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하반기 시행 여부 촉각원금 부담시 은퇴사업자 타격

새 정부 원점재검토 가능성도

 

 

  아파트 재건축시장이 내년 부활 예정인 '초과이익환수제'로 떨고 있다면 수익형 부동산시장에는 '원리금 분할상환'이 시한폭탄처럼 다가오고 있다. 2일 부동산업계에 따르면 올 하반기 부동산 임대업자 '원리금 분할상환' 의무시행 여부를 놓고 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장이 긴장 상태. 지난 1월 금융위원회가 발표한 부동산 임대업 여신심사 가이드라인에 따르면 올 하반기부터 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해 매년 원금의 30분의 1 이상을 갚도록 '의무화'하는 내용이 포함됐다. 주택담보대출처럼 수익형 부동산도 이자뿐 아니라 원금을 조금씩 갚아 나가라는 뜻이다. 시장에서는 수익형 부동산의 '블루칩'으로 통하는 강남 중소형 빌딩의 수익률이 3%대로 낮아진 상태에서 임대사업자들이 원금 분할상환 파고를 넘기 힘들 것이란 우려가 커지고 있다. 주로 실수요 목적인 주택과 달리 투자 목적이 대부분인 중소형 빌딩은 통상 3~5년가량 단기 대출로 이자만 내다가 시세차익이 나면 되파는 구조인데 원금 분할상환이 의무화하면 제때 이자와 원금을 갚지 못해 부실대출로 이어질 수 있기 때문이다.

 

  한 시중은행 부동산 전문 컨설턴트는 "2013년 이후 별다른 가처분 소득 없이 퇴직금과 기존 주택을 처분해 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장에 뛰어든 은퇴자가 많다""이미 은행 대출금리가 3%대로 올라 임대사업자로 돌아선 은퇴자들이 이자와 함께 추가로 원금까지 갚아 나갈 여력이 없어 보인다"고 분석했다. 부동산 임대사업자들은 이자율이 올라 수익률이 떨어지면 월세를 올리는 방법을 사용할 수 있었다. 하지만 경기 불황에다 유력 대권주자들이 전월세 상한제 도입 등 세입자 보호대책을 내놓고 있어 시장은 더욱 위축될 전망이다. 강남 신사동 등에서 임대사업을 하는 이 모씨는 "매년 원금의 30분의 1을 갚으려면 갑자기 대출상환 부담이 3.3%포인트씩 높아지는 셈"이라며 "대출금리는 인상되는데 월세는 못 올리면 여유 자금이 없는 사업자는 손을 들 수밖에 없다"고 말했다.

 

  그동안 임대사업자는 주택을 구입하더라도 '사업자 대출'을 통해 돈을 빌렸다. 일반 주거용 아파트를 살 때 적용받는 주택담보대출과 달리 임대사업자 대출은 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 까다롭지 않아 자금 여력이 없더라도 금융권에서 저금리 대출을 받아 수익을 극대화할 수 있었다. 하지만 이로 인해 가계부채 부실이 커진다는 지적이 많았다. 금융당국에 따르면 부동산 임대업 대출 비중이 자영업자 대출의 39.0%로 가장 큰 데다 2013~20153년간 연평균 23.0%나 급증했다. 중소형 빌딩 거래 전문회사 관계자는 "그동안 중소형 빌딩 시장은 경기 변동과 상관없이 꾸준한 상승세를 보이며 자산가들 투자 안전처로 각광받았다"면서도 "부채를 끌어들여 이를 지렛대로 삼아 투자수익률을 높이는 레버리지 전략보다 이제는 부채비율을 낮추는 '디레버리지' 전략이 필요한 시점"이라고 조언했다. 하지만 지난 1월 금융당국 발표가 하반기에 현실화할지는 미지수란 관측도 고개를 들고 있다. 원금 상환 도입은 수익형 부동산시장에서 저항이 너무 커서 실행하기 쉽지 않을 것이란 예상이다. 또 다른 은행의 한 부동산 전문가는 "주택과 달리 수익형 부동산을 30년 동안 가지고 있는 경우가 많지는 않아 원금 30분의 1 상환에 큰 의미를 두기도 힘들다"고 지적했다.

 

  5월 대선은 또 다른 변수. 시중은행 관계자는 "시장 과열을 진정시키기 위한 '구두 개입'에 그친 채 새 정부 출범 이후 가계부채 규제 정책이 원점에서 재검토될 가능성도 배제할 수는 없다"고 전망했다. 금융당국도 "원리금 분할상환은 시행 여부가 확정되지 않았다"고 밝혀 부동산시장이 악화하면 새 정부가 원점에서 재검토할 가능성도 열려 있다. 금융당국 관계자는 "경우에 따라 시행을 검토할 수 있다는 의미로 원리금 분할상환 시행 여부는 확정되지 않았다"고 한발 물러섰다. 한편 금융당국은 원리금 분할상환과 별개로 부동산 임대사업자를 포함한 자영업자 전반에 대한 여신심사모형 개발 등 전면적인 대출규제 강화를 준비하고 있다. 집단대출 급증으로 인한 가계부채 증가세가 지속되면 총량 규제 차원에서 특단의 대책과 함께 비주택담보대출에 대해서도 담보가치 평가 강화, 담보인정비율(LTV) 등 규제가 강화될 것으로 예상된다.(201743일 매일경제 기사 참조)

 


자료 확보했지만 적발에 소극적인 과세 당국

 

  서울 강남구에 거주하는 김모씨(57). 상가주택 2채를 임대하고 있는 김씨는 해당 건물의 상가 수입은 과세당국에 신고하고 있지만 주택 임대소득은 전혀 신고하지 않았다. 김씨는 "정부가 주택 임대소득에 대해 2018년까지 비과세한다"는 발표를 보면서 별다른 걱정이 없었다. 그가 주택 세입자 21명한테서 받는 월세는 가구당 60~80만원으로, 매달 1680만원의 임대소득을 올리고 있었다. 그러던 중 올해 초 국세청으로부터 수억원의 소득세와 가산세를 내야 한다는 통보를 받았다. 국세청에 문의해 보니 연간 2000만원이 넘는 주택 임대소득자는 과세대상이라는 '청천벽력'같은 얘기를 들었다. 제도를 제대로 이해하지 못해 수천만원에 달하는 가산세를 물게 된 셈이다.

 

  내년부터 시행하기로 한 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세가 2년 더 미뤄지면서 '공평과세' 원칙이 퇴색했다는 지적이 일고 있다. 해마다 임대소득으로 수억원을 벌어도 제대로 신고하지 않아 세금 한 푼 안 내는 경우가 있는가 하면 탈루가 적발돼 가산세까지 무는 경우가 있다. 국세청은 올해에도 종합소득세 확정신고와 관련주택임대소득에 대한 과세대상, 주택임대 신고여부 사례, 연간 수입금액 2000만원 이하 한시적 비과세 등의 내용을 담은 신고안내문을 700여만 명에게 발송했다. 정기적으로 종합소득세 확정신고가 끝난 후에 탈루혐의가 높은 임대소득자에 대해 엄정한 사후검증을 실시해 탈루한 세금은 물론 무거운 가산세도 함께 부과하고 있다. 하지만 그런 사례는 극히 미미하다.

 

  국세청 관계자는 "현행 주택임대소득에 대한 과세는 종합소득에 합산돼 계산되다보니 그 액수까지 구체적으로 알기는 힘들다""사후검증도 2000만원 이상 모든 임대사업자에 대해 조사를 하는 것이 아니라 의심이 되는 일부 사업자에 대해서만 진행하고 있다"고 설명했다. 국세청은 2014년 초 '과세자료제출법 시행령 개정안'에 따라 국토교통부로부터 매년 전·월세 확정일자 자료를 수집하는 한편 임차인의 월세 세액공제 자료 등을 전산 구축하는 등 과세 인프라를 대폭 확충해 나가고 있다. 결국 전수조사를 하지 않고도 주택임대소득에 대한 실태를 상당 부분 파악할 수 있게 됐지만 여전히 적발엔 소극적인 것이다.

 

  국토부의 ·월세 확정일자 자료를 보면, 2013년 기준으로 월세 54만 건 가운데 연간 월세소득이 1000만원 이하인 경우가 95%에 이른다. 한 사람이 두 채를 세 놓는 경우 등을 감안하더라도 세금을 아예 안 내거나 미미하게 내는 경우가 많을 것이라는 추정이 가능하다. 게다가 최근 집주인들이 전세 대신 월세를 선호하는 이유 중 하나로 당분간 월세소득에 대한 비과세 영향도 크다는 지적도 나온다. 결국 월세 전환에 따른 서민 부담을 줄이려면 월세소득에 엄격하게 과세하는 것도 방법이라는 것이다. 정모 송현 경제연구소장은 "미친 집세에 고삐를 채우고 나아가 집값도 안정시킬 수 있는 방안이 현재 세금을 거의 안 내는 주택 임대소득에 대한 공평과세였는데 좋은 기회를 날려버렸다""현실에선 연간 2000만원 이상 집주인들도 대부분 세금을 내지 않고 있다"고 꼬집었다.(201689일 머니투데이 기사 참조)



- 2013년도 임대사업자 소득세 감소된다.

 

 

  정부는 부동산 보증금의 간주 임대료 이자율을 지난해 4%에서 올해 3.4% 내리는 내용의 소득세법 시행규칙 개정안을 마련해 18일까지 입법예고 했다. 이는 시중은행의 1년 만기 정기예금의 금리가 크게 내려간 것을 반영한 것으로 개정안이 확정되면 11일부터 소급 적용한다.

 

  따라서 3주택 이상 보유자나 주택 임대사업자의 소득세 부담이 크게 줄어들게 된다. 현행 소득세법에 따르면 집을 세 채 이상 가진 사람은 월세 수입은 물론 임대 보증금에 대해서도 세무서에 소득신고를 하고 세금을 내야 한다. 예컨대 보증금 총액이 10억원이라면 지난해4%의 이자율을 적용해 1,680만원의 소득을 얻은 것으로 간주했다. 개정안에 따르면 올해3.4%의 이자율로 계산해 1,428만원을 집주인의 소득으로 보게 된다.

 

 

주택 보증금에 대한 소득세 부과 기준과 세율

 

  주택 보증금에 대한 소득세 부과는 2011년 도입됐다. 보증금 총액에서 3억원을 공제금액의 60%에 대해 정부가 정한 이자율이 간주 임대료가 된다. 세율은 다른 소득과 합산한 금액에 대해 6~38%가 적용된다.

 

  다만 올해 말까지 전용면적 85이하면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 예외가 인정돼 간주 임대료 계산에서 제외되지만 내년부터는 비과세·감면 규정의 연장 가능성은 높지 않아 전용면적 85이하면서 기준시가 3억원 이하인 주택 소유자도 주택 보증금에 대한 소득세를 납부해야 할 것으로 보인다.

 

 

금융기관이나 개인에게 빌린 보증금도 소득공제 대상

 

  전셋집이나 보증부 월셋집을 얻기 위해 금융회사가 아닌 개인에게 돈을 빌렸을 때 소득공제의 기준이 되는 이자율도 지난해 4%에서 올해 3.4% 낮아진다. 연봉 5,000만원 이하 무주택 근로자가 연 3.4%와 같거나 높은 금리로 돈을 빌렸을 때 연간 300만원까지 원리금 상환액에 대해 소득공제를 해준다는 의미다. 금융회사에서 빌린 돈은 이자율이 얼마인지 따지지 않고 소득공제를 받을 수 있다.

 

  이 밖에 소득공제를 받을 수 있는 지정기부금 단체로 10곳이 추가됐다. 국립대학치과병원·대한민국월남전참전자회·전후납북자피해가족연합회·어린이집안전공제회·유네스코한국위원회·대한민국재향소방동우회 등 국내 단체 6곳과 유엔난민기구(UNHCR)·세계식량계획(WFP)·국제이주기구(IOM)·글로벌녹색성장기구(GGGI) 등 국제기구 4곳이다.