Statistics Graph

 
 

 

2019 부동산 `富`테크쇼

 

부동산 규제가 거미줄처럼 촘촘하다. 문재인정부 출범 후 20176·19 가계부채 대책부터 8·2 부동산대책에 이어 보유세 인상, 9·13 부동산 대책과 최근 8·12 민간택지 분양가상한제까지 빠져나갈 구멍이 거의 없다고 할 정도다. 하지만 이처럼 촘촘한 거미줄 규제 속에서도 틈새를 찾는 것이 투자의 정석이라는 것이 부동산 전문가들 조언이다. 의외로 틈새는 많다. 28일 서울 강남 논현동 건설회관에서 150명 이상이 참석한 가운데 열린 `매경 부동산 테크쇼`에 연사로 나선 고종완 한국자산관리연구원장(주택), 신기동 리얼티코리아 빌딩사업부 이사(상업용 부동산), 문석헌 도우지엔 본부장(해외 부동산), 우병탁 신한은행 부동산팀장(세제) 등은 규제 속에서도 적극적으로 틈새를 찾고, 오로지 `강남권`에 집중됐던 투자 지역을 다른 곳으로 확대하는 소위 `가성비 투자`를 해야 한다고 입을 모았다. 또 기회가 많은 해외 부동산 쪽으로 눈을 돌릴 필요가 있다는 점도 강조했다.

고종완 원장은 "이미 교통 인프라스트럭처가 잘 깔린 곳이 아니라 교통 열세지역이었다가 교통 우세지역으로 바뀌는 곳이 바로 투자 유망지역"이라면서 "강남권이나 용산은 이미 교통망이 잘 깔려 있고 편익 효과가 높은 곳이다. 더 먼 미래를 보면 구로나 금천 등 교통이 좋지 않았다가 교통이 좋아질 것이 확정적인 곳이 뜰 것"이라고 전망했다. 또 교통뿐 아니라 지역 내 거주자들의 편익이 확연히 업그레이드되는 곳이 유망하다고 말했다. 성동구에서 성수동 일대가 뜨고 있지만, 이미 너무 많이 올랐다는 이유로 고 원장이 대신 도시재생사업이 진행될 성동구 송정동을 찍은 것도 이 때문이다. 빌딩과 같은 수익형 부동산 부문에서는 핵심지라고 불리는 `코어`나 그 인근인 `코어플러스` 지역에 투자하되, 그 대상이 강남권이라는 생각은 버려야 한다고 신기동 이사는 강조했다. 신 이사는 결국 현재 상황에서는 확실하게 버텨주는 상권, `코어상권`을 공략하고 가능성을 보고 베팅하는 투자는 금물이라고 말했다. 그는 "10~15년 전 명동이 다 끝물이라고 망했다고 했지만 현재 명동의 3.3당 가격은 12억원까지 치솟았다"면서 "불황 시대에 투자하려면 상권이 확실해 임차인 걱정이 없고, 향후 매각 차익도 어느 정도 나올 수 있는 `확실한` 곳을 봐야 한다"고 강조했다.

 

문석헌 본부장은 해외부동산으로 눈을 돌려 특히 베트남과 미국을 주목하면 좋은 수익률을 얻을 수 있다고 사례를 곁들여 소개했다. 그는 "자체 설문조사 결과 자본 증식과 자녀 교육 목적으로 미국 투자에 관심을 가지고 있는 고객이 많이 늘어나고 있다""신흥국 중에서 경제성장률이 높고 향후 미래 성장 잠재력이 높은 베트남이 아무래도 투자하기에 좋다"고 추천 배경을 설명했다. 선진국 투자 1순위로 꼽히는 미국은 인구 유입, 교육 환경, 일자리 등 투자를 위한 세 가지 요소가 균형감 있게 조성돼 있다는 평가다. 문 본부장은 "캘리포니아주 등 서부는 30억원 규모의 주거용 부동산 투자, 뉴욕 등 동부 도심은 100억원 규모의 꼬마빌딩이나 단독주택을 추천한다""미국 내에서도 지역별로 투자 선호도가 다르고 수익률 추이가 천차만별인 만큼 현지 전문가 등의 도움을 받아 투자를 결정해야 한다"고 조언했다. 절세는 최근 부동산시장 격변기에 가장 중요한 포인트 중 하나다. 우병탁 팀장은 강연에서 "부부가 송파구 잠실 전용 82아파트와 서초구 일대 전용 84아파트 두 채를 보유하고 있다고 가정할 경우 남편 단독 명의일 때보다 부인과 한 채씩 보유할 때 연간 세금이 1650만원까지 차이가 난다. 3주택은 명의 변경만으로도 연간 2500만원까지 아낄 수 있다"면서 "올해 공시가격이 많이 올랐는데, 내년에도 올해와 비슷한 수준으로 오를 것으로 예상되는 만큼 이 같은 절세 테크닉을 알아야 한다"고 말했다. 배우자 간 6억원까지 비과세인 만큼 이를 잘 활용하면 절세가 가능하다는 것이다.

 

또 자녀가 복수의 부동산을 상속받은 경우에도 어떤 것을 먼저 매각하는지에 따라 세금이 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 차이 날 수 있다고 강조했다. 우 팀장은 "최근 세금제도가 워낙 자주 바뀌어 전문가마저 어려움을 겪는 상황이다. 부동산 관련 의사결정은 반드시 전문가와 사전에 상담하는 습관을 가져야 한다""최소 2~3명 이상 전문가에게 솔루션을 받은 뒤 의사결정을 해야 수천만 원의 손해 등을 방지할 수 있다"고 강조했다. 이날 행사에서는 강연 외에도 다양한 프로그램이 준비됐다. 세금 문제와 해외 부동산은 개인 상황에 따라 편차가 큰 분야인 만큼 매일경제는 중간중간 개별 컨설팅 시간을 마련해 관련 조언을 받을 수 있도록 했다. 특히 최근 관심도가 높은 절세 관련 개별 컨설팅 세션에는 많은 인원이 한꺼번에 몰려 열기를 반영했다. 빌딩중개 전문법인인 리얼티코리아는 강연장 바로 앞에 상담 부스를 운영해 빌딩 관련 질문을 받고 안내했다. 차후 스타 강사인 고 원장과 신 이사와 함께하는 `주택·상업용 부동산 투자 오찬 라운드 테이블`도 행사 참석자 중 추첨해 진행할 예정이다.(2019829일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

 

 

  정부의 주택시장 규제 압박이 거세지고 있는 가운데 시중의 풍부한 유동자금이 상가 등 수익형부동산을 정조준하고 있다. 하지만 묻지마 식 투자는 금물이다. 상권과 입지분석은 물론 인근 현황 분석 등 적지 않은 사전 조사가 필수라고 업계 전문가들은 입을 모은다. 우선 상권·입지조사는 많이 할수록 좋다. 상권의 집객력과 소비력 파악은 물론 해당 상권이 도입·성장·성숙·쇠퇴기 중 어느 상황에 처해 있는지 객관적인 판단을 내릴 수 있을 정도여야 실수가 없다. 나아가 상권별 피크타임, 유동인구 수 및 특성 파악, 배후수요의 소비력, 상가 독점력과 공급량, 배치 현황 등의 분석도 권한다. 상가 투자 시 높은 수익률을 올리기 위해서는 `매입가`가 가장 중요하다. 일반적으로 서울보다 지방, 대로변보다 이면도로 상가의 수익률이 높게 나오는데 이 이유는 바로 그만큼 매입가격이 저렴하기 때문이다. 일부 투자수요는 매입가를 낮추기 위해 관심 지역의 경매나 급매물 정보에도 귀를 기울인다. 혹은 임대료가 저평가된 물건을 매입한 후 임대료를 조정하거나 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올려 수익률 상승을 도모하는 것도 방법 중 하나다.

 

 

  특히 상가 투자는 자신이 투자한 상가에 어떤 임차인, 업종이 들어오는가에 따라 중장기적인 성패가 갈린다고 해도 과언이 아니다. 외형적 가치에만 집중하는 것이 아니라 어떤 업종 유치가 가능한지, 지불 가능한 임대료 수준이 어느 정도인지 파악해야 한다. 한번 임차 업종이 정해지고 나면 인테리어 등 시설비, 권리금 형성 등으로 인해 업종 교체가 생각처럼 쉽지 않다는 부분도 고려해야 한다. 역세권 맹신도 금물이다. 전국 각지에 시시각각 수많은 역이 새로 생겨나는 지금은 `역세권`이라는 이름이 갖는 프리미엄이 점차 퇴색하고 있기 때문이다. 노선별·역별로 승하차 인구가 천차만별인데다 하나의 역세권에서도 출구별로 유동인구 편차가 크다는 점에 유의해야한다. 실질적인 집객력은 떨어짐에도 역과 가깝다는 이유로 가격 거품이 낀 `무늬만 역세권` 상가는 피해야 한다. 마지막으로 저금리 기조를 활용한 레버리지 효과를 노리는 것은 좋지만 지나치게 대출을 받아 투자하는 것은 좋지 않다. 분양가가 높은데다 상권이 활성화되지 않아 임차인 유치가 어려운 신도시나 택지지구 상가에 단기투자 목적으로 들어간 경우 공실이 발생하면 상가 푸어로 전락할 가능성이 크기 때문이다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "상가 투자를 하다 막심한 손해를 봤다고 하는 이들의 공통점 중 하나가 바로 무리하게 대출을 끌어 쓴 경우"라며 "금리 인상 가능성을 항상 염두에 두고 대출비중을 자기자본 대비 30~40% 이내로 가져가는 방식이 바람직하다"고 조언했다.(2018924일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

빌딩투자고수 김민수 대표, 맛집 입점 노하우 등 설명

해외부동산 전문가 꿀팁 공개·베트남 투자 길 알려줘

 

 

  전통적인 부동산 재테크 아이템은 `국내` `아파트`. 하지만 최근에는 자산가들을 중심으로 새로운 부동산 투자전략이 각광받고 있다. 그 첫 번째는 꼬마빌딩 투자. 11일 오전 1030~1130분 세미나실2에서는 임대관리서비스기업 스마트하우스의 김민수 대표의 `부동산 투자 대세 꼬마빌딩, 인기 맛집 유치로 두 배 수익 올리자` 세미나가 열린다. 꼬마빌딩은 일반적으로 매매가격 50억원 이하의 상가나 오피스 빌딩을 말한다. 이날 세미나에서 김 대표는 빌딩을 매입한 후 임대수익과 시세차익을 동시에 얻는 비결을 공개한다. 김 대표는 "다 쓰러져가는 단독주택도 약간만 리모델링해 20·30대 여자 고객들 사이에서 유명한 맛집을 입점시키면 빌딩 가치를 획기적으로 높일 수 있다"고 말했다. 하지만 맛집을 유치하는 것은 쉽지 않다. 여기에다 지난 3월부터 임대수익 이자상환비율(RTI·Rent To Interest), 수익형부동산 임대사업자에 대한 대출규제가 시행된 만큼 올해 수익형부동산 시장은 아파트 시장처럼 우량 임차인으로 꽉 채운 `똘똘한 한 채`의 중요성이 더욱 높아졌다는 게 김 대표의 분석이다. 이날 김 대표는 유명 맛집 등 좋은 임차인을 유치하는 방법과 빡빡해진 규제 속에서도 대출을 최대한 활용해 빌딩을 매입하는 방법에 대해 알려줄 예정이다. 김 대표는 "꼬마빌딩 투자는 최소 현금 5~7억원 정도를 기준으로 대지 85~100규모에 투자하는 게 정석"이라며 "자금부담이 높은 것 같지만 물건만 잘 잡으면 융자를 통해 충분히 일반인들도 투자 가능하다"고 설명했다.

 

 

  부동산 투자의 두 번째 새로운 트렌드는 해외 투자. 행사 마지막 날인 12일 오전 11~12시 세미나실1에서는 `해외에서 찾는 고수익 부동산, 글로벌 베스트 부동산 투자비법`이라는 주제로 문석헌 도우씨앤디 해외사업부 부장과 최성호 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 강연에 나선다. 문 부장은 일본·동남아 등 현지 빌딩을 매입하는 해외 부동산 직접 투자법을, 최 팀장은 부동산 펀드 등을 활용한 간접 투자법을 알려준다. 문 부장이 제안하는 투자처는 일본이다. 그는 "장기투자의 경우 생활환경, 정책, 사회 분위기 등 미래가치가 중요한 반면에 단기투자에서는 자산가격 상승, 임대수익, 환차익 등을 따져야 한다""실투자금 20~40억원 정도를 갖고 안정된 투자처를 찾는다면 일본 도쿄 중심 행정지역의 소규모 빌딩을 고려해볼 만하다"고 조언했다. 최 팀장이 설명할 해외 부동산 대체투자는 과거만 해도 선진국 중심으로 이뤄졌지만 최근에는 신흥국으로 확대되는 양상이다. 2015년부터 외국인의 주택 구매가 가능해진 베트남이 대표적이다. 최 팀장은 "해외 부동산 대체투자는 예금에 비해 금리가 높고 최근 공모 방식 부동산 펀드가 출시되면서 문턱도 많이 낮아졌다""부동산펀드가 대체로 안정적으로 고수익을 내고 있기 때문에 앞으로도 저변은 확대될 것"이라고 내다봤다. 이처럼 해외 부동산에 대체투자할 때 꼭 염두에 둬야 할 것은 바로 임차인 안정성과 향후 매각 가능성이다. 최 팀장은 "임차 수요가 풍부해야 이후 배당도 원활하다""펀드 설정기간이 종료되기 전 투자 대상을 매각할 수 있어야 청산이 가능하다"고 말했다.(201859일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

청약시장은 실수요 시장으로 재편...

수익형 부동산 보유자는 금리 인상 대비

 

 

  과열 국면이던 부동산시장이 다소 진정되는 분위기다. 8·2 부동산 대책 이후 주택 거래량이 급감하고 청약시장이 위축되는 등 대책의 가시적인 효과가 나타나고 있는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 8월에만 14746건에 달했던 아파트 거래량이 9월 들어 8336건으로 44%나 감소했다. 10월에는 3817건으로 줄었고, 11월은 10일 현재 1482건에 그쳤다. 8·2 대책으로 투기과열지구가 된 27개 지역의 분양권 거래량도 눈에 띄게 줄었다. 27개 투기과열지구의 9월 분양권 전매량(15474)은 전달 17617건보다 13% 가까이 감소했다. 지표상으로는 8·2 대책의 약발이 확실히 나타나는 분위기다. 여기에 연말이나 내년 초 기준금리 인상이 예정돼 있고, 수도권을 중심으로 대규모 입주도 줄을 이을 전망이다.

 

주택시장의 수요 줄지 않아

  그럼에도 집값이 내릴 것으로 보는 부동산 전문가는 많지 않다. 에스앤비(SnB) 김승석(47·사진) 대표이사도 마찬가지다. 그는 부동산시장은 당분간 주춤하겠지만 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 집값이 크게 내리지는 않을 것이라고 내다봤다. 에스앤비는 2007년 문을 연 이후 시행(부동산개발사업)과 분양마케팅(분양대행), 주택·상업용부동산 컨설팅을 하는 부동산종합회사다. 에스앤비는 분양마케팅으로만 지난해 1000억원가량의 매출을 올렸다. 김 대표는 대학 졸업 후 현대산업개발에서 개발·마케팅을 했던 부동산 전문가다. 1110일 서울 강남구 역삼동 에스앤비 본사에서 만난 김 대표는 “8·2 대책 이후 100여일 만에 청약시장은 확실히 실수요시장으로 재편됐다고 말했다. 종전에는 투자수요와 실수요가 5050이었다면 지금은 2080 정도라는 것이다. “112일 청약 1순위 접수를 받은 서울 중랑구 면목동 사가정 센트럴 아이파크아파트의 경우 견본주택을 찾은 고객의 80% 정도가 지역 실수요자였습니다. 올해 상반기 같으면 투자수요가 실수요보다 더 많았을 텐데, 8·2 대책 이후 확실히 투자수요가 많이 준 것 같아요. 이 아파트는 청약 경쟁률이 최고 13.51, 평균 4.51이었는데 중랑구가 8·2 대책에서 투기과열지구로 지정돼 각종 청약 규제가 적용된 지역이라는 점을 감안하면 꽤 높은 수치입니다. 그동안 이 지역에 새 아파트 공급이 뜸해 대기 수요가 많았던 것 같아요. 청약자 대부분도 지역 실수요라고 봐야 합니다.” 청약시장에선 확실히 투자수요가 줄었지만 그렇다고 주택시장에 수요가 줄었다고 할 수는 없다는 게 그의 설명이다. 그는 반포나 강남의 경우 집값이 10, 20년 전에 비해 10, 20배 이상 뛰었다이 같은 자산가치 상승을 직접 체험하거나 지켜본 사람이 많기 때문에 부동산에 대한 투자는 계속될 것이라고 분석한다. 특히 강남권을 비롯해 서울은 여전히 주택 수요에 비해 공급이 적기 때문에 정부의 규제 정책으로는 집값 상승세를 잡기 힘들다고 말한다.

 

 

  실제 전반적으로 주택시장이 안정세를 보이고 있지만 강남권을 비롯해 서울 집값은 여전히 오름세. 부동산114에 따르면 8·2 대책 이후 100일 간 서울 강남 3(서초·강남·송파구) 아파트 값은 1.91% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 값도 평균 1.55% 올랐다. 규제가 강화된 재개발·재건축아파트 값도 1.2% 올랐다. 김 대표는 각종 규제로 당장은 (집값 상승을) 억제할 수 있지만 그러면 또 언젠가는 집값이 폭등할 것이라며 집값이 오르는 건 수급 불균형 때문인데 서울이나 수도권·지방 일부 지역은 여전히 수요에 비해 공급이 달린다고 말했다. 수요가 있는 곳에는 정작 공급이 없기 때문에 집값이 오를 수밖에 없는 상황이라는 것이다. 정부는 내년 4(다주택자에 대한 양도소득세 중과세 시행) 이전에 매물이 늘면서 집값이 하향세를 보일 것으로 기대하고 있다. 하지만 김 대표는 양도세 중과세가 시행되더라도 정부 바람대로 매물이 확 늘거나 집값이 떨어질 것으로 보지 않는다. 내년 초에도 매물이 크게 늘지 않을 것 같아요. (다주택자 중에) 급한 사람도 없고 사실 팔 이유도 없어요. 전세시장이 월세시장으로 변화하면서 집을 갖고도 현금을 만들 수 있기 때문에 굳이 팔 이유가 없는 거죠. 특히 다주택자 중엔 50~60대가 많은 데, 이들이 은퇴하면 당장 현금 부족에 시달릴 텐데 갖고 있는 주택을 월세로 놓으면 손쉽게 해결할 수 있어요. 양도세 중과세도 큰 의미가 없어요. 양도세라는 게 결국 집을 팔아서 차익이 생겼을 때 내는 세금인데, 집을 안 팔면 그만인 거죠.” 그래서 정부는 재산세나 종합부동산세 등 보유세 인상 카드를 고민 중이다. 김 대표는 설령 보유세가 오른다고 해도 지금의 보유세율이 주요 선진국에 비하면 낮은 편인 데다 월세를 받아 (보유세 인상분을) 메울 수 있기 때문에 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라며 다만 크고 작은 시장 규제책이 계속 나오면 가랑비에 옷 젖 듯 시장은 하향 안정세를 보일 것이라고 전망했다.

 

 

보유세 인상 충격 크지 않을 것

  김 대표는 현재 경기도 안양시 만안구 안양동 옛 국립농산물품질관리원 부지를 주상복합 단지(안양 센트럴 헤센)로 개발 중이다. 이 단지는 지하 4층 지상 최고 253개 동 규모로 아파트 188가구와 오피스텔 437, 상업시설로 구성돼 있다. 아파트는 전용면적 59형 단일 주택형이고, 오피스텔은 전용면적 27~47. 서울·수도권 지하철 1호선 안양역·명학역이 가깝고, 2024년 개통 예정인 월곶~판교 복선전철 안양역(가칭)도 가깝다. 김 대표는 “11월 말 견본주택을 열고 본격적인 분양에 나설 예정이라며 이 지역은 그동안 공급이 뜸했던 데다 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖춰 지역 실수요는 물론 투자자에게도 관심이 크다고 설명했다. 에스앤비는 시행이나 분양마케팅 외에도 주택·상업용부동산 컨설팅 업무를 하고 있다. 서울 잠실에 우뚝 서 있는 롯데월드타워 지상 42층부터 71층에 들어서는 시그니엘 레지던스도 에스앤비의 작품이다. 시그니엘 레지던스는 전용면적 133~829223실로 분양가는 3.3(1)당 평균 7500만원 선이다. 1실당 총 분양가가 45~370억원 정도. 그만큼 최고급 인터리어와 마감재 등으로 꾸몄다. 에스앤비는 그러나 이에 머물지 않고 국내 최초로 주거시설이면서도 6성급의 호텔식 서비스를 기획했다. 김 대표는 유명 인사가 인테리어나 디자인을 하고, 마감재나 각종 전자제품을 최고급으로 설치한다고 명품 주거시설이 되는 것은 아니다라며 명품 주거시설을 만들기 위해선 무엇이 필요할까 고민한 결과가 6성급 호텔식 서비스라고 설명했다.(2017122일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 휴식같은 친구 2017.12.06 12:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 부동산정책이 다주택자에 대한 보유세율 인상이 된다는 얘기를 들었는데 당장 팔지 않아도 되는군요.
    잘 보고가요.

  2. 류시화 2017.12.07 01:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    위치나 어떻게 지어졌냐에 따라서 앞으로 많이 달라질거같긴해요^^

  3. 버블프라이스 2017.12.07 05:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 좋은정보 잘 보고 갑니다^^

  4. 핑구야 날자 2017.12.07 06:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택자들의 고민이 많겠군요

  5. 청결원 2017.12.07 07:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다~
    오늘 하루도 좋은날 되세요~~^^

  6. Deborah 2017.12.07 10:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아주 알찬 정보네요.

 

 

 

원주기업도시 `상권 명당` 서 점포 겸용 단독주택용지 청약

거주제한 ·신청금 5백만원에 5시간 만에 수백대1 치솟아

아파트 옥죄자 땅으로 돈 몰려

 

 

 

  13 점심시간부터 인터넷 주요 포털사이트 실시간 검색어 상위권에 '원주기업도시'가 등장했다. 검색창에 '원주기업도시'를 입력하면 '원주기업도시 점포 겸용'이 자동 완성 검색어로 매칭됐다. 보통 사람들이라면 대수롭지 않게 생각하고 넘어갔을 일이지만 부동산 투자, 특히 토지에 관심 있는 사람들 사이에서는 당연한 일이었다. 이날은 ()원주기업도시에서 조성하는 원주기업도시 사업지구 내 점포 겸용 단독주택용지 48개 필지의 청약이 시작되는 날이었다. 오전 10시에 시작된 청약은 5시간도 채 지나지 않은 오후 250분 현재 평균 경쟁률이 236.91을 넘어섰다. '로또 청약'으로 불렸던 강남권 재건축이 무색할 정도다. 원주기업도시 사례에서 보듯 최근 단독주택 용지 분양이 부동산 투자자들 사이에서 '숨은 로또'로 여겨지고 있다. 지난해 6월 분양한 영종하늘도시 점포 겸용 단독주택용지는 평균 92041의 경쟁률을 기록했다. 올해 3월 분양한 한국토지주택공사(LH) 김해율하2지구는 점포 겸용이 아닌 일반 단독주택 용지였지만 거주자 제한이 없어 평균 2971의 경쟁률을 기록했다. 원주기업도시는 일부 위치 좋은 필지의 경쟁률이 이미 10001을 넘어섰다. 14일 오후 4시 청약을 마감하면 이곳 역시 엄청난 경쟁률을 보일 것이 분명하다. 단독주택용지가 '숨은 로또'가 된 이유는 복합적이다. 우선 초기 투자비가 적은 데다 당첨만 되면 적잖은 웃돈을 기대할 수 있다. 원주기업도시는 1인당 1필지만 신청 가능한데, 청약 신청금이 500만원에 불과하다. 미당첨자는 5일 이내에 청약금을 반환받는다. 필지별 총 매입금액도 2억원대 중반에서 3억원대 중반 사이이기 때문에 전문 투자자는 물론 여력 있는 중산층도 투자해볼 만하다.

 

 

  원주기업도시의 경우 인근 부동산중개업소 사이에서는 점포 겸용 단독주택용지에 당첨되면 초기부터 5000만원 이상의 웃돈이 붙을 것으로 전망하고 있다. 원주기업도시에서 기존에 분양됐던 단독주택용지들은 웃돈이 7000~8000만원에서 많게는 2~3억원대에 달하는 것으로 알려졌다. 이번에 공급되는 필지들은 특히 근린생활시설 바로 옆 대로변에 위치하기 때문에 상권이 우수하다. 이런 상황인데 제도나 관리상 허술함이 적지 않다. 우선 거주지 제한이 없다. 단독주택용지 시장이 과열되자 국내에서 가장 많은 택지를 공급하는 LH는 지난해 청약 자격을 해당 시··구 및 연접지역 거주자로 한정하는 지침을 마련했다. 하지만 토지 입지나 성격에 따라 이를 유연하게 적용하고 있기 때문에 간간이 거주지에 관계없이 청약할 수 있는 토지가 출현하고 이런 경우 거의 예외 없이 높은 경쟁률을 기록한다. 특히 점포 겸용 단독주택 용지는 수익형 부동산으로 개발할 수 있기 때문에 거주지역 규제가 있어도 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 올해 3월 분양한 양산물금2지구와 4월 분양한 파주운정지구는 모두 1001 이상의 경쟁률을 기록했다.

 

 

  아파트에 비해 분양권 전매에 대한 단속도 느슨하다. 단독주택용지의 분양권 전매는 원칙적으로 금지돼 있다. 법적으로 소유권 이전등기 전에 웃돈을 받고 전매할 경우 3년 이하 징역이나 1억원 이하 벌금에 처하도록 규정돼 있다. 하지만 주택에 비해 단속이 덜한 데다 시장 참여자도 비교적 소수이기 때문에 암암리에 전매가 성행하고 있다. 부동산업계 관계자는 "단독주택용지 전매만 전문으로 취급하는 업자들이 당첨자들에게 직접 연락해 현금으로 거래한다""웬만큼 치밀하게 단속하지 않고서는 발각하기 어렵다"고 전했다. 정부의 부동산 규제가 단독주택용지를 로또상품으로 만들어버렸다는 얘기도 나온다. 8·2 부동산 대책으로 주택시장을 옥죄니 풍부한 유동성 자금이 규제를 피해 이쪽으로 옮겨가고 있다는 분석이다.(2017914일 매일경제 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 멜로요우 2017.09.14 13:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산이 8.2대책때문에 소란스럽긴하더도 잘피해가는 사람은 잘피하나보네요

  2. 핑구야 날자 2017.09.15 07:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    상당한 차익이군요 세상에 공짜는 없지만 그래도 관심이 가네요

  3. 에스델 ♥ 2017.09.15 10:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    초기 투자비가 적은 데다 당첨만 되면
    적잖은 웃돈을 기대할 수 있다니~
    관심이 집중될만합니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  4. 영도나그네 2017.09.15 16:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아이쿠!
    이번에는 원주에서 로또 열풍이 불고 있군요..
    역시 이곳은 아직도 무풍지대인것 같구요..
    좋은 자료 잘보고 갑니다..

 

 

 

 

  진주 지역 오피스텔 임대수익률이 가장 높은 것으로 나타났다. 19일 부동산114에 따르면 3월 기준 오피스텔 연간임대수익률은 전국 평균 5.29%으로 나타났다. 최근 기준금리인 1.25%에 비해 3배 이상 높은 수준이다. 오피스텔 임대수익률이 가장 높았던 곳은 진주시로 10.71%를 기록했다(오피스텔이 들어선 전국 71개 시 기준). 다음으로는 포항시 10.09%, 속초시 9.42% 제주시 9.02%, 통영시 7.92% 이었다. 연간 임대수익률 1위를 기록한 진주시의 경우 2015년 이후 오피스텔 공급물량은 1260실로 전국 71개 시평균 3467실에 비해 적었다. 2위인 포항시 역시 같은 기간 공급된 오피스텔은 1280실에 불과했다.

 

  공급분양가도 저렴했다. 지난해 기준으로 전국 오피스텔 계약면적 3.3당 평균분양가는 807만원으로 연간 임대수익률 상위 10개 지역 계약면적 3.3당 평균분양가 320만원에 비해 487만원이나 비쌌다. 올해 이들 지역 중 제주, 진주에서 신규 물량이 나온다. 이달 중 군인공제회 자회사인 대한토지신탁은 제주시 이도일동 일원에 '제주 행정타운 파미르파크' 오피스텔(250), 한화건설은 경남 진주시 신진주역세권 도시개발사업지구 E3블록에서 '신진주역세권 꿈에그린'(오피스텔 50, 아파트 424가구)을 선보인다. 분양업계 관계자는 "미국발 금리인상에도 불구하고 국내는 초저금리 상태가 이어지면서 비교적 소액으로 투자할 수 있는 수익형부동산인 오피스텔에는 수요가 높은 편"이라며 "다만 지역별 오피스텔 수급 상황이 다르고 수익률 편차가 나기 때문에 투자 지역에 대한 현황 파악이 선행되어야 할 것"이라고 조언했다.(2017418일 중앙일보 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.04.21 04:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    진주가 사람들이 많이 사나봐요. 임대수익율이 가장 높다고 하는거보면..^^

  2. 핑구야 날자 2017.04.21 07:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오피스텔 관심을 갖고 보고 있는데 도움이 되는군요

  3. 영도나그네 2017.04.21 15:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아하!
    예상외로 지방의 오피스텔이 수익율이 좋군요..
    덕분에 좋은 정보 잘보고 갑니다..

 

 

  부동산시장이 비수기에 금리인상설로 주춤한 가운데 상대적으로 저렴한, 1억원대에 취득하는 수익형 부동산이 인기. 투자자금 부담이 적은 편인데다 아파트와 달리 정부의 11.3 부동산대책에 따른 규제도 받지 않는다는 것이 장점이다. 수익률 측면에선 오히려 고가 중대형급 수익형 부동산보다 나은 경우도 많다. 분양대행 관계자는 교통이나 주변 시설 등 편의성이 비슷한 경우 수익률 측면에선 분양가가 저렴한 상품이 낫다면서 실거주나 미래가치를 따지는 아파트와 달리 상가나 오피스텔 등 수익형부동산 상품은 당장의 투자금 대비 임대수익이 얼마나 나느냐가 중요한데, 1억원대 실속형 상품 수익률이 더 좋은 경우가 많아 투자할 만하다고 말했다.

 

  실제로 KB국민은행 시세에 따르면 서울 종로구 숭인동 엘리시앙오피스텔 전용 27의 최소 매매가는 11500만원으로 최소 임대시세가 보증금 1000만원에 월세 60만원이다. 수익률 약 6.85%가 나온다. 반면 같은 오피스텔에서도 최소 매매가가 26000만원인 전용 85의 최소 임대료는 보증금 2000만원에, 월세 100만원으로 수익률 5%에 그친다. 한가지 주목할만한 점은 비슷한 면적일 경우 매매가가 비싼 강남보다 강북권 오피스텔 수익률이 높다는 것. 서울 구로구 구로동 신도림 쌍용 플래티넘 노블의 전용 51최소 매매가는 18000만원으로 최소 임대시세는 보증금 2000만원, 월세 70만원 정도다. 수익률은 대략 5.25%. 반면 강남구 역삼동 쌍용 플래티넘 밸류의 전용 49최소 매매가는 37500만원으로 최소 임대시세는 보증금 2000만원, 월세 130만원 선이다. 수익률은 약 4.39%. 매매가가 저렴한 수익형 부동산이 더 높은 수익률을 기록한 것이다.

 

  부동산 전문가는 아무리 입지조건이 좋은 상가와 오피스텔이라도 임차인이 들어오지 않으면 소용없다임대료가 높을 경우 공실률이 높아지므로 굳이 비싼 수익형 상품에 투자하기 보다는 저렴한 상품에 분산 투자하는 것이 더 유리하다고 말했다. 최근 1억원대로 취득가능한 수익형부동산 신규 분양도 증가세다. 이노건설이 제주 국제영어교육도시 O-5블록에 짓는 이노에듀파크의 전용 25오피스텔(54가구) 분양가는 13000~14000만원선이다. 제주국제영어교육도시는 소형주택이 절대 부족한 상황이라 강점이 부각될 것으로 보인다. 세아건설이 서울 마포구 성산동 593-11번지에 짓는 상암 카리스 다올림144가구 모두 전용 27~38소형면적으로만 구성됐다. 복층형은 16000~17000만원대다. 대우건설이 경기도 시흥시 대야동 418-21번지에 짓는 주상복합단지 시흥 센트럴 푸르지오오피스텔 250실은 약 94% 분양가가 1억원대다.(20161222일 매일경제 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 영도나그네 2016.12.23 15:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아하!
    요즘은 이렇게 적은 돈으로도 큰 수익을
    올릴수 있는 방법이 있군요..
    덕분에 좋은 정보 잘보고 갑니다..