자산'으로 꼽히는 강남의 주택 1채만 갖겠다는 인식이 확산되며 '강남불패' 현상이 더 심화될 것이란 얘기다. 8·2 부동산 규제로 반포·송파 지역 재건축 아파트의 거래가 막혀버린 것도 압구정·은마 등 초기 단계여서 거래가 가능한 재건축 단지의 희소성을 부각하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금년에도 보유세 인상 검토 등 다주택자에게 불리한 환경이 지속되는 만큼 똘똘한 한 채로 압축해 소유하려는 경향이 뚜렷해질 것"이라며 "다만 5년간 쉬지 않고 올라온 만큼 불확실성도 상존할 가능성이 높다"고 분석했다. 서울을 제외한 수도권, 즉 경기도와 인천의 금년 집값 전망에선 하락(44%)을 예상한 사람이 보합(36%)이나 상승(20%)을 크게 웃돌았다. 지방의 경우 더 심각해 70%가 하락을 점쳤다. 서울과 비서울의 양극화, 수도권과 비수도권의 양극화가 금년에는 더 심각해질 것으로 보고 있는 것이다. 손상준 도우아이앤디 사장은 "시장 양극화로 서울 강남권 재건축 및 전국적으로 인기 있는 아파트 단지에는 수요자가 몰리고 관심도가 떨어지는 지방은 미분양이 장기화할 것"이라고 내다봤다.

  다주택자들이 '똘똘한 한 채'로 보유주택 구조조정을 실시한다면, 실수요자에게는 내집 마련의 기회가 생길 수도 있다. 그래서 전문가들은 실수요자를 위한 기회로 금년 1분기를 꼽았다. 양도소득세 중과를 피하려는 다주택자의 매물에서 '진주'를 발굴해 보라는 얘기다. 이번 설문조사에 참여한 50명의 전문가들 중 '주택을 신규 또는 추가로 구입한다면 언제가 적당한가'를 묻는 질문에 42%21명이 '금년 1분기'라고 답했다. '2019년 중'이라는 응답이 24%로 뒤를 이었고 '금년 하반기'18%였다. '향후 2년 내 구입해서는 안된다'는 응답은 8%(4)에 불과했다. 8·2 부동산 대책에 따라 금년 4월부터 서울, 성남 등 청약조정대상지역에서 다주택자가 주택을 처분할 경우 기존 양도소득세(6~42%)10~20%포인트 중과세율이 적용된다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "관리처분 인가를 취득한 강남 재건축 아파트처럼 미래가치 상승이 확실한 주택은 보유가 유리하지만 그렇지 않은 주택을 가진 다주택자나 갭투자자라면 양도세를 감안해 이익 실현에 나설 수도 있다""갈아타기를 시도하는 1주택자나 무주택자에게는 기회가 될 수 있다"고 말했다. 김규림 자본시장연구원 선임연구원도 "청약통장 가점이 높은 경우 분양받는 전략이 바람직하지만 그렇지 않은 실수요자는 예산범위 내에서 금년 4월 이전 급매 또는 신규 입주아파트 급매를 노리는 전략이 바람직하다"고 설명했다. 금년 4월을 넘긴다면 집 구하기는 더 어려워질 수 있다. 집을 팔지 못한 다주택자들이 버티기에 돌입하면서 공급이 줄 것으로 예상되기 때문이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "8년 장기임대에만 혜택이 집중되면서 등록 임대주택은 8년간 매매가 묶이고 등록하지 않은 주택은 매물로 안 나오게 될 것"이라고 예상했다.

 

 

  부동산이 주식 등 다른 투자처에 비해 매력적인지를 묻는 질문에 '그렇다'는 응답이 50%에 달했다. '매우 그렇다'38%, '다소 그렇다'12%였다. '아니다'라는 응답은 22% ,'보통'이라는 의견이 28%였다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "자금계획이 마련된 실수요자라면 지금의 가격을 인정하고 매수에 나서는 것이 유리해 보인다"고 말했다. 그렇다고 공격적인 투자에 나서는 것은 조심할 필요가 있어 보인다. 최근 2~3년간 집값 급등에 따른 피로감이 쌓인 데다 정부 규제가 시차를 두고 점진적으로 시장에 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "실수요자 보호 및 투기세력 근절의 정책방향이 지속되고 각종 시장규제가 강화될 것으로 보이므로 투자자들은 4월 이후의 시장흐름을 보면서 매수 및 투자시점을 선택해야 한다"고 말했다. 여유자금으로 부동산에 투자한다면 어떤 상품을 권하겠느냐는 질문에는 '재건축 아파트'라는 응답이 44%로 가장 많았다. 이어 중소형 빌딩(14%), 재개발 주택(10%), 토지(10%), 기존 아파트(8%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 회원수 31만명 규모 온라인 카페 '붇옹산의 부동산스터디'를 운영하는 강영훈 매니저는 "실수요자나 투자자 모두에게 가장 안정적인 투자처는 인기 지역의 신규 분양 아파트겠지만 청약이 쉽지 않으므로 정비사업 조합원 물량을 주변 시세와 비교해 매수하는 것도 방법"이라고 말했다.(20171230일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.01.04 06:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 값이 내린다는 게 일반적인 생각인데 결론은 봐야겠지요

 

 

부동산 전문가 긴급설문 "지역별 탈동조화 가속"

 

  "정부가 가계부채 대책이라고 내놓은 뒤로 집값이 더 올랐어요. 빚 안 지고 부동산 투자 안 한 사람만 바보가 된 것 같아요." 결혼 8년 차인 김 모씨는 올가을 전세 만기를 앞두고 고민이 깊다. 은행 융자를 받아 집을 사자니 주택시장 '거품론'이 우려되고 전세를 연장하자니 하루가 다르게 치솟는 집값 소식에 매일 억장이 무너진다. 한국인들에게 '부동산 불패' 신화에 대한 기억은 강렬하다. 하지만 지금 한국 경제는 저금리, 저성장, 인구절벽이란 뉴노멀의 터널 앞에 서 있다. 실수요자도 투자자도 혼란 속에 결정장애를 경험한다. 10일 매일경제신문이 부동산 시장 전문들과 함께 긴급 시장진단에 나선 이유다.

 

  전문가들은 최근 부동산 시장이 단기 과열 양상을 띠고 있지만 전국적으로 볼 때 '버블'이라고 하기엔 이르다는 평가. 진단에 참여한 20명 중 14명이 "최근 집값 상승은 '버블'이 아니다"고 평가했다. 건국대 부동산학과 심 모 교수는 "올해 상승률이 높긴 하나 30년 연평균 상승률 3.8%를 감안하면 그리 높은 편이 아니다"고 말했다. KB국민은행에 따르면 9월 말 현재 올해 전국 주택 매매가격은 0.78% 상승했다. 반면 강남 재건축 아파트의 3.3당 평균 가격이 사상 처음으로 4000만원을 돌파하고 서울 지역 재건축 아파트는 9월 말 현재 연초 대비 무려 13.36%나 상승하는 등 과열 양상을 보이고 있다. 전문가들은 이를 두고 강남 재건축 시장 등 '안전자산'으로 평가되는 지역과 나머지 시장 간 '탈동조화' 현상이 나타나는 것이며, 이런 현상은 점점 심화될 것이라고 예측했다.

 

부동산 시장 과열의 원인으로는 '저금리'를 꼽았다. 집값 피크였던 2006년엔 고금리였지만 이번엔 저금리를 이용해 융자를 받아 투자하는 '빚테크'가 부동산 시장을 달구고 있다는 것이다. 부동산 시장 급락 가능성에 대해서는 단 1명만이 '그렇다'고 답했다. 공급이 많은 일부 지방은 분양가 대비 30% 가까이 조정받을 수 있다는 주장도 나왔지만 대부분의 응답자들이 서울·수도권 상승 지속, 지방 하락이라는 의견을 보였다.(20161010일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 하늘마법사 2016.10.13 10:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집값 너무 문제네요 정상화되면 좋겠네요...

  2. 에스델 ♥ 2016.10.13 10:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저금리로 인해 당분간 집값이 하락할
    가능성은 희박하군요. ㅠㅠ
    실수요자 입장에서 버블이길 바랬는데~
    전문가의 진단이 아니라니 걱정이됩니다.

  3. 핑구야 날자 2016.10.14 08:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정권이 바뀌면 모를까 아직은 아닌듯 합니다.