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전체 거래중 22% 역대최고

 

 

  거래절벽 상황에서 아파트 증여 수요가 늘면서 지난달 서울 아파트 거래에서 증여가 차지하는 비중이 22%에 달했다. 이는 20061한국감정원이 통계를 작성하기 시작한 이후 가장 높은 수치다. 19일 매일경제가 한국감정원 통계 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 총 7000건 중 증여는 1511건에 달했다. 건수 자체는 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 직전인 작년 3(2187)에 더 많았지만 작년 9·13 부동산 대책 발표 후 거래절벽으로 전체 거래건수가 대폭 줄면서 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중은 확 올라갔다. 서울 아파트 증여 건수는 최근 들어 월별로 평균 1000건 안팎이었으나 1월엔 1500건으로 눈에 띄게 늘어났다. 정부가 쏟아낸 규제로 인해 집을 사겠다는 사람을 찾기도 쉽지 않고, 서울을 비롯한 규제 지역 아파트 보유자들은 최고 62%까지 부과되는 양도소득세도 부담 되다 보니 배우자나 자녀에게 증여하는 사례가 많아진 것이다.

 

 

  특히 아파트 소유자들이 지금은 시장 상황이 좋지 않지만 장기적으로 서울 집값은 우상향할 것이라는 기대를 갖고 있어 `파느니 물려준다`는 심리가 작용한 것으로 분석된다. 증여를 통해 보유세를 아끼려는 `절세` 심리도 작용했다. 올해 아파트 공시가격이 인상될 전망이고 2022년까지 종합부동산세 공정시장가액비율이 매년 5%포인트씩 상승하는 데다 종합부동산세 세율도 인상돼 보유세 부담은 크게 늘어날 전망이다. 가족 중 1명 명의로 주택을 여러 채 보유하는 것보다 여러 명 명의로 나누면 세 부담이 확 줄어 증여가 늘고 있다는 해석이다.(2019220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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공인중개사·PB도 입 모아 집값 하락·거래량 감소 전망

 

 

  올해 불타올랐던 부동산 시장이 내년에는 하락기로 접어들 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 전문가와 공인중개사, 은행 프라이빗 뱅커(PB) 등은 입을 모아 집값이 하락하고 거래량이 줄 것으로 내다봤다. 26KB금융지주 경영연구소가 내놓은 `2019 KB부동산 보고서`에 따르면 부동산 시장 전문가 112명에게 설문한 결과 내년에 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 응답이 70.5%로 집계됐다. 지역별로는 비수도권 지역 주택시장 하락을 점친 응답이 87.5%에 달했고, 이 가운데서도 5% 이상 떨어질 것이라는 응답이 19.6%였다. 수도권의 경우 집값 상승 전망이 58.9%로 다소 사정이 나았다. 주택 거래량 역시 줄어들 것이라는 시각이 지배적이었다. 내년도 주택매매 거래량이 올해보다 감소할 것이라는 전망은 64.3%로 집계됐다. 비수도권의 거래량 감소 전망은 77.7%였다. 이처럼 부동산 시장이 얼어붙은 원인으로 정부의 부동산 대책이 첫 손에 꼽혔다. 정부는 주택담보대출비율(LTV)총부채상환비율(DTI) 등 대출 관련 규제는 물론 다주택자 양도세 중과, 종부세·보유세 강화 등 세제 대책을 잇달아 내놓으며 부동산 열풍 잡기에 전력을 다해왔다. 국내 경기침체와 그간 과도했던 매매가 상승에 따른 부담감도 원인으로 지목됐다. 이 같은 하락전망은 부동산 중개업소와 은행 프라이빗 뱅커(PB)에서도 동일하게 관찰됐다.

 

 

  KB 협력 공인중개사 512명을 대상으로 설문한 결과 내년 전국 주택매매가격 하락을 점친 비중이 76.3%에 달했다. 이들 중 70.2%는 서울 주택가격 역시 내년에 주저앉을 것으로 내다봐 수도권은 오를 것이란 전망이 우세했던 부동산 시장 전문가와 시각을 달리했다. 특히 서울 강북의 집값이 내려갈 것이라는 전망이 73.1%, 강남 하락전망(67.2%)보다 높았다. 거래량에 민감한 이들 공인중개사는 내년도 주택거래가 대체로 감소할 것으로 내다봤다. 서울 지역의 매매감소 전망이 72.5%로 타 지역보다 높게 나타났다. 이를 해결하기 위해서는 양도세 인하를 통해 거래를 활성화해야 한다는 응답이 많았다. 고액자산가의 자산관리를 맡는 은행 PB 72명을 상대로 한 조사에서는 73.6%가 내년 전국 주택매매가격이 하락할 것이라는 결과가 나왔다. 특히 30.6%가 집값이 3% 이상 급감할 것이라고 응답했다. 이 같은 상황에서 전문가와 중개업소, PB 등이 투자하기 좋은 부동산으로 꼽은 것은 아파트 분양과 재건축, 토지였다. 최근 서울 주택가격이 급등하면서 상대적으로 저렴하게 신규주택을 사들일 수 있는 수단으로 아파트 분양이 주목받고 있기 때문이다. 한편, 전체 가구의 약 11%는 다주택자이며, 35%는 무주택자인 것으로 나타났다. 이는 서울·경기·6개 광역시·세종시 거주 3천여명을 상대로 설문 조사한 결과다. 또 주택 보유자 가운데 대출을 받지 않은 가구가 절반에 이르는 것으로 집계됐다. 주택 보유자 중 43%는 전액 자기자본으로 주택을 구매했고, 대출 없이 가족 지원만 받았다는 응답은 8%였다.(20181226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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개발 한마디만 나오면 들썩수급 불균형 고착화되나

 

 

  "박원순 서울시장이 들어가시기 전에 3.3700~800만원 하던 서울 삼양동의 빈집 가격이 지금이 1300만원 이상까지 호가가 올랐습니다. 오른 가격에 사려고 해도 매도자가 매물을 거두면서 실제 매입은 어려운 상황입니다." 서울 강북 부동산 시장에 정통한 업계 관계자의 얘기다. 박 시장이 지난달 19일 강북구 삼양동에서 한 달간 옥탑방 살이를 마치고 나오면서 밝힌 `빈집재생`을 통한 청년·신혼부부 주택공급 확대 프로젝트가 출발부터 제동이 걸렸다. 사업을 하려면 빈집을 사들여야 하는데 계획 발표 이후 빈집 매물이 사라졌기 때문이다. 여의도·용산 통합 개발 등 대규모 개발계획뿐만 아니라 재개발 추진이나 지역주택조합 설립, 셰어하우스 등 다세대·다가구 건립, 빈집재생까지 서울 안에서 개발 소리만 나오면 호가가 폭등하고 매물이 사라지는 양상이 곳곳에서 나타나고 있다. 정부가 이르면 이번주 집값 안정을 위한 부동산 종합대책을 내놓을 예정인 가운데 전방위적으로 뛰어오르는 서울·수도권 주요 지역 집값을 과연 잡을 수 있을지 주목된다. 10일 서울시와 부동산 업계에 따르면 서울시는 지난달 말 시 재생정책과장을 태스크포스(TF) 팀장으로 해 총 8명으로 구성된 `부동산(빈집) 매입 전담 TF`를 만들어 가동을 시작했지만 아직까지 한 건도 매입하지 못한 것으로 파악됐다. 3주 전 서울시의 빈집재생 정책 발표 이후 빈집 매물이 시장에서 사라졌기 때문이다.

 

 

  서울시 관계자는 "원래 삼양동에 17개의 빈집 매물이 있어 매입을 검토하고 있었는데 빈집재생 계획을 발표한 이후 갑자기 매물이 사라져버렸다"고 말했다. 서울시와 함께 빈집 매입 및 재생사업을 추진하고 있는 서울주택도시공사(SH공사) 사정도 마찬가지다. SH공사 관계자는 "자체적으로 올해 중반부터 빈집 매입을 추진해왔으나 서울 지역 집값이 폭등하면서 40~50년 넘은 낡은 주택 상당수가 50% 가까이 호가가 뛰어올라 아직까지 한 건도 사들이지 못했다"고 말했다. 박 시장은 지난달 빈집재생 프로젝트를 발표하면서 내년까지 400가구, 2022년까지 총 1000가구를 사들여 재생을 통해 청년·신혼부부 대상 임대주택 4000가구를 공급한다는 계획을 구체적으로 밝혔다. 이를 위해 빈집이 많은 성북구와 동대문구의 실태조사가 지난달 가장 먼저 마무리됐고, 나머지 23개 자치구도 다음달 말까지 일정으로 실태조사를 진행 중이다. 전문가들 사이에선 서울시의 빈집재생을 통한 주택공급 계획이 매입 과정상 어려움을 차치하더라도 집값을 안정화시킬 대책으로는 역부족이라는 평가가 지배적이다.

 

  다만 정책의 성공 여부와 관계없이 박 시장이 빈집 매입과 경전철 조기 착공 등 낙후된 강북 지역을 중점 개발하겠다는 구상을 밝힌 이후 강북 주택 시장은 뜨겁게 달아오르고 있다. 서울시가 매입을 검토했던 삼양동의 빈집 상당수는 한 달 사이 호가가 거의 두 배로 올랐다. KB부동산에 따르면 삼양동 지역 아파트 평균 시세도 지난 6월 말 기준 3.31432만원에서 이달 초 1557만원으로 불과 한 달 반 사이에 8.7% 올랐다. 재개발 예정 지역의 상승세는 더욱 가파르다. 미아3구역의 경우 7월 이후 대지면적 66규모 소형 단독주택도 6000~7000만원 올라 최소 3~4억원은 있어야 매수가 가능하다. 미아재정비촉진구역 주변의 공인중개사무소 관계자는 "최근 한두 달 새 재개발이나 재생이 가능한 사업지의 옥탑방까지 투자가 가능한 매물은 씨가 말랐다"고 전했다. 소규모 주택 정비를 통해 연립주택이나 셰어하우스 등을 공급하기 위한 사업도 개발 계획만 알려지면 시세가 30~50% 폭등해 사업이 지체되거나 아예 무산되는 일이 적지 않다.

 

 

  사모펀드 자금으로 부동산 개발·임대업을 하고 있는 한 운용업계 관계자는 "최근 셰어하우스를 짓기 위해 알아봤던 광진구의 한 지역은 올 상반기 시세가 3.34000만원 정도였는데 개발 소문이 알려지면서 토지 등 소유자들이 일제히 6000만원 이상을 요구해 사업계획을 접었다"고 말했다. 따라서 정부가 서울 내에서 실질적인 주택공급 확대 효과를 거두려면 재건축 규제를 풀거나, 유통시장에서 매물 잠김의 부작용을 초래하고 있는 8·2 대책의 일부 내용을 수정해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 8·2 대책에서는 재건축에서 조합원 지위양도 금지, 분양권 전매 금지 등으로 팔고 싶어도 팔 수 없게 만들어놨다. 양도세 중과 역시 다주택자들이 집 매도를 꺼리게 만드는 요인이 되고 있다. 백광제 교보증권 건설 담당 연구원은 "정부가 어떤 종합대책을 내놓을지는 지켜봐야 하겠지만 현재와 같은 도심 규제, 외곽지 공급 확대와 같은 정책이 지속되는 상황에서는 수급 불균형 고착화로 인해 서울과 비서울 사이의 양극화만 심화시킬 가능성이 높다"고 말했다.(2018911일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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양도세 중과 이어 3주택 이상 보유세 중과로 고민 커져

"1가구만 임대사업 등록해도 보유세 40% 이상 절감증여는 득실 따져야"

 

 

  정부가 3주택 이상 보유자의 보유세 부담을 크게 늘리는 쪽으로 세제 개편을 추진하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 지난해 시행된 8·2부동산 대책의 양도소득세 중과 조치에도 불구하고 팔지 않고 버티던 다주택자들이 이번엔 3주택 이상 종부세 중과의 부담까지 안게 되면서 또다시 버티기냐, 매도냐, 증여냐 선택의 기로에 놓인 것이다. 8일 전문가들은 보유세 부담이 크다고 판단될 경우 양도차익이 적은 주택부터 매도 또는 증여하거나 임대사업 등록을 하는 것이 절세 면에서 유리하다고 조언한다.

 

 

선택1 : 임대사업 등록 = 임대사업등록시 보유세 40% 이상 절감

  지난 6일 기획재정부가 공개한 종합부동산세 개편방안은 현행 80%인 종부세 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩, 2020년까지 90%로 높이면서 3주택자 이상 다주택자의 종부세율을 당초보다 인상된 세율에서 0.3%포인트 중과하는 것이 핵심이다. 이에 따라 보유 주택의 합산 공시가격이 동일하더라도 3주택 이상 보유자들은 1, 2주택 보유자에 비해 종부세 부담이 큰 폭으로 오르게 된다. 똑같이 공시가격 165천만원짜리 주택을 보유한 경우 1주택자는 보유세가 215만원이지만 3주택자는 507만원으로 늘어나는 식이다. 올해 공시가격 10800만원, 98400만원(116)인 송파구 한 아파트 2가구와 강동구의 공시가격 51100만원(84.98)짜리 1가구를 보유한 김모(61)씨의 사례를 보자. 김종필 세무사의 도움으로 김씨의 보유세를 추산한 결과 올해는 16549480원의 보유세가 부과되지만 내년부터 공정시장가액비율이 5%포인트씩 상향되고, 종부세율도 높아지면서 2019년에는 22848650으로 올해보다 38%, 2020년에는 24351530원으로 올해보다 47%가량 보유세 부담이 커지게 된다.

 

 

  이는 공시가격 인상을 고려하지 않은 것이어서, 국토교통부의 공시가격 현실화 추진에 따라 내년 이후 공시가격이 더 오를 경우 다주택자들의 보유세 부담은 이보다 훨씬 더 늘어나게 된다. 그러나 만약 김씨가 공시가격 6억원 이하인 강동구의 아파트를 8년 이상 장기 임대주택으로 등록할 경우에는 종부세 합산 과세 주택에서 배제되고, 양도소득세 중과 대상에도 빠지면서 큰 폭의 절세 혜택을 기대할 수 있는 것으로 나타났다. 김씨가 올해 강동구의 아파트를 임대주택으로 등록한다면 내년에는 송파구의 아파트 2가구에 대해서만 종부세가 부과돼 3주택자에 적용되는 종부세 중과 대상에서 제외된다. 이에 따라 내년도 전체 보유세 부담액은 1356390원으로, 임대등록을 하지 않았을 때(22848650)보다 40.64% 줄일 수 있다. 강동구의 주택은 종부세 없이 재산세만 내면 되기 때문이다. 2020년 역시 종부세 부담이 14324740원으로, 임대등록 전(24351530)보다 1천만원(41.2%) 이상 절세할 수 있다. 이때 종부세 합산 과세 배제나 양도세 중과 배제 등 혜택을 받기 위해선 강동구의 아파트를 반드시 임대 기간 8년 이상의 준공공임대로 등록해야 한다. 4년 단기임대에는 이런 혜택이 없다.

 

 

선택2 : 매도 = 청약조정지역 내 주택 양도차익의 절반이 세금

  김씨가 종부세 중과를 피할 목적으로 강동구의 아파트를 매도한다면 세금은 어떻게 될까. 김씨는 강동구의 아파트를 201016억원에 매입해 8년 이상 보유했으며, 현재 6억원에 전세주고 있다. 김씨가 이 아파트를 현재 시세인 86500만원에 매도한다고 가정할 경우 도세율이 청약조정지역 내에서 20%포인트 중과돼 총 136182천원의 양도세가 부과된다. 지난 8년간의 총 양도차익이 26500만원인데, 차익의 절반을 양도세로 내야 하는 것이다. 그러나 김씨가 강동구 아파트에 대해 임대사업 등록을 하고, 8년 뒤 매도한다고 가정할 경우에는 양도차익이 현재와 같다해도 양도세가 3657천원으로 1억원 이상 줄어든다. 8년 이상 임대하는 준공공임대주택의 경우 8년 임대시 50%의 장기보유특별공제가 적용되고, 양도세 중과 대상에서도 빼주기 때문이다. 만약 10년간 임대 후 매도하면 장기보유특별공제 혜택이 70%로 증가해 양도세도 1335만원으로 급감하게 된다.

 

 

  김종필 세무사는 "세금 측면에서만 보면 김씨가 강동구의 아파트 한 채를 임대등록함으로써 연간 1천만원 안팎의 보유세를 줄이면서, 1억원 이상의 양도세를 절감할 수 있다""당장 매도계획이 없는 주택이라면 임대사업 등록을 하는 것이 가장 절세효과가 크다"고 말했다. 김 세무사는 "서울·과천 등 청약조정지역 이외 주택을 보유한 다주택자라면 비조정지역 주택부터 매도해 보유 주택 수를 줄이고, 청약조정지역 내 양도차익이 적은 주택 순으로 매도하는 것이 절세 면에서 유리하다"고 덧붙였다. 다주택자의 경우 거주하지 않는 보유주택을 모두 임대주택으로 등록할 수 있지만 득실을 따져야 한다. 서울 등 수도권의 경우 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에 대해서만 종부세와 양도세 중과 배제 혜택을 주기 때문에 김씨처럼 현재 공시가격이 6억원이 넘는 송파구 아파트 2가구는 임대사업 등록에 따른 실익이 거의 없다. 임대사업자로 등록하면 세제혜택이 큰 대신 임대소득세가 부과되는 점도 염두에 둬야 한다. 임대소득이 연 2천만원 이하인 경우 내년부터 분리과세가 시행돼 세부담이 크지 않을 것으로 예상되지만 2천만원이 넘는 경우에는 합산과세 대상이어서 본인의 급여 등 다른 소득에 따라 임대소득세 부담이 만만치 않다.

 

 

선택3 : 부담부 증여 = 양도세보다 싸지만 득실 따져야

  김씨가 강동구 주택을 팔거나 임대주택으로 등록하지 않고 분가한 자녀에게 사전증여를 하는 것도 방법이다. 강동구의 아파트(매매가 86500만원)를 자녀에게 단순 증여한다면 증여세가 17527만원으로 오히려 강동구 주택을 팔 때 내야 할 양도세(13618만원)보다 세금을 더 많이 내야 한다. 대신 전세 보증금 6억원을 채무로 넘기는 보증부 증여를 선택하면 증여세가 11878만원 선으로 떨어진다. 그러나 양도세와 비교해 결코 만만치 않은 금액이어서 고민을 해봐야 한다. 만약 배우자에게 단순 증여할 경우 배우자에 주어지는 기본 공제액이 6억원(자녀 5천만원)으로 커져 증여세가 485만원으로 크게 줄어든다. 그러나 이 경우 혼인 관계에 있는 배우자 주택도 주택 수에 합산하기 때문에 보유세나 양도세 측면에서 유리할 게 없다. 김종필 세무사는 "추후 상속까지 고려한다면 자녀에게 사전증여를 하는 것이 세금 측면에서 유리하지만 증여세도 만만찮기 때문에 면밀히 따져보고 결정해야 한다"고 말했다. 김 세무사는 "앞으로 공시가격 6억원 이하 주택이 많은 비강남권은 임대사업 등록이 늘고, 공시가격 6억원 초과가 많은 강남권에선 증여가 더욱 활발하게 이뤄질 것"이라고 덧붙였다.(201879일 매일경제 기사 참조)

 

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잠실파크리오 14413.585보다 1.7억 싸게 거래돼, 강북·부산·대구서도 유사사례

환금성·관리비 단점에 인기↓…매매 가장한 편법증여 가능성도

양도세 중과 앞둔 급매일수도, 10년만에 가격역전 재등장

 

 

  정부의 잇단 규제 정책으로 부동산 시장이 본격적인 숨 고르기에 돌입한 가운데 대형 면적 평형의 시세가 중형 평형보다 더 낮아지는 기현상이 전국적으로 재등장하고 있다. 부동산 활황기인 최근 몇 년간 특화형 설계와 차별화 전략으로 인기를 끌어왔던 대형 면적이 부동산 조정기를 맞아 주춤한 이유에 대해 다양한 해석이 제기되고 있다. 16일 한국감정원, 서울부동산정보광장 등의 실거래가 자료에 의하면 최근 동일 아파트에서 중형 면적 아파트 가격이 대형 면적을 앞지르는 사례가 속속 등장했다. 강남 지역 인기 주거지인 서울 송파구에 위치한 잠실 파크리오 아파트의 경우 전용면적 84.9가 지난 3152000만원에 거래됐다. 반면 대형 면적으로 분류되는 144.77는 같은 달 135000만원에 거래됐다. 전용면적이 60이상 큰 대형 면적이 무려 17000만원 이상 낮게 팔린 것이다. 서울 성동구에 위치한 금호벽산아파트 역시 지난 2월 전용 84매물이 72000만원에 거래됐으나 전용 114.5764000만원에 거래돼 중형 면적 역전 현상이 관측됐다. 이러한 상황은 서울뿐 아니라 전국 곳곳에서도 보인다. 2015년 입주한 부산 해운대구 해운대 힐스테이트 위브는 지난 1월 전용 80.9매물과 134.3매물이 63000만원이란 같은 가격에 거래됐다. 대구 남구에 위치한 효성타운2차 아파트 역시 전용 108가 전용 167보다 비싼 가격에 거래됐다. 선호 단지와 층수, 거래 시기에 따라 차이가 있겠지만 전국적으로 이러한 중형 면적의 대형 면적 가격 역전 사례를 어렵지 않게 찾을 수 있다는 점에서 대형 면적 위기론도 나온다.

 

 

  최근 10년간 시··구별 아파트 가격 변동률 역시 이러한 흐름을 뒷받침한다. 부동산정보업체 부동산인포 조사 결과 전용 85초과 아파트 중 아파트 가격 상승률이 50% 이상을 기록한 곳은 24곳에 불과했다. 반면 60이하 소형 아파트는 무려 105개 지역에서 50% 이상 상승하며 4배 이상 높은 결과를 보였다. 전용 60~8550% 이상 상승 지역이 60곳을 넘었다. 상승률만 따져봐도 중형 면적의 수익률이 대형 면적을 압도한다. 2000년대 말 금융위기 직후에도 중형·대형 간 가격 역전 현상이 관측된 바 있지만 당시엔 극소수에 불과했다. 그러나 최근에는 대형 아파트의 환금성 저하가 단기 투자가 만연한 현재 부동산 시장에서 비인기 요인으로 작용한다는 분석이다. 인구 변화로 대형 면적에 대한 수요와 거래량이 감소하면서 환금성이 떨어지고 있는 것이 단점으로 부각된다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "대형 면적은 일부 선호 수요가 있긴 하지만 그것만으로는 제대로 된 가격을 받기 어려운 만큼 중소형 면적에 비해 저평가받을 수밖에 없다"고 밝혔다. 또 최근 설계 기술의 발전으로 대형 면적 못지않게 실내 공간 활용성을 가진 중소형 면적 아파트가 대거 공급되면서 대형 면적에 대한 니즈가 눈에 띄게 줄어들고 있다. 한 건설사 관계자는 "요즘 아파트는 전용 59도 방 3개에 화장실 2개를 갖추고 있을 만큼 공간 활용도가 좋아졌다""전용 99만 되더라도 충분히 넓게 쓸 수 있기 때문에 굳이 더 큰 면적을 찾는 수요자가 줄어들 수밖에 없다"고 밝혔다. 게다가 중소형 면적보다 2배 이상 드는 관리비와 유지비로 인해 실거주 부담이 크다는 점 역시 대형 면적의 발목을 잡는 요인으로 분석된다.

 

  일각에선 이러한 가격 역전 현상이 일부 비정상적 거래로 인한 것일 가능성도 있다고 예측했다. 다주택자 중과세 등 규제 강화로 인해 다주택자가 일부 대형 면적 매물을 매매 형식으로 헐값에 증여하는 방식을 택할 수도 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 "매물별로 거래 내용을 다 확인해봐야 알 수 있지만 시세와 동떨어진 거래 가격일 경우 증여 등 편법 거래일 수도 있다""그 외에 층수, 선호 단지 등도 변수로 작용할 수 있다"고 설명했다. 다주택자 규제를 앞둔 급매물 소화의 가능성도 제기되고 있다. 대형 면적 특성상 거래에 시간이 걸리는 만큼 아예 가격을 크게 낮춰 서둘러 다주택자 문제를 해결한 것으로 풀이된다. 권일 부동산인포 팀장은 "대형 면적은 정상 거래가 이뤄지는 데도 상당한 시일이 걸리는 만큼 서둘러 매물을 정리하려는 매도인 입장에선 가격을 크게 낮춰 매물로 내놓을 수 있다"고 밝혔다.(2018417일 매일경제 기사 참조)

 

 

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양도세 중과, 부동산 전망, 전문가 50인 설문조사

현 상황은 주택 시장 사이클상으로 어디에 위치할까.

 

 

  이번 조사에서는 '하락 전반기'에 있다는 의견이 54%로 가장 많았다. 본격적인 집값 하락이 시작됐다는 진단이다. 이어 '상승 후반기'(22%), '정점'(18%) 순으로 답변이 많았다. 작년 말 조사에서는 '상승 후반기'(34%) '하락 전반기'(28%) '정점'(26%) 순이었다. 3개월 새 주택 시장이 오르막길에서 내리막길로 국면이 전환됐다는 해석이 가능하다. 무섭게 치솟던 서울 집값이 3월 이후 잠잠해진 이유로는 전문가 중 28%'대출규제 강화'를 꼽았다. 주택 구입 자금 중 상당 비율을 은행 대출로 충당해야 하는 현실 속에서 금융당국이 자금줄을 조이다 보니 빚을 내 주택을 마련하는 게 어려워졌다는 것이다. 이달부터 시행되는 다주택자 양도세 중과 정책이 최근 서울 내 주택 매물을 늘려 집값 안정화에 기여했다는 의견도 24%나 됐다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울시 아파트 거래 건수는 13447건으로 역대 최대치를 경신했다. 기존 최대 거래 건수는 20153월에 기록한 12972건이었다. 자금 사정이 좋지 않은 다주택자가 이미 다 내다 팔았기 때문에 4월부터 매물 실종으로 집값이 오를 것이라는 답변도 14%를 차지했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "다주택자의 급한 매물은 대부분 소화됐기 때문에 4월 이후에는 당분간 거래가 크게 줄어들 것"이라고 말했다. 방송희 주택금융공사 연구위원은 "보유세 관련 방침이 결정될 때까지 관망세가 이어질 것으로 본다"고 말했다. 주택 가격이 안정된 것은 단기간 가격 급등에 따른 피로감(12%), 경기도 입주 물량 급증에 따른 기존 서울 시민의 '탈서울'(10%), 자금 출처 조사 강화(6%), 금리 인상 가능성(6%) 때문이라는 답변도 나왔다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "우리나라 사람들은 주택을 구매할 때 대출의존도가 37%에 달해 대출이 막히면 주택 구매 수요가 줄어들 수밖에 없다""금리 인상까지 겹치면 대출 규제 효과가 더욱 극대화돼 투자 수요뿐 아니라 실수요도 위축될 수 있다"고 말했다.

 

 

  집값 상승세가 소멸된 것은 작년부터 정부가 쏟아낸 각종 주택 시장 규제의 영향도 크다는 분석이 제기돼 눈길을 끌었다. 개별적인 주택 시장 규제 중에는 '헛발질'도 적지 않지만 다양한 규제가 한꺼번에 가해지다 보니 전반적으로 투자심리를 움츠러들게 하고 있다는 분석이다. 전문가 중 52%가 정부의 부동산정책이 집값 안정화에 영향을 줬다고 답했고, 별 영향이 없다는 답변은 24%에 불과했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "최근 집값 상승세가 주춤한 것은 정부 정책을 포함해 다양한 요인이 어우러진 결과"라고 말했다. 다만 '로또 청약'을 양산하는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제에 대해서는 부정적인 시각이 많았다. 전문가 중 82%는 분양가 통제가 일반 아파트 가격 억제에 별 영향을 주지 않는다고 답했다. 김규림 자본시장연구원 선임연구원은 "강남·과천 등에서 시행되는 분양가 통제는 부익부 빈익빈을 조장하는 경향이 크다"고 지적했다. 재건축 안전진단 강화에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 36%의 전문가는 신축 아파트 공급을 방해해 오히려 집값 상승을 부추긴다고 봤다. 22%의 전문가도 재건축 안전진단 강화가 언젠가는 재건축될 수밖에 없는 아파트의 철거 시기만 늦출 뿐이기 때문에 '조삼모사' 격 정책이라고 비판했다. 하지만 전문가 중 28%는 집값 상승의 원인인 재건축 사업의 남발을 억제한다며 긍정적인 반응을 보였다. 집값을 장기적으로 안정시킬 수 있는 가장 좋은 방법을 두 가지만 고르라는 질문에 대해서는 '재건축·재개발 촉진을 통한 원활한 주택 공급'(56%)을 꼽은 전문가가 가장 많았다. 이어 '보유세 강화'(30%), '민간임대주택 확대'(22%), '주택담보대출 규제 강화'(20%) 순이었다. 전문가들은 집값 상승세가 예전만 못하지만 그래도 부동산이 가장 효과적인 재산 증식 방법이라고 봤다. 시중에 유동자산이 넘쳐 나지만 부동산을 대체할 마땅한 투자자산을 찾기 어렵다는 것이다. '현재 부동산이 주식 등 다른 투자자산에 비해 매력적인가'란 질문에 12%'매우 그렇다', 36%'다소 그렇다'고 답했다. 작년 말('매우 그렇다' 12%, '다소 그렇다' 38%)과 답변 양상이 비슷했다. '보통이다'란 답변은 32%였고, '다소 아니다'는 답변은 20%에 불과했다. '매우 아니다'고 답한 전문가는 아무도 없었다.(201842일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 베짱이 2018.04.09 13:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    조만간 부동산 지옥이 올거같은... ㅠ

 

 

 

 

8·2대책후 다주택자 증여

전세·대출 등 끼고서라도 자녀 물려주는 경우 많아

 

 

  작년 다주택자에 대한 압박을 골자로 한 8·2 부동산대책 발표 후 부동산 증여가 폭발적으로 늘어난 것으로 파악됐다. 오는 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 올 들어서만 두 달 새 증여 건수가 1만건을 돌파하면서 작년 동기 대비 50% 넘게 증가했다. 특히 서초 등 서울 강남지역을 중심으로 증여가 급증해 이 지역 집값이 장기적으로 계속 상승할 것이라는 기대감이 여전히 나오고 있다. 27일 매일경제가 국토교통부와 한국감정원 자료를 분석한 결과 작년 8월부터 올해 2월까지 전국 아파트 거래량 846547건 중 부동산 증여는 33177으로 직전해 같은 기간 대비 33%나 증가했다. 이 기간 전체 부동산 거래에서 증여가 차지하는 비중도 3.9%20168~20172월보다 0.2%포인트 늘어났다. 특히 서울 강남구와 서초구에서 증여가 활발하게 일어났다. 8·2 대책 후 올해 2월까지 서울에서 발생한 부동산 증여 건수는 5816건으로 직전 연도 동기 대비 58%나 늘어났다. 특히 서초구는 20178~20182월 구 전체 부동산 거래 건수가 5082건에서 5315건으로 5.6% 늘어나는 데 그쳤지만 증여 건수는 362건에서 774건으로 두 배 이상 늘었다. 이 기간 증여는 서초구 전체 부동산 거래 중 14.6%를 차지했다. 올해 1월과 2월 서초구 부동산 거래 건수 총 1779건 중 증여는 466건으로 그 비중이 26.2%에 달했다. 강남구도 상황은 비슷했다. 올해 들어 거래된 1809건 중 증여가 10.2%를 차지했다.

 

  송파구도 올해 들어 재건축 거래가 완전히 끊기고 가격 상승이 멈추면서 주춤하긴 했지만 8·2 대책 이후부터 올해 2월까지 증여는 총 486건이 발생해 전체 부동산 거래에서 6.2%를 차지했다. 20168~20172월만 해도 전체 거래(5790) 중 증여는 189건이 이뤄져 그 비중이 3.3%에 불과했다. 양지영 R&C 연구소장은 "지난해부터 집값 상승세가 커지면서 자녀에게 전세나 대출을 끼고 집을 물려주는 부담부 증여가 늘어나고 있다"면서 "다주택자들이 4월 양도세 중과 시행 전에 앞으로 시세 상승이 기대되는 물건은 팔지 않고 증여를 선택하면서 인기 지역을 중심으로 증여가 늘어난 것"이라고 분석했다. 당장 다음달부터 시행되는 다주택자 양도세 중과를 앞두고 나왔던 급매물도 증여로 속속 방향을 틀며 사라지고 있다. 강남 A공인중개 관계자는 "최근 양도세 중과를 피해보겠다고 3월 잔금 조건으로 2억원씩 싼 매물들이 나온 적 있는데, 일부는 세무사 상담 후 증여로 돌린 경우가 있었다"면서 "잠시 주춤해도 '강남은 안전자산'이라는 생각이 있어 대출과 전세를 최대한 끼고 증여하면 장기적으로 더 이익이라고 생각하는 것 같다"고 설명했다.(2018328일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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18억원 거래된 은마 전용84, 두달만에 호가 16억원대로

잠실5 전용 7617억 매물반포3주구 호가도 1~2

이익부담금·양도세중과 겹치자 "3월말까지 잔금" 조건 내걸어

강남3구 상승률 절반 축소`안전진단 쇼크` 양천·노원 지난주 보합권에 그쳐

 

 

  4월 양도세 중과 시행을 불과 20여 일 앞두고 재건축 아파트를 중심으로 호가가 1~2억원씩 하락하고 있다. 정부의 재건축 아파트에 대한 전방위 압박에 급매물이 나온 것으로 보인다. 다주택자는 이달 안에 팔지 못하면 기존 세율에 10~20%포인트가 더해진 금액을 세금으로 내야 하는 데다 재건축 초과이익환수제까지 적용될 경우 분담금 수억 원을 추가로 내야 해 상당한 부담으로 작용한 것이다. 8일 업계에 따르면 대치동 은마아파트에는 16억원대 초·중반 전용 84매물이 상당수 등장했다. 이 면적대는 1월만 해도 18억원에 실제 거래가 됐다. 두 달 만에 2억원이 떨어진 것이다. 은마아파트는 4000가구가 넘는 초대형이며 대치역 초역세권 단지인 데다 학군과 학원가 수요가 풍부하지만 2003년 추진위가 설립된 후 15년간 재건축이 제자리에서 맴돌았다. 올해 11일부터 적용된 재건축 초과이익환수제도 피하지 못했다. 이런 악재들이 겹쳐 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 급하게 가격을 내려 매물을 내놓은 것으로 보인다. 인근 A공인중개 관계자는 "은마아파트는 용적률이 높아 재건축을 해도 수억 원대 부담금을 추가로 내야 하는데, 여기에 초과이익환수제까지 내야 하면 먹을 게 없다고 판단한 분들이 집을 내놓는 것 같다"면서 "오래 보유한 분들의 경우 최근 가격 급등으로 차익은 이미 충분히 났다는 계산도 있다"고 설명했다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지도 은마아파트보다 진행 속도가 빠르지만, 초과이익환수제를 피하지 못한 것은 마찬가지다. 한동안 19억원까지 치솟았던 전용 76의 호가는 현재 17억원대까지 내려갔다.

 

  정부의 재건축 초과이익환수제 관련 분담금 시뮬레이션의 제1 타깃이 됐던 반포주공1단지 3주구 역시 하락 매물이 나왔다. 이 단지 전용 72는 한 달 전만 해도 19~20억원 수준에서 시세가 형성됐지만, 17억원대까지 가격이 내려간 매물이 나왔다. 전반적으로 호가가 1~2억원 하락했다. '긴 호흡'으로 재건축을 추진 중인 압구정동에서도 기존에 비해 최고 5000만원까지 호가가 떨어진 매물이 일부 등장했다. 이 같은 급매물 중에는 3월 말까지 잔금을 치러야 이 가격에 판다는 조건이 걸려 있는 경우가 많았다. 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 가격을 낮춰 내놨다는 분석에 힘을 싣는 대목이다. 4월 양도세 중과 적용을 앞두고 재건축 가격 하락세가 뚜렷해지자 강남3구 전반적인 가격 급등세도 꺾였다. 이날 한국감정원의 3월 첫 주 전국주택가격동향조사에 따르면 강남구 아파트 가격 상승률은 0.18%, 송파구는 0.13%, 서초구는 0.08%에 그쳤다. 이는 전주의 0.15~0.48%와 비교할 때 절반에서 많게는 3분의 1 이하로 꺾인 것이다. 재건축 아파트값 하락의 영향이 적지 않게 작용한 것이다. 서울 전체적으로도 0.12% 상승해 0.21% 올랐던 지난주에 비해 상승세가 확연히 꺾였다. 특히 정부의 안전진단 기준 강화 등으로 직격탄을 맞은 양천구 아파트 가격 상승세는 4주 연속 그 폭이 줄고 있다. 2월 둘째주 0.22% 상승에서 셋째주 0.20%로 소폭 줄더니 3월 첫 주엔 0.11%, 지난주엔 0.09%까지 상승폭이 줄었다. 상계동이 있는 노원구도 3월 둘째주 집값 상승률이 0.03%로 나타나 상승폭이 꺾였다.

 

 

  지난주 193주 만에 하락세(-0.02%)로 접어든 서울 전셋값 역시 이번주 소폭이지만 추가 하락이 이뤄져 0.06% 더 떨어졌다. 재건축이 많은 서초구의 전셋값은 0.27% 하락해 서울에서 가장 낙폭이 심했고, 안전진단 직격탄을 맞은 양천구의 전셋값도 0.18% 떨어졌다. 다만 신축 아파트나 재건축이라도 초과이익환수제를 피한 곳의 단지는 가격 변동이 없거나 오히려 상승해 강남 내 양극화가 지속될 것이라는 분석도 있다. 초과이익환수제를 피한 개포주공1단지는 전용 50매물이 1164000~165000만원에 거래되다가 2월 들어 167000만원으로 올랐다. 입주한 지 9년 된 반포 '래미안퍼스티지'는 작년 말 전용 84가격이 20억원을 돌파한 후 현재 실거래가 등록 기준 236000만원까지 치고 올라갔다. 현재는 25억원 매물까지 나와 있을 정도로 가격이 상승했다. 이처럼 3월 급매가 상당수 등장하자 4월 이후 매물이 잠겨 거래절벽 상태가 심화될 것이라는 관측도 나온다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "4월 이후 거래량이 절반 감소할 걸로 본다"면서도 "3월 급매 물건은 이례적으로 낮은 가격이기 때문에 일시적인 조정 기간 후 하반기부터는 띄엄띄엄 거래되면서 다시 가격이 오를 것"이라고 진단했다. 양지영 R&C 연구소장은 "양도세 중과가 시행되는 4월 이후에는 매물이 없기도 하거니와 불투명한 시장 상황과 올라버린 가격에 대한 저항으로 매수자도 망설일 것"이라면서 "결국 거래절벽으로 이어질 수밖에 없다"고 분석했다.(201838일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.03.13 18:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산가격이 빨리잡혀야할텐데요

  2. 핑구야 날자 2018.03.14 06:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축의 인기가 잠시 주춤하겠네요

 

 

 

 

4년 단기로 임대 도중에 8년 장기임대로 바꾸면 기존 임대기간 절반만 인정

양도세 혜택 대폭 줄거나 임대기간 늘려 8년 채워야

 

 

  작년 정부의 다주택자 임대등록 활성화 대책 이후 임대등록사업자가 급속히 늘고 있는 중이지만 발표했던 세제혜택이 '반쪽'이라는 불만이 커지고 있다. 정부는 대책 발표 당시 "다주택자들이 단기가 아닌 장기로 임대하도록 유도하겠다"고 밝힌 바 있다. 그러나 현재 단기임대사업자들이 장기임대등록으로 임대기간을 연장할 경우 기존 임대기간을 절반밖에 인정해 주지 않아 8년을 임대해도 세제혜택이 '' 줄거나 추가로 2년 이상 임대를 더해야 하는 상황이다. 23일 국토교통부 및 부동산업계에 따르면 4년 단기임대주택 등록자들이 8년 준공공임대주택으로 돌릴 경우 장기보유특별공제 기간을 계산할 때 기존 임대기간의 절반만 인정받고 있다. 사정은 이렇다. 애초 정부는 장기임대주택 등록을 활성화시키겠다며 준공공임대주택에 양도세 중과·종합부동산세 합산 배제 등 혜택을 줬다. 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제율도 70% 이상으로 대폭 높여주겠다고 밝혔다. 장기보유특별공제 제도는 3년 이상 보유한 토지나 건물을 팔 때 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도다. 장기보유자에게 혜택을 줘 건전한 부동산 투자행태 내지 소유행태를 유도하려는 장치다. 일반 주택은 기간에 따라 최소 10%에서 30%까지 공제를 받을 수 있지만 임대사업 등록 후 8년 이상 임대할 경우 70%까지 공제받는다. 애초 국토부는 "기존 단기임대사업자들이 8년 임대로 전환하면 기존 임대 기간을 인정하고 세제혜택도 줄 것"이라고 밝힌 바 있다.

 

 

  국토부가 기존 임대기간을 100% 인정해 '세제혜택'100% 못 주는 것은 준공공임대주택 장기보유특별공제 혜택을 명시한 조세특례제한법 때문이다. 해당 법령에 "민간임대주택을 준공공임대주택 등으로 등록하는 경우 임대한 기간의 절반에 해당하는 기간을 준공공임대주택 등의 임대기간에 포함하여 산정한다"고 규정돼 있다. 임대등록 활성화 대책으로 세제 혜택은 발표됐지만 후속조치가 아직 원활히 이뤄지지 않은 셈이다. 수년 동안 단기임대를 해왔던 임대사업자와 다주택자들 불만이 커질 수밖에 없다. 장기보유특별공제 기간을 모두 인정받았을 때와 절반만 인정받았을 때 양도소득세 차이가 상당하기 때문이다. 예를 들어 7억원에 집을 사서 8년 후 10억원에 팔려는 A가 있다고 가정하자. A씨는 처음엔 4년 단기임대사업자로 등록했다가 4년째가 됐을 때 세제 혜택을 받기 위해 8년 준공공임대사업자로 전환했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장 시뮬레이션에 따르면 앞의 4년을 모두 장기보유특별공제 받을 경우 세금은 17358000이다. 양도차익 3억원 중 70%(21000만원)를 특별공제 받아 실제 양도소득과세표준은 8750만원으로 내려가기 때문이다. 2년만 인정받을 경우에는 계산식이 복잡해진다. 8년 준공공임대주택이 아니기 때문에 다주택자가 일반주택을 8년 보유한 경우 받던 장기보유특별공제(24%)에 민간임대주택 추가공제율을 더해 30%(9000만원)만 특별공제가 가능하다. 결국 양도소득과세표준이 2750만원이 돼 세금은 65395000에 이르게 된다. 누진세가 적용되는 양도소득세 체계상 양도소득이 더 늘어나면 장기보유특별공제에 따라 변하는 세금 차이는 더욱 커지게 된다.

 

 

  장기임대로 계속 임대사업을 이어가려던 다주택자들은 황당하다는 반응이다. 종부세 합산 배제나 양도세 중과 배제 등 다른 혜택은 처음부터 준공공임대사업자로 등록했을 때나 중간에 전환했을 때나 차이가 없다. 유일하게 장기보유특별공제만 임대인정기간이 '절반'으로 깎인다. 만일 준공공임대사업자에게 주어지는 장기보유특별공제를 온전히 70%까지 받고 싶다면 2년을 추가해 8년 임대기간을 채워야 한다. 사업자들 입장에선 멀쩡하게 4년간 임대사업을 하고도 2년을 '울며 겨자 먹기'로 더 임대해야 하는 셈이다. 정부의 임대사업등록 활성화 대책은 전·월세상한제를 적용받는 준공공임대주택의 임대료 연 5% 이내 인상 개시 시점이 언제부터냐를 놓고도 혼란이 일어난 바 있다. 국토부는 문제점을 인식하고 기획재정부에 수정을 요청한 상황이다. 기재부 관계자는 "국토부에서 이 조항을 바꿔달라는 요청을 받았다""오는 3~4월쯤 조세특례제한법을 일괄 수정할 때 검토해 볼 생각"이라고 설명했다.(2018224일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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다주택 압박·부동산 양극화에 지방은 정리하고 서울 집중

임대수요·고속철도 따라 몰려 용산구 외지인 비중 23% 1강남·강동·송파 으로 높아

집값 덜 오르고 접근성 떨어지는 성북·금천 등은 거래 비중

전국구 투자처 된 강남·용산 부동산4건중 1건이 '외지인'

 

 

 50대 여성 A씨는 현재 전세로 바꿔서 거주 중인 아파트를 포함해 지방 소재 아파트 두 채를 지난해 말 모두 팔았다. 대신 매각대금에 모아뒀던 돈을 보태 서울 용산구의 대형 면적 아파트를 샀다. 다주택자에게 올해 4월부터 양도세 중과를 적용한다는 이야기에 차라리 지방 주택을 매각하고 서울 아파트 한 채를 갖고 있는 게 낫다고 판단했다. A씨는 "용산은 KTX로 왔다 갔다 하기도 편하고 임대 수요도 꽤 있어 보여 선택했다"고 말했다. 부산에서 사업을 하는 B씨는 지난해 가을 서울 강남구에서 중형급 아파트를 한 채 매입했다. 서울로 출장 올 때마다 쓰는 호텔비를 아끼고 서울에서 대학을 다니는 아들과 딸 자취 비용도 줄이겠다는 생각이었다. 그는 "강남권 아파트 가격이 계속 오른다는 소식도 들려 투자 측면에서도 나쁠 게 없다고 생각했다""적당한 시점에 아들에게 증여해 결혼 후 살 집으로 넘겨주고 다주택자 규제도 피할 생각"이라고 말했다.

 

 

  지방 거주 부유층이 서울 부동산시장을 움직이는 큰손으로 부상하고 있다. 특히 지난해 8월 정부의 집값 규제가 본격화한 이후 이들의 영향력은 더욱 커지는 상황이다. 19일 매일경제가 양지영R&C연구소와 함께 국토교통부의 '매입자 거주지별 아파트 매매 거래 현황'을 조사·분석한 결과 작년 한 해 서울에 거주하지 않는 사람이 사들인 서울 아파트는 2818에 달했다. 이는 전체 아파트 거래건수(107897)20%에 가까운 수치다. 서울 아파트 5채 중 1채는 외지인이 산 셈이다. 201617.2%에 비해 2%포인트 이상 비중이 커졌다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "지방은 혁신도시와 산업단지 등이 마무리되면서 주택 수요 증가세가 꺾인 반면 공급은 과잉인 상황"이라며 "반면 서울은 여전히 공급 부족인 데다 정부규제로 매물 품귀까지 나타나며 투자가치가 높아지자 지방의 돈이 서울로 몰리고 있는 것"이라고 전했다. 특히 작년 8·2 부동산대책 발표 후 이 같은 현상이 심화되고 있다. 정부의 다주택자 규제로 지방 아파트를 팔고 '똘똘한 한 채'를 찾아 상경한 것이다.

 

 

  대표적인 곳이 용산구. 외지인 매입 비중이 지난해 23.4%로 서울 25개구 중 가장 높았다. 4월 양도세 중과를 대비해 다주택자들이 '똘똘한 한 채'로 옮겨타야 하는 시점인 작년 12월에는 29.7%까지 치솟았다. 용산역 인근 A공인중개 관계자는 "부산과 대구 쪽 분들의 매입 문의가 많았다""용산쪽은 외국인 임차 수요가 꾸준해 임대수익을 거둘 수 있고, 용산역도 있어 지방에서 오가기도 편해 관리가 쉽다는 이점이 작용한 것 같다"고 말했다. 강남·송파·강동구도 지난해 외지인 투자 비중이 높았던 곳이다. 모두 8·2 대책 이후 외지인 투자 비중이 최고치를 찍었다. 강남구는 지난해 9월 외지인 거래가 27.9%, 송파구는 1027.6%를 기록했다. 강남구는 2017년 한 해 동안 아파트 7357건이 거래됐고, 외지인 매입은 1667건으로 22.7%를 차지했다. 201619.9%보다 크게 올랐다. 4명 중 1명꼴로 지방 거주자가 아파트를 구입한 셈이다. 송파구는 총 8043건의 거래 중 21.8%가 외지인 몫이었다. 강동구 역시 아파트 매매 6291건 중 22.2%를 서울에 살지 않는 사람이 사들였다. 서초구가 상대적으로 낮았지만 8·2 대책 이후 재건축 단지 매매가 막힌 결과로 보인다. 마곡 개발 호재가 컸던 강서구는 2016년부터 새 아파트가 본격 공급되며 외지인 투자 비중이 송파와 같은 21.8%로 올라왔다. 지난해 서울에서 외지인 투자 비중이 20%를 웃돈 지역은 고속철도로 쉽게 상경할 수 있다는 공통점도 있다. 강서구는 김포공항에 인접해 마찬가지 장점이 있다. 반면 지방과의 접근성이 떨어지는 곳은 외지인 투자 비중이 줄고, 집값 상승폭도 상대적으로 열세를 보였다. 작년 한 해 외지인 투자 비중이 가장 낮은 5개구는 은평구(16.0%) 중랑구(15.6%) 도봉구(15.0%) 성북구(14.9%) 강북구(13.9%) 등이다. 성북구의 외지인 매입 비중은 2015년만 해도 22%에 달했지만 201615.8%로 하락한 후 작년엔 14.9%로 떨어졌다. 성북구의 지난해 아파트 가격 상승률은 2.1%로 강남구(6.8%)3분의 1에 불과하다.(2018220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2018.02.22 12:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지방은 불확실하고 서울은 불패신화이니 당연한 결론일수도 있겠네요....웃픈 현실입니다.

  2. 영도나그네 2018.02.22 16:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    햐!
    정말 지방의 부자들이 이제는 서울의 집값을
    접수 하는것 같습니다..
    아마도 교통의 편리함이 영향이 있는것 같구요..
    좋은 자료 잘보고 갑니다..

  3. 핑구야 날자 2018.02.23 06:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제대로 투자하는문회가 만들어지면 좋겠어요

  4. 루비™ 2018.02.23 11:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지방은 물량이 넘쳐나는데 살 사람이 없어요.
    서울불패.....씁쓸하네요.

  5. 북두협객 2018.02.23 12:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대구가안떨어져요 ㅜ