12-04 16:49

 
 

 

 

"이미 월세 3개월치 못받아, 대출이자 간신히 막고있어

이러다 상가 날릴 판" 분통

 

 

◆ 상가 임대차보호법 개정 ◆

 

"지금도 세입자가 월세를 밀려서 대출금 갚기가 빠듯한데, 이러다가 상가 날릴 판입니다. 임차인 살리려다 우리가 죽겠어요." `상가건물 임대차보호법 개정안`이 국회 법제사법위원회를 통과한 23일 경기도 용인에 있는 상가 한 곳을 세를 주고 있는 박 모씨(57)는 "코로나19로 힘든 건 임대인·임차인 모두인데 왜 임차인만 보호하고 임대인은 희생만 하라고 강요하느냐"면서 "지난달도 간신히 은행 대출금을 갚았는데 앞으로 건강보험료에 각종 세금까지 낼 생각하면 막막하다"고 한숨을 내쉬었다. 상가 임대차법은 감염병 등에 의한 경제 사정 변동 시에 임차인이 임대료 감액을 청구할 수 있도록 하고, 6개월간 연체를 하더라도 계약 해지나 갱신 거절 사유로 받아들이지 않기로 했다. 현행법은 3개월간 임대료가 밀리면 계약 해지나 갱신 거절의 사유가 된다고 못 박고 있다. 상반기 정부의 권유로 `착한 임대인` 운동에 참가했던 임대인들은 이번 개정안에 대해 "상가 주인들만 계속 희생하라는 것이냐"며 반발하고 있다. 인천에서 상가 두 곳을 운영하는 이 모씨는 "세입자 사정을 이해해서 앞서 5개월간 월세를 30% 할인해줬다. 그리고 나머지 한 곳은 세입자를 못 구해서 5개월째 공실 상태다. 그런데 앞으로 세입자가 월세 감면을 당연히 요구할 수 있다고 하니 상가 주인들은 손해가 나더라도 감수하라는 얘기"라면서 "착한 임대인으로 살다가 파산할 지경"이라고 했다.

 

 

공시지가가 상승하면서 세금 부담이 늘어난 데다 대출 원리금 부담까지 짊어진 임대인들은 임대료 수입 감소에 `경제난`을 호소하고 있다. 서울에서 상가를 임대하고 있는 양 모씨는 "각종 세금은 오르고, 건보료 폭탄에 대출금까지 지출은 늘었는데 앞으로 임대료는 받지 못하게 생겼다"면서 "정부가 임대인의 희생만 강요할 것이 아니라 힘든 임대인들을 위해서라도 대출금 연체를 인정해주든가, 금리를 깎아주든가 인센티브를 달라"고 했다. 경기도 하남시에 상가를 보유한 60대 여성 정 모씨는 "정부가 상가 임대료를 깎을 것을 강요하면 을(乙)인 임대인이 갑(甲)인 은행을 상대로 이자를 낮춰줄 권리도 함께 보장해야 하는 것 아니냐"며 "정부가 국가 재난을 임대인과 임차인의 `을을(乙乙)` 갈등으로 몰고 가고 있다"고 말했다. 상가 공실률은 급격히 악화되고 있다. 부동산114에 따르면 서울 상가는 1분기 대비 2분기 2만개 감소했다. 공실률도 치솟고 있다.

 

 

특히 알짜 상권인 서울 강남권마저 상가 감소세가 두드러지면서 임대료 하락으로 이어지고 있다. 서울 강남 중심 상권인 압구정 공실률은 16.1%였고, 테헤란로(12.6%), 논현역(12.5%), 도산대로(10.2%) 등도 10% 이상의 높은 공실률을 보였다. 서울 강동구 상가 한 곳에서 월세를 받고 있는 주부 이 모씨는 "경제가 어렵다고 세입자가 이미 3개월째 연체 중이다. 이미 보증금은 다 바닥났는데 세입자는 월세 깎아달라는 얘기만 해서 잠을 못 자고 있다. 그런데 앞으로는 세입자가 6개월 연체해도 임대인은 어떠한 조치도 취하지 못한다고 하니 이 정부는 임대인은 국민으로 치지도 않는 것 같다"며 분통을 터뜨렸다. 부동산114는 "상가 임대인들이 대출을 갚지 못하고 폐업하게 되면 가계부채 등 사회·경제적 문제가 발생할 가능성이 높아 다방면의 지원책이 필요하다"고 말했다.(2020년 9월 24일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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계약만기 전 나가는 세입자가 집주인에 이사 시점 일방통보

복비 대신 내주던 관례 사라지고, 세입자 내보내는 `명도소송` 늘어

 

 

# 직장인 A씨(44)는 올해 6월 수도권의 전용 101㎡짜리 아파트를 전세를 끼고 매수했다. 올해 7월 초 전세계약 기간이 끝났지만 세입자 B씨(39)가 더 살겠다는 뜻을 밝혀 2년 만기 재계약을 새로 체결했다. 9월 초 A씨는 B씨에게 `갑작스럽게 직장을 옮겨 이사를 가야 하니 보증금을 돌려 달라`는 연락을 받았다. A씨는 당장 보유한 현금도 없고 자신의 실입주 시기(약 21개월 후)까지만 살 사람을 구하기도 쉽지 않은 형편이다. 하지만 B씨는 `계약갱신청구권`에서 세입자가 계약을 연장한 뒤 언제든 나갈 수 있다는 조항을 거론하며 3개월 내로 보증금을 내놓으라고 `통보`했다.

 

 

20일 부동산 업계에 따르면 임대차법 시행 이후 집주인과 세입자 간 사전 조율 없이 곧바로 법 규정에 의거해 퇴거나 보증금 반환을 통보하는 사례가 늘고 있다. 앞서 설명한 A씨 사례가 대표적이다. B씨는 새 임대차법에서 `세입자가 계약갱신청구권을 쓴 뒤 연장된 계약 기간 내에도 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있다`는 조항을 근거로 들었다. 하지만 B씨는 계약갱신청구권 시행(7월 31일) 이전에 재계약을 맺었기 때문에 갱신청구권 보호 조항에 해당하지 않는다. 따라서 계약 기간이 남아 있는 동안은 A씨가 B씨에게 보증금을 돌려주어야 할 이유가 없다. 임대차법 시행 전에는 전세계약 기간 내 이사를 나가게 되면 세입자가 집주인에게 사정을 말하고 중개료(복비)를 대신 지불하고 나가는 것이 `관례`였다. 하지만 임대차법 시행 이후에는 이 같은 배려는 고사하고 세입자가 규정을 자신에게 유리하게 해석해 목소리를 높이는 사례가 늘고 있다.

 

 

임대차 3법에 따른 피해의식에 사로잡힌 집주인들도 배려심이 없기는 마찬가지다. 전세 만기에 맞춰 세입자를 내보내고 집주인이 실거주하는 경우 과거엔 서로 이사 날짜를 고려해 한두 달 정도 기간 이내에서 입주 시기를 조율하는 것이 관례였다. 하지만 최근엔 집주인들이 퇴거일을 늦춰주면 전세계약의 `묵시적 갱신`으로 인정될 것을 우려해 칼같이 만기일에 나가 달라고 요청한다. 심지어 계약 만기에 맞춰 집주인이 곧바로 입주할 수 없는 경우라도 세입자를 내보내고 집을 공실로 두겠다는 집주인들도 있다. 서울 잠실에 전세를 낀 아파트를 소유한 C씨(38)는 내년 말 해외 근무를 마치고 잠실 아파트에 입주할 예정인데 현 세입자 전세 만기가 올해 말이다. 세입자는 내년 말까지라도 거주하길 희망하지만 C씨는 실거주를 사유로 계약갱신청구를 거부하고 1년간 집을 비워둘 작정이다. C씨는 "원할 때 내 집에 못 들어가기보다는 공실로 두는 게 낫다"고 말했다. 집주인이 세입자 강제퇴거를 위한 `명도소송`을 고려하는 사례도 많다. 각종 부동산 커뮤니티에는 명도소송 방법과 비용을 알아보는 글을 어렵지 않게 찾을 수 있다.(2020년 9월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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세입자·집주인 곳곳서 갈등

 

 

“제 집에 들어가는데, 전세 만기 되는 세입자가 1000만원을 달라네요?” 전세살이 하던 30대 무주택자 A씨는 최근 수도권에 6억원짜리 아파트를 샀다. 부동산 임대차법 개정 관련 뉴스를 주의 깊게 봐온 A씨는 꼼꼼히 준비를 했다. 매매 계약서를 쓸 때 ‘반드시 11월 중 입주한다’는 내용의 ‘특별 계약 조건’을 걸고, 매도인에게 세입자로부터 ‘계약 만기일에 집을 빼주겠다’는 확인도 받아 놓으라고 요구했다. 두 달 후면 ‘내 집’에서 산다는 꿈에 부풀어 있던 A씨에게 난관이 닥쳤다. 세입자가 계약갱신청구권을 들먹이며 이사비 1000만원을 달라고 요구해 온 것이다. 매도인에게 “세입자에게서 집을 빼주겠다는 약속을 받지 않았느냐”고 따졌지만, 매도인은 “그냥 세입자를 달래는 게 좋으니 이사비를 500만원씩 부담하자”고 했다. A씨는 이를 거부했고, 매도인은 “그럼 계약이 파기돼도 위약금을 줄 수 없다”고 맞서고 있다. 정부의 유권 해석에 따르면, 매도인이 세입자에게 ‘새 집주인이 실거주하니 집을 비워야 한다’고 요구하더라도 세입자는 이를 거부할 수 있다. 세입자 입장에서 굳이 집주인에게 ‘계약갱신청구권을 행사하지 않겠다’고 약속을 할 이유가 없다. 그러니 매도인은 집을 팔려면 세입자를 달래는 것 외에 방법이 없는 것이다. A씨는 “매도인한테도 짜증이 나지만, 어떻게 이런 말도 안 되는 법을 만들어 놨는지 이해할 수가 없다”고 했다.

 

 

◇"이사비 달라" “못 준다” 곳곳에서 분쟁

 

7월 말 계약갱신청구권 도입을 골자로 한 주택임대차법 개정 후 ‘이사비’가 집주인과 세입자 간 갈등을 폭발시키는 새로운 ‘뇌관’이 되고 있다. 전세 계약이 끝나고 집주인이 실거주하려고 해도 세입자가 거액의 이사비를 요구하거나 새 전셋집을 찾는 데 드는 비용의 일부를 요구해 갈등을 빚는 경우가 늘고 있다. 세입자에게 주는 이사비를 누가 부담해야 하느냐를 두고 주택 매도자와 매수자 사이에서 싸움이 벌어지기도 한다. 한 부동산 전문가는 “어설픈 법 개정 때문에 주택 실수요자까지 불필요한 비용을 지출하고, 세입자와 집주인 간 분열과 갈등만 조장한다”고 지적했다. 최근 부동산 관련 온라인 카페에는 “실거주할 건데도 세입자 내보내기 위해 이사비를 줘야 하나요?” “얼마 주는 게 적당한가요?” 같은 질문이 수시로 올라온다. 임대차법 개정 전인 7월 서울에서 전세 낀 아파트를 사들인 B씨는 계약갱신청구권 대상도 아닌 세입자가 막무가내로 “못 나간다”고 버티며 이사비를 요구해 골치를 앓고 있다. B씨에게 세입자는 “다른 집주인들은 이사비 줘서 내보내려고 하는데 (당신은) 별로 안 급한 모양이네요”라는 문자메시지를 보내기도 했다. 경기도 화성에 사는 C씨는 실거주를 위해 내년 5월 전세 만기인 세입자에게 “연말까지 집을 빼주면 이사비로 1000만원을 주겠다”고 제안했다. 그러나 세입자는 C씨의 이사비 제안을 거부하고 “계약갱신청구권을 써서 2년 더 살겠다”고 했다. C씨는 “지금 사는 집 계약이 끝나는 연말부터 내년 5월까지는 어디서 어떻게 살아야 할지 모르겠다”고 답답해했다.

 

 

◇"갈등 최악… 칼부림 나도 이상하지 않다“

 

개정된 임대차법은 집주인에게 탈 없이 세입자를 내보내는 문제를 ‘걱정거리’로 만들고 있다. 집주인의 이런 약점을 공략해 이사비 받는 것을 당연시하거나, 새 전셋집을 구할 때 드는 계약금 일부와 부동산 중개 수수료까지 요구하는 세입자도 있다. 서울에서 20년 넘게 공인중개사로 활동한 김모(58)씨는 “임대차법 개정 이후 전세 세입자와 집주인이 ‘원수’가 된 사례가 많다”며 “이사비나 집 비우는 일정 때문에 ‘유혈 사태’가 벌어져도 이상하지 않은 상황”이라고 말했다. 급하게 집을 처분하려는 일부 다(多)주택자가 세입자의 협조를 구하기 위해 먼저 ‘이사비’를 제안하는 경우도 늘고 있다. 일시적 2주택자인 D씨는 “종부세·양도세 폭탄을 피하려면 내년 6월 전까지 강남구의 집 한 채를 처분해야 한다”며 “이사비, 중개 수수료, 향후 3년 간 전세금 인상분의 이자까지 챙겨주겠다고 했는데도 세입자가 ‘귀찮게 하지 말라며’ 전화도 안 받는다”고 말했다. D씨의 집은 정부가 지난 6월 토지거래 허가구역으로 묶은 지역에 있어 세입자가 있는 상태로는 팔 수도 없다. 그는 “온갖 부작용과 선의의 피해자가 쏟아지는데도 무리한 부동산 정책을 쏟아내는 정부가 원망스럽다”고 말했다.(2020년 9월 17일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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