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내년부터 9억 이상 고가주택, 2년 거주 못 채우면 양도세 폭탄

 

 

  ‘똘똘한 한 채를 갖고 있지만 실제 거주하지 않고 있거나 갈아타기를 고려하는 1주택자라면 올해 절세전략을 세심하게 짜야 할 전망이다. 거주 요건을 맞추지 못한 고가 주택의 장기보유특별공제율이 내년부터 크게 줄기 때문이다. 1일 세무업계에 따르면 1주택자가 실거래가 9억원 이상의 주택을 양도할 때 주어지던 장기보유특별공제 혜택이 올해를 끝으로 크게 바뀐다. 장기보유특별공제란 주택 보유 기간에 따라 양도소득세를 공제해주는 제도다. 내년부터는 양도할 때 2년 거주기간을 채우지 못하면 공제율이 대폭 감소한다. 지난해 발표된 ‘9·13 부동산 대책의 후속 조치다. 현행 장기보유특별공제 방식은 3년 이상 보유했을 때 24%를 깎아준다. 이 공제율은 매년 8%포인트씩 오른다. 또 거주기간에 관계없이 10년 이상 보유할 경우 양도차익의 최대 80%를 공제한다. 하지만 내년 11일 이후엔 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 비거주로 3년 이상 보유했다면 공제율은 6%로 대폭 줄어든다. 공제율도 매년 2%포인트씩만 오른다. 거주 요건을 채우지 못하면 15년 이상 보유하더라도 공제율이 30%에 그친다. 물론 거주 요건을 충족하면 공제율은 종전처럼 매년 8%포인트씩 상승한다.

 

 

  예를 들어 20091110억원에 산 비거주 주택을 올해 123115억원에 매도한다면 양도세는 4999500원이 된다. 보유기간 10년을 꽉 채워 공제율 80%(10)를 적용받아서다. 내년 11일 매도한다면 양도세는 52019000원으로 급증한다. 거주 요건을 채우지 못한 탓에 공제율이 22%(11년 보유)로 줄어들어서다. 하루 차이로 세금이 4700만원가량 불어나는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 전세금이 높아 고가 주택에 실제로 거주하지 못하고 소유만 하고 있던 1주택자의 상담이 늘고 있다차익이 클 경우 양도세가 확 불어나기 때문에 꼼꼼한 절세전략 마련이 필요하다고 설명했다. 서울 강남 등지에서 신축 중인 고가 아파트의 경우 이 같은 이유로 집주인들이 세를 놓지 않고 입주하는 사례가 늘어날 것으로 일선 중개업소들은 예상하고 있다. 4년 뒤 판다고 가정했을 때 2년간 실제 거주하면 공제율이 32%지만 거주 요건을 채우지 못하면 공제율이 8%로 줄어들기 때문이다.(201912일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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투자액 대비 양도차익 비율 50육박2년 새 6p 상승

 

 

  최근 수년 사이에 자산가들이 건물을 팔아 얻는 양도차익이 눈에 띄게 증가한 것으로 7일 파악됐다. 통계청 국가통계포털과 국세청 국세통계연보에 공개된 양도소득세 예정신고 현황을 분석한 결과 건물 매각 건당 평균 양도차익은 거래 시점 기준 2013년에는 6584만원이었는데 2016년에는 9966만원으로 3년 사이에 51.4증가했다. 2013년에 매각된 건물의 경우 건당 평균 취득가액은 14480만원이고 건당 평균 양도가액은 21687만원이었다. 필요 경비를 제외한 양도차익은 평균 6584만원이었다. 2016년에 팔린 건물은 건당 평균 취득가액이 2130만원으로 2013년에 매각한 건물보다 높았지만, 건당 평균 양도가격은 3764만원으로 더 많이 상승했고 그 결과 필요 경비를 제외한 양도차익도 늘었다. 평균 양도차익은 건물 취득 시점과 매각 시점의 시세 차이가 시간이 갈수록 커진 결과로 보인다.

 

 

  양도소득세 예정신고 기준으로 2016년에는 349751건의 거래가 이뤄졌고 이에 따른 전체 양도차익 규모는 3485557300만원이었다. 국세통계는 기본적으로 양도소득세가 부과되는 거래를 집계 대상으로 한다. 따라서 1가구 1주택 거래를 비롯한 비과세 거래나 과세 미달 거래, 미신고 거래 등 통계에 반영되지 않은 거래까지 고려하면 건물을 사고팔아 얻은 실제 수익 규모는 이보다 훨씬 클 것으로 추정된다. 건물 거래를 투자 관점에서 분석해도 최근 들어 수익률도 좋아졌다. 건물 거래 건당 취득가격 대비 양도차익의 비율이 2014년에 매각된 건물의 경우 43.5였는데 2016년에 팔린 건물은 49.5를 기록해 2년 만에 6포인트 높아졌다. 건물을 보유한 기간과 활용 방식에 따라 개별 수익률에 차이가 있지만, 전반적으로 건물 투자로 수익을 낼 확률이 최근에 더 커진 셈이다.(201827일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 영도나그네 2018.02.09 17:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    건물에 투자하면 더 많은 수익을 올릴수
    있군요..
    덕분에 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  2. 핑구야 날자 2018.02.10 06:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    수익률이 상당 하군요

  3. 휴식같은 친구 2018.02.11 11:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산투자가 아직까지는 성공적인가 보네요.
    에구, 이럴 여유라도 있으면...

 

 

 

 

한 달 앞둔 웃돈 분양권중과세

수도권·부산·세종 18만 가구 해당

내년 이후 보유 기간 상관 없이

분양권 전매에 50% 양도세 매겨

연내 팔지 더 갖고 있을지 잘 따져야

 

 

  2015년 서울 뉴타운 아파트에 당첨된 김모(43). 계약 후 세금 부담이 적은 2년이 지나 전매해 웃돈을 챙길 생각으로 청약했다. 그동안 분양시장 경기가 좋아 현재 7000만원까지 웃돈이 붙어 전매할 시점을 잡지 못했다. 그런데 요즘 고민에 빠졌다. 8·2부동산대책에 따라 정부가 분양권 양도세를 중과하기로 한 시점인 내년불과 한 달도 남지 않았기 때문이다. 김씨는 늘어날 세금과 더 오를지도 모를 웃돈을 저울질하며 갈팡질팡하고 있다. 분양시장 호황기였던 2015~2016년 뛰어든 분양권 투자자들이 양도세 폭탄을 앞두고 있다. 내년부터 분양권 세금이 많이 늘어날 예정이어서다. 양도세 세율을 1년 이내 단기 전매에 해당하는 50%로 상향 조정하는 소득세법 개정안이 국회 통과를 앞두고 있다. 개정안이 시행되면 보유 기간·양도 차익(웃돈)에 따라 6~40%인 양도세율이 50% 올라간다. 금은 보유 기간 1년 미만 50%, 1~240%, 2년 이상 기본세율(6~40%)이 적용된다.

 

  기획재정부 재산세제과 이용주 과장은 분양권 전매는 집이 필요한 실수요가 아니라 웃돈을 노린 가수요로 간주해 다주택자 양도세 중과처럼 세금을 많이 매기기로 했다고 설명했다. 양도세 중과는 내년 11일부터 양도하는 분양권에 적용된다. 양도 시점은 잔금 청산일이다. 대상 지역은 정부가 투기과열 우려가 있다고 판단해 지정한 전국 40곳 조정대상지역이다. 서울 전역(25개 구)과 과천 등 경기도 7, 해운대 등 부산 7, 세종시. 이들 지역에 앞서 분양된 아파트 분양권이 모두 해당하는 것은 아니다. 전매가 가능한 분양권에만 양도세가 부과된다. 지난해 11·3대책 이후 분양된 단지 중 일부는 입주 때까지 아예 분양권 전매가 금지됐다. 부동산114 조사에 따르면 내년 이후 준공 예정으로 입주 때까지 전매가 가능한 분양권은 18만 가구로 예상된다. 내년 이후 전매하면 보유 기간이 길수록, 웃돈이 적을수록 지금보다 양도세가 더 많이 늘어난다. 웃돈 3000만원 분양권의 양도세가 보유 기간 1~2년이면 세율이 40%이고 세금은 1100만원이다. 내년 이후엔 1375만원으로 25% 증가한다. 웃돈이 같더라도 보유 기간이 2년 넘으면 올해엔 기본세율 15% 적용을 받아 세금이 304만여원인데 내년엔 1375만원으로 세금이 4로 뛴다. 보유 기간 2년 초과인 경우 웃돈 1억원의 양도세는 올해 1920여만원(세율 35%), 내년 4875만원으로 2 가까이 늘어난다. 특히 비싼 분양가에 분양된 강남권 재건축 단지의 세금이 급등한다.

 

 

  201511월 평균 351로 분양된 서울 송파구 가락동 가락시영 재건축 단지인 송파헬리오시티에는 3~4억원의 웃돈이 형성돼 있다. 이달 계약 2년이 지난다. 분양가 71000여만원에 분양된 59(이하 전용면적)의 분양권 시세가 101000여만원이다. 웃돈이 3억원이다. 올해 안에 팔면 양도세가 9300여만원으로 1억원이 안 되는데 내년엔 15000만원에 가깝다. 하루 차이로 세금이 5000만원 늘어난다. 인근 부동산중개업소들은 “6개월 이상 오른 웃돈이 하루아침에 세금으로 나가게 돼 분양권 소지자들이 전전긍긍하고 있다고 전했다. 앞으로 분양권 시장 전망도 불확실하다. 정부의 잇따른 규제로 분양시장도 타격을 받아 거래량은 이미 줄고 있다. 8·2대책 후인 9~10월 서울 분양권 거래 건수가 740여 건으로 지난해 같은 기간(1800여건)의 반 토막이다. 서울 등 투기과열지구에선 8·2대책 후 분양권을 사면 입주 때까지 되팔지 못한다. 입주할 사람만 사야 한다. 자연히 분양권 수요가 줄 수밖에 없다. 내년 이후 준공 물량이 많이 늘어나는 것도 분양권 시장에 악재다. 준공을 앞두고 분양권 매물이 쏟아질 수 있기 때문이다. 내년 수도권 아파트 준공 예정 물량이 21만여 가구로 올해(17만여 가구)보다 24% 늘고 2011~2017년 연평균(11만여 가구)보다 85% 급증한다. 2019년에도 올해와 비슷한 17만여 가구가 들어설 예정이다. 김종필 세무사는 시장 전망이 불투명하면 양도 차익을 늘리기보다 세금을 줄이는 게 유리할 수 있다고 말했다.(2017125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.08 12:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양권 양도세, 잘 결정해야겠네요.
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.

  2. 시골청년v 2017.12.08 13:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집 없는 사람들은 이래나 저래라 힘든거 같습니다 ㅜㅜ

  3. 영도나그네 2017.12.08 16:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그러네요..
    내년부터 분양권도 중과세가 시행된다는 군요..
    올해안에 빨리정리해야 할것 같구요..
    잘보고 갑니다..

  4. 작은흐름 2017.12.08 16:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산, 세금.. 다 진짜 어려운 것 같아요 @_@;

  5. 핑구야 날자 2017.12.09 06:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    고민스러운 부분이군요

  6. 청결원 2017.12.09 06:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘 즐거운 주말 보내세요~

 

 

 

  이달 말 입주를 앞둔 30대 직장인 A씨는 "공동명의를 하면 세금을 아낄 수 있다"는 지인의 조언에 과연 얼마나 세금이 줄어드는지 따져보기로 했다. 우선 부동산을 살 때 내는 취득세는 단독명의나 공동명의나 차이가 없다. 취득세는 주택 면적과 취득가에 따라 취득가의 1.1~3.5%가 부과되는데 공동명의로 해 남편과 부인이 주택 지분을 50%씩 나눠 가졌다면 각각 세금이 절반씩 부과될 뿐 총액은 똑같다. 재산세도 같은 이유로 공동명의에 따른 절세 효과가 없다. 실거주 목적의 무주택자 신혼부부라면 공동명의에 따른 절세 효과가 없다.

 

  하지만 향후 부동산 투자를 계획하거나 집값 상승이 기대되는 상황이라면 다르다. 먼저 공동명의로 종합부동산세(종부세)를 아낄 수 있다. A씨가 취득한 주택이 6억원이고 임대 목적으로 4억원짜리 집을 한 채 더 장만한다고 가정할 때 두 집 모두 부인과 지분 절반씩 공동명의로 매입했다면 A씨의 부동산 가치는 5억원, 즉 종합부동산세를 면제받을 수 있다. 하지만 두 집 중 한 채라도 단독명의라면 종부세 과세 대상이 된다.

 

  주택 매각 시 차익에 부과하는 양도소득세도 공동명의로 절감할 수 있다. 종부세처럼 양도소득세도 개인별 자산과 이익에 따라 부과되는 세금이라 공동명의로 양도차익이 분산되는 효과다. 또 기본 적용되는 양도차익 250만원에 대한 공제도 남편과 부인에게 각각 한 번씩 적용돼 절세 효과를 두 배로 높일 수 있다. 임대수익 소득세도 공동명의라면 수익이 분산돼 절감된다. 특히 2018년까지 적용되는 연간 임대소득 2000만원 이하 면세 혜택도 두 번 적용받을 수 있어 이익이다.(20161224일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2016.12.26 08:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부부공동명의도 상황에 따라서는 좋은 방법인 것 같아요

  2. 멜로요우 2016.12.26 11:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저희도 공동명의이긴한데 이게 꼭 좋은거만은 아니네요. 잘 알아보고 하는게 좋을듯합니다

 

 

  기본적으로 1가구 1주택자는 주택을 팔 때 세금을 내지 않지만 2주택 이상 보유하면 양도소득세를 내야 한다. 하지만 예외도 있다. A주택에서 살다가 B주택을 샀는데, A주택이 안 팔려 2주택자가 된 경우에는 B주택을 산 후 3년 안에만 A주택을 팔면 '일시적 2주택자'로 인정받아 양도소득세를 안 내도 된다. 특히 수도권 소재 공공기관 등에 근무하다가 지방 발령 때문에 지방으로 이사를 가면 5년간 비과세 대상이 된다.

  예외적으로 세금 혜택을 주는 만큼 먼저 산 주택부터 팔아야 제대로 면제받을 수 있다. 결혼 등 다른 사유 때문에 1가구 2주택자가 되면 양도차익이 더 많이 발생한 주택을 나중에 팔아야 양도세를 절약할 수 있다. 예를 들어 10년 전 같은 날에 1억원에 산 아파트 현재 시가가 하나는 5억원, 다른 하나는 3억원이다. 3억원 아파트를 먼저 팔면 양도차익 2억원에 대한 양도세(약 3500만원)를 부담하고, 5억원 아파트를 팔 때는 비과세가 적용된다. 반대로 5억원 아파트를 먼저 팔면 앞 사례보다 두 배가 넘는, 약 9500만원 양도세를 내야 한다.(2015년 12월 26일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2015.12.28 08:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    1가구 2주택도 혜택이군요 잘 참고할게요

  2. 멜로요우 2015.12.28 20:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금에대한 개념이 별로없었는데 점점 여기서 점점 알아가네요~ 감사합니다!

  3. 영도나그네 2015.12.29 15:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    1가구 2주택도 절세의 기술이 필요하군요..
    좋은 세무정보 잘보고 갑니다..
    편안한 오후시간 되시기 바라면서...

 

9억원 초과 고가주택 장기보유특별공제 축소

 

  정부의 ‘2013년 세법개정안’에 따르면 9억 원을 초과하는 집 한 채를 10년 이상 보유한 사람이 집을 팔 때 제공되는 장기보유특별공제율이 기존 연 8% 최대 80%에서, 연 6% 최대 60%로 축소되며 개정안은 오는 2015년부터 주택거래에 적용된다.

 

  장기보유특별공제3년 이상 보유한 토지와 주택에 대해 양도소득세를 일정률 공제해주는 제도공제율이 8%에서 6%로 낮아지면 집을 팔 때 그만큼 양도차익에 대한 세부담이 늘어나게 되어 주택거래가 위축되고 9억 원이 조금 넘는 주택거래의 경우 거래가격을 고의로 낮춰 신고하는 사례 늘어날 으로 보인다.

 

 

 

자경농지 및 농지대토 등 감면요건 강화

 

  지금영세농민 등의 조세경감을 위해 8년 이상 자경농지에 대해 양도세를 100% 감면해 주고 있지만 내년부터는 농업소득 외에 근로소득이나 농업이 아닌 사업소득이 연간 3,700만 원을 넘을 경우 감면대상에서 제외한다.

 

  또한 공익사업용 토지로 수용되는 경우 현금보상 때 감면율은 20%에서 10%로 낮아지고, 채권보상 때는 25%에서 15%로 축소된다. 10년 이상 한 집에 살면서 1가구 1주택을 유지한 동거주택 상속공제(주택가액의 40%·5억 원 한도) 대상도 자녀 등 직계비속 상속인으로 한정된다.

 

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  1. S매니저 2013.08.12 14:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다~
    행복하고 즐건 하루 되시길 바래요~

  2. miN`s 2013.08.12 21:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어려운 내용이네요.
    잘배워갑니다.

  3. 헬로끙이 2013.08.12 23:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    2013년 세법개정안 덕분에 잘 알아갑니다 ^^