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주요 도시 집값 정점 찍고 하락호주·캐나다·홍콩 `흔들`

올해 세계경제 복병 `부동산거품`규제·무역전쟁에 차이나머니 제동

 

 

  (서울=연합뉴스) 김지연 기자 = ·중 무역 전쟁미국 긴축 우려, 브렉시트, 사상 최대 부채 등 세계 경제에 위험요인이 산적한 가운데 숨어 있는 진짜 리스크는 글로벌 부동산거품이 될 수 있다는 지적이 나오고 있다. 2017년 세계 주택가격이 세계 금융위기 직전 수준을 넘어설 만큼 천정부지로 치솟았으나 지난해부터 경기둔화 우려 속에 상승세가 눈에 띄게 둔화했으며 차이나머니를 등에 업고 고공행진 하던 주요 대도시를 중심으로 경고음이 커지고 있다. 국제통화기금(IMF)에 따르면 2000년을 기준(100)으로 산정한 글로벌 주택가격 지수20173분기 159.7로 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 촉발한 세계 금융위기 직전인 20081분기의 최고치(159.0)를 넘어섰다. 이 지수는 이어 20174분기에 더 올라 160.1로 최고 기록을 경신했다. 경제협력개발기구(OECD)에 따르면 36개 회원국 가운데 16개국에서 2017년 주택가격지수가 전년 대비 하락하거나 상승세가 둔화했으며, 지난해 2분기 상승률이 전분기보다 둔화한 곳은 20개국에 달했다. 캐나다는 주택가격지수 상승률이 20173.6%에서 지난해 13분기 각각 2.7%, 1.1%, 0.4%로 둔화세가 뚜렷했고 영국도 20167.0%에 이르렀던 상승률이 20174.5%로 둔화한 데 이어 지난해 1, 2분기에 4.2%, 3.2%로 떨어졌다.

 

 

  한국도 20171.5%에서 지난해 2, 3분기에 1.4%, 1.2%로 상승세가 둔화했다. 아예 전년 동기보다 주택가격지수가 하락한 국가도 있다. 지난해 2분기 스웨덴의 주택가격지수는 전년 동기보다 1.7% 하락했으며 호주와 이탈리아에서 각각 0.6%, 0.2% 내렸다. 최근 몇 년간 부동산 가격이 한계치에 달할 만큼 치솟은 세계 주요 대도시에서는 지난해 중반을 지나면서 더 분명한 경고 신호가 나오고 있다. 최근 블룸버그통신은 캐나다 밴쿠버, 영국 런던에서 투자자들을 떨게 한 글로벌 부동산 둔화가 홍콩, 싱가포르, 호주 시드니 등 아시아태평양 지역으로 번지고 있다고 보도했다. 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 집값으로 악명 높던 홍콩의 집값은 지난해 8월부터 13주 연속으로 떨어졌다고 홍콩 부동산업체 센탈린(中原地産代理)은 집계했다. 2008년 이후 최장기 하락이다. 글로벌 부동산 정보업체 JJL에 따르면 중국 개발업체들의 홍콩 주거용 부동산 입찰 성공률은 201770%에서 지난해 27%로 고꾸라졌다. 역시 세계에서 가장 비싼 곳 중 하나인 싱가포르의 집값은 지난해 4분기에 6개 분기 만에 첫 하락을 기록했으며 외국인의 주택 구매도 지난해 상반기부터 증가세를 멈추고 감소로 돌아섰다. 코어로직 집계에 따르면 시드니 평균 집값은 2017년 정점보다 11% 넘게 떨어졌다. 여전히 2012년 수준보다는 60%가량 높지만, 전문가들은 10% 추가 하락을 전망하는 등 시장 심리는 살아날 줄 모르고 있다. 중국 상하이에서도 지난해 4분기 주택 판매는 전분기보다 33%나 감소했으며 기존 주택가격도 이 기간 3.8% 하락해 지난해 3분기(-1.5%)보다 하락세가 가팔라졌다.

 

 

  캐나다 통계청이 지난 10일 발표한 지난해 11월 신축 주택 가격지수는 전년 동월과 비교해 변동이 없었으며 토론토에서는 1.3% 떨어졌다. 이런 추세의 배경에는 기본적으로 감당할 수 없는 수준으로 치솟은 부동산 가격이 있다. 스위스 은행 UBS는 지난해 9월 내놓은 보고서에서 홍콩과 뮌헨, 토론토, 밴쿠버, 암스테르담, 런던이 부동산거품 리스크가 가장 큰 도시라고 분석했다. 그러면서 이 은행은 지난 5년간 주요 도시 평균 집값 상승률이 35%에 달해 `구매 가능성(affordability) 위기`를 불러왔다면서 "대부분 가정이 상당한 유산 없이는 최고의 금융 중심지에 부동산을 살 수 없게 됐다"고 지목했다. 세계 경기둔화 우려가 커진 와중에 당국의 부동산 투자 규제대출비용 상승, 증시 동요, 중국 자금의 위축도 공통분모로 지목됐다. 패트릭 웡 블룸버그인텔리전스 부동산 애널리스트는 "중국 경제가 무역 전쟁의 영향을 받으면서 자금 유출이 점점 어려워지고 있고 이것이 시드니부터 홍콩까지 시장 수요를 약화시켰다"고 진단했다. 세계 부동산시장의 거품 수준과 붕괴 위험은 지역별로 천차만별이나 그 위험성을 과소평가하면 안 된다는 지적도 뒤따르고 있다. 블룸버그는 "부동산거품이 2019년의 가장 저평가된 리스크일 수 있다""주요국에서 역대 최고 수준 가격, 구매력에 비해 비싼 집값, 과잉 공급, 타이트해진 금융여건, 중국 등 외국 수요 둔화 가능성 등 우려스러운 징후는 늘어나고 있다"고 지적했다. 이 통신은 이어 주요 선진국 실업률이 낮아지고 임금은 올라가고 있지만, 수년간 부동산 가격의 상승세가 임금 상승 속도를 훨씬 앞질렀으며 외국인 수요가 둔화하고 있다는 점에 주목해야 한다고 강조했다.(2019113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  올 하반기 집값은 오를까, 내릴까. 한국감정원하반기 집값은 물론 전셋값도 상승세를 이어갈 것으로 내다봤다. 상승폭은 줄어들 것으로 전망했다. 전국 주택매매가격은 0.3%, 전셋값은 0.5% 오를 것으로 예상했다. 하반기 주택시장 불안 요소로는 브렉시트(Brexit) 영향으로 인한 국내외 경기 불확실성 증대, 대출 심사 강화 등을 꼽았다. 반면 기준금리가 인하됐고 높은 전셋값에 집 장만에 나서는 수요가 꾸준하기 때문에 소폭 상승한다고 내다봤다.

 

  전세시장에선 새 아파트 입주가 가장 큰 변수로 꼽혔다. 8~10월에만 전국에서 8만 여 가구가 쏟아지기 때문이다. 입주물량이 몰린 경기도·충남·대구·광주 등의 상승폭이 크게 줄거나 하락할 것으로 예상됐다. 주택 거래량은 지속적으로 감소할 것으로 감정원은 전망했다. 상반기 주택 거래는 전년보다 25% 줄었다. 하반기에도 주택 가격 상승폭 둔화 등 영향으로 지난해 하반기보다 거래량이 23% 줄어든 908000건으로 예상했다.(2016720일 중앙일보 기사 참조)



 

안전자산 선호·추가 금리인하 가능성 "오피스텔·상가 돈 몰릴것"

해외자금 유출땐 대형 오피스 타격
주택시장은 대출규제가 더 큰 변수

 

브렉시트로 시장의 불확실성이 높아진 가운데 부동산시장에서는 수익형 부동산에 대한 일반투자자들 관심이 더 커질 것으로 관측되고 있다. 다만 해외투자자나 기관투자가 비중이 높은 오피스 빌딩, 쇼핑몰 등 대형 상업용 부동산시장은 상대적으로 브렉시트의 부정적 영향이 클 전망이다. 주거용 주택시장은 브렉시트보다 정부의 집단대출 규제 움직임을 좀 더 지켜봐야 한다는 분위기다.

 

부동산 전문가들은 브렉시트로 환율과 금융시장이 요동치면서 안전자산에 대한 선호, 증권시장을 탈출하려는 자금의 유입, 추가 금리 인하 가능성 등이 부동산시장 변화를 이끌 주요인으로 꼽았다. 특히 증시 불안이 계속되면 안전자산으로 통하는 부동산과 금 등 실물자산으로 쏠림 현상이 나타날 것으로 예상했다. 오피스텔, 상가, 다세대·다가구주택, 중소형 빌딩 등 수익형 부동산은 금리 추가 인하 가능성과 맞물려 호재로 작용할 수 있다. KB국민은행 도곡스타PB센터 관계자는 "수익형 부동산 시장은 이미 단기에 급등해 추격 매수가 부담스럽다"면서도 "추가 금리 인하 기대감이 더 커지면 마땅한 투자처를 찾기 힘든 자금이 수익형 부동산으로 더 집중될 것"이라고 말했다.

 

지역적으로 더 안전한 자산으로 통하는 서울과 수도권, 특히 강남 부동산으로 자금이 몰릴 것이라는 예상이다. 강남 지역 수익형 부동산은 수익률이 3%대 미만으로 떨어졌지만 저금리가 유지되면 시장 불안을 걱정하는 투자자들이 기대수익률을 낮춰 강남 진입을 다시 고려할 수 있다는 분석이다. 미래에셋생명 VIP마케팅 관계자는 "전국에 퍼져 있는 투자성 자금들이 지방에서 빠져나와 강남 등 서울과 수도권으로 집중될 것으로 보인다"고 내다봤다. 물론 그동안 폭등세를 보였던 강남 재건축은 투자심리 위축으로 타격을 받을 수 있다는 지적도 없지 않다. KB국민은행 관계자는 "지방 분양시장이 이미 조정에 들어갔고 수도권도 실수요 위주로 재편되는 만큼 투자심리가 위축되면 강남권도 영향을 받을 것"이라고 지적했다. 브렉시트로 유럽 시장에 대한 불확실성이 커지면서 유럽 투자 프로젝트가 유보되는 사례까지 나타나고 있다.

 

글로벌 부동산업체 한 관계자는 "국내 기관투자가들과 부동산 투자 프로젝트를 추진해왔는데 이번 사태로 투자가 유보됐다"고 전했다. 마찬가지로 유럽 투자자들은 국내 투자자금을 회수하려는 욕구가 강해져 대형 오피스 빌딩이나 쇼핑몰 투자는 위축될 가능성이 크다는 진단이다. 다만 내년부터 입주 물량이 급증하는 등 부동산시장 전망이 좋지 않은 가운데 브렉시트 여파까지 미쳐 경제 전반이 냉각될 기미를 보이면 정부가 대출 규제를 완화하거나 추가 금리 인하 등 부양 카드를 내놓을 가능성이 있어 기대도 감돈다. 주택산업연구원 관계자는 "영국에 대한 의존도가 높지 않은 국내 부동산시장에 미치는 영향은 2008년 금융위기 수준은 아닐 것"이라고 진단했다.(2016624일 매일경제 기사 참조)