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전문가 50명 설문, "하락 또는 안정세" 72%, 낙폭은 3% 미만 예상

공급부족해 대세하락 아냐, 유망지역은 용산·여의도, 강남 4구는 여전히 관심

 

 

 

 

  2019년 전반적인 부동산시장이 약세를 보일 것으로 전망됐다. 올해 들끓었던 서울 집값도 하락 또는 안정세를 나타낼 것으로 예상됐다. 종합부동산세 인상, 대출규제 강화, 다주택자 압박 등을 골자로 한 정부 대책이 맹위를 떨칠 것으로 예상되기 때문이다. 반면 전반적인 공급 부족 현상으로 집값이 `대세 하락`보다는 조정기를 거친 후 하반기부턴 바닥을 찍고 안정세를 유지할 것으로 예상돼 오히려 내집 마련 기회가 될 수 있다는 조언도 나왔다. 30일 매일경제가 각계의 부동산 전문가 50인을 상대로 `2019년 부동산 시장 전망` 설문조사를 진행한 결과 가장 관심이 뜨거운 서울 집값이 내년에 하락 또는 안정세를 유지할 것이라는 답변이 72%에 달했다. 재작년 2018년 전망 때와는 사뭇 다른 모습이다. 2017년에도 이미 6·19 가계부채대책과 8·2 부동산대책 등이 쏟아져나온 상태였지만 당시 전문가들은 2018년 서울 집값은 계속 승승장구할 것이라고 예상했다. 당시 서울 집값이 하락한다고 예측한 전문가는 50명 중 8명으로 16%에 불과했고, 5% 이상 상승한다고 점친 사람도 20%나 됐다. 올해와 달리 상당수의 전문가들이 내년엔 `서울 부동산시장 불패` 신화가 유지될지 의문을 표시한 셈이다.

 

 

  전문가들은 2018년 말 현재를 순환 국면 중 어느 단계로 보느냐는 질문에 `하락 전반`(66%)이라고 가장 많이 지목했고, 이어 `정점`(14%), `상승 후반`(10%)이라고 답했다. 90%가 내년 하락장이 시작된다고 예상한 것. 앞으로 더 상승할 여지가 있다는 뜻의 `저점`을 선택한 사람은 1(2%)에 불과했고, `상승 전반``하락 후반` 답변도 각각 2(4%)밖에 되지 않았다. 그러나 하락폭 예상은 전반적으로 크지 않았다. `3% 미만 하락`이 전체의 30%를 차지했고 `3~4% 하락`14%, `5% 이상 하락`2%에 그쳤다. `현 수준 안정`26%로 조사됐다. `3% 미만 상승`은 전체 16%, `3~4% 상승`10%, `5% 이상 상승`2%에 그쳤다. 전문가들 다수는 집값이 조정기를 거친 후 내년 하반기부터 안정세를 유지해 실수요자에겐 집을 장만할 기회가 올 것이라고 예상했다. `신규주택 또는 주택구입시기`를 묻는 질문에 `2019년 하반기`라고 응답한 비율이 34%로 가장 많았다. 이어 이듬해인 `2020년 중`으로 응답한 비율(22%)2위를 차지했다. `2년 내 구입하면 안 된다`는 비율은 12%에 그쳤다. 이명수 리얼앤택스 대표는 "조정이 시작된다면 대세 하락이라기보다는 규제로 인한 가격억제의 결과인 만큼 장기적으론 다시 상승세를 탈 수 있다"면서 "실수요자들은 분양가상한제 적용을 받는 공공택지 청약을 노려보고, 투자자들은 입지 좋은 뉴타운 등 재개발 투자를 내년 시도해보는 것이 바람직할 것"이라고 말했다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "정부의 분양가 통제 등으로 신규주택 구입은 여전히 매력이 크다""주변 시세보다 저렴하게 공급될 신규 분양아파트에 초점을 맞춰 청약통장을 적극 활용할 필요가 있다"고 조언했다.

 

 

  유망 주택구입지역 및 투자지역을 묻는 질문엔 마스터플랜 수립 등 `통개발`이 추진되다가 잠시 보류된 용산과 여의도·영등포 일대가 복수응답자 2명을 포함해 총 52개의 답변 가운데 14개를 차지해 득표율 26.9%1위였다. 9·13 부동산대책 발표 후 연일 하락세인 강남4구를 여전히 가장 높은 주택가격 상승 기대지역으로 꼽은 비율도 23.1%로 높았다. `강남파워`는 대체하기 어렵다는 것. 3위에 노원, 도봉, 동대문 등 서울 동북권(11.5%)이 랭크된 게 이례적이다. 이들 지역 재개발이 활발하게 돌아가고 있고, 광운대역세권 개발 등 굵직한 사업 영향 때문이다. 올해 서울에서 상대적으로 덜 올랐기 때문에 내년에도 추가로 오를 여지가 있다고 판단한 지역들로 보인다. 이 밖에 `서울 도심`(7.7%), `서울 서남권`(5.8%), `수도권 서북부`(3.8%), `수도권 동부`(3.8%) 등의 답변도 나타났다. `여유자금으로 부동산에 투자한다면 어느 상품을 추천하겠는가`라는 질문에는 복수응답 1건을 포함해 총 51개 답변지 중 재건축과 재개발을 선택한 비중이 45.1%(23개 답변)로 절반 가까이를 차지했다.(20181231일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

"서울집값 계속 오르고 경기는 약보합지방은 하락할 듯"

4월 양도세 중과 앞두고 다주택자 매물 나올 수도

실수요자는 1분기 노려볼만

2018 부동산시장 전망 / 전문가 50명 설문

 

 

  내년에도 강남과 재건축에 대한 선호 현상은 계속될 전망이다. 전문가들은 금년에도 강남불패 신화가 계속되는 반면 지방 집값은 하락할 가능성이 크다고 봤다. 작년 부동산 시장을 지배한 양극화 현상이 금년에도 지속될 것으로 본 것이다. 매일경제신문이 29일 각계 전문가 50명을 대상으로 실시한 '2018년 부동산 시장 설문조사'에서 이 같은 결과가 나왔다. 설문 대상자 전체의 60%(30)는 금년에도 서울 집값은 상승할 것이라고 전망했다. 전문가 66%는 가장 높은 상승률을 기록할 지역으로 '강남4'를 꼽았다. '투자 유망한 부동산 상품'으로는 가장 많은 44%'재건축 앞둔 아파트'를 골랐다. 다주택자 규제 때문에 '안전자산'으로 꼽히는 강남의 주택 1채만 갖겠다는 인식이 확산되며 '강남불패' 현상이 더 심화될 것이란 얘기다. 8·2 부동산 규제로 반포·송파 지역 재건축 아파트의 거래가 막혀버린 것도 압구정·은마 등 초기 단계여서 거래가 가능한 재건축 단지의 희소성을 부각하고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금년에도 보유세 인상 검토 등 다주택자에게 불리한 환경이 지속되는 만큼 똘똘한 한 채로 압축해 소유하려는 경향이 뚜렷해질 것"이라며 "다만 5년간 쉬지 않고 올라온 만큼 불확실성도 상존할 가능성이 높다"고 분석했다. 서울을 제외한 수도권, 즉 경기도와 인천의 금년 집값 전망에선 하락(44%)을 예상한 사람이 보합(36%)이나 상승(20%)을 크게 웃돌았다. 지방의 경우 더 심각해 70%가 하락을 점쳤다. 서울과 비서울의 양극화, 수도권과 비수도권의 양극화가 금년에는 더 심각해질 것으로 보고 있는 것이다. 손상준 도우아이앤디 사장은 "시장 양극화로 서울 강남권 재건축 및 전국적으로 인기 있는 아파트 단지에는 수요자가 몰리고 관심도가 떨어지는 지방은 미분양이 장기화할 것"이라고 내다봤다.

  다주택자들이 '똘똘한 한 채'로 보유주택 구조조정을 실시한다면, 실수요자에게는 내집 마련의 기회가 생길 수도 있다. 그래서 전문가들은 실수요자를 위한 기회로 금년 1분기를 꼽았다. 양도소득세 중과를 피하려는 다주택자의 매물에서 '진주'를 발굴해 보라는 얘기다. 이번 설문조사에 참여한 50명의 전문가들 중 '주택을 신규 또는 추가로 구입한다면 언제가 적당한가'를 묻는 질문에 42%21명이 '금년 1분기'라고 답했다. '2019년 중'이라는 응답이 24%로 뒤를 이었고 '금년 하반기'18%였다. '향후 2년 내 구입해서는 안된다'는 응답은 8%(4)에 불과했다. 8·2 부동산 대책에 따라 금년 4월부터 서울, 성남 등 청약조정대상지역에서 다주택자가 주택을 처분할 경우 기존 양도소득세(6~42%)10~20%포인트 중과세율이 적용된다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "관리처분 인가를 취득한 강남 재건축 아파트처럼 미래가치 상승이 확실한 주택은 보유가 유리하지만 그렇지 않은 주택을 가진 다주택자나 갭투자자라면 양도세를 감안해 이익 실현에 나설 수도 있다""갈아타기를 시도하는 1주택자나 무주택자에게는 기회가 될 수 있다"고 말했다. 김규림 자본시장연구원 선임연구원도 "청약통장 가점이 높은 경우 분양받는 전략이 바람직하지만 그렇지 않은 실수요자는 예산범위 내에서 금년 4월 이전 급매 또는 신규 입주아파트 급매를 노리는 전략이 바람직하다"고 설명했다. 금년 4월을 넘긴다면 집 구하기는 더 어려워질 수 있다. 집을 팔지 못한 다주택자들이 버티기에 돌입하면서 공급이 줄 것으로 예상되기 때문이다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "8년 장기임대에만 혜택이 집중되면서 등록 임대주택은 8년간 매매가 묶이고 등록하지 않은 주택은 매물로 안 나오게 될 것"이라고 예상했다.

 

 

  부동산이 주식 등 다른 투자처에 비해 매력적인지를 묻는 질문에 '그렇다'는 응답이 50%에 달했다. '매우 그렇다'38%, '다소 그렇다'12%였다. '아니다'라는 응답은 22% ,'보통'이라는 의견이 28%였다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "자금계획이 마련된 실수요자라면 지금의 가격을 인정하고 매수에 나서는 것이 유리해 보인다"고 말했다. 그렇다고 공격적인 투자에 나서는 것은 조심할 필요가 있어 보인다. 최근 2~3년간 집값 급등에 따른 피로감이 쌓인 데다 정부 규제가 시차를 두고 점진적으로 시장에 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "실수요자 보호 및 투기세력 근절의 정책방향이 지속되고 각종 시장규제가 강화될 것으로 보이므로 투자자들은 4월 이후의 시장흐름을 보면서 매수 및 투자시점을 선택해야 한다"고 말했다. 여유자금으로 부동산에 투자한다면 어떤 상품을 권하겠느냐는 질문에는 '재건축 아파트'라는 응답이 44%로 가장 많았다. 이어 중소형 빌딩(14%), 재개발 주택(10%), 토지(10%), 기존 아파트(8%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 회원수 31만명 규모 온라인 카페 '붇옹산의 부동산스터디'를 운영하는 강영훈 매니저는 "실수요자나 투자자 모두에게 가장 안정적인 투자처는 인기 지역의 신규 분양 아파트겠지만 청약이 쉽지 않으므로 정비사업 조합원 물량을 주변 시세와 비교해 매수하는 것도 방법"이라고 말했다.(20171230일 매일경제 기사 참조)