10-23 10:30

 
 

 

 

임대차법 졸속입법에 전월세 시장 혼란 커져, 집사고도 세입자반대로 입주못해

일시적2주택 꼼짝없이 세금폭탄, 위로금 주고 이사비용 대납까지

세입자도 전세폭등에 전전긍긍, 억울한 피해없게 정책보완해야

 

 

"세입자를 내보내야 하는 집주인, 나가고 싶어도 못 나가는 세입자 모두 삶이 엉망이 됐어요. 부동산 시장을 망가뜨린 정부와 국회의원만 모를 뿐이죠." 21일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 8월 한 달 동안 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 255건이다. 지난 7월 217건보다 증가한 것은 물론, 6월 131건과 비교하면 2배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 실제로 분쟁 조정까지 신청한 건수도 6월 35건, 7월 44건, 8월 53건으로 증가세다. 집주인과 세입자 모두 대립을 피할 수 없는 상황에 내몰린 것이다. 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원(경기 성남분당갑)이 입수해 정리한 `임대차 분쟁 피해 호소 사례 모음`을 분석해보면 집주인과 세입자 간 갈등은 크게 세 가지 유형으로 나뉜다. 먼저 전세 낀 아파트를 매입했다가 실입주를 못하게 된 집주인 사연이다. 용인시 기흥구에 사는 30대 초반 신혼부부 A씨는 4개월 된 아이가 있어 작은 투룸 오피스텔에서 벗어나 아파트로 가기 위해 지난 8월 전세 낀 매물을 샀다. 하지만 나가겠다는 세입자가 9월 들어 갑자기 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하면서 일이 꼬여버렸다. 세입자 계약갱신이 매도자인 자신의 실거주보다 우선이기 때문이다. A씨는 "이미 오피스텔 전세금 중 일부를 받아 아파트 중도금을 납부한 상황인데 세입자가 버티면서 오피스텔 등을 다시 전전해야 할 판"이라며 "답답한 오피스텔에서 하루빨리 벗어나고 싶었는데 꿈이 와장창 깨져 정신적 피해가 상당하다"고 하소연했다.

 

 

결혼 2년 차 신혼부부 B씨는 "세입자가 계약갱신을 청구하지 못하게끔 계약갱신 청구 기간인 6개월보다 앞서 등기를 치면 된다고 하는데, 이미 전세자금대출 등으로 돈이 묶여 있는 사람은 어떻게 그 기일을 맞추느냐"고 말했다. 두 번째로 집을 팔아 세제 혜택을 받아야 하지만 세입자의 계약갱신청구 때문에 집을 못 팔고 있는 다주택자다. 서울에 사는 50대 임대인 C씨는 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서 올해 안에 집을 팔아야 한다. 구입 시기에 따라 1~3년 이내로 기존 집을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 규정을 지켜야 하기 때문이다. 하지만 기존 집에 세를 주고 있었는데 올해 말 만기에 맞춰 나가겠다는 세입자가 돌연 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하는 바람에 일이 꼬이게 됐다. 세입자가 아예 집을 못 보여주겠다고 통보하면서 가뜩이나 전세 낀 매물은 인기가 없는데 더욱 팔리기 어려운 지경에 놓였기 때문이다. 세 번째 유형은 아파트를 팔 때 세입자에게 이사비를 요구받거나 시세보다 싼 가격에 집을 내놓아야 하는 경우다. 성남시 분당구에 사는 한 세입자는 만기일에 맞춰 나가줄 테니 1000만원에 달하는 이사비를 요구했다. 집주인 D씨는 "전세 낀 물건은 부동산 중개업소에서 팔기 힘들다며 웃돈 2000만원 정도를 주고 타협해 보라고 권유하는 경우가 많다"고 상황을 전했다.

 

 

이 같은 갈등의 가장 큰 원인은 시장 혼란을 예상하지 못하고 법을 만든 정부와 여당이다. 당초 지난 7월 31일 주택임대차법 개정안이 시행될 때만 해도 새로운 제3자가 전세 낀 매물을 사들여 실거주한다면, 기존 세입자는 계약갱신을 청구할 수 없을 것이란 관측이 많았다. 하지만 현장의 혼란을 없앤다며 지난달 28일 국토교통부가 발표한 `주택임대차보호법 해설서`에 따르면 `매도는 갱신 청구 거절 사유가 아니기 때문에 계약갱신 청구를 받아들여야 한다`는 문구가 적시됐다. 한마디로 제3자가 전세 낀 매물을 사들였다고 해도 기존 세입자가 계약갱신을 청구한다면 거절할 수 없게 된 것이다. 하지만 정부와 여당은 책임 회피에만 급급하다. 전세를 끼고 집을 산 E씨는 퇴거를 약속했던 세입자가 전세계약갱신요구권을 행사하자 법무부에 상담 전화를 걸어 "내가 길거리로 내쫓기게 생겼다"고 하소연했다. 법무부 관계자는 "별 방법이 없다"는 말만 되풀이하다가 나중에는 "전화가 안 들린다"며 일방적으로 전화를 끊어 버렸다. 집을 팔려다 세입자에게서 웃돈 1000만원을 요구받은 F씨는 "집을 매수하기로 한 상대방에게 계약금만 돌려받고 계약을 물려 달라고 싹싹 빌고 있다"고 말했다.

 

 

세입자 입장도 딱하다. 집주인의 실거주 수요가 급증하고 임대차법 영향으로 전세를 기피하는 추세가 이어지면서 전세 매물 찾기가 하늘의 별 따기가 됐기 때문이다. 경기도 하남시에서 6년째 전세를 살고 있는 G씨는 "지난 7월 집주인이 실거주를 위해 들어온다며 만기 시 퇴거를 부탁하길래 흔쾌히 찬성해줬다"며 "하지만 주변 전셋값이 너무 올라 계약갱신 청구를 해야 할지 고민 중"이라고 말했다. 심교언 건국대 교수는 "실거주하겠다는 제3자가 매도한 건에 대해서도 세입자 계약갱신을 우선시하면 억울한 피해 사례가 계속 생겨날 수밖에 없다"며 "정상적으로 거래한 것에 대해선 집주인 권리를 인정해줘야 한다"고 조언했다. 행동에 나선 국회의원도 있다. 김은혜 의원은 지난 19일 매매계약을 체결한 주택 매수자가 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 `주택임대차보호법` 일부개정법률안을 발의했다.(2020년 9월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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치솟는 서울 재산세 부담, 재산세 상한선까지 오른 가구

文정부 3년간 4만→58만 급증, 서울 재산세 납부대상중 16%

다주택 겨냥해 올린 공시가에, 1주택 실거주자 불똥 맞은 셈

 

 

서울에서 공시가격 6억원을 초과하는 주택을 보유해 재산세 상승 폭이 상한선(30%)까지 오른 사람이 58만가구에 육박했다. 올해 서울에서 주택분 재산세가 360만9000가구에 고지된 점을 감안하면 16%에 해당한다. 5가구 중에선 1가구 정도가 대폭적인 세금 인상을 경험하고 있는 셈이다. 20일 국토교통부와 서울시가 김상훈 미래통합당 의원에게 제출한 `2017~2020년 서울 재산세 세 부담 상한 30% 부과 현황` 자료에 따르면 재산세가 30% 오른 가구는 2017년 4만541가구에서 올해 57만6294가구로 늘었다. 3년 만에 14배로 증가했다. 부과된 세금도 313억2450만원(2017년)에서 올해 8429억1858만원으로 27배 수준으로 급증했다. 정부는 그동안 부동산 투기를 막겠다며 보유세를 대폭 올리는 등 세제 강화 정책을 펼쳐왔다. 정부는 "다주택자와 단기 차익을 노리는 투기성 거래에 대해서만 조세 부담을 강화했다"고 설명하고 있지만 실거주 목적인 1가구 1주택자에게 세금 부담이 너무 늘었다는 지적이 잇따랐다. 이번 조사 결과는 정부 주장과는 반대로 서울시 곳곳에서 1주택자도 `재산세 폭탄`을 맞고 있다는 사실을 보여준다는 평가다.

 

 

현행 법은 재산세가 급격하게 증가하는 것을 막기 위해 주택 공시가격 대비 60%인 공정시장가격비율을 적용해 과세표준을 산출하고, 공시가격 3억원 이하는 전년 대비 5%, 3억원 초과∼6억원 이하는 10%, 6억원 초과는 30%까지만 세금이 늘도록 하고 있다. 김 의원실에 따르면 서울 25개 자치구 중 30%를 꽉 채워 오른 재산세를 내야 하는 가구 수와 세액이 가장 많은 곳은 강남구다. 3년 전 2만2646가구에서 올해 11만4256가구로 급증했다. 거둬들인 세액도 2017년 179억8559만원에서 올해 2595억6166만원으로 14배 넘게 늘어났다. 강북 집값 상승을 주도하는 `마용성(마포·용산·성동)`도 재산세 폭탄 충격을 피하지 못했다. 마포구는 289가구에서 3만1276가구, 용산구는 584가구에서 2만8017가구, 성동구는 162가구에서 3만8815가구 등으로 세금 부담 상한까지 재산세가 오른 집이 대폭 늘었다. 하지만 단순 숫자가 아닌 재산세 상한 30% 부담 가구 비율이 가장 많이 늘어난 곳은 노원구였다. 2017년 2가구에서 올해 2198가구로 1099배나 늘었다. 정부가 거둔 재산세액도 3년 사이 87만원에서 12억7967만원으로 1476배 증가했다. 강동구(31가구→1만9312가구), 광진구(28가구→1만6576가구), 동대문구(16가구→8110가구) 등도 큰 폭으로 증가했다.

 

 

전문가들은 △정부 정책 실패로 인한 집값 급등 △공시가격 현실화율 상향 등이 맞물리며 세 부담 상한인 30%까지 오른 재산세 고지서를 받은 가구가 속출하고 있다고 진단했다. 누진세 체계인 재산세는 가격 구간이 바뀌면 세금이 큰 폭으로 뛰게 되는데, 매매가와 공시가격이 함께 급등하면서 서울 시내 웬만한 아파트들이 대상에 모두 포함됐다는 것이다. KB국민은행에 따르면 문재인정부 출범 이후 서울 아파트 매매가격 중간값은 6억600만원에서 9억2582만원으로 52% 급등했다. 여기다 국토부는 현재 68% 수준인 공시가격 현실화율을 끌어올리는 작업까지 진행 중이다. 이 과정에서 서울 인기 지역 내 고가 주택만 해당된다고 전망했던 `세금 폭탄`이 서울 중간 가격 아파트까지 내려오고 있다는 분석이다. 실제로 매일경제가 우병탁 신한은행 부동산팀장 도움을 받아 마포구 도화동 현대홈타운 전용 84㎡ 재산세를 계산한 결과에 따르면 올해 128만원으로 작년(99만원)보다 29.3% 올랐다. 올해 처음으로 재산세 세 부담 상한까지 급등한 것이다. 우 팀장은 "서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘으면 공시가격도 6억원을 대부분 넘는다고 봐야 한다"며 "이때 누진율이 높아지면서 공시가격이나 집값이 조금만 올라도 세금 부담이 더 커지게 된다"고 설명했다. 김상훈 의원은 "문재인정부의 부동산 정책 실패를 왜 국민 세금으로 갚아야 하는지 의문이고, 이 와중에 거래세까지 올려놨으니 국민 세 부담이 어디까지 이어질지 가늠이 안 될 정도"라고 지적했다.(2020년 7월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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공시가 6억원 주택 납부액, 1년새 220280``

세부담 상한까지 오른 가구, 한강변따라 50% 이상 늘어

고령자들 "당장 현금 없는데", 구청마다 관련 민원도 폭주

 

서울 25개 자치구들이 이번주 7월 재산세 고지서 발송을 진행하면서 올해 공시가격 급등에 따른 세금폭탄 우려가 현실화되고 있다. 단독주택 기준 올해 평균 공시가격 상승률이 20%가 넘는 강남·서초와 `··`으로 일컬어지는 마포·용산·성동 등 한강변 주요 자치구 주민들의 충격이 크다. 이들 지역을 중심으로 재산세가 전년 대비 세부담 상한인 증가율 30%(공시가격 6억원 초과 기준)까지 오른 고지서를 받는 주택 수가 최대 2배까지 늘었다. 수입이 없는 은퇴 고령자 등을 중심으로 불만이 확산될 것으로 예상된다. 10일 매일경제신문이 서울시와 주요 자치구(강남·서초·송파·마포·용산·성동)에 확인한 결과 7월 고지액 기준 올해 서울시 재산세 과세액 총액은 17986억원으로 집계됐다. 이는 전년도 16138억원 대비 11.5% 증가한 것이다. 올해 서울 지역 공동주택과 개별단독주택의 공시가격은 전년 대비 나란히 14% 급등하면서 12년 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 주택 가격 수준이 높은 주요 6개 자치구별로 살펴보면 마포·용산·성동 등 한강변 북쪽의 신흥 아파트 주거지역에서 올해 재산세 부담이 전년 대비 30% 늘어난 주택이 급증한 것으로 나타났다.

 

용산구는 세부담 상한인 증가율 30%를 적용받는 주택 수가 지난해 29474가구에서 올해 41281가구로 40.1% 늘어났다. 마포구도 지난해 2239가구에서 올해는 31108가구로 53.7% 늘었다. 성동구의 경우 작년까지만 해도 세부담 상한 증가율 30%를 적용받은 주택이 9608가구로 1만가구 미만이었지만 올해는 223가구로 두 배 수준(108.4%) 늘었다. 강남 지역 3개구의 경우 세부담 상한율 30% 적용 주택 수 파악이 전산조회 시스템 미비 등으로 지연되고 있다. 용산구의 한 공동주택의 경우 공시가격이 지난해 약 5억원에서 올해 6억원으로 오르면서 재산세가 7월 부과액 기준 110만원에서 143만원으로 30% 늘었다. 9월에도 같은 금액이 부과되는 만큼 1년 만에 보유 주택에 대한 재산세가 220만원에서 286만원으로 60만원 이상 증가한 것이다. 이 가구는 작년까지만 해도 세부담 상한 증가율이 10%여서 공시가격이 올라도 세금 부담은 크게 늘지 않았다. 그러나 올해 공시가격이 6억원을 넘기면서 세부담 상한 증가율 30%가 적용돼 부담이 크게 늘어나게 됐다. 서울시 세무과 담당자는 "전년 대비 재산세 부담 증가율 상한이 공시가 6억원 이하는 5~10%이기 때문에 공시가격이 올라도 그만큼 세금이 오르는 것은 아니다"면서 "다만 작년에 공시가격이 4~5억원으로 과세 분계점에 있던 아파트의 경우 공시가격이 6억원 이상으로 오르면 세금이 확 올랐다고 느낄 수 있다"고 말했다.

 

주택당 부과된 7월 평균 재산세는 서초구와 강남구가 88만원으로 가장 높았다. 이어 용산구가 61만원, 송파구 53만원, 성동구 46만원, 마포구 15만원 순이었다. 전년 대비 평균 재산세 증가율은 송파구가 20.7%로 가장 높았다. 지난해 말 입주한 1만가구 규모 가락동 헬리오시티에 재산세 부과가 시작된 것이 주요 원인으로 파악된다. 주택 재산세의 과세 기준일은 61일로 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 구한다. 과세표준에 따라 6000만원 이하는 0.1% 6000만원 초과 15000만원 이하는 0.15% 15000만원 초과 3억원 이하는 0.25% 3억원 초과는 0.4%를 각각 매긴 뒤 7월과 9월 두 차례로 나눠 징수한다. 7월 과세분의 납부기간은 이달 16일부터 31일까지다. 고지서가 속속 가정으로 배달되면서 서울 주요 자치구 세무 담당 창구에는 민원 전화가 크게 늘고 있다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "중산층 세부담이 많아지면 가처분 소득이 줄어들면서 소비가 줄고 결과적으로 경제 전반이 침체될 수 있고, 조세 저항이나 전월세 세입자에게 조세 전가 현상도 나타날 수 있다"고 말했다. 그는 "실수요자나 장기거주자는 세금부담 경감을 확대할 필요가 있다"고 지적했다.(2019711일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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공동주택 공시가 사전열람보유세 시뮬레이션해보니

공시가 6억넘는 아파트 `타깃`, 종부세 대상 많은 강남권

보유세 150% 상한 속출할 듯, 초고가 한남더힐 등 찔끔 인상

공시가 산정 공정성 논란도, 울산·거제·김해 두자릿수

서울·지방 자산양극화 심화

 

 

  "(국민의) 상위 2%만 공시가격과 시세 격차를 조정했을 뿐이다. 나머지 97.9%는 시세 변동률 내로만 공시가격을 산정했다." 2007년 이후 12년 만에 서울의 아파트 등 공동주택 공시가격 상승률이 최고폭인 14.17%에 달했지만 주무부처인 국토교통부의 해명은 주택 소유자를 `비싼 집``싼 집`으로 나눠 일부만 피해를 보니 나머지는 괜찮다는 것이었다. 이는 올 초 논란을 빚었던 표준단독주택 공시가격 설명 때와 똑같은 논리다. 국토부는 지난 1월 말 22만채의 표준단독주택 공시가격이 일부 지역에서 2~3배씩 급등하는 등 혼란이 커지자 "22만가구 중 불과 4000가구인 1.7%에만 일어난 일"이라고 설명했다. 부자들에게만 세금을 높게 올렸으니 일반 국민과는 전혀 상관없다는 얘기다. 그러나 당시 정부 해명과 달리 표준단독주택 공시가를 과격하게 올린 것에 한 집에서 오래 거주한 중년 혹은 노년층·중산층이 직격탄을 맞고 일부 서민층에게도 충격이 있었다. 이번에도 마찬가지로 분석된다. 일단 이날 정부 발표를 뜯어보면 서울 아파트의 현재 중위가격(KB시세 기준)8억원 안팎 아파트도 공시가격이 두 자릿수 이상 `껑충` 뛰었다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "다주택자의 종부세 부과 기준이 6억원인 점을 고려해 정부가 가격을 크게 조정했다는 해석도 가능하다"고 말했다. 국토부는 표준주택은 `시세 15억원 초과의 고가 주택`, 표준지는 당 시세 2000만원을 자의적인 기준으로 잡고 가격을 끌어올렸다는 의혹이 나온 바 있다.

 

 

  지방 부동산 경기 폭락세 가운데에도 평균 공시가격 상승률이 하락한 구간은 3억원 이하 `저가 주택`(-2.45%)뿐이었다. 3~6억원 주택은 5.64%로 뛰어 전국 평균 수준이었다. 그러나 공시가격 6억원 이상 구간부터 상승률이 급등했다. 6~9억원이 15.13%, 9~12억원이 17.61%, 12~15억원이 18.15% 뛰었다. 공시가격 15~30억원 공동주택은 15.57%, 30억원 초과 주택은 13.32% 상승해 `초고가 주택`보다 `고가 주택` 상승률이 더 높게 나타나기도 했다. 한국감정원에 따르면 서울의 지난해 아파트 가격 상승률은 8% 수준이었으나 이날 발표된 공시가격 상승률은 2배에 가까운 14.17%에 달했다. 단독주택과 공시지가만큼은 아니더라도 서울지역 아파트를 겨냥해 어느 정도 시세반영률을 끌어올린 건 분명하다는 얘기다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "두 자릿수 상승률이 나온 6억원 이상 주택은 전체 공동주택의 8.9%에 불과하다"고 주장했다. 그러나 공시가 6억원 주택은 서울·경기 지역에선 중산층이 거주하는 수준이란 점에서 세금 고지서를 받아들면 주민들의 반발이 예상된다. 특히 이날 공시가격이 많이 오른 지역은 강남이 아닌 경기 과천(23.41%), 서울 용산구(17.98%), 서울 동작구(17.93%), 경기 성남 분당구(17.84%), 광주 남구(17.77%) 등이다. 한마디로 과천, 분당, 용산, 동작 등의 6억원대 아파트를 가진 중산층은 세부담 증가의 직격탄을 맞을 것이란 설명이다.

 

 

  매일경제가 국토부가 제시한 자료를 바탕으로 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 서울의 대표 아파트 몇 곳의 공시가격 인상에 따른 보유세 부담을 계산해본 결과, 강남·용산 등 소위 `부촌` 아파트는 1채만 보유했더라도 세부담 인상 상한선인 작년 대비 150%까지 보유세가 치솟는 것으로 나타났다. 서초구 반포동 `반포자이` 전용 1321채만 보유한 59세 남성 A씨는 올해 955만원 상당의 보유세를 내야 한다. 작년 A씨가 냈던 보유세는 659만원이었다. 공시가격이 작년 16억원에서 올해 199200만원으로 24.5% 뛰자 보유세가 50% 가까이 오른 것이다. 올해 공시가격 상승으로 이 아파트 이 면적과 타입의 공시가격은 시세 대비 70%까지 상승했다. 용산구 한강로2`용산푸르지오써밋` 전용 189의 작년 공시가격은 149000만원이었는데 올해 28.9% 상승해 192000만원이 됐다. 이에 따라 이 주택 1채만 보유한 사람은 작년 대비 46% 상승한 870만원가량의 보유세를 내게 됐다. 이 밖에도 강남구 수서동 `강남더샵포레스트`, 송파구 장지동 `위례중앙푸르지오2단지` 등을 1채만 보유한 사람도 대부분 세부담 상한선에 가까운 수준의 보유세를 더 낼 전망이다.

 

 

  다주택자라면 이보다 심한 `세금폭탄` 수준까지 맞게 될 가능성도 있다. 2주택자의 경우 전년 대비 200%, 3주택자의 경우 300%까지가 세부담 상한선인데, 조정지역 내 주택 여러 채를 가진 사람의 경우 상한선에 거의 도달하는 금액이 적힌 세금 고지서를 받아들 가능성이 있다는 것이다. `한남더힐`이나 `삼성동아이파크` 등 일부 `부자들의 리그`에 속하는 초고가 아파트의 경우 공시가격이 눈에 띄게 적게 올라 논란도 예상된다. 최근 84억원에 거래돼 화제가 된 한남더힐 전용 244의 올해 공시가격은 556800만원이다. 작년 546400만원과 비교하면 1.9%밖에 오르지 않았다. 현실화율도 60%대다. 한남더힐은 작년부터 올해 초까지 거래 빙하기에도 거래가 유독 많이 이뤄졌던 만큼 의문을 자아내는 대목이다. 결과적으로 한남더힐 1주택 보유자의 경우 세금 부담은 상대적으로 적은 29% 늘어나는 데 그칠 전망이다. 러시아인이 105억원이라는 값에 구입해 화제가 됐던 삼성동 아이파크의 경우에도 전용 269의 올해 공시가격은 1.44% 상승한 505600만원으로 나왔다. 세금 부담은 1주택자라면 28% 늘어난다. 이에 대해 국토부는 "이 같은 초고가 주택은 수요가 한정돼 있어 시세 상승이 적었다. 또 이미 작년에 현실화율이 많이 올라가 일부러 낮게 둔 측면이 있다"고 해명했다.(2019315일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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