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정비사업장을 중심으로 초미의 관심을 받고 있는 분양가상한제 시행에 대한 윤곽이 드러나자 서울 분양시장은 더욱 뜨겁게 달아오르고 있다. 정부가 관리처분 인가를 받은 재건축·재개발 사업장에 대한 민간택지 분양가상한제 적용을 6개월간 유예하면서 내년 4월 전까지 대량의 신규물량이 쏟아질 것으로 예상되서다. 하지만 인근의 경기도 거주민들 입장에서 서울 청약시장은 그저 `그림의 떡`일 뿐이다. 서울로 출퇴근하고 동일 생활권에 위치한 경기도민이라도 `지역우선공급제`에 발목이 잡혀 서울시내 대어 분양단지 청약이 사실상 막혔기 때문이다. 주택공급 규칙에 따르면 서울에서 공급되는 아파트 전량은 서울시민(1년 거주)에게 우선 공급해야 한다.

 

서울은 나가기는 쉬워도 들어오기는 어려워

 

`천정부지` 서울 집값에 경기도로 이주한 사람이 몇 년 후 서울로 돌아오기란 쉽지 않다. 서울과 경기도간 아파트값과 상승률 차이를 극복하기 어려운 데다 기성 아파트 대신 분양 아파트로 고개를 돌려도 앞서 언급한 지역우선거주제 적용으로 당첨 가능성이 희박해서다. KB부동산 주택가격동향 시계열자료에 따르면 서울과 경기도 아파트 중간값인 중위매매가격이 최근 2~3년 사이 크게 오른 것으로 나타났다. 20151월 서울과 경기도의 중위값 차이는 약 2억원이었으나, 올해 9월 현재 5억원을 넘었다. 경기도민이 보다 쉽게 서울 아파트 청약에 성공하기 위해서는 1년 이상 서울에 거주해야 우선으로 당첨권 주어지므로 먼저 서울로 이사해야 한다. 다만, 분양가상한제 이후 공급감소가 변수로 작용할 전망이다.

 

 

차라리 도 내 `택지지구·신도시`를 노려라

 

경기도에는 서울 분양시장에 밀려 저평가 받는 `택지지구·신도시`가 있다. 신도시는 초기 단계부터 주택·기반시설 구획의 체계적인 도시계획과 분양가상한제 적용에 따른 저렴한 분양가 책정으로 주거만족도가 높다. 경기도내 대표 신도시로는 판교신도시나 광교신도시, 위례신도시가 있다. 대규모의 택지지구(면적 66이상)는 지역우선거주 기준이 다르게 적용돼 수도권 거주자라면 기회가 충분하다. 판교 같은 대규모 택지지구의 경우 해당건설지역에 30%, 그 외 경기도에 20%를 우선 공급한 뒤, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다. 또한 서울이나 인천에서 택지지구가 건설될 경우 해당 시·도 거주자에게 일반공급 물량의 50%를 우선 공급한 후 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급한다. 최근 경기도에서 관심받고 있는 지역은 과천지식정보타운과 위례신도시가 있다. 북위례와 과천지식정보타운은 분양가 수준을 높고 민·관의 이견으로 분양일정이 계속 미뤄지고 있다. 특히 과천 내 일부 사업장의 경우 임대 후 분양과 일반 분양 방식을 놓고 고심 중인 것으로 알려졌다. 위례신도시에서 공급이 재개될 경우 `위례신도시 우미린 2`, `중흥S클래스`, `호반써밋송파 1·2`가 줄줄이 공급이 나설 예정이다. 과천에서는 `과천 제이드자이`(과천지식정보타운 S9블록), 푸르지오 벨라르테`(과천지식정보타운 S6블록)가 있다. 아울러 규모가 크지 않아 해당지역 거주자 100% 우선 공급하는 성남 고등지구와 고양 덕은지구와 광명뉴타운에서도 올해 안에 신규 공급이 계획돼 있다.(20191020일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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연말까지 13805가구 일반분양, 하남시 6235가구 가장 많아

서울 못지않은 입지 인프라, 대단지 신축아파트란 점도 매력

강남과 접근성 한층 개선될 듯, 위례·하남 감일·과천지식타운

분양가 상한제 적용 물량도, 주변 시세보다 수억원씩 저렴

 

 

 

  서울 강남권과 가까워 경기권 `준강남`이라 불리는 성남·하남·과천 지역연말까지 1만가구 넘는 알짜 분양 단지가 쏟아진다. 앞으로 나올 단지 상당수는 분양가 상한제가 적용돼 주변보다 시세가 저렴한 데다 정부의 주택 공급 택지에서도 일단 제외돼 물량 부담에서도 비켜난 상태다. 부동산 정보분석업체 부동산인포에 따르면 10월부터 연말까지 성남·하남·과천에는 13805가구가 일반분양될 예정이다. 연말 입주하는 국내 최대 아파트단지인 송파헬리오시티가 총 9150가구 중 일반분양 물량이 1550가구에 불과하다는 점을 감안하면 엄청난 청약 기회가 열리는 셈이다. 지역별로는 하남시에 가장 많은 6235가구가 분양될 예정이다. 이어 성남시 4816가구, 과천시는 2754가구 일반분양이 예정돼 있다. 이들 지역은 서울지역 못지않게 좋은 입지를 자랑한다. 연말 청약시장에 나올 성남, 하남, 과천 택지지구는 대규모 신축 아파트단지라는 최신 트렌드에 정확하게 부합한다. 이미 주변에 생활 인프라스트럭처가 촘촘히 짜여 있고 일자리가 몰려 있는 강남과 접근성이 더욱 개선될 것이라는 점도 주목받는 대목이다. 특히 분양가 상한제가 적용되는 위례신도시, 하남 감일지구, 과천지식정보타운 등 택지지구에서 나오는 물량은 주변 시세보다 수억 원씩 저렴하게 분양가가 책정될 전망이다. 예를 들어 분양가상한제가 적용되는 북위례 아파트는 3.3당 평균 분양가가 2000만원대 초반에 그칠 것으로 보이는데, 지난해 하남권에 입주한 `위례신안인스빌아스트로`는 전용 96실거래가가 117500만원 수준으로 3.33000만원을 넘는다. 이를 감안하면 30~40평형대 아파트는 적어도 3억원 넘는 시세 차익이 예상된다. 다만 9·13 부동산대책에 따라 분양가 상한제 적용 지역은 전매제한이 최대 8년까지 늘어나기 때문에 실수요자가 아닌 투자 차원의 청약은 신중한 접근이 요구된다.

 

 

  이들 지역의 향후 가치는 정부의 신규 택지 지정, 즉 주택 수급 물량과 밀접한 관련이 있다. 일단 지난달 21일 발표된 1차 신규 택지에는 성남시 신촌지구(SRT 수서역 일대)만 신규 지정됐을 뿐 상당수가 제외됐다. 예상과 달리 `준강남` 지역 신규 택지 지정이 최소한에 그치면서 이들 지역 가치가 더욱 높아졌다는 분석이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "만약 성남·하남·과천 지역이 추가로 신규 택지로 지정되더라도 수요층이 두꺼운 준강남 지역은 악재로만 볼 수 없다""강남과 가까운 입지는 변할 수 없고 인프라스트럭처가 더욱 공고해지면서 새 아파트가 구축 아파트 가격을 함께 끌어올리는 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다"고 분석했다. 2015년 이후 3년 만에 분양이 재개되는 북위례 신도시는 하남시와 송파구 일대에 걸쳐 있어 위례신도시 내에서도 입지 면에서 비교우위가 있는 곳으로 평가된다. 이곳에서는 현대엔지니어링이 10A3-4a블록에서 `힐스테이트 북위례`를 분양한다. 1078가구 규모 대단지로 전 가구가 전용면적 기준 92~102중대형으로 구성된다. 단지 인근으로 수변공원과 남한산성 도립공원이 자리 잡고 있다. 초등학교 등 교육시설 예정 용지가 인접해 있다는 점도 장점이다. GS건설은 같은 달 A3-1블록에 `위례포레자이` 559가구를 분양한다. 역시 전 가구가 전용 95~131중대형 물량으로 구성된다.

 

 

  하남시 감일지구도 분양을 재개한다. 하남 감일지구는 지난 4월 분양한 `하남 포웰시티` 1개 단지에만 무려 청약자 5만여 명이 몰렸던 만큼 청약 열기가 높을 것으로 예상된다. 이곳에서는 한양이 남은 하반기 중 감일지구 B2블록에 총 560가구 규모 한양수자인 아파트를 분양할 예정이다. 전 가구가 소비자 선호도가 높은 전용 84로 구성된다. 과천지식정보타운 분양도 본격화할 전망이다. 수도권 집값 부동의 1위인 과천에서 시세보다 저렴한 아파트가 대거 나오면서 예비 청약자들의 이목이 쏠리고 있다. 한국토지주택공사(LH)GS건설은 12월 과천지식정보타운 S9블록에서 민관 참여 공공분양 아파트 647가구를 분양할 예정이다. 신동아건설과 우미건설 컨소시엄도 연내 S1블록에 608가구를 분양할 예정이다. 이 밖에도 과천에서는 GS건설이 12월 주공 6단지를 재건축해 2145가구 자이 아파트를 분양한다. 이 중 845가구가 일반분양된다. 평균 집값 3000만원(3.3기준) 시대를 연 성남 판교신도시와 그 후광 효과를 보고 있는 성남 판교 대장지구에서도 분양이 잇따른다. 이들은 분양가 상한제 적용 지역은 아니고 전매제한이 비교적 자유롭다는 장점이 있다. 판교에서는 현대엔지니어링11월 판교 알파돔시티 7-1블록, 17블록에 힐스테이트 판교역을 분양할 예정이다. 알파돔시티 내 마지막 주거시설로 총 584가구(전용 53~84) 규모의 주거용 오피스텔 단지로 조성된다. 또 성남 판교 대장지구에서는 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 103개 블록에 `힐스테이트 판교 엘포레`836가구 분양한다.(2018102일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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수용되는 토지 소유주들 현금선호 지고 `대토` 요구

2015~17년 대토비율 11%5년전 보다 3배나 늘어

수도권 요지일수록 `` 선호판교2밸리는 20%가 대토

조직대응 위한 협의회도 나와 LH는 대토보상리츠 본격화지주·디벨로퍼 결합 성공사례도

 

 

    `땅값 불패`에 대한 기대감이 확산되면서 신규 택지 토지 수용 때 현금 대신 땅으로 보상받으려는 사례가 급증하고 있다. 특히 미래 가치가 뛰어난 수도권 인근 지구일수록 뚜렷하다. 체계적인 대토 보상 준비를 위한 소유주 대토협의회도 등장하고 있다. 대토 보상은 택지 조성 지역의 토지 소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금으로 지급하는 대신 사업 시행으로 조성한 용지로 보상하는 제도다. 10일 한국토지주택공사(LH), 경기도시공사 등에 따르면 택지 조성 지역 내 토지 소유주들의 대토 선호도는 최근 몇 년간 급격히 상승했다. LH2008년부터 2010년까지 보상을 완료한 위례신도시 등 8개 택지에서 지불된 총토지보상비는 113641억원인데, 이 중 4465억원 규모 땅이 대토 방식으로 처리됐다. 전체 보상비 중 3.9% 수준이다. 반면 2015년부터 2017년까지 3년 동안 추이를 보면 대토 신청 비중은 3배 가까이 늘어났다. 과천지식정보타운 등 총 6개 택지의 전체 토지보상비(25626억원) 11%2840억원이 대토 방식으로 보상됐다. 전국적으로 각광받는 판교나 위례, 과천 같은 지역일수록 대토 비율이 높다. 택지 조성 후 해당 사업지들의 땅값과 가치가 급등할 것이라는 기대감이 섞여 있기 때문이다. 경기도시공사 판교사업단 관계자는 "판교 제2테크노밸리 보상 과정에서도 과거에 비해 대토를 요구하는 소유주가 비교적 많았다""판교 제2테크노밸리 2구역의 경우 땅값 기준 1466억원 중 293억원 규모의 용지 소유주들이 대토 보상을 신청했다"고 설명했다.

 

 

  대토 보상 제도는 2008년부터 본격 시행됐으나 초기에는 활성화되지 못했다. 최근 들어 분위기가 바뀌었다. 미래 가치를 반영하지 않은 돈을 받고 장기간 거주하던 지역에서 떠나야 하는 현금 보상 방식의 대안으로 급부상하고 있는 것이다. 땅 소유주 입장에서는 현 감정가격 수준의 보상금을 받고 땅을 넘기는 것보다 미래 가치를 고려해 용지를 받는 게 합리적이다. `땅값 불패` 신화에 대한 기대감이 확산되고 있는 상황에서는 더욱 그렇다. 올 상반기 전국 땅값은 2008년 이후 10년 만에 최대 폭으로 올랐다. 남북관계 개선, 스마트시티, 수도권 광역급행철도(GTX) 등 정부가 주도하는 개발사업 덕분에 지방 땅값도 상당 부분 올랐다. 대토를 받은 토지주들이 모여 디벨로퍼와 연합해 개발사업을 성공적으로 진행하는 사례도 등장하기 시작했다. 디벨로퍼인 네오밸류가 개발한 강남 세곡 푸르지오시티 1차와 위례아이파크 1차 등이 대표적이다. 이 때문에 대토 보상 전담 조직을 설립한 지구도 등장했다. 문재인정부 `주거복지 로드맵`의 일환으로 지난 7일 신규 공공주택지구로 고시된 성남 복정지구 소유주들은 `대토협의회`를 발족하고 보상 시작 전 조직적인 대비에 나섰다. 이강수 복정지구 주민대책협의회 수석부위원장은 "지주들에게 대토 제도를 자세히 알리기 위해 협의회를 구성했다""시세대로 보상금을 받아도 이미 오른 땅값에 인근 지역에서는 집을 살 수가 없다"고 설명했다. 현재 복정지구에서는 소유주 약 600명 중 100여 명이 대토를 희망하고 있다.

 

  대토 선호 현상이 뚜렷해지면서 LH는 대토 보상 리츠 제도를 본격화할 계획이다. 대토 신청자 중 희망하는 소유주들을 모아 보상받은 땅을 개발할 리츠를 설립하고 LH가 직접 자산관리회사(AMC) 역할을 하는 제도다. 공공성을 강화하기 위해 LH가 직접 관리에 나선다. 일반적인 리츠처럼 운영에서 나오는 수익을 소유주들에게 배당하는 방식이다. LH 금융사업기획처 관계자는 "대토 리츠를 이르면 11월 수원 당수와 고양 장항지구에서 시범 시행할 예정"이라고 밝혔다. 보상 계약 때 참여 여부를 조사하고 이를 토대로 토지 조성 시점에 맞춰 리츠를 설립한다. 이익 공유와 집값 안정이 대토 리츠 제도의 주요 목적이다. LH 관계자는 "현금 보상이 많아지면 인근에 유동자금이 풀리면서 결국 부동산 가격이 올라 개발에도 차질이 생긴다"고 말했다. 민간에서도 새로운 트렌드에 발맞춰 적극적으로 움직이고 있다. 대토 보상과 이후 개발에 대한 자문 역할을 할 수 있는 컨설팅 업체들이 속속 등장하고 있다. 대토 대상자는 건축법상 대지의 분할제한 면적(주거지역 60, 상업·공업지역 150, 녹지지역 200, 그 밖에 지역은 60) 이상의 토지를 LH 등에 양도한 소유주. 주택용지와 상업용지, 기타 용지 중 1필지만 신청 가능하다. 주택용지의 경우 1인당 990이하, 상업용지는 1100이하까지 공급받을 수 있다. 대토 계약을 토지 조성 공기업과 맺을 때 희망 용도와 용지를 지정하도록 돼 있다. 토지를 양도받는 LH나 경기도시공사는 신청 수요를 고려해 새로 조성될 택지 내 보상용 용지를 설정한다. 판교 제2테크노밸리의 경우 2구역 지원시설 용지를 대토 보상 예정 토지로 배정했다.(2018811일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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3년 만에 위례신도시 분양, GS자이 등 5천가구 대기강남권 근접·5호선 이용가능

3.32천만원대 초반 예상주변 시세 대비 2~3억 차익

전 물량 중대형·절반이 추첨, 가점 낮아도 도전해볼 만

송파 1만가구 입주는 변수

 

 

  여름철 휴가를 맞아 이번주 청약이 단 한 건도 없는 등 분양시장이 일제히 휴식기에 들어간 가운데 올 하반기 분양은 늦더위가 물러나는 10월부터 본격적인 레이스가 펼쳐질 것으로 전망된다. 북위례 분양은 당초 예상됐던 8·9월에서 추석 이후인 10월로 일정이 밀리긴 했지만 1000만명에 이르는 수도권 청약통장 보유자들의 관심은 더 달아오르는 중이다. 3년 만에 나오는 위례신도시 분양인 데다 정부가 분양가를 타이트하게 관리할 것으로 예상돼 분양가가 3.32000만원대 초반에만 나와도 수억 원의 시세 차익이 기대되기 때문이다. `10만 청약설`이 나돌 정도로 후끈했던 지난 3월 강남 개포8단지와 하남 미사역 파라곤에 이은 `로또` 바통을 이을 기대주라는 게 청약 대기자와 전문가들 평가다. GS건설에 따르면 하반기 분양시장 최대어인 `북위례 자이(가칭)`10월 분양될 예정이다. GS건설 측은 "당초 7~8월 분양을 예상했으나 여름휴가철이라는 점을 감안해 시장 주목도가 높은 추석 뒤인 10월로 일정을 조정했다"고 밝혔다.

 

 

  강남 접근성이 좋다는 이유로 가장 주목받는 신도시였던 위례는 육군 특수전사령부 이전 지연으로 201511월 이후 아파트 분양이 중단됐다. 올해 초 호반건설의 `위례 호반가든하임`을 시작으로 민간 아파트 분양이 재개되는 듯했지만 호반건설이 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 피하기 위해 임대 후 분양을 선택하면서 `마수걸이` 분양이 바뀌게 됐다. 뒤이어 우미건설이 짓는 `우미린1`11월께 분양에 나설 예정이다. 내년 초엔 `위례 힐스테이트``우미린2` `위례 중흥S-클래스` 등도 차례로 분양에 나설 것으로 보인다. 올해와 내년에 공급되는 물량을 모두 합치면 5000가구가 넘는다. 강남 3구 중 하나인 송파구와 붙어 있고 분양가 상한제 등 적용으로 분양가가 낮다는 점이 위례신도시의 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 특히 북위례는 올해 말에서 내년 초까지 분양하는 5개 블록 아파트가 모두 전용 85를 초과하는 대형으로만 구성돼 있다. 요즘 중소형이 인기라고 하지만, 대형은 추첨을 통해 당첨자의 절반 이상을 선발하기 때문에 청약가점이 낮은 사람도 도전해 볼 만하다는 게 대기자들에겐 작지 않은 메리트다. 다만 거주지별 우선 비율은 적용된다. 하남시 1년 이상 거주자 30%, 경기도 6개월 거주자 20%, 수도권 50% 비율로 우선 선발한다. 가장 먼저 분양에 나서는 북위례 자이일반분양으로 559가구가 나온다. 이 중 절반 정도가 전용 95, 나머지 절반이 전용 102가 될 것으로 보인다. 5호선 거여역과 마천역이 도보권에 있고, 11월 개장 예정인 `스타필드 위례`가 직선거리로 1내에 있다는 것은 장점이다.

 

 

  가장 매력적인 것은 역시 분양가. 북위례 자이는 37평형으로 불리는 전용 95가격이 8억원대 초반이 될 것으로 보인다. 3.32000만원대 초반이라는 얘기다. 인근 시세를 보면 `위례 그린파크 푸르지오` 전용 1016106000만원에 거래됐고, `위례 호반베르디움` 전용 98는 지난 4113000만원에 거래가 이뤄졌다. 단순 계산해 보면 청약에 성공하면 2~3억원 정도 차익이 난다. 위례신도시 전체적으로 해결해야 할 과제도 있다. 지지부진한 일대 철도교통사업이다. 위례신도시는 분양 초기부터 지하철 3호선 신사역과 위례신도시를 잇는 위례신사선과 과천까지 연결되는 위례과천선, 트램, 지하철 8호선 위례역 등을 계획하며 이를 분양 마케팅 포인트로 내세웠지만 현재 제대로 진행되는 것이 별로 없는 상황이다. 특히 트램은 사업성 부족으로 수차례 원점에서 사업을 재검토 중이고 나머지도 사업 검토 초기 단계다. 다만 곧 분양을 시작하는 북위례는 5호선 거여역과 마천역을 이용할 수 있다는 장점을 갖고 있기 때문에 교통 문제에선 좀 더 자유롭다는 평가를 받기도 한다. 연말 1만가구 입주가 시작되는 송파구 가락동 `헬리오시티`가 변수로 작용할 수 있다. 미니 신도시급 입주 물량이 시장에 나오게 되면 물리적으로 거리가 가까운 위례의 집값과 전세금이 떨어질 수 있기 때문이다. 그러나 이 같은 리스크에도 불구하고 위례신도시의 낮은 분양가 때문에 일단 당첨만 되면 `로또`라는 반론도 만만찮다. 위례 A공인중개업소 관계자는 "문정법조타운 등이 들어서면서 수요가 줄지 않았다"면서 "특히 분양의 경우 가격 메리트가 있어 당첨만 되면 수억 원 차익은 가능하다"고 평가했다.(201886일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  최근 주택시장에서 같은 신도시 내 아파트라도 핵심시설 접근성에 따라 가격 및 청약경쟁률 차이가 뚜렷한 것으로 나타났다. 공급량 및 입주물량 급증으로 소강국면을 맞은 동탄2신도시 내에서도 북동탄(리베라CC 위쪽)의 청약 경쟁률이 높았다. 2일 주택업계에 따르면 작년 12SRT 동탄역 역세권에서 공급된 '동탄역롯데캐슬'1순위에서만 54436명이 몰리며 평균 77.541의 경쟁률을 기록했다. 앞서 한 달 전인 남동탄권역에 속한 동탄2신도시 A86블록에서 선보인 '동탄레이크자연&푸르지오'는 평균 6.171의 저조한 청약 경쟁률을 보였다. 같은 신도시 안에서도 철도망, 대형쇼핑몰, 업무시설 등 핵심시설과의 거리가 청약경쟁률에 반영됐다는 게 분양업계의 분석이다. 업계 관계자는 "신도시는 개발계획에 따라 체계가 갖춰진 이후 집값이 뛰는 게 일반적'이라면서도 "개발 완료 시점에 편의시설 이용이나 교통 편의성에 따라 지역별 집값 오름폭은 다를 수 있다"고 말했다. 광교신도시도 핵심시설과의 거리에 따라 단지별 상이한 집값 상승폭을 보이고 있다. 광교신도시 내에서 주거선호도가 높은 광교센트럴타운 내 광교중앙역 1·2번 출구와 맞닿아 있는 '광교자연앤힐스테이트(201212월 입주)' 전용 84는 최근 1년간 8000만원 가량(6900077667만원, KB국민은행 시세 참고) 상승한 데 비해 광교센트럴타운과 거리가 있는 '광교2e편한세상(201112월 입주)' 전용 841년전 가격(57000만원)과 별다른 차이가 없었다.

 

 

  위례신도시에서도 휴먼링 안쪽에 위치한 '위례IPARK1'(1511월 입주)3.3당 아파트값은 작년 124주차 기준 2756만원(부동산114 참고)에 형성돼 있다. 하지만 위례신도시 내 휴먼링 밖에 있는 '위례자연앤래미안e편한세상'(20167월 입주)은 상대적으로 낮은 2513만원에 거래되고 있다. 황금개띠인 무술년(戊戌年)에도 수도권 내 신도시에서 신규 공급이 이어진다. 이들 물량 중에는 핵심시설 주변 물량이 상당수 포함된 만큼 작년처럼 흥행을 이어갈 지 주목된다. 현대건설은 이달 중 북동탄권역 C-1블록에서 '힐스테이트 동탄 2'를 분양한다. 동탄테크노밸리 내에 들어서는 이 단지는 지하 4~지상 최고 38, 679세대(아파트·오피스텔) 규모. 아파트는 전용 54443세대, 오피스텔은 전용 22·42236실이다. 단지 인근에 중학교와 고등학교 부지가 있고, SRT 동탄역을 이용하면 서울 수서역까지 빠르게 이동할 수 있다. 대방건설은 오는 3월 인천 연수구 송도동 송도국제도시 B1블록에서 '인천송도1차 대방디엠시티'를 공급할 예정이다. 인천지하철 1호선 국제업무지구역을 걸어서 이용할 수 있고, 워터프론트 호수와 송도달빛축제공원을 끼고 있어 조망권은 물론 정부여건이 쾌적하다. 이 단지는 1236세대(아파트 580세대, 오피스텔 656) 규모. 금호건설은 김포 양곡택지지구 D-1·B-2블록에서 '한강 금호어울림'을 선보인다. 지하 1~지상 20, 11개동 전용 59~84873세대 규모. 올해 11월 개통 예정인 김포도시철도 구래역을 이용할 수 있고, 김포한강신도시 호수공원과 가마지천, 이마트 등이 가깝다.(201812일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2018.01.07 11:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다. 즐거운 휴일 되세요.

  2. 핑구야 날자 2018.01.08 08:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 선호하는 것에 따라 가격 차이는 분명할 겁니다

 

 

 

적용단지 몸값 나날이 상승위례·미사 웃돈 2억이 대세

 

 

 

  정부의 부동산 규제 속 수도권 집값 상승세가 주춤하고 있지만 분양가상한제가 적용됐던 아파트 몸값은 나날이 치솟고 있는 것으로 나타났다. 분양가상한제는 정부가 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 보태 분양가를 산정한 후 그 가격 이하로 분양하도록 하는 일종의 집값 통제 제도. 주로 공공택지지구에 공급되는 아파트들이 분양가상한제 적용을 받았지만 2014년 택지개발촉진법 폐지 후 신규 택지 공급이 급감하면서 기존 택지지구 아파트가 '귀하신 몸'이 되고 있다는 평가다. 7일 부동산업계에 따르면 수도권 택지지구 대표 주자인 위례신도시에 위치한 '위례자연앤센트럴자이'(전용 59)는 지난 96억원에 실거래됐다. 이 아파트의 2014년 분양가는 36000만원. 현재 분양가 대비 웃돈 약 24000만원이 붙어 있는 셈이다. 인근 미사강변도시 역시 비슷한 웃돈이 형성돼 있다. 미사강변도시에서 지난 9'미사강변 동원로얄듀크' 전용 846억원에 팔렸는데, 2013년 당시 분양가는 39600만원으로 2억원 이상 프리미엄이 형성됐다. 주변 시세보다 낮은 분양가에 희소가치가 있어서 향후 시세차익을 기대할 수 있다 보니 택지지구의 청약성적은 그야말로 훨훨 날고 있다. 최근에는 시흥 은계지구에 공급된 제일건설의 '시흥 은계지구 제일풍경채'가 중견 건설사의 약점을 극복하고 346가구 분양에 3627개의 1순위 청약통장을 모아 10.481의 좋은 성적을 냈다.

   

  이처럼 민간택지 지구 아파트가 이른바 '로또' 대우를 받으면서 정부의 분양가상한제 부활을 앞두고 수도권 청약자들의 관심은 '강남 3(강남·서초·송파)'가 포함될지에 집중됐다. 강남 3구에 상한제가 적용될 경우, 강남 보금자리 아파트에 이은 '로또청약' 열풍이 불 게 뻔하다. 국토교통부 등에 따르면 민간택지 분양가상한제 적용을 위한 주택법 시행령 개정안이 7일부로 시행에 들어갔다. 일단 국토부는 법이 시행됐지만 당장 상한제 적용지역을 선정해 발표하기보다는 당분간 시장 분위기를 지켜보겠다는 입장이다. 올해 남은 택지지구 분양 물량 중 분양가상한제에 걸려 비교적 싼 가격으로 나오는 물량으로는 경기도 이천 내 첫 택지지구 아파트인 호반건설의 '이천 마장 호반베르디움 2'와 경기도 시흥시의 마지막 택지개발지구인 '시흥 장현지구 모아미래도''포스트위례'로 불리는 성남고등지구에서 분양하는 제일건설의 '성남 고등 제일풍경채', 하남 감일지구 첫 민간아파트 '하남 포웰시티' 등이 있다. 이천 마장지구는 인근 용인시 기흥구의 3.3당 아파트값인 930만원보다 싼 800만원대 초중반에서 분양가가 정해질 것으로 보인다. 하남 감일지구도 인근 위례신도시의 3.3당 평균 2278만원에 비해 훨씬 저렴한 분양가가 예상된다.(2017118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.11.09 07:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저렴하면 아파트 질도 떨어질 것 같은데 오히려 저렴한 가격 때문에 인기가 많군요

  KB국민은행 도곡스타PB센터 박 모 수석부동산전문위원은 서울머니쇼 강연에서 재건축·재개발 위주로 올해 하반기 수도권 부동산시장이 견조한 흐름을 이어나갈 것으로 전망했다. 박 모 위원은 "서울과 수도권 부동산은 최근 26개월째 상승해 온 만큼 쉬어갈 때도 됐고 대출 규제 등 위축 요소가 있다"면서도 "하반기에도 재건축·재개발이 주택시장을 뒷받침할 것"이라고 말했다. 부동산조사업체 닥터아파트에 따르면 서울에서는 다음 달 이후 개포주공3단지를 재건축하는 디에이치 아너힐즈를 비롯해 올해에만 재건축·재개발 33개 단지가 분양될 예정이다. 36146가구 규모로 이 중 일반분양분은 16863가구. 다음 달에 분양되는 디에이치 아너힐즈는 일반분양분이 73가구에 불과하지만 분양 성패가 강남 재건축시장에 주는 영향은 클 전망이다.

 

  박 모 위원은 "래미안 블레스지티 분양 성공으로 인근 지역에 기대심리가 확산되고 있다"고 진단했다. 앞서 개포주공2단지를 재건축한 래미안 블레스티지는 3.33760만원이라는 높은 분양가에도 지난달 계약 8일 만에 '완판'에 성공했다. 2만가구 규모로 재건축되는 개포동은 전체 가구의 70%가 중소형이기 때문에 젊은 층 유입이 늘 것이라는 게 박 모 위원의 분석이다. 그는 "구매력이 왕성한 젊은 인구가 6만명 유입되면 개포1동 우체국 인근과 개포동 역세권을 중심으로 양재천까지 상권이 활성화될 가능성이 높다"며 상권 발전 기대감도 강조했다.

 

  반포·잠원동 지역은 오는 8월 분양 예정인 잠원 한신 18차 재건축 등을 중심으로 한강변 중심 시대를 맞이할 것으로 보인다. 박 위원은 "이미 신반포 한신1차를 재건축한 아크로리버파크가 지하철 이면 중심이던 반포 주택시장 판세를 한강변 중심으로 바꾸기 시작했다"고 분석했다. 그는 이어 반포주공1단지를 '재건축의 블루칩'으로 꼽았다. 그는 "반포주공1단지는 저층인데도 중대형이라 재건축 시 현재 3590가구에서 6000여 가구로 늘릴 수 있어 수익성이 클 것"이라고 말했다.

 

  강남 대치·도곡동 일대 중층·중대형 단지인 우성·선경·미도아파트는 중대형 재건축이 적합하다고 진단했다. 이들 단지의 경우 기존 중대형 아파트를 소형 아파트 두 개로 재건축하는 '1+1 재건축'은 적합하지 않다는 지적이다. 박 위원은 "우성·선경·미도아파트는 중대형으로 재건축되면 2002~2004년 준공된 타워팰리스에서 이주 수요가 발생해 가치가 극대화될 것"이라고 전망했다. 은마아파트는 '용적률의 딜레마'를 지적했다. 은마아파트는 현재 200%로 용적률이 높아 용적률을 최대치인 300%까지 올려도 100%포인트밖에 늘어나지 않기 때문이다. 박 위원은 "은마아파트는 3.3당 분양가가 5000만원은 돼야 사업성 확보가 가능할 것으로 예상된다"고 말했다. 고덕지구에서는 다음달 2단지에서 2021가구가 일반분양되고, 하반기에는 3단지에서 1397가구가 분양될 예정이다. 분양가는 3.32000~2100만원으로 예상된다. 박 위원은 "이미 분양한 고덕시영은 5월 현재 프리미엄이 3000~4000만원 붙어 있다"면서 "15000명 유입 효과가 있는 고덕상업업무복합단지가 2018년 개발되는 것도 호재"라고 꼽았다.

 

  둔촌주공은 12000가구로 단일 단지로는 최대 규모인 데다 교육, 교통, 주거, 편의 환경이 잘 갖춰져 있어 미래 가치가 높다. 현재는 지하철이 5호선밖에 없어 강남 접근성이 떨어지지만 20189호선이 개통되면 강남까지 15~20분이면 도착할 수 있다. 하남 미사에서는 연면적 44로 국내 최대 쇼핑몰인 스타필드가 오는 9월 개장하는 것을 비롯해 2018년 지하철 5호선 연장선 개통이 호재다. 미사의 분양가는 3.31300~1400만원 선이었지만 이미 시세는 1500만원대로 올랐다. 박 위원은 "위례신도시와 비교하면 하남 미사가 입지도 더 좋고 분양가도 3.3300만원 정도 더 저렴하다"고 말했다.

 

  위례신도시 분양가는 3.31600~1800만원이었지만 지금은 2000만원까지 올랐다. 박 위원은 "3.3당 잠실 3000만원, 가락시영 2600만원, 위례 2000만원 수준이 유지될 것"이라며 "잠실이 상승하면 위례도 오를 수 있다"고 전망했다. 다만 위례는 군부대 이전이 완료되지 않은 데다 지역이 서울 송파구와 경기 성남·하남시 3개로 나뉘어 학군이나 치안 관할이 달라 행정적인 불편이 예상된다. 11'마포로6구역 SK VIEW'가 분양되는 마포 지역은 강북에서 재개발이 가장 빨리 진행되면서 인근 가격을 선도할 전망이다.(2016년 5월 16일 매일경제 기사 참조)




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  1. 핑구야 날자 2016.05.17 07:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 시장이 출렁했으면 좋겠네요