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대외변수로 증시·환율 불안, 부동산시장도 혼란

 

3주 전 서울 반포동의 한 재건축단지를 16억원에 매입한 직장인 윤모씨(45). 4억원을 대출받고 전세보증금 6억원과 모아둔 돈을 합쳐 생애 첫 내 집 마련을 결심했던 그는 계약 파기를 고민하고 있다. ·중 무역전쟁·일 경제전쟁 등으로 국내 증시가 폭락하자 집값도 떨어질 것으로 우려해서다. 윤씨는 증시가 이틀 연속 폭락하는 것을 보니 집값도 덩달아 급락할 것 같다막대한 대출 이자를 감당하느니 1억원이 넘는 계약금을 날릴 각오를 하고라도 계약을 물러야 할지 고민 중이라고 말했다. 잠잠하던 서울 주택시장이 반등하자 매수세로 돌아섰던 수요자들이 거시경제 지표가 급락하면서 불안에 떨고 있다. 매수 의향을 접거나 아파트 계약 파기를 고민하는 사례가 속출하고 있다. 당분간 부동산시장 하락세가 불가피할 것이라는 분석에도 무게가 실리고 있다.

 

계약 파기얼어붙은 강남 부동산

 

6일 부동산업계에 따르면 거시경제 침체가 집값 하락을 부추길 것이라는 우려에 아파트 계약 파기를 고민하는 투자자가 늘어나는 분위기다. 대외 경기 불안이 일자리·소득 감소로 이어지면서 부동산 경기 하락을 피할 수 없을 것이란 예상에서다. 실수요자보다 현금부자위주의 투자자가 많은 강남에서조차 불안감이 빠르게 확산되고 있다. 신만호 압구정동 중앙공인 대표는 어제 증시가 크게 떨어지면서 하루 동안 매수 대기자 세 명이 호가가 떨어졌는지 전화를 걸어왔다·달러 환율도 크게 오르는 등 거시경제가 좋지 않은 만큼 집값이 내려갈 것이란 우려가 커지는 분위기라고 말했다. 실수요자가 다수를 차지하는 강북에서는 상황을 더 지켜보자는 분위기다. 아현동 A공인 관계자는 거시경제 불안으로 투자 수요가 위축된 데다 여름철 매매 비수기까지 겹쳐 지금은 매수 타이밍이 아니지 않느냐는 전화가 크게 늘고 있다고 전했다. 대외 변수가 워낙 단기간에 급변한 만큼 일부 지역에선 여전히 낙관적인 분위기가 유지되고 있다. 목동 D공인 관계자는 목동 1~7단지에선 신고가가 계속 나오고 8단지 전용 105도 이번주 155000만원에 계약하면서 신고가를 썼다주식시장과 부동산시장은 전혀 관계가 없는 분위기라고 강조했다.

 

부동산시장 장기적 하락 불가피

 

부동산 전문가들은 일본 수출규제와 미·중 무역전쟁으로 전국 집값이 장기적으로 하락세를 면치 못할 것으로 예상했다. 1997년 외환위기와 2008년 금융위기 당시 부동산시장이 폭락한 예를 들어 부동산 경기가 거시경제의 전반적인 트렌드에서 벗어난 적이 없다는 것이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 거시 불안 요인은 중장기적으로 부동산시장에 부정적인 영향을 끼쳤다부동산시장이 주식과 비교해 마땅한 대체투자처로 여겨지지 않아 유동성이 부동산으로 몰리지는 않을 것으로 내다봤다. 함영진 직방 데이터랩장도 최근 바이오·정보기술(IT) 업종의 거품이 붕괴하고 있고 일본 무역규제에 따라 수출이 감소하는 상황이라며 경기 하방압력이 커지면서 자연스럽게 아파트 구매력이 낮아져 부동산시장이 위축될 것으로 예상했다. 국내 부동산은 증시가 불안하면 유동자금이 몰리는 안전 투자처로 알려져 있지만, 대내외 펀더멘털(기초체력)이 약해진 상황인 만큼 주식시장과 부동산시장이 동반 하락할 가능성이 크다는 분석이다. 정부 규제도 침체를 가속화하는 요인으로 꼽힌다. 박원갑 국민은행 부동산 수석위원은 분양가 상한제가 시행되고 경기가 지속적으로 나빠지면 현금부자들의 주 투자처인 강남 재건축이 가장 큰 영향을 받을 것이라고 진단했다. 반면 이상우 유진투자증권 애널리스트는 최근 주식시장 불안은 기업 실적 악화가 아니라 정세 불안 요인이 크게 작용하고 있기 때문에 주식과 부동산시장이 한 몸처럼 동조하지는 않을 것이라며 오히려 안전자산으로 인식되는 금·달러·부동산으로 유동성이 쏠릴 수 있다고 했다.(201987일 한국경제 기사 참조)

 

 

다시 똘똘한 한채? 강남권 거래만 급증

분류없음 | 2019.07.10 12:44 | Posted by 명태랑 짜오기

 

5월 서울아파트 거래 건수, 작년 대비 20% 감소했지만

강남·송파 등 2배 이상 늘어

 

 

올해 서울 아파트 전체 거래는 작년 대비 줄었지만 강남3구 거래는 급증했다. 9일 서울시 부동산정보광장 통계에 따르면 작년 5월 서울시 전체 아파트 거래건수는 4701건이었다. 올해 5월에는 3713건이 거래되는 데 불과해 작년보다 20% 이상 거래량이 급감했다. 그러나 강남3구 상황은 달랐다. 작년 5월 이들 자치구 거래건수를 살펴보면 강남구 136, 서초구 163, 송파구 160건이 발생했다. 서울 전체적으로는 20% 이상 아파트 거래가 감소한 올해 5월 강남구 312, 서초구 212, 송파구 334건이 거래됐다. 강남구는 작년 5월 대비 올해 5월 거래량이 2.3배나 늘었고, 송파구도 2배 이상 많아졌다. 이 정도면 `폭증` 수준이다. 서초구도 1.3배 늘어난 거래량을 기록했다. 작년에는 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서 가장 크게 타격을 입은 강남3구 거래가 몇 달간 완전히 막힌 탓에 서울의 다른 지역보다 강남권 거래가 줄어든 측면이 있다.

 

반면 올해는 여전히 `거래절벽`에 가까운 양상이 나타나고 있지만 오히려 강남3구부터 거래가 풀리고 있다는 게 다른 점이다. 작년 9·13 부동산대책 발표로 대출이 막히고, 올해 초 아파트 공시가격 인상안이 확정돼 보유세는 대폭 올랐지만 `이제 나올 규제는 다 나왔다`고 판단한 투자자들이 `안전자산`으로 분류되는 강남3구 아파트를 오히려 먼저 찾고 있다는 분석이다. 거래가 늘어나면서 이들 자치구에서 신고가도 속출하고 있다. 작년 9·13 부동산대책 발표 전이 사실상 `고점`이라고 했던 많은 사람들의 관측이 빗나간 셈이다. 특히 9·13 부동산대책으로 직격탄을 맞고 가격이 수억 원씩 떨어졌던 재건축단지들의 회복 속도는 무서울 정도로 빠르다. 송파구 잠실동 `잠실주공5단지` 전용 766191560만원에 거래가 완료돼 기존 신고가인 191000만원을 넘어섰다. 앞서 5월에는 전용 82206800만원에 거래돼 직전 최고 가격인 204000만원을 넘어선 바 있다. 올해 들어 두 번째 신고가 경신이다.

 

강남구에서는 대치동 소재 `대치 SK` 전용 11230억원에 거래돼 기존 신고가인 237000만원보다 무려 63000만원이나 높은 가격에 팔려나간 것으로 확인됐다. 역삼동 `래미안 그레이튼` 전용 120역시 20억원에 팔려 새로운 최고가를 기록했고, 개포동 `경남아파트` 전용 12321억원으로 기존 최고 가격보다 1억원가량 높은 가격에 팔렸다. 전문가들은 아직까지 상승동력이 남았다고 보고 있다. 작년이나 재작년 수준의 `폭등`은 아니라도 서울 핵심지 집값은 이미 바닥을 찍었고, 올라갈 일만 남았다는 것. 함영진 직방 데이터랩장은 "서울 전체적으로 추세 상승을 점치기는 어렵지만 강남권을 중심으로 한 재건축단지, 한강변 등 대기 수요가 많은 지역은 강보합이 유지될 수밖에 없다"고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "돈이 갈 만한 곳이 마땅치 않은 상황에서 결국 핵심 지역 부동산시장으로 들어갈 수밖에 없는 구조"라고 분석했다.(2019710일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  고액 자산가들은 올해 투자 유망 자산으로 달러 채권을 꼽았다. 연간 목표 수익률은 3~5%이며, 투자 수단으로 달러 자산을 담은 글로벌 포트폴리오를 선호했다. 6일 삼성증권은 1억원 이상 자산을 보유한 고객 1077명을 대상으로 실시한 올해 투자계획 설문 결과를 발표했다. 올해 금융시장에 대해 고액 자산가 중 53.9%"국내외 불확실성 확대로 안전 자산 수요가 늘 것"이라고 전망했다. 설문에 참가한 투자자 중 40.1%는 달러 채권 등 해외 채권형 상품을 유망 자산으로 꼽았다.

 

 

 

  김범준 삼성증권 리서치센터 글로벌투자전략팀 수석은 "·중 무역분쟁에 대한 불확실성이 상존하는 가운데, 글로벌 경기 확장 국면이 조만간 끝나거나 오래 지속되지 않을 것이라는 예상이 투자심리에 영향을 미친 듯하다"고 설명했다. 달러 자산 중에서는 달러 채권을 가장 선호한다는 응답이 32.3%로 나타났다. 지난해부터 한미 간 금리 역전 현상이 나타나면서 달러 투자는 한국 원화에 비해 높은 금리를 누릴 수 있게 됐다. 현재 한국과 미국 기준금리는 각각 1.75%, 2.50%에 달한다.(201927일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

8·2대책후 다주택자 증여

전세·대출 등 끼고서라도 자녀 물려주는 경우 많아

 

 

  작년 다주택자에 대한 압박을 골자로 한 8·2 부동산대책 발표 후 부동산 증여가 폭발적으로 늘어난 것으로 파악됐다. 오는 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 올 들어서만 두 달 새 증여 건수가 1만건을 돌파하면서 작년 동기 대비 50% 넘게 증가했다. 특히 서초 등 서울 강남지역을 중심으로 증여가 급증해 이 지역 집값이 장기적으로 계속 상승할 것이라는 기대감이 여전히 나오고 있다. 27일 매일경제가 국토교통부와 한국감정원 자료를 분석한 결과 작년 8월부터 올해 2월까지 전국 아파트 거래량 846547건 중 부동산 증여는 33177으로 직전해 같은 기간 대비 33%나 증가했다. 이 기간 전체 부동산 거래에서 증여가 차지하는 비중도 3.9%20168~20172월보다 0.2%포인트 늘어났다. 특히 서울 강남구와 서초구에서 증여가 활발하게 일어났다. 8·2 대책 후 올해 2월까지 서울에서 발생한 부동산 증여 건수는 5816건으로 직전 연도 동기 대비 58%나 늘어났다. 특히 서초구는 20178~20182월 구 전체 부동산 거래 건수가 5082건에서 5315건으로 5.6% 늘어나는 데 그쳤지만 증여 건수는 362건에서 774건으로 두 배 이상 늘었다. 이 기간 증여는 서초구 전체 부동산 거래 중 14.6%를 차지했다. 올해 1월과 2월 서초구 부동산 거래 건수 총 1779건 중 증여는 466건으로 그 비중이 26.2%에 달했다. 강남구도 상황은 비슷했다. 올해 들어 거래된 1809건 중 증여가 10.2%를 차지했다.

 

  송파구도 올해 들어 재건축 거래가 완전히 끊기고 가격 상승이 멈추면서 주춤하긴 했지만 8·2 대책 이후부터 올해 2월까지 증여는 총 486건이 발생해 전체 부동산 거래에서 6.2%를 차지했다. 20168~20172월만 해도 전체 거래(5790) 중 증여는 189건이 이뤄져 그 비중이 3.3%에 불과했다. 양지영 R&C 연구소장은 "지난해부터 집값 상승세가 커지면서 자녀에게 전세나 대출을 끼고 집을 물려주는 부담부 증여가 늘어나고 있다"면서 "다주택자들이 4월 양도세 중과 시행 전에 앞으로 시세 상승이 기대되는 물건은 팔지 않고 증여를 선택하면서 인기 지역을 중심으로 증여가 늘어난 것"이라고 분석했다. 당장 다음달부터 시행되는 다주택자 양도세 중과를 앞두고 나왔던 급매물도 증여로 속속 방향을 틀며 사라지고 있다. 강남 A공인중개 관계자는 "최근 양도세 중과를 피해보겠다고 3월 잔금 조건으로 2억원씩 싼 매물들이 나온 적 있는데, 일부는 세무사 상담 후 증여로 돌린 경우가 있었다"면서 "잠시 주춤해도 '강남은 안전자산'이라는 생각이 있어 대출과 전세를 최대한 끼고 증여하면 장기적으로 더 이익이라고 생각하는 것 같다"고 설명했다.(2018328일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

수도권 공급 늘고 신학기 수요 끝나

서울 아파트 전셋값 3주째 떨어져

2월 전세가율 32개월 만에 첫 하락

갭투자자 급매 나오면 집값에 영향

 

 

  직장인 이모(45·서울 반포동)씨는 서울 강남구 도곡렉슬 84(이하 전용면적) 아파트를 사려고 시세를 알아보다 고민에 빠졌다. 최근 이 아파트의 전셋값은 10억원 선에 거래된다. 한 달 전보다 1억원가량 떨어졌다. 이씨는 전셋값이 내리는 것을 보니 앞으로 집값이 많이 오르기는 쉽지 않아 보인다며 매수를 미뤘다. 서울 전세 시장 안정세가 집값 향방을 가를 변수로 떠올랐다. 전셋값이 매매가격의 선행지표라는 점에서 집값도 하향 안정세를 보일 것이란 전망이 나오고 있어서다. 8일 한국감정원에 따르면 지난 5일 기준으로 서울 아파트 전셋값은 전주보다 평균 0.06% 떨어졌다. 3주 연속 하락세다. 지난달 19일에는 20146(-0.02%) 이후 38개월 만에 처음으로 하락세를 기록했다. 강남 4구의 전셋값(-0.14%)5주째 내리며 전반적인 시세를 끌어내렸다. 서초구가 0.27% 내렸고, 송파구와 강동구는 각각 0.19%0.18% 하락했다. 지난달 말 95000만원에 계약됐던 송파구 잠실동 리센츠 84아파트의 전세는 이달 초 9억원에 거래됐다. 강북권에서는 마포(-0.12%)·용산(-0.05%)·노원구(-0.03%) 등이 약세였다. 노원구 중계동 양지대림184아파트의 전셋값은 한 달 새 5000만원 하락했다. 중계동 을지공인중개사무소 서재필 대표는 연초에 거래됐던 전셋값 수준으로는 세입자를 구하기가 어렵다고 말했다.

 

 

  집값 대비 전셋값 비율도 꾸준히 낮아지고 있다. KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 28개월 만에 가장 낮은 68.5%를 기록했다. 전셋값이 내린 탓도 있지만, 그동안 집값이 많이 올라서 차이가 벌어진 탓도 있다. 서울 전셋값 하락의 이유는 복합적이다. 강여정 감정원 주택통계부장은 서울에 가까운 수도권 택지지구에 새 아파트 입주물량이 많아 전세 수요가 분산됐다새 학기를 앞두고 이사 수요가 마무리된 영향도 크다고 말했다. 지난해부터 집값이 크게 오르자 불안감을 느낀 전세 세입자들이 주택 구입으로 갈아탄 것도 전세 수요가 줄어든 원인으로 분석된다. 박원갑 국민은행 부동산 수석연구위원은 입주물량이 넉넉해 전셋값 안정세는 1~2년 더 이어질 가능성이 크다다만 전셋값이 대세 하락인지, 일시적 조정인지는 아직 확실치 않다고 말했다. 시장의 관심은 전셋값 하락이 결과적으로 집값 하락으로 이어질 것이냐다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 전셋값 하락은 매매가격 조정의 신호탄이라고 말했다. 그는 최근 2~3년간 급증한 갭 투자자(전세를 끼고 집을 사들인 투자자)’가 매물을 내놓을 가능성을 근거로 들었다. 전세 기간 2년이 지나서 계약서를 다시 쓰거나, 새로운 세입자를 들일 때 기존보다 전셋값이 낮아질 수 있다. 이 경우 갭 투자자는 전셋값 차액만큼 다른 데서 돈을 마련해야 한다.

 

 

  함영진 부동산114 리서치센터장은 전세 계약 때 자금 부담을 버티지 못한 갭 투자자들이 급매물을 내놓으면 매매시장도 충격을 받을 수 있다고 말했다. 하지만 섣부른 해석이라는 반론도 만만치 않다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 과거엔 전셋값이 하락하면 1분기가량 시차를 두고 집값도 내렸지만, 지금은 그때와 다르다고 말했다. 실제 글로벌 금융위기가 발생했던 2008년 하반기에는 전셋값 상승세가 둔화하자 한두 달 뒤 집값이 내려가는 동조화현상이 뚜렷했다. 반면 디커플링(탈동조화)’ 현상이 나타난 시기도 있다. 2010년과 2011년에는 서울 아파트 전셋값이 연평균 10%가량 올랐지만, 매매가는 약세를 면치 못했다. 박원갑 위원은 최근 전세 시장 안정세는 세입자들이 매매 수요로 돌아선 영향이 크다이런 이유라면 집값이 내려갈 것으로 보기 어렵다고 설명했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 서울 아파트는 안전자산으로 꼽히며 가격이 오르는 추세라는 점을 고려해야 한다고 말했다. 집값 동향에는 전셋값보다 정부 규제가 더 큰 변수라는 의견도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 최근 전셋값과 집값의 상관관계는 크지 않다오히려 집값은 재건축 규제와 다주택자 양도세 중과, 금리 인상 같은 변수의 영향을 크게 받을 것이라고 말했다.(201839일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

95년생 23세 투자자 "40억빌딩 알아봐달라" 물어

30대 중개업체 임원도 "100억 빌딩 소개해달라" 문의

떼돈 번 40대 대기업 직장인도 "아파트 등 20채이상 매입"

정부 단속의지 커지자 안전자산으로 자금이동

 

 

  가상화폐 투자로 떼돈을 손에 쥔 젊은 부자들이 빌딩 매수로 눈을 돌리는 사례가 등장했다. 리스크가 큰 투자로 단기간에 번 자산을 안정적 수익이 창출되는 자산으로 옮겨 '지키기'에 나서겠다는 전략으로 보인다. 2610년 경력의 중견 빌딩중개인 A씨는 "며칠 전 2명의 20~30대가 찾아와 강남 빌딩 매수를 문의했다""가상화폐로 큰돈을 번 사람들이 찾아온 것은 이번이 처음"이라고 말했다. 이 중개업체를 찾아온 투자자는 가상화폐 거래로 40억원을 번 B씨와 가상화폐 중개로 100억원대 자산을 모은 C. 특히 B씨는 23세에 불과했다. 기성세대가 가상화폐에 대해 반신반의하며 선뜻 뛰어들지 못할 때 먼저 시장에 진입해 큰돈을 거머쥐었다. 강남 빌딩 시장은 대체로 20억원 이상의 거래금액이 오가는 곳이다. 빌딩 매수 의향자가 나타나면 중개인은 일단 그 사람이 실제로 그만한 자금력을 갖추고 있는지 확인한다. A씨는 "새파란 젊은이가 찾아와 40억원짜리 빌딩을 알아봐달라고 하길래 어떻게 그만한 자금을 마련했느냐고 물었더니 가상화폐 거래로 벌었다고 했다"고 전했다. B씨는 40억원을 현금으로 들고 있었다. 가상화폐 거래에 따른 매매차익은 전혀 과세가 되지 않기에 이익 전부가 고스란히 빌딩 매입 자금이 됐다. 몇 시간 뒤에는 가상화폐 중개업체를 운영하고 있는 30대 임원 C씨가 찾아와 100~150억원짜리 강남 빌딩을 알아봐달라고 했다. 이 회사는 블록체인 기술 등을 보유한 소프트웨어 업체다.

 

  B씨와 C씨는 정부가 가상화폐 시장에 개입할 의사를 밝히자 그동안 거래와 중개로 번 돈을 이젠 '안전 자산'으로 바꾸고 싶다는 의사를 밝혔다. 그동안 줄곧 안정적으로 시세가 상승해온 강남 빌딩에 투자하는 게 가장 안전하다고 판단한 것이다. 다른 부동산 중개인 D씨도 "내가 중개해줬던 40대 대기업 직장인 한 명도 가상화폐에 초창기 투자해 수십억 원을 번 뒤 아파트·오피스텔 등을 20채 이상 매입했다"고 말했다. 현재 전 세계에서는 1400종이 넘는 가상화폐가 거래된다. 가상화폐 글로벌 통계사이트 코인마켓캡에 따르면 전 세계 가상화폐 시장 규모는 57862623만달러로, 우리 돈으로는 615조원이 넘는다. 전 세계 '흙수저'들이 일확천금을 노리며 뛰어들었고 일찌감치 시장에 들어갔던 일부 투자자들은 떼돈을 벌기도 했다. 보통 벼락부자들은 단기간 번 목돈을 안정적으로 관리하고픈 욕구가 강한 편. 빌딩 투자는 안정적인 임대수익과 높은 시세차익을 노릴 수 있어 벼락부자들이 가장 선호하는 재테크로 꼽힌다. 3년 전 인터넷게임 업종이 떴을 때도 비슷한 현상이 나타난 바 있다. A씨는 "게임을 개발한 뒤 대형 포털게임 플랫폼에 올려 큰돈을 거머쥔 게임회사 창업자들이 2015년 당시 강남 빌딩 '큰손'의 주류로 등장했다"고 전했다. 김윤수 빌사남 대표는 "빌딩 매수자의 직업군을 살펴보면 최근 어떤 분야에서 큰돈이 벌리는지 트렌드를 알 수 있다""어느 분야에서든 단기간 큰돈을 벌면 안전 자산인 강남 빌딩을 사려고 돈 보따리를 싸들고 찾아오는 경향이 있다"고 설명했다.(2018127 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

"서울집값 계속 오르고 경기는 약보합지방은 하락할 듯"

4월 양도세 중과 앞두고 다주택자 매물 나올 수도

실수요자는 1분기 노려볼만

2018 부동산시장 전망 / 전문가 50명 설문

 

 

  내년에도 강남과 재건축에 대한 선호 현상은 계속될 전망이다. 전문가들은 금년에도 강남불패 신화가 계속되는 반면 지방 집값은 하락할 가능성이 크다고 봤다. 작년 부동산 시장을 지배한 양극화 현상이 금년에도 지속될 것으로 본 것이다. 매일경제신문이 29일 각계 전문가 50명을 대상으로 실시한 '2018년 부동산 시장 설문조사'에서 이 같은 결과가 나왔다. 설문 대상자 전체의 60%(30)는 금년에도 서울 집값은 상승할 것이라고 전망했다. 전문가 66%는 가장 높은 상승률을 기록할 지역으로 '강남4'를 꼽았다. '투자 유망한 부동산 상품'으로는 가장 많은 44%'재건축 앞둔 아파트'를 골랐다. 다주택자 규제 때문에 '안전자산'으로 꼽히는 강남의 주택 1채만 갖겠다는 인식이 확산되며 '강남불패' 현상이 더 심화될 것이란 얘기다. 8·2 부동산 규제로 반포·송파 지역 재건축 아파트의 거래가 막혀버린 것도 압구정·은마 등 초기 단계여서 거래가 가능한 재건축 단지의 희소성을 부각하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금년에도 보유세 인상 검토 등 다주택자에게 불리한 환경이 지속되는 만큼 똘똘한 한 채로 압축해 소유하려는 경향이 뚜렷해질 것"이라며 "다만 5년간 쉬지 않고 올라온 만큼 불확실성도 상존할 가능성이 높다"고 분석했다. 서울을 제외한 수도권, 즉 경기도와 인천의 금년 집값 전망에선 하락(44%)을 예상한 사람이 보합(36%)이나 상승(20%)을 크게 웃돌았다. 지방의 경우 더 심각해 70%가 하락을 점쳤다. 서울과 비서울의 양극화, 수도권과 비수도권의 양극화가 금년에는 더 심각해질 것으로 보고 있는 것이다. 손상준 도우아이앤디 사장은 "시장 양극화로 서울 강남권 재건축 및 전국적으로 인기 있는 아파트 단지에는 수요자가 몰리고 관심도가 떨어지는 지방은 미분양이 장기화할 것"이라고 내다봤다.

  다주택자들이 '똘똘한 한 채'로 보유주택 구조조정을 실시한다면, 실수요자에게는 내집 마련의 기회가 생길 수도 있다. 그래서 전문가들은 실수요자를 위한 기회로 금년 1분기를 꼽았다. 양도소득세 중과를 피하려는 다주택자의 매물에서 '진주'를 발굴해 보라는 얘기다. 이번 설문조사에 참여한 50명의 전문가들 중 '주택을 신규 또는 추가로 구입한다면 언제가 적당한가'를 묻는 질문에 42%21명이 '금년 1분기'라고 답했다. '2019년 중'이라는 응답이 24%로 뒤를 이었고 '금년 하반기'18%였다. '향후 2년 내 구입해서는 안된다'는 응답은 8%(4)에 불과했다. 8·2 부동산 대책에 따라 금년 4월부터 서울, 성남 등 청약조정대상지역에서 다주택자가 주택을 처분할 경우 기존 양도소득세(6~42%)10~20%포인트 중과세율이 적용된다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "관리처분 인가를 취득한 강남 재건축 아파트처럼 미래가치 상승이 확실한 주택은 보유가 유리하지만 그렇지 않은 주택을 가진 다주택자나 갭투자자라면 양도세를 감안해 이익 실현에 나설 수도 있다""갈아타기를 시도하는 1주택자나 무주택자에게는 기회가 될 수 있다"고 말했다. 김규림 자본시장연구원 선임연구원도 "청약통장 가점이 높은 경우 분양받는 전략이 바람직하지만 그렇지 않은 실수요자는 예산범위 내에서 금년 4월 이전 급매 또는 신규 입주아파트 급매를 노리는 전략이 바람직하다"고 설명했다. 금년 4월을 넘긴다면 집 구하기는 더 어려워질 수 있다. 집을 팔지 못한 다주택자들이 버티기에 돌입하면서 공급이 줄 것으로 예상되기 때문이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "8년 장기임대에만 혜택이 집중되면서 등록 임대주택은 8년간 매매가 묶이고 등록하지 않은 주택은 매물로 안 나오게 될 것"이라고 예상했다.

 

 

  부동산이 주식 등 다른 투자처에 비해 매력적인지를 묻는 질문에 '그렇다'는 응답이 50%에 달했다. '매우 그렇다'38%, '다소 그렇다'12%였다. '아니다'라는 응답은 22% ,'보통'이라는 의견이 28%였다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "자금계획이 마련된 실수요자라면 지금의 가격을 인정하고 매수에 나서는 것이 유리해 보인다"고 말했다. 그렇다고 공격적인 투자에 나서는 것은 조심할 필요가 있어 보인다. 최근 2~3년간 집값 급등에 따른 피로감이 쌓인 데다 정부 규제가 시차를 두고 점진적으로 시장에 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "실수요자 보호 및 투기세력 근절의 정책방향이 지속되고 각종 시장규제가 강화될 것으로 보이므로 투자자들은 4월 이후의 시장흐름을 보면서 매수 및 투자시점을 선택해야 한다"고 말했다. 여유자금으로 부동산에 투자한다면 어떤 상품을 권하겠느냐는 질문에는 '재건축 아파트'라는 응답이 44%로 가장 많았다. 이어 중소형 빌딩(14%), 재개발 주택(10%), 토지(10%), 기존 아파트(8%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 회원수 31만명 규모 온라인 카페 '붇옹산의 부동산스터디'를 운영하는 강영훈 매니저는 "실수요자나 투자자 모두에게 가장 안정적인 투자처는 인기 지역의 신규 분양 아파트겠지만 청약이 쉽지 않으므로 정비사업 조합원 물량을 주변 시세와 비교해 매수하는 것도 방법"이라고 말했다.(20171230일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 인기지역, 집값 상승 이어 거래도 급증

강남구 617건 두 달 새 3, 양천구도 455건으로 2.8배 늘어우량 학군·생활 인프라 공통점

강북권 거래는 회복세 더뎌실수요자 `똘똘한 한 채`로 몰려 "서울 탄탄한 매수 기반 확인"

 

 

  연말 강남·양천 등 서울 핵심 인기 지역 아파트시장의 거래가 완연한 증가세를 나타내고 있다. 27일 서울시부동산정보광장 통계에 따르면 121~27일 서울 전체 아파트 거래량이 7075건으로 103800건보다 86% 증가한 것으로 조사됐다. 특히 최고가 지역인 강남구는 같은 기간 아파트 거래 건수가 617으로 8·2 부동산 대책이 발표된 후 '거래 실종' 상태에 들어가면서 10206건까지 떨어졌던 것과 비교하면 299%나 급증했다. 강남구 12월 거래량은 서울 전체 25개 자치구 중에서도 가장 많았다. 이어 거래량 증가율이 높은 곳은 목동이 있는 양천구로 455건 거래10162건에 비해 280% 늘어났다. 두 곳의 공통점은 모두 학군이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주하기에 좋다는 점이다. 결국 '똘똘한 한 채'로 갈아타 안전자산을 확보하고 실거주까지 하는 사람들이 많아졌다는 방증이다. 특히 정부가 다주택자를 조이면서 1개 주택을 보유하려는 사람들이 많아졌고, 그럴 경우 이왕이면 실제 거주가 가능하면서 가격 등락에 따른 리스크가 상대적으로 작은 강남을 선호한다는 분석이다. 양지영 R&C 연구소장은 "대출 규제가 심해지면서 실수요자들이 내 집을 마련하기가 어려워졌고, 임대사업자 등록에 대한 혜택은 크지 않았다"면서 "여러 채에 투자하기보다는 입지가 좋고, 미래 가치가 큰 한 채에 집중하는 분위기로 전환되는 것으로 판단된다"고 분석했다.

 

 

  학군이 좋은 동네의 연식이 얼마 안 된 아파트에서 이 같은 현상은 극명하게 나타났다. 10월 이후 강남구 대치동 '래미안 대치 팰리스'에서 신고된 거래 건수만 24건이었다. 가장 낮은 거래액이 17억원대인 초고가 매물들이다. 대단지에 학군이 좋은 도곡동 '도곡렉슬' 역시 신고된 거래만 27건에 달했다. 특히 래미안 대치 팰리스는 전용 84가격이 대치동에서 최초로 20억원을 찍으며 급등하고 있는 상황이라 가격 상승과 거래 증가가 동반해서 나타나고 있다고 볼 수 있다. 한국감정원 아파트 가격 매매지수를 봐도 서울 아파트 가격은 7월 이후 단 한 번도 떨어지지 않았고, 강남구는 7113.7이던 지수가 12116대까지 올라서며 계속 가격이 오르고 있다. 다소 오래된 아파트라도 정부의 재건축 아파트 거래 금지를 피한 곳은 10월 이후 거래가 늘었다. 대치동 은마아파트가 대표적이다. 10월 이후 신고 거래 건수가 40에 육박했다. 인근 A공인중개 관계자는 "은마의 경우 거래 가능한 재건축 단지인 데다 최근 서울시 35층안을 받아들이면서 재건축에 속도가 붙을 것이라는 기대감 때문인지 문의가 많다"고 말했다.

 

 

  양천구 목동도 학군이 좋고 학원가가 밀집해 있어 실거주와 투자를 같이 가져가려는 사람이 부쩍 늘었다. 목동 지구단위계획 수립이 속도를 내는데 대한 기대감과 잘 갖춰진 학군과 생활 인프라가 결합된 결과다. 목동 1~7단지에서만 3분기 들어 130에 가까운 거래가 신고됐다. 반면 같은 강남 3구로 묶여 있어도 서초구는 거래가 강남구만큼 늘지 않았다. 서초구의 12월 거래량은 총 365으로 10월에 비해 199% 늘었지만 강남이나 송파(227%)만큼의 상승폭은 아니었다. 서초구의 경우 4000가구에 가까운 반포주공1단지 등 재건축이 마무리에 들어간 아파트 거래가 아예 막혀 있는 점이 원인으로 거론된다. 작년 말부터 올해 초까지 활발히 거래가 이뤄졌던 강북 일대 역시 거래가 극적으로 늘지는 않았다. 서대문구는 8·2 대책 직전인 7월만 해도 330건으로 전달 대비 61% 증가하며 거래량 증가율이 가장 높았다. 하지만 8457건으로 하락한 후 10월엔 151건까지 떨어졌다. 이후 다시 소폭 증가하고 있지만 규제 전 폭발적인 거래량 수준 대비 40% 선에 그치고 있다.(20171228일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대책후 서울집값 3주연속 상승강남4구 일제히 상승폭 확대

충남·경북 등 지방은 하락세

서울 집 구매 외지인비율 늘어

"규제 강할수록 `안전자산` 몰려과열 원인·대책 엇박자 심각"

 

 

 

  문재인정부 첫 부동산 정책인 6·19 부동산 대책 이후 서울과 지방의 집값 양극화 현상이 심해지고 있다. 서울 아파트 가격은 3주 연속 상승했고 상승폭도 대책 발표 전 수준으로 회귀했다. 반면 지방 집값은 대책 발표 이후 줄곧 하락세. '핀셋규제'를 표방한 6·19 대책의 '무용론'이 나오는 이유다. 13일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 이달 10일 기준 서울 아파트 매매가격은 일주일 동안 0.14% 올랐다. 6·19 대책 이후 3주 연속 상승하며 오름폭도 점점 커지고 있다. 특히 강남4구는 단속에 몸을 사리던 중개업소들이 지난주부터 문을 열고 거래가 재개되자 일제히 상승폭이 확대됐다. 서초구가 0.08%에서 0.14%로 늘었고, 강남구는 0.02%에서 0.1%5배 늘었다. 송파구는 0.03%에서 0.11%, 강동구도 0.02%에서 0.08%로 각각 상승폭을 키웠다. 반면 지방 아파트값은 일부 호재가 있는 지역을 제외하고는 6·19 대책 이후 3주 연속 하락세가 이어졌다. 충남(-0.13%), 경북(-0.08%), 울산(-0.05%) 등이 큰 폭으로 떨어지며 지방 하락세를 이끌었다.

 

  전문가들은 6·19 대책이 맥을 잘못 짚어 침을 놓았다고 평가한다. 서울 주택가격 상승은 수요에 비해 공급이 부족한 수급 불균형 문제인데 6·19 대책은 '부동산 투기'를 원인으로 규정하고 분양권 전매제한·대출규제·재건축 주택 수 제한에 초점을 뒀다는 것이다. 익명을 요구한 금융권 부동산 담당 PB"부동산 과열의 원인과 정부의 6·19 대책에 '교집합'이 없었다"고 진단했다. 감정원은 지난 12일 하반기 부동산 시장을 전망하며 "거주 수요가 많은 서울은 하반기 강남 4구에 대규모 재건축 이주가 예정돼 있어 상승폭이 확대될 것"이라면서도 "수도권 외곽 및 지방은 수요 대비 대규모 신규 아파트 입주가 예상돼 하락세를 보일 것"이라고 밝혔다. 특히 올해 서울주택 거래 중 외지인의 비중이 19%로 지난해 17%보다 더 늘어난 것으로 집계됐다. 이에 대해 감정원은 서울 집값 상승의 한 이유로 지방에서 서울 주택을 구입하는 '투자수요' 때문이라고 해석했다. 감정원 관계자는 "지방 사람들이 서울 주택을 매입하기보다 실수요 중심으로 시장이 재편된다면 공급부족 문제는 없다"고 말했다.

 

 

  하지만 부동산 시장 전문가들의 생각은 다르다. 문재인정부가 집값 안정을 내세우며 부동산 규제를 강화할수록 강남 부동산은 부동산 경기 하락 때도 '안전자산' 역할을 할 것이란 심리 때문에 전국에서 수요가 몰린다는 것이다. 지방 부동산을 정리해 강남에 '똘똘한' 부동산을 소유하는 게 낫다는 '자산 재균형' 현상이 나타나고 있다는 것이다. 문재인정부가 도시재생 '뉴딜'을 공약으로 내세우며 5년간 50조원을 투자하겠다고 밝혔지만 아직 구체적인 움직임이 없어 시장의 자금은 서울, 특히 '강남 재건축'에 베팅하는 모습이다. 결국 정부가 적절한 부동산 대책을 통해 집값이 안정될 것이란 믿음을 주지 않는 한 강남 재건축으로의 자금쏠림 현상은 막기 힘들고 양극화도 심해질 것이란 전망이다. 실제 정부의 부동산 대책 이후 소폭 하락했던 강남 재건축 가격도 회복되는 모양새다. 개포주공1단지에서 전용 84를 배정받은 전용 41물건의 경우 한 달 전 12억원이던 가격이 단속 직후 118000만원으로 살짝 떨어졌지만, 최근 다시 12억원으로 올랐다.

 

 

  이제 시장의 관심은 정부의 추가 규제에 모아지고 있다. 강남 집값이 계속 오를 경우 정부가 투기과열지구 지정을 할 것인지, 또 지정했을 때 과연 강남 집값이 잡힐 것인지 아니면 더 오를 것인지가 관건이다. 정부가 강남을 투기과열지구로 지정해도 강남 부동산은 살아남을 것이란 '강남불패론' 인식은 여전히 강하다. 강남을 주 타깃으로 한 11·3 부동산 대책도 뚫었고 문재인정부의 6·19 대책은 오히려 강남에 제한했던 청약조건 규제를 서울 전역으로 넓혀 강남 규제가 상대적으로 약해졌다는 평가도 나온다. 또한 '강남 집값'을 잡으려던 노무현정부 주택정책 실패에 따른 학습효과도 투자자들의 뇌리에 박혀 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부규제로 단기적인 효과가 나타날 수 있지만 공급 정책 없이는 시장이 안정될 수 없다"면서 "더구나 6·19 대책은 단기 효과도 못 본 유명무실한 정책"이라고 평가했다.(2017713 매일경제 기사 참조)

 

 

 

단기급등 브라질 주식은 축소국내 채권은 단기채 주목

"트럼프 정책방향 드러날 때까지 신중한 투자" 한목소리

 

  '트럼프 변수'가 글로벌 경제의 최대 불확실성 요인으로 떠올랐다. 선거 결과가 전해진 지난 9일 시장 충격은 일단 하루 만에 진정 국면으로 돌아섰지만 아직 안심하기에는 이르다는 지적이다. 투자 전문가들은 이런 때일수록 해외 분산투자를 통해 위험을 줄이고 수익 창출 기회를 노려야 한다고 강조한다. 안전자산인 금과 미국 주식 비중을 늘리고 미국 등 선진국 채권과 브라질·동남아시아 등 신흥국 주식 비중을 줄일 필요가 있다고 조언했다. 매일경제신문은 10일 증시 전문가들을 대상으로 '트럼프 시대 자산배분 전략'을 문의한 결과 이들은 도널드 트럼프 당선자의 정책 방향이 드러날 때까지 신중하게 접근하되 해외 분산투자가 필요한 시점이라고 제안했다.

 

  조재영 NH투자증권 프리미어블루강남센터 PB부장은 "신규 투자를 위해 오늘 방문하겠다는 고객을 말렸다"면서 "최소 2주 정도는 상황을 지켜봐야 할 때라고 권하고 있다"고 말했다. 다만 전문가들은 투자 의욕이 넘치는 투자자들에게 금과 같은 안전자산 투자 비중을 늘리고 선진국 주식, 특히 미국 주식을 포트폴리오의 최대 40%까지 담을 것을 권고했다. 문성필 한국투자증권 상품전략본부장은 "금값 상승세는 한동안 이어질 것으로 예상한다"면서 "불확실성 국면에서 대표적인 안전자산으로 더 담아도 좋다"고 말했다. 김성봉 삼성증권 WM리서치팀장은 "트럼프의 경기 부양용 재정 확대 정책은 인플레이션을 유발하고 결과적으로 미국 증시 상승에 긍정적으로 작용할 것"이라고 말했다.

 

  반면 선진국 채권과 신흥국 주식은 줄여야 한다는 시각이 지배적이다. 미국이 여전히 연말 기준금리를 인상할 가능성이 높은 데다 인플레이션 가속화로 미국 채권 금리가 상승 압박을 받고 있어 장기적으로 채권 가격은 떨어질 수밖에 없다는 것. 김 팀장은 "이미 미국은 채권 금리가 많이 상승했고 앞으로도 계속 상승할 것"이라며 "미국을 비롯한 선진국 채권 비중은 줄이는 편이 낫다"고 말했다. 신흥국 주식은 트럼프의 보호무역 정책이 실행된다면 가장 큰 타격을 입을 것이라는 관측이 나오고 있다. 조 부장은 "안전자산 선호 현상으로 당분간은 신흥국 통화들의 약세가 이어질 확률이 높고 그러면 주식시장도 자금 이탈로 부정적인 영향을 받을 수밖에 없다"고 말했다. 특히 올 들어 70%가량 단기 급등한 브라질 주식에 대해서는 비중 축소 의견이 지배적이다.

 

  신흥국 채권에 대해서는 투자 의견이 엇갈렸다. 대표적인 신흥국 채권인 브라질 채권은 금리 인상 국면에서 가격 하락에 대한 우려가 있는 반면, 10% 이상 높은 이자율을 감안하면 여전히 투자 매력이 있다는 의견도 있다. 정돈영 신한금융투자 IPS본부장은 "트럼프 정부가 재정 적자를 통해 시장에 달러 공급을 늘리면 달러 대비 신흥국 통화가치는 상대적인 강세로 돌아서면서 채권가격 하락분을 상쇄할 수 있다"브라질과 동남아 채권을 포트폴리오에 50% 담으라고 조언했다. 달러 역시 미국 기준금리 인상과 재정 확대 사이에서 방향성에 대한 전망이 엇갈린다. 문 본부장은 "트럼프는 자국 기업 이익을 위해 약달러를 유도할 가능성이 높다"고 예상했다. 반면 임동욱 신영증권 명동PB센터 팀장은 "금리 인상이 본격화되면 달러는 당분간 강세를 이어갈 것"이라고 내다봤다. 전문가들은 국내 채권에 대해서는 단기채 중심의 접근을 주문했다. 장기채는 미국 금리 인상에 동반해 중장기적으로 국내 금리도 따라 올라갈 수밖에 없기 때문에 비중을 줄여야 한다는 의견이 많았다.(20161111일 매일경제 기사 참조)