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시세대비 1억 싸게 낙찰 빈번서울 숲 자이·아크로리버하임 등 입주단지 줄줄이 실시 예정

양호한 동·호수, 즉시 입주 등 장점 불구 현금동원 능력 필요낙찰포기시 보증금 떼일수도

 

 

  재건축에 대한 강도 높은 규제와 너무 올라버린 집값에 새 아파트를 분양받을 수 있는 가장 보편적인 방법인 `청약`이 인기다. 그러나 열기가 지나치게 뜨거워지면서 청약시장에서도 서울 등 소위 `핫플레이스`는 무주택 기간이 십수 년에 달하는 초고가점자여야 당첨이 되는 상황이다. 이 때문에 `숨은 로또`로 불리는 재건축·재개발 지역 조합원 예비물량인 `보류지 매각`이 발 빠른 투자자들 사이에 뜨고 있다. `보류지`란 재개발이나 재건축과 같은 정비사업에서 혹시나 착오로 조합원 물량이 누락되는 경우를 대비해 전체 가구 수의 일부를 팔지 않고 남겨놓는 물량을 뜻한다. 서울시 조례에 따라 조합은 전체 가구 수의 최대 1%까지 보류지로 남겨놓을 수 있다. 통상적으로 웬만한 규모의 사업장이라면 10가구 정도가 보류지 물량으로 배정돼 남겨지는데, 입주 시까지 판매되지 않고 남는다면 경매 입찰 방식을 통해 일반에 매각된다. 입주 2~6개월 전 보통 신문에 매각공고를 내고 진행하는데, 조합이 굳이 이를 대외적으로 홍보하거나 알리지 않아 스스로 잘 체크할 수밖에 없다. 21일 정비업계에 따르면 서울시 성동구 행당동에 위치한 `서울숲 리버뷰 자이` 보류지에 대한 매각이 24일 진행될 예정이다. 아파트는 전용 59·84·108가 각각 1개씩 입찰을 통해 매각될 예정이고, 2층 상가 6, 연도형 1층 상가 1도 나온다. 전용 598층의 입찰 최저가는 9억원, 8418층은 11억원, 10820층은 14억원이다. 공개입찰 방식이라 얼마나 많은 사람이 입찰에 참여하느냐에 따라 낙찰가가 달라지겠지만, 현재 이 아파트 분양권 시세보다 시작 가격은 확연히 낮다.

 

 

  전용 59의 현재 분양권 가격은 10~11억원 선이고, 보류지 매각분으로 나올 84같은 동 비슷한 층 호가는 13~14억원에 달한다. 보류지 매각 예정인 108물건이 있는 동은 한강 조망이 가능해 17~18억원 선에서 시세가 형성되고 있다. 동작구 집값 상승의 기폭제가 된 흑석동 `아크로리버하임` 역시 이달 31일 보류지 매각을 진행한다. 연말 입주를 앞둔 이 단지는 전용 59~1139가구 정도를 보류지 매각으로 내놓는다. 현재 이 아파트 전용 59분양권은 11억원에 거래된 후 아예 물건이 없는 상태이고, 전용 8414억원 선, 전용 11320억원까지 가격이 올랐다. 입찰 시작 가격이 전용 5911억원, 84133000~135000만원, 113189000만원씩이지만 경우에 따라 시세차익도 기대할 수 있다. 실제로 최근 보류지 매각을 진행한 흑석동 `롯데캐슬에듀포레`는 전용 59가 시세보다 2000~5000만원 정도 저렴한 9억원대 중반에 주인을 찾았고, 전용 84역시 5000~7000만원 정도 시세 대비 낮은 가격에 낙찰됐다. 지난해 강북의 `경희궁자이`도 보류지 매각을 진행했는데, 당시 전용 598억원대 후반~9억원대 초반에 낙찰됐고, 전용 84118000만원대, 전용 13416억원대 초반에 주인을 찾았다. 현재 시세를 보면 이 낙찰가보다 최소 2억원, 최고 6억원 가까이 값이 올라갔다.

 

  결국 보류지 매각 가격이 분양가보다는 높지만, 시세보다는 싼 수준에 형성되고 있는 셈이다. 또 조합원을 위해 예비로 빼놓았던 물량을 매각하는 것이다 보니 일반분양분에 비해 층이나 향, 동 위치가 좋고, 발코니 확장이나 시스템에어컨 등과 같은 각종 옵션이 풀로 장착돼 있는 상태에서 판매하는 경우가 대다수인 점도 장점으로 부각된다. 다만 보류지 매각은 조합이 신문에 공고를 낸 후 조용히 입찰을 진행하는 경우가 많아 대중에게 잘 알려지지 않는다는 한계가 있다. 입찰보증금 명목으로 현금 5000만원가량이 필요하고, 낙찰받으면 낙찰가액의 10%를 한 달 내에 납부해야 하며, 계약 후 두 달 내에 전체 금액의 30%를 추가로 내야 한다. 현금 동원 능력이 없다면 도전하기 어려운 약점이 있다. 청약은 건설사 보증으로 집단대출을 받을 수 있지만 보류지는 조합원 물량을 사는 것이라 대출 등도 알아서 해야 한다. 통상 입주 2~3개월 전, 길게 잡아도 5~6개월 전에 결정이 나기 때문에 짧은 기간 내 입주가 가능하다는 장점도 있다. 또 막상 낙찰을 받았는데 금액이 너무 높다고 생각해 포기하면 보증금 명목으로 입금한 5000만원가량을 돌려받을 수 없으니 주의해야 한다.(2018522일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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5일 사업시행인가 신청 결정

신청 즉시 매매 중단되지만 초과이익환수 회피가 더 급해

 

 

 

  강남권 재건축의 대표 단지 중 하나인 반포주공1단지 1·2·4주구가 사업시행인가 신청을 강행하기로 했다. 사업시행인가를 신청할 경우 반포주공1단지는 8·2 대책에 따라 조합원 지위 양도 금지 규제를 적용받게 된다. 매매 중단의 불이익에도 이처럼 속도를 내는 것은 내년부터 시행 예정인 초과이익환수제 적용을 피하는 것이 더 급선무라고 판단한 결과이다. 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합은 지난 5일 열린 조합총회에서 사업시행인가(사업인가) 신청안을 통과시켰다. 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 뒤 처음으로 진행되는 재건축 시행인가 신청이다. 조합 관계자는 "조합원 2100여 명 중 1900여 명이 참석해 91%가 신청안에 동의했다""9~10일께 구청에 인가 신청을 한 후 9월에 시공자 선정작업에 들어갈 것"이라고 말했다.

 

 

  8·2 대책에 의해 서울 시내(투기과열지구 25개구 전체)에서 재건축 조합 설립인가를 받은 단지의 아파트는 조합원 지위를 양도할 수 없게 됐다. 예외적으로 반포주공1단지처럼 조합설립인가 이후 사업시행인가 신청이 3년 넘게 이뤄지지 않으며 사업이 지연된 재건축 단지는 조합원 지위 양도가 가능하다. 따라서 반포주공1단지는 사업시행인가를 신청하는 즉시 매매 중단을 감수해야 한다. 이런 불이익에도 조합원들이 인가 신청에 합의한 이유는 '재건축 초과이익환수제 부활' 때문이다. 당장의 재산 처분 여지보다는 미래의 손실 가능성에 비중을 뒀다. 이날 총회에서 만난 조합원 최영모 씨(63·가명)"실거주 중인 집이다보니 굳이 팔아서 이익을 보겠다는 생각이 없다""최대한 속도를 내서 얼마나 돈을 내야 할지도 모르는 이익환수제를 피하는 게 최선의 선택"이라고 설명했다. 조합이 서울시의 35층 층수 제한을 비롯한 공공기여 요구를 반영해 건축심의를 받은 만큼 걸림돌로 작용할 변수가 크지 않을 것이라는 기대감도 더해졌다. 조합 관계자는 "공동사업 방식을 이용해 올해 안에 관리처분인가를 신청할 계획"이라고 말했다.

 

 

  재건축 사업에 관한 서울시 공공지원제에 따르면 조합은 원칙적으로 사업인가를 받은 후 시공자를 정해야 한다. 하지만 공동사업시행제를 채택해 조합과 건설사가 공동 사업자로 나서는 경우 건축심의를 받았다면 사업인가 전이라도 시공자를 정해 속도를 높일 수 있다. 사업인가 신청 결정을 전후로 반포주공1단지의 시세는 크게 엇갈리고 있다. 반포동 A공인 관계자는 "중소형인 전용 84형의 경우 274000만원이던 매물이 3일 이후 14000만원가량 내린 26억원 선에 나와 있다""반면 총회 이후에는 같은 면적의 호가가 1억원 오르기도 했다"고 전했다. 반포주공1단지 1·2·4주구는 재건축을 통해 아파트 55개 동에 총 5388가구로 지어진다. 올해 강남 재건축 단지 중 최대 규모며 공사비만 26400억여 원, 입찰보증금만 1500억원에 이른다.(201781일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 도느로 2017.08.07 14:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서두르는데는 다 이유가 있군요.
    8.2대책의 여파가 크긴 크네요.

  2. 방송/인터넷/전화 가입! 2017.08.07 16:28 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    더위 잘 이겨내세요~ ;;

  3. GeniusJW 2017.08.07 18:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보구 갑니다~~

  4. 버블프라이스 2017.08.08 03:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 정보 감사히 잘보고 갑니다^^

  5. 핑구야 날자 2017.08.08 08:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축 말만 들어도 고가라는 생각이 드네요

  6. 멜로요우 2017.08.08 08:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 부동산이 조금씩 들썩 거리는거같던데요. 8.2대책때문에 앞으로 어떻게 될지 걱정이기도하고 그럽니다