Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

 

최대 5억 하락한 매물 놓고 엇갈리는 전문가 시각

고종완 "추가 하락할 수도", 이상우 "설 전후로 반등할 듯

박원갑 "1분기 거래량이 분수령", 함영진 "상반기 대외변수 주목"

 

 

  서울 강남구 압구정동 현대아파트 13(전용 105) 매매가가 크게 떨어졌다. 지난해 9·13 부동산대책 직전 28억원에 거래됐던 해당 매물이 최근 228500만원에 거래됐다. 강남권에서도 핵심지로 불리는 대치동과 개포동 재건축 아파트 시세도 급락했다. 은마아파트와 개포주공4단지 등은 최소 2~5억원 가까이 실거래가가 빠졌다. 같은 강남권이라도 신축 아파트들은 가격 하락을 버텨내며 강보합세를 유지하고 있지만, 재건축 아파트의 하락세는 뚜렷하다. 지난 상승장에 동승하지 못했던 실수요자들과 투자자들은 강남 입성 기회를 호시탐탐 고심하고 있다. 매일경제신문은 고종완 한국자산관리연구원장, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 함영진 직방 빅데이터랩장, 이상우 유진투자증권 애널리스트 등 부동산 전문가 4인에게 서울 재건축 아파트 투자 타이밍에 대한 조언을 구했다. 혼란스러운 시장 상황을 반영하듯 네 명의 전문가들은 제각기 다른 타이밍을 짚어냈다. 당장 집을 사야 한다는 의견부터 최소 1~2년은 기다리라는 주장까지 의견 차가 컸다.

 

 

  상승론을 펴고 있는 이상우 애널리스트는 `지금 당장` 아파트를 사야 한다고 진단했다. 그는 "핵심은 지금 부동산시장이 바닥을 찍었느냐는 것인데 KB부동산의 주간 보고서를 분석해보면 매수 의향이 최근 3주간 회복하고 있다""작년 9월 이후 급격히 줄었던 거래량이 조금씩 늘어나는 점도 눈여겨봐야 한다"고 설명했다. 아파트 매매가 하락과 거래량 축소는 여전히 부정적인 시그널이지만, 회복 경향성이 엿보인다는 의미다. 이 애널리스트는 "전통적으로 설날과 추석 등 명절을 전후해 급격히 변화하는 한국 부동산 특징을 감안하면 설 연휴를 전후해 집값이 반등할 것으로 예상한다"고 덧붙였다. 여전히 서울 아파트에 대한 대기수요가 넘쳐나기 때문에 가격이 떨어질 때만 기다리는 매수 대기자들의 눈치 보기가 머지않아 실제 매수로 이어질 것이란 의견이다. 반면 고종완 원장은 1~2년간은 지켜보자는 상반된 주장을 폈다. 그는 "재건축 거품이 낀 만큼 빠지는 데도 시간이 꽤 걸릴 것"이라며 "크게 올랐기 때문에 크게 떨어지는 건 당연하다"고 말했다. 고 원장은 "오랜 기간 가격이 조정돼야 시장이 안정화될 수 있다""추가 하락 가능성이 높기 때문에 지금은 집을 살 때가 아니다"고 단언했다. 고 원장은 이어 "부동산은 단타 거래가 아니기 때문에 멀리 내다보고 미래가치가 올라갈 만한 곳들을 주목해야 한다""몇 년 후 확 달라질 강북의 청량리, 강남의 삼성역 등은 물론 서울시가 미관지구를 해제해서 효과를 보는 지역을 집중해서 볼 것"을 주문했다.

 

 

  다른 전문가들은 `관망세`. 대부분 이르면 1분기, 늦어도 상반기까지는 지켜보라는 입장이다. 박원갑 전문위원은 "시장에서 1~2월에 급매물량이 얼마나 소화되느냐가 핵심"이라며 "1분기 거래량이 사실상 올해 집값 향방을 결정지을 것으로 보이는데, 그때까지는 신중할 필요가 있다"고 진단했다. 박 전문위원은 "재건축 아파트 중에도 여전히 최고가와 엇비슷한 호가가 유지되는 아파트들도 있기 때문에 단지별 사업 추진 현황과 가격 동향을 면밀히 살펴야 한다"고 조언했다. 함영진 랩장은 `상반기 대외변수`를 올해 부동산시장의 분수령으로 점쳤다. 부동산 가격과 거래량뿐 아니라 정부 정책과 금리 등 경제 변수 효과를 지켜봐야 한다는 얘기다. 함 랩장은 "상반기를 지켜본 뒤 하반기에 본격적인 투자에 나서는 것이 현명한 방법"이라며 "현재 매수자 우위 시장에서 조급하게 매입할 필요는 없다"고 말했다. 올해도 전국에서 38만가구가 입주하기 때문에 상반기까지는 신중한 시장 예측이 필요하다는 것이다. 다만 함 랩장은 "상반기에 부동산 가격이 더욱 급락하면 정부에서도 규제 일변도 정책을 유지하지는 않을 것"이라며 정부 정책이 바뀔 수 있는 하반기에 승부수를 던지라는 조언을 덧붙였다.(2019123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

영등포 단지 입주자회 시도9월 위례 공공분양아파트도 "스스로 가치 낮추지 마라"

실거래가·SNS로 투명성 높아져 담합 효과없이 실수요자만 피해

참여정부땐 강남 부녀회가 주도국토부 "담합 확산땐 즉각 대처"

 

 

  정부의 8·2 부동산 대책과 대출 규제에 맞서는 아파트 주인들의 집값 '버티기' 담합 시도가 다시 등장했다. 최근 서울 도심 아파트 단지에서 일정 가격 이하로는 매물을 내놓지 말라는 입주자대표회의의 공식 제안이 확인됐다. 정부의 잇단 고강도 부동산 대책으로 집값 불안감이 커진 주민들이 입주자대표회의 등을 중심으로 가격 왜곡을 조장하는 것으로 보인다. 서울 영등포 지역 A아파트단지10·24 가계부채 대책이 발표되기 직전인 지난달 23일 단지 내 엘리베이터에 입주자대표회의 회장 명의로 집값 담합을 유도하는 게시물을 부착했다. 우리의 소중한 재산! 이럴 수 있나요!!'란 제목의 게시물은 "실거래가격을 보시면 우리 아파트 가격은 거의 변동이 없는데 아래의 표(다른 단지와 해당 단지 시세 비교표)를 보시면 우리 아파트가 얼마나 저평가받고 있는지 속 터지실 것"이라며 57800만원이라는 매물 최하한가를 제시했다. 기자가 만난 A단지 입주민들에 따르면 해당 게시물은 정부가 지난달 24일 발표한 가계부채 종합대책이 나오기 하루 전부터 단지 내에 부착되기 시작했다. 속칭 '10·24 부동산 대책'으로 불리는 가계부채 종합대책은 시세 차익을 노리고 은행 등에서 돈을 빌려 부동산에 투자하는 다가구주택 소유자를 옥죄기 위해 강화된 총부채상환비율(DTI) 등을 적용하는 등의 대출규제를 말한다.

   

  문제는 정부의 8·2 부동산 대책과 대출규제를 전후해 이 같은 담합을 시도하는 단지가 수도권에서 속속 나타나고 있다는 것이다. 지난 97일 위례신도시에 있는 1600여 가구 규모의 B아파트에도 입주자대표회의 회장 이름으로 '우리 스스로 아파트 가치를 낮춰 매도해서는 안 된다'는 내용의 공고문이 동마다 붙었다. 이 아파트는 공공분양 아파트로 주변 시세보다 3.3300만원 가까이 저렴하게 분양됐다. 분양 당시 45000만원 수준이었던 전용면적 84는 최근 8억원까지 올라 거래됐지만, 여전히 인근 다른 아파트에 비해서는 가격이 다소 낮게 형성돼 있다. 이 같은 형태의 집값 담합은 과거 노무현정부가 8·31 부동산 대책 등 굵직굵직한 대책을 내놓으면서 '집값과의 전쟁'을 벌이던 시절 나타났던 담합과 유사하다. 2005년 참여정부는 종부세 과세기준을 하향 조정하고 1가구 2주택 실거래가 과세, 재건축 분양권에 대한 보유세 부과, 기반시설부담금제 도입 등의 내용을 담은 부동산 규제책을 발표했다. 그러나 강남 지역 아파트 부녀회를 중심으로 반상회에서 얼마 이하로는 매물을 내놓지 말도록 합의하는 일이 빈번해졌고 몇 개월 후엔 강남뿐 아니라 강북과 수도권 지역에서도 아파트값 담합이 성행했다. 결국 당시 건설교통부와 공정거래위원회가 합동 단속에 나섰고 아파트 담합이 확인되면 한 달 동안 각종 부동산 정보 제공 업체에 해당 아파트 시세 게시를 막는 조치까지 내렸다. 정부 부동산 규제로 집값 하락을 우려해 '담합'으로 버티는 똑같은 현상이 벌어지기 시작한 셈이다.

 

  그러나 전문가들은 노무현정부 시절 실제 담합에 의해 집값이 버티거나 오르기도 했던 현상을 지금도 기대하기는 무리라고 분석한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부가 20068월 이후 인터넷을 통해 아파트뿐 아니라 각종 주택 거래 시 실거래가를 공개하고 있는 데다 소셜네트워크서비스(SNS) 등의 발달로 가격 정보에 대한 투명성이 과거와 비교할 수 없을 정도"라며 "무의미한 일"이라고 잘라 말했다. 업계 한 관계자도 "예전보다 부녀회나 입주자대표회의의 단합력이 약해졌다""부동산 중개업자도 섣불리 담합 시도에 동참할 경우 정부의 세무조사 대상이 될 수 있기 때문에 예전만큼 협조적이지 않다"고 설명했다. 실제 영등포의 담합 시도 아파트단지의 경우 57800만원이라는 구체적 가격을 제시하며 담합을 유도했지만 인근 공인에는 56000만원 안팎의 매물 서너 개가 나와 있다. 한 공인중개사는 "집값 담합 시도가 단기간 성사되더라도 결국은 수요와 공급에 의한 시장논리에 맞춰 가격이 수렴될 수밖에 없다""이런 시도는 실수요자 피해로만 연결된다"고 우려했다. 국토교통부 관계자는 "아직까지 2005~2006년처럼 전반적 현상은 아니고 국지적 현상인 데다 실효성이 없어 보여 당분간 실태를 지켜볼 예정"이라며 "확산될 조짐이 발생하면 즉각 대처에 나설 것"이라고 전했다.(2017119일 매일경제 기사 참조)