09-19 22:06

 
 

 

 

신도시 사전청약, 대출 억제, 한은 금리 인상

 

 

정부는 앞으로 남은 임기 7개월여 동안 새로운 부동산 대책은 내놓지 않을 전망이다. 홍남기 경제부총리는 28일 부동산 시장 불안과 관련한 대국민 담화에서 집값 거품이 붕괴할 우려가 있다며 추격 매수를 자제하라는 호소와 경고 외에 이렇다 할 대책은 제시하지 못했다. 알맹이를 기대했던 시장에서는 '허탈하다', '맹탕 아니냐'는 반응이 많았지만, 그동안 쏟아낸 26차례 대책으로 실탄을 대부분 소진하면서 지친 기색이 역력해 보인다. 그렇다고 아직 부동산과의 전쟁이 끝난 것은 아니다. 정부는 '최후의 화살' 3발을 장전했다. 신도시 사전분양과 부동산 대출 억제, 금리 인상에 기대를 걸고 있다.

 

 

◇ 사전분양, 집값 안정책으로 잔뜩 기대

 

홍 부총리의 담화문은 이미 여러 차례 밝힌 내용으로 새로운 것은 없었다. 앞으로 남은 정부 임기가 7개월여임을 감안하면 부동산 관련 추가 대책이 나올 가능성은 작다. 정부는 부동산과의 전쟁에서 실탄(정책)을 대부분 소진했지만, 아직 남은 '화살 3발'에 희망을 걸고 있다. 공급 측면에서 정부는 28일부터 시작된 사전청약에 대한 기대가 크다. 정부가 2·4 대책 등에서 발표한 주택 공급은 '약속 어음'일 뿐 언제 공급이 이뤄질 수 있을지 기약이 없다. 따라서 당장 발등에 떨어진 공급난 해소는 분양 일정을 1∼2년 앞당긴 사전청약이 사실상 유일하다고 할 수 있다. 정부는 인천 계양, 남양주 진접, 성남 복정, 의왕 청계, 위례 등을 시작으로 올해 3만2천 가구, 내년 3만 가구 등 올해와 내년에 걸쳐 수도권 3기 신도시 등에서 모두 6만2천 가구를 사전청약으로 공급한다. 여기에 사전 청약 대상을 기존 공공주택뿐 아니라 공공택지의 민영주택과 서울 도심의 공공 복합사업으로 확대하기로 했다. 정부는 이를 통해 젊은층의 '패닉 바잉' 수요를 흡수하는 등 주택 수요층의 관심을 돌림으로써 공급 불안감을 상당 부분 해소할 수 있을 것으로 보고 있다. 노형욱 국토교통부 장관은 "내년까지 이어지는 6만2천 호의 사전청약 물량은 수도권 연평균 분양물량의 35%에 달하는 만큼, 시장 안정의 확실한 계기가 될 것"이라고 자신감을 보였다.

 

 

◇ 대출 억제·금리 인상으로 부동산 돈줄 죈다

 

정부는 강력한 대출 억제에 대한 의지도 밝혔다. 은행의 목줄을 쥐고 있는 금융위원회는 작년 10% 가까이 급증했던 가계대출을 무슨 일이 있어도 올해는 5∼6% 수준에서 고삐를 잡겠다는 방침이다. 이미 올해 상반기 가계대출 증가율이 8∼9%였던 것을 고려하면 하반기엔 3∼4%로 억제해야 한다. 금융당국의 강력한 압박 속에서 은행권이 대출 조이기에 본격적으로 나설 것으로 보인다. 은성수 금융위원장은 "실수요와 무관한 부동산 관련 대출은 더 깐깐하게 점검·감독하겠다"면서 "다소간의 비판과 부작용은 감수하겠다"고 어금니를 물었다. 금리 인상은 이미 이주열 한국은행 총재와 홍남기 경제부총리 간에 공감대가 형성돼 있고 여당도 양해한 것으로 보인다. 금리 인상을 위해 한은이 맹렬한 사전 정지작업에 나서면서 8월 인상설이 유력하게 부상했으나 코로나19 재확산으로 스텝이 꼬였다. 금융통화위원회가 열리는 다음 달 26일 이전 코로나가 진정된다면 금리 인상을 결행할 가능성이 있으나 지금과 같은 확산세가 이어질 경우 금통위원들이 몸을 사릴 가능성이 있다.

 

 

◇ 전문가들 "집값 상승세 쉽게 꺾이지 않을 것“

 

하지만 전문가들은 사전청약이나 금리 인상, 대출 억제 등이 어느 정도 영향은 미치겠지만 활활 타오르는 시장을 냉각시키기엔 역부족일 것이라고 평가했다. 홍 부총리는 담화문에서 집값 불안의 진앙인 서울의 경우 올해 입주 물량이 8만3천 가구로 과거 10년 평균(7만3천 가구)에 비해 적지 않고 2023년부터는 더 많이 공급된다고 했지만, 전문가들은 수요자들이 원하는 아파트 입주 물량은 턱없이 부족한 것으로 봤다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 입주 물량(입주자 모집공고 기준)은 작년 4만9천415 가구에서 올해는 3만864 가구, 내년엔 2만463가구로 감소한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "사전청약이나 금리 인상, 대출 억제가 시장 심리에 영향을 줄 수는 있지만, 워낙 매물이 마르고 공급도 부족한 반면 수요는 두터워 집값 오름세를 누르기엔 한계가 있을 것"이라고 했다. 고 원장은 "정부가 대국민 담화를 통해 추가 공급책이나 임대차법의 손질 등 시장 안정에 직접 효과가 있는 대책을 내놓을 것으로 기대했으나 확실한 한 방이 없었다"면서 "이래서는 시장 불안 해소가 어렵다"고 우려했다. 함영진 직방 빅데이터랩 실장은 "정부가 사전 청약 대상을 공공주택뿐 아니라 공공택지의 민영주택 등으로 확대하기로 한 것은 시장 안정에 긍정적"이라고 했다. 그는 하지만 "수도권에서 전셋값 불안이 주택 수요를 자극하는 데다 중저가 주택에 대한 매수세가 살아 있어 연내 집값 상승 추세가 바뀌기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.(2021년 7월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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사전 청약 앞둔 인천계양 가보니, "조용한 동네, 전셋값만 올랐다“

사전 청약 소식에 실수요자 몰려,

"전세 물량 찾기 어려워"…2개월 만에 6000만원 뛰기도

오는 15일, 3기 신도시 인천 계양지구 사전 청약 실시

 

 

"눈을 씻고 찾아봐도 전세가 없어요. 3기 신도시 사전 청약 앞두고 조금이라도 당첨 확률 높이려고 서울에서 젊은 사람들이 많이 찾아왔습니다. 안 그래도 임대차법 등으로 전셋값이 올랐는데 3기 신도시가 전셋값을 한 번 더 밀어 올린 거죠."(인천 박촌역 인근 공인중개업소 관계자) 지난 8일 오후 인천 지하철 1호선 박촌역. 서울 지하철 2호선 홍대입구역에서 공항철도로 환승해 박촌역에 도착하는 데까지 30분이 채 걸리지 않았다. 인천 계양 신도시는 아직까지는 도시의 모습을 찾아볼 수 없었다. 신도시가 조성되는 곳 일대는 논과 밭 등이 대부분이다. 하지만 다음 주 사전 청약을 앞두고 이 일대는 분위기가 크게 고조됐다.

 

 

사전 청약·실수요 몰리자 전셋값 '껑충’

 

박촌역 인근 한 공인 중개업소를 찾았다. 사전청약과 관련한 내용을 묻기 위해 앉아서 잠깐 기다리는 동안 중개업자 전화기 너머로 '전세 매물이 있느냐'는 목소리가 들려왔다. 사전청약을 앞두고 조금이라도 확률을 높이기 위해 전셋집을 찾는다는 내용이었다. 박촌동의 A공인 중개 대표는 "한 달 전부터 꾸준하게 청약 관련 문의가 계속 오고 있다"며 "아무래도 당해 지역에서 청약에 도전하는 게 당첨 확률이 높으니, 일단은 이사를 오려는 수요가 많은 상황"이라고 말했다. 3기 신도시가 들어서는 박촌역 인근은 물론 귤현역, 계양역 인근 아파트 전세 매물이 씨가 말랐다. 빌라 전세 상황도 비슷하다. 지리적으로 이곳은 서울 강서구랑 연결돼 있는 등 수도권과의 접근성이 좋아 사전 청약을 노리는 사람들과 서울로 출퇴근을 하려는 실수요자들이 벌써부터 자리를 틀고 앉았다는 것이다. 이 지역 B공인중개 관계자는 "그나마 박촌역 부근에는 가끔 전세매물이 나오지만 귤현역이나 계양역 인근에는 전세 매물이 더 없는 상황"이라며 "서울과는 달리 이 지역 빌라는 집주인들이 들어가서 사는 경우가 많다보니 더 없다"고 설명했다. 그러면서 "아예 검단 신도시나 계양구 시내인 작전역, 계산역으로 범위를 넓히면 매물은 있지만 출퇴근은 불편한 게 사실"이라고 했다.

 

전세 매물이 없다 보니 가격도 껑충 뛰었다. 박촌동 박촌한화꿈에그린 전용 84㎡ 전세 호가는 3억원 초반 수준이다. 이 면적은 지난 5월 2억7500만원에 전세 거래가 체결됐는데 당시보다도 적게는 3000만원에서 많게는 6000만원까지 뛰었다. 근처 박촌풍림아이원 전용 84㎡ 전셋값도 3억원 초반 수준이다. 이 면적은 지난 3월 3억2000만원에 거래됐다. 그렇지 않아도 오르는 전셋값에 신규수요까지 가세했다는 얘기다. 동네가 조용하고 낮은 집값과 전셋값에 서민층들이 거주하던 곳이었지만, 이제는 '뜨는 동네'가 되면서 기존의 세입자들은 어려움을 겪고 있다. 그나마 중형 면적은 가끔 매물이라도 나오지만 소형인 전용 59㎡의 경우는 거의 없었다. 물량 자체가 워낙 적고 가격이 비교적 저렴한 면적대라 잘 나오지도 않는다. 나와도 바로 거래가 체결된다는 게 중개업자의 설명이다. A공인중개 관계자는 "한화꿈에그린의 경우 현재 집주인들이 부르는 전셋값이 지난해 아파트 매맷값에 육박한다"며 "계양구 끝자락인 이동네 마저 이렇게까지 가격이 오를 줄 누가 알았겠느냐"고 전했다.

 

 

오는 15일, 인천 계양 비롯해 사전청약 시작

 

오는 15일 정부는 인천 계양(1100가구), 남양주 진접2(1600가구), 성남복정1(1000가구), 의왕청계2(3000가구), 위례(4000가구) 등 1차 사전 청약을 받는다. 이 중 3기 신도시에 해당하는 곳은 인천 계양이다. 청약에 대한 관심은 뜨겁다. 청약일정 알리미 서비스 신청자는 48만명을 넘어서 50만명에 육박한다. 3기 신도시 가운데 인천 계양만 이달 사전 청약을 진행한다. 남양주 왕숙2(1400가구)는 오는 10월에, 하남 교산(1000가구)는 11월, 남양주 왕숙(2300가구) 부천 대장(1900가구) 고양 창릉(1700가구)는 오는 12월에 사전 청약을 진행한다. 인천계양신도시 사전청약 물량 중 일반 공공분양주택은 709가구, 신혼희망타운은 341가구다. 사전청약 대상주택은 인천지하철 1호선 박촌역 인근이 될 것으로 알려졌다. 2025년 입주 예정이다. 국토부는 지난 2일 3기 신도시 최초로 인천 계양 신도시(1만7000가구, 333만㎡)의 지구계획을 승인했다. 인천계양신도시는 귤현동·동양동·박촌동·병방동·상야동 일원에 조성 예정이다. 인구 약 3만9000명을 수용하는 규모를 만든다. 해당지구엔 여의도공원 4배 규모의 공원·녹지(전체 면적의 27%), 판교 테크노밸리 1.7배 규모의 일자리 공간(전체 면적의 22%)도 들어간다.(2021년 7월 10일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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[초보엄마 잡학사전-143] 청약을 포기하는 신혼부부가 늘고 있다. 작년 7월 민간택지 분양가상한제가 시행되면서 분양 가격을 두고 정부와 조합이 줄다리기하느라 서울에서 분양하는 아파트가 급감했기 때문이다. 가뭄에 콩 나듯 나오는 분양 물량도 신혼부부 몫은 거의 없다. 자녀가 없으면 당첨 확률은 더 떨어진다. 분양 가격이 9억원을 넘는 아파트는 특별공급조차 없어 예비번호조차 못 받기 일쑤다. 그렇다고 수도권 구축 아파트를 사자니 높아진 아파트 가격에 엄두도 나지 않는다. 서울 아파트 평균 매매가격은 11억원을 넘어섰고, 상대적으로 저렴한 강북 아파트 평균 매매가격도 9억원을 넘어섰다. 수억 원의 종잣돈 없이는 서울 아파트 사는 게 언감생심, 그림의 떡이다. 이런 상황에서 그나마 신혼부부가 도전할 만한 청약이 신혼희망타운이다. 신혼부부만을 대상으로 분양하기 때문에 무주택 기간이 15년 이상이거나 부양가족이 6~7명 되는 사람들과 경쟁할 필요가 없다. 혼인 기간이 7년 이내거나 6세 이하의 자녀를 둔 무주택 구성원끼리만 경쟁하면 돼 상대적으로 민간 분양에 비해 당첨 확률이 높은 경우도 있다.

 

혼인 계획 중인 예비 신혼부부도 지원할 수 있다. 다만 공고일로부터 1년 이내 혼인 사실을 증명해야 한다. 종잣돈도 많이 필요 없다. 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%를 대출해준다. 대출 최대 금액은 4억원이다. 다만 훗날 주택을 팔거나 대출금을 갚을 때 시세차익을 기금과 공유해야 한다. 공유해야 하는 금액은 정산 시점에 자녀 유무와 자녀 수에 따라 달라진다. 정부에서 올해 7월 4400가구, 10월 9100가구, 11월 4000가구, 12월 1만2700가구의 수도권 공공택지 주택을 공급하는 가운데, 마침 이달 15일부터 사전청약이 시작된다. 사전청약이란 본청약 1~2년 전에 미리 공급하는 것을 말한다. 하남, 인천, 남양주, 성남, 부천 등 서울과 인접한 경기·인천 지역 주택이 주로 공급돼 관심이 집중될 것으로 보인다. 정부는 공급 물량 중 신혼희망타운 비중을 절반 수준인 1만4000가구를 포함했다고 밝힌 바 있다.

 

 

7월에는 인천 계양, 남양주 진접, 성남 복정, 의왕 청계, 위례에서 사전청약이 시작된다. 인천 계양에서는 1100가구에 대한 사전청약을 실시한 후 2023년 본청약을 거쳐 2025년에 입주한다. 이 중 신혼희망타운은 300가구로 전체 물량 중 약 30%에 달한다. 남양주 진접 역시 1600가구 중 신혼희망타운이 400가구에 달한다. 의왕 청계와 위례는 청약 물량 모두 신혼희망타운으로 구성된다. 10월에는 남양주 왕숙 1400가구를 비롯해 수원 당수, 인천 검단 등에서 사전청약을 실시하고, 11월에는 하남 교산, 12월에는 남양주 왕숙 등 서울과 상대적으로 가까운 지역에서 사전청약을 진행한다. 다만 아파트값이 천정부지로 치솟으면서 청약 수요가 넘치는 상황이라 전략을 잘 짜야 한다. 인기 지역만 노렸다간 고배를 마시기 쉽다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "신혼희망타운의 경우 자녀가 없는 혼인 2년 이내의 신혼부부가 유리한 반면 민간분양 신혼부부 특별공급의 경우 자녀가 있는 신혼부부가 유리해 자신의 상황에 따라 유불리를 따져봐야 한다"면서 "청약 수요 과다로 경쟁률이 높기 때문에 눈높이를 낮춘 틈새전략이 필요하다"고 조언했다.(2021년 7월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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더불어민주당 부동산특별위원회는 10일 '누구나 집' 시범사업 부지로 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6개 지역을 선정했다고 밝혔다. 김진표 부동산 특위 위원장은 이날 국회 기자회견에서 이같이 밝히고 "6개 지역에 총 1만785가구를 공급할 계획"이라며 "연내 사업자를 선정해 내년 초부터 분양을 추진하겠다"고 말했다.

'누구나 집'은 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자가 집값의 10%로 장기 임대 거주하면서 10년 뒤에는 최초 공급가에 집을 매입할 수 있도록 하는 제도다. 특위는 또 2기 화성동탄2·양주회천·파주운정3·평택고덕 내 유보 용지 중 일부를 주택 용지로 활용해 약 5800가구를 내년 중 사전청약하도록 하겠다고 밝혔다.(2021년 6월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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3기신도시 선호 1위 하남교산, 강남과 가장 가까운 신도시

산과 개천 품은 천혜의 입지, 도시철도 신설 등 교통망 확충

3호선 예타 결과 연말 발표

 

 

3기 신도시 중에서 기대감이 가장 높은 `하남교산신도시`에 대한 토지 보상 절차가 공식적으로 시작됐다. 개발이 본궤도에 오르면서 하남교산에 대한 관심 역시 다시 커지고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 9일 "감정평가법인에 하남교산지구에 대한 감정평가를 지난 6일 의뢰했다"며 "오는 11월까지 평가를 마치고 12월부터 본격적인 토지 보상에 착수할 것"이라고 말했다. 내년 하반기 사전청약이 이뤄지고 2023년에는 본청약이 이뤄질 예정이다. 실제 입주는 이르면 2025년부터 가능할 전망이다. 국토교통부에 따르면 3기 신도시 홈페이지 `청약 일정 알리미 서비스`에 가입한 12만명 중 20%가 하남교산신도시를 관심 지구로 선택해 압도적인 선호도를 보였다. 전문가들이 꼽는 하남교산신도시 매력은 △강남과 가까운 입지 △다양한 교통망 확충 계획 △깨끗한 자연환경 등 3가지다. 우선 경기도 하남시 천현동·춘궁동·교산동 일원에 위치해 서울 경계까지 거리가 2.2㎞에 불과하다. 북쪽으로는 하남미사 강변도시가, 남쪽으로는 위례신도시와 거여마천뉴타운이 있다. 모두 강남 접근성이 좋아 각광받는 지역들이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "과천지구와 더불어 3기 신도시 가운데 강남 접근성이 가장 좋은 입지"라고 평가했다.

 

대대적인 교통망 확충 작업이 진행 중이란 점도 매력적이다. 지하철 5호선 연장선 `하남시청역`이 이르면 내년 말 개통된다. 하남시청역에서 5호선을 타면 상일동역을 지나 광화문까지 곧장 닿을 수 있다. 서울시가 검토 중인 `5호선 직결화 사업`도 호재다. 5호선 상일동역과 마천역을 잇는 직결화가 현실화하면 하남교산 주민들은 5호선으로 하남시청역에서 올림픽공원역까지 이동한 다음 9호선으로 갈아탈 수 있게 된다. 강남 핵심지와 여의도 접근성이 획기적으로 좋아지는 것이다. 경전철 형태인 `송파~하남 간 도시철도` 사업도 논의 중이다. 하남교산지구를 종으로 가로지르게 될 도시철도 북쪽 끝단은 5호선 하남시청역과 연결될 것으로 보인다. 서울 쪽 연결 후보지로는 지하철 8·9호선 석촌역, 9호선 종합운동장역, 3호선 오금역 등 다양한 방안이 검토되고 있다. 도시철도 대신 지하철 3호선을 연장해 달라는 요구가 많아 이에 대한 검토도 진행 중이다. 국토부 관계자는 "3호선 연장 관련 예비타당성조사를 실시 중이며 결과는 올해 말께 나올 예정"이라고 말했다.

 

 

자동차도로 확충 계획도 착착 진행 중이다. 국토부는 하남교산지구 서쪽 방향으로 새 길을 만들어 강동구 외곽을 따라 이어지는 동남로와 연결할 계획이다. 이 도로에는 간선급행버스(BRT) 노선도 설치된다. 교통량이 늘어나게 되는 동남로는 현행 5~6차로에서 6~8차로로 확장한다. 동쪽으로도 국도 43호선과 연결되는 도로를 새로 만들고 감일지구와 고골을 잇는 도로도 신설할 계획이다. 하남교산신도시를 돋보이게 만드는 또 다른 매력은 자연환경이다. 지구 중심을 따라 흐르는 덕풍천과 좌우로 펼쳐진 산지가 풍부한 녹지공간을 제공한다. LH 관계자는 "하남교산은 자연 속에 포근하게 파묻힌 지형"이라며 "이 같은 장점을 최대한 살려 주택단지를 설계할 것"이라고 말했다. 또 하남교산지구는 조선시대 한양 동남쪽을 관할하던 관아가 자리 잡고 있던 곳이다. 이 같은 역사성을 고려해 광주향교 등 문화유산과 건설 예정인 역사문화박물관을 연계한 교육·관광 콘텐츠도 준비 중이다.(2020년 10월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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3기 신도시 사전청약, 내 집 마련 기회로 부상

입주까지 오래 기다려야하고 유망 단지의 경우 탈락 가능성 높아

빠른 입주 가능한 연내 분양 단지도 대안

 

 

정부가 오는 2022년까지 3기 신도시 등 수도권 공공분양주택에 대한 사전청약 계획을 밝히자 내 집 마련을 위한 수요자들이 고민은 더욱 깊어지는 모습이다. 정부는 지난 8일 `서울권역 등 주택공급 확대방안`(8.4대책)의 후속조치로 내년 7월 이후 공공분양주택 총 6만 가구(2021~2022년 각각 3만 가구)에 대해 사전청약을 실시하겠다고 밝혔다. 대상지는 2021년 7~8월 인천계양 일부(1100가구)를 시작으로 ▲9~10월 남양주왕숙2 일부(1500가구) ▲11~12월 남양주왕숙 일부(2400가구), 부천대장 일부(2000가구), 고양창릉 일부(1600가구), 하남교산 일부(1100가구) ▲2022년 성남, 과천, 용산정비창 등지다. 국토부에 따르면 3기 신도시(남양주 왕숙·고양 창릉·하남 교산·부천 대장·인천 계양·과천 등)는 면적이 66만㎡를 초과해 거주지역·기간지역 별로 우선공급 비율이 달라진다. 서울과 인천은 당해 50%, 나머지 50%는 수도권 다른 지역의 거주자를 선정하고, 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정한다. 하남 거주자가 하남시 지역우선공급(30%)에서 떨어지면 경기도(20%)에 다시 포함되고, 경기도에서 떨어지면 수도권(50%)에 포함돼 추첨 대상이 되기 때문에 총 3번의 기회를 통해 무주택자의 당첨 활률이 크게 높아질 것으로 정부는 기대하고 있다.

 

 

하지만, 주택 수요자들은 정부 발표에도 마음을 잡지 못하고 있다. 공공택지에서 분양되는 아파트(공공분양 아파트)는 민간분양 단지보다 상대적으로 분양가가 저렴하고 특별공급 비율도 크다는 장점이 있지만, 내년에 사전청약이 시행된다 하더라도 본 청약까지는 최소 3년여 정도가 더 걸릴 것으로 예상되서다. 서울 중구 전셋집에 거주중인 김모씨(30대, 직장인)는 "실제 입주까지 소요되는 시간이 적지 않은 신도시 물량을 기다려야 할지, 아니면 올해 하반기 분양돼 상대적으로 빠른 입주가 가능한 단지를 택해야 할지에 아직도 결정을 내리지 못하고 있다"면서 "특히 사전청약이 내 집 마련을 위한 수요자의 기대를 충족할 수 있어도 실질적으로 많은 물량은 아니라는 점도 고민요소 중 하나"라고 말했다. 일례로 내년 11~12월 진행 예정인 1600가구 규모의 고양창릉 사전청약에서 `2년 거주` 요건(사전청약일 기준)을 채우지 못한 수요자의 당첨은 쉽지 않을 것으로 예상된다. 올해 8월 기준 고양시 총 인구수는 107만6406명(행안부 주민등록인구현황 참고)이다. 2022년 사전청약에 도전해도 되지만, 2년 거주 요건을 채우려 더 많은 수요가 몰릴 수 있어 당첨 가능성이 높아진다고는 장담하기 어렵다.

 

 

미분양 사태가 속출하는 2기 신도시도 영향도 무시할 수 없다. 현재 2기 신도시로 지정된 곳은 판교신도시(성남), 동탄 1·2신도시(화성), 한강신도시(김포), 운정신도시(파주), 광교신도시(수원·용인), 양주신도시(양주), 위례신도시(서울 송파, 하남·성남), 고덕국제신도시(평택), 검단신도시(인천 서구) 등이다. 지구지정이 된 지 10년이 넘었지만 서울과 인접한 판교, 동탄, 광교를 제외하고 대중교통여건이 열악한 지역이 수두룩 한 데다 규제지역으로 묶여 있다. 여기에 시작도 못한 3기 신도시 토지 보상 문제도 변수도 남아 있는 상태다. 이처럼 갈팡질팡한 분위기 속에 한편으로는 올해 막차 분양을 타기 위한 대기수요도 상당할 것으로 예상된다. 정부가 아파트에 대해 지속적으로 규제를 내놓고 있는 상황에도 내 집 마련과 함께 일부는 시세 차익에 대한 기대감이 작용할 것으로 보인다. 한 주택업계 관계자는 "계획도시로 조성되는 신도시는 교통·생활 인프라를 구축하기에 상당한 기간이 소요될 뿐만 아니라 입주 후 겪는 불편함이 예상되는 만큼 초기 입주를 꺼리는 경우가 종종 있다"면서 "이에 비해 구도심에 조성되는 신규 단지는 상대적으로 입주가 빠르고 편리한 교통환경, 생활 편의시설 등 모두 갖춰 완성된 인프라를 누릴 수 있다"고 말했다. 그러면서 "다만, 투기과열지구 내 재개발·재건축조합이나 주택조합 등 민간택지 분양가상한제가 지난 7월 28일 적용됐고 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간도 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지 강화됐다"면서 "이에 규제지역들은 종전보다 분양가가 일부 낮아질 전망이지만 전매행위 제한 기간이 강화되며 단기 시세차액 수요는 분양시장에서 발붙이기 쉽지 않을 것으로 전망된다"고 덧붙였다.(2020년 10월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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2010년 첫 사전청약 `보금자리`, 올 10월 본청약 내년에야 입주

실제입주율 41%에 불과해

 

 

정부가 사전청약제를 대대적으로 꺼내든 것은 아파트 분양 시기를 앞당겨 시장에 팽배한 `공급 부족` 심리를 잡아보겠다는 목적 때문이다. 3기 신도시에 서울 태릉골프장 등을 중심으로 한 8·4 공급 대책까지 발표했지만 실제 물량이 나오려면 3년 이상 기다려야 하는 만큼 주택 구매 수요를 꺾기 어렵다는 시장 지적을 받아들인 셈이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "2010년 `반값 아파트`를 내세운 보금자리주택 사례처럼 사전청약이 기존 주택 수요를 어느 정도 묶어두는 효과는 있다"고 밝혔다. 대개 공공택지에서 아파트를 공급할 때는 `지구계획→토지 보상→택지 조성→착공 승인→분양` 과정을 거친다. 하지만 국토교통부는 일부 택지에 대해 사전청약을 받아 분양 시점을 택지 조성 이후로 앞당긴다는 계획이다. 사실 사전청약 제도는 이번이 처음이 아니다. 2008년 강남과 수도권 일부 지역의 보금자리주택에 도입됐다가 2011년 폐지된 경험이 있다. 전문가들은 아파트 공급이 지연되면 사전청약자들이 오랜 기간 무주택 상태로 남아야 하는 등 상당한 불편을 겪을 수 있다고 우려했다.

 

 

윤관석 더불어민주당 의원실이 한국토지주택공사(LH)에서 제출받은 `분양주택 사전예약제 현황` 자료에 따르면 2009~2010년 보금자리주택 사전예약자 1만3398명 중 실제 공급받은 사람은 5512명(41.1%)에 불과했다. 본청약률이 낮았던 이유는 사전청약 당시 안내한 일정보다 본청약이 늘어지면서 장기 대기자들이 청약을 포기했기 때문이다. 실제로 2010년 사전예약을 받은 단지는 2011~2013년 본청약을 받은 뒤 2013~2015년 입주 예정이었지만 계획이 연기된 곳들이 속출했다. 예를 들어 2010년 12월 사전예약을 받은 하남 감일 B1블록은 올해 7월에야 본청약을 진행했다. 거의 10년 동안 사전예약자 446명이 부동산 시장이 급변하는 상황에서도 대기해야 했던 셈이다. 사전청약 당시 제시된 가격과 실제 분양가격이 달라질 수 있다는 부분도 문제점으로 지적된다. 2011년 서울 강남·서초지구 본청약 분양가는 사전예약 당시 추정 분양가보다 6~13%가량 낮아졌다.

 

 

부동산 시장이 침체여서 사전청약 1년 후 본청약 공급가격이 떨어지는 상황이 됐다. 반면 2015년 이후 본청약이 진행된 단지들은 분양가격이 크게 올라갔는데도 사전예약가와 근접하게 공급돼 시세차익이 과도하다는 부정적 여론이 있었다. 국토부는 보금자리주택 당시 사전청약과는 상황이 다르다는 입장이다. 보금자리주택은 토지 보상이 끝나기 전 사전청약해 사업 불확실성이 컸던 반면, 이번엔 택지 조성이 끝난 이후여서 안정적으로 주택을 공급할 수 있다는 설명이다. 사전청약에서 본청약까지 걸리는 기간을 최대한 단축해 수요자들에게 발생할 수 있는 피해를 최소화하겠다는 얘기다. 그럼에도 부동산 업계에선 정부 계획대로 사업이 진행될지는 여전히 미지수라는 반응이다. 착공 후 문화재가 발견되거나 지역 주민이 민원을 제기하는 등의 돌발 변수는 여전하다는 것이다.(2020년 9월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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