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김상훈 의원 임대사업자 집계, 서울 거주 40대는 545채 보유

2살 유아는 최연소 사업등록, 10대 미성년 179명 달해

 

 

  개인 임대사업자 가운데 가장 많은 주택을 보유한 사람은 부산에 사는 60대로 총 604가구를 소유한 것으로 조사됐다. 4일 김상훈 자유한국당 의원(국회 국토교통위원회 소속)이 국토교통부에서 받은 `임대사업자 주택 등록 현황`(개인 기준)에 따르면 올해 7월 기준 임대사업자 중 최다 주택 등록자는 부산에 거주하는 60대로 나타났다. 그는 임대주택 604가구를 가졌다. 이어 서울 거주 40대가 임대주택 545가구를 등록했으며, 광주에 사는 60대가 531가구를 소유하고 있다고 신고했다. 이들을 포함한 상위 보유자 10명의 주택 수는 4599가구에 달했다. 10명 중 40대가 절반이었고, 주로 지방에 주소지를 두고 있었다. 임대사업자 중 가장 나이가 어린 사람은 각각 주택 1건씩을 등록한 인천과 경기 소재 2세 유아였다.

 

  최소 연령자 10명 중 6명이 서울에, 3명은 경기도에 살고 있었다. 또 지난 5년간 전체 임대사업자 가운데 20대가 차지하는 비율이 크게 늘었다. 20대 임대사업자는 2014748명에서 7월 현재 6937명으로 9배 이상 증가했다. 특히 정부가 임대사업자 등록을 권장한 지난해 말부터 올해 7월 사이 무려 2260명이나 늘었다. 10대 임대사업자 또한 꾸준히 증가해 지난해 104명에서 올해 7179명으로 늘었다. 김 의원은 "다주택자가 적법하게 등록하고 정당하게 세금을 낼 수 있도록 임대사업자 등록을 양성화하는 방안을 마련해야 할 것"이라고 지적했다. 한편 연도별 전국 임대사업자 등록 수는 2015139625201617971320172414052018(7월 기준) 32224명이다. 하지만 이 같은 통계도 명확하지는 않다. 20대 임대사업자가 별안간 급증한 것에서 알 수 있듯, 아직 상당수 임대사업자가 사업자 등록을 하지 않았다.(2018102일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전문가가 보는 한가위 이후 부동산 시장, 부담 세입자에 전가

가을 이사철 등 겹쳐, ·월세는 불안할수도

 

 

  문재인정부가 천정부지로 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 9·13 종합 부동산 대책과 9·21 공급 대책을 발표했다. 조세와 대출규제를 망라한 `역대급 종합 정책`인 이번 대책이 시장을 이길 수 있을지를 놓고 벌써부터 갑론을박이 치열하다. 매일경제는 추석연휴를 맞아 21일 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장, 양지영 양지영R&C연구소장(가나다순) 등 전문가에게 추석 이후 하반기 집값과 전세금 향방, 투자 전략을 물었다. 이들은 입을 모아 이번 9·13 대책이 당장 급한 불을 끄는 데는 도움이 되겠지만 중·장기적으로 집값을 안정화시킬 전략인지에 대해서는 불투명하다고 답했다. 집값과 전세금 역시 당분간 강보합과 안정세를 이어가겠지만 하반기 이후에 어떻게 변화할지는 정부의 정책 실현 의지에 달렸다고 밝혔다. 특히 불확실성이 높아진 하반기 시장에서는 보다 신중한 투자 전략이 필요하다며 무주택자에겐 확대된 청약 당첨 기회를 잘 활용해야 한다고 조언했다.

 

 

  김규정 연구위원은 이번 대책에 대해 "이번 정부에서 여태까지 내놓은 종합대책 중 가장 강력한 것"이라면서 "이로 인해 4분기부터 부동산 시장에서 본격적인 조정기가 올 것"이라고 분석했다. 김 연구위원은 "다만 여유 자금 유동성이 몰릴 가능성이나 상승 기대감을 완벽하게 차단하기에는 조금 모자란 감이 있다""하락 불안감과 상승 여지가 공존하는 만큼 양쪽의 힘이 4분기에 강하게 부딪힐 가능성이 높다"고 덧붙였다. 하반기 투자 전략으로는 "신규 취득자는 임대사업자 절세도 불가능하고 주택담보대출도 제한적인 만큼 일단 상황을 좀 더 지켜봐야 한다"며 관망을 주문했다. 심교언 교수는 정부의 종합적 부동산 대책에 대해 "일시적으로는 도움이 되지만 중장기적으로는 영양가가 없는 대책"이라고 비판했다. 심 교수는 "거래량이 급증하거나 급감하기는 어려울 것이고 과열 진정장이 당분간 이어질 것"이라며 "다만 규제를 더욱 강화했기 때문에 시장 왜곡이 더 커질 가능성이 있다"고 전망했다. 전세가 전망에 대해 심 교수는 "집값은 단기적으로 조정을 받은 후 장기적으로 오를 것인 데 반해 전세가는 당분간 보합이 예상된다"고 관측했다. 안명숙 부장은 "추격 매수 심리가 상당히 위축되고 관망세로 갈 것"이라며 하반기 부동산 시장이 강보합세로 안정될 것으로 예측했다. 안 부장은 "종합부동산세 부담이 커지는 것은 당장 반영되는 게 아니라 내년도에 반영되기 때문에 집값이 대폭 하락하지 않을 가능성이 높다""다만 추격 매수 상승세가 꺾이는 것만으로도 의미가 있다고 보인다"고 설명했다.

 

 

  전세가 전망에 대해선 긍정적으로 봐 다른 이들과 의견이 달랐다. 안 부장은 "시장 안정화에 긍정적 영향을 미칠 것"이라고 관측했다. 안 부장은 "주택가격 9억원이 대출 여부의 기준이 되는 만큼 9억원 미만으로 시세를 형성할 아파트가 상당수 늘어날 것"이라며 "그러면 자연스럽게 집값과 전세금의 동기화가 이뤄지면서 가격 안정화가 이뤄질 가능성이 높다"고 분석했다. 투자 전략에 대해서는 신중하게 접근하며 시장을 좀 더 지켜봐야 한다고 밝혔다. 그는 "거래량이 줄어들 것인 만큼 성급한 투자는 어떤 방식으로도 좋지 않다""하반기에는 최대한 시장을 지켜보며 투자 시기를 미뤄야 한다"고 조언했다. 양지영 소장은 "보유세 부담을 세입자에게 전가하는 경향이 있어 전세금 상승이 예상된다"면서 "여기에 임대사업자 감소와 매매 전환 수요 감소로 인한 전세 수요 증가, 가을 이사철 도래 등 각종 요인으로 전·월세 시장이 불안해져 서민의 피해가 우려된다"고 말했다. 수급 정책 격인 9·21 공급 대책에 대해 전문가들은 현재 시장을 안정화시키기엔 부족하다고 입을 모았다. 안 부장은 "서울 지역 공급이 사실상 외곽지에 몰려 있어 도심 중심부에 공급 대책을 기대했던 수요자의 실망도 적지 않다""서울 내 유휴지 개발 및 그린벨트 해제 등 다방면에서 대책을 마련해야 한다"고 분석했다. 심 교수 역시 "지자체와 정부의 확실한 정책 공조와 다양한 주택 공급 방법 개발을 통해 추가 공급 방안을 마련할 필요가 있다""도심 내 정비사업의 용적률 및 층고 완화책 등의 정책을 테이블에 올려놓고 검토해야 한다"고 강조했다. 전문가들은 공급 확대에 대한 정부 의지를 보였다는 점에서 긍정적으로 평하면서도 서울 공급량 부족을 아쉬운 점으로 꼽은 셈이다.(2018925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

규제개혁국회 통과 상가임대차보호법, `임대료 폭등` 역풍 우려

 

 

  계약갱신 요구권을 5년에서 10년으로 늘리는 상가건물임대차보호법 개정안이 20일 본회의를 통과했다. 법 개정으로 임차인인 소상공인은 안정적인 영업을 보장받을 수 있을 전망이다. 건물주 등 임대사업자는 그 대신 `인센티브`소득세 및 법인세 5%를 감면받는 세제혜택을 누린다. 해당 개정안은 여야 3당 원내대표가 민생경제 안정화를 위해 합의 도출을 약속한 우선 처리법안 중 하나다. 하지만 법 처리 과정에서 여야 의원들 간 의견 차로 인해 파행을 거듭한 끝에 가까스로 통과됐다. 개정안은 상가건물에 대한 장기계약 유도와 낮은 임대료 상승률을 보장함으로써 안정적인 임대 환경 조성을 목표로 했다.

 

 

  특히 임대수입이 연 7500만원 이하인 임대인이 동일한 임차인에게 5년 초과 임대할 때 6년째 계약분부터 매년 발생하는 임대사업 소득세 및 법인세를 5% 감면해주기로 했다. 계약기간을 10년으로 늘린 대신 임대인에게도 혜택을 줘 임대인·임차인 간 균형을 맞춘 셈이다. 다만 해당 세제혜택은 임대료 인상률이 대통령령이 정하는 특정률 이하인 경우에만 주어진다. 현재 상가임대차보호법상 임대료 상한은 5%지만 대통령령 특정률은 3%로 책정될 가능성이 높다. 국회 기획재정위원회는 이날 본회의 의결에 앞서 이러한 세제혜택을 골자로 한 조세특례제한법 개정안을 통과시켰다. 일각에선 임차인 보호를 주된 목적으로 법안이 개정되는 만큼 법 시행 전 임대료를 충분히 올리려는 `임대료 폭등` 현상이 일어날 것이란 우려의 목소리도 나오고 있다. 10년간 법정 인상률 이상 임대료 인상이 불가능해지는 만큼 건물주 등이 초기 임대료를 최대한 높일 가능성이 크기 때문이다.(2018921일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

고강도 대책 발표 뒤 서울 부동산 돌아보니지역별 온도차

 

 

  "매도자가 계약하자고 앉은 자리에서 5000만원 더 달라고 하는 게 예사였는데 그런 게 하루 만에 없어졌네요."(마포구 소재 A공인중개사 사무소 관계자) "이쪽은 오히려 매수 문의가 늘었어요. 굳이 주택담보대출을 안 받아도 되는 가격대인 데다 임대사업자 혜택을 받는 수준이어서요."(노원구 B공인중개사 사무소 대표) "관망이죠. 지금 매도자도 매수자도 정책에 이골이 나 있어요. 지켜보겠다는 분위기입니다."(강남구 C공인중개사) 종합부동산세를 올리고 다주택자뿐만 아니라 1주택자에 대해서도 대출을 조이는 9·13 부동산 대책이 발표된 이튿날인 14일 시장 분위기는 그야말로 중구난방이었다. 작년 8·2 부동산 대책 발표 때에는 시장이 일제히 멈춘 듯 거래가 끊겼지만 이번엔 워낙 광범위하게 세세한 대책이 나와서인지 지역별 온도차가 극명했다. 부동산 대책의 주타깃이었던 강남권은 각종 대책에 면역력이 생겨 차분한 분위기였다. 대책 하루 만에 가격이 뚝 떨어지지는 않았지만 미묘한 변화 기류는 감지됐다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지는 전형적인 매도자 우위 아파트였지만 9·13 대책 후 하루 만에 콧대 높던 매도자들이 `어떻게든 팔아 달라`며 중개업소에 연락하는 현상이 나타났다. 잠실주공5단지 내 J공인중개사 사무소 대표는 "기존 호가에서 얼마 정도는 협상할 수 있으니 이번에 꼭 팔고 싶다는 매도인 전화를 받았다""8·2 대책 후 가격이 꽤 조정받았다가 얼마 후 전 고점을 돌파한 학습효과가 있어 가격이 크게 떨어지기는 어려울 것"이라고 덧붙였다.

 

  반면 매수인들도 종부세가 늘어나고 9억원 이상 주택에 대한 담보대출이 막혔기 때문에 매도호가에 맞춰 거래를 체결할지는 미지수다. 당분간 거래가 뚝 끊기면서 기존 호가 근처에서 팽팽한 줄다리기가 펼쳐질 수밖에 없는 분위기다. 대치동 소재 B공인중개사 사무소 관계자는 "강남에 집을 소유한 사람들은 정책에 면역력이 있다. 급하게 움직일 필요가 없다고 생각하는 것 같다"면서 "어차피 종부세도 내년 일이고 하니 기다리자는 것"이라고 설명했다. 이인자 공인중개사협회 서초지회장은 "강남권에서도 두세 달 정도는 분위기를 보면서 차분히 대응하자는 이야기가 나오고 있다""규제책이 엄청난 시장 파급효과를 내지는 못할 것"이라고 말했다. 강남권 은행 PB센터에는 임대사업자 등록과 증여 등에 대한 문의가 쏟아졌다. 신한은행 부동산투자자문센터에 따르면 "이번에 임대주택의 양도세 감면 요건(수도권 6억원 이하 등)이 새로 생겼던데 그러면 임대사업의 실제 이익이 줄어들 것으로 예상되는데 앞으로 어떻게 대응하는 것이 좋은가"라는 문의가 많았다. 고가 주택과 고소득자가 많은 강남 지역 지점은 이번 규제로 주택도시보증공사(HUG) 전세보증이 막히면 SGI서울보증을 이용하는 방법은 아직 가능하냐고 묻는 고객도 많이 감지됐다. 우리은행 관계자는 "서울 강남 지점들에는 강북에 집을 마련하고 대치동 등 주요 학군 지역에 전세로 거주하고 있는 고객 문의가 많았다"고 소개했다. 강북 지역 대표 주자인 마포에서는 중형급 아파트 호가가 5000만원 떨어지고, 10억원 안팎에 거래되던 소형 아파트에는 매수 문의가 늘어나는 대조적 모습이다. 집을 사려는 무주택자들이 종부세 영향을 받지 않는 매물을 선호하면서 나타나는 현상이다. 이번 대책에 따르면 1주택자도 공시가격 9억원, 실거래가 13억원 정도면 종부세 부과 대상이 아니라서 해당 매물은 실수요자들에게 오히려 인기가 높아질 수 있다는 것이다.

 

 

  다만 워낙에 강북 지역도 급하게 많이 오르다보니 심리적 압박을 가하는 이번 대책 발표 직후 바로 매물이 나오는 곳도 있었다. `오를 만큼 올랐으니 지금 팔자`는 매도인의 불안감 때문이다. 실제로 서대문구 한 아파트 단지는 최근 한 달 동안 매물이 전혀 없었지만 13일과 14일 이틀 만에 매물이 4건이나 나왔다. 반면 이번 대책에서 임대사업자 혜택과 무주택자 주택담보대출 등에서 별 타격이 없는 서울 외곽 소형 아파트들은 오히려 기세가 등등하다. 소형 아파트 밀집 지역인 노원구 상계동 주공아파트 단지는 `매물 제로` 현상이 9·13 대책 발표 이후에도 그대로 유지되고 있다. 오히려 "매물이 나온 게 없냐"고 묻는 매수자들 전화만 간간이 걸려오고 있다. 상계동에서 30년간 공인중개사를 해온 Y부동산 대표는 "여전히 매물은 전혀 없지만 이번 대책에서 고가 주택과 다주택자를 잡는다고 하니까 실수요 무주택자들은 오히려 더 관심을 가지는 것 같다""특히 올해 말까지 인정되는 임대사업자의 양도세 중과 면제 등이 저가 아파트는 유지되다 보니 매수 문의가 끊이지 않고 있다"고 설명했다. 노원구와 도봉구 일대 주공아파트 단지는 구조적으로 당분간 매물이 나오기 어려운 병목 현상에 빠져 있다. 임대사업자 자격으로 여러 채를 사들인 보유자로선 중간에 내놓기 어렵고, 소형 아파트에 살고 있는 실거주자는 주변으로 이사갈 수 있는 중대형 아파트가 나와야 보유 중인 한 채를 팔 수 있기 때문이다. 인근 S부동산중개소 대표는 "거주 중인 소형 아파트를 팔고 단지에서 크기를 키워가려는 수요는 제법 있지만 여러 채를 들고 있는 사람들이 내놓지 않으니 실거주자들도 움직이지 못한다""서울에서 이 가격대로 재건축을 기대할 수 있는 단지가 없다 보니 평수에 상관없이 매물이 나오면 바로 계약금을 내겠다는 대기자가 여전히 많다"고 말했다.(2018915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

종부세 인상안 공개후 첫 주말부동산시장 르포

 

 

  지난 23일 오후 서울 송파구 잠실주공5단지 내 상가. 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세 강화를 골자로 하는 보유세 개편안 초안을 공개한 다음날 이곳 공인중개사무소들은 대부분 개점휴업 상태였다. 올해 4월 다주택자 양도소득세 중과세가 발효된 이후 이곳에서는 일상화한 모습이다. 같은 날 서초구 반포자이 인근 공인중개사무소들도 비슷한 상황이었다. 문을 닫은 곳이 꽤 눈에 띄었다. 문을 연 곳도 인적은 끊겨 있었다. B공인 관계자는 "4월부터 다주택자 양도세 중과를 앞두고 발 빠른 사람들은 대부분 팔아서 `똘똘한 한 채`로 갈아탔거나 임대사업자 등록을 마쳤다"고 말했다. 이날 방문한 잠실주공5단지와 반포자이는 종부세 과세 대상인 `공시가격 9억원 초과`에 해당하는 아파트들이 집중적으로 몰려 있는 대표적인 지역이다. 정부의 보유세 개편안만 나온 상태여서 최종 결정 발표 때까지는 `일단 지켜보자`는 관망세가 이어질 가능성이 높다는 게 전반적인 분위기다. 이 때문에 오히려 극심한 `거래절벽`을 우려하는 목소리가 높다. 현재 다주택자가 강남 소재 집을 처분하려면 양도차익의 최대 62%(3주택 이상)를 양도세로 내야 한다. 앞으로 보유세가 오르더라도 집을 내놓을 가능성은 낮다는 것이 전문가 진단이다.

 

 

  이날 둘러본 서울 주요 지역 부동산중개업소에서는 "10년 전 상황이 반복될 것"이라는 전망이 많았다. B공인 측은 "종부세를 다시 때린다고 하니 기억나는데 10년 전에도 결국 집값은 못 잡고 거래만 `` 끊겨 실수요자만 잡지 않았느냐""거래절벽만 만들 게 뻔하다"고 내다봤다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 313837건에 달했던 서울 아파트 거래량은 46234건으로 반 토막 났다. 2005년 종부세가 처음 시행된 후 2007~2008년 강북과 수도권 신도시 일대에 6억원 이하(당시 종부세 적용 기준) 주택에 투자가 쏠리면서 집값 급등이 벌어지기도 했다. 정부가 당시 강북 재개발 지역을 모두 주택거래 신고지역으로 지정하는 등 전방위적 진화에 나섰을 정도다. 똑같은 현상은 이미 감지되기 시작했다. 공시가격 9억원 이하 신축 아파트로 투자 문의가 부쩍 늘어났다. 성동구 센트라스 전용 59는 이달 들어 부르는 값이 10억원을 찍었다. 양도세 중과 전 실거래가는 9억원이었다. 올해 초 기준 같은 동 동일 면적 아파트 공시가격은 48100만원이다. 실제로 한국감정원 아파트값 통계를 살펴보면 최근 강남 3구는 약세를 면치 못하고 있는 반면 재개발이 활발한 다른 지역은 오름세를 유지하고 있다. 다주택자 양도세 중과가 시작된 4월 들어 강남 3구는 일제히 주간 아파트 매매가격 상승률이 마이너스로 돌아선 뒤 아직 회복하지 못하고 있다. 반면 이달 18일 기준 관악(0.33%) 동대문(0.25%) 중랑(0.14%) 성북(0.13%) 등은 0.1% 이상의 오름세를 보인다. 이들은 모두 재개발이 활발히 진행 중인 지역이다.

 

  강남 고가 아파트에 쏠렸던 투자 수요가 이미 `대이동`을 준비하는 모습도 간간이 목격됐다. 강남 소재 은행에서 근무 중인 한 프라이빗뱅커(PB)"몇 달 전부터 보유세 개편과 관련한 고객 문의가 많았고 개편안 초안이 발표된 22일에는 하루 종일 전화기를 붙들고 있었다""10억원 근처 아파트는 증여를 많이 생각하는 것 같고, 빌딩이나 상가 투자를 고려하는 고객도 많다"고 말했다. 전세가율이 높은 아파트는 부담부증여로 처리하면 전세보증금이 증여세 부과 대상에서 제외되기 때문에 세금 부담이 상대적으로 낮다. 오피스텔 투자 역시 풍선효과가 예상된다. 최근 수익률 자체는 하향 추세지만 보유세 부담이 주택에 비해 훨씬 덜하다. 오피스텔은 가격에 상관없이 비주거용이면 종부세 적용을 받지 않는다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "집주인 입장에서는 종부세 부과 후 수익률이 감소하는데 어떤 방식이든 임대료 전가가 불가피해진다""잠잠했던 전세금을 다시 자극하거나 월세가 오를 가능성이 있다"고 지적했다.(2018625일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

서울 인기지역, 집값 상승 이어 거래도 급증

강남구 617건 두 달 새 3, 양천구도 455건으로 2.8배 늘어우량 학군·생활 인프라 공통점

강북권 거래는 회복세 더뎌실수요자 `똘똘한 한 채`로 몰려 "서울 탄탄한 매수 기반 확인"

 

 

  연말 강남·양천 등 서울 핵심 인기 지역 아파트시장의 거래가 완연한 증가세를 나타내고 있다. 27일 서울시부동산정보광장 통계에 따르면 121~27일 서울 전체 아파트 거래량이 7075건으로 103800건보다 86% 증가한 것으로 조사됐다. 특히 최고가 지역인 강남구는 같은 기간 아파트 거래 건수가 617으로 8·2 부동산 대책이 발표된 후 '거래 실종' 상태에 들어가면서 10206건까지 떨어졌던 것과 비교하면 299%나 급증했다. 강남구 12월 거래량은 서울 전체 25개 자치구 중에서도 가장 많았다. 이어 거래량 증가율이 높은 곳은 목동이 있는 양천구로 455건 거래10162건에 비해 280% 늘어났다. 두 곳의 공통점은 모두 학군이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주하기에 좋다는 점이다. 결국 '똘똘한 한 채'로 갈아타 안전자산을 확보하고 실거주까지 하는 사람들이 많아졌다는 방증이다. 특히 정부가 다주택자를 조이면서 1개 주택을 보유하려는 사람들이 많아졌고, 그럴 경우 이왕이면 실제 거주가 가능하면서 가격 등락에 따른 리스크가 상대적으로 작은 강남을 선호한다는 분석이다. 양지영 R&C 연구소장은 "대출 규제가 심해지면서 실수요자들이 내 집을 마련하기가 어려워졌고, 임대사업자 등록에 대한 혜택은 크지 않았다"면서 "여러 채에 투자하기보다는 입지가 좋고, 미래 가치가 큰 한 채에 집중하는 분위기로 전환되는 것으로 판단된다"고 분석했다.

 

 

  학군이 좋은 동네의 연식이 얼마 안 된 아파트에서 이 같은 현상은 극명하게 나타났다. 10월 이후 강남구 대치동 '래미안 대치 팰리스'에서 신고된 거래 건수만 24건이었다. 가장 낮은 거래액이 17억원대인 초고가 매물들이다. 대단지에 학군이 좋은 도곡동 '도곡렉슬' 역시 신고된 거래만 27건에 달했다. 특히 래미안 대치 팰리스는 전용 84가격이 대치동에서 최초로 20억원을 찍으며 급등하고 있는 상황이라 가격 상승과 거래 증가가 동반해서 나타나고 있다고 볼 수 있다. 한국감정원 아파트 가격 매매지수를 봐도 서울 아파트 가격은 7월 이후 단 한 번도 떨어지지 않았고, 강남구는 7113.7이던 지수가 12116대까지 올라서며 계속 가격이 오르고 있다. 다소 오래된 아파트라도 정부의 재건축 아파트 거래 금지를 피한 곳은 10월 이후 거래가 늘었다. 대치동 은마아파트가 대표적이다. 10월 이후 신고 거래 건수가 40에 육박했다. 인근 A공인중개 관계자는 "은마의 경우 거래 가능한 재건축 단지인 데다 최근 서울시 35층안을 받아들이면서 재건축에 속도가 붙을 것이라는 기대감 때문인지 문의가 많다"고 말했다.

 

 

  양천구 목동도 학군이 좋고 학원가가 밀집해 있어 실거주와 투자를 같이 가져가려는 사람이 부쩍 늘었다. 목동 지구단위계획 수립이 속도를 내는데 대한 기대감과 잘 갖춰진 학군과 생활 인프라가 결합된 결과다. 목동 1~7단지에서만 3분기 들어 130에 가까운 거래가 신고됐다. 반면 같은 강남 3구로 묶여 있어도 서초구는 거래가 강남구만큼 늘지 않았다. 서초구의 12월 거래량은 총 365으로 10월에 비해 199% 늘었지만 강남이나 송파(227%)만큼의 상승폭은 아니었다. 서초구의 경우 4000가구에 가까운 반포주공1단지 등 재건축이 마무리에 들어간 아파트 거래가 아예 막혀 있는 점이 원인으로 거론된다. 작년 말부터 올해 초까지 활발히 거래가 이뤄졌던 강북 일대 역시 거래가 극적으로 늘지는 않았다. 서대문구는 8·2 대책 직전인 7월만 해도 330건으로 전달 대비 61% 증가하며 거래량 증가율이 가장 높았다. 하지만 8457건으로 하락한 후 10월엔 151건까지 떨어졌다. 이후 다시 소폭 증가하고 있지만 규제 전 폭발적인 거래량 수준 대비 40% 선에 그치고 있다.(20171228일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

'9월 발표'라더니 29일 주거복지로드맵에도 제외, 12월로 넘어가

"내년 4월 양도세 중과 시행인데, 다주택자 석달 만에 집 팔아라?"

 

 

  정부의 주택 임대사업 등록자에 대한 인센티브 부여 방안 발표가 지연되면서 주택시장에 혼란가중되고 있다. 당초 주거복지로드맵의 핵심 내용 중 하나로 공개될 예정이었던 임대주택 등록자에 대한 인센티브 방안이 이달 29일 발표할 로드맵에서도 제외될 것으로 전해지면서 다주택자들의 의사결정에 차질이 불가피해졌다. 김현미 국토교통부 장관은 27일 당정협의 직후 29일 공개할 서민 임대주택 공급 계획을 밝히는 자리에서 "임대 등록 활성화, 세입자 보호 방안은 연내 발표하겠다"고 밝혔다. 이달 나오는 로드맵에 포함하지 않고 12월 중에 공개하겠다는 것이다. 정부는 지난 8·2부동산 대책에서 9월께 주거복지로드맵을 선보이고 5년 간의 주택정책 방향과 공급 계획, 다주택자의 자발적 임대주택 등록을 확대하기 위한 인센티브 지원방안을 발표하겠다고 밝혔다. 그러나 로드맵 발표 시기가 "가계부채대책 발표 이후 시장 상황을 지켜봐야 한다"는 이유로 11월로 미뤄지더니 다시 12월로 석 달 째 연기된 것이다. 임대사업자 인센티브 발표가 지연되고 있는 것은 내년 세법개정안과 8·2부동산 대책의 후속조치인 양도소득세 중과 등의 세제 개편, 임대사업자에 대한 건강보험료 감면 등 여러 현안이 상충하면서 국회와 정부 부처 간의 이견 조율이 늦어지고 있기 때문으로 알려졌다. 문제는 임대주택 등록 지원안 공개가 수개월째 미뤄지면서 집을 팔아야 할지, 보유해야 할지, 임대사업자로 등록해야 할지 의사결정을 못한 다주택자들이 적지 않다는 점이다. 전문가들은 현재 서울과 수도권 시장에 매물이 없고 가격이 내려가지 않는 데는 인센티브 안의 공개가 지연되고 있는 것도 한 몫 하고 있는 것으로 보고 있다.

 

 

  부동산 전문가는 "로드맵에 포함될 임대주택 인센티브 방안을 지켜본 뒤 매도, 보유, 임대사업 등록 등의 방향을 저울질하려고 했던 다주택자들이 의사결정을 못하고 있다""매물이 안 나오니 집값이 계속해서 오르는 부작용을 낳은 것"이라고 말했다. 강남구 중개업소 대표는 "정부와 국토부 장관은 다주택자에게 내년 3월까지 집을 팔라고 하면서 정작 중요한 변수가 될 인센티브 안은 몇 달 전부터 예고만 하고 내놓지 않으니 팔 수가 없는 것"이라며 "앞뒤가 안 맞는 정책"이라고 꼬집었다. 인센티브 방안을 보고 매도를 해야 할 다주택자 입장에선 문제가 더 심각하다. 2주택 이상 보유자의 양도세 중과 조치는 내년 4월부터 시행될 예정인데 올해 말에나 대책이 발표될 경우 양도세 중과 시행까지 석 달 밖에 남지 않아서다. 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 내년 초에 한꺼번에 몰린다면 주택시장에 혼란이 예상된다. 사정이 급한 경우 투매 현상이 벌어지는 등 시장이 왜곡될 가능성도 배제할 수 없다. 서초구 중개업소 사장은 "연말, 연초에는 원래 집을 팔기도 어려울 뿐더러 매물이 한꺼번에 쏟아지면 매수자들이 급할 게 없어 거래가 더 안 될 것"이라며 "다주택자에게 주택 매도를 권한 정부가 대출 규제로 매수자가 유입될 수 있는 입구를 봉쇄해놓더니 다주택자가 집을 처분할 퇴로까지도 막아놓은 셈"이라고 지적했다. 이 때문에 다수의 다주택자가 매도를 포기하고 '버티기'에 들어갔다는 분석도 나온다. 서울의 경우 주택 신규 공급도 많지 않은 상황에서 주택시장의 규제가 풀릴 때까지 보유하겠다는 것이다. 부동산 전문가는 "집을 파는 중차대한 일에 6개월여의 시간도 짧은데 3개월 이내에 결론을 내리라는 것은 무리가 있다""인센티브 지원 시기에 맞춰 양도세 중과의 시행 시기를 늦추지 않는 이상 혼란이 불가피할 것"이라고 우려했다.(20171128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

세금 회피성 급매·매도 문의 뜸해

8·2 대책 의도와 달리 관망세 짙어

내년 4월 양도세 중과 예정에도

주택 안 팔면 규제 안 받아 '버티기'

11월 나올 주거복지 로드맵이 '변수'

임대사업자 등록 인센티브에 따라 갈릴 듯

 

 

 

  서울 강남구 대치동과 경기 성남 분당구에 전용면적 84아파트 한 채씩을 보유한 이 모(63) 씨는 당분간 집을 팔 생각이 없다. 대출금이 없어 금리가 올라도 영향이 없고, 주택경기가 위축된다고 해도 집값이 내려갈 것 같지도 않아서다. 이 씨는 "세금 부담 때문에 집을 팔까도 고민했지만, 매도 타이밍을 잡기 어려운 데다 마땅한 투자처도 없어 계속 보유하기로 했다"고 말했다. 다주택자를 겨냥한 정부의 잇따른 고강도 규제에도 다주택자들은 요지부동이다. 정부는 지난 8·2 부동산 대책 때 이들에게 내년 3월까지 주택을 팔든, 임대사업자 등록을 하든 선택하라는 경고를 했다. 내년 4월 이후 다주택자가 집을 팔면 최고 60%의 양도소득세율을 적용한다는 카드를 꺼내 들면서다. 그러나 시장은 정부 의도와 달리 움직이는 모양새다. 8·2 대책이 발표된 지 석 달이 됐고 가계부채 대책까지 나왔지만, 매매시장에 다주택자의 처분매물이 쏟아져나올 움직임은 보이지 않는다. 오히려 '버티기 전략'을 택하며 장기전에 돌입하려는 경우가 적지 않다.

 

 

  현지 부동산 중개업소에 따르면 서울 강남권 일대에서는 다주택 소유자의 매도 문의가 뜸하다. 8·2 대책 발표 직후엔 문의가 크게 늘면서 실제 매물도 나왔지만, 최근엔 별다른 움직임이 없다는 것이다. 실제 송파구 잠실주공5단지는 매물이 많지 않고, 가격도 강보합세다. 전용 76가 지난 916억원에 거래8·2 대책 이전 최고가를 넘어선 뒤 16억원 전후에 매물이 나온다. 다주택자 중에선 "좀 더 시장 상황을 지켜보자"'관망파'가 많지만, '배짱파'도 적지 않다. 인근 중개업소 대표는 "자금력이 있는 사람들은 '이 정권이 끝날 때까지 안 판다'는 말을 한다"고 말했다. 주택을 팔지 않고 계속 보유하면 양도세 중과 규제에서 벗어날 수 있는 점을 노린 것이다. 강남구 도곡동 타워팰리스와 대치동 선경·미도아파트도 상황은 비슷하다. 최근 대치동 선경 1차 전용 948·2 대책 이전보다 높은 17억원에 팔린 뒤 175000만원에 매물이 나오고 있다. 인근 중개업소 대표는 "집을 팔더라도 마땅히 투자할 곳이 없어 계속 들고 있겠다는 집주인이 꽤 있다"고 말했다. 집값이 더 오르길 기다리며 '급할 게 없다'고 판단한 다주택자도 있다.

 

 

  절세를 목적으로 한 매물은 이미 상당 부분 시장에 나왔다는 주장도 있다. 노원구 중계동 을지공인 서재필 대표는 "세금을 아끼려는 다주택자는 양도세 중과를 피해 이미 집을 팔았다"고 말했다. 고액 자산가를 담당하는 시중은행 프라이빗뱅커(PB)도 비슷한 설명을 내놨다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "다주택자의 경우 크게 '매도, 증여, 임대사업자 등록, 버티기' 4가지 방법을 놓고 고민하고 있지만, 현재 매도세는 많지 않은 분위기"라고 말했다. 아직 '매도'보다 '보유'에 무게를 둔 경우가 많다는 게 전문가들의 설명이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "다주택자가 보유한 주택 상당수가 강남 재건축이나 소형 아파트다. 장기적으로 투자수익이 있을 것이란 판단에 계속 보유하겠다는 사람이 많다"고 말했다. 가장 큰 변수는 정부가 11월 발표 예정인 '주거복지 로드맵' 내용이다. 여기엔 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위한 세금, 건강보험료 인센티브를 높이는 방안이 담길 전망이다. 현재 다주택자가 임대를 놓은 것으로 추정되는 주택 516만 가구 중 15%79만 가구만 임대주택으로 등록돼 있고, 나머지는 공적 규제의 사각지대에 있기 때문이다.

 

 

  ·월세 상한제와 계약갱신청구권 같은 임대차 안정화 방안이 담길 가능성도 있다. 김규정 위원은 "임대사업자 등록과 관련된 정부의 카드가 공개된 뒤 매도나 임대사업자 등록 여부를 판단하겠다는 분위기"라고 말했다. 임대사업자 등록 인센티브가 기대에 못 미친다면 다주택자 입장에선 주택 매각 또는 '버티기'에 들어갈 공산이 크다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "내년 1분기(1~3)께 다주택자 물건이 나오면서 시장이 출렁일 것"이라고 말했다. 임대사업자 등록 의무 도입 여부도 관건이 될 전망이다. 만약 의무화되면 집주인의 부동산 보유 현황과 임대소득 등 세원이 노출되기 때문에 다주택자들이 꺼리는 실정이다. 이와 관련, 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 30일 국정감사에서 "(임대사업자 의무등록제도 도입 여부가) 아직 확정되지 않았다"고 밝혔다. 만일 각종 대책에도 다주택자가 정부 예상과 달리 움직인다면 정부가 보유세 인상 카드를 꺼낼 가능성이 있다. 여당을 중심으로 이런 주장을 제기한다. 국회 기획재정위원회 더불어민주당 간사인 박광온 의원은 최근 한 라디오 인터뷰에서 "정부가 다주택자를 향해 내년 4월까지는 집을 팔거나 임대사업자로 등록하라고 얘기했다""그렇지 않고 버틴다면 다른 형태의 세금을 내야 할 것"이라고 말했다.(2017111일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

올 개인사업자대출 20조 급증작년 증가액 대비 30%이상

가계 아닌 기업대출로 분류 LTV·DTI규제 대상서 제외일부 저축대출광고 유혹

 

 

  올 들어 가계부채 증가 속도를 누그러뜨리고 부동산 투기도 잡기 위해 주택담보대출에 대한 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 강화되고 있지만 규제 사각지대에 놓인 대출은 풍선효과로 급증세를 보이고 있다. 임대사업자, 자영업자 등 개인사업자를 대상으로 한 대출이 대표적이다. 실체는 가계대출이나 마찬가지지만 개인사업자 대출은 기업대출로 분류대출규제 대상에서 제외됐기 때문이다. 특히 일부 저축은행들은 LTV·DTI 규제를 대폭 강화한 8·2 부동산대책 이후에도 임대사업자에게 아파트 시세의 99%까지 대출한다는 광고까지 하면서 대출을 부추기고 있는 것으로 나타났다. 29일 금융감독원에 따르면 올 들어 6월 말 현재 금융권 개인사업자대출이 203000억원 늘어났다. 지난해 같은 기간 순증액(156000억원) 대비 30% 이상 급증한 수치다. 가계대출 차주를 대상으로 대출규제가 강화되고 있지만 개인사업자 대출은 LTVDTI 등 대출규제에서 자유로워 개인사업자 대출을 통해 필요한 자금을 대거 조달한 때문이다.

 

  임대사업자의 주택담보대출이 가파르게 증가할 개연성이 크다는 진단이다. 임대사업자에게 나가는 개인사업자 대출이 가계대출이 아니라 LTV·DTI 규제를 받지 않는 기업대출로 분류되기 때문이다. 금융권은 임대사업자 담보물(아파트·오피스텔·상가·토지 등)을 개별 평가해 유효담보가액의 50~80% 수준으로 대출해주고 있다. 은행권의 경우 임대사업자에게 LTV 70%까지 아파트 담보 대출을 해주고, 아파트 외 담보물은 이보다 적게 대출해준다. 저축은행은 아예 임대사업자에게 부동산 시세의 100%에 가까운 대출을 약속하고 있다. 금융당국은 임대사업을 위한 주택 3개와 거주를 위한 주택 1개가 있는 임대사업자의 경우 임대업을 영위하고 있는 사실이 명확하게 확인되면 1주택자로 볼 수 있다고 밝힌 바 있다. 임대사업자 주택을 일반주택이 아닌 하나의 사업장으로 인정해줘 대출 여력을 키워주고 있는 셈이다. 6월 말 현재 금융권 개인사업자 누적 대출 규모는 327조원 선인데 이 중 부동산임대업 관련 대출 비중이 36.7%로 가장 큰 것으로 조사됐다.

 

  이 때문에 임대사업자 대출 급증을 우려하는 목소리가 커지고 있다. 진웅섭 금융감독원장은 지난 21"주택담보대출 규제 강화의 여파로 오히려 신용대출과 개인사업자 대출이 증가할 수 있다"고 경고했다. 9월 정부가 내놓을 '가계부채 종합대책'에 개인사업자 대출에 대한 관리 강화 방안이 담길 예정이다. 하지만 가계대출처럼 일률적인 대출규제는 힘들 것이라는 진단이다. 김영기 금감원 부원장보는 "부동산임대업자 대출한도 설정은 은행별로, 차주 신용도별로 다 다르기 때문에 일률적으로 LTV를 제한하기 어렵다"고 밝혔다.(2017830일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

`10년 보유` 양도세 감면보다 건보료 증가폭이 더 클수도

9억에 아파트 2채 보유, 10년 등록임대사업하면 양도세 2900만원↓…건보료 4200만원

 

 

  정부'8·2 부동산 대책'을 통해 다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하고 있지만 양도소득세 감면 혜택보다 건강보험료 부담액이 훨씬 더 클 수도 있는 것으로 나타났다. 기존에 금융소득이 많았던 자산가라면 월 100만원이 넘는 '폭탄' 수준의 건보료를 낼 수도 있다. 임대주택 사업자 등록을 할 때 다주택자가 오히려 손해를 보는 구조를 개선하지 않으면 정책의 실효성이 없을 것이란 전망이다. 7일 매일경제가 시중은행 부동산투자자문센터들의 도움을 받아 다주택자의 양도세를 분석한 결과, 임대사업자 등록에 따른 세금 혜택이 대부분 건보료 부담으로 상쇄되는 것으로 나타났다.

 

 

  서울에 아파트 두 채를 보유해 한 채에서 월세를 받고, 나머지 아파트에 거주하는 60대 은퇴자 A씨가 임대사업자 등록을 고민하고 있다고 가정하자. 이 중 월세를 놓는 한 채의 아파트는 공시지가 기준 45000만원에 매입한 전용면적 84.95로 현재 58000만원으로 올라 있다. 지금 당장 매각하면 A씨의 양도소득세는 2519만원이지만, 내년 4월 이후 매각하면 8·2대책에 따른 양도세 중과세를 적용받아 세금이 46722500으로 껑충 뛴다. A씨는 이를 피하기 위해 매입임대 방식의 임대사업자로 등록할 수 있다. 10년간 임대사업을 운영한 뒤 매각하면 양도소득세 중과세도 피하고 장기보유특별공제도 최대 40%까지 받을 수 있다. 매각금액이 58000만원으로 변동이 없다고 가정하면 양도세가 17682500원으로 약 2900만원의 절세 효과를 보게된다. 공시지가 6억원, 전용 85이하인 경우 주택 구입 후 3개월 내에 준공공임대사업자로 등록해 10년간 임대하면 양도세를 100% 가까이 감면받을 수 있다.

 

  하지만 A씨는 외형적으로는 소득이 없어 자식의 직장의료보험 피부양자로 등록돼 있었지만 임대사업자로 등록하면서 개인사업자가 돼 건보료 납부 대상이 된다. 건보료는 소득, 부동산, 금융자산, 차량 등에 따라 다양하지만 국민건강보험공단의 도움을 얻어 A씨의 건보료를 추산해보면 10년간 보유할 때 양도소득세 혜택의 상당 부분이 상쇄돼 버린다. A씨의 아파트 두 채의 과세표준액이 9억원이라고 가정하면 보유자산에서 발생하는 월 보험료는 174000이다. 여기에 아파트 한 채에서 임대소득이 월 250만원 수준으로 발생한다면 176000원대 건보료가 추가된다. 결국 월 35만원, 10년이면 4200만원의 건보료를 추가로 부담하게 되는 셈이다. 양도소득세 혜택분보다 건보료 납부액이 더 크게 되는 셈이다.

 

 

  여기에 금융소득까지 있다면 건보료는 100만원 이상으로 뛸 수 있다. 국민건강보험공단 관계자는 "연소득 49900만원 이상이면 건보료가 월 208만원, 부동산은 과세표준액 기준 30억원 초과일 경우 월 26만원이 상한선으로 장기요양보험료 등을 포함하면 최고액은 월 2426480원까지 올라간다"고 말했다. 결국 숨어있는 다주택자를 제도권으로 흡수하기 위해서는 현행 공시지가 6억원 이하로 돼있는 세제 혜택 요건을 좀 더 완화하고 건강보험료 부담도 줄여 줘야 한다는 목소리가 높다. 강화된 규제에 따라 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상인 경우는 20%포인트 이상되는 양도세를 내야 한다. 장기보유에 따른 혜택도 없어지게 된다. 반면 준공공임대주택으로 10년 이상 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 정부는 또 올해 말 종료할 예정이던 소득세 100% 감면혜택을 2020년 말까지로 연장하는 당근책도 제시했다. 하지만 양도세 감면 대상이 현행 기준시가 6억원 이하, 전용 85이하로 국한돼 강남 재건축 아파트 대부분이 혜택을 받을 수 없다. 취득 후 3개월 이내 임대사업자 등록을 해야 하는 것도 독소조항으로 꼽힌다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정부가 임대사업자 등록을 양성화하려면 이에 걸림돌이 되는 조항들을 현실에 맞게 수정하는 것도 고려할 필요가 있다"고 말했다.

 

  이밖에도 다주택자들이 임대주택사업자로 등록하기를 꺼릴만한 여건은 적지않다. 임대소득이 고스란히 노출되는 점은 또 다른 부담이다. 한 시중은행 PB 관계자는 "건강보험료와 소득 노출에 대한 불안감 때문에 임대사업자 신고를 한 물건보다는 신고를 하지 않은 물건이 더 높은 가격에 거래되고 있을 정도"라고 전했다. 건설업계는 매입한 임대주택은 양도세 면제 혜택이 있지만 자신이 직접 집을 지어 임대주택으로 전환한 경우 양도세를 내야 하는 것도 시정돼야 한다는 입장이다. 정부가 공공임대를 늘리면 민간임대 주택 시장이 위축될 가능성도 있다. 정부의 공공임대 주택 물량이 많아질수록 주택임대시장에 전반적인 가격하락을 유도임대사업자의 수익성 낮아질 수 있다. 서울시가 추진하고 있는 역세권 청년주택 2030도 공공임대 주택이 시세보다 낮은 가격에 공급된다는 우려에 기존 임대주택 사업자들의 반발에 직면하고 있다. 8·2 대책을 마련한 국토교통부도 건보료문제에 대해서는 관계부처 협의를 통해 해결 방안을 찾겠다는 의사를 피력했지만 건강보험료 주무부처는 보건복지부다. 가뜩이나 건보재정 문제로 골치 아픈 복지부가 거액 자산가들의 건보료를 낮춰줄지 의문이다.(201788일 매일경제 기사 참조)