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  한국은행이 지난달 기준금리를 인상함에 따라 그 영향으로 기존 변동금리 적용 대출자들의 이자부담이 늘어날 전망이다. 이에 따라 `금리를 깎을 수 있는` 금리인하 요구권에 대한 관심이 높아지고 있다. 금리인하 요구권은 대출 후 차주의 신용상태가 개선된 경우 은행 등 금융회사에 대출금리 인하를 요구할 수 있는 제도다. 취업 등 직장변동, 신용등급 개선, 소득 및 재산 증가 등 대출 당시와 비교해 신용상태가 개선된 경우 행사할 수 있다. 금리인하 요구권은 은행을 포함해 저축은행, 카드사, 보험사에서도 신청할 수 있다. , 신청 시 유의해야 할 점도 있다.

 

 

  우선 햇살론 등 정책자금대출예적금담보대출, 보험계약대출 등 미리 정해진 금리 기준이 적용된 상품일 경우 금리인하 요구권 대상에서 제외된다. 쉽게 말해 만기에 일시 상환하는 변동금리 신용대출에만 적용된다고 보면 된다. 카드사 대출의 경우 통상 최근 6개월간 연체 이력이 없고 대출 후 6개월 이상 경과한 건에 한해 금리인하 요구권을 신청할 수 있다. 금리인하 요구권은 연 2회까지 신청 가능하며 같은 사유로 6개월 이내 신청은 불가능하다. 또한 신규대출을 받거나 대출기간을 연장하거나 재약정을 받은 후 3개월이 지나기 전까지는 금리인하 요구권을 활용할 수 없다. 또 기존보다 부채비율이 높아졌다면 금융회사에서 금리인하 요구권 신청을 거절할 가능성이 높다.(20181223일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 드래곤포토 2018.12.24 11:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    즐거운 월요일 되세요
    메리크리스마스 !!

 

 

 

 

 

 

금리 인상에 외화채권 인기, 우리5.25%, 기업3.90%
신용등급 우수금리도 높아, 최소가입금액 20에도 불티

 

 

  최근 미국 기준금리가 한국을 크게 앞지르자 미국 달러화로 표시돼 미국 기준 이자율을 제공하는 한국계 외화채권(Korea Paper, 이하 KP)이 고액 자산가들 사이에서 인기가 치솟고 있다. 최소 가입 금액이 20만달러이기 때문에 고액 자산가들이 아니고서는 쉽게 투자하지 못하는 금융상품이지만 우량 회사채이면서도 4~5% 금리를 제시한다는 매력 때문에 PB센터를 중심으로 문의가 쇄도하고 있는 분위기다. 13일 삼성증권에 따르면 KP물 영구채는 연 5%를 넘는 금리를 제공하는 회사들의 채권이 다수 나와 있다. 글로벌 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P) 기준 A1인 우리은행은 연 5.25%를 준다. 이 외에도 기업은행이 3.9%(영구채, 신용등급 AA-), 농협이 3.88%(2023년 만기, 신용등급 A-)로 국내보다 높은 회사채 금리로 KP물이 나와 있다. 은행 외에도 두산인프라코어, 현대캐피탈, 포스코 역시 3% 후반대의 금리로 KP물을 찾을 수 있다. 현재 한국, 미국 간 회사채의 이자율이 평균 1.3%포인트 이상 벌어진 상황이라 국내에서는 신용등급 `B` 회사채가 제시할 만한 채권 이자를 KP물은 신용등급 `A` 회사가 제공하는 셈이다.

 

 

  KP물은 한국 기업이 달러 등 외화 조달을 위해 외국환으로 발행하는 채권이다. 가령 달러 KP라면 달러를 통해 미국 금리를 기준으로 쿠폰(이자)이 지급된다. 삼성증권 관계자는 "미 국채는 1만달러 이상이면 투자가 가능하지만 KP물은 20만달러 이상이어야 투자를 할 수 있어서 진입장벽이 높은 편인데 저위험, 중수익을 찾는 고액 자산가들을 중심으로 인기를 끌고 있다"고 말했다. 달러로 투자하고 금리도 달러로 받는 상품이라 안전자산인 달러 자산을 장기 보유하려는 투자자들에게도 인기가 높다. 김성봉 삼성투자증권 투자전략센터 자산배분전략팀장은 "미국 금리가 올라가면서 달러 자산 매력 역시 올라가고 있다"면서 "달러 자산을 보유하고 싶지만 아직 미국 회사채는 낯선 투자자들에게 적합한 상품이 한국 기업이 달러로 발행하는 KP"이라고 말했다. 신환종 NH투자증권 FICC센터장은 "주식시장 변동성이 심해지면서 채권의 인기가 올라가고 있는데 신용등급이 높은 회사채 특히 KP물은 높은 수익도 얻으면서도 안정성까지 보장받을 수 있는 투자 상품"이라고 설명했다. 특히 미국은 2020년 말을 기준으로 기준금리를 3.25~3.5%까지 올릴 것이란 전망이 나옴에 따라 KP영구채의 매력도 부각되고 있다. 그동안 한국의 기준금리가 미국보다 높은 상황이라 KP물 금리가 한국에서 발행하는 회사채보다 낮은 경우가 많았으나 최근 미국 금리 인상으로 상황이 달라졌다.

 

   

  한·미 간 기준금리 역전으로 미국 채권 금리가 크게 상승하면서 국내 회사들로선 투자자들에게 보다 높은 금리를 제시해야 미국에서 채권을 성공적으로 발행할 수 있게 된 것이다. 영구채는 회사가 부도날 경우 상환 순위가 밀리는 후순위 채권이다. 고위험 때문에 이자는 상대적으로 높고 금리도 고정금리가 아니라 미 국채 3, 5년물에 가산금리가 붙는 변동금리 상품이 대부분이다. 만기가 없지만 얼마든지 거래가 가능하다. 다만 거래 시점에 금리가 크게 상승할 경우라면 매매 가격이 떨어져 손실을 볼 위험도 염두에 둬야 한다. 개인투자자들의 KP물 매입은 주로 은행, 증권사의 PB센터나 고객센터를 통해 이뤄진다. 특정 회사의 KP물을 이미 확보해 놓은 증권사도 있지만 그러지 않았을 경우 고객의 요청에 따라 장외시장에서 중개하기도 한다. 강달러를 예상하고 달러 채권을 보유하려는 수요도 많지만 전문가들은 환차익을 생각하고 KP물에 투자하는 것은 위험 부담이 있다고 조언한다. 김 팀장은 "환차익을 생각하고 KP물을 보유하기보다는 이자 수익과 통화분산을 생각하고 미국 금리를 주는 채권을 보유한다는 방향으로 접근해야 한다"고 말했다.(20181114일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  "'유동성' 잔치는 끝났다." 24일 가계부채종합대책 발표를 앞두고 중소형 건물과 상가 등 수익형 부동산 시장이 바짝 긴장하고 있다. 한층 강화된 대출 규제가 나올 예정인 데다 연내 금리 인상 가능성이 커지고 있어 한때 넘치는 유동성으로 활황을 겪었던 수익형 부동산 시장도 "일단 지켜보자"며 매수 심리가 급속히 냉각되고 있다. 수익형 부동산은 일반 주거용 부동산과 대출 기준이 다르다. 주로 임대사업자 등록을 통해 '기업대출'을 받는다. 아파트와 달리 상가나 건물은 현금화가 쉽지 않기 때문에 금융권은 대출자의 신용등급과 상권, 임대수입 등을 종합적으로 검토해 대출 한도와 금리를 정한다. 하지만 금융권이 적극적인 부채관리에 나서면 수익형 부동산 시장 역시 대출 규제가 한층 까다로워질 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 우리은행은 이미 올해 말까지 대출 한도를 건당 30억원으로 제한하고 있다. 200억원짜리 건물을 매입해도 대출이 최고 30억원밖에 이뤄지지 않는다는 얘기다. 연말이 다가오면서 다른 은행들의 수익형 부동산대출 쿼터도 상당 부분 소진된 상태라 대출을 받기가 힘들어진 실정이다. 중소형 건물 중개업체 관계자는 "정부가 대출 규제를 통해 부채관리에 적극 나선다는 방침이어서 건물 투자엔 주의가 필요한 시점"이라고 말했다.

 

 

  상가건물과 같은 수익형 부동산 시장에 '금리 인상'은 가장 큰 악재. 금리 인상은 바로 상대적인 수익률 하락으로 이어지기 때문이다. 리얼티코리아에 따르면 지난 3분기에 거래된 임대수익형 건물의 수익률은 4.3%, 시세차익형의 수익률은 1.8%에 불과하다. 임대수익형은 월 임대수입을 주 목적으로, 시세차익형은 매각 때 건물 가격 상승을 주 목적으로 구매하는 빌딩이다. 실제 서울 강남지역 건물은 수익률이 3%를 넘기는 매물이 거의 없다. 이미 대출금리가 3.5% 수준인데 여기서 금리가 더 올라가면 건물시장 역시 시세 조정이 불가피할 것이란 전망이다. 건물과 같은 수익형 부동산 시장은 대출을 통한 레버리지 효과가 생명인데, 대출이 힘들어지고 조달금리가 수익률을 앞질러버리면 신규 매수나 기존 건물의 유지가 힘들어지기 때문이다. 결국 현금유동성이 안 좋은 기존 건물주는 건물을 던지는 투매 사태가 일어날 수도 있다. 정부가 세입자의 권한을 대폭 강화하고 나선 것도 임대수익을 추구하는 수익형 부동산에는 악재다. 법무부가 최근 상가세입자 권리를 대폭 강화한 상가건물임대차보호법 시행령 개정을 예고했다. 우선 연내 상가건물임대차보호법 시행령을 개정해 '환산보증금' 기준을 올리고 상가 임대료 인상률 상한을 낮출 방침이다.

 

 

  환산보증금이란 보증금에 월세의 100배를 더한 금액으로 법으로 보호받을 수 있는 대상을 정하는 수단으로 이용된다. 현재 서울은 환산보증금 4억원, 수도권 3억원, 기타 지방 18000만원으로 전체 상가 임대차 계약 중 60~70%가 보호 대상에 해당한다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억원에 월세 300만원을 초과하면 보호 대상에서 제외된다. 법무부는 법적 보호 대상 범위를 전체 임대차 거래의 90% 이상까지 올린다는 계획이다. 상가 임대료 인상률 상한도 현재 연 9%에서 더 낮추는 방안을 검토하고 있다. 이와 함께 법무부는 내년 이후 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 기존 5년에서 10년으로 2배 연장하는 방안을 추진한다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "강남 가로수길, 홍대 서교동의 건물주가 기존 로컬 세입자를 내보내고 높은 임대료를 제시하는 대형 프랜차이즈와 계약하면서 수익률이 개선되고 상가건물 가격 상승 현상이 나타났다"면서 "세입자 보호가 강화되면 건물주가 수익성 개선을 위한 임차인 교체가 어려워지게 된다"고 말했다.(20171024일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.10.26 07:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아쉽지만 도리가 없겠지요

 

 

 

갭투자자·임대소득자가 대부분

11채 이상 보유 다주택자는 1305

2금융권 이용자 많아 연체 우려

가계부채 대책으로 돈 줄 더 죌듯

 

 

  연 소득은 5000만원 남짓인데 소유한 주택 수가 11채가 넘는다. 주택담보대출을 10억원 넘게 받아 투자한 결과다. 만약 모든 대출의 원금을 처음부터 나눠 갚는다고 가정한다면 연간 원리금 상환금액이 15000만원이나 된다. 물론 신고하지 않은 임대소득이 있거나, 거치식으로 이자만 갚고 있기 때문에 당장은 버틸 수 있지만 불안하다. 과연 이렇게까지 빚을 내서 주택을 11채 넘게 보유하는 사람이 몇 명이나 될까 싶다. 그런데 실제 주택담보대출을 11건 넘게 보유한 사람이 1305으로 확인됐다. 이들은 1인당 평균 대출금액은 107911만원, 평균 연소득은 5011만원이다. 정세균 국회의장실은 이러한 내용을 담은 주택담보대출자 전수조사 결과를 9일 발표했다. 정 의장실은 나이스평가정보가 보유한 모든 가계대출자 데이터를 통해 다중 주택담보대출 보유자의 전체 현황을 파악했다. 이에 따르면 주택담보대출을 2건 이상 보유한 다주택자는 지난 6월 말 기준으로 132만 명이다. 전체 금융권 가계대출 보유자(1857만명)7.1%, 주택담보대출 보유자(622만 명)21.2%가 빚내서 주택을 2채 이상 샀다는 뜻이다. 이 중에서도 주담대를 3건 이상 가진 채무자는 31만 명이다. 국회의장실 이준협 정책비서관은 “2주택자는 주말부부 등 실거주 목적도 많겠지만 3주택 이상이라면 투자 목적일 가능성이 크다시세 차익을 노린 이른바 (gap)투자와 월세를 받으려는 임대소득자가 섞여 있을 것이라고 말했다.

 

  주담대 3건 이상 다주택자는 1인당 평균 부채가 29203만원이다. 주담대 1건 보유자(평균 13182만원)2배를 넘었다. 그에 비해 소득 차이는 크지 않았다. 주담대 1건인 사람의 평균 소득이 4136만원, 3건 이상은 4527만원으로 연 소득 차이가 400만원도 채 되지 않았다. 3건 이상 다주택자는 소득에 비해 부채 규모가 크다 보니 연간 원리금 상환액(평균 3633만원)이 연 소득에서 차지하는 비중(총체적상환능력비율, DSR)80.3%에 달했다. 원리금을 균등분할 상환한다고 가정한다면 소득의 80% 정도를 빚 갚는 데 써야 한다는 뜻이다. 3건 이상 주담대 보유자는 40, 50대가 3분의 2를 차지했다. 20(1893)70대 이상(19473)은 그 수가 많지는 않지만 총체적상환능력비율(DSR)이 각각 100%를 넘었다. 버는 돈보다 빚 상환 부담이 더 커서 위험하다는 뜻이다. 신용등급은 73%1~3등급의 고신용자였다. 연 소득은 3000~6000만원 사이인 중간소득층이 많지만(59%) 3000만원이 채 안 되는 저소득층도 22%로 나타났다. 주담대 3건 이상 보유자 중 절반에 가까운 14만 명은 신용대출도 받았다. 특히 금리가 높은 카드론·저축은행·대부업 대출을 받은 사람은 이 중 58707명에 달한다. 이들은 주택담보대출을 충분히 받지 못했거나 은행권에서 신용대출이 불가능해서 어쩔 수 없이 고금리로 제2금융권이나 대부업 대출을 받은 것으로 추정된다. 이 비서관은 주담대를 3건 이상 보유하면서 동시에 신용대출도 보유한 대출자는 평균 DSR 비율이 100%가 넘기 때문에 관리에 주의를 기울여야 한다고 지적했다.

 

 

  1인당 부채 규모는 주택담보대출 건수가 늘수록 가파르게 증가했다. 주담대가 3건이면 평균 부채는 26261만원, 5건은 37511만원, 7건은 5682만원이다. 이에 비해 1인당 연소득 금액은 주담대 건수가 늘어나도 큰 차이가 없다. 주택담보대출 3건 보유자의 평균 연소득은 4498만원이지만 5건은 4622만원, 7건은 4664만원이었다. 이에 따라 주담대 3건 보유자의 DSR71.9%이지만 5건은 103.4%, 7건은 140.8%로 뛰었다. 이러한 다주택자는 임대소득을 제대로 받지 못하게 되거나 주택담보대출의 거치기간이 끝나서 유동성 흐름이 나빠지면 자칫 연체에 빠질 우려가 크다. 변동금리 대출인 경우에 미국발 금리 인상의 여파로 상환 부담이 늘어날 수 있다는 점도 문제다. 정세균 국회의장은 다주택자에 대한 대출 관리를 강화하는 정책 방향이 바람직하다면서도 이들이 유동성 악화로 인해 연체에 빠지지 않도록 정교하게 정책을 시행해야 할 것이라고 지적했다. 정부가 준비 중인 가계부채 종합관리 대책의 초점도 주택담보대출을 2건 이상 보유하는 다주택자에 맞춰졌다. 내년부터 도입되는 신() 총부채상환비율(DTI)에 새로 받는 주택담보대출뿐 아니라 기존 주택담보대출의 원금까지도 포함해서 산정토록 하는 방안이 유력하다. 이 경우, 이미 주택담보대출을 1건이라도 갖고 있으면 추가로 주택담보대출을 받기 어려워진다. 금융당국 관계자는 주택시장이 어느 정도 안정화되고 있지만 가계부채 관리 강화는 여전히 중요하다이르면 이달 중순 가계부채 대책을 발표하기 위해 시기를 조율 중이라고 말했다.(20171010일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.10.13 07:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금만 제대로 낸다면 문제가 없는 거 아닐까 생각도 합니다

 

미국 연방준비제도이사회, 9∼12월중 출구전략 시행 전망 

 

  블루칩 이코노믹 인디케이터가 최근 실시한 여론조사 결과 미국 월가 경제분석가들의 97.2%연방준비제도이사회(FRB)가 오는 9∼12월중에 양적완화(QE) 축소에 들어갈 것으로 관측하고 있다. FRB가 양적완화 축소에 착수하면 금리가 상승하고 유가하락을 불러오면서 실물경제 위축으로 이어질 것으로 보인다.

 

  여론조사 결과 응답자들의 35.1%는 FRB가 9월부터 매월 850억 달러에 달하는 채권 매입 규모를 줄일 것으로 전망했으며 12월까지 채권 매입 규모 축소를 기다릴 것으로 바라봤고 응답자의 27%는 10월에 출구전략을 펼칠 것으로 관측했지만 7월 30일부터 31일까지 이틀간 열리는 FRB의 연방공개시장위원회(FOMC)에서 출구전략 착수가 결정될 것이란 관측은 2.7%에 불과했다. 현재 시장에서는 FRB의 양적완화 축소를 기정사실로 보면서도 시점에 대해서는 엇갈리고 있다.

 

 

 

S&P의 미국의 국가 신용등급 전망 상향조정

 

  한편 이날 국제 신용평가사인 스탠다드앤드푸어스(S&P)는 미국의 신용등급을 AA+를 유지하면서 국가 신용등급 전망을 26개월 만에 ‘부정적(negative)’에서 ‘안정적(stable)’로 상향조정했다. S&P는 미국의 통화 당국은 지속가능한 경제성장을 이끌고 대규모 경제 금융 충격을 약화시킬 수 있는 강력한 능력과 의지를 갖고 있다고 평가했다.

 

  하지만 S&P의 미국의 국가 신용등급 전망 상향조정에 대해 AP는 챕우드 인베스트먼트의 에드 부토프스키 매니징 파트너의 말을 인용해 경제 펀더멘털을 무시한 것으로 미국의 실업률이 여전히 높고 성장 회복세도 미미하다고 전했다.

 

  개미투자자들은 향후 전개될 세계경제 흐름을 어떻게 보고 대응해야 하나? 출구전략이 금리상승유가하락을 가져오고 실물경제의 위축을 가져올 것이라는데 답이 있지 않을까?

 

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  2. 벙커쟁이 2013.06.12 15:25 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경기활성화냐 아니면 출구전략이냐... 미국이 결국 출구전략을 선택할 모양이네요.

  3. 그레이트 한 2013.06.12 15:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이렇게 어려운 얘기는 제가 잘 이해하지 못한다는^^;;
    그래도 좋은 하루 보내셔야죠?^-^

  4. 복돌이 2013.06.12 15:47  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그네들의 앞으로의 행보가 어찌 될지 사뭇 궁금해 지네요~~

    다녀갑니다.
    행복한 하루 되세요~

  5. 건강정보 2013.06.12 16:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    진짜 어떻게 될지....조금 더 지켜보면 답이 나오지 않을까요?

  6. 2013.06.12 16:15  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

  7. 핑구야 날자 2013.06.12 17:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    금리 상승은 안되는데....ㅋㅋㅋ 많은 분들이 간당간당 살아가잖아요

  8. 어듀이트 2013.06.12 17:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 잘 보고 간답니다~
    행복한 하루 되시길 바래요`

  9. 린미 2013.06.12 18:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    흠..어렵네요..ㅠㅠ
    맨날 경제경제하는데, 써주신 글도 제대로 이해못하다니..ㅠㅠ

  10. by아자 2013.06.12 20:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세계 경제에 대해 많이 배워갑니다..^^*

  11. Zoom-in 2013.06.12 20:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    국내경기에 최대 불안요소인 미국의 출구전략이 드디어 시작하나요?

  12. 작가 남시언 2013.06.12 20:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 저도 경제에 대해 조금씩 알아가고 있네요!

  13. 꿈다람쥐 2013.06.12 21:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경제지식에 대해 잘알고 갑니다.^^ 행복한 하루되세요~!

  14. 반이. 2013.06.12 21:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경제에 관한 정보 잘 보고 갑니다.
    편안한 밤 되세요^^@

  15. miN`s 2013.06.12 23:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    경제 정보 잘보고갑니다

  16. 유쾌한상상 2013.06.13 00:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아...경제 무식쟁이인 저에게는..너무 어려운. ㅠㅠ
    ㅎㅎㅎㅎ

  17. 날으는 캡틴 2013.06.13 07:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아직은 좀더 부양책을 해야하지 않을까 싶은데 어떨지 참...모르겠네요..
    어제 이 소식으로 우리나라 주가도 타격을 받던데..ㅜㅜ

  18. 바라자 2013.06.13 07:37  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    미국이 출구전략하는 순간 한국 상황은 끔찍해지겠죠.
    그래도 매는 빨리 맞는 것이 나을지도..
    잘 읽고 배우고 갑니다~ 즐거운 하루되세요~

  19. landbank 2013.06.13 09:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 세계경제가 어찌될지 걱정이네요 ㅋ
    잘보고갑니다

  20. +요롱이+ 2013.06.13 09:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    너무 잘 보고 갑니다.
    아무쪼록 평안한 하루가 되시길 바랍니다.

  21. Hansik's Drink 2013.06.13 10:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은글 덕분에 많이 배워갑니다 ~^^
    알찬 하루를 보내세요~