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압구정 한양1차 "5년전 채권·채무로 가등기 당시 가격으로 본등기한 것“

 

서울 강남의 고가 아파트들이 잇따라 시세보다 10억원 이상 싼 가격에 거래되고 있다. 재건축을 추진 중이거나 준공된 지 얼마 지나지 않은 신축 아파트들이다. 국토교통부와 관할 구청은 탈세를 위한 저가 거래 등의 가능성을 열어놓고 정밀조사에 들어간 것으로 알려졌다.

 

지분 거래? 편법 증여?

 

15일 실거래가 공개 시스템에 따르면 재건축을 추진 중인 압구정동 신현대11183.41가 지난 123억원(6)에 거래됐다. 신현대11차의 현재 호가는 35억원 수준이다. 이번 거래 이후인 2월에도 344000만원(3)에 팔렸다. 지난달에는 잠원동 아크로리버뷰 신반포 78.5109258만원(8)에 손바뀜했다. 지난해 7월 말 253000만원에 거래된 주택형이다. 지난해 6월 입주를 시작한 이 아파트는 한강을 조망할 수 있는 신축 아파트로 인기가 높다. 현지 중개업소들은 아파트 전체가 아닌 일부 지분이 거래됐거나 전세 거래가 매매 거래로 잘못 등록됐다는 분석을 내놨다. 그러나 그럴 가능성은 없다는 게 국토부 설명이다. 국토부 관계자는 지분 거래는 실거래가 시스템을 통해 공개하지 않고 있다계약의 세부 내용을 살펴본 결과 지분 거래가 아니라 아파트 전체를 매매한 것으로 파악됐다고 설명했다. 이 관계자는 이상 저가 거래가 전세 거래가 아니라 매매 거래라는 것도 확인했다고 덧붙였다. 부동산 전문가들은 편법 증여 가능성이 있다고 지적했다. 다주택자에 대한 보유세 강화, 양도소득세 중과 등의 조치가 나오자 큰손들이 세 부담을 줄이기 위해 편법 증여를 했을 수 있다는 것이다. 세무 전문가들에 따르면 취득가액이나 주택 보유 현황 등의 조건에 따라 저가 양수·도가 단순 증여보다 유리할 수 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)최근 증여의 소지가 보이는 저가 양수·도 의심 거래가 늘어나는 추세라며 저가 양수·도는 차액의 크기와 특수관계 여부 등에 따라 증여세가 부과될 수 있어 주의해야 한다고 말했다. 한국감정원에 따르면 지난해 전국에서 이뤄진 건축물 증여 건수는 전년보다 20.9% 증가한 13524건으로 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후 최대치다. 국토부와 자치구들은 일부 아파트의 거래 내역을 들여다보고 있다. 국토부 관계자는 절차상의 문제는 없지만 편법 증여가 있는지 면밀히 파악할 계획이라고 말했다.

 

시세 절반 가격에 거래

 

서울 강남구 압구정동 한양1전용 78는 이달 초 9억원(2)에 거래됐다. 지난해 9월 같은 면적의 아파트(6) 거래 가격은 22억원이었다. 현재 호가는 18억원 수준이다. 한양1차는 197712월 입주한 936가구 규모 아파트로 재건축을 추진 중이다. 한강 조망이 가능한 데다 분당선 압구정로데오역을 이용할 수 있는 초역세권 아파트여서 인기가 높다. 이번에 거래된 아파트는 5년 전 가등기를 해둔 물건이다. 최근 본등기를 진행해 매매신고가 이뤄졌다. 매수자는 법인으로 매도자와 채권·채무 관계가 있던 것으로 알려졌다. 가등기는 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기로, 설정일 이후 발생하는 채권보다 우선적으로 권리를 행사할 수 있다. 세무전문가들은 대부분의 가등기가 지인 간에 이뤄지는 점을 들어 매도·매수자가 절세를 일정 부분 염두에 뒀을 수 있다고 설명했다. 현 시세를 22억원, 최초 취득가격을 8억원으로 가정했을 때 2주택자인 매도자는 7억원 이상의 양도세를 아낄 수 있다. 만약 친족 간 거래라면 매수자의 취득세 증여세 부담도 대폭 줄어든다. 우 세무사는 담보 가등기가 아니라 소유권이전청구권 가등기라면 가등기 시점에 당시의 가격으로 매매 예약이 된 것이라며 현 시세를 기준으로 증여세 등이 과세될 여지가 없다고 말했다.(2019416일 헌귝경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전국 5분위 배율 6.12011년 이후 최대, 수도권 집값 상승, 지방 중소도시 하락
정부 규제로 서울 '수요 쏠림' 심화 탓, 집값 격차 좁혀지기 쉽지 않을 듯


 

 

 

  서울 강남구 대치동 '대치아이파크' 전용면적 84는 이달 초 208000만원에 거래됐다. 지난해 11월 실거래가(16억원)보다 5억원 가까이 뛰었다. 1년 만에 아파트 한 채 값이 불어난 셈이다. 반면 충북 청주시 서원구 사직동 '푸르지오캐슬 4단지' 전용 104는 같은 기간 1500만원 내렸다. 지난해 1133000만원에 거래됐지만, 최근엔 31500만원에 팔렸다. 전국의 집값 격차가 갈수록 벌어지고 있다. 상위 20% 아파트값이 하위 20%6를 넘어섰다. 수도권 등의 집값이 오르는 데 반해 부산과 지방 중소도시는 내리막을 타고 있기 때문이다. 이런 현상은 각종 통계로 확인된다. 13KB국민은행에 따르면 전국 아파트 가격 5분위 배율은 지난해 115에서 지난달 6.1로 높아졌다. 20117(6.1) 이후 74개월 만에 가장 높다. 2013년 중반 이후 4~5를 맴돌던 배율이 최근 1년 새 치솟은 것이다. 5분위 배율은 가격순으로 5등분 해 상위 20%(5분위) 평균 가격을 하위 20%(1분위) 평균으로 나눈 값이다. 배율이 높을수록 가격 격차가 크다는 의미다. 지난달 전국 1분위 평균 아파트값은 11413만원으로 지난해 11월보다 457만원(3.9%) 떨어진 반면 5분위 평균 가격은 796만원으로 1년 전보다 11301만원(19.2%) 올랐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "집값이 상대적으로 비싼 수도권, 그중에서도 서울 아파트값이 많이 오른 영향이 크다"고 말했다.

 

 

 

  지난달 기준으로 최근 1년간 아파트값 추이를 보면, 서울(9.1%)을 포함한 수도권은 3.9% 올랐고 울산(-9.2%)·부산(-3.3%) 등 지방은 2.9% 내렸다. 전문가들은 정부 규제책이 집값 격차를 확대했다고 지적한다. 함영진 랩장은 "양도소득세 중과 같은 다주택자 규제가 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 만들어 서울을 향한 '수요 쏠림'을 부추겼다""지역 경제 침체, 공급 과잉을 겪는 지방에선 집값 하락 우려에 수요가 줄었다"고 말했다서울 내에서 집값 격차는 어떨까. 지난달 서울 아파트값 5분위 배율은 4.7, 1년 전(4.3)보다 소폭 높아졌다. 수치상으로는 비교적 안정된 듯 보이지만, 실상은 그렇지 않다. 1분위 평균 아파트값은 34855만원으로 지난해 11월보다 5028만원(16.9%) 올랐으나, 5분위 평균값은 163572만원으로 1년 새 34286만원(26.5%)이나 뛰었다. 이에 따라 서울 집값 상·하위 20%의 차이가 99459만원에서 128717만원까지 벌어졌다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "서울에서도 저가 주택보다 고가 주택이 많이 올랐다는 뜻"이라고 말했다.

 

 

 

  실제 서울 아파트 매매지수는 지난해 11109에서 지난달 124.515.5포인트 올랐지만, 고가(시가총액 기준) 50개 아파트 지수는 같은 기간 126.4에서 160으로 33.6포인트 급등했다집값 격차가 커지면서 가계의 '주택 구입 부담'도 양극화가 심해졌다. 서울에서 집을 사는 부담이 전국 평균의 2.3, 관련 통계가 집계된 2004년 이후 격차가 가장 크다. 주택금융공사에 따르면 9월 말 서울 주택구입부담지수(K-HAI)130.3을 기록했다. 1년 전보다 20포인트 올랐다. 반면에 전국 평균은 57.5로 같은 기간 2.6포인트 떨어졌다. K-HAI는 중간 소득을 버는 가구가 중간 가격의 주택을 사기 위해 대출을 받을 때 갖는 원리금 상환 부담을 지수화한 것이다. 수치가 클수록 원리금 상환 부담이 크다는 뜻이다. 당분간 집값 격차가 쉽게 좁혀지기 어렵다는 시각이 우세하다. 최근 강남 등 서울 집값이 9·13 대책 여파에 주춤한 상황이지만, 지방 집값 하락세가 계속될 것으로 전망돼서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지방에서 도시재생 사업을 확대하고 고용을 늘려야 수요 이탈을 조금이라도 막을 수 있을 것"이라고 말했다.(20181213일 중앙일보 기사 참조)


 

 

 

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재건축 투자 70집 팔 퇴로 막혀”, 온라인엔 세금뜯기 정책비난 글

전문가 매물 품귀 거래 절벽 올 것, 집값 안정될 가능성 크지 않아

 

 

  “큰불은 껐지만, 잔불이 여전하다.” ‘9·13 부동산 종합대책에 대한 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장의 진단이다. 세제·대출 규제가 강화되면 단기적으로 주택 수요가 줄겠지만 공급 문제를 해결하지 않으면 집값을 안정시키는 데 큰 효과를 보기 어렵다는 얘기다. 종합부동산세 세율 강화 등으로 세금 폭탄을 맞는 다주택자·은퇴자를 중심으로 대책에 대한 반발도 크다. 이번 대책은 다주택 보유자에 대해 주택분 종부세 최고세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한을 150%에서 300%로 올린다는 게 골자다. 이렇게 되면 세 부담이 급격히 높아져 주택 수요 위축이 불가피하다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 강력한 수요 억제책이라며 공포에 가까운 심리를 조장해 주택 추가 구매를 막고 투기 수요를 줄일 수 있을 것이라고 말했다. 1주택 이상 보유자가 규제지역 내 신규 주택 구매를 목적으로 주택담보대출을 받지 못하게 된 것도 시장엔 악재다. 이남수 신한은행 PB팀장은 돈줄을 철저히 옥죄겠다는 의미로, 대출을 활용해 집을 사려는 움직임에 제동이 걸릴 것이라며 특히 공시가격 9억원이 넘는 주택은 사지 말라는 신호라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 집값 고점 논란이 일고 있는 가운데 예상보다 강도 높은 대책이 나와 서울·수도권에선 집값 상승세가 둔화할 것이라고 예상했다.

 

 

  당장 다주택자를 중심으로 불만이 터져 나오고 있다. 서울 강남구에 재건축 단지 2채를 보유한 최성덕(71·가명)씨는 금융소득 외에 소득이 없는데 세금만 갈수록 느니 미칠 지경이라며 집을 팔 수 있는 퇴로를 열어 주고 규제를 해야지 다주택자가 무슨 죄인이냐고 말했다. 8·2 대책에 따른 재건축 조합원 지위 양도 금지, 다주택자 양도세 중과로 인해 보유한 주택을 팔고 싶어도 못 판다는 얘기다. 송파구 잠실동 전용 84아파트에 사는 ‘1가구 1주택자이모(40)씨는 투기꾼도 아닌데 왜 이렇게 많은 세금을 내야 하는지 납득이 안 간다며 분통을 터뜨렸다. 그는 집값이 올랐다고 해도 집을 팔아 차익을 얻은 것도 아니고 10년 전 결혼할 때 대출을 최대한 끌어다 내 집을 마련해 살고 있는데 이젠 빚내서 세금을 내야 할 판이라고 말했다. 이날 인터넷 부동산 카페 등에도 이건 부동산 대책이 아니라 세금 뜯기 대책이다” “소득은 줄었는데 세금만 늘어나는 것 아니냐 등의 글이 잇따라 올라왔다.

 

 

  한편으로는 중·장기적으로 집값이 내려갈 가능성은 크지 않다는 의견도 적지 않다. 집값이 안정되려면 시중에 매물이 나와야 하는데, 최고 62%에 달하는 양도세 중과 때문에 다주택자들이 매물을 내놓기 어렵기 때문이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 강남 등 고가주택 보유자나 다주택자의 매도를 유도할 만한 정책이 없어 매물이 늘거나 집값이 안정될 가능성은 크지 않다고 말했다. 강남구 대치동 제이스공인중개업소 정보경 대표는 매물 품귀 현상이 심해지면서 거래 절벽이 이어질 것이라고 말했다. 세 부담에 따른 매물도 많지 않을 것이란 분석이다. 익명을 원한 시중은행 PB전세보증금을 끼고 집을 산 갭 투자자나 중산층은 매물을 내놓을 수 있지만 고액 자산가들은 움찔하는 수준에 그칠 것이라고 했다. 종부세율 인상이 내년에 적용되고, 근본적인 공급 확대 정책이 없다는 점도 시장이 꺾이지 않을 것으로 보는 이유다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 세금으로 부동산 시장을 잡는 건 한계가 있다재건축·재개발 규제를 풀어 도심에 주택 공급을 늘리지 않는 이상 중·장기적으로 집값은 우상향할 것이라고 말했다.(2018914일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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1주새 0.37% 올라 30주 만에 최대, 25개구 수직 상승 동작 0.8% 최고

규제 안 먹히자 서둘러 매수 가세, 박원순발 개발공약도 상승 불질러

 

 

  서울 한강변 대장주아파트로 꼽히는 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84가 최근 30억원에 거래됐다. 1~2주 만에 2억원가량 올라 최고가를 갈아치웠다. 30평대인 전용 8430억원대에 팔린 것은 이번이 처음이다. 인근 중개업소 대표는 지금 호가(부르는 값)31~32억원이라며 부동산을 중개한 지 10년이 넘었는데 요즘 같은 집값 급등은 처음 겪는다고 말했다. 서울 집값이 천장을 모른다. 지난달부터 다시 들썩이던 집값이 정부의 잇따른 규제 시그널(신호)에도 강남·강북 가리지 않고 상승 폭을 키우고 있다. 불과 몇 주 만에 1억원씩 뛰는 아파트가 속출하면서 집값이 미쳤다는 반응도 나온다. 23일 한국감정원에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트값은 전주보다 0.37% 올랐다. 전주 상승률(0.18%)의 두 배가 넘는다. 지난 122(0.38%) 이후 30주 만에 최대 상승 폭으로 지난해 8·2 대책 발표 직전(7월 말 0.33% 상승) 수준이다. 과거 서울 집값 상승을 강남 3(강남·서초·송파구)가 이끌었다면 최근엔 강북 등 서울 전역이 고루 들끓는 모습이다.

 

 

  서울 25개 구 모두 오름폭이 확대됐다. 동작구 아파트값이 전주 상승률(0.21%)의 네 배인 0.8% 급등했다. 흑석뉴타운 등 재개발 호재가 시세에 영향을 줬다. 강동(0.66%)·양천(0.56%)·강서구(0.53%) 등이 뒤를 이었다. 양천구 목동신시가지 5·6단지 호가도 한 주 새 5000만원가량 올랐다. 통합개발 기대감이 커진 용산구와 영등포구는 각각 0.45%, 0.51% 상승했다. 강남 3구도 오름폭이 모두 전주보다 두 배 이상 커졌다. 지난주 0.21% 올랐던 송파구가 이번 주 0.46% 급등했다. 이 같은 집값 급등 현상은 무엇보다 불안 심리가 빚은 결과로 분석된다. 문재인 정부가 출범 초기에 집값을 잡겠다고 약속한 것을 믿었던 주택 수요자들이 지난 1년간 집값이 뛴 것을 보고 지금이라도 사야 한다며 매수에 나선 것이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 시장의 펀더멘털(기초 여건)만 보면 집값이 이렇게 많이 오를 수 없다고 말했다. 정부 규제로 시장에 매물이 줄어든 점도 집값 상승의 원인으로 지목된다. 집값이 안정되기 위해선 일단 집주인이 집을 내놓아야 하는데, 지난 4월 양도소득세 중과 시행으로 다주택자들은 집을 팔기보다 임대사업자로 등록하고 있다. 이 경우 집주인은 해당 주택을 최장 8년을 임대해야 하므로 매매 시장 내 매물 품귀 현상을 초래했다. 이 때문에 거래량은 적지만 한두 건의 거래만으로 집값이 오르는 이상 현상이 나타나는 것이다. 동작구 흑석동의 한 중개업소 대표는 어이없을 정도로 가격을 높게 내놓는 집주인도 있다그래도 매물이 워낙 없다 보니 계약이 체결된다고 말했다.

 

 

  그동안 집값이 많이 올랐어도 저금리 기조로 대출금리가 낮아 유동성은 풍부하다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 아직 절대적인 금리 수준이 낮아 갈 곳 없는 시중 뭉칫돈이 상대적으로 안전자산인 서울 아파트로 몰리고 있다고 분석했다. 여기다 박원순 서울시장의 용산·여의도 통합개발과 강북개발계획 발표가 가격 상승에 불을 댕겼다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 강북이 강남 집값과의 (격차) 메우기를 하는 상황에 경전철 건설 같은 개발계획이 나오면서 서울 전역에 걸쳐 집값이 올랐다고 말했다. 정부의 남은 규제 카드가 별로 없을 것이란 심리도 작용했다는 분석이다. 실제 전문가들은 정부가 투기지역 확대, 공시가격 현실화 등 추가 규제를 내놓더라도 집값 안정 효과가 작을 것으로 내다본다. 함영진 랩장은 지금은 유동성과 집값 상승 기대가 크고 규제의 역설이 먹히는 상황이라며 당장 집값 상승세를 꺾기는 어려울 것이라고 말했다. 정부가 규제책을 재검토해야 한다는 지적도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울 집값이 오르는 이유는 넘치는 수요 때문이라며 도심에 주택을 지속해서 공급해야 수요가 분산되고 집값이 안정될 것이라고 말했다. (2018824일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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집값 규제의 역설, 상승률 23주만에 최고

 

 

  주택시장 과열을 잡으려는 정부의 고강도 정책이 집값 급등이라는 `부메랑`으로 돌아오고 있다. 최근 서울 집값이 4주 연속 상승 폭을 키운 데는 정부가 재건축·분양권 거래를 막은 데다 양도소득세 중과 조치까지 내리면서 집을 팔 수 없게 만들어 시중에 매물이 말랐기 때문이라는 분석이다. 최근 정부가 집값 상승을 막기 위해 전방위적 실거래 전수조사에 나선 데 이어 투기지역 추가 지정까지 예고하고 있으나 시장에서는 "대책을 내놓을 때마다 가격을 부채질한다"는 회의적 반응이 나온다. 9일 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 8월 첫주 0.18% 올라 지난 2월 마지막 주(0.21% 상승) 이후 23주 만에 최고 주간 상승률을 경신했다. 4월 다주택자 양도세 중과 시행 후 잠시 진정됐던 강남 4구 아파트값은 7월 초 보유세 발표와 박원순 서울시장의 `여의도 통개발` 발언 후 고삐가 풀렸다. 7월 첫주부터 8월 첫주까지 6주간 강남 4구 아파트값은 0.67% 상승했다. 4월 양도세 중과를 앞두고 급등하던 3월 상승률보다 높다. 최근 상승 국면에 대해 국토교통부는 "거래량이 절대적으로 부족한데 드문드문 거래되는 가격이 전달 대비 비정상적인 폭으로 뛰는 `이상과열` 현상이 나타나고 있다"고 진단했다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량은 5595건으로 전달(4800)보다 16.5% 늘긴 했지만 올해 초 급등세가 한창이었던 313827건에 비해 절반에도 못 미친다.

 

  이런 거래 위축에도 연초와 비슷한 가격 상승세가 불붙은 배경은 `매물 품귀` 때문이다. 4400여 가구에 이르는 강남 대치은마아파트는 시장에 나와 있는 매물이 고작 100건을 겨우 넘을 정도다. 매물이 ``가 마른 건 정부 탓이다. 양도세 중과 이후 다주택자들이 내놓던 매물이 시장에서 사라졌다. 다주택자들은 4월 양도세 중과 실시 이전에 자녀에게 `증여`하거나 임대사업등록을 통해 살길을 찾아 나섰다. 임대사업 등록을 하면 최소 4년에서 8년까지 보유를 해야 세제 등 혜택을 볼 수 있다. 이들 주택은 장기간 시장에서 거래 가능 매물에서 사라진다. 수요는 꾸준한데 매물은 씨가 마르다 보니 거래가 많지 않아도 한두 가구 거래로도 집값이 `뜀박질`하고 있는 것이다. `엎친 데 덮친 격`으로 전세금도 다시 오르는 중이다. 부동산인포에 따르면 지난달 서초구 0.16%, 강동구 0.13%, 강남구 0.11% 등 전세금 상승을 보였다. 가을 이사철이 다가오면 전세 수요가 늘어나 전세금은 더 상승할 수 있다. 한 부동산 전문가는 "정부가 서민을 위한다고 하지만 실제로는 내 집 마련을 못한 사람들 삶을 더 팍팍하게 만들고 있는 셈"이라고 꼬집었다.(2018810일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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대출·세금 등 전방위 압박에 재초환 피한 곳도 반사이익 없어

 

 

  재건축 초과이익환수 부담금에 대한 공포가 확산하며 강남 재건축 시장이 얼어붙고 있다. 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 대상은 매수문의가 끊겼고, 이미 관리처분인가를 받아 부담금 부과 대상에서 제외된 단지들도 `풍선효과`가 나타나지 않고 있다. 대출 규제 강화로 금융권에서 돈 빌리기가 힘들어진 가운데 지난달 양도소득세 중과 조치에 이어 보유세 강화 논의, 재초환 부담금 충격까지 더해지며 재건축 투자수요자들의 눈치보기가 심화하는 양상이다. 21일 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 76는 연초 호가가 최고 165천만원까지 올랐다가 최근 2억원 떨어진 145천만15억원에 매물이 나오지만 거래가 잘 안된다. 대치동의 한 중개업소 대표는 "재건축이 언제 될지 모르고, 재건축 부담금도 만만찮을 것이라고 하니 모두 관망하는 분위기"라며 "매수를 고민 중인 사람들도 13억원대까지 떨어져야 사겠다고 하는데 매수-매도자 간 호가 격차가 너무 크다"고 말했다. 송파구 잠실 주공5단지도 연초 최고가에서 1억원 가량 떨어진 매물들이 일부 소진된 후 소강상태다.

 

 

  서울시가 당초 3월 말로 예정했던 재건축 국제현상설계공모 발표를 지방선거 이후로 늦춘 데다 재건축 부담금 공포가 확산하며 매수 문의가 급감했다. 현지의 중개업소 대표는 "재건축 부담금 때문에 불확실성이 커지다 보니 수요자들이 관망하는 것"이라며 "조합에선 23억원대 부담금을 예상하지만 반포 현대 사례만 봐도 예측이 어려운 수준이라 매수를 조심스러워 한다"고 말했다. 이미 관리처분인가를 신청했거나 통과해 재건축 부담금에서 벗어난 단지들도 매수세가 없긴 마찬가지다. 이들 단지는 재건축 지위양도가 금지돼 거래 가능한 매물이 적은데도 반사이익이 없는 셈이다. 현재 이주가 진행 중인 강남구 개포동 주공 1단지는 매수 문의가 뚝 끊겼다. 개포동의 한 중개업소 사장은 "지난달 관리처분인가 이후 양도세가 늘면서 집주인들이 그만큼 매매가를 올려서 내놓다 보니 거래는 더 안된다""이달 들어 단지 전체를 통틀어 한두 건 팔린 정도"라고 말했다. 강동구 둔촌 주공아파트도 이주가 막바지에 접어든 가운데 이달 들어 2건 거래되는데 그쳤다. 둔촌동의 한 중개업소 대표는 "재건축 부담금에선 벗어났지만 대출 규제, 양도세 중과 등 다른 규제들이 많다 보니 투자 수요는 엄두를 못낸다""최고가 대비 6천만7천만원 싼 급매물만 팔렸고 일반 매물들은 찾는 사람이 없다"고 말했다.

 

 

  서울 서초구 경남3차 아파트 등은 지난해 말 관리처분인가를 신청했고 서울시 심의에서 7월 이후로 이주 시기가 정해지며 재초환을 피해갈 가능성이 커졌지만 여전히 거래가 뜸하다. 경남3차 아파트의 경우 호가가 연초 대비 1억원 이상 떨어졌지만 계약이 잘 안 되고 있다. 서초구 반포 주공 1·2·4주구는 재초환 폭탄을 맞을까봐 관리처분인가가 나기 전까지 계약이 쉽지 않을 것이라는 이야기가 나온다. 전문가들은 당분간 재건축 아파트 단지를 중심으로 약세가 불가피할 것으로 보고 있다. 부동산114 조사에서도 서울 재건축 아파트값은 지난해 말부터 4주 연속 하락세. 우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "정부의 규제 정책이 강남권 재건축 단지에 집중되고 있는 데다 보유세도 강화될 전망이어서 투자 수요가 많이 위축돼 있다""재건축 시장은 한동안 약세가 불가피해 보인다"고 말했다.(2018521일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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6월입주 잠원 아크로리버뷰, 올들어 호가 4억 이상 올라

송파헬리오시티도 상승세

침체국면 기존 아파트와 대조지난주 송파구 32주만에 약세로

강남구 0.05%↓…낙폭 커져, 재건축 아파트 하락 두드러져

 

 

  4월 다주택자에 대한 양도소득세 중과 시행 후 서울 강남4구 아파트 매매 시장 분위기가 날이 갈수록 움츠러들고 있다. 그러나 올해 입주를 앞둔 아파트 분양권 호가는 계속 상승하며 정반대 양상으로 가고 있다. 19일 한국감정원에 따르면 4월 셋째주 강남4구 아파트 매매가격은 0.02% 하락해 지난주(-0.01%)보다 하락폭이 커졌다. 특히 전주 0.01% 소폭 하락했던 강남구 집값은 -0.05%를 기록해 좋지 않은 상황이다. 특히 재건축 아파트 가격 하락이 도드라졌다. 4월 양도세 중과 시행 이후에도 급매 일부가 소진됐다. 개포주공6·7단지는 411일 전용 53128000만원에 거래됐다. 1월 같은 면적 1층 매물이 129000만원에 거래됐다는 점을 감안하면 살짝 낮은 가격에 거래된 것이다. 개포현대1차 전용 177역시 4월 들어 9층 매물이 203000만원에 거래1월 같은 면적의 더 낮은 층(7) 205000만원보다 조금 싸졌다. 송파구 잠실주공5단지 역시 호가가 18억원 미만인 전용 76매물이 다수를 이루면서 19억원을 향해가던 연초 분위기와는 다른 양상을 보이고 있다. 송파의 4월 셋째주 아파트 매매가격은 8월 마지막주 이후 32주 만에 하락으로 전환해 0.01% 하락으로 나타났다.

 

 

  그러나 이 통계에 잡히지 않는 분양권 시장은 정반대 양상을 띠고 있다. 올해 입주를 앞둔 강남권 아파트들의 분양권 호가는 계속 오름세를 보인다. 6월 입주가 시작되는 서초구 잠원동 `아크로리버뷰`의 전용 84분양권 가격은 최소 24억원이고 대부분 26~27억원에 형성돼 있다. 전용 78역시 21억원부터 시작해 27억원에 나온 매물도 상당수다. 이 아파트 분양권은 작년 12월 전용 78174360만원에 팔린 후 거래가 없는 상태다. 8·2 부동산 대책 발표 전인 7월만 해도 전용 7884가격이 모두 15억원 선이었다. 인근 A공인중개 관계자는 "인근 아크로리버파크 전용 84매물이 26억원대에 실제 거래되고 나서 입주가 두 달 남은 아크로리버뷰 분양권으로 관심이 쏠리고 있다"고 말했다. 연말 입주 예정인 송파구 `헬리오시티`도 전용 84분양권 가격이 올해 초 13~14억원대에 거래된 후 중간에 일부 급매물이 있었으나 최근 호가는 15~16억원에 형성돼 있다. 인근 대단지인 `올림픽훼밀리아파트`2월 발표된 안전진단 규제에 걸려 재건축이 지연되자 리스크 없는 대단지인 헬리오시티로 갈아타려는 수요가 형성된다는 게 지역 관계자들 전언이다. C공인중개 관계자는 "올림픽훼밀리를 보던 사람들이 헬리오시티로 많이 선회했다"고 설명했다.

 

 

  양지영 양지영R&C연구소 소장은 "기존 재고 아파트와 신규 분양, 분양권 등 새 아파트의 가치가 다르게 움직인다"면서 "특히 지역 `랜드마크` 역할을 할 수 있는 아파트 분양권은 실거주가 가능한 `똘똘한 한 채`라는 점이 부각되고 있다"고 분석했다. 재건축 초과이익환수제 등 각종 규제에서 비켜난 곧 입주하는 `새 아파트`라는 점이 분양권 호가가 계속 오르고 있는 원인이라는 것이다. 다만 가격이 수직 상승하다 보니 매수자들도 망설이는 분위기는 감지된다. 인근 B공인중개 관계자는 "관심 있어 하는 사람은 일반 아파트에 비해 많은데, 가격이 높아 선뜻 사겠다고 하는 사람은 찾기 어렵다"고 분위기를 전했다.(2018420일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서초구 6개월만에 하락다주택자 중과로 `거래 절벽`

 

 

  기세등등하던 강남 아파트값 상승세가 완연히 누그러졌다. 5한국감정원에 따르면 서울 서초구 아파트값이 6개월 만에 하락세로 돌아섰다. 강남·송파·서초·강동구 등 강남4구 아파트값도 0.01% 상승에 그치면서 `강남 하락 반전`이 곧 현실화되는 것 아니냐는 전망이 나온다. 감정원이 5일 발표한 `아파트 매매가격 주간 변동률`에 따르면 지난달 27일부터 이달 2일까지 한 주간 서울 아파트값 상승률이 0.06%를 기록했다. 서초구는 지난주 0.13%에서 이번주 -0.04%로 하락 전환했고, 지난주 0.06% 올랐던 송파구는 이번주 보합세를 나타냈다. 강남구도 지난주 0.05%에서 이번주 0.04%로 상승폭이 줄었다. 이 같은 현상 뒤에는 이달부터 시행된 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 있다. 양도세 중과를 회피하기 위해 다주택자들이 3월 말까지 수천만 원에서 수억 원씩 떨어진 급매물을 내놨고, 이것이 한꺼번에 소화되면서 가격 하락 혹은 보합으로 나타난 것이다. 실제로 KB금융지주경영연구소가 5일 발행한 `2018KB부동산 보고서`에 따르면 수도권 자산관리전문가(PB) 고객의 보유 부동산 처분 상담 비율이 116.4%에서 323.5%까지 증가했다. 아파트 처분을 원하는 고소득 자산가가 상당히 많았다는 방증이다.

 

 

  정부 부동산 안정화 정책의 바로미터인 강남4구 집값이 조만간 하락 반전할지에 관심이 모아진다. 전문가들은 대체적으로 보합세나 약보합세를 전망하면서도, 거래절벽으로 인한 물량 품귀로 급등락할 가능성도 열어뒀다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "강남은 만성적으로 대기수요자가 많고 공급은 더욱 부족해졌기 때문에 장기적으로는 하락할 것으로 보지 않는다"고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "견본주택에는 사람이 몰리고 부동산 중개업소에는 사람이 없는 양극화가 발생하고 있다"면서 "가격이 오르기는 쉽지 않겠지만, 매물 자체는 계속 줄고 있어 강남 아파트값은 작은 변수에도 급등할 수 있다"고 분석했다.(201846일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  이달 아파트 거래량이 2월 거래량으로 역대 최대치를 기록했다. 거래량은 1만건을 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 27일 기준 서울 아파트 거래량은 1525(신고일 기준)으로 2006년 실거래 조사를 시작한 이후 2월 통계로는 가장 많은 건수가 신고됐다. 통상 비수기로 분류되는 2월에 아파트 거래량이 1만건을 넘어선 것은 이번이 처음이며 지난해 2(4661)에 비해서는 2배 이상이다. 28일 마지막으로 신고되는 건수까지 합할 경우 이달 총 거래량은 11000건을 넘어설 전망이다. 서울 아파트 거래량은 지난 1월에도 9563이 신고돼 역시 1월 거래량으로는 사상 최대였다. 비수기인 1, 2월의 거래량이 늘어난 것은 오는 4월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 일부 다주택자 매물이 증가했고, 강남 재건축 단지나 서울 도심 요지에서는 아파트값 강세가 지속되면서 매수세가 늘어났기 때문이다. 아파트 거래 신고일은 계약 후 60일 이내, 2월 신고 건에는 지난해 12월과 올해 1월에 계약된 것들이 다수 포함돼 있다.

 

 

  지난달 재건축 장기보유자에 대한 매매가 허용되면서 거래 가능한 물량이 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 작년 8·2부동산 대책으로 투기과열지구내 조합설립인가 이후 재건축 단지의 조합원 지위양도가 전면 금지됐다가 올해 125일부터 재건축 아파트를 장기 보유(10년 보유, 5년 거주)1주택자에 대해서는 지위 양도가 허용됐다. 지난해 68월 월간 신고 건수가 석달 연속 1000건을 넘어섰던 강남구의 경우 8·2대책 이후인 9월과 10월에는 각각 471, 205건으로 급감한 뒤 올해 227일 현재 8·2대책 이후 가장 많은 749이 신고됐다. 서초구도 지난해 8743건에서 10월에는 신고건수가 183건으로 떨어졌다가 올해 2510으로 늘었다. 송파구는 잠실 주공5단지 등 재건축과 리센츠·파크리오 등 일반 아파트 거래가 활발히 이뤄지면서 2월 신고건수가 839으로 증가했다. 마포구(460), 서대문구(396), 용산구(294), 동작구(452) 등지도 작년 2월보다 거래량이 큰 폭으로 늘었다.(2018228일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.03.01 19:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    거래량이 들어서 좋긴 하겠군요

 

 

 

 

손댈수록 강남 수요만 자극규제 일변도 정책 한계 인식

기존대책 실제효과 지켜볼 듯

, 시간두고 추가대책 검토

 

 

  청와대15"당장 추가적인 부동산 대책이 없다"며 집값 상승이 전국적 현상인지 강남지역에 국한된 것인지 지켜보겠다는 '신중론'을 내놓자 다양한 해석이 나오고 있다. 지난해 정부의 8·2 부동산대책 등 각종 규제책 이후 지방 집값은 일제히 하락세로 돌아선 반면, 강남은 재건축 주택을 중심으로 매달 수억 원씩 상승세를 거듭하고 있다. 이런 상황에서 섣불리 설익은 추가 대책을 내놨다가 강남은 강남대로 더 자극하고, 지방은 더 휘청이게 될 경우 얻는 것보다 잃을 게 훨씬 많아질 수도 있다는 판단을 내린 것으로 보인다. 아울러 오는 4월부터 양도소득세 중과 등 파급 효과가 제법 큰 대책들의 시행이 기다리고 있고 정부가 의도한 '임대등록' 활성화 등 대책효과도 나타나고 있어 좀 더 지켜본 뒤 나서도 늦지 않을 것이라는 계산도 깔려 있다. 실제로 작년 8·2 대책이 발표된 후 서울 집값이 급등하는 동안 지방 부동산 경기는 역대 최악으로 치닫는 모습이다. 수도권 안에서도 서울과 경기, 서울 안에서도 강남과 강북이 극심한 차별화 양상을 보이고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 8월부터 올해 18일까지 강남 4(강남·서초·송파·강동)4.46% 오르는 동안 지방은 -0.6% 떨어졌다. 그나마 부동산 경기가 버틴다는 서울 강북권과 경기도도 각각 1.26%, 0.61% 상승하는 데 그쳤다. 최근 들어 양극화 속도는 더욱 가파르게 변하고 있다. 8·2 대책 직후 주춤하는 듯하던 강남 4구 집값은 작년 9월 셋째주부터 상승세로 전환하더니 지난해 11월 말부터는 매주 0.5%에 가까운 상승세(전주 대비)를 보이고 있다. 하지만 8·2 대책 이후 보합세였던 지방 아파트값은 작년 9월 둘째주부터 내림세로 돌아서더니 매주 하락폭이 커지는 상황이다.

 

  지방에서도 조선업 등 기반 산업이 불황에 빠진 거제(-5.4%)와 창원(-6.08%) 등 경남권은 부동산 경기가 붕괴 직전이라는 말까지 나오고 있다. 지방에선 그나마 상황이 좋았던 부산(-0.35%) 등도 상황이 점점 나빠지고 있다. 한 정부 관계자는 "강남 집값만으로 생각해서 될 일이 아니다""너무 급속한 지방 집값 추락은 가계 대출 부실화 등 다른 스펙트럼의 더 골치 아픈 후폭풍을 몰고 올 수 있다"고 말했다. 현 정부 들어 집값 잡기를 위해 전방위로 내놓은 규제 일변도의 백화점식 대책이 되레 강남 아파트의 희소가치만 부각시킨 데 대한 반성도 작용한 것으로 보인다. 8·2 대책에서 정부가 내놓은 재건축 아파트의 조합원 지위양도 금지, 다주택자에 대한 양도세 중과 등은 공급을 위축시킴으로써 가뜩이나 수요가 몰리는 강남 아파트의 가격을 올리는 반작용을 초래했다. 앞으로 동원 가능한 대책인 분양가 상한제 적용, 재건축 연한 연장 등도 시장에 공급 부족 시그널로 작용해 또다시 집값을 끌어올릴 가능성이 크다. 국토부 관계자도 "분양가 상한제로 인해 시장에 역효과가 일어날 가능성도 있다"고 밝혔다. 정부가 신중론을 견지하는 또 하나의 배경은 작년 발표한 대책들 중 일부는 실제 시장 변화로 나타나는 부분들도 감지되고 있다는 것이다. 국토교통부는 지난달 다주택자 임대활성화 대책을 통해 '집을 팔든지 임대주택으로 등록해 임대소득세를 내라'는 강한 압박신호를 보냈다. 이 결과, 작년 12월 임대사업자 등록을 한 사람이 전년 대비 2배 이상 늘어난 것으로 나타났다.

 

 

  국토부가 2016년부터 2017년까지 민간 임대등록 추이를 세움터(건축행정정보시스템) 자료를 통해 분석한 결과에 따르면 지난해 127348명이 임대사업자로 등록했다. 재작년 12월 임대사업자 등록자가 3386명이었던 점을 감안하면 117% 증가했다. 신규 등록 건수는 작년 초만 해도 한 달간 3000~4000명 선이었으나 정책 내용이 예고된 후인 105006, 116159으로 오르다가 12월에는 최고치를 기록했다. 국토부 관계자는 "8·2 대책 이후 5개월간 월평균 6429명이 등록해 2017년 전체 월평균(5220)을 크게 웃돌았다"고 말했다. 정부는 작년 8·2 대책을 통해 2주택 이상을 보유한 다주택자에게는 4월부터 양도세를 중과하고 장기보유특별공제도 제외하지만 등록 임대주택엔 적용하지 않겠다고 밝혔다. 이 가운데 김현미 국토부 장관은 18일 서울 모처에서 한국토지주택공사(LH)를 비롯해 주택도시보증공사 등 주거로드맵 수행 산하기관장들을 소집해 주거복지로드맵에 담겼던 각종 정책들의 기관별 이행사항을 점검하는 등 간담회를 갖기로 했다. 국토부 관계자는 "정책을 발표하는 것도 중요하지만 주거복지 정책은 차질 없는 일정 진행이 더 중요하다""앞으로 정기적으로 관련 기관들이 모여 이행사항을 점검할 수 있도록 정례적으로 간담회를 가질 것"이라고 설명했다. 이 자리에 당장 추가적인 정책 발표는 나오지 않겠지만 김 장관이 강남 집값과 관련해 이번에 정부가 밝힌 신중론과 비슷한 맥락에서 입장을 밝힐 수도 있어 보인다.(2018116 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 영도나그네 2018.01.17 17:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정부의 부동산 정책을 비웃기라도 하는듯
    강남은 소용이 없고 지방은 죽을맛이라더군요..
    균형적인 부동산 대책이 나와야 할것 같구요..
    잘보고 갑니다..

  2. 핑구야 날자 2018.01.18 06:55 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    근본적인 해결책을 생각하지 않고 미봉책만 남발하니 참 안타깝네요