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기존대출 18천만원 있으면 대출만기 15년으로 제한대출한도 2억원 이상 줄어

아파트 중도금 대출 있으면 추가로 빚내기 사실상 어려워

DSR계산 전세대출은 이자만신용대출·마이너스통장은 1년 상환아닌 10년 분할로

 

 

대출규제 강화 / DTI 시뮬레이션

 

  정부가 내년 1월부터 모든 주택담보대출의 원리금을 포함하는 신DTI(총부채상환비율) 제도를 도입하고 내년 4분기부터 주담대는 물론 신용대출까지 포함한 모든 대출상환능력을 심사하기로 함에 따라 다주택자들에 대한 대출 규제는 한층 강화된다. 기존 DTI가 해당 주택담보대출 원리금에 기존 주담대의 이자만을 합쳐 계산한 것과 비교해 보다 강력한 대출한도 규제다. DTI에 따르면 집 있는 사람, 은퇴했지만 자산이 많은 연령층의 추가 대출은 깐깐하게 보는 반면 청년·신혼부부 무주택자나 중장년층이어도 재취업해 직장을 구한 사람에 대한 대출 지원은 늘어난다. 실질적으로는 서울에 주택담보대출을 이미 가지고 있는 사람이 다른 주택을 사기 위해 추가로 주담대를 받는 것이 몹시 힘들어질 전망이다. 대표적으로 이미 강남 3구와 함께 투기지역으로 지정된 마포, 용산, 성동 등 서울 11개구에서는 앞서 지난 8·2 대책으로 주담대 총 건수가 1건으로 제한된 바 있다. 서울 투기지역 아파트를 보유한 연소득 1억원인 A씨가 추가로 투기지역 아파트를 구매하기 위해서는 2년 이내에 기존 주택을 팔 것이라는 처분조건부로만 담보대출이 가능하다. 그마저 투기지역 DTI40%2건 이상 주담대에 대한 10%포인트 차감이 이뤄져 30% 범위 내에서만 대출이 가능해지게 된다.

 

 

  투기지역이 아닌 경기 성남, 하남, 광명 등 조정대상지역 아파트를 추가로 사려는 연소득 7000만원인 B씨의 대출한도도 기존 집을 팔지 않는다면 30년 만기 대출 가능액이 38900만원에서 18400만원으로 2500만원(52.7%)이나 확 삭감된다. 기존 주택대출의 연간 원리금에 더해 두 번째 주담대에는 DTI 계산용 만기 제한을 30년이 아닌 15년으로 적용해야 하기 때문이다. B씨가 기존 주택을 2년 안에 처분하겠다고 약속하면 대출 가능액은 9200만원(23.7%) 줄어든다. 기존 대출 20년 분할상환용 18000만원의 연간 원금이 신DTI 부채에 추가로 포함되기 때문이다. 특히 이번 발표에서 주목되는 지점은 아파트 중도금 대출과 이주비 대출에 대한 부분이다. 금융위는 중도금·이주비 대출이 있는 사람이 추가로 주담대를 신청할 경우 기존 중도금 대출 원금을 25년으로 나눠 연간 원리금 계산에 포함시키겠다고 밝혔다. 신규 중도금 대출에만 예외를 인정하고 중도금 대출이 있는 대출자의 추가 대출은 깐깐하게 따지겠다는 얘기다. 예를 들어 10억원짜리 아파트를 분양받아 중도금 대출이 6억원 있을 경우 6억원을 25로 나눈 연간2400만원 원금+이자가 부채로 잡히게 된다. 서울 표준 DTI40%를 예로 들면 연간 소득 4000만원인 사람이 중도금 대출 6억원이 있으면 1년에 이자 제외 원금만 2400만원 잡혀 DTI60%를 넘어서게 되고 대출이 불가능해지는 원리다. 중도금은 총체적상환능력심사(DSR) 때도 마찬가지로 포함될 예정이다.

 

 

  정부는 또 소득이 없는 퇴직자들의 주택담보대출도 까다롭게 따지기로 했다. 최근 2년간 근로소득원천징수영수증 등을 확인한 증빙소득에 기반해 대출을 해주기로 했다. 아울러 은퇴자들이 국민연금이나 건강보험료 납부 내역으로 인정받던 인정소득, 카드 사용액과 배당금으로 간접 계산하던 신고소득은 기존 추정 소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하기로 했다. 근로소득원천징수 영수증 없이 카드 사용액으로 연소득 4000만원을 인정받는 35세 프리랜서 A씨나 은퇴자 B씨를 예로 들면 기존에는 4000만원 소득을 모두 인정받아 DTI 한도를 적용받았지만 내년 1월부터는 DTI 한도가 10% 줄어들게 된다. 투기지역이 아닌 경기도 광명, 하남 등 조정대상지역 아파트를 만기 30년으로 대출받을 경우 DTI50%를 적용받지만 소득인정액이 10% 줄어 기존 대출 가능금액 38300만원이 34500만원으로 10% 줄어드는 식이다. 금융위는 이러한 추정 소득의 최대 한도도 5000만원으로 제한하기로 했다.

 

 

  반면 장래예상소득 반영제도에서는 나이 제한이 없어졌다. 40세 이상도 재취업을 통해 2년간 근로소득이 확인되면 연간 소득에서 금융회사가 20년 만기 대출 시 1.31% 등을 자율적으로 곱해 기존 연간 소득보다 더 많은 한도를 인정해주기로 했다. 실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자는 신DTI 규제에서 제외하고 청년층과 신혼부부에게는 소득증빙 의무가 완화되고 대출한도도 늘리기로 했다. 신용대출 등도 모두 부채로 잡는 DSR는 은행 자율에 맡기되 내년 4분기부터 고()DSR 대출 비중의 총량을 관리하는 은행권 관리지표로 도입된다. 금융위는 중도금 대출이 있는 사람이 추가로 대출을 받을 경우 총부채에 중도금 대출을 포함시키고 신용대출, 전세대출 등도 합산해 계산하게 된다고 밝혔다. 다만 매년 갱신하는 신용대출이나 마이너스통장은 1년 상환이 아닌 10년 분할상환으로 계산할 수 있도록 하고 전세대출은 이자 상환액만 계산하도록 해 시장 우려보다는 규제 강도가 완화적이라는 분석도 나온다.(20171127일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 화들짝 2017.11.28 14:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신DTI 정보 잘 보고 갑니다.^^

  2. 핑구야 날자 2017.11.29 07:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출도 다운되었으니 부동산 분위기가 다운되겄는데요

 

 

 

 

정부 24일 종합대책 발표

추가대출 18천만원 내년 DTI12천만원

외환위기 20, 경제생태계를 살리자

 

 

 

  정부가 가계부채 관리를 위해 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 제도를 개선한 () DTI를 시행하는 한편 당초 2019년부터 적용하기로 한 총부채원리금상환비율(DSR)을 내년 하반기에 앞당겨 도입하기로 했다. 저소득 가계의 소액 장기연체채무 소각 등 취약 차주 부담 완화 정책도 시행된다. 더불어민주당과 정부23일 국회에서 공식 발표를 하루 앞두고 '가계부채 종합대책' 당정 협의를 했다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 당정 모두발언에서 "차주 상환 능력을 정확히 반영할 수 있도록 DTI 제도를 개선해 내년 1월부터 시행하고, 2018년 하반기부터는 DSR를 도입하겠다"고 밝혔다. DTIDSR가 도입되면 새로 주택담보대출을 받기 힘들어져 신규 주택 구입 수요가 크게 줄어들 전망이다. 특히 기존 주담대 규모가 클수록 대출 한도가 줄어드는 만큼 대출을 활용해 복수의 주택을 매입한 다주택자들의 타격이 클 전망이다. 우선 DTI가 반영되는 내년 1월부터는 연소득 대비 상환액을 계산할 때 기존 대출 가운데 모든 주택담보대출의 원리금을 반영한다. 현행 DTI가 새로 받을 대출의 원리금과 기존 주담대의 이자만 반영하는 것과 비교하면 DTI가 더 올라가 대출 한도가 줄어드는 것이다. 여기에 DSR는 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장과 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 포함해 대출 상환액을 산정한다. 대출 한도는 더욱 줄어들 수밖에 없다.

 

  하지만 이 같은 사후적인 대출 규제 장벽을 더욱 쌓아올리기보다는 사전적인 예방책 마련이 필요하다는 지적이 제기된다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 "한국에서 가계부채 부담이 큰 이유는 실질소득이 낮은 데 따른 생계비 부담과 투자 포트폴리오 부족에 따른 부동산 투자가 모두 가계부채라는 연결고리를 통해 이뤄지기 때문에 급격히 팽창하고 있다"고 지적했다. 그는 "특히 생계형 가계부채의 경우 한계 차주들의 부담이 커 향후 한국 경제에 뇌관이 될 수 있다"고 지적했다. 금융감독원에 따르면 지난해 말 기준 자영업자 대출은 521조원에 달한다. 당장 이 가운데 6%32조원은 신용등급 7등급 이하인 저신용 자영업자에게 대출된 고위험 부채다. 또한 금융산업을 발전시켜 부동산으로 쏠리는 유동자금을 금융권으로 되돌려야 한다는 지적도 제기된다. 금융당국 고위 관계자는 "금융의 두 축인 은행과 자본시장을 선순환 구조로 발전시켜야 한다""리츠(REITs) 등을 통해 부동산 자금도 제도 금융권으로 흡수할 때 부채 리스크를 줄일 수 있을 것"이라고 진단했다. 하지만 일단 정부는 부동산 시장 불안정이라는 급한 불을 끄기 위해 강력한 대출 규제 카드를 또다시 꺼내들었다. 현재 소득이 7000만원이고 만기 20, 2억원짜리 기존 주담대를 받은 직장인이 추가로 대출받아 서울에서 집을 살 경우 기존에는 2억원 대출의 연 이자인 700만원만 기존 대출의 연간 상환액으로 간주한다. 반면 신DTI가 도입되는 내년 1월부터는 여기에 기존 대출의 원리금을 상환기간(20)으로 나눈 1000만원도 함께 반영한다. 만약 이 사람이 투기과열지구에 포함된 서울지역에서 7억원짜리 주택을 추가로 구입할 경우 기존 DTI로는 18000만원까지 대출이 가능하지만 내년에는 DTI30%만 적용받아 12000만원만 대출받을 수 있다. 다만 실제 DSR 비율이 은행별로 어떻게 적용되는지에 따라 파장은 다소 달라질 수 있다.

 

   

  시중은행 가운데 현재 DSR를 사전운영 중인 KB국민은행은 DSR 300%, 즉 차주가 1년간 내는 모든 대출의 이자와 원금 상환액이 연봉의 3배를 넘지 못하도록 하고 있다. 만약 이 비중이 정식 운영 단계에서 향후 100%로 내려갈 경우 이자와 원금이 연봉을 넘으면 신규 대출이 불가능해지는 것이다. 김 부총리는 내년 신DTI, DSR 도입과 함께 최근 가계부채 증가세가 빨라진 제2금융권의 집단 자영업자 대출에서 리스크 관리를 강화하겠다는 뜻도 밝혔다. 다만 그는 "서민과 실수요자가 애로를 겪지 않도록 보완장치를 강구하고, 가계부채 총량 관리와 함께 취약계층의 맞춤형 지원방안 마련에도 만전을 기하겠다""채무 상황에 애로가 있는 경우 연체 위험을 관리해 신속한 재기를 돕도록 하고, 과도한 대출 금리상승으로 인한 상환부담이 급격히 늘어나지 않도록 점검을 강화할 것"이라고 설명했다. 구체적으로 채무 재조정이나 일부 채권 소각 방안도 포함된다. 하지만 장기적으로는 가계부채 부담을 줄이기 위해선 실질소득을 늘리기 위한 공급혁신 방안이 우선돼야 한다는 주장이 많다. 김 교수는 "주거·교육비 부담을 낮춰 실질소득을 높이는 동시에, 규제개혁과 노동시장의 경직성 완화, 기업 투자 활성화를 통해 일자리와 소득을 늘려 부채 요인 자체를 제거해야 한다"고 주장했다.

()DTI : 신입사원 등 사회 초년생에게 현재 소득이 아니라 주택담보대출 만기(최장 30~35)까지 거둘 것으로 예상되는 '생애주기 소득'을 기준으로 산정하는 새로운 주택담보대출 한도 산출 방식을 말한다.(20171024일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.10.27 07:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시장을 건전하게 만들지 못하고 결국 인위적으로 만드는군요