Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

정부 집값급등 대책 발표

 

 

  기획재정부와 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회 등을 거쳐 최근 국지적 집값 불안이 발생한 서울의 종로·중구·동대문구·동작구를 투기지역으로 지정했다고 밝혔다. 현재 투기지역은 서울에서 강남 3(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동·양천·강동·영등포·강서·노원구 11개 구만 지정된 상태다. 이번에 4곳이 추가돼 서울시내 투기지역은 15으로 늘어난다. 정부는 또한 경기도 광명시, 하남시를 투기과열지구로 지정했다. 국토부 관계자는 "해당 지역은 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약경쟁률도 과열 상황"이라고 설명했다. 투기과열지구재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다. 또한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아지고 주택 거래 시 자금조달계획을 신고해야 하는 등 19개 규제를 받는다. 투기지역은 여기에 더해 대출 관련 규제가 추가로 이뤄진다. 국토부는 이날 서울 등 수도권에 신규 택지 14개를 발굴해 24만가구를 추가 공급하겠다는 청사진도 밝혔다.

 

  그동안 서울 집값 급등에 대해 `공급 부족 때문이 아니다`며 수요 억제에 집중하던 정부의 집값 대책에 변화가 온 것으로 평가된다. 참여정부 시절인 2005년 각종 규제책에도 집값이 계속 뛰자 판교·동탄신도시 등 대규모 공급계획을 발표한 바 있다. 이번 집값 급등 대책은 투기지역·투기과열지구 지정으로 가수요를 잡으면서 동시에 실수요자들을 위해 대규모 주택 공급 방안을 내놓은 것이어서 `집값 잡기 양동작전`으로 평가된다. 돈줄을 죄기만 할 경우 내 집 마련 기회를 잃어버릴까 불안해하는 실수요자를 공급 확대로 달래는 셈이다. 그러나 정부의 이번 대책에 대한 시장 반응은 싸늘하다. 높은 전세가 비율로 대출규제가 큰 의미가 없어진 데다 모처럼 꺼낸 대규모 공급은 참여정부 때와 달리 대상 토지를 찾는 일이 만만치 않아 현실성이 떨어지기 때문이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "전세가 비율이 70~80%에 이르는 지역이 많아 LTV·DTI 규제 효과가 크지 않을 것"이라고 말했다. 특히 투기지역이 되레 `투기`를 부추기는 지역이라는 냉소까지 나온다. 지난해 8·2 부동산 대책 이후 수도권 집값 상승률 10위권 내 8곳이 투기지역이기 때문이다.(2018828일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 공수래공수거 2018.08.28 13:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산은 참 오리무중입니다 ㅋ

 

 

 

재건축 5년간 재당첨 제한 8·2법안 국회 통과로 적용

조합원지위 양도안되지만 장기 거주 1주택자는 예외

 

 

  이달부터 서울 과천 등 투기과열지구에서 재건축 재개발 아파트를 분양받을 때 최근 5년간 투기과열지구 정비사업 조합원이었거나 일반분양을 받은 적이 있는지 확인하고 계약해야 한다. 자칫 일반분양 당첨이 취소되거나 조합원 분양은 현금청산해야 할 수도 있다. 지난달 말 국회 본회의에서 8·2 부동산 대책 관련 개정 법안이 잇따라 통과되고 청약 시스템 개편 등 제도 정비가 끝나 추석 연휴 이후 주택 관련 제도가 본격 시행돼 주택 계약을 염두에 둔 사람들은 주의가 필요하다. 우선 이달부터 청약가점제 확대와 1순위 요건 강화가 적용된다. 국토교통부가 주택 공급에 관한 규칙을 개정해 지난달 20일부터 입주자 모집공고 분양부터 적용되나 청약 시스템 개편으로 청약 절벽이 3주 이상 이어지기 때문이다. 서울, 과천, 세종, 분당, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 85이하 중소형 아파트를 분양할 경우 청약가점제 비율이 기존 75%에서 100% 올라간다. 청약조정대상지역의 가점제 비율 역시 85이하는 40%에서 75% 상향되고, 85초과는 0%에서 30% 높아진다. 아울러 그동안 투기과열지구에서 1주택 소유자도 추첨을 통해 청약에 당첨될 수 있었으나 앞으로 전면 가점제가 시행되면 중소형 주택에 대한 유주택자 청약 참여가 제한된다. 또 가점제 당첨자가 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 곳에서는 '5년간 재당첨 제한'을 적용받지 않는 문제 때문에 앞으로 가점제 당첨자와 같은 가구에 속한 자는 2년간 가점제 적용 대상에서 제외된다. 예비당첨자도 가점제 우선으로 바뀐다. 가점이 높은 무주택 가구주라면 서울이나 과천 등 인기 지역 분양에서 당첨 가능성이 높아지는 셈이다.

 

 

  청약 1순위 자격도 투기과열지구 또는 조정대상지역이면 지방이라도 청약통장 가입 후 2년 이상 경과하고 납입 횟수가 24회 이상이거나 예치기준 금액 이상이 돼야 한다. 또 지방도 청약조정대상지역 중 민간택지의 전매제한 기간이 16개월이나 소유권이전등기일(최대 3)로 정해졌다. 40개 청약조정지역에 포함됐으나 전매제한을 적용받지 않았던 부산시 해운대구와 연제구·동래구·남구·수영구·부산진구·기장군 민간택지에서 1110일 이후 16개월 혹은 소유권이전등기까지 전매가 제한된다. 청약조정지역이나 투기과열지구가 아닌 대전이나 광주 등 지방 광역시의 민간택지도 현재는 전매제한 기간이 없지만 1110일 이후는 수도권 일반 지역처럼 6개월간 전매가 제한된다. 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 구입하려면 자금조달계획과 입주계획을 신고해야 한다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령이 지난달 시행됐기 때문이다. 투기과열지구에서 3억원 이상인 주택을 거래하는 경우 주택 실거래 신고시 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등과 함께 '자금조달 및 입주계획서'를 제출해야 한다. 기존 주택은 물론 분양 계약에도 적용된다. 입주계획도 본인이 입주할지, 가족도 함께 입주할지를 밝히고 입주 예정 시점도 명시해야 한다.

 

 

  이달부터 투기과열지구에서 재건축·재개발 등 일반분양이나 조합원분양(최초 인가받은 관리처분계획서에서 분양대상자로 명기된 경우)에 당첨된 가구에 속하면 투기과열지구 정비사업의 조합원 분양 등을 5년간 받을 수 없게 된다. 투기과열지구 내 재개발, 도시환경정비사업의 조합원 지위 양도를 금지하는 내용 등을 골자로 하는 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안이 통과됐고, 2주간의 공포 기간을 거쳐 이달 중 시행된다. 법 시행 이전부터 소유하던 정비사업 주택에 대해 조합원 분양을 받으면 원칙적으로 재당첨 제한이 안 되지만, 법 시행 이후 다른 정비사업 주택을 취득해 조합원 분양을 받거나 정비사업 일반분양을 신청해서 당첨되면 종전 소유하던 주택에도 재당첨 제한을 적용받게 된다. 10월 중 재건축·재개발 아파트를 청약하거나 기존 주택을 구입할 경우 재당첨 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다. 재당첨 제한에 해당되면 일반분양은 당첨 취소되고 조합원 분양은 현금청산된다. 또 청약조정대상지역이나 투기과열지구에서는 재건축 조합원의 주택 공급 수를 1주택으로 제한하는 개정 규정이 이달 법 공포 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다. 한편 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합원 지위를 양도할 수 없지만 실수요자 보호를 위해 일정 기간 이상 소유하고 거주한 1가구 1주택자는 예외적으로 양도를 허용하는 내용이 추가됐다. 소유기간과 거주기간 요건은 추후 대통령령으로 확정된다. 83일 이전 투기과열지구에서 재건축 아파트 매매계약을 한 사람은 이달 10일까지 거래신고해야 조합원 지위를 받을 수 있다.(2017101일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 버블프라이스 2017.10.03 14:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산관련 최신 소식 글 잘읽고 갑니다.
    행복한 추석 명절 보내시길 바래요

 

 

 

부유층 증여수단 활용되는 강남권 신규분양

정상적 증여절차 밟더라도 분양후 가격상승 감안하면 수천만원 절세효과 기대

중도금대출 활용 탈세 소지도

장기간 분할납부하기 때문에 과세당국 감시 피할 수도

주택거래때 자금조달·입주계획 허위신고에 대해 정부 조사

 

 

  최근 일반청약을 실시한 서울 강남구 래미안강남 포레스트(투시도)에 현재 19세인 1997년생이 평균 분양가 11억원인 전용면적 59A 타입에 당첨된 것으로 확인됐다. 1993년생은 분양가가 168300~189600만원에 달하는 전용 112B 타입에 예비 당첨자로 뽑혔다. 최근 강남권에 신규 분양하는 고가 아파트에 정상적이라면 아직 고정적 수입을 받기 어려운 연령대의 당첨자들이 늘고 있다. 이들이 고가 아파트 매입자금을 어떻게 마련할지 관심이 모아진다. 정상적인 절차를 밟아 증여세를 납부한 후 부모에게 받은 돈으로 납부할 수도 있지만 일부에서는 장기간에 걸쳐 분할상환하는 중도금 대출 특성을 활용한 편법 증여 가능성도 제기한다. 정부는 때마침 서울 고가 아파트를 중심으로 자금조달 계획 허위 신고에 대한 집중 단속에 나선다. 이들은 연령대로 미루어볼 때 추첨을 통해 선정된 것으로 추정된다. 8·2 부동산대책으로 서울이 투기과열지구로 지정되면서 이 아파트 청약 당시 전용 85이하는 전체 물량의 75%를 가점제로, 나머지 25%를 추첨제로 선정했다. 전용 85초과는 50%를 가점제, 나머지 50%를 추첨제로 뽑았다.

 

 

  래미안강남 포레스트의 경우 1차 계약금은 5000만원이다. 법적으로 입주 때까지 분양권 전매도 금지된 데다 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용받기 때문에 입주하려면 최소 6억원 이상의 현금이 있어야 한다. 고정적인 수입이 없다면 총부채상환비율(DTI) 때문에 그나마 40%도 대출받을 수 없다. 당첨자가 어린 나이에 큰돈을 번 벤처기업인이거나 유명 연예인이 아니라면 문제없이 청약받은 집에 입주하기 어렵다. 결국 부모의 재정 지원을 받았을 가능성이 크다. 실제 분양업계 관계자들에 따르면 강남 주요 분양단지 견본주택에서는 "자녀에게 재산을 증여할 목적으로 청약을 하겠다"는 예비 청약자들이 최근 자주 출현하고 있다. 자녀 명의 청약통장으로 분양받으면 새 아파트를 시세보다 저렴하게 사 줄 수 있기 때문이다. 이들이 분양을 받는데 필요한 자금을 정상적으로 증여세를 납부하며 제공받았다면 수천만 원 수준의 절세를 하게 되는 셈이다. 일례로 래미안강남 포레스트 전용 59를 분양받는다면 인근 시세와 비교해볼 때 1억원 이상 저렴하게 새 아파트를 마련하게 된다. 수천만 원대 증여세를 절약할 수 있다.

 

 

  문제는 이 과정에서 증여세 탈루를 시도할 여지도 있다는 점이다. 가령 아들이 본인 명의 청약통장으로 분양가 10억원짜리 아파트 청약에 당첨됐다면 계약 후 시공사 보증 중도금 대출 40%를 받을 수 있다. 수입이 있는 20대라면 중도금 대출을 받을 수 있다. 아버지가 중도금 대출 부분을 제외한 60%만 지원하면 증여세는 이 60%에 대해서만 부과된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "대출 상환에 필요한 돈을 아버지가 지원하면 이것도 증여세 부과 대상이지만 비교적 장기간에 이뤄지는 대출이자와 원금 상환은 과세당국 감시를 피할 가능성이 높다"고 말했다. 물론 래미안강남 포레스트는 분양가 9억원이 초과돼 중도금 대출을 받을 수 없다. 시공사 삼성물산의 중도금 대출 보증도 없기 때문에 편법 증여에 활용될 가능성은 희박하다. 하지만 신반포 센트럴자이의 경우 시공사 대출보증을 통해 중도금 대출이 이뤄지기도 해 강남권에서 중도금 대출을 받는 고가 단지는 얼마든지 나올 수 있다. 편법 증여를 통한 탈세 우려가 커지면서 최근 세무당국 감시도 강화되는 추세라고 한다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장은 "당첨자 나이가 어리고 경제력이 없으면 세무당국의 집중감시 대상이 될 수 있다""대출에 대해 부모가 지원하면 추후에라도 증여세 추징이 이뤄질 수 있다"고 말했다.

 

 

  정부도 주택 편법증여 근절과 갭투자 남발을 예방하고자 8·2 부동산대책을 통해 투기과열지구 내 3억원 이상 주택거래 시 자금조달 계획과 입주 계획 신고를 의무화하는 내용을 담았다. 이 같은 내용을 골자로 한 부동산 거래신고법 시행령 개정안이 26일부터 시행됨에 따라 국토교통부는 부동산 거래 신고사항에 대한 집중조사에 들어갔다. 국토부 관계자는 "제도 조기 정착을 유도하고, 실수요 거래는 보호하되 부동산 투기 수요는 차단하는 등 건전한 부동산 거래질서 확립을 위해 자금조달 계획, 입주 계획 등 부동산 거래 신고사항을 살펴볼 것"이라고 설명했다. 집중조사를 위해 국토부는 국세청, 금융감독원, 지방자치단체, 한국감정원 등 관계기관과 합동으로 부동산 거래 조사팀을 구성해 투기과열지구 중 집값 상승률이 높거나 단기적으로 거래가 늘어나는 재건축단지 등의 거래신고를 집중적으로 살펴본다. 허위신고나 편법거래 등 투기적 거래로 의심되는 사례 발견 시 위법성 여부를 따지고 위법거래에 대해서는 과태료를 부과한다. 동시에 국세청, 금감원 등 관계기관에 이를 통보한다.(2017927일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 작은흐름 2017.09.28 17:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    와.. 만19세에 아파트라니! 그저 부럽네요!!!!

  2. 도느로 2017.09.28 19:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다양한 방법의 증여수단이 있군요.
    역시 돈을 보는 사람은 다르군요 ㅜㅜ

  3. 생명마루한의원 일산점 2017.09.28 22:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다~ 편안한 밤 되세요

  4. 핑구야 날자 2017.09.29 07:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    상식적으로 판단하는 게 맞을 것 같아요

  5. 버블프라이스 2017.09.29 08:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 유익한 부동산 관련 정보 잘 읽고 갑니다.

  6. 안아쥬 2017.09.30 14:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    만 19세에 수능 끝나고 처음으로 내가 피땀흘려서 일해서 한달 뒤에 받은 돈이 60만원이었는뎅..ㅠㅅㅠ부럽땅..ㅋㅋㅋ담 생엔 부잣집 아들로 태어나고 싶네용ㅎㅎㅎ