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규제개혁국회 통과 상가임대차보호법, `임대료 폭등` 역풍 우려

 

 

  계약갱신 요구권을 5년에서 10년으로 늘리는 상가건물임대차보호법 개정안이 20일 본회의를 통과했다. 법 개정으로 임차인인 소상공인은 안정적인 영업을 보장받을 수 있을 전망이다. 건물주 등 임대사업자는 그 대신 `인센티브`소득세 및 법인세 5%를 감면받는 세제혜택을 누린다. 해당 개정안은 여야 3당 원내대표가 민생경제 안정화를 위해 합의 도출을 약속한 우선 처리법안 중 하나다. 하지만 법 처리 과정에서 여야 의원들 간 의견 차로 인해 파행을 거듭한 끝에 가까스로 통과됐다. 개정안은 상가건물에 대한 장기계약 유도와 낮은 임대료 상승률을 보장함으로써 안정적인 임대 환경 조성을 목표로 했다.

 

 

  특히 임대수입이 연 7500만원 이하인 임대인이 동일한 임차인에게 5년 초과 임대할 때 6년째 계약분부터 매년 발생하는 임대사업 소득세 및 법인세를 5% 감면해주기로 했다. 계약기간을 10년으로 늘린 대신 임대인에게도 혜택을 줘 임대인·임차인 간 균형을 맞춘 셈이다. 다만 해당 세제혜택은 임대료 인상률이 대통령령이 정하는 특정률 이하인 경우에만 주어진다. 현재 상가임대차보호법상 임대료 상한은 5%지만 대통령령 특정률은 3%로 책정될 가능성이 높다. 국회 기획재정위원회는 이날 본회의 의결에 앞서 이러한 세제혜택을 골자로 한 조세특례제한법 개정안을 통과시켰다. 일각에선 임차인 보호를 주된 목적으로 법안이 개정되는 만큼 법 시행 전 임대료를 충분히 올리려는 `임대료 폭등` 현상이 일어날 것이란 우려의 목소리도 나오고 있다. 10년간 법정 인상률 이상 임대료 인상이 불가능해지는 만큼 건물주 등이 초기 임대료를 최대한 높일 가능성이 크기 때문이다.(2018921일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  Q. 저는 3년 동안 커피숍을 운영했습니다. 59(18) 규모 매장에 권리금 6000만원이 들어갔고, 보증금 500만원에 매월 50만원을 상가주인에게 임대료로 지불했습니다. 하지만 개인 사정이 있어 얼마 전 계약기간 만료를 앞두고 점포주인에게 계약해지를 요구했어요. 얼마 지나지 않아 새로운 임차인이 나타났고 인테리어와 각종 커피기계 등 시설 투자비 정도인 5000만원만 달라고 했어요. 1000만원가량 손해를 감수해야 하지만 워낙 경기침체가 심한 상황이라 더 달라고 말할 수 없었어요. 새 임차인도 만족스러워 하길래 그대로 계약을 진행키로 하고 점포주인에게 얘기하니 무슨 이유 때문인지 권리금(시설비) 회수를 반대하더군요. 저는 투지한 권리금을 받을 수 있을까요?

 

 

  A. 얼마 전 까지만 해도 권리금은 형태가 없는 무형의 재산으로 법의 보호를 보호 받지 못했습니다. 기존 임차인과 새임차인 간에 합의만으로 인해 권리금이 발생했으며 법의 테두리 밖에 있었기 때문입니다. 하지만 2013년과 2015년 각각 상가임대차보호법이 개정되면서 보증금은 물론 권리금도 보호를 받을 수 있게 됐습니다. 다만 권리금의 상세내용과 형성과정, 효력 등 내용이 대부분 빠져있고 단순히 권리금을 보호한다는 취지의 법조항만이 삽입된 상황이라 분쟁은 여전합니다. 상가임대차보호법 제104 1항에는 `임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다`고 명시돼 있습니다. 임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 기존 임차인에게 배상해야 합니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 위 질문자는 본인이 원하는 권리금 전액은 아니어도 임대인이게 일부는 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

  Q. 저는 2013111일부터 20151031일까지 계약을 하고 현재 점포를 운영 중입니다. 점포 입주 당시 기존 임차인에게 권리금으로 4000만원을 지불했습니다. 점포인에게는 보증금 6000만원에 매달 300만원의 임대료를 주고 있습니다. 얼마 전 점포주인이 계약기간 만료일까지만 영업하고 점포를 비워달라고 하더군요. 그런데 제 가게의 경우 환산보증금이 초과하기 때문에 상가 임대차 보호 대상이 아니라는 것을 알게 됐습니다. 5년간 임대차기간(계약갱신청구권)을 주장할 수 있는 상황인데 권리금까지 못 받게 되는 건가요?

 

 

  A. 상가임대차보호법 제2조 제3항에 따르면 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 임차인의 계약갱신청구권을 인정하고 있습니다. 따라서 단독적으로 임대인에게 계약생신을 요구할 수 있습니다. 2015년 이후에는 보증금을 초과하는 임차인에게 대항력도 인정해주고 있습니다. 2015513, 동법 제2조제3항의 개정으로 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 대항력 등에 대한 규정을 적용하고 있습니다. 이 규정은 2015513일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 대상 건의 계약시기(201311)를 봐서는 계약갱신청구권은 인정될 것으로 보여집니다. 하지만 대항력은 주장할 수 없습니다. 2015513일 이후 최초로 계약하거나 갱신된 임차권만 보증금이 초과되더라도 대항력은 물론 계약갱신청구권 모두를 인정하고 있기 때문입니다.

 

 

  #. 임차인은 20143월 임대인과 상가건물임대차 계약을 체결했으며 지난해 8월 상가 건물이 매매돼 임대인이 변경됐습니다. 계약만료 시기인 20173월이 지난 후 임대인은 계약 기간이 종료됐다며 점포를 비워 줄 것을 요구했습니다. 계약만료 전 임차인이 계약갱신을 요청하지 않아 계약이 갱신되지 않았다는 겁니다. 임차인들은 임대인이 계약갱신을 거절한다는 의사표시가 없으므로 계약은 묵시적 갱신됐다고 주장하며 나가기를 거부하고 있습니다. 임대인은 `계약기간 만료 통보가 없는 한 계약기간은 3개월 연장되는 것으로 한다`라는 적은 임대차계약서 특약사항을 근거로 임차인의 주장이 맞다 하더라도 계약만료 전 통보를 했으니 점포를 비우라고 주장했습니다.

 

 

  이 사안에 대해 법원은 임차인의 손을 들어줬습니다. 법원은 임대인의 청구를 모두 기각하고 소송비용도 원고가 부담하도록 했습니다. 임차인 승소 이유로 법원은 상가건물 임대차보호법 제15조는 `이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다`는 규정을 들었습니다. 대한민국은 사인간의 계약에서 `계약자유의 원칙`의 적용을 받습니다. 계약 당사자간 특약은 계약서상 일반적인 내용보다 우선시 됩니다. 그럼에도 위 판례는 특약(계약)보다 법률을 우선시 했습니다. 그 이유는 상가임대차보호법의 제정 목적이 상가임차인의 보호이기 때문입니다. 임대인들의 불합리한 요구를 계약서에 명시하고 그 내용을 무조건 따라야 한다면 이 법은 유명무실해지고 맙니다. 따라서 이 법은 강행규정으로 정해 법률이 우선시 하도록 한 것입니다. 즉 동법 제15조에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하면 효력이 없지만 반대로 유리한 경우에는 효력이 발생할 수 있습니다. 설사 임대인에게 불리한 약정이라도 효력 발생에는 영향이 없습니다. 이 법에서 임대인은 약자가 아니기 때문입니다.(2018519일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  국회는 지난 12일 일제 강점기 이후 상인들 사이에서 관행적으로 거래되어온 상가권리금을 법제화 다. 핵심 내용은 약 33조원으로 추정되는 임차상인 간 권리금 거래에 건물주가 부당하게 개입하지 못하도록 한 것이다.

 

  상가임대차보호법 개정안이 공포되면 임차상인이 다른 상인에게 점포를 넘기려 할 때 건물주는 신규 임차상인과의 임대차 계약을 정당한 이유없이 거절할 수 없다. 건물주가 임차상인의 권리금 회수를 방해할 경우 임차상인이 건물주에게 계약종료 후 3년간 권리금 범위내에서 손해배상을 청구할 수 있다. 또한 점포 규모에 상관없이 모든 임차상인에게 5년간은 그 점포에서 계속 장사할 수 있도록 계약갱신권이 보장된다.

 

  건물주에게 금지되는 방해행위는 임차인이 주선한 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 신규 임차인에게 기존보다 크게 높은 월세와 보증금을 요구하는 행위 등이다. 하지만 임대인이 1년 6개월 이상 비영리로 점포를 사용하거나 신규 임차인이 보증금이나 월세를 낼 여력이 없는 경우 등에는 건물주가 신규 계약을 거절할 수 있다.

 

  이와 같이 개정되는 상가임대차 보호법의 내용에도 아쉬운 부분이 없지는 않다고 한다. 먼저 상가임차인들에게 5년간 장사할 권리를 법으로 명시했지만 과거에 비해 경제성장률이 매우 낮고 미래가 불투명한 상황에서는 5년이란 기간이 투자금을 회수하기에 너무 짧고, 건물주가 점포를 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용했을 경우 상가임차인을 내보내고 건물주가 권리금을 직접 챙길 수 있다는 것이다.

 

  최근 홍대, 대학로, 서촌, 인사동의 경우 어떤 문화를 중심으로 예술가들이 상권을 형성한 곳이다. 그러나 일부 상권은 임대료가 높아지면서 프랜차이즈 업종이 그 자리를 차지하게 되어 결국 그 지역 고유의 색깔이 없어지고 상권이 침체되었는데 이와 같은 현상을 문화백화 현상이라고 하며 신촌이나 압구정동이 문화백화 현상을 거친 대표적인 상권이라고 할 수 있다고 한다. 이번 상가임대차 보호법의 개정이 문화백화 현상을 예방할 수는 없을까? 자못 기대되는 부분이기도 하다.