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연내 분양 16233가구 `직격탄`건설사, 주말 긴급대책회의

비수기 맞물려 강남 매매시장도 단기조정 예상압구정도 매물

규제 비켜간 재건축 조합원 입주권·수익형 부동산은 반사이익

 

  정부의 주택시장 관리 방안3일 공개되자 서울 강남 4(강남·서초·송파·강동구)를 비롯한 서울 아파트 시장이 크게 술렁였다. 강남 4구의 분양권 전매가 사실상 금지되고 서울 전역이 청약규제 조정지역으로 묶이는 등 정부가 시장 예상보다 강한 처방을 들고나왔기 때문이다. 하지만 정부가 지역별로 차등화된 청약시장 규제에 나서면서 규제 대상으로 묶인 지역과 규제를 비켜간 지역의 주택시장 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다. 우선 직격탄을 맞은 곳은 올해 안에 분양이 예정된 단지들이다. 부동산114 조사에 따르면 3일 이후 조정지역 37곳에서 연말까지 예정된 일반분양 아파트는 16233가구에 이른다. 이들 아파트는 지역에 따라 청약 후 16개월부터 입주 때까지 분양권 전매가 금지된다. 특히 이날 발표 직후인 4일 서울과 수도권에서 분양이 예정돼 있던 3개 단지는 일정을 연기했다.

 

  중흥건설이 분양하려던 동탄 중흥S-클래스 에코밸리는 주택도시보증공사(HUG)에서 분양보증을 받지 못해 일정을 미뤘다. 업계에서는 HUG가 정부의 청약시장 과열 진정 의지에 보조를 맞추기 위해 보증서 발급을 기피한 것으로 보고 있다. 수지파크 푸르지오, e편한세상 서울대입구도 4일로 잡았던 일정을 일단 뒤로 미루고 상황을 지켜보기로 했다. 다른 분양단지들도 고민에 빠졌다. 이달 분양 예정인 서초 잠원동 '래미안 신반포 리오센트' 조합 관계자는 "전매제한이 1년 정도 늘어날 것으로 예상했는데 사실상 분양권 전매가 금지돼 당황스럽다"면서 "견본주택 인테리어와 가격 산정 때문에 분양 일정을 늦췄는데 악재를 만나게 됐다"고 말했다. 강동구 고덕주공 3단지 조합원들도 추가 분담금이 발생할까봐 노심초사하는 분위기다. 업계 관계자는 "이번 대책으로 경쟁률이 크게 떨어질 수 있다""이 때문에 분양가를 높게 책정하기 어렵게 됐고, 시공사도 분양 마케팅 예산 확대가 불가피해져 조합원 분담금이 올라갈 수 있다"고 염려했다.

 

  이달 말 분양 예정인 강북의 마포 '신촌 그랑자이'(대흥2구역 재개발) 인근 D공인 관계자는 "마포 일대 분양시장이 인기를 끌면서 그랑자이 조합 측이 3.3당 분양가를 2500~2600만원 선으로 정한다는 말까지 나왔지만 이번 규제가 발표되면서 2400만원은 넘지 않을 것으로 보인다"고 말했다. 따라서 이번 대책이 청약시장 과열을 진정시키는 효과를 가져올 수 있다는 데 전문가 의견이 일치한다. 김덕례 주택산업연구원 박사는 "분양권 전매에 대한 규제에 초점을 맞췄기 때문에 신규 주택시장에서 나타났던 과도한 청약경쟁률 문제를 잡을 수 있을 것으로 보인다"고 말했다. 허윤경 건설산업연구원 박사도 "생각보다 강도가 높은 조치여서 단기적으로 분양시장 위축이 불가피하다"고 말했다.

 

  문제는 청약시장 위축이 매매시장 전반으로 확산될 가능성을 배제할 수 없다는 점이다. 이미 강남 재건축 대장주로 불리는 압구정에서도 매물이 쌓이기 시작했다. 다른 강남 재건축단지 공인중개업소들에도 하루 종일 '매도가'를 알아보려는 문의 전화가 이어졌다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "강남 재건축과 분양시장은 비수기와 맞물려 상당 기간 동면기에 접어들 것으로 보인다""매매시장도 내년 봄 이사철까지 거래가 줄어들면서 가격 하락의 전형적인 조정국면 진입이 예상된다"고 말했다. 반면 분양권 전매제한 대상이 아닌 지역이 수혜를 입는 풍선 효과가 나올 수 있다. 이날 1순위 청약을 접수한 '용산 롯데캐슬 센터포레' 견본주택에는 아침부터 11·3 대책이 적용되는지에 대한 문의가 쏟아졌다. 분양 관계자는 "적용 기준일 이전에 모집 공고를 냈기 때문에 규제 대상이 아니라는 식의 설명을 반복 중"이라며 "앞으로 기대 웃돈이 떨어지지나 않을지, 다른 단지 중복 청약 시 불이익이 있는지 등에 대한 투자 상담이 빗발치고 있다"고 말했다.

 

  조합원 입주권과 기존 분양권의 반사이익 가능성도 있다. 저금리에 부동자금이 넘치고 있어 다른 투자대안을 찾지 못하면 다시 부동산으로 자금이 흘러들어올 것이라는 기대도 크다. 전월세 수익을 기대할 수 있는, 준공된 지 오래되지 않은 소형 아파트가 새로운 투자처로 부상하는 이유다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "규제가 심한 분양권보다는 전월세 수익을 기대할 수 있는 중소형 새 아파트가 오히려 좋은 투자처로 부상할 수 있다"고 말했다. 건설업계는 예상외의 강력한 규제에 당혹해하면서 서둘러 대책 마련에 나섰다. 대형 건설사인 A사의 한 임원은 "전매제한 1년을 기대했는데 예상보다 대책이 강하게 나왔다""신규 분양 시기를 조절해야 할지 고민"이라고 토로했다. 또 다른 대형 건설사인 B사 임원은 "이번주 말 워크숍을 열고 분양 시기와 가격 조정 등을 포함한 대책 수립에 나설 계획"이라고 말했다. 한편 정부의 부동산 규제 예고로 관망세가 확산되면서 서울 아파트 매매가격지수는 지난주 대비 0.15% 올라 5주 만에 가장 낮은 상승률을 기록했다.(2016113일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 멜로요우 2016.11.04 08:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보에대해 잘보고 갑니다~ 역시 부동산은 한치앞을 볼수없네요!

  2. 핑구야 날자 2016.11.04 08:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정책이 일관성이 있어야 하는데~~ 어떤 여파가 있을지 모르겠네요

  3. 에스델 ♥ 2016.11.04 10:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    예상보다 대책이 강해서~
    청약시장 위축이 매매시장 전반으로
    확산될 가능성이 있군요.
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^
    즐거운 금요일 보내세요!

  4. 청결원 2016.11.06 06:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 도움이 되네요

 

  5개월 연속 증가세를 이어온 서울 아파트 거래량이 8월 들어 전달 대비 15.4% 줄어든 것으로 집계됐다. 24일 서울부동산정보광장에 따르면 23일 현재 8월 서울 아파트 거래량(신고 기준)8994건으로 일평균 391건을 기록했다. 지난달(462)보다 15.4% 줄어들었다. 올해 3월 이후 5개월 연속 이어오던 거래량 증가 행진도 이로써 끊기게 됐다. 서울 아파트 거래량은 올해 초 개포주공 단지 분양열기에 힘입어 5개월 연속 상승세를 이어왔다. 8월은 여름 휴가철이 포함된 계절적 비수기인 데다 정부가 개포주공 3단지 등 고가 아파트에 대한 분양보증을 내주지 않는 등 고분양가 잡기에 나서면서 주택시장이 '숨고르기'에 들어간 것 아니냐는 분석이 제기된다.

 

  실제 강남구의 경우 지난달 일평균 28.2건이던 거래량이 이달 들어선 21.9으로 줄었다. 서초구는 이달 거래량이 일평균 18.1으로 지난달(18.5)과 비슷한 수준이지만 송파구지난달 32.6건에서 이달엔 27.7으로 감소했다. 비강남권도 노원구가 지난달 일평균 44.5건에서 이달은 40.7으로 감소했고 도봉구와 강북구각각 16.9, 7.3으로 지난달보다 줄었다. 강서구는 지난달 일평균 30.2건에서 이달엔 26.2, 양천구지난달 26.3건에서 18.4으로 각각 줄었다. 반면 동대문구, 은평구, 서대문구 등은 지난달보다 거래량이 소폭 증가했다. 한편 25한국은행의 2분기 가계부채 동향 발표와 동시에 정부가 가계부채 대책을 내놓을 예정이어서 향후 주택시장이 위축될 가능성도 제기되고 있다.(2016825일 매일경제 기사 참조)



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  1. 청결원 2016.08.26 06:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 가네요

  2. 핑구야 날자 2016.08.26 08:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    양도세 대책도 필요한 것 같아요

  3. 도느로 2016.08.26 13:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신문보고 참 기가막히다는 생각을 했네요.
    이랬다 저랬다하는 정책이 사람 여럿 잡는 것 같네요.

  4. 카푸리오 2016.08.26 17:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이러나 저러나 서민들만 울리는...

 

HUG 주택분양보증 한도 고갈 위기


 지난해 한 차례 보증한도 고갈 위험을 겪었던 주택도시보증공사(HUG)가 올해 다시 위기를 맞고 있다. 이번에는 더 심각한 지경에 이를 조짐이다. 분양 규모 예측 실패와 보증한도 확대 불발이 지난해에 이어 올해도 반복되면서 나타난 현상이다. 주택도시보증공사는 지난해 추진했던 자본금 증자가 불발된 데다 올해 들어서도 아파트 분양이 거의 줄지 않으면서 보증한도 관리에 어려움을 겪어온 것으로 전해졌다. 주택도시보증공사의 보증 여력이 바닥을 드러내게 된 원인으로는 우선 자본금 감소와 증자 불발을 들 수 있다.

 

  현재 법령상 주택도시보증공사는 직전 연도 말 자본금의 50배까지 기업과 개인에게 다양한 보증을 제공할 수 있다. 지난해 말 자본금은 43000억원으로 총 보증한도는 215조원이다. 지난해에는 자본금 기준이 52000억원으로 보증한도는 260조원이었는데 자본금이 줄면서 보증한도도 내려갔다. 지난해 사상 최대 분양 물량이 쏟아지자 국토교통부는 기획재정부에 주택도시보증공사의 증자 방안을 제안했다. 국토교통부가 소유하고 있는 한국도로공사 지분 중 일부를 주택도시보증공사에 현물출자해 자본금을 최소 2000억원, 최대 4000억원 늘리는 방법이다. 국토교통부는 도로공사 지분 84%를 보유한 최대주주다. 하지만 기획재정부의 반대로 국토교통부는 주택도시보증공사 증자에 실패했다. 다행히 주택도시기금법 시행령을 개정해 분양보증 다음으로 비중이 높은 주택구입자금 대출보증을 보증총액에서 제외하면서 겨우 보증한도 고갈을 면했다. 실제로 주택도시보증공사의 지난해 영업보고서를 보면 보증한도는 260조원인데 보증총액은 266조원이다. 국토교통부 관계자는 "60조원에 이르는 담보부보증은 보증총액에 포함시키지 않기 때문에 한도는 충분히 여유가 있었다"고 말했다.

 

  예상을 벗어난 분양시장 호조세도 보증한도 고갈의 요인이다. 실제로 올해 상반기 총 분양 물량은 206338가구로 지난해 상반기보다 5.3% 감소하는 데 그쳤다. 시장에서는 올해 상반기 분양이 이보다 훨씬 줄어들 것으로 봤지만 예상은 크게 빗나갔다. 분양보증을 받지 못한 건설사는 입주자 모집에 나설 수 없기 때문에 주택도시보증공사는 보증을 해 줄 수밖에 없었고 보증잔액은 계속 늘어났다. 보증한도 고갈 위기에 직면하자 정부는 이달부터 중도금 대출 보증을 조이기 시작했다. 1인당 보증 횟수를 2건으로 제한하고 보증한도는 수도권 6억원·지방 3억원으로 제한했다. 분양가격이 9억원을 초과하는 주택에 대해서는 중도금 대출 보증을 제공하지 않기로 했다.

 

  최근 주택도시보증공사가 개포주공3단지의 분양보증 신청을 거부한 것도 고분양가에 제동을 걸겠다는 당국의 의지를 담고 있지만 동시에 본격적인 보증한도 관리 신호탄으로 볼 수 있다는 지적도 나온다. 분양보증 거절 사례가 앞으로 더 나올 수 있다는 뜻으로 공급과잉 우려 해소책의 일환으로 풀이되기도 한다. 하반기 분양을 앞둔 건설사들은 바짝 긴장하고 있다. 보증을 받지 못해 분양 자체가 원천적으로 막힐 수도 있어서다. 부동산114에 따르면 하반기 전국 아파트 분양예정 물량은 상반기보다 많은 25만가구에 이를 전망인데 분양보증 거절과 중도금 대출 보증 제한 등으로 분양 일정을 내년 이후로 연기하는 단지가 속출할 것이라는 전망도 조심스럽게 나온다. 국토교통부 한 관계자는 "보증총액에서 차감할 수 있는 담보부보증이 꽤 있기 때문에 실제 보증 여력은 충분하다"면서도 "한도 고갈에 대비해 보증 횟수와 주택도시보증공사 증자 등 한도 관리 방안을 추진할 계획"이라고 말했다.(2016728일 매일경제 기사 참조)



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  1. 도느로 2016.07.28 11:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이래저래 부동산은 늘 뜨거운감자 같습니다.
    좋은 하루되세요 ^^

  2. GeniusJW 2016.07.28 21:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 항상 잘 보구 갑니다~

  3. 청결원 2016.07.29 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 분양의 관해 잘 보고 가네요

  4. 핑구야 날자 2016.07.29 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양시장도 좋지 않은가 보군요

  5. 영도나그네 2016.07.29 12:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 분양 보증 한도가 바닥 났다면 아파트를 구입할수 있는
    기회가 없어질지도 모르겠군요...
    큰걱정거리가 하나더 생긴것 같습니다..

당국 "분양과열 잡겠다


  강남 재건축 단지의 고삐 풀린 분양가에 당국이 '분양보증 불허'라는 칼을 빼 들었다. 고분양가 논란을 일으키고 있는 개포주공 3단지 재건축에 대해 분양보증서를 발급하지 않기로 한 것이다. 주택도시보증공사(HUG)25일 서울 강남구 개포주공 3단지 주택재건축사업 주택분양보증 신청 건에 대해 심사한 결과 승인하지 않기로 결정했다고 밝혔다. 아파트를 지어 분양하려는 사업자는 파산 등의 사유로 분양계약을 이행하지 못할 때를 대비해 HUG 분양보증을 받아야 입주자 모집에 나설 수 있는 만큼 분양가를 적정선으로 낮추지 않는 한 분양이 어려워지게 된 것이다. HUG 관계자는 "(개포주공 3단지)고분양가가 타 사업장으로 확산될 경우 보증리스크가 증가할 수 있어 분양보증을 승인하지 않기로 했다"고 말했다.

 

  HUG에 따르면 개포주공 3단지 3.3당 평균 분양가는 4319만원이다. 이는 지난달 기준 강남구 아파트의 3.3당 평균 분양가(3804만원)보다 13% 높고, 3개월 전 분양한 인근의 개포주공 2단지 분양가(3762만원)보다도 14% 높은 수준이다. HUG 관계자는 "HUG는 인근 아파트 분양가 대비 10%를 초과하는 경우 고분양가로 판단하고 있다"고 설명했다. HUG 결정에 대해 시장에서는 주택시장을 과열로 치닫게 만드는 고분양가를 잡겠다는 국토교통부의 의지가 반영됐다고 보고 있다.

 

  '분양가를 낮추라'압박인 셈인데, 조합 측은 수차례 협의를 통해 분양가를 낮췄는데 보증 승인마저 거부했다며 반발하고 있다. 고분양가·시장 과열을 식히는 효과가 있다는 주장과 이미 폐지된 분양가 상한제의 다른 형태로 인위적인 분양가 규제가 시장을 왜곡할 것이란 지적이 맞선 상태다. 현대건설과 개포주공 3단지 조합은 HUG의 이 같은 결정에 당혹스럽다는 반응이다. 개포주공 3단지 조합장은 "강남구청과 막판까지 머리를 맞대고 협의해서 최대한 재량을 발휘해 분양가를 낮췄다""더 낮추라고 하면 지금 당장 뚜렷한 답을 내놓기 어려운 상황"이라고 말했다.(2016726일 매일경제 기사 참조)



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  1. 비키니짐(VKNY GYM) 2016.07.26 13:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 좋은 정보 잘 보고갑니다.
    즐거운 하루 되세요.

  2. 도느로 2016.07.26 14:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양가 정말 대단합니다..
    이래서 서울 한번 살아볼 수 있을지 모르겠네요 ㅜㅜ

  3. 다딤이 2016.07.27 07:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    고분양가 때문에 보증을 꺼려했다고 하는데.....
    부동산 과열을 방지를 위하여 정부가 개입한것 같군요~~
    잘알고 갑니다. 즐거운 하루 되세요^^

  4. 핑구야 날자 2016.07.27 08:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    평당 분양가가 헐이네요~~