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`9·21 도심 주택공급 대책`에 박원순 `바르셀로나 발표`까지
도심지 인센티브 잇달아 확대 상업·준주거용지 몸값 오르고
매물감소에 거래 10%이상 줄어

 

 

 

  정부와 서울시가 도심 주택공급 확대를 위해 상업지역과 준주거지역의 용적률 상향과 일반주거지역의 종상향 등을 추진하면서 서울 도심지 곳곳의 몸값이 달아오르고 있다. 강남·종로 등 중심업무지구는 물론 청량리·자양동·마포 등 서울 역세권·도심의 상업용지와 준주거용지 매물이 지난달 두 차례 도심 주택공급 대책 발표 이후 추가 가격 상승 기대감에 자취를 감췄다. 24일 소규모 정비사업 전문인 한 부동산업체 대표는 "200~300평 규모의 `꼬마빌딩`을 지을 수 있는 청량리 역세권 매물이 있었는데 최근 땅주인이 안 팔겠다고 거둬들였다"면서 "지난달 정부의 도심 고밀 개발 대책이 나온 이후 역세권을 중심으로 상업지역, 준주거지역의 몸값이 높아지고 있다"고 말했다. 또 다른 개발업체 대표도 "자양동에 오피스텔을 짓기 위해 준주거용지를 사려고 매도자와 협의 중이었는데 정부가 인센티브를 주겠다고 하면서 갑자기 매도자가 매물을 회수했다"고 말했다. 실제 한국감정원 부동산통계에 따르면 지난달 서울 상업지역 토지거래 건수는 2927건으로 8월의 3298건에 비해 371(11.2%) 감소했다. 지난해 9월의 3766건과 비교하면 839(22.3%)이나 줄었다.

 

 

  국토교통부는 지난달 `9·13 주택시장 안정대책``9·21 수도권 주택공급 확대방안`을 통해 상업지역의 경우 주거비율을 80%(현행 70~80%)로 일괄 확대하고 주거용 면적의 용적률을 400%에서 600%로 확대하기로 했다. 준주거지역은 용적률을 400%에서 500%로 확대하고, 역세권의 경우 적극적인 용도지역 상향을 통해 주택공급을 늘리기로 했다. 박원순 서울시장은 여기에 더해 지난달 30일 스페인 바르셀로나에서 "도심에 주거·업무가 복합된 높은 건물을 올릴 필요가 있다"면서 뉴욕 맨해튼이나 일본 롯폰기와 같은 도심 복합개발 구상까지 밝혔다. 상업지역의 주거비율 및 준주거·일반주거지역의 용적률과 용도가 상향되면 그만큼 개발 시 사업성이 높아지고 땅값이 높아질 수밖에 없다. 한 디벨로퍼는 "준주거·상업지역 내 비주거시설 의무비율이 감소한다면 사업 안정성이 높은 주거시설을 더 넣을 수 있어 유리하다"고 말했다. 또 다른 부동산업계 관계자는 "서울지역 3종 일반주거지역의 경우 3.3당 토지가격이 평균 4000~5000만원 수준인데, 상업지역으로 전환될 경우 평균 6000~7000만원으로 40~50%가량 높아진다"고 말했다. 아직 9월 통계가 공개되지 않았지만 기존 상업지가 많은 중구·종로구·영등포구 등 도심지역이 몸값 상승의 중심이 될 것으로 예상된다. 서울시에 따르면 명동이 속해 있는 중구는 상업·준주거지역 면적이 418로 전체 면적의 41.9%를 차지해 가장 비중이 높다.

 

 

  이어 여의도가 속해 있는 영등포구가 상업·준주거지역이 353로 전체 면적 대비 비율이 14.5%에 달한다. 종로구도 상업·준주거지역 면적이 313로 전체 면적 대비 13.1%를 차지한다. 국내 최대 부동산 온라인커뮤니티 `부동산 스터디`의 강영훈 대표는 "서울 동북권과 서남권의 역세권 주변 3종 일반주거지가 일반상업지로 종상향이 이뤄질 가능성이 높다"면서 "해당 지역을 중심으로 부동산 가격이 상대적인 강세를 나타낼 수 있다"고 예상했다. 다만 정부의 개발제한구역(그린벨트) 해제 압박에 서울시가 그린벨트 대신 최근 빈집 도시재생이나 역세권 도심 개발 등 정책을 무리하게 쏟아내면서 일부에서는 이상 가격 급등에 따른 부작용 우려도 나온다.(20181025일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

세종, 부산, 제주 순으로 지가 상승률 높아

 

 

  올 상반기 전국 지가변동률은 1.84% 올라 201011월 이후 80개월 연속 소폭의 상승세를 이어가고 있다. 이는 전년 동기 지가변동률인 1.25%에 비해 0.59%p 높고, 소비자물가변동률(1.41%)보다는 소폭 높은 수준이다. 국토교통부는 전국 17개 시·도의 땅값이 모두 상승한 가운데, 수도권(1.86%)이 지방(1.82%)보다 상승률이 소폭 높았다고 27일 밝혔다. 수도권에서는 서울(2.10%)20139월부터 46개월 연속 소폭 상승 중인 반면 경기(1.69%), 인천(1.45%) 지역은 전국 평균을 하회했다. 지방에서는 세종이 3.00% 상승해 전국 최고 상승률을 보였으며 부산, 제주, 대구 등 6개 시도가 전국 평균을 상회했다. 이 중 부산 해운대구(4.39%)는 센텀2지구 등 개발사업 진척과 주거 및 상업용지 투자수요로 가장 높은 상승률을 기록했고, 울산 동구(-1.00%)와 경남 거제(-0.17%) 등은 조선경기 침체에 따른 부동산수요 감소로 지가가 하락했다. 용도지역별로는 주거지역(2.07%), 상업지역(1.82%), 계획관리지역(1.78%), 녹지지역(1.53%) 순으로 상승률이 높았다.

 

 

  올 상반기 전체 토지(건축물 부속토지 및 순수토지) 거래량은 총 1554000필지(1095.4, 서울 면적의 1.8), 지난해 상반기 대비 10.4% 증가했다. 건축물 부속 토지를 제외한 순수토지 거래량은 총 584000필지(1018.8)로 전년동기 대비 4.9% 증가했다. 국토부 관계자는 "저금리 기조에 따른 부동산 수요 증가로 2016년 대비 지가변동률 및 토지거래량이 소폭 증가한 것으로 판단되며, 개발 수요가 많은 세종·부산·제주 등을 중심으로 높은 상승세를 보였다"라며 "토지거래량은 상업 및 주거용 토지 등 거래 증가로 상반기 집계 기준 2006년 이후 가장 높은 수준을 보이고 있다"고 분석했다. 또한 "개발 수요 및 투기 우려가 많은 지역에 대해서는 토지 가격과 거래 상황에 대해 지속적으로 시장을 모니터링하겠다"라고 말했다.(2017727 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  서울시가 서촌(경복궁 서쪽) 경관 보호를 위해 구역별로 건물 높이를 2~4층으로 제한한다. 다만 4m이상 도로변의 경우 2층 한옥을 허용키로 했다. 카페나 음식점을 대상으로 프랜차이즈 가맹점이 들어오지 못하도록 했다. 서울시는 이같은 내용의 서촌 지구단위계획 재정비안을 추진중이라고 10일 밝혔다. 이 지역은 지난 2010년 4월 17일 지구단위계획이 최초 결정됐으나 지나친 상업화로 임대료가 오르고, 기존 상인들이 다른 곳으로 떠나야 하는 '젠트리피케이션' 현상이 발생했다. 또 한옥, 인왕산 등 주요 경관자원 훼손 등에 대한 대책을 수립하기 위해 지구단위계획을 재정비 중이다.

 

  이번 열람공고안에 따르면 한옥, 인왕산 등 서촌 내 주요 경관자원 보호를 위해 한옥보전구역, 일반지역, 상업지역 등 크게 3개 지역으로 구분했다한옥보전구역은 한옥지정구역과 한옥권장구역으로 나뉜다. 한옥만 건축이 가능한 한옥지정구역은 1층으로 건축하되 4m 이상 도로에 접할 경우 2층 한옥도 건축이 가능토록 했다. 비한옥 건축이 가능한 한옥권장구역은 2층 이하를 기준 층수로 하되 한옥지정구역과 접하지 않으면서 4~8m 미만 도로에 접할 경우 3층, 8m 이상 도로에 접할 경우 4층까지 건축이 가능하도록 했다.

  일반지역(일반관리구역, 필운대로구역, 물길영향구역)은 3층 이하를 기준층수로 한다. 다만 각 구역별로 제시된 지정요건 충족 시에는 4층까지 건축이 가능하도록 계획했다. 주요 가로변인 자하문로구역, 효자로구역은 바로 4층까지 건축이 가능하다. 상업지역(사직로구역)은 30m 이하까지 건축이 가능하다.

  이와 더불어 젠트리피케이션 현상을 막기 위해 기존 생활형 상권을 침해하거나 임대료 상승의 주요 원인을 제공하는 프랜차이즈 가맹점 입지를 제한한다. 대로변인 자하문로와 사직로변을 제외하고 구역 내 전 지역을 대상으로 한다. 모든 업종을 제한하지 않고 젠트리피케이션 영향력이 큰 일반·휴게음식점, 제과영업점으로 한정해 적용하게 된다. 기존 근린생활시설 밀집지 등을 제외하고 구역 내 주거밀집지역에서는 카페, 음식점 등의 영업을 할 수 없게 된다.

  한편 이번 재정비안은 열람공고 이후 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐 5월께 결정고시 될 예정이다. 지난해 2월께부터 시행된 개발행위허가제한도 해제된다. 정유승 서울시 주택건축국장은 "오래된 주거지의 정주환경과 지역상권을 보호하고 골목길, 한옥주거지 등 타 지역과 차별화된 주요 경관자원 보호에 크게 기여할 것"이라며 "경복궁 서측 지구단위계획 구역은 북촌과 함께 서울을 상징하는 지역인 만큼 역사문화 경관을 보존하는데 힘쓰겠다"고 밝혔다.(2016년 3월 10일 뉴시스 기사 참조)