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8년만에 예비타당성조사 통과, 파주~동탄 A노선도 연내 착공
1·2기 신도시 부동산 들썩, 교통연계 3기신도시 곧 발표

 

 

 

 

  경기 북부 양주에서 서울 강남을 거쳐 경기 수원을 잇는 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 건설이 예비타당성 조사를 통과해 사업 추진이 최종 확정됐다. 파주에서 동탄까지 연결하는 A노선도 연내 착공이 가능하다는 소식에 1·2기 수도권 신도시 주민들 기대감이 커지고 있다. GTX가 개통하면 신도시에서 서울 진입 시간이 기존 1시간 이상에서 10대로 대폭 줄어들 수 있다. 주요 역세권 지역 부동산 가격이 꿈틀거릴 수 있다는 전망과 함께 광역교통계획과 연계한 정부의 3기 신도시 후보지 발표도 임박한 것으로 보인다. 경기 의정부에서 서울 삼성역까지 16분 만에 주파할 수 있는 GTX C노선이 기획재정부 예비타당성 조사를 통과했다고 국토교통부가 11일 밝혔다. 최초 계획 수립 이후 8년가량 지연돼 온 GTX C노선 사업이 본격적인 닻을 올리게 된 셈이다. 내년 초 기본계획 수립 용역에 착수하면 이르면 2021년 말 양주(덕정)와 청량리, 삼성, 수원으로 이어지는 74.2구간(정거장 10개소)에 대한 공사가 시작된다. 예비타당성 조사는 대규모 철도노선이나 도로 건설 같은 대형 신규 공공투자사업의 경제성 등을 사전 검토하는 제도다.


 

 

 

  20161월부터 최근까지 진행된 예비타당성 조사 결과 GTX C노선 사업은 비용편익비율(B/C) 기준 1.36(합격 기준점 1), 종합평가(AHP) 0.616(합격 기준점 0.5)을 받아 사업 추진에 문제가 없는 것으로 나타났다. GTX C노선은 수원역에서 삼성역까지 22(기존 78), 의정부역에서 삼성역까지 16(기존 74), 덕정역(경기도 양주시)에서 삼성역까지 23(기존 80) 만에 주파한다. 최대 수혜 지역은 양주·의정부 등 경기 북부권이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "양주 옥정지구는 지하철은 물론 여의도나 광화문 같은 서울 도심 업무지구로 가는 광역버스도 제대로 갖춰지지 않은 상황이라 GTX C노선이 미치는 부동산 시장 영향은 상당할 것으로 보인다"고 말했다.


 


  C노선 사업 확정과 함께 A·B·C노선 중 추진이 가장 빠른 A노선은 이르면 이달에 착공할 것으로 예상된다. 운정역(경기 파주)과 삼성역을 잇는 GTX A노선은 우선협상대상자인 신한은행 컨소시엄과 협상을 마치고 11일 현재 기재부 민간투자사업심의위원회 심의가 예정돼 있다. A노선까지 사업 물꼬가 터질 경우 수도권의 광역교통 여건이 근본적으로 개선되고, 서울 주요 지역 과밀현상도 상당 부분 개선될 것으로 기대된다. 인천 송도에서 서울역을 거쳐 남양주 마석까지 총 80.1를 연결하는 B노선 사업에 대해 정부가 이달 중 인천시가 신청한 예비타당성 조사 면제에 대한 구체적 입장을 밝힐 예정이다. 예비타당성 조사가 면제되면 이번에 사업이 확정된 C노선과 비슷한 시기에 착공이 가능할 것으로 보인다. 광역교통계획이 착착 사업에 착수하면서 정부의 3기 신도시 1~2개 후보지 확정·발표도 임박한 것으로 보인다. 문제는 완공 시기다. 이날 사업이 확정된 C노선은 일러야 2021년 이후 착공된다. 가장 사업 속도가 빠른 A노선도 올해나 내년 초 착공하면 2023년 이후에야 운행이 시작된다. 앞으로도 최소 4~5년 이상 지금과 같은 교통 불편을 신도시 주민들이 감당할 수밖에 없다는 얘기다.(20181212일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

수용되는 토지 소유주들 현금선호 지고 `대토` 요구

2015~17년 대토비율 11%5년전 보다 3배나 늘어

수도권 요지일수록 `` 선호판교2밸리는 20%가 대토

조직대응 위한 협의회도 나와 LH는 대토보상리츠 본격화지주·디벨로퍼 결합 성공사례도

 

 

    `땅값 불패`에 대한 기대감이 확산되면서 신규 택지 토지 수용 때 현금 대신 땅으로 보상받으려는 사례가 급증하고 있다. 특히 미래 가치가 뛰어난 수도권 인근 지구일수록 뚜렷하다. 체계적인 대토 보상 준비를 위한 소유주 대토협의회도 등장하고 있다. 대토 보상은 택지 조성 지역의 토지 소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금으로 지급하는 대신 사업 시행으로 조성한 용지로 보상하는 제도다. 10일 한국토지주택공사(LH), 경기도시공사 등에 따르면 택지 조성 지역 내 토지 소유주들의 대토 선호도는 최근 몇 년간 급격히 상승했다. LH2008년부터 2010년까지 보상을 완료한 위례신도시 등 8개 택지에서 지불된 총토지보상비는 113641억원인데, 이 중 4465억원 규모 땅이 대토 방식으로 처리됐다. 전체 보상비 중 3.9% 수준이다. 반면 2015년부터 2017년까지 3년 동안 추이를 보면 대토 신청 비중은 3배 가까이 늘어났다. 과천지식정보타운 등 총 6개 택지의 전체 토지보상비(25626억원) 11%2840억원이 대토 방식으로 보상됐다. 전국적으로 각광받는 판교나 위례, 과천 같은 지역일수록 대토 비율이 높다. 택지 조성 후 해당 사업지들의 땅값과 가치가 급등할 것이라는 기대감이 섞여 있기 때문이다. 경기도시공사 판교사업단 관계자는 "판교 제2테크노밸리 보상 과정에서도 과거에 비해 대토를 요구하는 소유주가 비교적 많았다""판교 제2테크노밸리 2구역의 경우 땅값 기준 1466억원 중 293억원 규모의 용지 소유주들이 대토 보상을 신청했다"고 설명했다.

 

 

  대토 보상 제도는 2008년부터 본격 시행됐으나 초기에는 활성화되지 못했다. 최근 들어 분위기가 바뀌었다. 미래 가치를 반영하지 않은 돈을 받고 장기간 거주하던 지역에서 떠나야 하는 현금 보상 방식의 대안으로 급부상하고 있는 것이다. 땅 소유주 입장에서는 현 감정가격 수준의 보상금을 받고 땅을 넘기는 것보다 미래 가치를 고려해 용지를 받는 게 합리적이다. `땅값 불패` 신화에 대한 기대감이 확산되고 있는 상황에서는 더욱 그렇다. 올 상반기 전국 땅값은 2008년 이후 10년 만에 최대 폭으로 올랐다. 남북관계 개선, 스마트시티, 수도권 광역급행철도(GTX) 등 정부가 주도하는 개발사업 덕분에 지방 땅값도 상당 부분 올랐다. 대토를 받은 토지주들이 모여 디벨로퍼와 연합해 개발사업을 성공적으로 진행하는 사례도 등장하기 시작했다. 디벨로퍼인 네오밸류가 개발한 강남 세곡 푸르지오시티 1차와 위례아이파크 1차 등이 대표적이다. 이 때문에 대토 보상 전담 조직을 설립한 지구도 등장했다. 문재인정부 `주거복지 로드맵`의 일환으로 지난 7일 신규 공공주택지구로 고시된 성남 복정지구 소유주들은 `대토협의회`를 발족하고 보상 시작 전 조직적인 대비에 나섰다. 이강수 복정지구 주민대책협의회 수석부위원장은 "지주들에게 대토 제도를 자세히 알리기 위해 협의회를 구성했다""시세대로 보상금을 받아도 이미 오른 땅값에 인근 지역에서는 집을 살 수가 없다"고 설명했다. 현재 복정지구에서는 소유주 약 600명 중 100여 명이 대토를 희망하고 있다.

 

  대토 선호 현상이 뚜렷해지면서 LH는 대토 보상 리츠 제도를 본격화할 계획이다. 대토 신청자 중 희망하는 소유주들을 모아 보상받은 땅을 개발할 리츠를 설립하고 LH가 직접 자산관리회사(AMC) 역할을 하는 제도다. 공공성을 강화하기 위해 LH가 직접 관리에 나선다. 일반적인 리츠처럼 운영에서 나오는 수익을 소유주들에게 배당하는 방식이다. LH 금융사업기획처 관계자는 "대토 리츠를 이르면 11월 수원 당수와 고양 장항지구에서 시범 시행할 예정"이라고 밝혔다. 보상 계약 때 참여 여부를 조사하고 이를 토대로 토지 조성 시점에 맞춰 리츠를 설립한다. 이익 공유와 집값 안정이 대토 리츠 제도의 주요 목적이다. LH 관계자는 "현금 보상이 많아지면 인근에 유동자금이 풀리면서 결국 부동산 가격이 올라 개발에도 차질이 생긴다"고 말했다. 민간에서도 새로운 트렌드에 발맞춰 적극적으로 움직이고 있다. 대토 보상과 이후 개발에 대한 자문 역할을 할 수 있는 컨설팅 업체들이 속속 등장하고 있다. 대토 대상자는 건축법상 대지의 분할제한 면적(주거지역 60, 상업·공업지역 150, 녹지지역 200, 그 밖에 지역은 60) 이상의 토지를 LH 등에 양도한 소유주. 주택용지와 상업용지, 기타 용지 중 1필지만 신청 가능하다. 주택용지의 경우 1인당 990이하, 상업용지는 1100이하까지 공급받을 수 있다. 대토 계약을 토지 조성 공기업과 맺을 때 희망 용도와 용지를 지정하도록 돼 있다. 토지를 양도받는 LH나 경기도시공사는 신청 수요를 고려해 새로 조성될 택지 내 보상용 용지를 설정한다. 판교 제2테크노밸리의 경우 2구역 지원시설 용지를 대토 보상 예정 토지로 배정했다.(2018811일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

종부세 이후 부동산 양극화

 

 

  종합부동산세 인상안 발표 후 서울 집값 상승세가 수개월 만에 재점화하고 있다. 내리막세였던 서울 강남 집값은 반등세로 전환하고 비강남권 곳곳에선 연일 신고가 경신 아파트가 나타나고 있다. 반면 지방 부동산은 하락세가 더욱 가팔라지고 있어 정부의 규제 `올인`이 집값 양극화에 기름만 붓고 있다는 비판이 거세지고 있다. 19일 한국감정원에 따르면 7월 셋째주 서울 아파트 매매가격이 3주 연속 상승하며 올해 누적으로 4.05% 상승했다. 지난 4월 양도세 중과 시행 후 하락세로 돌아섰던 강남 4구 아파트 매매는 15주 만에 처음으로 반등했다. 세 번째 임기를 시작한 박원순 서울시장이 `통째 재개발`을 약속한 여의도가 있는 영등포구와 용산구가 가장 크게 올랐다. 용산구는 올 들어 서울 25개 자치구 중 가장 높은 7.07% 상승률을 기록했다. 영등포구도 4.65% 상승했다.

 

  조용했던 은평구도 최근 GTX(수도권 광역급행철도) 개통과 재개발 기대감이 시너지를 내며 7월 셋째주 0.22% 올라 25개 자치구 중 두 번째로 높은 집값 상승률을 기록했다. 강남에선 저렴한 급매들이 속속 소화되며 강남구 도곡동 한신MBC 아파트 전용 84는 직전 최고가보다 7000만원 오른 128000만원에 이달 거래됐다. 은평구 녹번동 북한산푸르지오 전용 97도 작년 11월 마지막 거래였던 74500만원보다 1억원 가까이 오른 84000만원에 팔렸다. 반면 지방 부동산시장은 `마이너스 늪`으로 더 깊이 빠져들고 있다. 올 들어 7월 셋째주까지 지방 아파트 가격은 2.1% 하락했다. 작년 같은 기간 0.18% 하락에 비해 12배나 하락 폭이 커졌다. 지방 부동산 맹주였던 부산도 올해 2.12% 하락한 것으로 나타났다. 보유세 인상안 발표 후 지방 집값이 더 하락할 것이란 전망이 많다. 양도세 중과와 함께 보유세 강화까지 예고되면서 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 지방 주택부터 정리에 나설 것으로 예상되기 때문이다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 "똘똘한 한 채에 대한 니즈가 더욱 확산되면서 강남권 등 입지 좋은 곳에 있는 부동산은 소유하고 지방 부동산을 매각하는 움직임이 뚜렷해질 것"이라고 전망했다.(2018720일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산114, 21개 노선 주변 분석

 

 

  수도권 아파트·오피스텔 분양시장에서 지하철 역세권 단지들이 흥행 행진을 이어가면서 `역시 입지는 지하철 역세권`이라는 성공 공식이 굳어지고 있다. 투자자들이 내 집을 마련할 때 교통요건을 가장 중요하게 여기는 데다, 지하철 역 주변으로 상권이 발달해 주거 편의성이 높기 때문이라는 분석이다. 또 최근 지하철 연장선과 새로운 노선이 증설되면서 역세권 개발 호재까지 넘치고 있다. 부동산114가 지난 3수도권(서울·경기·인천) 21개 지하철 노선별로 역세권 아파트 값을 분석한 결과, 비역세권 아파트보다 평균 5800만원 비싼 것으로 나타났다. 가구당 평균 매매가격은 역세권 67358만원, 비역세권은 61517만원으로 집계됐다. 역세권 아파트는 역에서 도보 10분 이내, 비역세권은 11~20분 이내 기준으로 조사했다. 역과의 거리는 가격 상승률에도 큰 영향을 미쳤다. KB국민은행 부동산시세에 따르면, 지하철 5호선 발산역을 도보로 이용할 수 있는 `우장산 힐스테이트` 전용 84는 최근 1년간 14250만원 상승한 반면, 인근 우장산역과 다소 거리가 있는 화곡푸르지오 아파트 전용 84는 같은 기간 7000만원 오르는 데 그쳤다.

 

 

  역세권 단지는 분양시장에서도 좋은 성적을 거뒀다. 지난 7일 지하철 1·4호선 금정역 초역세권 단지로 분양한 `힐스테이트 금정역`506가구 모집에 7806건이 접수되며 평균 경쟁률 15.431로 군포시 역대 최고치를 기록했다. 지난 4월 금성백조가 경기도 동탄2신도시에서 선보인 `동탄역 금성백조 예미지 3`는 수서발 고속철도(SRT)·수도권 광역급행철도(GTX·예정) 동탄역을 도보로 이용할 수 있다는 장점이 부각되며 39414명이 접수해 평균 106.811의 경쟁률을 기록했다. 지하철 3호선 삼송역과 도보 4분 거리에 위치한 `삼송 더샵`도 광화문, 종로 등 강북 도심권까지 20분이면 도착할 수 있다는 장점에 투자자들 관심이 모아지고 있다. 현재 추진되고 있는 신분당선 연장선도 삼송역을 통과한다는 계획이다.(2018619일 매일경제 기사 참조)