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재건축 부담금 날벼락 맞은 반포 주민들 "강남 사는게 죄냐"

 

 

  예상액보다 16배 많은 13569만원의 재건축 부담금을 통보받은 반포현대아파트가 다음주 긴급 총회를 열고 대책을 마련한다. 16일 반포현대아파트 재건축 정비사업조합에 따르면 오는 24일 조합원 총회를 열고 예산 결산 등 기본안건과 함께 이번 서초구청의 재건축 초과이익환수제 부담금 통보에 대한 사안을 논의하기로 했다. 아직 부담금 예상액 통보까지 일정이 남은 다른 조합들도 조합이나 추진위원회 간부들을 중심으로 긴급 회의를 여는 등 대책을 마련할 것으로 보인다. 이날 오전에 찾은 반포현대 조합 사무실은 그야말로 초상집 분위기였다. 이른 아침부터 조합 사무실을 지키고 있던 이순복 반포현대 조합장은 "일단 주민 총회를 이른 시일 내에 열어서 의견을 수렴하겠다"고 밝혔다. 이 조합장은 "아직 서초구에서 13569만원이라는 액수의 근거, 즉 산정 방식을 우리에게 공유하지 않고 있다""15일에도 언론을 통해 최종 결과가 나왔다는 소식을 들었을 정도다. 당사자인 우리가 먼저 알아야 하는 것 아니냐"며 목소리를 높였다. 짧은 대화를 나누는 중에도 주민들로부터 걸려오는 전화로 사무실 전화벨은 계속 울렸다. 반포현대에 10여 년 거주했다는 양 모씨는 "지금 당장 우리 집을 팔아도 인근 단지 전세금도 안 나온다""주변 시세를 우리 부담금 산정에 반영하는 것은 억지"라고 비판했다. 그는 "정부와 서초구의 셈법대로 반포현대의 재건축 후 가격이 인근 단지처럼 18~19억원 수준이 된다면 기꺼이 세금을 내겠다"고 말했다. 반포현대 소유주 이 모씨는 "특정 시점을 기준으로 어떤 단지는 환수 대상이고, 다른 단지는 유예를 받는다는 건 정책적으로 일관성이 없다"고 비판했다. 그는"10년 가까이 유예해왔기 때문에 과세 필요성이 있다면 보완된 세금제도를 공청회 등을 거쳐 도입했어야 한다"고 지적했다.

 

 

  반포주공1단지 3주구 분위기도 비오는 날씨처럼 우울했다. 오는 7월께 부담금 예정액이 통보될 예정인 데다 1490가구 대규모 단지라 이목이 집중되고 있는 지역이다. 주택재건축정비조합 사무실 안으로 들어가니 조합 직원 한 명이 신문 기사를 인쇄하고 있었다. 서초구 반포현대아파트가 가구당 13569만원의 재건축 부담금을 부과받았다는 기사였다. 출근해 있던 직원들은 모두 굳은 표정으로 업무를 봤고 기자의 질문에도 "6월 시공사 선정을 위한 주민 총회를 개최한다. 그때까지는 할 말이 없다"고 말을 아꼈다. 오는 6월 현대산업개발과 시공사 선정계약을 할 예정인 반포주공1단지 3주구는 초과이익환수제 부담금 통지를 받을 `2호 사업장`으로 꼽힌다. 조합과 주민들이 반포현대의 1억원대 부담금 통지에 민감한 이유다. 사무실에서 만난 한 조합 관계자는 "반포현대가 이 정도로 많은 금액을 부과받을 줄 알았느냐"는 질문에 "전혀 예상하지 못했다"고 한숨을 내쉬었다. 재건축 초과이익환수제는 사업시행인가와 시공사 선정을 마친 단지 중 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 않은 곳을 대상으로 적용한다. 따라서 시공사 선정 단계인 반포주공1단지 3주구는 강남구 대치쌍용2차 아파트 등과 함께 `2번 타자`로 유력하게 거론되고 있다. 규정에 따라 시공사와 계약을 마치면 한 달 안에 구청에 부담금 예정액 산출 자료를 내야 한다. 구청은 조합에서 받은 자료를 토대로 30일 안에 최종 액수를 통지한다.

 

 

  조합 사무실 인근에서 만난 반포주공1단지 3주구 주민 황 모씨는 `초과이익환수제 환수금`이라는 단어를 꺼내자마자 억울함을 호소했다. 그는 "강남에 사는 게 죄냐""집을 팔지도 못하게 막아놓고서는 도대체 어떻게 하라는 것인지 모르겠다"고 항변했다. 정부 규제에 따라 재건축 소유주는 1주택 장기 보유자(10년 이상 보유, 5년 이상 거주)를 제외하고 아파트를 처분(조합원 지위 양도)할 수 없다. 장기 보유자라고 해도 수억 원대 `부담금 폭탄`이 예고돼 매매하기가 쉽지 않은 실정이다. 황씨는 "아파트를 다 지으면 최종 통보 6개월 후 부담금을 내야 하는데, 일반인들이 그 많은 돈을 어떻게 마련하느냐" "이럴 거면 차라리 재건축을 안 하고 싶다"고 목소리를 높였다. 반면 길 건너편 반포주공1단지 1·2·4주구는 표정관리 중이다. 1·2·4주구 주민 유 모씨는 "우리가 초과이익 환수를 피해 다행이긴 한데, 이웃인 3주구 때문에 마음이 불편하다"고 말했다.(2018517일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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강남권 재건축 31000여가구 거래 제한

개포 거래 지난달 80여건서 대책 후 '0'

잠실 주공5단지 실거래가 17000만원 내려

초과이익 환수제, 분양가 상한제 등도 기다려

단지마다 사업 속도 내느냐, 늦추느냐 갈림길

초과이익 환수제 못 피하는 은마, 거래 제한 앞

 

 

  8·2부동산대책의 핵심은 강남권 재건축 시장 폐쇄. 투기과열지구 지정효과인 조합원 지위양도 금지를 통해 사실상 거래를 못 하게 했기 때문이다. 재건축조합 설립 이후 단계의 아파트를 구입해도 조합원 자격 인정을 받지 못하기 때문에 살 이유가 없다. 조합원 자격이 없는 집은 재건축으로 짓는 새 아파트를 배정받지 못하고 현금을 받고 떨어져 나가게 된다(현금 청산). 앞으로 투기과열지구에서 해제되더라도 조합원 자격이 되살아나지 않는다. 재건축 후 새 아파트를 받지 못하고 시세차익을 내기도 어려우니 조합설립 인가 후 매입한 재건축 아파트는 아무 매력 없는 물딱지인 셈이다.

 

조합설립 인가 이후 재건축 단지는 '물딱지'  

 

  조합원 거래 금지가 주택시장에 미치는 영향이 어떻게 될까. 우선 이번 대책 강도는 2003년 말 노무현 정부가 처음으로 재건축 조합원 지위양도 금지 조항을 도입했을 때보다 훨씬 강하다. 당시는 없던 제도가 만들어지면서 시행 이전 설립된 조합의 조합원은 한차례 명의 변경을 할 수 있도록 경과규정을 뒀다. 그러다 보니 거래 제한 효과가 크지 않았다. 하지만 이번엔 다르다. 이미 만들어진 조합도 경과규정 없이 그대로 적용된다. 부동산114에 따르면 강남3(강남·서초송파구)에서 조합 설립 이후 멸실 이전 재건축 단지는 29개 단지 31000여가구. 강남3구 총 아파트 30만가구의 10%가 조금 넘는다. 거래량 기준으로는 비중이 좀더 크다. 7월 국토부 실거래가자료에 따르면 강남3구 아파트 거래 1400여 건 중 조합설립 이후 단지가 15% 정도인 200여 건이다. 따라서 조합원 지위 양도 금지로 거래시장이 15% 줄어드는 셈이다.

 

 

강남권 조합 설립 이후 거래량 15%

 

  실제로 조합설립 이후 단지의 거래는 끊겼다. 조합이 설립돼 있는 강남구 개포동 시영과 주공1·4단지에서 서울부동산정보광장에 지난달 실거래가 매매계약된 건수가 83건에서 이번 달에는 2건으로 급감했다. 이들 거래 날짜는 투기과열지구 지정 전날인 2일이어서 투기과열지구지정 이후로는 거래가 없다. 조합 설립 이전 단지의 거래도 위축될 수 밖에 없다. 사업이 진척돼 조합이 설립되면 거래가 안 되기 때문이다. 재건축 초기 단계인 압구정동 계약건수가 지난달 24건에서 이달 제로. 강남3구 내 조합 설립 이전 단지도 31000여가구.

 

  일반 아파트도 거래절벽을 맞았다. 송파구 잠실에서 이미 재건축이 끝난 엘스 등 4개 단지에서 지난달 78건이 계약됐는데 이달 들어서는 계약 신고된 건수가 하나도 없다. 지난달 50건 계약된 강남구 도곡동 도곡렉슬도 이달 들어 1~23건 거래된 것 외에는 없다. 강남3구 내 조합 설립 전후 재건축 추진 단지가 총 61000여가구로 전체 5가구 중 한 가구 꼴이다. 강남3구 아파트 거래시장 축소는 집값에도 상당한 영향을 미치게 된다. 거래가 줄어서만이 아니다. 조합이 설립된 강남권 재건축 단지는 집값 선두주자이기 때문이다.

 

일부 단지 실제 거래가격 급락 

 

  국민은행이 집값 변동률을 따로 집계하는 선도아파트 50지수에 해당하는 상당수 단지가 강남권 재건축 단지. ‘50지수는 시가총액 50위 내 단지를 대상으로 한다. 지난 5월부터 월간 1%가 넘는 상승률을 보이며 집값 상승세를 주도해왔다. 5월부터 지난달까지 3개월간 상승률이 5.1%로 서울 아파트값 상승률(1.3%)4에 가깝다. 강남권 재건축 단지 거래 단절로 ‘50지수상승세가 확 꺾이며 강남3구 뿐 아니라 전체 서울 주택시장을 위축시킬 것으로 예상된다. 이미 일부 급매물이 나오고 가격이 확 떨어져 거래도 이뤄지고 있다. 잠실 주공5단지는 한달 만에 17000만원까지 실거래가격이 떨어졌다. 지난달 157000만원까지 거래됐던 전용 106가 지난 1014억원에 계약됐다.    

 

  조합 설립 인가 이후 단지 중 거래가 가능한 물량은 세대원 전원이 생업 등으로 다른 지역으로 이사가는 경우 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택을 2년 이상 계속해 소유하고 있는 경우 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택을 2년 이상 계속해 갖고 있는 경우 등이다. 잠실 주공5단지는 2013년 말 조합설립 인가를 받고 3년 넘게 사업시행인가를 신청하지 못하고 있다.

 

'사면초가'에 빠진 강남권 재건축 단지

 

  일반 아파트 가격 하락세도 나타나고 있다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84는 지난달 178500만원까지 팔렸다가 지난 723000만원 떨어진 155500만원에 매매됐다. 위기를 맞은 재건축 단지들은 어떻게 될까. 조합원 거래 정지 외에 내년부터 초과이익환수제(재건축 부담금)가 기다리고 있고 빠르면 올 가을 분양가상한제가 적용될 수 있다. 그동안 가격이 많이 올라 중과로 인한 양도세 부담도 커졌다. 사면초가에 빠진 셈이다. 사업 단계에 따라, 주민들 뜻에 따라 각자 살 길을 찾는 각자도생(各自圖生)의 길로 나갈 것으로 전망된다. 이미 관리처분 인가를 신청해 초과이익환수제 걱정이 없는 단지는 일반분양을 서두르는 게 낫다. 아직 정부의 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 나오지 않았지만 정부가 벼르고 있는 만큼 적어도 강남권은 시행 가능성이 크기 때문이다. 상한제가 적용되면 주변 시세사 아닌 땅값과 건축비를 기준으로 분양가를 매겨야 해 조합이 분양가를 높여 조합원 사업비 부담을 줄이는 게 어려워진다. 강남구 개포동 시영·주공4단지, 서초구 반포동 신반포6차 등이 일반분양을 준비하고 있다.

 

 

  다음으로 조합 입장에서 우선 거래는 막혔어도 재건축 초과이익 환수제를 피하는 게 급선무일 것 같다. 단지에 따라 많게는 억대 이상이 예상되기 때문이다. 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구지난 9일 서초구청에 사업시행인가 신청을 했다. 이 단지는 20139월 조합설립 인가를 받은 뒤 4년 가까이 사업시행인가를 신청하지 않아 거래가 가능했지만 거래를 포기했다조합은 사업시행인가를 서두르면 올해 안에 관리처분계획(일반분양 계획)을 신청해 초과이익환수제를 피할 수 있을 것으로 보고 있다.

 

다시 위기 맞은 대치동 은마 

 

 

  사실상 환수제 피하기가 물 건너 간 단지들은 진격정지도 어려운 상황이다. 대표적으로 강남구 대치동 은마 아파트. 1979년 완공된 은마는 일찌감치 1990년대 후반부터 재건축을 추진해 2003년 말 재건축 추진위를 구성했지만 걸림돌이 많았다. 노무현 정부의 재건축 안전진단 강화로 4수끝에 2010년 안전진단을 통과해 재건축을 확정했다. 그 뒤 이명박·박근혜 정부의 대폭적인 규제 완화에도 임대주택 건립 문제, 조합 내 갈등 등으로 뚜렷한 사업진척을 하지 못했다. 지난해부터 다시 사업 속도를 높여 서울시와 갈등 속에 초고층 재건축 꿈을 키우다 이번 8·2부동산대책을 만났다.

 

  은마는 올 연말까지 관리처분계획 인가를 신청할 시간 여유가 없다. 서울시의 반대에도 불구하고 초고층 재건축 계획을 강행하고 있어 사업이 앞으로 나가지 못하고 있다. 앞으로 서울시의 재건축 계획 심의 통과 후 조합설립을 하게 된다. 그러면 조합원 거래에 제동이 걸린다. 그렇다고 진도를 나가지 않으면 재건축은 요원해진다. 주민들이 사업 속도를 결정해야 한다. 은마는 앞으로 정상적인 사업속도로 재건축을 진행하더라도 준공까지 5년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 2020년은 지나야 하는 것이다. 준공 40년이 지나도 새 아파트로 탈바꿈하기 어려운 상황이다. 압구정동 등 재건축 추진위 구성 단계로 아직 걸음마 수준인 단지들은 어차피 늦은 사업이기 때문에 쉬엄쉬엄 사업을 진행할 것으로 예상된다.(2017816일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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  1. 영도나그네 2017.08.18 15:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    8.2부동산 대책의 영향으로 강남의 재건축 사업들이
    타격을 받는것 같더군요..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  2. 드래곤포토 2017.08.18 16:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축이 좀 힐들것 같네요

  3. 도느로 2017.08.18 20:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    생각보다 여파가 엄청나군요.
    억단위가 왔다갔다하는 걸 보면...
    그나저나 재건축 기대했던 사람들 정말 실망이 크겠네요.

  4. 버블프라이스 2017.08.19 04:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 따뜻한 부동산관련 유용한 정보를 공유해주셔서 감사합니다.
    체크하고 꾹 누르고 갑니다^^

 

 

 

5일 사업시행인가 신청 결정

신청 즉시 매매 중단되지만 초과이익환수 회피가 더 급해

 

 

 

  강남권 재건축의 대표 단지 중 하나인 반포주공1단지 1·2·4주구가 사업시행인가 신청을 강행하기로 했다. 사업시행인가를 신청할 경우 반포주공1단지는 8·2 대책에 따라 조합원 지위 양도 금지 규제를 적용받게 된다. 매매 중단의 불이익에도 이처럼 속도를 내는 것은 내년부터 시행 예정인 초과이익환수제 적용을 피하는 것이 더 급선무라고 판단한 결과이다. 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합은 지난 5일 열린 조합총회에서 사업시행인가(사업인가) 신청안을 통과시켰다. 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 뒤 처음으로 진행되는 재건축 시행인가 신청이다. 조합 관계자는 "조합원 2100여 명 중 1900여 명이 참석해 91%가 신청안에 동의했다""9~10일께 구청에 인가 신청을 한 후 9월에 시공자 선정작업에 들어갈 것"이라고 말했다.

 

 

  8·2 대책에 의해 서울 시내(투기과열지구 25개구 전체)에서 재건축 조합 설립인가를 받은 단지의 아파트는 조합원 지위를 양도할 수 없게 됐다. 예외적으로 반포주공1단지처럼 조합설립인가 이후 사업시행인가 신청이 3년 넘게 이뤄지지 않으며 사업이 지연된 재건축 단지는 조합원 지위 양도가 가능하다. 따라서 반포주공1단지는 사업시행인가를 신청하는 즉시 매매 중단을 감수해야 한다. 이런 불이익에도 조합원들이 인가 신청에 합의한 이유는 '재건축 초과이익환수제 부활' 때문이다. 당장의 재산 처분 여지보다는 미래의 손실 가능성에 비중을 뒀다. 이날 총회에서 만난 조합원 최영모 씨(63·가명)"실거주 중인 집이다보니 굳이 팔아서 이익을 보겠다는 생각이 없다""최대한 속도를 내서 얼마나 돈을 내야 할지도 모르는 이익환수제를 피하는 게 최선의 선택"이라고 설명했다. 조합이 서울시의 35층 층수 제한을 비롯한 공공기여 요구를 반영해 건축심의를 받은 만큼 걸림돌로 작용할 변수가 크지 않을 것이라는 기대감도 더해졌다. 조합 관계자는 "공동사업 방식을 이용해 올해 안에 관리처분인가를 신청할 계획"이라고 말했다.

 

 

  재건축 사업에 관한 서울시 공공지원제에 따르면 조합은 원칙적으로 사업인가를 받은 후 시공자를 정해야 한다. 하지만 공동사업시행제를 채택해 조합과 건설사가 공동 사업자로 나서는 경우 건축심의를 받았다면 사업인가 전이라도 시공자를 정해 속도를 높일 수 있다. 사업인가 신청 결정을 전후로 반포주공1단지의 시세는 크게 엇갈리고 있다. 반포동 A공인 관계자는 "중소형인 전용 84형의 경우 274000만원이던 매물이 3일 이후 14000만원가량 내린 26억원 선에 나와 있다""반면 총회 이후에는 같은 면적의 호가가 1억원 오르기도 했다"고 전했다. 반포주공1단지 1·2·4주구는 재건축을 통해 아파트 55개 동에 총 5388가구로 지어진다. 올해 강남 재건축 단지 중 최대 규모며 공사비만 26400억여 원, 입찰보증금만 1500억원에 이른다.(201781일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 도느로 2017.08.07 14:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서두르는데는 다 이유가 있군요.
    8.2대책의 여파가 크긴 크네요.

  2. 방송/인터넷/전화 가입! 2017.08.07 16:28 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    더위 잘 이겨내세요~ ;;

  3. GeniusJW 2017.08.07 18:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보구 갑니다~~

  4. 버블프라이스 2017.08.08 03:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 정보 감사히 잘보고 갑니다^^

  5. 핑구야 날자 2017.08.08 08:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축 말만 들어도 고가라는 생각이 드네요

  6. 멜로요우 2017.08.08 08:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 부동산이 조금씩 들썩 거리는거같던데요. 8.2대책때문에 앞으로 어떻게 될지 걱정이기도하고 그럽니다