07-26 21:44

 
 

 

 

작년 11월부터 올해 11월까지 6억3812만원→8억360만원으로 26%↑

같은 기간 강남은 10억3386만원에서 12억2460만원으로 18%↑

 

 

지난 달 강북 아파트 평균 매매가격이 처음으로 8억원을 돌파한 것으로 나타났다. 17일 KB국민은행의 주택가격동향 자료에 따르면, 지난 11월 강북지역(한강 이북 14개구)의 아파트 평균 매매가격은 8억360만원으로, 강북 아파트 평균 매매가가 8억원을 상회하는 것은 관련 통계를 시작한 2008년 12월 이후 처음이다. 강북지역 아파트 평균 매매가격은 작년 11월 6억3812만원에서 울해 11월 8억360만원으로 1년 새 1억6548만원(26%)이나 뛰었다. 이는 강남지역 상승률(18%, 10억3386만원→12억2460만원)을 훌쩍 뛰어 넘는 수준이다. 아파트 거래량도 강북지역을 중심으로 크게 늘고 있다. 지난 11월 서울 25개 자치구 중 아파트 거래가 가장 많은 이뤄진 곳은 노원구로 461건(서울부동산정보광장 자료 참고)이 체결됐다. 이어 ▲구로구 391건 ▲강서구 320건 ▲강남구 307건 ▲송파구 258건 ▲강동구 242건 ▲도봉구 239건 순으로 집계됐다.

 

 

아울러 강북과 강남지역 간 평균 아파트 매매가격 격차는 더욱 확대되고 있다. 2018년 11월 기준 3억9649만원이었던 강북과 강남지역간 아파트 가격 격차는 작년 11월 3억9574만원으로 다소 줄어 들다 올해 11월 다시 4억2100만원으로 격차가 더 벌어졌다. R&C연구소 양지영 소장은 "집값 상승에 대한 불안요소가 해소가 되지 않고, 전세난이 점차 심각해지면서 패닉바잉에 따른 아파트 매수세가 지속되고 있다"면서 "집값이 떨어진다 혹은 좋은 입지의 충분한 공급에 대한 시그널을 주지 못한다면 상대적으로 저렴한 강북지역과 수도권 외곽지역의 집값 상승세는 당분간 계속될 수 있다"고 전망했다.(2020년 12월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

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서울 빌라매매 아파트 추월, 전세난 맞물려 무주택자 발길

 

 

서울에서 신혼집을 구하던 이 모씨(35)는 몇 달 전 강남구 역삼동 소재 빌라 매매계약을 맺었다. 아파트에서 신혼을 시작하고 싶었지만 전세 보증금이 너무 높아 결국 빌라로 눈을 돌린 것이다. 이씨는 "아내 직장과 가까운 곳으로 알아보다가 그 근방은 아파트 전세도 엄두가 안 날 정도로 너무 비싸 빌라를 택했다"며 "신축빌라에 위치도 괜찮고 매매가격이나 전세가격이나 큰 차이가 없어 실거주 목적으로 매입했다"고 말했다. 서울 지역 빌라(다세대·연립주택) 거래량이 아파트 거래량을 넘어섰다. 잇따른 규제로 아파트 거래절벽이 심화한 반면 전세난에 지친 무주택자 일부가 빌라 매수로 전환하면서 거래 역전이 나타난 것이다. 17일 서울부동산정보광장에 따르면 집계 중반을 넘긴 서울지역 10월 다세대·연립주택 거래량은 4067건으로, 아파트 거래량(3617건)을 앞섰다. 신고 기한이 2주 정도 남은 만큼 격차는 더 벌어질 것으로 보인다. 통상 주택시장에서 주거 선호도가 높은 아파트가 빌라에 비해 거래량이 많지만 9월부터 추세가 역전됐다. 9월 서울 빌라 거래량은 4005건을 기록해 아파트 거래량(3770건)을 추월했다.

 

이렇게 서울 빌라 거래량이 아파트 거래량을 추월한 원인으로는 크게 두 가지가 꼽힌다. 먼저 규제로 인한 아파트 거래절벽 심화를 꼽을 수 있다. 윤지해 부동산114 연구원은 "현재 대출규제 등으로 그 어느 때보다 실수요자 갈아타기가 어려운 상황"이라며 "매물이 나오지 않고 회전도 되지 않아 아파트 거래량이 눌리다 보니 빌라 거래량을 밑돌았다"고 설명했다. 서울 아파트 거래량은 6월 고점(1만5615건)을 찍은 뒤 단기 가격 급등에 대한 부담과 6·17 대책, 7·10 대책 등 잇단 규제 여파로 극심한 거래절벽에 빠졌다. 또 다른 원인은 전세난이다. 최근 임대차보호법(전월세상한제·갱신청구권 도입 등) 여파로 서울 아파트 전세가격이 70주 이상 상승하며 전세난이 심화하자 빌라가 대체 주거 수단으로 부각된 것이다. 역세권 빌라는 직주근접 효과를 누릴 수 있기 때문에 실수요자에게 인기가 높다. 아파트만큼은 아니더라도 빌라 역시 집값이 오를 것이란 기대감도 반영됐다.

 

 

정부 부동산 규제가 아파트를 집중 겨냥해 `풍선 효과`로 빌라 수요가 늘었다는 분석도 나온다. 6·17 대책 이후 서울에서 3억원 이상 아파트를 사고 전세자금 대출을 받으면 회수되지만 빌라 등 주택은 이 규제를 적용받지 않는다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "시중에 풍부한 유동성이 규제를 피해 유입되고 서울 외곽 중저가 아파트값까지 계속 뛰자 지친 실수요자 일부가 다세대·연립에 관심을 보일 수 있다"며 "다만 이들 주택은 아파트처럼 거래가 원활하지 않다는 점을 명심해야 한다"고 말했다. 수요가 늘면서 집값도 올랐다. KB부동산 조사에서 서울 다세대·연립주택 10월 매매가격지수는 전월 대비 1.2포인트 상승해 2018년 9월(1.4포인트) 이후 최대 상승폭을 기록했다.(2020년 11월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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보유세인상·대출규제 강화에 반전세 확대 현상 점점 뚜렷

집주인 보유세부담 전가 목적, 세입자 울며겨자먹기로 수용

한달 수백만원 월세까지 감내

 

 

서울 강남의 대표적 새 아파트인 대치동 래미안대치팰리스는 올해 들어 전세 보증금에 월세를 얹어 내는 반전세(준전세) 형태 계약이 18건 나왔다. 같은 기간 전세 거래는 16건이었다. 작년 한 해 동안 이 아파트에서 전세 거래 204건 중 반전세 거래가 88건에 불과했던 것과 비교하면 분위기가 딴판인 셈이다. 대치동 인근 한 공인중개업소 관계자는 "래미안대치팰리스는 임대 매물을 기다리는 수요자가 줄을 서 있는데 임대인들은 반전세를 선호하기 때문에 전세 물량이 급감하고 있다"며 "기존 전세에서 반전세로 돌리려는 집주인들 문의도 많다"고 말했다. 올 들어 서울 주택 임대차 시장에서 반전세 비중이 증가하고 있다. 강남권의 일부 새 아파트에서는 올해 반전세 거래가 전세 거래량을 추월하는 사례까지 나타났다. 전세금 고공 행진이 계속되는 가운데 집주인의 보유세 부담까지 커지면서 반전세를 선호하는 임대 물량이 늘어나고 있기 때문이다. 세입자로서도 전세 매물이 워낙 적은 상황에서 전세대출 규제까지 강화되자 반전세로라도 입주하는 경우가 많다.

 

 

6일 매일경제신문이 서울부동산정보광장에 올라온 아파트별 전·월세 거래 기록을 분석한 결과 올해 준전세 거래가 전세 거래를 넘어서거나 육박하는 단지가 의외로 많았다. 서울시가 집계하는 준전세 기준은 월세 보증금이 월세의 240개월어치를 초과하는 사례로 흔히 부동산 거래 시 반전세라고 불리는 유형과 일치한다. 개포동 래미안블레스티지는 이 기간 전세가 3건 거래됐는데 준전세 거래는 7건이나 나왔다. 반포동 반포푸르지오는 같은 기간 전세가 3건 거래되는 동안 준전세는 4건 나왔다. 준전세 거래가 전세 거래에 육박하는 사례도 많았다. 반포동 래미안퍼스티지는 올해 전세가 13건 거래되는 동안 준전세는 8건 거래됐다. 반포자이도 올해 전세가 17건 거래되는 동안 준전세는 13건 나왔다. 이런 경향은 서울시 전체 임대차 거래에서도 찾을 수 있다. 준전세 거래 비중은 작년 10% 안팎을 유지하다가 12월 14.07%로 급하게 뛰었다.

 

 

이후 1월 11.63%, 2월 12.87%로 계속 높은 수준을 보이고 있다. 반면 75~80% 선을 오가던 순수 전세 비중은 70% 안팎까지 떨어졌다. 반전세 확산의 가장 큰 원인은 전세 매물 부족이다. 특히 자사고 폐지 등 입시제도 변화로 인해 뛰어난 학군을 갖춘 강남권 주요 단지는 일찌감치 전세 매물이 많이 빠지고 반전세 매물만 남아 있다. 매물 부족으로 유리해진 임대인들은 공시가격 상승, 종부세율 상향 등으로 늘어난 보유세 부담을 메우기 위해 전세금을 올리기보다 추가로 월세를 받길 선호한다. 문제는 세입자의 주거 안정성은 훼손된다는 점이다. 준전세라고 해도 매달 수백만 원을 내는 거래가 상당히 눈에 띈다. 래미안대치팰리스 전용면적 94㎡는 1월 11일 보증금 8억원, 월세 310만원에 계약서를 썼다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "강남권, 특히 새 아파트를 중심으로 전세 매물이 많지 않은 상황에서 반전세가 더 확산될 가능성이 있다"고 말했다.(2020년 3월 7일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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저가양도로 편법 증여, "득보다 실 많을 수도"

 

증여세를 아끼기 위해 시세보다 저렴한 가격에 가족끼리 부동산을 매매하는 형태의 편법증여가 늘고 있다. 시세를 기준으로 양도세(매도자)와 증여세(매수자)를 내더라도 단순증여할 때보다 전체세금을 아낄 수 있어서다. 양도세 중과, 보유세 인상 등 세금부담이 커진 다주택자들이 많이 거주하는 강남권에서 이 같은 거래가 증가하고 있다. 세금 전문가들은 가산세에 따라 오히려 손해가 될 수 있는데다 과세당국의 표적이 될 가능성을 들어 주의를 당부했다.

 

 

싸게 팔아 5000만원 세테크

 

서울부동산정보광장에 따르면 서울 송파구의 대표적 재건축 예정 아파트인 잠실주공5단지 전용 76.5는 지난달 말 98755억원(11)에 매매 신고됐다. 이 평형은 1월까지만 해도 17~175000만원에 거래됐던 물건이다. 9·13대책의 영향이 이어지면서 지난 316억원대 중반으로 조정받기도 했지만 지난달부터 가격을 회복했다. 현재 호가는 17억원대다. 인근 중개업소 등에 따르면 해당 물건은 매도자와 매수자의 주소가 같다. 잠실주공 5단지에 정통한 한 부동산 관계자는 별도로 중개업소를 끼지 않고 직거래됐다정상거래가 아닌 친족간 증여거래로 보인다고 말했다. 국토교통부도 이상거래로 판단해 송파구청에 조사를 통보할 예정이다. 세무전문가들은 증여세를 아끼기 위한 거래로 분석한다. 해당 단지를 단순증여 했을 때 증여를 받은 사람은 49664만원(시세 173000만원 기준)의 증여세를 내야 한다. 하지만 저가로 양도한다면 처음 취득한 가격에 따라 세금이 더 줄어들 수 있다.

 

 

저가양도를 하더라도 시세와 3억원 이상 차이가 나면 부당행위계산부인을 명목으로 증여세를 추징받는다. 그럼에도 저가양도를 하는 것은 어느 정도 절세 효과가 있어서다. 세무당국은 시가와 가격의 차이 전부가 아닌 시가의 30% 또는 3억원 중 더 적은 금액을 뺀 금액(과세표준)에 증여세를 매긴다. 주공5단지의 경우 매도자가 아버지, 매수자가 성년자녀라면 약 6643만원의 증여세가 자녀에게 추징된다. 양도자는 시세에 맞춰 양도세를 추가로 낸다. 처음 취득한 가격이 높으면 세금이 줄어들 확률이 높다. 이 단지를 10억원대에 많이 거래됐던 2006년이나 2010년 취득했다고 가정하면 판 사람(아버지)에겐 약 37000만원의 양도세가 부과된다. 가족이 낼 세금(증여세+양도세·43643만원)이 증여세를 내는 경우보다 5000만원가량 적다. 한 대형은행 세무전문가는 다주택자들에 대한 세금부담이 대폭 강화되면서 일주일에 다섯 건 이상 증여상담이 들어오고 있다자산가들은 보통 가족전체를 한 지갑으로 보고 절세방법을 고민한다고 말했다. 올 들어 이 같은 이상 저가양도는 강남권에만 압구정동 신현대11, 잠원동 아크로리버뷰 신반포, 압구정 한양1차 등 네 건에 달한다.

 

세금 좀 아껴보려다.

 

증여세를 아끼기 위해 저가양도를 활용하는 것은 득보다 실이 많을 수 있다고 대부분의 전문가들은 지적했다. 편법증여가 의심되는 부동산 거래에 대한 관리감독이 강화되고 있어서다. 편법증여를 했다가 과세당국의 타깃이 돼 보유한 법인이 대대적인 세무조사를 받은 경우도 적지 않다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 세금을 줄이기 위한 저가양도는 위법행위인 데다 가산세에 따라 오히려 손해를 볼 수도 있다자의적으로 판단하지말고 반드시 전문가확인을 거쳐야 한다고 말했다. 정보현 미래에셋생명 선임컨설턴트는 과세당국의 의지 등을 감안했을 때 사전증여 등 합법적 테두리 안에서 절세방법을 찾는게 세금리스크를 줄이는 방법이라고 설명했다. 이 같은 저가양도가 부동산 매매시세를 교란하는 것도 문제로 지적된다. 국토부 관계자는 신고된 문제거래를 최대한 빨리 시스템에서 삭제하는 방향으로 법개정을 추진하고 있다고 말했다.(2019516일 한국경제 기사 참조)

 

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  대출 규제 강화에 서울 분양권 거래가 갈수록 얼어붙고 있다. 입주를 앞두고 잔금 납부가 어려운 갭투자 분양권일수록 프리미엄(웃돈)을 대폭 깎는 경우도 늘고 있다. 실제 입주 때 마이너스 웃돈이 적지 않을 것이란 전망도 고개를 들기 시작했다. 서울부동산정보광장을 보면 올해 2(계약일로부터 60일 이내 신고) 서울의 분양권과 입주건 거래건수는 173건을 기록했다. 지난해 8월과 9월에 각각 256, 314건을 기록한 것과 비교하면 30~50% 수준으로 줄었다. 2월만 보면 동작구(87), 성북구(20), 마포구(12), 송파구(10), 영등포구(10), 은평구(10) 순으로 분양권과 입주권 거래가 많았다. 2월 한달간 분양권만 보면 동작구(86), 성북구(12), 영등포구(10) 순으로 거래가 많았다. 공인중개업계에 따르면 현재 거래되는 분양권의 경우 대부분 지난해 말보다 웃돈이 큰폭으로 하락하고 있다. 입주가 가까워진 분양권일수록 웃돈이 더 빠지는 경우가 많다.

 

 

  2017년 동작구 사당동에 분양한 사당롯데캐슬골든포레(959가구)는 현재 나온 분양권과 입주권의 웃돈이 천차만별이다. 지난해까지만 해도 4~5억원에 달하던 웃돈이 지금은 2억원대까지 떨어졌다. 20202월 입주까지 약 1년이 남았다. 서울 전세가격이 하락하면서 입주를 포기하려는 계약자들은 웃돈을 낮춰서라도 분양권을 처분할 처지다. 상당수 계약자가 최근 강화된 대출 규제로 제 때 잔금을 치르지 못해 급매물을 줄줄이 내놓는 것이다. 서울 아파트 가격이 하락하면서 입주 때가 되면 웃돈이 더 떨어질 것이란 전망도 나온다. 현재 전용 8412층 분양권이 11억원에 나와있다. 분양가 54000만원에 프리미엄(웃돈)56000만원이 붙었다. 사당동 D공인 관계자는 "웃돈 49000만원에 분양권 105000만원까지는 얘기가 나오고 있다"면서 "조합원인 집주인이 분양권을 빨리 처분하고 싶어해 웃돈을 4~45000만원까지는 깎을 수 있다"고 말했다. 같은 면적에 94820만원짜리 일반 분양권 매물도 있다. 분양가 69820만원에 웃돈이 25000만원 붙었다. 같은 면적 일반 분양권에 웃돈이 38000만원 붙은 곳도 있다.

 

 

  동작구는 지난해 10월부터 12월까지 흑석뉴타운 아크로리버하임(1073가구), 상도동에 있는 e편한세상상도노빌리티(893가구) 2500여가구가 입주하며 전세 물량이 적체되고 있다. 이 밖에도 성북구에서는 지난 2월 입주한 길음동의 래미안 길음 센터피스(2352가구)와 석관동의 래미안 아트리치(1091가구)의 분양권과 입주권의 거래가 많았다. 래미안 길음 센터피스 전용 59분양권은 지난달 2476110만원(28)에 실거래됐다. 지난 1월에는 8억원(11)에 같은 면적이 실거래됐다. 래미안 아트리치는 전용 84의 분양권이 지난 182923만원(13)에 실거래되고 나서 2월에는 78000만원(14)으로 가격이 내렸다. 마포구에서는 신촌그랑자이(1248가구)’, 영등포구에서는 보라매SK(1546가구)’의 분양권과 입주권 거래가 많았다. 보라매SK뷰 전용 84의 분양권이 지난달 98320만원(26)에서 77720만원(19)까지 실거래됐다. 부동산114의 한 관계자는 "전세 가격 하락 등으로 입주를 앞둔 단지의 분양권 거래가 당분간 활발할 것으로 보인다"고 말했다.(201936일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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매도자 버티기·매수자 관망, 서울 11월 거래량 반토막
실거주자 이사수요까지 꽁꽁
재건축-신축 `양극화` 양상, 강남권 대형은 잇단 신고가

 

 

 

 

  9·13 부동산대책 발표 후 서울 아파트 거래가 자취를 감췄다. 정부가 내놓은 각종 규제 효과인데 목적대로 집값을 안정시켰다기보다는 시장 자체를 꽁꽁 얼어붙게 만들어 역효과만 두드러진다는 지적이 나온다. 시장에선 정부의 어설픈 규제로 주로 학생들의 입학·전학을 수요로 하는 겨울 이사철을 맞아 실거주자의 이주를 묶어버렸다는 불만이 터져 나오고 있다. 21일 서울부동산정보광장 통계에 따르면, 지난 20일까지 신고된 서울 아파트 거래는 2500건 남짓이다. 일평균 120건 정도 거래된 것인데, 이 추세대로라면 연중 최저치를 경신할 것으로 보인다. 11월 한 달간 신고된 거래가 4000건이 채 안 될 수 있다. 올해 들어 가장 거래신고가 적었던 달은 4월 다주택자에 대한 양도세 중과 시행의 여파를 받은 6월의 4751건이었다. 9·13 대책으로 대출이 막히고, 세금에 대한 압박이 거세졌지만 파는 쪽도 버티기에 들어갔고, 사는 쪽도 관망세로 들어가면서 `거래절벽`이 나타난 것으로 보인다. 그나마 신고된 몇 건의 거래도 양극화가 나타나며 혼란스러운 상황이다. 정부는 작년부터 1차적으로 집값 상승의 주범으로 꼽힌 강남 재건축 아파트를 타깃으로 했다. 재건축 아파트 가격은 작년 8·2 대책 발표 후 잠시 주춤했다가 올해 들어 회복하며 도리어 가격이 치솟았지만, 9·13 대책 이후 호가는 물론 실거래가도 떨어지고 있다. 강남구 대치동 소재 `은마아파트` 전용면적 76 9·13 대책 이전에는 최고 185000만원에 거래됐지만, 10월에는 1억원 떨어진 175000만원에 팔렸다. 현재 이 면적 매물은 대부분 16억원대에 나와 있지만 사겠다는 사람이 없다. 송파구 잠실동 재건축 아파트인 `잠실주공5단지` 전용 76 9·13 대책 이전엔 191000만원에도 팔렸지만, 규제 발표 후 12000만원 떨어진 179000만원에 한 채가 팔렸을 뿐이다.

 

 

  현 정부나 지방자치단체의 기조가 재건축 인허가를 쉽게 내주지 않아 시간이 오래 걸릴 수밖에 없는 데다 초과이익환수제를 비롯한 각종 규제로 추가 비용이 크다는 점도 매력을 반감시켰다는 분석이다. 반대로 같은 강남권에서도 신축, 그중에서도 실거주와 `똘똘한 한 채`로 보유하기에 모두 좋은 대형 면적 아파트 가격은 9·13 대책 이후에도 연일 신고가를 경신해 대비된다. 결국 정부의 규제가 어중간한 중산층만 잡고 대형 가구에 거주하는 강남 집주인들은 못 잡았다는 분석도 나온다. 강남구 대치동 `래미안대치팰리스` 전용 151 9·13 대책 이후인 10355500만원에 팔려 직전 신고가였던 335000만원 대비 2억원이나 높은 가격에 거래가 성사됐다. 용산구 한강로3`용산시티파크` 전용 145 역시 직전 신고가 대비 4억원이나 오른 25억원9월 말 팔려 역시 9·13 규제를 무색하게 했다. 익명을 요구한 한 전문가는 "강남권이나 용산의 10년 차 이내 대형 면적은 공급 자체가 적어 희소성이 있다"면서 "여기저기 분산 투자했던 사람들이 실거주를 하며 계속 가지고 갈 `똘똘한 한 채`를 찾으면서 규제와 관계없이 오히려 이들 지역 아파트 대형 면적 실거래 가격은 치솟은 것"이라고 분석했다.

 

 

  그러나 재건축 가격 하락과 신축 대형 아파트 신고가 경신이라는 상반된 현상도 극히 일부 거래에서만 나타나 시장 전체 분위기를 판단하기 어렵다. 전체 4000가구가 넘는 은마아파트는 다주택자 양도세 중과가 있었던 4월만 빼면 올 들어 월평균 거래량이 10건 이상이었는데, 9·13 대책 이후엔 월 1건도 제대로 거래가 안 되고 있다. 정부의 바람처럼 거래가 어느 정도 이뤄지면서 집값이 안정화되는 분위기가 아니라 거래가 단절돼 극소수 거래가 전체를 좌지우지하는 비정상적 현상이 나타나는 것이다. 확 튀는 거래 몇 건에 의해 시장이 움직이는 혼돈 현상이 일어날 수 있다. 잇따른 정부 규제의 더 큰 부작용은 지방을 완전히 꽁꽁 얼어붙게 만들었다는 점이다. 지방 아파트는 끝없이 추락하고 있다. 한국감정원의 월간 아파트 통계에 따르면 지방 아파트 가격은 20174월 이후 올해 10월까지 19개월 연속 하락했다. 2017년엔 그나마 0.4% 하락해 하락폭이 작았지만, 2018년 규제가 쏟아지고 나서는 -2.6%를 기록해 더 크게 타격을 받았다. 서울에 비해 가격이 낮은 지방에 주택을 보유해도 다주택자가 돼 규제 대상이 되지만, 다주택자에 대한 양도세 중과에 있어선 지방 집을 팔면 중과되지 않아 지방 집부터 매도에 나선 것도 어려움을 가중시켰다는 분석이다.(20181122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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1분기 40건 거래됐는데4~5월엔 계약 3건 뿐

가격도 연초보다 2억 빠져, 헬리오시티 등 입주 앞두고 역전세난 확산 가능성도

 

 

  서울시 강남구 도곡동 타워팰리스에서만 13년째 거주하고 있는 가정주부 A(42)는 난생처음으로 수억 원대 은행 대출을 알아보고 있다. A씨는 지난해 부모에게 타워팰리스 60평형대(전용면적 160)를 한 채 더 증여받았다. `타워팰리스는 전·월세 걱정 없다`는 말을 믿고 덜컥 받았는데 기존 세입자가 나간다고 한 이후 두 달여가 지나도록 새로운 세입자를 구하지 못하고 있다. 지난해 20억원 이상, 올해 초만 해도 19억원은 유지했던 전세 가격이 최근 17억원대로 뚝 떨어졌다. A씨는 최근 호가보다 1억원 이상 낮은 가격에라도 전세를 내놓을 생각이지만 두 달 동안 집을 보러온 이는 한 명도 없었다. 2000년대 초 `부의 상징`이었던 타워팰리스는 최근 상승장에서 소외된 면은 있지만 탁월한 생활편익과 단지 커뮤니티 시설로 인해 전·월세 걱정에서 비켜나 있었다. 하지만 서울 강남권 전세 가격 하락 여파가 결국 `·월세 갑()` 칭호를 받던 타워팰리스까지 강타한 셈이다. 국토교통부에 신고된 전세 실거래 내용에 따르면 타워팰리스의 올해 1분기 전세계약 건수는 40(117, 28, 315)인 데 반해 4~5월에는 단 3에 불과하다. 물론 계약과 실제 신고 사이에 시간 차가 있지만 최근 전세 수요가 급감한 것은 사실이다.

 

  수요가 급감하니 전세 가격이 떨어지는 것은 당연지사다. 서울부동산정보광장에 따르면 타워팰리스 전용면적 160는 지난 2720억원(9)에 전세계약이 이뤄졌지만, 328일에는 19억원(42), 58일에는 172000만원(43)으로 전세 가격이 떨어졌다. 타워팰리스 근처 W공인중개소 관계자는 "최근 두 달 동안 타워팰리스 전세에 대한 외부 문의를 한 건도 받지 못했다""타워팰리스 내부에서 전세 손바뀜이 몇 건 일어났지만 전·월세 거래가 이렇게 말라버린 건 처음 보는 일"이라고 설명했다. 재건축 아파트 규제로 매매가가 하락 반전한 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구)은 전세 가격 하락세가 멈추지 않으면 아파트 가격을 더 끌어내릴 수 있다는 우려가 나온다. 강남4구는 현재 30평형(99.17)대 기준으로 연초 대비 전세 가격이 1~15000만원 정도 빠졌다. 이마저도 수요가 많지 않아 거래가 원활하지 않다. 송파구 가락동 헬리오시티를 비롯해 올해 강남권에서 공급하는 신규 아파트 입주 물량이 15542가구에 이르기 때문에 역전세난 가능성도 없지 않다. 특히 올해 12월부터 헬리오시티에서 9510가구가 일시에 입주를 시작하면 주변 부동산시장에 엄청난 파급력이 예상된다. 헬리오시티는 벌써 세입자 모시기 경쟁에 나서면서 주변의 같은 면적 아파트 전세 가격보다 1억원 정도 저렴한 물건이 나오고 있다.(2018514일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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잠실파크리오 14413.585보다 1.7억 싸게 거래돼, 강북·부산·대구서도 유사사례

환금성·관리비 단점에 인기↓…매매 가장한 편법증여 가능성도

양도세 중과 앞둔 급매일수도, 10년만에 가격역전 재등장

 

 

  정부의 잇단 규제 정책으로 부동산 시장이 본격적인 숨 고르기에 돌입한 가운데 대형 면적 평형의 시세가 중형 평형보다 더 낮아지는 기현상이 전국적으로 재등장하고 있다. 부동산 활황기인 최근 몇 년간 특화형 설계와 차별화 전략으로 인기를 끌어왔던 대형 면적이 부동산 조정기를 맞아 주춤한 이유에 대해 다양한 해석이 제기되고 있다. 16일 한국감정원, 서울부동산정보광장 등의 실거래가 자료에 의하면 최근 동일 아파트에서 중형 면적 아파트 가격이 대형 면적을 앞지르는 사례가 속속 등장했다. 강남 지역 인기 주거지인 서울 송파구에 위치한 잠실 파크리오 아파트의 경우 전용면적 84.9가 지난 3152000만원에 거래됐다. 반면 대형 면적으로 분류되는 144.77는 같은 달 135000만원에 거래됐다. 전용면적이 60이상 큰 대형 면적이 무려 17000만원 이상 낮게 팔린 것이다. 서울 성동구에 위치한 금호벽산아파트 역시 지난 2월 전용 84매물이 72000만원에 거래됐으나 전용 114.5764000만원에 거래돼 중형 면적 역전 현상이 관측됐다. 이러한 상황은 서울뿐 아니라 전국 곳곳에서도 보인다. 2015년 입주한 부산 해운대구 해운대 힐스테이트 위브는 지난 1월 전용 80.9매물과 134.3매물이 63000만원이란 같은 가격에 거래됐다. 대구 남구에 위치한 효성타운2차 아파트 역시 전용 108가 전용 167보다 비싼 가격에 거래됐다. 선호 단지와 층수, 거래 시기에 따라 차이가 있겠지만 전국적으로 이러한 중형 면적의 대형 면적 가격 역전 사례를 어렵지 않게 찾을 수 있다는 점에서 대형 면적 위기론도 나온다.

 

 

  최근 10년간 시··구별 아파트 가격 변동률 역시 이러한 흐름을 뒷받침한다. 부동산정보업체 부동산인포 조사 결과 전용 85초과 아파트 중 아파트 가격 상승률이 50% 이상을 기록한 곳은 24곳에 불과했다. 반면 60이하 소형 아파트는 무려 105개 지역에서 50% 이상 상승하며 4배 이상 높은 결과를 보였다. 전용 60~8550% 이상 상승 지역이 60곳을 넘었다. 상승률만 따져봐도 중형 면적의 수익률이 대형 면적을 압도한다. 2000년대 말 금융위기 직후에도 중형·대형 간 가격 역전 현상이 관측된 바 있지만 당시엔 극소수에 불과했다. 그러나 최근에는 대형 아파트의 환금성 저하가 단기 투자가 만연한 현재 부동산 시장에서 비인기 요인으로 작용한다는 분석이다. 인구 변화로 대형 면적에 대한 수요와 거래량이 감소하면서 환금성이 떨어지고 있는 것이 단점으로 부각된다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "대형 면적은 일부 선호 수요가 있긴 하지만 그것만으로는 제대로 된 가격을 받기 어려운 만큼 중소형 면적에 비해 저평가받을 수밖에 없다"고 밝혔다. 또 최근 설계 기술의 발전으로 대형 면적 못지않게 실내 공간 활용성을 가진 중소형 면적 아파트가 대거 공급되면서 대형 면적에 대한 니즈가 눈에 띄게 줄어들고 있다. 한 건설사 관계자는 "요즘 아파트는 전용 59도 방 3개에 화장실 2개를 갖추고 있을 만큼 공간 활용도가 좋아졌다""전용 99만 되더라도 충분히 넓게 쓸 수 있기 때문에 굳이 더 큰 면적을 찾는 수요자가 줄어들 수밖에 없다"고 밝혔다. 게다가 중소형 면적보다 2배 이상 드는 관리비와 유지비로 인해 실거주 부담이 크다는 점 역시 대형 면적의 발목을 잡는 요인으로 분석된다.

 

  일각에선 이러한 가격 역전 현상이 일부 비정상적 거래로 인한 것일 가능성도 있다고 예측했다. 다주택자 중과세 등 규제 강화로 인해 다주택자가 일부 대형 면적 매물을 매매 형식으로 헐값에 증여하는 방식을 택할 수도 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 "매물별로 거래 내용을 다 확인해봐야 알 수 있지만 시세와 동떨어진 거래 가격일 경우 증여 등 편법 거래일 수도 있다""그 외에 층수, 선호 단지 등도 변수로 작용할 수 있다"고 설명했다. 다주택자 규제를 앞둔 급매물 소화의 가능성도 제기되고 있다. 대형 면적 특성상 거래에 시간이 걸리는 만큼 아예 가격을 크게 낮춰 서둘러 다주택자 문제를 해결한 것으로 풀이된다. 권일 부동산인포 팀장은 "대형 면적은 정상 거래가 이뤄지는 데도 상당한 시일이 걸리는 만큼 서둘러 매물을 정리하려는 매도인 입장에선 가격을 크게 낮춰 매물로 내놓을 수 있다"고 밝혔다.(2018417일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  이달 아파트 거래량이 2월 거래량으로 역대 최대치를 기록했다. 거래량은 1만건을 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 27일 기준 서울 아파트 거래량은 1525(신고일 기준)으로 2006년 실거래 조사를 시작한 이후 2월 통계로는 가장 많은 건수가 신고됐다. 통상 비수기로 분류되는 2월에 아파트 거래량이 1만건을 넘어선 것은 이번이 처음이며 지난해 2(4661)에 비해서는 2배 이상이다. 28일 마지막으로 신고되는 건수까지 합할 경우 이달 총 거래량은 11000건을 넘어설 전망이다. 서울 아파트 거래량은 지난 1월에도 9563이 신고돼 역시 1월 거래량으로는 사상 최대였다. 비수기인 1, 2월의 거래량이 늘어난 것은 오는 4월 양도소득세 중과 시행을 앞두고 일부 다주택자 매물이 증가했고, 강남 재건축 단지나 서울 도심 요지에서는 아파트값 강세가 지속되면서 매수세가 늘어났기 때문이다. 아파트 거래 신고일은 계약 후 60일 이내, 2월 신고 건에는 지난해 12월과 올해 1월에 계약된 것들이 다수 포함돼 있다.

 

 

  지난달 재건축 장기보유자에 대한 매매가 허용되면서 거래 가능한 물량이 늘어난 것도 영향을 미쳤다. 작년 8·2부동산 대책으로 투기과열지구내 조합설립인가 이후 재건축 단지의 조합원 지위양도가 전면 금지됐다가 올해 125일부터 재건축 아파트를 장기 보유(10년 보유, 5년 거주)1주택자에 대해서는 지위 양도가 허용됐다. 지난해 68월 월간 신고 건수가 석달 연속 1000건을 넘어섰던 강남구의 경우 8·2대책 이후인 9월과 10월에는 각각 471, 205건으로 급감한 뒤 올해 227일 현재 8·2대책 이후 가장 많은 749이 신고됐다. 서초구도 지난해 8743건에서 10월에는 신고건수가 183건으로 떨어졌다가 올해 2510으로 늘었다. 송파구는 잠실 주공5단지 등 재건축과 리센츠·파크리오 등 일반 아파트 거래가 활발히 이뤄지면서 2월 신고건수가 839으로 증가했다. 마포구(460), 서대문구(396), 용산구(294), 동작구(452) 등지도 작년 2월보다 거래량이 큰 폭으로 늘었다.(2018228일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.03.01 19:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    거래량이 들어서 좋긴 하겠군요

 

 

 

 

청약시장은 실수요 시장으로 재편...

수익형 부동산 보유자는 금리 인상 대비

 

 

  과열 국면이던 부동산시장이 다소 진정되는 분위기다. 8·2 부동산 대책 이후 주택 거래량이 급감하고 청약시장이 위축되는 등 대책의 가시적인 효과가 나타나고 있는 것이다. 서울부동산정보광장에 따르면 8월에만 14746건에 달했던 아파트 거래량이 9월 들어 8336건으로 44%나 감소했다. 10월에는 3817건으로 줄었고, 11월은 10일 현재 1482건에 그쳤다. 8·2 대책으로 투기과열지구가 된 27개 지역의 분양권 거래량도 눈에 띄게 줄었다. 27개 투기과열지구의 9월 분양권 전매량(15474)은 전달 17617건보다 13% 가까이 감소했다. 지표상으로는 8·2 대책의 약발이 확실히 나타나는 분위기다. 여기에 연말이나 내년 초 기준금리 인상이 예정돼 있고, 수도권을 중심으로 대규모 입주도 줄을 이을 전망이다.

 

주택시장의 수요 줄지 않아

  그럼에도 집값이 내릴 것으로 보는 부동산 전문가는 많지 않다. 에스앤비(SnB) 김승석(47·사진) 대표이사도 마찬가지다. 그는 부동산시장은 당분간 주춤하겠지만 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 집값이 크게 내리지는 않을 것이라고 내다봤다. 에스앤비는 2007년 문을 연 이후 시행(부동산개발사업)과 분양마케팅(분양대행), 주택·상업용부동산 컨설팅을 하는 부동산종합회사다. 에스앤비는 분양마케팅으로만 지난해 1000억원가량의 매출을 올렸다. 김 대표는 대학 졸업 후 현대산업개발에서 개발·마케팅을 했던 부동산 전문가다. 1110일 서울 강남구 역삼동 에스앤비 본사에서 만난 김 대표는 “8·2 대책 이후 100여일 만에 청약시장은 확실히 실수요시장으로 재편됐다고 말했다. 종전에는 투자수요와 실수요가 5050이었다면 지금은 2080 정도라는 것이다. “112일 청약 1순위 접수를 받은 서울 중랑구 면목동 사가정 센트럴 아이파크아파트의 경우 견본주택을 찾은 고객의 80% 정도가 지역 실수요자였습니다. 올해 상반기 같으면 투자수요가 실수요보다 더 많았을 텐데, 8·2 대책 이후 확실히 투자수요가 많이 준 것 같아요. 이 아파트는 청약 경쟁률이 최고 13.51, 평균 4.51이었는데 중랑구가 8·2 대책에서 투기과열지구로 지정돼 각종 청약 규제가 적용된 지역이라는 점을 감안하면 꽤 높은 수치입니다. 그동안 이 지역에 새 아파트 공급이 뜸해 대기 수요가 많았던 것 같아요. 청약자 대부분도 지역 실수요라고 봐야 합니다.” 청약시장에선 확실히 투자수요가 줄었지만 그렇다고 주택시장에 수요가 줄었다고 할 수는 없다는 게 그의 설명이다. 그는 반포나 강남의 경우 집값이 10, 20년 전에 비해 10, 20배 이상 뛰었다이 같은 자산가치 상승을 직접 체험하거나 지켜본 사람이 많기 때문에 부동산에 대한 투자는 계속될 것이라고 분석한다. 특히 강남권을 비롯해 서울은 여전히 주택 수요에 비해 공급이 적기 때문에 정부의 규제 정책으로는 집값 상승세를 잡기 힘들다고 말한다.

 

 

  실제 전반적으로 주택시장이 안정세를 보이고 있지만 강남권을 비롯해 서울 집값은 여전히 오름세. 부동산114에 따르면 8·2 대책 이후 100일 간 서울 강남 3(서초·강남·송파구) 아파트 값은 1.91% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 값도 평균 1.55% 올랐다. 규제가 강화된 재개발·재건축아파트 값도 1.2% 올랐다. 김 대표는 각종 규제로 당장은 (집값 상승을) 억제할 수 있지만 그러면 또 언젠가는 집값이 폭등할 것이라며 집값이 오르는 건 수급 불균형 때문인데 서울이나 수도권·지방 일부 지역은 여전히 수요에 비해 공급이 달린다고 말했다. 수요가 있는 곳에는 정작 공급이 없기 때문에 집값이 오를 수밖에 없는 상황이라는 것이다. 정부는 내년 4(다주택자에 대한 양도소득세 중과세 시행) 이전에 매물이 늘면서 집값이 하향세를 보일 것으로 기대하고 있다. 하지만 김 대표는 양도세 중과세가 시행되더라도 정부 바람대로 매물이 확 늘거나 집값이 떨어질 것으로 보지 않는다. 내년 초에도 매물이 크게 늘지 않을 것 같아요. (다주택자 중에) 급한 사람도 없고 사실 팔 이유도 없어요. 전세시장이 월세시장으로 변화하면서 집을 갖고도 현금을 만들 수 있기 때문에 굳이 팔 이유가 없는 거죠. 특히 다주택자 중엔 50~60대가 많은 데, 이들이 은퇴하면 당장 현금 부족에 시달릴 텐데 갖고 있는 주택을 월세로 놓으면 손쉽게 해결할 수 있어요. 양도세 중과세도 큰 의미가 없어요. 양도세라는 게 결국 집을 팔아서 차익이 생겼을 때 내는 세금인데, 집을 안 팔면 그만인 거죠.” 그래서 정부는 재산세나 종합부동산세 등 보유세 인상 카드를 고민 중이다. 김 대표는 설령 보유세가 오른다고 해도 지금의 보유세율이 주요 선진국에 비하면 낮은 편인 데다 월세를 받아 (보유세 인상분을) 메울 수 있기 때문에 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것이라며 다만 크고 작은 시장 규제책이 계속 나오면 가랑비에 옷 젖 듯 시장은 하향 안정세를 보일 것이라고 전망했다.

 

 

보유세 인상 충격 크지 않을 것

  김 대표는 현재 경기도 안양시 만안구 안양동 옛 국립농산물품질관리원 부지를 주상복합 단지(안양 센트럴 헤센)로 개발 중이다. 이 단지는 지하 4층 지상 최고 253개 동 규모로 아파트 188가구와 오피스텔 437, 상업시설로 구성돼 있다. 아파트는 전용면적 59형 단일 주택형이고, 오피스텔은 전용면적 27~47. 서울·수도권 지하철 1호선 안양역·명학역이 가깝고, 2024년 개통 예정인 월곶~판교 복선전철 안양역(가칭)도 가깝다. 김 대표는 “11월 말 견본주택을 열고 본격적인 분양에 나설 예정이라며 이 지역은 그동안 공급이 뜸했던 데다 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖춰 지역 실수요는 물론 투자자에게도 관심이 크다고 설명했다. 에스앤비는 시행이나 분양마케팅 외에도 주택·상업용부동산 컨설팅 업무를 하고 있다. 서울 잠실에 우뚝 서 있는 롯데월드타워 지상 42층부터 71층에 들어서는 시그니엘 레지던스도 에스앤비의 작품이다. 시그니엘 레지던스는 전용면적 133~829223실로 분양가는 3.3(1)당 평균 7500만원 선이다. 1실당 총 분양가가 45~370억원 정도. 그만큼 최고급 인터리어와 마감재 등으로 꾸몄다. 에스앤비는 그러나 이에 머물지 않고 국내 최초로 주거시설이면서도 6성급의 호텔식 서비스를 기획했다. 김 대표는 유명 인사가 인테리어나 디자인을 하고, 마감재나 각종 전자제품을 최고급으로 설치한다고 명품 주거시설이 되는 것은 아니다라며 명품 주거시설을 만들기 위해선 무엇이 필요할까 고민한 결과가 6성급 호텔식 서비스라고 설명했다.(2017122일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.06 12:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 부동산정책이 다주택자에 대한 보유세율 인상이 된다는 얘기를 들었는데 당장 팔지 않아도 되는군요.
    잘 보고가요.

  2. 류시화 2017.12.07 01:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    위치나 어떻게 지어졌냐에 따라서 앞으로 많이 달라질거같긴해요^^

  3. 버블프라이스 2017.12.07 05:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 좋은정보 잘 보고 갑니다^^

  4. 핑구야 날자 2017.12.07 06:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택자들의 고민이 많겠군요

  5. 청결원 2017.12.07 07:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다~
    오늘 하루도 좋은날 되세요~~^^

  6. Deborah 2017.12.07 10:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아주 알찬 정보네요.