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30년 목동·상계 '울상'40년 압구정·여의도 '기대'

올림픽선수촌·목동신시가지 등 80년대 후반 지어진 곳들 정비사업 좌초 불안감 확산

재건축 좁은 문 `풍선효과`로 노후단지 희소성 더 커지며 은마 등 강남선 매물 거둬들여

김현미 국토장관 재건축 연한 연장 시사에 엇갈린 표정

 

 

  김현미 국토교통부 장관이 아파트 재건축 연한 연장을 시사하면서 아파트 단지별로 희비가 크게 엇갈리고 있다. 준공한 지 30년이 다 되어 재건축 기대감이 높았던 단지들은 실망한 기색이 역력한 반면 40년 연한 충족이 어렵지 않은 아주 낡은 단지들은 재건축 희소성이 커지게 돼 표정 관리에 들어갔다. 19KB국민은행에 따르면 3년 내에 서울에서 준공 30년 차에 접어드는 곳은 117개 단지 116562가구. 이 중 노원구는 37개 단지 49147가구로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 중계그린(3481가구), 상계보람(3315가구), 상계주공 9단지(2830가구)·6단지(2646가구) 등 대단지들이 모두 1988~1990년에 지어졌다. 송파구도 올림픽선수기자촌(5540가구), 올림픽훼밀리타운(4494가구) 8개 단지 14121가구3년 내 30년 연한을 채울 예정이다. 목동신시가지 7·11·12단지(6317가구) 등을 포함하는 양천구와 삼풍아파트(2390가구)를 포함하는 서초구에서도 각각 7701가구, 4886가구가 기존 재건축 연한 충족을 눈앞에 두고 있다. 이들 단지 중에서 재건축 기대감으로 집값 상승세를 보였던 곳은 재건축 연한이 40년으로 연장될 경우 집값 상승세가 꺾일 가능성이 크다. 재건축 시기가 10년 이상 늦춰지면 재건축 사업성도 영향을 받기 때문이다.

 

 

  작년에 대부분 30년 연한을 채우며 재건축 기대감이 집값 상승에 반영됐던 목동에선 발등에 불이 떨어진 분위기다. 목동 A공인 대표는 "정부가 재건축 연한 연장 가능성을 시사한 후 목동 아파트 매수에 불안감을 느끼는 고객들 전화가 이어지고 있다""일단 매수를 보류하고 지켜보겠다는 전화도 받았다"고 말했다. 특히 작년에 재건축 기대감으로 집값이 많이 상승했기 때문에 주민들 역시 걱정이 적지 않다. 재건축 연한 연장이 확정되기 전에 서둘러 안전진단이라도 마쳐야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 안전진단은 재건축 추진 절차의 첫 단계. 정부는 어느 단계에 있는 단지부터 재건축 연한 연장을 적용할지 명확한 입장을 밝히지 않았지만 목동 등 일부 단지는 아직 안전진단조차 받지 않았다. 목동 7단지 한 주민은 "연한 연장이 확정되면 집값이 2~3억원씩 내릴 수 있다는 이야기가 나와 주민들이 동요하고 있다"고 전했다. 대부분 단지가 준공한 지 40년 이상 된 강남구 압구정동과 영등포구 여의도동 아파트의 재건축 추진위원회들은 재건축 연한 연장과 무관한 단지인 만큼 차분히 재건축 절차를 이어가겠다는 반응이다. 압구정동 현대 1~3(1572가구)와 한양 1(936가구)1976~1977년에, 여의도 시범(1584가구)1971에 지어졌다.

 

 

  이들 단지 주민들은 표정 관리에 들어갔다. 풍선 효과가 기대되기 때문이다. 희소가치가 높아진 새 아파트와 이미 안전진단을 통과한 아파트의 가치가 급등할 것이라는 관측이 나온다. 1976년에 지어진 여의도 공작아파트 재건축 추진위원회의 송건화 위원장은 "재건축 연한이 연장되면 서울 내 신규 아파트 공급이 줄어드는 만큼 즉시 재건축이 가능한 아파트의 가치가 크게 올라갈 것"이라며 "이들 단지는 지금도 매물이 드문데 향후 더욱 씨가 마를 것 같다"고 말했다. 강남 재건축의 대장주 격인 압구정동 아파트들 역시 몸값이 더욱 치솟을 것으로 보인다. 신만호 압구정 중앙부동산 대표는 "40년 연한 연장이 현실화되면 압구정 아파트는 최소 수억 원씩은 오를 수 있는 동력이 생길 것"이라고 관측했다. 일부 아파트에서는 나왔던 매물도 다시 들어가고 있다. 대치동 은마아파트 주변 S공인 관계자는 "재건축 연한이 연장되면 1979년 지어진 은마아파트가 수혜를 입을 것이라는 전망이 나오자 소유주들이 매물을 거둬들이고 있다""178000만원에 내놨던 전용면적 84소유주가 매도 가격을 좀 더 올리겠다고 오늘 알려왔다"고 전했다. 아직 재건축 연한 연장 조치에 별 영향을 받지 않는 단지도 적지않다. 분당 J공인 관계자는 "분당 단지들은 용적률이 높아서 재건축보다는 리모델링을 추진하고 있다""재건축 연한 연장에는 별 반응이 없다"고 말했다.(2018120 매일경제 기사 참조)

 

 

 


광화문·종로 주택공급 적어 각광 강남·여의도 오피스 밀집지도 기대감

    

   직장에서 퇴근 후 개인 일정이 중요해지는 라이프 스타일 변화에 따라 직장과 주거지가 가까운 '직주근접'이 주거문화의 대세로 떠오르고 있다. 학군이 집값을 좌우하는 시대에서 앞으로는 좋은 직장이 몰려있는 '직군'이 부동산 시장의 새로운 키워드가 될 것이란 예상이다. 부동산업계에선 광화문을 비롯한 도심(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD) 등 세 곳을 오피스 빌딩이 많이 몰려 있는 서울의 3'직군'으로 본다. 특히 중구와 종로구 등 도심권의 주거 공급은 오피스 공급에 비해 현저히 떨어지는 것으로 조사돼 향후 가치 상승을 기대하고 있다.

 

   10일 신한은행이 조사한 서울 3'직군'별 아파트 현황을 살펴보면 6월 말 현재 도심인 중구와 종로구의 오피스는 면적 기준 947151인 반면 아파트는 32075가구에 불과하다. 강남구·서초구를 포함한 강남권역은 오피스 면적이 13692782, 아파트는 213138가구에 달한다. 마포구·영등포구가 위치한 여의도 권역은 오피스 면적이 4857564, 아파트는 122871가구인 것으로 집계됐다. 주거와 업무 공간 구분이 불분명한 오피스텔은 도심이 13334, 강남권이 44380, 여의도가 38830로 조사됐다.

 

   광화문을 중심으로 하는 도심권은 일자리에 비해 주택이 적어 집값이 안정적이고 고소득 국내외 근로자가 많아 월세 수요도 풍부한 편이다. 신한은행 관계자는 "도심권의 경우 예전에는 학군이 떨어지고 유흥상권이 형성되어 있어 선호하는 주거지가 아니었으나 최근에는 직주근접성이 중요시되고 월세가 잘 나오는 데다 집값이 쉽게 안 떨어져 투자자나 실수요자들이 많이 찾는 편"이라고 말했다. 이처럼 주거지로 도심이 다시 주목을 받는 이유2010년 이후 연면적 5이상 프라임급 오피스 준공과 기업들의 이주가 이어졌기 때문이다. 도심권 CBD에서 진행된 굵직굵직한 오피스 프로젝트로는 2010미래에셋 센터원·페럼타워, 2011시그니처타워·파인애비뉴·스테이트타워남산, 2012스테이트타워광화문·더케이트윈타워, 2013그랑서울·센터포인트광화문, 2014D타워, 2016신한L타워 등이 대표적이다. 이 기간에 미래에셋, 동국제강, 아모레퍼시픽, 하나대투증권, 법무법인 세종 등 기업들이 새로 지은 오피스에 둥지를 틀었다.

 

   반면 금융업계 성지였던 여의도 YBD에는 2011년 원IFC, 2012년 투IFC·쓰리IFC, 2013FKI타워 등이 지어졌지만 대우증권, 대신증권과 같은 금융·증권업이 대거 광화문과 을지로 같은 도심으로 이동하며 여의도의 탈금융화가 가속되고 있다. 그 대신 딜로이트, 소니코리아, 필립모리스, 근화제약, 니베아, 한국IBM, LG CNS, 한화건설 등이 입주해 업종을 다양화하는 추세다.

강남 GBD에도 2011GT타워·포바강남타워, 2012년 수서오피스빌딩·동일타워, 2014SK네트웍스가 공급되고 GE에너지, 퀄컴, 효성 등이 자리를 잡았다. 삼성물산이 서초타운에서 판교로 이전했지만 다른 삼성 계열사들이 빈자리를 채우면서 안정세를 찾고 있다. 다만 도심지의 집값이 비싼 만큼 주거비를 감당할 수 있는 계층이 시장을 주도할 가능성이 크다. 모리빌딩도시기획 관계자는 "젊은 고소득층이 도심에서 일과 주거, 여가를 동시에 해결하면서 낙후된 도심이 재생되는 선순환 구조가 가능하다"고 말했다.(2016711일 매일경제 기사 참조)



서촌 필운대로 벚꽃길

서촌애(愛) | 2015.04.09 08:36 | Posted by 명태랑 짜오기
 

 

 

서울에 벚꽃이 만개했다.

여의도 윤중로에서 벚꽃 축제가 시작되는 등

여기저기서 봄꽃 축제가 펼쳐지고 있다.

경복궁 서촌 필운대로에도 벚꽃이 활짝 피어,

예쁘게 꽃길이 만들어졌다.

주말에 봄맞이 축제도 열릴 예정이라고...

 

지금은 아름다운 봄이다~~♡

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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- 도심, 강남 중심 서울! 여의도와 영등포를 포함한 3핵 시대로 간다. 

  급격한 산업화와 도시화 과정 속에서 도심과 강남의 양대 중심축으로 발전해온 서울이 여의도와 영등포를 포함한 3핵 시대로 변모, 도약한다. 서울시는 20년 앞을 내다본 대내외적 여건분석을 바탕으로 서울이 지향해야 할 장기적 관점에서의 공간구조와 장기적 도시 발전방향을 담은2030 서울도시기본계획()을 마련했다. 그 주요 내용을 알아보자.

1. 도시기본계획의 의미

  도시기본계획은 토지이용, 주택, 교통, 공원녹지 등 서울시의 물적 환경을 방향 짓는 도시공간계획과 관련한 최상위 법정 계획으로서, 서울의 성장단계에 따른 미래가치를 제시하고 골격형성을 선도하게 된다. 도시기본계획은 1990년 최초로 수립됐으며, 서울시는 국토계획및이용에관한법률이 정한 바에 따라 약 5년 마다 여건변화를 반영해 재정비해 오고 있다.

  이번 계획안은 2005년 승인된 2020계획에 대해 2009년 이후 2년간의 시민의견 수렴과 전문가 자문을 거쳐 보완 수립했다. 특히 지난 2009년 도시기본계획 승인권한이 정부에서 지방으로 이양된 후 지자체가 자율권을 가지고 수립, 시장이 승인 확정하는 최초의 계획이어서 각별한 의미를 갖는다.

2. 2030 서울도시기본계획()의 주요내용

개발 성장시대 치유와 회복 넘어살기 좋은 글로벌 녹색 서울미래상을 제시

  기존 2020 도시기본계획이 상암과 용산 등 부도심의 육성, 강남북 균형발전 등 개발 성장시대 도시의 문제점에 대한 치유와 회복에 주력했다면 2030계획은 20년 후 서울의 미래상을 살기 좋은 글로벌 녹색 서울로 정하고, 그 방향을 제시했다.

  “살기 좋은 글로벌 녹색 서울이란 미래상은 광역대도시권 경쟁력 강화라는 대외적 변화와 홍수, 폭염, 폭설 등의 이상기후가 이제 국가적 아젠다를 넘어 도시 문제로 현실화된 21세기 세계 대도시권의 트렌드를 담고 있다고 한다.


도심, 강남, 여의도와 영등포 3핵이 대한민국과 서울의 글로벌 경쟁력을 선도

  이번 계획에 따르면 그동안 도심과 강남의 양대 중심축으로 발전해온 서울은 여의도와 영등포라는 금융허브가 새롭게 더해지는 3핵시대로 변모, 도약하게 된다. , 이젠 도심 부도심이란 개념이 사라지고 업무기능이 집중된 도심강남여의도, 영등포의 “3이 대한민국과 서울의 글로벌 경쟁력을 선도하게 된다.

  시는 업무기능이 집적된 이들 3핵에 외국기업을 유치하고 인프라를 확충하는 등 글로벌 업무환경을 집중 개선하는 한편, 인천 경제자유구역 등 수도권 경제중심지와 연계하도록 지원해 명실상부한 수도권 경제중심축 역할을 하도록 하겠다고 한다. 용산청량리, 왕십리상암, 수색의 “3부핵이 이를 지원한다.

도심, 부도심 개념 사라지고 수도권 차원의 상호협력 도시계획체계 강화

  2020계획에서의 1도심 5부도심, 11지역중심, 53지구중심으로 분류됐던 중심지 개념이 2030계획()에선 광역수도권역을 아우르는 기능과 역할 중심으로 재정립된다.

  ‘세계 도시 간 경쟁패러다임이 세계 대도시권 간의 경쟁체제로 전환되고 있고, 현재 서울의 중심기능을 모두 합치더라도 서울과 경쟁하는 외국 대도시권의 경제규모를 따를 수 없는 한계가 존재하는 만큼 이젠 서울시와 경기도, 인천시가 수도권 차원에서 상호 협력하는 도시계획체계를 통해 이에 대비해 나가야 한다고 한다.

8개 광역 연계거점과 5개 지역거점 중심으로 도시서비스 기능 확충

  과거 도심 부도심에서 담당했던 도시서비스기능을 8개의 광역 연계거점과 5개 지역거점 등을 중심으로 확충해 감으로써 서울과 수도권 시민들의 삶의 질 향상에 기여하도록 핵과 거점 간 역할을 분담했다.

  이렇게 개념을 바꿀 경우 가장 달라지는 지역은 지금까지 낙후된 변두리로 인식되어 왔던 서울과의 경계지역이다.


변두리로 인식됐던 창동, 망우 등 서울과의 경계 외곽지역 중심지로 부상

  창동, 망우, 천호 등의 서울 외곽지역들이 재편된 수도권 차원의 공간구조에서 볼 때 경기 인천 지역의 배후인구를 가진 중심지로 비중이 확대, 일자리창출과 경제활성화의 거점으로 재탄생하기 때문이다. 서울시는 이들 8개 광역연계거점(창동 상계, 망우, 천호, 문정 장지, 사당, 대림 가리봉, 마곡, 연신내 불광)이 수도권 배후도시와 연계될 수 있도록 고용기반과 광역 환승기능을 강화해 나갈 계획이다. 또한, 지역균형발전을 실현하기 위해 권역별로 특화된 상업, 업무 지역거점을 육성할 계획이다.

  기본계획이 정한 서북권 : 미디어산업과 창조문화에 기반한 친환경 커뮤니티 구축 동북권 : 신 경제중심지 육성과 수변공간을 활용한 자족생활환경 구축 도심권 : 역사도시의 품격과 글로벌 경쟁력 강화 서남권 : 첨단산업 거점 육성 및 쾌적한 생활환경 구축 동남권 : 지식기반산업 육성 및 기성시가지 성장관리의 권역별 구상은 향후 도시관리계획, 교통 주택 등 관련 계획수립 시 구체적인 지침이 된다.


서울의 도시 지속가능성 강화 위한 도시계획 체계 보강 및 피드백 체계 도입

  서울시는 이번 도시기본계획의 실현성을 강화하기 위해 각종 공간시책에 대한 모니터링을 통한 피드백 및 조정체계를 강화하는 한편, 현행 도시기본계획과 도시관리계획 사이를 논리적으로 연결하는 권역별계획수립 단계를 추가해 종전 2단계의 도시계획체계를 3단계로 보완했다.

  서울시는 이에 걸 맞는 도시발전을 이뤄나가기 위한 4대 핵심이슈경쟁력 있는 글로벌 서울 매력 있는 역사문화 서울 함께 사는 행복 서울 친환경 녹색 서울로 선정했다.

경쟁력 있는 글로벌 서울
  도심, 영등포, 강남 3핵에 대해 국제업무 중심지로 유도하고, 상암과 마곡지구 등은 첨단산업 및 지식기반산업 집적지로 육성해 나가며, 서울 8대 신성장 동력 산업과 귀금속 등 4대 전통산업을 전략산업으로 선정, 집중육성

매력 있는 역사문화 서울
  한옥과 전통문화 밀집지역 등을 잘 보존해 관광자원화 추진

함께 사는 행복 서울
  낙후지역에 대한 도시재생, 서민들의 주거안정을 위해 수요중심의 주택공급 정책으로 서민주거안정에 주력

친환경 녹색 서울
  ‘30년까지 온실가스 40%(1990년 대비) 절감 역세권 중심의 에너지절약 공간구조 전환, 신재생에너지 이용률을 20%로 향상토록 목표 제시

  이번 계획은 향후 관련기관과의 협의와 공청회, 자치구와 시의회 의견을 청취 등의 절차를 통해 수정 보완해 6월 경에 확정될 예정이다.

2020 도시기본계획 vs 2030 도시기본계획

1) 계획 형식

부문

2020 서울 도시기본계획

2030 서울 도시기본계획

수립권자

국토해양부 장관

서울특별시장

계획형식

종합계획 : 12개 부문별 계획

- 여타 도시와 차별성없는 계획 수립

- 680페이지, 1,000여개 시책의 방대한 분량

전략계획 : 4개 핵심이슈별 계획

- 서울 현황, 여건변화 고려한 맞춤형 계획수립

- 150페이지, 80여개의 시책으로 간소화

2) 계획 내용

부문

2020 서울 도시기본계획

2030 서울 도시기본계획

계획 기조

치유와 회복

도시경쟁력과 삶의 질

공간구조

중심지체계

다핵분산형 구조생활권별 균형발전 도모

­1도심을 중심으로 5대 생활권별로 중심지(부도심) 균등 배분

위계적 중심지 체계

­1도심5부도심11지역중심

다핵연계형 구조서울대도시권 경쟁력 강화

­글로벌 경쟁력 강화를 위한 3·3부핵 설정

­광역생활권의 고용중심지 광역연계거점 설정

기능적 중심지 체계

­33부핵13거점

권역별구상

12개 부문 중 하나로 생활권 계획 수립

­5개 권역별 현안 중심의 전략시책 제시

계획의 종합편으로서의 권역별 구상 수립

­장래 지역상, 권역별로 특화된 발전방향 제시

주택

공급자 중심의 주택정책

­공공임대주택 및 소형주택 공급 확대

수요자 중심의 주택 공급과 주거복지 다양화

­12인가구고령자 주택 공급, 주거비지원 확대

교통

도로 중심의 대중교통 체계 개선

­첨단 도로교통 시스템 구축

철도 중심의 대중교통 체계로 개편

­광역 도시철도망, 경전철 등의 확충

3) 계획 실현화 방안

부문

2020 서울 도시기본계획

2030 서울 도시기본계획

계획실현

수단

중장기 재정계획 수립

- 재정 확충 및 재원조달 방안

계획목표 달성 여부 연차별 모니터링

- 정책지표 평가를 통해 계획달성 여부 진단

- 시민의견 상시 수렴 및 반영