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서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 분양가격이 역대 최고가로 결정되면서 강남권 재건축 단지 주민들의 기대감이 커지고 있다. 분양가상한제(분상제)로 지난해 속도 조절에 나섰던 강남권 재건축 단지들이 올해 분양에 나설지 관심이 쏠리고 있다. 3.3m²당 5668만6349원. 최근 서초구로부터 승인을 받은 래미안 원베일리의 분양가격이다. 민간택지 분상제를 적용받은 곳이지만 지난해 7월 주택도시보증공사(HUG)가 제시했던 분양가(3.3m²당 4891만 원)보다 16% 이상 상승했다. 주변 아파트 시세의 60% 수준에 그치지만 역대 아파트 분양가 중에서는 최고 금액이다. 시장에서는 “예상을 뛰어넘은 가격”이라는 평가를 했다. 분상제 도입 이후 분양가는 HUG의 고분양가 규제를 받을 때보다 낮을 것으로 전망됐기 때문이다. 올해 분양을 앞둔 다른 강남권 재건축 아파트 주민들은 이번 결정에 반색하고 있다. 특히 1만2000여 채 규모의 초대형 단지로 지난해 HUG가 제시한 분양가(3.3m²당 2978만 원)를 두고 조합 내부 갈등이 컸던 강동구 ‘둔촌주공’ 조합원들의 기대가 크다.

 

 

서초구 반포동 ‘신반포4지구’(3600여 채·일반분양 물량 미정), ‘신반포15차’(640여 채·일반분양 260여 채) 등 분상제 규제를 적용받는 단지의 분위기도 비슷하다. 둔촌주공 조합 관계자는 “지난해 무리하게 HUG의 분양가격을 받아들이지 않은 것이 최선의 선택이 된 셈”이라며 “정부가 또 다른 규제를 만들지 않고, 기준대로만 분양가격을 심사해줬으면 좋겠다”고 말했다. 래미안 원베일리 분양가격이 예상을 웃돈 것은 강남 집값이 워낙에 많이 오르다 보니 공시지가도 함께 오른 데다 이 단지가 창의적인 건축물이 들어서는 ‘특별건축구역’으로 지정돼 가산비까지 함께 반영됐기 때문이다. 분양가격은 토지비와 건축비, 가산비를 더해 결정된다. 가산비는 택지를 조성할 때 필요한 추가 건축비를 뜻한다. 국토교통부 장관이나 시도지사는 도시 경관을 고려한 창의적인 건축물을 짓는 경우 사업지를 특별건축구역으로 지정해 특례를 줄 수 있다. 래미안 원베일리는 앞선 2017년 특별건축구역으로 지정됐다.

 

 

국토부는 고분양가가 주변 집값을 자극한다는 이유로 분양가 억제 정책을 펼쳐 왔지만 래미안 원베일리 분양가에는 대체로 수긍하는 분위기다. 분상제를 통해 시세보다 저렴한 가격을 책정해 무주택자의 내 집 마련에 도움을 주면서도 주택 공급을 억제하거나 방해해선 안 된다는 기류가 형성돼 있다. 국토부 관계자는 “HUG 심사는 인근 단지의 최근 분양가격을 기준으로 심사가 이뤄지고, 분상제에서는 택지비와 건축비 등을 고려한다”며 “분상제 아래에서 분양가격은 입지와 단지 특성, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다. 전문가들은 래미안 원베일리의 분양가는 HUG의 분양가 심사 과정이 적절치 못했음을 방증하는 사례라고 입을 모았다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “(애초에) 분양 보증 기관인 HUG가 분양가격의 높고 낮음을 판단하는 게 적절치 않다”고 했다. 또 다른 업계 관계자는 “래미안 원베일리가 HUG의 제시 가격을 받아들였다면 큰 손해를 봤을 것”이라며 “다른 단지들이 HUG의 분양가를 받아들일 수 있겠냐”고 비판했다.(2021년 1월 11일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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2일 특공·3일에 1순위 청약, 한사람 최대 8번 기회 가능

`반값아파트` 청약대전 막올라, 100%추첨제도 나와 관심

대구·세종서도 1순위 나와

 

 

이번주 과천·하남 황금 입지에 분양가상한제를 적용받는 시세 반값 아파트가 대거 풀려 `청약 대전`이 열릴 전망이다. 100% 추첨제로 진행하는 `생애최초 특별공급` 물량도 나와 저가점자와 신혼부부의 관심이 높다. 1일 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 11월 첫째 주에는 전국 19개 사업장에서 9125가구(오피스텔·임대 포함, 도시형생활주택·행복주택 제외)가 청약 접수를 한다. 최대 관심사는 경기도 과천 지식정보타운 3개 블록(S4·S5·S1) 총 1698가구 1순위 청약 모집이다. 해당 단지 규모는 각각 `과천 푸르지오 어울림 라비엔오`(679가구), `과천 르센토 데시앙`(584가구), `과천 푸르지오 오르투스`(435가구)다. 세 단지 모두 같은 날인 3일에 1순위 청약을 하지만 당첨자 발표일(10~13일)이 달라 동시 지원이 가능하다. 즉 일반공급과 특별공급을 모두 합해 한 사람당 최대 8번의 청약 기회가 주어진다.

 

 

분양가상한제 영향으로 전용면적 84㎡ 분양가가 8억원 선으로 결정되면서 당첨되면 최소 시세차익 6억원이 기대된다. 인근 단지인 원문동 래미안슈르(2899가구)는 전용면적 84㎡ 10층 매물이 지난달 14억3500만원에 팔렸다. 과천 도심은 지난해 4월 입주한 푸르지오써밋 84㎡가 19억3000만원까지 거래돼 이번 청약과 비교하면 10억원대 `로또 청약`이 가능하다는 말이 나온다. 추첨제로 진행하는 전용 84㎡를 초과한 중대형 물량, 생애최초 특별공급도 나와 1주택자, 저가점자도 노려볼 만하다. 과천 S4블록에 전용 84㎡ 초과 물량이 388가구로 제일 많이 풀린다. 과천 S1구역은 중대형 물량이 없어 100% 가점제로 운영돼 고가점자 청약통장이 몰릴 것으로 보인다. 이 밖에 다른 지역에선 대구 수성구 `호반써밋 수성`, 경북 구미시 원평동 `구미 아이파크 더샵`, 세종시 `세종 한림 풀에버` 등도 1순위 청약을 진행한다.

 

 

최근 서울 내 민간택지 분양가상한제 적용 아파트가 모두 높은 경쟁률을 기록하며 청약 대기 수요가 쌓여 있다는 게 증명되기도 했다. 지난달 22일 1순위 청약을 진행한 강동구 상일동 `고덕 아르테스 미소지움`은 26가구 모집에 1만3964명이 몰려 평균 537.1대1이라는 폭발적인 경쟁률을 보였다. 이는 직전 최고 경쟁률(340.3대1)을 가뿐히 뛰어넘은 결과다. 지난달 19일 1순위 청약을 진행한 서초구 `서초자이르네` 역시 평균 경쟁률이 300.2대1로 높았다. 4일 HDC현대산업개발과 포스코건설은 경북 구미시 원평1구역 주택재개발정비사업(원평동 330-2 일원)에 들어서는 `구미 아이파크 더샵`의 1순위 청약 접수를 진행한다. 지상 최고 42층, 12개동, 전용면적 39~101㎡, 총 1610가구 규모이며 이 중 1314가구가 일반에 분양된다. 이번주 견본주택은 전국 7곳에서 열린다. 6일 포스코건설은 대구 북구 침산동 305-4 일원에 들어서는 `더샵 프리미엘` 견본주택을 연다. 단지는 지상 최고 48층, 3개동, 전용면적 70~84㎡, 아파트 300가구와 오피스텔 156실 등 456가구 규모다.(2020년 11월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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내달 분양 수색증산뉴타운, `중복청약 제한` 추진하자,

4050 "가점제 원칙 지켜라“, 2030 "젊은층도 기회줘야“

 

 

다음달 총 1400가구 이상 대규모 일반분양 물량이 나오는 서울 수색증산뉴타운 4개 단지 청약 경쟁이 세대 간 갈등으로 비화하고 있다. 이곳은 분양가격이 5억~7억원 수준으로 입지 대비 저렴한 데다 대출도 가능해 실수요 서민층의 청약 대기 수요가 많다. 이런 상황에서 정부가 돌연 상대적으로 가점이 낮은 30대에게도 당첨 기회를 좀 더 주자며 중복 청약을 제한하는 방안을 추진하자 2030세대와 4050세대가 정면충돌하는 양상이다. 정부가 민간 정비사업의 분양가격을 인위적으로 눌러서 만들어놓은 `청약 로또`를 놓고 세대 간 갈등이 일어나고 있는 셈이다. 26일 한국감정원과 부동산업계에 따르면 은평구청 온라인 민원실에는 지난 22일과 23일 연달아 `수색증산뉴타운 당첨일 결정은 졸속 행정`이라는 비판 글이 올라왔다. 작성자는 "문재인정부 들어 최소한 서민을 위한 중소형 분양에서는 가점제 100%를 시행했는데 은평구는 이런 기조와 다르게 고득점자가 모두 차지할 것이 우려돼 3군데나 되는 분양건을 같은 날 발표하는 것을 권장했다"면서 "담당자는 반성하고 즉시 수정해주기 바란다"고 의견을 올렸다.

 

 

부동산스터디 등 인터넷 부동산 카페에도 4050세대를 중심으로 "원칙대로 고가점자가 우선시돼야 한다"고 주장하는 글이 올라오고 있다. 이에 맞서 상대적으로 청약 가점이 높지 않은 2030세대들은 "젊은층에게도 당첨 기회를 줘야 한다"면서 당첨자 발표를 같은 날로 정해 중저 가점자의 당첨 가능성을 높이는 것이 바람직하다는 반박 글을 올리고 있다. 세대 간 갈등에 해당 구역 조합원으로 추정되는 또 다른 네티즌은 "10년 넘게 기다리고 고생한 조합원들이 추가분담금까지 내서 수억 원짜리 로또를 만들어주는 건데 조용히들 있으라"고 훈수했다. 일부 네티즌은 `거지` 등 격앙된 표현까지 써가며 비방전을 벌였다. 이와 관련해 은평구청 관계자는 "청약 일정은 지방자치단체와 상관이 없다"고 해명했다. 청약시장에 관심을 보이는 사람들이 이처럼 당첨자 발표 일정을 놓고 열을 올리는 것은 다음달 중순 분양을 앞둔 수색증산뉴타운 4개 단지 일반분양만 1406가구 규모로 물량이 많고, 현재 거래되는 시세 대비 5억원 정도 분양가격이 낮기 때문이다. 분양가격이 최종 결정되지는 않았으나 3.3㎡당 2000만원 안팎으로 거론되는데, 전용면적 85㎡ 기준으로 채 7억원이 되지 않는다. 수색증산뉴타운에서 지난달 처음 입주한 DMC롯데캐슬더퍼스트는 현재 85㎡ 기준 12억원 안팎에 거래되고 있다.

 

 

이번 논란은 현행 가점제 아래서는 청약 당첨이 사실상 불가능하다는 30대들 불만에 정부가 중복 청약이 불가능하도록 당첨자 발표를 같은 날 하도록 유도하면서 일어났다. 국토교통부 관계자는 "감정원과 협의하는 과정에서 (가점이 낮은) 30대 등도 받아갈 수 있도록 할 필요가 있다고 얘기한 것은 맞는다"면서 "다만 직접 지시한 게 아니고 감정원이 조합 측에 권고한 차원"이라고 설명했다. 논란이 커지자 감정원은 당첨자 발표 일정은 아직 결정된 것이 아니라면서 눈치를 살피는 모양새다. 감정원 관계자는 "당첨자 발표일은 현재 협의 중이며 정해진 바 없다"고 말했다.(2020년 7월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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일반분양 비율 최대 15% 줄어, "무주택 중장년층은 봉이냐“

4050청약 대기자들 허탈감, 파이 키우는 공급 확대는 없이

`배급식`정책 세대갈등만 심화

 

 

"20년간 오로지 정부의 말만 믿고 저축했는데 이제 와서 일반공급을 줄이다니요. 오랫동안 무주택자로 살아온 40·50대에게도 당첨 기회를 늘려주세요." 40·50대 청약 실수요자들이 정부가 7·10 부동산대책에서 `생애 최초 특별공급`을 확대하자 "가뜩이나 분양 물량이 적은데 내 집 마련의 꿈이 더 멀어졌다"며 반발하고 있다. 앞서 신혼 특공 확대로 일반 물량이 줄었는데 이번에는 생애 최초 특공 확대로 일반 물량이 더 쪼그라들자 "20년간 묵힌 청약통장을 버리게 생겼다"는 한탄이 쏟아지고 있다. 문재인정부가 공급을 줄여 주택청약을 로또로 만들고, 대출까지 옥죄며 30대의 내 집 마련 사다리를 걷어찼다는 지적 때문에 이번 7·10 대책에서 30대 혜택을 대폭 늘리자 이번엔 40·50대가 반발하는 셈이다. 이 정부가 `전체 파이를 키우는` 공급 확대 정책을 쓰지 않으면서 한정된 물량을 목소리가 큰 집단에 먼저 주는 `배급제` 방식의 정책을 고집하다 보니 매번 폭탄 돌리기 식 제로섬 게임이 되고 있다는 지적이 나온다. 결국 청약 제도가 엉뚱하게 세대 간 갈등으로 비화되고 있다. 전문가들은 "정부가 해야 할 정책은 재건축·재개발 완화 등 확실한 공급책"이라며 "청약 비율만 조정하는 건 `밑돌 빼서 윗돌 얹는 식` "이라고 지적했다.

 

12일 부동산 업계에 따르면 청와대 청원 게시판과 부동산 커뮤니티에는 생애 최초 특공 확대를 반대하는 의견이 여러 건 올라오고 있다. 한 시민은 청와대 청원 게시판에 "젊은 시절 신혼, 생애 최초 등 특공 같은 것은 구경도 못해 본 중장년층에게 이제 와서 일방적인 희생을 강요하지 말아달라. 오랫동안 무주택으로 살아온 사람들에게 공공분양의 당첨 기회가 돌아가게 해달라"며 특공 확대를 반대하는 글을 올렸다. 또 다른 사람은 "공공분양 당첨을 위해 성실히 청약저축을 유지해온 무주택 중장년층의 청약 기회를 빼앗지 말아달라"며 "특공 확대가 오랫동안 기다린 사람에게 기회를 주는 청약제도의 근간을 무너뜨린다"고 주장했다. 7·10 대책으로 생애 최초 특공이 늘면서 일반분양 물량이 줄었기 때문이다. 국민주택은 원래 전체 물량에서 기관 추천·다자녀·노부모·신혼 부부·생애 최초 등 특공이 80%, 일반공급이 20%였는데, 이번에 생애 최초 특공이 5% 늘면서 일반공급이 15%로 쪼그라들었다. 민영주택에서도 특공은 43%, 일반공급은 57%였지만 생애 최초가 도입돼 일반공급이 공공택지는 42%, 민간택지는 50%로 각각 줄었다.

 

 

결혼한 무주택 가구를 대상으로 하는 생애 최초는 소득 요건과 자산 요건만 맞으면 추첨으로 뽑기 때문에 가점이 낮은 20·30대가 유리하다. 물론 40·50대도 지원할 수 있지만 소득 기준(공공은 도시근로자 월평균 소득 100%, 민영은 130%)이 있어 애초에 자격 요건을 채우지 못하는 경우가 많다. 반면 일반분양의 경우 공공주택은 통장 횟수와 저축 총액으로 뽑기 때문에 오랫동안 저축한 사람이 유리하고, 민영주택에서도 부양 가족, 무주택 기간 등을 가점으로 하기 때문에 상대적으로 연령이 높은 중장년층의 당첨 확률이 높다. 이 때문에 정부는 청약 시장에서 소외된 20·30대를 배려해 생애 최초 물량을 늘렸는데, 40대 이상에게는 그만큼 청약 기회가 줄어든 셈이다. "40·50대 기회를 뺏어서 20·30대에게 주고 있다"는 `역차별` 논란이 나오는 이유다. 40·50대는 현재 일반물량으로는 청약 수요를 해소하기 턱없이 부족한데 더 줄어들었다고 한탄한다. 공공주택만 청약을 넣을 수 있는 청약저축 계좌 46만개 중에서 15년 이상 장기 가입 계좌가 20만개에 달한다. 공공과 민영 모두 청약할 수 있는 종합저축 중에서 10년 이상 가입자는 147만1185명이다. 당첨의 문턱에 가지도 못하고 10년 넘게 기다려온 사람들이 167만명에 달한다는 얘기다.

 

 

특히 공공분양만 청약할 수 있는 청약저축 가입자들은 "민영주택에 넣지도 못하는데 공공물량은 계속 줄고 있어서 20년간 기다린 시간이 허망하다"며 한탄을 쏟아낸다. 공공분양의 경우 지난 1~2년간 신혼 부부 주거 지원 정책인 `신혼희망타운`이 쏟아지면서 1인 가구나 중장년층이 소외돼왔다. 정부가 2017년 신혼 부부 특화 단지인 신혼희망타운 보급 계획을 밝히고 2018년에 시범적으로 위례신도시, 평택 고덕에서 신혼희망타운을 공급한 뒤 지난해에는 대폭 물량을 늘렸다. 예를 들어 지난해 11~12월에는 공공분양 5412가구가 모두 신혼희망타운이었다. 40대 주부 박 모씨는 "신혼희망타운이 늘면서 무주택 50대가 지원할 공공분양이 크게 줄었는데, 이제는 그나마 나오는 공공분양에서 일반 물량 자체를 줄였으니 청약통장 한 번 못 써보고 평생 전세를 살아야 할 판"이라고 말하며 한숨을 내쉬었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "공급은 없는데 한정된 물량으로 비율만 조정하니 세대 갈등만 부추기고 있다"면서 "공급이 확대돼야 한다"고 지적했다.(2020년 7월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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인천 송도 지역주택조합단지, 웃돈 3억 붙은 마리나베이

입주 두달전 조합원 250명에, "가구주·무주택지위 유지 등

요건충족 안돼 부적격" 통보, 조합원들 "왜 이제야" 반발

 

 

`서해 오션뷰`를 자랑하는 3000가구 규모 송도 지역주택조합 아파트에서 입주를 2개월 앞두고 조합원 200여 명이 `부적격` 통보를 받아 파장이 일고 있다. 지역주택조합은 주택법상 법이 정한 `조합원 지위 자격`을 유지해야 하는데, 조합 심사에서 부적격자가 무더기로 발생했다. 통보받은 조합원 소명이 받아들여지지 않는다면 `자격 박탈` 물량은 일반분양으로 나온다. 내 집 마련 꿈을 안고 이사를 준비하던 조합원들은 "4년간 중도금까지 다 납부했는데 이게 무슨 날벼락이냐"며 "계약할 때는 `문제없다`고 해놓고 이제 와서 나가라고 한다"면서 분통을 터뜨리고 있다. 24일 인천경제자유구역청과 부동산 업계에 따르면 송도 더샵 마리나베이 조합 `센토피아송도랜드마크시티 지역주택조합`은 최근 입주 사용검사를 앞두고 실시한 조합원 자격 심사에서 조합원 250여 명에게 `부적격`을 통보하며 소명자료를 제출하라고 안내했다. 인천경제청은 소명자료까지 검토한 뒤 최종 심사를 거쳐 조합원 지위를 판정한다. 인천경제청 관계자는 "아직 소명자료를 조합에서 받지 못했다. 만약 조합원 취소 물량이 30가구 이상이면 일반분양을 하게 될 것"이라고 말했다.

 

 

지역주택조합은 주택법상 조합원 자격을 잃는 순간 조합원 지위가 자동 상실돼 입주 등이 불가능하다. △조합 설립 인가일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 하고 △85㎡ 이하 1주택 혹은 무주택자여야 하며 △조합 설립 후 입주 시까지 가구주를 유지해야 한다. 해당 지자체는 이러한 자격이 맞는지를 조합 설립 인가 시, 사업계획 승인 시, 사용검사 시 등 총 3회 심사를 통해 확인한다. 조합이 주택전산망 검색, 서류 확인 등으로 조합원 자격을 심사하고 지자체가 부적격자 소명까지 종합해서 최종 자격을 판단한다. 이번에 `부적격` 통보를 받은 사람들은 사용검사일 전 조합원 지위 심사에서 확인됐다. 송도 마리나베이는 총 3100가구 규모로 이 중 조합원 물량은 2214가구다. 부적격 통보를 받은 가구는 약 250개로 조합원 물량 중 11%에 해당한다. 대부분 사유는 부주의로 인한 가구주 지위 상실, 과거 당첨 이력 및 주택 소유 문제인 것으로 알려졌다. 형제의 부탁으로 주소를 전입시켜줬다가 가구주에서 가구원으로 바뀐 경우, 청약에 당첨됐지만 계약하지 않아 `무주택`으로 알았던 경우, 미분양 분양권은 주택이 아니라고 해서 계약한 경우 등이다. 한 조합원은 "중도금을 내기 위해 전세금을 빼서 친척 집으로 이사 갔다가 가구주 지위가 바뀐지 몰랐고, 생계가 너무 급해 가구주 여부를 챙길 수 없었다"면서 "무주택 서민을 위한 법이 내 집 마련의 꿈을 앗아갔다"고 말했다.

 

 

김주영 리더스 변호사는 "지역주택조합은 처음에 가입자를 모아야 하기 때문에 계약자를 받을 때도 까다로운 법을 꼼꼼히 설명하지 않는 경우가 많다"며 "수년의 세월이 흐르는 동안 자격 요건을 잃는 경우도 많아서 조합·지자체가 꾸준히 안내해야 선의의 피해자가 발생하지 않는다"고 말했다. 송도 마리나베이 한 조합원은 "그동안 여러 차례에 걸쳐 조합원 자격 조회 검사가 있었다는데 그때는 부적격 통보를 받지 못했다가 입주를 앞두고 이제서야 부적격자라고 한다"면서 "부주의한 내 잘못이라고 하기 전에, 정부와 조합 어느 누구도 법을 가르쳐주지 않았다"고 억울해했다. 인천 연수구 송도동 308-1에 위치한 이 아파트는 서해바다 조망권으로 유명하다. 84㎡는 5억원, 124㎡는 7억원을 호가한다. 부동산 업계 관계자는 "프리미엄이 3억~4억원이며 바다 조망권은 부르는 게 값이다. 조합원 자격 심사로 인해 조합원 매물 거래가 중지된 상태기 때문에 나중에 일반분양이 나오면 경쟁률이 높을 것"이라고 말했다.(2020년 5월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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상한제 회피 마지막 단지 될 듯

 

 

강남분양 가뭄 속에서 단비 같은 역대급 `로또분양`이 9월에 나온다. 서울 서초구 반포동 `래미안원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축)`가 철거한 지 1년여 만에 공사에 들어갔다. 이 아파트는 규제를 피해 후분양, 일반분양분 통매각 등을 추진하다 결국 오는 9월 일반분양하기로 최종 결정했다. 20일 정비업계에 따르면 원베일리 재건축조합은 지난 13일 서초구청에 착공계를 내고 이날 본격 공사에 들어갔다. 착공함으로써 일반분양 전 모든 인허가 과정을 완료한 셈이다. 2018년 11월 말 이주를 마치고 철거에 들어간 지 1년여 만이다. 오는 7월 말까지 입주자모집공고를 신청하면 강남 재건축 중 마지막으로 분양가상한제를 피할 전망이다. 일반분양 물량은 총 225가구가 나온다. 전용 59㎡ 198가구, 전용 74㎡ 25가구 등 모두 전용 85㎡ 이하라 100% 가점제로 당첨자를 정한다. 지난달 분양했던 `르엘신반포`의 청약 가점이 최저 62점이었던 것을 감안하면 적어도 60점대 이상이 당첨 가능권이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 4900만원 이하로 예상된다.

 

 

지난해부터 서초구 재건축 분양단지의 평균 분양가는 통상 4891만원이었다. 이 경우 원베일리의 시세 차익은 주변 시세와 비교하면 10억원이 넘을 전망이다. 원베일리의 바로 옆 아파트인 `아크로리버파크`는 지난해 8월 전용 59㎡가 23억9000만원에 손바뀜하면서 3.3㎡당 1억원 시대의 막을 열었다. 원베일리 조합 관계자는 "조합원 분양가가 3.3㎡당 평균 5560만원인데 일반분양가는 이보다 훨씬 낮을 것으로 예상된다"며 "HUG(주택도시보증공사)와 일반 분양가를 두고 최대한 협상하되, 조합원의 피해가 클 것으로 예상되면 후분양할 가능성도 열어놓고 검토 중"이라고 말했다. 다만 최근 논란이 된 `특별분양 승인의 건` 문제는 아직 진행 중이다. 특정 조합원에게 과도한 특혜를 주려고 했던 사실이 드러나 서울시의 제재를 받았다. 서초구청 관계자는 "조합에 `특별분양 승인의 건`을 어떻게 처리할 것인지에 대한 자료를 요청했고, 관련 법령 및 정관에 부합하게 서울시와 협의해 처리하겠다"고 말했다.(2020년 4월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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가장 작은 59주택형도, 대출안돼 현금 10억 필요

 

"좋아 보이기는 하는데 주변 가격과 차이가 없어서 고민이네요." 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 첫 후분양에 들어가는 과천 주공1단지 재건축 아파트인 `과천 푸르지오 써밋`. 26일 견본주택이 위치한 강남구 대치동 써밋갤러리에서 만난 방문객 대부분은 유닛을 둘러본 후 이런 반응을 내놨다. 이 단지는 후분양 요건을 갖춰 HUG의 분양보증과 분양가 심의 대상에서 제외된 것은 물론 정부가 검토 중인 분양가상한제 대상에서도 제외됐다. 대우건설에 따르면 과천 푸르지오 써밋은 총 1571가구 규모며 이 가운데 전용면적 59~151506가구가 일반분양된다. 평균 분양가는 3.33998만원대다.

 

후분양으로 HUG 규제를 피하면서 앞서 지난 5월 일반분양에 들어간 과천 주공6단지 재건축 단지 `과천 자이` 분양가(3.3당 평균 3253만원)에 비해서는 3.3700만원 이상 높은 금액이다. 면적별 분양가는 전용 5997000~105000만원 전용 84124000~138000만원 전용 111152000~167000만원 전용 120164000~168000만원 전용 126164000~18억원 전용 131168000~186000만원 전용 151198000~214000만원 선이다. 인근 신축 단지인 래미안에코팰리스(3.33500~4500만원)와 비슷하다.

 

이 아파트는 저렴한 전용 59도 계약금 2억원과 1차 중도금 1000만원을 낸 뒤 올해 122차 중도금 3억원, 내년 23차 중도금 3억원, 4월 잔금 20%(2억원)를 내야 한다. 결국 9개월 안에 10억원이라는 거액을 동원할 수 있어야 한다는 얘기다. 대우건설은 이런 점을 고려해 중도금 납부를 입주 지정일인 내년 4월까지 유예하고 잔금과 함께 치르는 방안을 제시했다. 이때는 잔금 정산 시 관련 이자(5.5%)를 함께 내야 한다.(2019727일 매일경제 기사 참조)

 

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디에이치 라클라스 241, 힐스테이트 녹번역 591
400가구에 16
천명 몰려

 

 

 

  강남·강북의 `로또 단지`로 같은 날 청약을 진행한 서울 서초구 `디에이치 라클라스`와 은평구 `힐스테이트 녹번역`이 나란히 수십대 1의 높은 경쟁률로 전량 1순위 마감됐다. 2개 단지 합쳐 불과 400여 가구를 모집했는데 서울에서 총 16000개 통장이 쏟아진 것이다. 9·13 대책 등 역대급 규제에도 불구하고 `펄펄` 끓는 서울의 새 아파트 수요가 또 한 번 증명된 것으로 보인다. 4일 금융결제원 아파트투유 경쟁률 결과에 따르면 반포동 삼호가든맨션3차 재건축 단지인 디에이치 라클라스는 210가구 모집에 5028명이 신청해 최고 경쟁률 4121, 평균 경쟁률 23.941을 기록했다. 1가구를 일반모집한 104A타입에 412명이 지원해 가장 높은 경쟁률을 보였고 추첨 물량이 가장 많은 84C타입(77가구 모집)에는 833이 몰렸다. 같은 날 응암1구역을 재개발하는 힐스테이트 녹번역은 336가구 모집에 11455명이 신청해 최고 경쟁률 1831, 평균 경쟁률 59.051로 기대를 뛰어넘는 성적을 거뒀다. 이는 올해 진행된 서울권 전체 분양단지 중 5번째로 높은 경쟁률이다. 경쟁률 상위 5곳 중 일반공급이 200가구 넘은 곳은 힐스테이트 녹번역이 유일하다. 타입별로 살펴보면 8가구를 일반모집한 74타입에 1464명이 지원해 가장 높은 경쟁률을 기록했다. 추첨 물량이 가장 많은 84타입(52가구 모집)에는 가장 많은 3370명이 몰렸다.

 

 

 

  최근 각종 규제와 시장 침체 분위기로 잠잠했던 청약시장은 이번주 모처럼 기대주들이 한꺼번에 몰리며 온기가 감돌았다. 특히 이날은 오랜만에 서울 2곳에서 동시에 청약이 진행되며 수요자 관심이 집중됐다. 두 단지 모두 시세 차익에 대한 기대감이 크고 교통·교육 등 주변 환경이 우수해 특히 인기가 높을 것으로 예상됐다. 이날 청약단지 중 가장 큰 관심을 모은 단지는 디에이치 라클라스였다. 올해 마지막 강남 재건축 단지로 주변 시세를 감안할 때 최소 3~4억원 정도 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 전망되며 투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상됐기 때문이다. 라클라스 3.3당 평균 분양가는 4687만원으로 지난 11월 초 분양한 리더스원의 3.3당 평균 분양가(4489만원)보다 비쌌다. 업계 관계자는 "두 아파트 모두 분양가 9억원 이상이라 중도금 집단대출이 불가하다""라클라스 주력 주택형인 전용 84는 현금이 16억원 안팎 필요해 현금 부자만 청약이 가능한 만큼 경쟁률이 수백대 1을 기록하긴 힘들다"고 말했다. 반면 힐스테이트 녹번역은 분양가가 최저 35960~최고 71370만원으로 주택도시보증공사(HUG) 집단 대출 보증을 받을 수 있다는 점이 최고 장점으로 꼽혔다. 신혼부부 등 30·40대 실수요자 중심으로 입소문이 퍼지며 높은 경쟁률을 기록했다.

 

 

 

  5에는 이런 청약 열기가 `래미안 리더스원`(서초 우성1차 재건축) 미계약분 추첨으로 옮겨붙을 기세다. 이날 삼성물산에 따르면 래미안 리더스원의 정당 계약과 예비당첨자 계약을 마친 결과 총 26가구가 미계약 물량으로 남았다. 일반분양 물량(232가구)10%가 넘는 물량이다. 이 단지는 분양가가 9억원을 넘어 중도금 대출이 막혀 최소 10억원 이상 현금이 필요한 것으로 알려졌지만 지난달 6일 실시된 1순위 청약에 무려 9671명이 몰려 평균 경쟁률 41.691로 마감된 바 있다. 지난달 말 진행한 정당 계약에서 다수 미계약분이 발생했고, 이달 3일 예비 당첨자를 대상으로 추가 계약까지 진행했으나 끝내 26가구가 팔리지 않은 채 남았다. 26가구 미계약분은 83·84등 중형 타입에서만 나왔다. 일반분양 232가구 가운데 8323가구, 84162가구로 공급가구가 가장 많았던 점과 현금 부자의 대형 아파트 선호 트렌드가 반영된 것으로 보인다. 삼성물산은 남은 미계약 물량에 대한 인터넷 공개 추첨을 5일 진행한다. 대한민국에 거주하는 19세 이상 성인이면 신청 가능하다. 당첨자는 6일 홈페이지를 통해 발표되며, 계약은 7일 문정동 래미안 갤러리에서 진행될 예정이다.(2018123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 영도나그네 2018.12.05 17:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오랜만에 들렸다 갑니다..
    언제나 새로운 부동산 소식들이군요..
    잘보고 갑니다..

 

 

 

 

 

서울 집중된 9·13 규제 후 쏟아지는 지방 분양

전년대비 40% 공급 늘어, 집값 상승가도 대구·광주선

각각 5600가구, 2500가구씩, 침체된 부산 11천가구

대구·광주 등 흥행 무난할 듯, 부산·울산 등 미분양 쌓이면

기존 집값타격 등 `이중고`

 

 

  이달부터 연말까지 지방 5대 광역시 분양 시장에 큰 장이 열린다. 2만가구를 훌쩍 넘는 물량으로 전년 동기 대비 37%나 증가한 물량이다. 최근 지방 부동산 시장은 정부의 규제 여파로 부산 대전 울산 등은 침체에 빠졌던 반면, 대구 광주 등은 집값 과열을 빚는 등 다른 행보를 보여왔다. 연말까지 굵직굵직한 대단지 분양 결과가 향후 지방 부동산 시장의 `바로미터`가 될 것이란 분석이 나온다. 5일 부동산114에 의하면 올해 10~12월 부산 11019가구, 대구 5651가구, 광주 2519가구 등 5개 광역시에서 총 21274가구가 일반분양된다. 이는 전년 동기(15431가구) 대비 6000가구가량 늘어난 수치다. 특히 이달에 5168가구에 불과한 분양 물량은 117935가구, 128171가구로 점차적으로 늘어나 연말께 지방 분양 대전이 벌어질 전망이다. 연말까지 분양 물량이 대거 몰리는 것은 전반기 침체 국면에 빠졌던 부산·울산·대전의 경우 호전 조짐을 보이고 있고 기존에도 집값이 상승세를 나타냈던 대구·광주 등에선 소비자들의 추가 공급 요구가 커지고 있기 때문이다.

 

  한국감정원 주간 시세자료 분석 결과 광주 아파트 매매가9·13 부동산 대책 발표 직후인 9240.15% 상승하며 전주(0.43%)보다 진정되는 모양새였다. 하지만 지난 1일 조사 결과 0.38% 상승해 전주보다 0.23%포인트 올랐다. 대구 역시 이번주 0.14% 상승하며 전주(0.12%)보다 상승폭을 키웠다. 대전도 전주보다 0.01%포인트 상승0.03%의 상승률을 기록했다. 상승폭이 2주 연속 대거 낮아진 서울·수도권과 달리 지방광역시만 유독 반등에 성공한 셈이다. 부산과 울산은 여전히 마이너스 상승률을 나타냈지만 9·13 대책 직후 오히려 하락폭이 줄어드는 양상을 보이고 있다. 다음달 부산에서 분양을 준비 중인 A사 관계자는 "9·13 부동산 대책에서 부산에 대한 조정지역 해제 등 조치는 없어 다소 실망스럽지만 추가적인 규제 강화도 없었기 때문에 `이제 최악은 지난 것 아니냐`는 반응"이라고 말했다. 침체 국면인 부산과 울산에서도 `바닥을 친 것 아니냐`는 심리가 일면서 공급이 몰리기 시작했다는 의미다. 그러나 작년 대비 40% 가까이 늘어난 광역시 공급량이 롤러코스터를 타고 있는 지방 집값에 어떤 영향을 미칠지를 두고 해석이 분분하다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "지방에서 중도금을 연체한 대출보증 사고액수가 폭발적으로 늘었다는 통계도 나오고 있다""이런 대규모 물량이 분양 시장에 나와 소화되지 못하고 미분양으로 쌓일 경우 시장에 미치는 여파가 어마어마할 것"이라고 말했다.

 

  대부분 전문가는 광주·대구 등의 경우 이견 없이 하반기에도 흥행 신화를 이어갈 것으로 보고 있다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "공급 물량이 몇 년간 적었던 대구, 광주 등에서 자체적으로 수요가 증대한 것에 따른 자연적 성장"이라며 "부산·울산 등 지역경제가 어려움을 겪는 지역은 침체가 장기화될 것으로 보이지만 그 외 광역시는 부동산 규제와 무관하게 성장을 연말까지 이어갈 것"이라고 밝혔다. 침체를 면치 못했던 부산 역시 최근 동래 래미안 아이파크가 의외의 흥행을 기록하면서 기대감이 다시 커지고 있다. 동래 래미안 아이파크지난 1일 일반공급물량 1302가구를 대상으로 1순위 청약을 받은 결과 22468명이 신청해 평균 17.261의 경쟁률을 기록했다. 반면 금리 인상과 전반적인 시장 위축으로 청약시장을 비롯해 가격 정체기가 올 것이란 분석도 나온다. 특히 하반기 가장 큰 악재로 꼽히는 금리 인상이 가시화할 경우 서울·경기뿐 아니라 지방까지 미치는 악영향이 상당할 것이란 예측이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "당장은 서울·수도권 규제로 인한 반사 효과를 누릴 수 있으나 금리 및 대출 규제가 강화되면 지방 역시 시장 축소가 수반될 수밖에 없다""정부의 부동산 대책을 예의 주시하며 지방 부동산 투자 여부를 결정해야 할 시점"이라고 밝혔다.(2018106일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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연말까지 13805가구 일반분양, 하남시 6235가구 가장 많아

서울 못지않은 입지 인프라, 대단지 신축아파트란 점도 매력

강남과 접근성 한층 개선될 듯, 위례·하남 감일·과천지식타운

분양가 상한제 적용 물량도, 주변 시세보다 수억원씩 저렴

 

 

 

  서울 강남권과 가까워 경기권 `준강남`이라 불리는 성남·하남·과천 지역연말까지 1만가구 넘는 알짜 분양 단지가 쏟아진다. 앞으로 나올 단지 상당수는 분양가 상한제가 적용돼 주변보다 시세가 저렴한 데다 정부의 주택 공급 택지에서도 일단 제외돼 물량 부담에서도 비켜난 상태다. 부동산 정보분석업체 부동산인포에 따르면 10월부터 연말까지 성남·하남·과천에는 13805가구가 일반분양될 예정이다. 연말 입주하는 국내 최대 아파트단지인 송파헬리오시티가 총 9150가구 중 일반분양 물량이 1550가구에 불과하다는 점을 감안하면 엄청난 청약 기회가 열리는 셈이다. 지역별로는 하남시에 가장 많은 6235가구가 분양될 예정이다. 이어 성남시 4816가구, 과천시는 2754가구 일반분양이 예정돼 있다. 이들 지역은 서울지역 못지않게 좋은 입지를 자랑한다. 연말 청약시장에 나올 성남, 하남, 과천 택지지구는 대규모 신축 아파트단지라는 최신 트렌드에 정확하게 부합한다. 이미 주변에 생활 인프라스트럭처가 촘촘히 짜여 있고 일자리가 몰려 있는 강남과 접근성이 더욱 개선될 것이라는 점도 주목받는 대목이다. 특히 분양가 상한제가 적용되는 위례신도시, 하남 감일지구, 과천지식정보타운 등 택지지구에서 나오는 물량은 주변 시세보다 수억 원씩 저렴하게 분양가가 책정될 전망이다. 예를 들어 분양가상한제가 적용되는 북위례 아파트는 3.3당 평균 분양가가 2000만원대 초반에 그칠 것으로 보이는데, 지난해 하남권에 입주한 `위례신안인스빌아스트로`는 전용 96실거래가가 117500만원 수준으로 3.33000만원을 넘는다. 이를 감안하면 30~40평형대 아파트는 적어도 3억원 넘는 시세 차익이 예상된다. 다만 9·13 부동산대책에 따라 분양가 상한제 적용 지역은 전매제한이 최대 8년까지 늘어나기 때문에 실수요자가 아닌 투자 차원의 청약은 신중한 접근이 요구된다.

 

 

  이들 지역의 향후 가치는 정부의 신규 택지 지정, 즉 주택 수급 물량과 밀접한 관련이 있다. 일단 지난달 21일 발표된 1차 신규 택지에는 성남시 신촌지구(SRT 수서역 일대)만 신규 지정됐을 뿐 상당수가 제외됐다. 예상과 달리 `준강남` 지역 신규 택지 지정이 최소한에 그치면서 이들 지역 가치가 더욱 높아졌다는 분석이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "만약 성남·하남·과천 지역이 추가로 신규 택지로 지정되더라도 수요층이 두꺼운 준강남 지역은 악재로만 볼 수 없다""강남과 가까운 입지는 변할 수 없고 인프라스트럭처가 더욱 공고해지면서 새 아파트가 구축 아파트 가격을 함께 끌어올리는 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다"고 분석했다. 2015년 이후 3년 만에 분양이 재개되는 북위례 신도시는 하남시와 송파구 일대에 걸쳐 있어 위례신도시 내에서도 입지 면에서 비교우위가 있는 곳으로 평가된다. 이곳에서는 현대엔지니어링이 10A3-4a블록에서 `힐스테이트 북위례`를 분양한다. 1078가구 규모 대단지로 전 가구가 전용면적 기준 92~102중대형으로 구성된다. 단지 인근으로 수변공원과 남한산성 도립공원이 자리 잡고 있다. 초등학교 등 교육시설 예정 용지가 인접해 있다는 점도 장점이다. GS건설은 같은 달 A3-1블록에 `위례포레자이` 559가구를 분양한다. 역시 전 가구가 전용 95~131중대형 물량으로 구성된다.

 

 

  하남시 감일지구도 분양을 재개한다. 하남 감일지구는 지난 4월 분양한 `하남 포웰시티` 1개 단지에만 무려 청약자 5만여 명이 몰렸던 만큼 청약 열기가 높을 것으로 예상된다. 이곳에서는 한양이 남은 하반기 중 감일지구 B2블록에 총 560가구 규모 한양수자인 아파트를 분양할 예정이다. 전 가구가 소비자 선호도가 높은 전용 84로 구성된다. 과천지식정보타운 분양도 본격화할 전망이다. 수도권 집값 부동의 1위인 과천에서 시세보다 저렴한 아파트가 대거 나오면서 예비 청약자들의 이목이 쏠리고 있다. 한국토지주택공사(LH)GS건설은 12월 과천지식정보타운 S9블록에서 민관 참여 공공분양 아파트 647가구를 분양할 예정이다. 신동아건설과 우미건설 컨소시엄도 연내 S1블록에 608가구를 분양할 예정이다. 이 밖에도 과천에서는 GS건설이 12월 주공 6단지를 재건축해 2145가구 자이 아파트를 분양한다. 이 중 845가구가 일반분양된다. 평균 집값 3000만원(3.3기준) 시대를 연 성남 판교신도시와 그 후광 효과를 보고 있는 성남 판교 대장지구에서도 분양이 잇따른다. 이들은 분양가 상한제 적용 지역은 아니고 전매제한이 비교적 자유롭다는 장점이 있다. 판교에서는 현대엔지니어링11월 판교 알파돔시티 7-1블록, 17블록에 힐스테이트 판교역을 분양할 예정이다. 알파돔시티 내 마지막 주거시설로 총 584가구(전용 53~84) 규모의 주거용 오피스텔 단지로 조성된다. 또 성남 판교 대장지구에서는 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 103개 블록에 `힐스테이트 판교 엘포레`836가구 분양한다.(2018102일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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