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정부 `주먹구구` 유권해석 논란, 고지없이 새집주인에 팔면

계약갱신청구권 거절 가능, "급하게 만든 법 곳곳 구멍“

집주인 단기간 거주후 팔면, 세입자가 문제 제기 가능

집주인-세입자 분쟁 불가피

 

 

최근 정부가 새 집주인(매수자)이 실거주를 희망해도 매매계약 단계에서 세입자 동의가 없었다면 입주할 수 없다는 유권해석을 내놓으면서 시장 혼란이 커지고 있다. 일각에선 세입자 몰래 새 집주인에게 소유권 이전등기까지 마치거나 집주인이 짧은 기간 실거주한 뒤 매도하는 등 임대차 법망을 교묘히 피하는 `꼼수`도 활발히 공유되는 분위기다. 정부는 이 같은 혼란에 대해 원칙적인 가이드라인만 제시했을 뿐 애매한 개별 사례는 임대차분쟁조정위원회나 법정에서 시비를 가리면 된다는 태도로 일관해 무책임하다는 비판의 목소리가 점점 커진다. 13일 부동산 업계에 따르면 집주인 입장에서 세입자의 계약갱신청구권 요청을 피해 실거주 희망 매수자에게 집을 매각하기 위한 `합법적` 꼼수가 커뮤니티 등에서 활발히 공유되는 추세다. 가장 먼저 거론되는 방법은 세입자에게 집을 판다는 사실을 알리지 않고 매수자가 소유권 이전등기까지 마친 뒤 세입자의 계약 갱신 요청을 거절하는 방법이다.

 

 

세입자가 매각 사실을 모르고 있었다면 계약갱신청구권을 뒤늦게 쓰려 해도 이미 등기(소유권)가 넘어가 새로운 집주인이 된 매수자가 실거주를 이유로 갱신 요청을 거절할 수 있다. 정부가 유권해석에서 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 대상(집주인) 기준을 `소유권 등기` 여부라고 밝혔기 때문이다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "세입자 몰래 등기를 완료했다면 계약 갱신을 거절할 수 있지만 계약만 하고 등기를 못 마친 매수자는 정당한 재산권도 행사할 수 없다는 것은 형평성에 어긋난다"며 "정부가 등기 여부만을 기준으로 갱신거절권을 해석하는 것은 행정 편의주의적 발상"이라고 지적했다. 집주인이 실거주하겠다며 갱신청구권을 거절한 뒤 임대 기간이 끝나면 실제로 들어가 며칠 혹은 몇 달 정도 짧은 기간만 살다가 실거주 매수자에게 매각하는 방법도 거론된다.

 

 

현행 주택임대차보호법상 집주인이 실거주를 목적으로 계약갱신청구권을 거절하면 세입자의 갱신 가능 기간(2년) 동안 다른 세입자를 받을 수 없다. 하지만 집주인이 실거주 목적 매수자에게 집을 팔지 못한다는 규정은 임대차법에 존재하지 않는다. 이와 관련해 국토교통부 관계자는 "집주인이 정당한 사유 없이 고의적으로 집을 팔았다면 민법상 불법 행위이기 때문에 이에 대한 책임을 세입자가 (법정에서) 문제 제기할 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 이 경우엔 세입자가 집주인의 `고의성`(집을 매각하기 위해 실거주한다고 거짓말한 사실)을 법정에서 입증하기 쉽지 않을 것으로 보인다. 이외에도 기존 세입자에게 매매 계약 사실을 알린 뒤 일종의 위로금(보상금)을 주고 합의해 달라고 하는 방법도 있다. 정부 역시 세입자와 보상을 전제로 한 합의는 유효하다고 밝힌 바 있다. 하지만 이때 세입자가 수천만 원 등 지나치게 큰 금액을 요구하거나 일단 합의한 뒤 나중에 강요에 의한 합의라고 주장하면 법적 분쟁이 발생할 수 있을 것으로 우려된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "실거주하려는 매수자에게 집을 파는 것까지 제한한 것은 토지거래허가제보다 심한 재산권 침해"라며 "앞으로 매물 잠김이 심해져 거래가 크게 줄어들 수 있다"고 말했다.(2020년 9월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"계약후 세입자 말바꾸기 못해", `악덕세입자` 제동은 걸었지만

세입자 동의 증거 있어야 유효, 위로금요구 등 부작용 속출할듯

 

 

"1000만원 주면 집 뺄게요." 경기 용인에 거주 중인 A씨(40)는 몇 달 전 남편 일터가 지방으로 바뀌면서 전세를 준 아파트를 팔기로 결심했다. 곧 매수 희망자가 나타났고 A씨는 세입자에게 "새 집주인이 실거주를 원하니 전세계약이 만료되는 11월에 집을 비워 달라"고 요청했다. 세입자는 흔쾌히 "그러겠다"고 말했다. 하지만 얼마 후 주택임대차보호법이 국회를 통과했고 세입자는 말을 바꿨다. 전세계약갱신청구권을 행사하겠다는 것이다. 세입자가 나가지 않으면 매수자에게 계약금의 두 배인 1억2000만원을 물어줘야 한다. 세입자는 최근 A씨에게 "이사비와 추가로 받게 될 전세대출금 등 1000만원을 주면 퇴거를 고려하겠다"고 요구했다. 정부가 개정된 주택임대차보호법을 악용하는 일부 세입자 행태에 제동을 걸고 나섰다. 지난달 당초 법을 개정할 때 태도와 또 달라진 것이다. 하지만 여전히 집주인에게 불리한 조건 투성이라 논란은 계속될 전망이다.

 

국토교통부는 11일 "세입자가 `전세계약갱신청구권을 행사하지 않겠다`고 명확한 의사표현을 한 상태에서 이를 신뢰한 집주인이 집을 팔기 위해 매매계약을 맺었다면, 이후에 세입자가 마음을 바꿔 갱신청구권을 행사해도 집주인은 이를 거부할 수 있다"고 밝혔다. 이런 사례를 주택임대차법 제6조 3 제1항 9호 `임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유`로 해석하기로 한 것이다. 다만 몇 가지 조건이 있다. 먼저 세입자의 갱신청구권 포기 의사가 명확해야 한다. 다음으로 계약 갱신 시점 6개월 이전에 한 포기 의사는 인정하지 않는다. 또 매매계약이 체결된 뒤 세입자가 뒤늦게 갱신청구할 때로 한정된다. 물론 집을 사기로 계약한 새 집주인이 실거주를 하는 사례에 한해서다. 법 개정 직후부터 최근까지 국토부는 `집주인과 세입자가 갱신청구권을 행사하지 않기로 약정했더라도 세입자가 갱신청구권을 사용하기로 마음을 바꾸면 임대인은 거절할 수 없다`고 해석했다. 사전 약정은 임차인 권리를 배제하는 불리한 약정이라는 이유다. 임차인에게 그야말로 `절대 방어권`을 부여한 것이다.

 

 

이렇게 되자 일부 세입자가 국토부의 기존 해석을 근거로 집주인에게 금품을 요구하기 시작했다. 커뮤니티를 통해 `집주인에게 위로금 ○○○만원을 요구했는데 적정한 수준이냐` `왜 그것밖에 안 했느냐. 최소 ○○○만원을 요구하라`는 식으로 정보를 주고받기도 했다. 새로운 해석이 나왔음에도 논란은 여전하다. 우선 세입자에게 명시적인 권리 포기 의사를 받는 게 어렵다. 서울 양천구 아파트를 소유한 장 모씨(44)는 "세입자가 포기 의사를 밝히는 대가로 웃돈을 요구해도 거부할 방법이 없다"며 "여전히 집주인이 `을`임에는 변함이 없다"고 말했다. 실제 세입자의 `명시적`인 전세갱신요구권 포기 의사라는 게 구체적으로 무엇인지도 불명확하다. 국토부 관계자도 "세입자가 `알았다`고 말했다면 이를 `집을 비우겠다`로 해석할 수도 있지만 `집주인 상황을 이해했으니 생각해 보겠다`로 해석할 수도 있다"며 "정부가 이런 부분까지 선을 그어주기는 어렵다"고 말했다. 법이 지난달부터 이미 시행되고 있어 유권해석이 한 달 만에 달라진 데 대한 불확실성도 집주인과 세입자 등 당사자가 감당해야 한다. 이 같은 해석이 있기 전에 세입자의 명시적 포기 의사를 받아둔 집주인은 많지 않기 때문이다.(2020년 9월 12일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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