Statistics Graph

 
 

 

분양가 상한제 '후폭풍', 사업 "서두르자" vs "늦추자“

기존 조합 집행부에 불만 폭발, 비대위 출범…목소리 높여

 

민간택지 분양가 상한제 여파로 서울 주요 재건축 사업장이 내홍에 휩싸였다. 반포주공1단지 둔촌주공 원베일리 은마아파트 등에서 조합장 해임 여부, 사업방식 변경 등을 두고 조합원 간 갈등이 격화되고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 지난 12일 상한제 도입 발표를 계기로 기존 조합 집행부에 대한 반감이 폭발했다이해관계 조정에 실패하면 재건축 사업이 표류할 수 있다고 말했다.

 

비대위 등 비공식 모임 잇따라

 

강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합원 200~300명은 오는 24일 비공식 모임을 열고 분양가 상한제 도입에 따른 사업방향 전환을 논의한다. 12032가구가 들어설 예정인 이곳은 일반 분양 물량만 4787가구에 달해 상한제의 직격탄을 맞았다. 조합원 사이에서는 조합장과 집행부를 모두 해임하고 새 조합장을 선출해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 비상대책위원회(비대위)를 별도로 발족해 조직적으로 대응할 태세다. 이 아파트의 한 조합원은 재산 손실이 가구당 2억원에 달할 것이란 말이 나오는 데도 집행부는 상황의 심각성이나 향후 대책을 내놓지 않고 일반 분양을 밀어붙이려고 한다상황을 이 지경까지 끌고 온 조합장을 해임하고 해결 방안이 나올 때까지 분양을 미뤄야 한다고 주장했다. 갈등은 관리처분 인가를 받은 뒤 분양을 준비하고 있던 거의 대부분 사업장에서 공통으로 나타나고 있다. 동작구 흑석3구역 재개발 조합원들은 지난 11일 총회에서 기존 조합장을 해임했다. 지지부진했던 사업 속도에 대한 책임을 묻고 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 끝낼 수 있는 추진력 있는 조합장을 선출해야 한다는 데 의견이 모였다. 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)와 원베일리(한신3·경남아파트 재건축)의 분위기도 심상치 않다. 사업 규모가 10조원에 달하는 반포주공1단지조합은 관리처분계획 무효확인 소송에서 지난 16일 패소했다. 그동안 시공사 선정, 주택형배정, 이주시기 등을 놓고 조합과 각을 세웠던 비대위의 목소리가 힘을 얻으면서 갈등이 새 국면을 맞을 것이란 전망이 나온다. 비대위는 10월 이주에 반대하고 있다. 이주를 해버리면 꼼짝없이 분양가 상한제를 적용받을 수밖에 없어서다. 건축심의 지연으로 착공 시기가 미뤄진 원베일리는 조합장이 지난 5월 말 자진 사퇴했다. 이미 이주를 마친 이 단지는 착공 지연에 따른 금융비용만 500억원을 더 내게 됐다.

 

더 복잡해진 이해관계

 

향후 추진 방향에 대한 의견도 분분하다. 기존 조합은 분양가 상한제가 시행되기 전에 밀어내기 분양을 하려는 움직임을 보이고 있다. 반면 조합원 사이에서는 규제에 따른 조합원 손실이 지나치게 큰 만큼 분양을 서두르지 말고 해법을 찾아야 한다는 주장이 많다. 둔촌주공은 설계변경을 통해 ‘1+1 분양’(신축 두 가구를 배정받는 방식)을 도입하거나 대형 주택형을 늘리자는 의견이 나온다. 비선호층을 일반 분양으로 돌리고 조합원들이 선호하는 층과 향을 모두 받게 해 일반 분양 비중을 줄이고 조합원 이익은 늘리자는 것이다. 반포주공1단지와 반포 한신4, 방배13구역 등 당장 분양 시기가 도래하지 않은 사업장은 설계 변경 등의 궤도 수정 가능성이 거론된다. 초기단계인 재건축 사업장도 동요하기는 마찬가지다. 16년째 추진위원회 단계에 머물고 있는 대치동 은마아파트에선 1 1 재건축이 유력한 안으로 떠오르고 있다. 가구 수 증가가 거의 없는 재건축사업 방식으로 일반 분양 수익이 거의 없어 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 영향이 적다. 재건축조합 갈등은 앞으로 더 늘어날 것으로 정비업계는 보고 있다. 정부의 규제가 엎친 데 덮친 격으로 잇따르면서 조합원 간 이해관계와 이견이 더 분분해질 가능성이 높아서다. 한 강남 재건축조합장은 조합원들의 주장을 모두 조정할 수는 없는 게 현실이라며 화풀이 할 수 있는 대상이 조합장뿐이라고 토로했다.(2019821일 한국경제 기사 참조)

 

 

댓글을 달아 주세요

 

"전세 재계약할 것이냐, 매매로 갈아탈 것이냐."

 

하반기 전세 만기가 임박한 세입자는 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 고민이 클 것으로 예상된다. 서울의 경우 지난 2년 동안 집값 상승폭이 커지면서 전세보다 매매가 유리하다는 분석이 나왔다. 15KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온에 따르면, 올해 하반기 전국 전세에서 아파트 매매로 갈아타기 위한 매매전환비용(현재 매매가 36534만원-2년전 전세가 23914만원)12620만원으로 집계됐다. 서울은 전국 평균보다 3배 비싼 38421만원이 필요하다. `아파트 매매전환비용`이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 금액을 말한다.

 

서울 매매전환비용 38000만원 `전국 3`

 

올해 하반기 아파트 매매전환비용은 지난해 9.13대책 이후의 금액인 13352만원(작년 11월 기준)과 비교하면 732만원 줄었다. 정부의 규제 정책 기조가 이어지면서 대출·세금 규제와 입주물량 증가 등의 원인이 복합적으로 작용해 아파트 매매가격이 올해 들어 0.04% 하락한 여파다. 같은 기간 아파트 매매전환비용이 1000만원 이상 감소한 곳은 울산(1620만원), 부산(1558만원), 강원(1389만원) 세 곳이다. 부산과 울산은 지역산업 침체까지 겹치면서 미분양 물량이 늘어나고 매수심리도 위축됐다. 강원은 늘어나는 입주물량으로 아파트값이 하락세다. 수도권은 경기(633만원), 인천(320만원), 서울(296만원) 순으로 줄었다. 반대로 9.13대책 이후 세종(3832만원), 광주(1435만원), 대전(440만원), 대구(470만원), 전남(105만원)은 아파트 매매전환비용이 상승했다. 그 외 광주(7.19%), 대전(4.13%), 대구(4.14%), 전남(3.88%) 아파트 매매가격은 지난 2년 동안 전국(3.65%)보다 상승률이 높았다. 2년 전 전세 재계약이 아닌 집을 구입했다면 현재보다 내집마련 부담을 크게 줄일 수 있는 지역으로는 서울, 광주, 세종, 대구가 꼽혔다.

 

2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매전환비용과 비교하면 서울(11315만원), 광주(934만원), 세종(705만원), 대구(583만원) 4곳은 부담이 오히려 증가했기 때문이다. 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 81290만원으로 2년 전(61755만원) 대비 19535만원(31.6%) 올랐다. 서울 아파트 평균 전세가격은 같은 기간 매매가격 상승 분의 약 61수준인 3386만원 오른 46255만원이다. 자금 마련은 쉽지 않다. 서울 전세 세입자가 아파트로 내집마련을 한다면 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받더라도 자금은 부족하다. 예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 81290만원에서 LTV 40%를 적용한 32516만원을 빌리고, 2년 전 전세금 42869만원을 제외하면 5905만원을 추가로 마련해야 한다. 2년 동안 매월 246만원씩 모아야하는 셈이다. 전세자금대출자는 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 더 필요하다.

 

전세시장은 안정`재계약 비용` 부담은 줄어

 

반면 상반기 기준 아파트 전세 재계약 비용(현재 평균 전세가격-2년전 평균 전세가격)200만원으로 2013년 상반기 이후 가장 낮았다. 지역별로는 서울(3387만원), 광주(1934만원), 전남(1192만원) 세 지역은 1000만원 이상 전세 재계약 비용이 늘었다. 반면 울산(2685만원), 경남(1812만원), 경북(1025만원) 지역은 1000만원 이상 떨어졌다. 경기는 2017년부터 2019년까지 연평균 145000세대의 입주물량이 연속적으로 나오면서 매매가와 전셋값이 동반 하락해 436만원 줄었다. 이미윤 KB부동산 부동산플랫폼부 차장은 "분양가 인하에 따른 기존 아파트값 변화가 정체될 가능성도 커졌다. 서울 아파트값이 강남을 중심으로 오르면서 인근 지역으로 다시 상승 조짐을 보이자 정부가 민간택지까지 확대하는 분양가상한제 적용 등의 추가대책을 검토 중"이라며 "분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어날 전망이다. 분양을 받기 위해 전세를 유지하려는 `전세 선호 현상`으로 이어질 수 있어 매수 전략을 신중하게 검토해야 한다"고 진단했다.(2019716일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

서울 광진·서대문 미분양, 고분양가·경기침체 영향

청약 경쟁률도 지속 하락세, 분양가 상한제 단지는 인기

차익 가능 공공분양도 관심

 

`서울 분양 불패` 신화는 깨질까. 좀처럼 나오지 않던 서울의 새 아파트 미분양이 올해 들어 속출하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 치솟는 서울 아파트 가격을 통제하기 위해 유지하던 `분양가 억제` 기조를 올 들어 한풀 꺾으면서 분양가가 올라갔고 각종 규제로 주택시장 분위기가 침체되면서 서울에선 한동안 없던 1순위 마감 실패가 나왔다. 1순위에서 높은 경쟁률을 기록한 단지에서도 계약 포기자가 속출해 서울 도심의 역세권 대단지마저 석 달째 판매를 완료하지 못하는 상황이 연출되고 있다. 5일 업계에 따르면 1월 분양을 시작한 `e편한세상 광진 그랜드파크`가 각종 금융조건 완화에도 불구하고 4개월째 판매를 끝내지 못하고 있다. 그나마 3월 말까지는 730가구 중 700가구가량이 미분양으로 남아 있다가 계약조건을 변경하고 각종 지원을 한 끝에 현재 약 30% 물량이 남은 것으로 파악됐다. 다만 실수요자 선호도가 높은 전용 84는 대부분 팔렸고 중대형 매물을 중심으로 미분양 물량이 형성된 것으로 알려졌다. 3호선 홍제역 초역세권인 `홍제역 해링턴 플레이스`는 지난 2월 진행된 1순위 청약에서 두 자릿수 경쟁률을 기록했지만 막상 정당계약을 진행해 보니 일반분양 물량의 41%에 달하는 174가구가 계약 포기 등으로 남았다.

 

이에 청약통장 없이도 분양을 받을 수 있는 `무순위 추첨`까지 진행했고, 그 결과 5835명이 접수해 `완판`되는 듯했으나 결과적으로는 이 중 100가구가 넘는 물량이 또 남았다. 이를 대상으로 지난 4`잔여가구 무작위 추첨`까지 진행한 상황이다. 이들 단지의 공통점은 분양가격이 시장 예상보다 비싸다는 것이다. `e편한세상 광진 그랜드파크`3.3당 평균 분양가가 3370만원으로 전용 84기준 모두 HUG 보증으로는 중도금대출이 불가능했다. `홍제역 해링턴 플레이스`는 전용 84분양가가 최고 88000만원에 달했는데, 최근 입주한 `홍제 센트럴 아이파크` 가격과 차이가 없어지자 계약 포기자가 속출했다. 강북만의 이야기는 아니다. 강남권 청약경쟁률도 계속 떨어지고 있다. `완판`에 문제가 생기는 분위기는 아니지만 작년 9·13 부동산대책이 발표된 후 강남권 1순위 청약경쟁률은 하락 중이다. 9·13 대책 발표 후 첫 강남권 분양으로 화제를 모은 `래미안 리더스원`(서초우성 1차 재건축)이 평균 경쟁률 421`강남 파워`를 입증하는가 싶더니 두 달 후 분양한 `디에이치 라클라스`(삼호가든 3차 재건축)231로 마감됐다. 이어 올해 첫 강남권 청약이었던 지난달 30`디에이치 포레센트`(일원대우 재건축)는 평균 161의 경쟁률을 받아 들었다. 모두 두 자릿수 경쟁률로 나쁘다고 할 수 없지만 숫자가 계속 낮아지고 있는 것.

 

이런 흐름을 반영하듯 서울 시내 미분양 주택 역시 급증했다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 서울 시내 미분양 주택은 770가구로 지난 2(50가구) 대비 무려 14배가량 급등했다. 강남·강북 할 것 없이 고전을 면치 못하는 서울과 달리 분양가 상한제가 적용되는 경기도 택지지구 및 공공분양 단지는 연이어 좋은 결과를 거두고 있다. 올해 상반기 기대주 중 손꼽힌 북위례 택지지구 신규 분양 단지 3곳은 모두 수십 대 1이 넘는 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다. 특히 1월에 분양한 경기도 하남시 `위례포레자이`는 평균 경쟁률 130.31로 세 자릿수 경쟁률을 기록하기도 했다. 하남권 북위례 단지는 3.3당 평균 2000만원이 넘지 않는 분양가로 중대형임에도 불구하고 중도금대출이 가능했다. 또 최소 2~3억원의 시세차익을 얻을 수 있어 `로또 단지`로 기대를 모은 바 있다. 민간 참여형 공공분양 단지 역시 인기몰이를 이어가고 있다. 하남도시공사와 대림건설이 공급한 공공분양 단지인 `감일 에코앤e편한세상`은 최근 진행한 1순위 청약에서 213가구 모집에 13434가구가 몰려 평균 경쟁률 6311순위 마감했다. 분양 관계자는 "공공분양은 분양가가 낮은 데다 대형 건설사와 협업해 브랜드 선호도가 높아 인기가 높다"고 설명했다.(201956일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

경실련 `건설사 폭리` 주장 논란, 등떠밀린 국토부 적정성 검토

스스로 정한 건축비까지 검증, 민간주택을 공공분양과 비교

실익없이 논란·혼란 키울수도

 

  정부가 분양원가 공개 항목을 확대한 `1호 아파트``힐스테이트 북위례`에 가격 거품 논란이 불붙고 있다. 시민단체가 "가구당 2억원이 부풀려졌다"며 연일 공세에 나서자 담당 부처인 국토교통부는 결국 적정성 검증에 나서는 고육책을 선택했다. 그러나 분양가상한제 아파트의 분양가는 사실상 정부가 정한 기준이어서 `제 발등 찍기`라는 지적이 나온다. 건설업계는 참여정부 때의 해묵은 `원가 공개 확대`와 소모적인 `가격 부풀리기` 논란이 재연되는 조짐에 당혹스러운 표정이다. 22일 관련 업계에 따르면 국토부는 지난 19일 하남시에서 힐스테이트 북위례의 분양가 산정 세부 내역을 제출받아 적정성 검증에 돌입했다. 이 단지는 정부가 지난달 공공택지 내 공동주택 분양가격 공시 항목을 12개에서 62개로 확대 시행한 이후 처음으로 분양한 아파트다. 이 아파트의 분양가 적정성에 대한 논란은 15일 경제정의실천시민연합(경실련) 등의 기자회견에서 시작됐다. 경실련은 "자체 분석 결과 힐스테이트 북위례의 적정 건축비는 3.3450만원 선이지만, 실제 건축비는 912만원에 달한 것으로 나타났다""건축비 명목으로 1908억원, 토지비 명목으로 413억원을 부풀려 모두 2321억원의 분양수익을 냈다"고 주장했다.

 

  아파트 공사비는 크게 건축비와 토지비를 합산해 계산된다. 건축비는 다시 기본형 건축비와 가산비로 구성된다. 기본형 건축비는 물가를 감안해 국토부에서 정하는 비용으로 6개월마다 조정된다. 가산비는 주택의 품질 저하와 획일적인 설계를 막기 위해 인정되는 비용이다. 홈네트워크 설비비 법정 초과 복리시설 설치 비용 친환경 건축물 인증비 등 주로 고급 사양을 시공할 때 붙는데 역시 정부가 가이드라인을 제시하기 때문에 사실상 정부가 정한다. 당초 정부는 원가 공개 항목이 기존 12개에서 62개로 늘어나면 투명한 가격 공개에 의해 고분양가 논란이 줄어들 것이라는 기대감이 있었고 직접 보도자료까지 내가며 홍보했다. 그러나 경실련의 공개를 받은 힐스테이트 북위례 시행사는 원가 공개 항목이 현실에 맞지 않아 되레 공격을 받고 있다고 `억울함`을 호소하고 있다. 시행사 관계자는 "하남시청에서 분양가 심의를 받을 때 이미 총분양가가 확정되는데 이를 분양가 공시 항목에 맞춰 62개로 쪼개다 보면 어떤 것이 기본형 건축비인지, 어떤 것이 가산비인지 정확히 구분을 할 수 없게 된다"고 말했다. 예컨대 흙막이 공사비가 하남시청의 분양가 심의 때는 택지비로 취급되지만, 원가 공개 땐 공사비로 잡힌다는 것이다. 특히 경실련은 분양아파트를 짓는데 3.3450만원이면 충분하다고 주장한다. 그러나 이 공사비는 6~7년 전 강남 보금자리나 장지12·13단지 등 주택공사가 발주한 단지에 물가상승률을 반영한 도급 공사비를 기준으로 삼았다. 하지만 한국주택협회를 비롯해 국토부조차 경실련이 비교 불가능한 대상을 기준으로 무리한 주장을 퍼붓고 있다고 논박한다. 공공 아파트는 민간분양 아파트에 비해 건축물 질과 각종 특화시설 등이 크게 떨어진다는 것이다.

 

  한국주택협회 관계자는 "과거 분양가상한제가 시행됐을 때 아파트의 질이 떨어져 입주도 하기 전에 주민 대부분이 대대적인 인테리어 공사를 했던 슬픈 시절이 있었다"고 말했다. 경실련은 "임대아파트의 표준 건축비가 342만원인데 분양아파트의 기본형 건축비는 645만원이나 된다"고 주장한다. 주택업자 이득을 보장하기 위해 부풀려 놓은 기본형 건축비로 인해 2005년 이후 분양가 거품만 150조원 수준으로 추정된다는 것이다. 국토부 관계자는 "표준건축비는 기본적으로 건축비를 계산하기 위한 비용이 아니라 공공임대의 임대료와 보증금산정을 위해 만든 가격"이라며 "표준건축비로는 제대로 된 집을 짓는 자체가 불가능하다"고 말했다. 노무현정부 시절 2년 차였던 2004년 경실련 등의 원가공개 확대 요구가 거셌지만 노무현 전 대통령은 분양원가 공개 반대 입장을 밝혔다. 시장경제 원칙에 맞지 않는다는 이유에서였다. 그러나 집값 규제 정책에도 집값이 계속 오르자 결국 20079월 지금과 유사한 수준의 61개 항목의 분양원가 항목을 공개했다. 이후 판교·동탄신도시 등 곳곳에서 한국주택토지공사(LH)의 토지비와 건축비 등에 `거품`이 끼어 있다는 시민단체와 소비자 소송이 줄줄이 제기되면서 `혼란`은 더욱 커졌다.(2019423일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

 

전문가 50명 설문, "하락 또는 안정세" 72%, 낙폭은 3% 미만 예상

공급부족해 대세하락 아냐, 유망지역은 용산·여의도, 강남 4구는 여전히 관심

 

 

 

 

  2019년 전반적인 부동산시장이 약세를 보일 것으로 전망됐다. 올해 들끓었던 서울 집값도 하락 또는 안정세를 나타낼 것으로 예상됐다. 종합부동산세 인상, 대출규제 강화, 다주택자 압박 등을 골자로 한 정부 대책이 맹위를 떨칠 것으로 예상되기 때문이다. 반면 전반적인 공급 부족 현상으로 집값이 `대세 하락`보다는 조정기를 거친 후 하반기부턴 바닥을 찍고 안정세를 유지할 것으로 예상돼 오히려 내집 마련 기회가 될 수 있다는 조언도 나왔다. 30일 매일경제가 각계의 부동산 전문가 50인을 상대로 `2019년 부동산 시장 전망` 설문조사를 진행한 결과 가장 관심이 뜨거운 서울 집값이 내년에 하락 또는 안정세를 유지할 것이라는 답변이 72%에 달했다. 재작년 2018년 전망 때와는 사뭇 다른 모습이다. 2017년에도 이미 6·19 가계부채대책과 8·2 부동산대책 등이 쏟아져나온 상태였지만 당시 전문가들은 2018년 서울 집값은 계속 승승장구할 것이라고 예상했다. 당시 서울 집값이 하락한다고 예측한 전문가는 50명 중 8명으로 16%에 불과했고, 5% 이상 상승한다고 점친 사람도 20%나 됐다. 올해와 달리 상당수의 전문가들이 내년엔 `서울 부동산시장 불패` 신화가 유지될지 의문을 표시한 셈이다.

 

 

  전문가들은 2018년 말 현재를 순환 국면 중 어느 단계로 보느냐는 질문에 `하락 전반`(66%)이라고 가장 많이 지목했고, 이어 `정점`(14%), `상승 후반`(10%)이라고 답했다. 90%가 내년 하락장이 시작된다고 예상한 것. 앞으로 더 상승할 여지가 있다는 뜻의 `저점`을 선택한 사람은 1(2%)에 불과했고, `상승 전반``하락 후반` 답변도 각각 2(4%)밖에 되지 않았다. 그러나 하락폭 예상은 전반적으로 크지 않았다. `3% 미만 하락`이 전체의 30%를 차지했고 `3~4% 하락`14%, `5% 이상 하락`2%에 그쳤다. `현 수준 안정`26%로 조사됐다. `3% 미만 상승`은 전체 16%, `3~4% 상승`10%, `5% 이상 상승`2%에 그쳤다. 전문가들 다수는 집값이 조정기를 거친 후 내년 하반기부터 안정세를 유지해 실수요자에겐 집을 장만할 기회가 올 것이라고 예상했다. `신규주택 또는 주택구입시기`를 묻는 질문에 `2019년 하반기`라고 응답한 비율이 34%로 가장 많았다. 이어 이듬해인 `2020년 중`으로 응답한 비율(22%)2위를 차지했다. `2년 내 구입하면 안 된다`는 비율은 12%에 그쳤다. 이명수 리얼앤택스 대표는 "조정이 시작된다면 대세 하락이라기보다는 규제로 인한 가격억제의 결과인 만큼 장기적으론 다시 상승세를 탈 수 있다"면서 "실수요자들은 분양가상한제 적용을 받는 공공택지 청약을 노려보고, 투자자들은 입지 좋은 뉴타운 등 재개발 투자를 내년 시도해보는 것이 바람직할 것"이라고 말했다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "정부의 분양가 통제 등으로 신규주택 구입은 여전히 매력이 크다""주변 시세보다 저렴하게 공급될 신규 분양아파트에 초점을 맞춰 청약통장을 적극 활용할 필요가 있다"고 조언했다.

 

 

  유망 주택구입지역 및 투자지역을 묻는 질문엔 마스터플랜 수립 등 `통개발`이 추진되다가 잠시 보류된 용산과 여의도·영등포 일대가 복수응답자 2명을 포함해 총 52개의 답변 가운데 14개를 차지해 득표율 26.9%1위였다. 9·13 부동산대책 발표 후 연일 하락세인 강남4구를 여전히 가장 높은 주택가격 상승 기대지역으로 꼽은 비율도 23.1%로 높았다. `강남파워`는 대체하기 어렵다는 것. 3위에 노원, 도봉, 동대문 등 서울 동북권(11.5%)이 랭크된 게 이례적이다. 이들 지역 재개발이 활발하게 돌아가고 있고, 광운대역세권 개발 등 굵직한 사업 영향 때문이다. 올해 서울에서 상대적으로 덜 올랐기 때문에 내년에도 추가로 오를 여지가 있다고 판단한 지역들로 보인다. 이 밖에 `서울 도심`(7.7%), `서울 서남권`(5.8%), `수도권 서북부`(3.8%), `수도권 동부`(3.8%) 등의 답변도 나타났다. `여유자금으로 부동산에 투자한다면 어느 상품을 추천하겠는가`라는 질문에는 복수응답 1건을 포함해 총 51개 답변지 중 재건축과 재개발을 선택한 비중이 45.1%(23개 답변)로 절반 가까이를 차지했다.(20181231일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

 

3년 만에 위례신도시 분양, GS자이 등 5천가구 대기강남권 근접·5호선 이용가능

3.32천만원대 초반 예상주변 시세 대비 2~3억 차익

전 물량 중대형·절반이 추첨, 가점 낮아도 도전해볼 만

송파 1만가구 입주는 변수

 

 

  여름철 휴가를 맞아 이번주 청약이 단 한 건도 없는 등 분양시장이 일제히 휴식기에 들어간 가운데 올 하반기 분양은 늦더위가 물러나는 10월부터 본격적인 레이스가 펼쳐질 것으로 전망된다. 북위례 분양은 당초 예상됐던 8·9월에서 추석 이후인 10월로 일정이 밀리긴 했지만 1000만명에 이르는 수도권 청약통장 보유자들의 관심은 더 달아오르는 중이다. 3년 만에 나오는 위례신도시 분양인 데다 정부가 분양가를 타이트하게 관리할 것으로 예상돼 분양가가 3.32000만원대 초반에만 나와도 수억 원의 시세 차익이 기대되기 때문이다. `10만 청약설`이 나돌 정도로 후끈했던 지난 3월 강남 개포8단지와 하남 미사역 파라곤에 이은 `로또` 바통을 이을 기대주라는 게 청약 대기자와 전문가들 평가다. GS건설에 따르면 하반기 분양시장 최대어인 `북위례 자이(가칭)`10월 분양될 예정이다. GS건설 측은 "당초 7~8월 분양을 예상했으나 여름휴가철이라는 점을 감안해 시장 주목도가 높은 추석 뒤인 10월로 일정을 조정했다"고 밝혔다.

 

 

  강남 접근성이 좋다는 이유로 가장 주목받는 신도시였던 위례는 육군 특수전사령부 이전 지연으로 201511월 이후 아파트 분양이 중단됐다. 올해 초 호반건설의 `위례 호반가든하임`을 시작으로 민간 아파트 분양이 재개되는 듯했지만 호반건설이 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 피하기 위해 임대 후 분양을 선택하면서 `마수걸이` 분양이 바뀌게 됐다. 뒤이어 우미건설이 짓는 `우미린1`11월께 분양에 나설 예정이다. 내년 초엔 `위례 힐스테이트``우미린2` `위례 중흥S-클래스` 등도 차례로 분양에 나설 것으로 보인다. 올해와 내년에 공급되는 물량을 모두 합치면 5000가구가 넘는다. 강남 3구 중 하나인 송파구와 붙어 있고 분양가 상한제 등 적용으로 분양가가 낮다는 점이 위례신도시의 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 특히 북위례는 올해 말에서 내년 초까지 분양하는 5개 블록 아파트가 모두 전용 85를 초과하는 대형으로만 구성돼 있다. 요즘 중소형이 인기라고 하지만, 대형은 추첨을 통해 당첨자의 절반 이상을 선발하기 때문에 청약가점이 낮은 사람도 도전해 볼 만하다는 게 대기자들에겐 작지 않은 메리트다. 다만 거주지별 우선 비율은 적용된다. 하남시 1년 이상 거주자 30%, 경기도 6개월 거주자 20%, 수도권 50% 비율로 우선 선발한다. 가장 먼저 분양에 나서는 북위례 자이일반분양으로 559가구가 나온다. 이 중 절반 정도가 전용 95, 나머지 절반이 전용 102가 될 것으로 보인다. 5호선 거여역과 마천역이 도보권에 있고, 11월 개장 예정인 `스타필드 위례`가 직선거리로 1내에 있다는 것은 장점이다.

 

 

  가장 매력적인 것은 역시 분양가. 북위례 자이는 37평형으로 불리는 전용 95가격이 8억원대 초반이 될 것으로 보인다. 3.32000만원대 초반이라는 얘기다. 인근 시세를 보면 `위례 그린파크 푸르지오` 전용 1016106000만원에 거래됐고, `위례 호반베르디움` 전용 98는 지난 4113000만원에 거래가 이뤄졌다. 단순 계산해 보면 청약에 성공하면 2~3억원 정도 차익이 난다. 위례신도시 전체적으로 해결해야 할 과제도 있다. 지지부진한 일대 철도교통사업이다. 위례신도시는 분양 초기부터 지하철 3호선 신사역과 위례신도시를 잇는 위례신사선과 과천까지 연결되는 위례과천선, 트램, 지하철 8호선 위례역 등을 계획하며 이를 분양 마케팅 포인트로 내세웠지만 현재 제대로 진행되는 것이 별로 없는 상황이다. 특히 트램은 사업성 부족으로 수차례 원점에서 사업을 재검토 중이고 나머지도 사업 검토 초기 단계다. 다만 곧 분양을 시작하는 북위례는 5호선 거여역과 마천역을 이용할 수 있다는 장점을 갖고 있기 때문에 교통 문제에선 좀 더 자유롭다는 평가를 받기도 한다. 연말 1만가구 입주가 시작되는 송파구 가락동 `헬리오시티`가 변수로 작용할 수 있다. 미니 신도시급 입주 물량이 시장에 나오게 되면 물리적으로 거리가 가까운 위례의 집값과 전세금이 떨어질 수 있기 때문이다. 그러나 이 같은 리스크에도 불구하고 위례신도시의 낮은 분양가 때문에 일단 당첨만 되면 `로또`라는 반론도 만만찮다. 위례 A공인중개업소 관계자는 "문정법조타운 등이 들어서면서 수요가 줄지 않았다"면서 "특히 분양의 경우 가격 메리트가 있어 당첨만 되면 수억 원 차익은 가능하다"고 평가했다.(201886일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

댓글을 달아 주세요

 

 

 

 

정부 분양가 억눌러 '로또광풍' 자초, 458가구 모집에 1천여명 몰려하루 만에 접수 못 끝내

·강남수요는 넘치는데 8·2대책으로 재건축 규제실수요자 강남 진입장벽 높여

강남아파트 3.35308만원디에이치자이 개포 20% 저렴

당첨되면 현금 9억 필요한데"가족·친척 돈 다 끌어올 것"

'정책과 시장의 미스매치를 보여준 예측 가능했던 현상.'

 

 

  지난 주말 10만명의 수요자가 범강남권 분양단지 견본주택들에 몰린 모습을 보고 부동산 업계와 전문가들은 이 같은 평가를 내놓았다. 공급에 초점을 둔 정부의 억제·규제 기조가 뛰어난 입지와 시세 차익을 노리는 수요를 넘지 못한 부동산 시장의 현주소라는 것이다. 갈 곳 없는 풍부한 유동성도 안정성과 수익성이 보장된 강남권 아파트 청약 열기에 불을 지피고 있다. 정부는 지난해 8·2 부동산 대책을 통해 강남 진입의 벽을 더욱 높여놨다. 서울 등 규제지역 재건축 단지들의 조합원 지위 양도를 금지했다. 일부 실거주자 예외 조항을 반영했지만 사실상 강남권 재건축 아파트에 대한 접근을 차단한 것이다. 동시에 강남 집값은 급격히 상승하기 시작했다. 그 덕분에 재건축과 기존 아파트 장벽이 모두 높아졌다. 정부는 "강남 집값을 잡겠다"고 천명하면서 오히려 시장에 "강남은 집값이 오를 수밖에 없다"는 신호를 줬다. 이 결과 재건축 아파트뿐만 아니라 기존 아파트까지 가격이 뛰면서 강남 집값은 과잉 상승세를 보여왔다. 한국감정원에 따르면 강남 4구의 아파트 매매가격 월간 변동률은 지난해 121.74%, 올해 13.16%, 지난달 2.63%를 기록했다. 감정원이 강남 4구 월간 변동률을 집계하기 시작한 20122월 이후 강남 4구의 매매가 상승률이 3%대에 진입한 것은 처음이다. 이 같은 상황에서 청약으로 강남 입성이 가능한 디에이치자이 개포(개포주공8단지 재건축)'가뭄에 단비' 같은 존재다. 일반에게 분양되는 공급량이 강남에서 역대급인 1690가구. 43000명의 방문객을 지난 주말 동안 견본주택으로 불러 모은 이유다.

 

 

  19일 실시한 디에이치자이 개포 특별공급(458가구)에도 이날 오후 9시 기준 800명이 신청서를 제출하며 뜨거운 관심을 보였다. 9시 기준 신청서를 받아간 200명까지 합치면 1000명이 넘는다. 하루 안에 신청서 접수와 상담을 마치지 못해 밤샘 접수를 진행했다. 디에이치자이 개포는 입지 면에서도 뛰어나다는 평가. 분당선 대모산입구역, 지하철 3호선 대청역과 가깝다. 대치역 학원가와는 직선 1거리라 걸어서 15 안에 도착할 수 있다. 이런 대단지가 주변의 강남 아파트보다 20% 이상 저렴한 가격에 나왔으니 관심이 폭증한 것은 당연하다. 디에이치자이 개포의 평균 분양가는 3.34160만원이다. KB국민은행 월간 시세에 따르면 지난 2월 기준 강남구의 3.3당 아파트 가격은 5308만원이다. 주변 단지들도 분양가 대비 상당한 시세 차익을 나타내고 있다. 디에이치자이 개포 인근에 2016년 분양한 디에이치 아너힐스(개포3단지 재건축)는 전용면적 106.67기준 실거래가가 지난해 12월 기준 214002만원이다. 분양 당시 해당 면적의 분양가는 층별로 17~18억원대였다. 1년 반 사이에 최고 44000만원 수준의 차익이 발생한 것이다. KB국민은행이 인근 입주 예정 단지의 시세를 기준으로 예상 차익과 실제 수익을 분석한 결과 디에이치자이 개포 전용 84를 등기 후 매도하면 취득세·양도세를 제외하고 23379만원의 시세 차익을 누릴 수 있다. 결국 '로또 청약'의 빌미는 분양 가격을 누르겠다는 정부가 제공한 셈이다. 주택도시보증공사(HUG)는 사실상 분양가 상한제인 분양가 심의 기준을 적용해 분양 보증을 해주고 있다. 1년 이내 인근 지역 분양가의 최고 110%까지만 책정할 수 있다. 이 결과 디에이치자이 개포의 평균 분양가(4160만원)가 현 시세(5308만원)78% 수준으로 결정됐다.

 

 

  국토교통부 관계자는 이에 대해 "디에이치자이 개포 하나로 시장 전체 분위기를 판단할 수는 없다""시세보다 저렴한 공급이 계속된다는 전망과 기대가 있으면 청약 시장 과열도 조정될 것"이라고 밝혔다. 악재로 작용할 것으로 보였던 정부의 위장 전입과 자금 출처 조사 예고는 뛰어난 상품을 소유하고 싶은 시장 심리를 꺾지 못하고 있다. 디에이치자이 개포 견본주택 방문객 A씨는 "불법적인 방법만 아니라면 가족이나 친척의 도움을 받아 어떻게든 자금을 마련해보려 한다"고 말했다. 디에이치자이 개포 전용 84를 분양받기 위해서는 총분양가 14360만원 중 계약금과 중도금 등 총 9~10억원의 자금을 자체 조달해야 한다. 중도금 대출이 막혔기 때문이다. 부동산업계 관계자는 "일단 당첨부터 되고 나서 자금 마련 방법을 고민하자는 것이 시장 분위기"라며 "대부분 수요자들은 어떻게든 방법을 마련할 수 있다고 본다"고 설명했다. 전세를 살고 있는 사람이라면 전세금을 월세로 돌려 유동성을 마련하는 방법도 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석연구위원은 "자금 조달 계획을 미리 세우지 못한다면 사실상 강남권 분양 기회는 없는 것과 마찬가지"라며 "이미 부동산과 관련해 기득권을 갖고 있는 사람들에게만 기회가 돌아갈 수도 있다"고 우려했다.(2018320일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 핑구야 날자 2018.03.24 06:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    돈이 되는 곳에 사람이 모이는 건 당연하겠지만 대단하네요

 

 

 

적용단지 몸값 나날이 상승위례·미사 웃돈 2억이 대세

 

 

 

  정부의 부동산 규제 속 수도권 집값 상승세가 주춤하고 있지만 분양가상한제가 적용됐던 아파트 몸값은 나날이 치솟고 있는 것으로 나타났다. 분양가상한제는 정부가 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 보태 분양가를 산정한 후 그 가격 이하로 분양하도록 하는 일종의 집값 통제 제도. 주로 공공택지지구에 공급되는 아파트들이 분양가상한제 적용을 받았지만 2014년 택지개발촉진법 폐지 후 신규 택지 공급이 급감하면서 기존 택지지구 아파트가 '귀하신 몸'이 되고 있다는 평가다. 7일 부동산업계에 따르면 수도권 택지지구 대표 주자인 위례신도시에 위치한 '위례자연앤센트럴자이'(전용 59)는 지난 96억원에 실거래됐다. 이 아파트의 2014년 분양가는 36000만원. 현재 분양가 대비 웃돈 약 24000만원이 붙어 있는 셈이다. 인근 미사강변도시 역시 비슷한 웃돈이 형성돼 있다. 미사강변도시에서 지난 9'미사강변 동원로얄듀크' 전용 846억원에 팔렸는데, 2013년 당시 분양가는 39600만원으로 2억원 이상 프리미엄이 형성됐다. 주변 시세보다 낮은 분양가에 희소가치가 있어서 향후 시세차익을 기대할 수 있다 보니 택지지구의 청약성적은 그야말로 훨훨 날고 있다. 최근에는 시흥 은계지구에 공급된 제일건설의 '시흥 은계지구 제일풍경채'가 중견 건설사의 약점을 극복하고 346가구 분양에 3627개의 1순위 청약통장을 모아 10.481의 좋은 성적을 냈다.

   

  이처럼 민간택지 지구 아파트가 이른바 '로또' 대우를 받으면서 정부의 분양가상한제 부활을 앞두고 수도권 청약자들의 관심은 '강남 3(강남·서초·송파)'가 포함될지에 집중됐다. 강남 3구에 상한제가 적용될 경우, 강남 보금자리 아파트에 이은 '로또청약' 열풍이 불 게 뻔하다. 국토교통부 등에 따르면 민간택지 분양가상한제 적용을 위한 주택법 시행령 개정안이 7일부로 시행에 들어갔다. 일단 국토부는 법이 시행됐지만 당장 상한제 적용지역을 선정해 발표하기보다는 당분간 시장 분위기를 지켜보겠다는 입장이다. 올해 남은 택지지구 분양 물량 중 분양가상한제에 걸려 비교적 싼 가격으로 나오는 물량으로는 경기도 이천 내 첫 택지지구 아파트인 호반건설의 '이천 마장 호반베르디움 2'와 경기도 시흥시의 마지막 택지개발지구인 '시흥 장현지구 모아미래도''포스트위례'로 불리는 성남고등지구에서 분양하는 제일건설의 '성남 고등 제일풍경채', 하남 감일지구 첫 민간아파트 '하남 포웰시티' 등이 있다. 이천 마장지구는 인근 용인시 기흥구의 3.3당 아파트값인 930만원보다 싼 800만원대 초중반에서 분양가가 정해질 것으로 보인다. 하남 감일지구도 인근 위례신도시의 3.3당 평균 2278만원에 비해 훨씬 저렴한 분양가가 예상된다.(2017118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 핑구야 날자 2017.11.09 07:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저렴하면 아파트 질도 떨어질 것 같은데 오히려 저렴한 가격 때문에 인기가 많군요

 

 

 

주택 중위가격’ 40개월 만에 내려

다주택자들 저가 주택 처분 늘어

수도권 연립주택이 하락세 주도

평균 집값은 한 달새 88만원 상승

부동산시장 약세 신호전망도

 

 

  전국 주택의 중간값인 중위가격이 34개월 만에 처음으로 내렸다. 중위가격은 가격을 순서대로 나열했을 때 가운데에 있는 가격으로, 전체 가격의 합을 주택 수로 나눈 평균값과는 다르다. 고가와 저가를 제외하고 중간 가격대에 분포한 주택 가격을 보여주는 것이어서 집값 흐름을 파악하는 데 평균가격보다 적합하다. 8KB국민은행의 9월 월간 주택가격동향에 따르면 지난달 전국 주택 중위가격은 29458만원으로 전월 대비 196만원(0.7%) 내렸다. 전국 중위 집값 하락은 20145월 이후 처음이다. 그런데 지난달 전국 평균 집값은 31813만원으로 전달보다 88만원(0.3%) 상승하며 오름세를 이어갔다. 평균가격이 올랐지만, 중위가격이 내렸다는 것은 고가 주택보다는 중·저가 주택의 가격이 많이 내려갔다는 의미. 8·2부동산대책으로 주택시장이 앞으로 본격적인 약세로 돌아설 수 있다는 선행 지표일 수 있어 주목된다.

 

 

  주택 유형과 지역을 종합하면 수도권 연립주택이 지난달 전국 중위가격 하락세를 주도한 것으로 나타났다. 주택유형별로 보면 상대적으로 비싼 아파트 중위가격이 오른 대신 단독주택과 연립주택이 내렸다. 지난달 아파트는 31645만원으로 전월보다 0.4% 상승했지만, 단독주택(3332)과 연립주택(16106만원)은 각각 0.5%, 1% 하락했다. 연립주택이 많이 내렸다. 지역적으로는 지방 중위가격이 상승했고 수도권은 하락했다. 부산 등 지방 5개 광역시는 21898만원으로 0.2% 올랐다. 반면 수도권은 지난달 1% 내린 38495만원이었다. 수도권 중에선 서울(0.3%)·경기(0.4%)가 올랐지만 인천이 17430만원으로 전월보다 17.5%나 하락했다. 서울에선 한강 이남의 강남 11개 구는 가격(26137만원)을 유지했지만 강북 14개 구(23467만원)는 중위가격이 전월보다 0.1% 하락했다. 이는 8·2 대책에 따라 서울 등 조정대상지역의 내년 4월 양도세 중과를 앞두고 다주택자들이 시세차익이 적은 수도권 외곽의 저가 주택을 매물로 내놓았기 때문으로 분석된다. 정부는 다주택자가 전국 40곳 조정대상지역의 주택을 매도할 경우 양도세율(기본 6~42%)2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 보유한 사람은 20%포인트 가산하기로 하고 관련 법 개정안을 국회에 제출해 놓은 상태다.

 

 

  김종필 세무사는 양도세 중과 부담을 줄이려면 중과 시행 전에 주택 수를 줄여야 한다집값 상승 기대감이 낮은 주택부터 매도하는 게 유리하다고 말했다. 중위가격 하락세가 이어지고 다른 지역으로 확산되면 평균 가격도 내리면서 집값이 전반적으로 약세를 보일 수 있다. 20123월부터 중위가격 하락세가 4개월 정도 이어진 뒤 그 해 7월부터 집값 상승세가 멈추고 하락세로 돌아서 1년 가량 약세를 보였다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 정부 규제의 본격화와 입주 물량 급증, 금리인상 가능성 등 각종 악재가 기다리고 있어 향후 주택시장 전망이 불확실하다중위가격의 동향을 주시할 필요가 있다고 말했다. 내년 4월 양도세 중과 시행에 앞서 빠르면 이달 말부터 재건축 등 민간택지 분양가상한제가 도입되고 내년 초에는 재건축초과이익환수제가 되살아날 예정이다. 이달 중 주택담보대출 규제를 강화한 정부의 가계부채종합대책도 발표될 예정이다. 그러나 일시적인 중위가격 하락세는 집값에 큰 영향을 미치지 못한다. 20145월 등 과거에도 중위값 약세가 잠깐 나타났다가 회복되곤 했다. 중위가격 약세가 얼마나 지속되느냐가 관건인 셈이다.(2017109일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요

  1. 핑구야 날자 2017.10.11 07:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격 차이가 더 많이 나겠군요 잘 알고 갑니다

  2. 드래곤포토 2017.10.11 11:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    양극화의 문제 빨리 해결되었으면 합니다.

  3. 베짱이 2017.10.11 14:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격차이가... ㅋ 잘 보고 갑니다.

  4. 영도나그네 2017.10.11 17:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    8.2부동산 정책으로 집값 양극화가
    현실화 되어 가는 군요..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

 

 

 

9월 주택가격 상승세 한풀 꺾여규제 본격 적용하고 입주 물량 증가

매수 서두를 필요 없지만 부양가족 많은 장기 무주택자에겐 '기회'

재건축 시장 전망 어둡고 전월세 양극화 심화, 오피스텔은 안갯속

전문가 "대출 끌어쓰기보다 '''' 맞추는 보수적 접근 유효"

 

 

  5일 경기도 분당구 서현동의 한 공인중개업소 대표는 최근 투기과열지구로 추가 지정된 뒤 실거래만 가끔 이어질 뿐 매수 문의나 거래가 뜸해졌다. 하지만 거래가 없다고 해서 아파트값이 크게 떨어진 것도 아니다. 말 그대로 눈치 보기에 들어간 것 같다고 말했다. 확실히 최근 부동산 시장은 관망세. 정부가 의도한 대로 투자(투기) 수요가 숨 고르기에 들어갔다. 집값은  계속 오르는 게 아니라 사이클을 이루며 등락을 거듭한다. 특히 올 상반기에 집값이 많이 올라 단기적으로 크게 오르기 벅찬 구조다. 거기에 규제 태풍까지 불어닥쳤다시장에 미친 영향은 수치로도 드러난다. 한국감정원 ‘9월 전국주택가격동향에 따르면 9서울 주택(아파트연립다세대단독다가구 포함) 매매가격은 지난달 대비 0.07% 상승했다. 오름폭이 지난달(0.45%)에 비해 크게 줄었다. 20163(0.01%) 이후 가장 낮은 상승률을 기록했다. 82 부동산 대책의 영향으로 풀이된다. 대책의 직격탄을 맞은 강동구(-0.14%)서초구(-0.13%)강남구(-0.09%) 강남 4주택 가격이 약세를 보였다. 지난달 투기과열지구투기지역으로 중복으로 지정된 노원구는 0.18% 하락해 서울에서 가장 많이 떨어졌다. 역시 투기지역으로 중복으로 지정된 성동구도 0.14% 내린 것으로 조사됐다.

 

 

  범위를 아파트로만 좁혔을 땐 대책 효과가 더 분명해진다. 서울 아파트 매매가격은 전달보다 0.01% 떨어졌다. 서울 아파트값이 떨어진 건 지난해 3(-0.01%) 이후 16개월 만이다. 이런 상황에서 재테크의 최대 적은 쓸데없이 서두르는 것이다. 지금이 아니더라도 기회는 또 온다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 실거주 목적의 내 집 마련은 구매력이 된다면 공급 과잉 지역을 제외하곤 매수해도 좋다. 하지만 투자 목적이라면 인내력을 갖고 기다리며 저가 매수 기회를 노리는 것도 괜찮다고 조언했다. 추석 연휴 이후 부동산 시장을 주도할 흐름은 크게 두 갈래다. 먼저 82 대책에서 발표한 각종 규제가 투기과열지구에서 시차를 두고 본격 적용된다. 예를 들어 분양가상한제가 10월 말부터 본격 적용된다. 서울 전역과 경기도 분당 등 수도권을 비롯해 세종시, 대구 수성구가 적용 지역으로 거론된다서울 강남권을 중심으로 한 고분양가 행보에 제동을 걸 수 있는 장치다. 청약 1순위 자격 요건을 강화하고 가점제를 확대하는 내용의 청약제도 개편안은 지난달 20일 입주자 모집을 공고한 아파트부터 시행됐다.

 

 

  재건축만 해도 재건축 조합원에게 핵폭탄으로 불리는 재건축초과이익환수제가 내년부터 부활한다. 재건축으로 얻은 이익이 가구당 편균 3000만원이 넘을 경우 초과이익의 최대 50%를 세금으로 부과하는 제도내년 4월부턴 다주택자에 대해 양도소득세를 중과한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “82 대책은 국회 법률 개정과 맞물려 있는 내용이 많아 일시적으로 영향을 미치는 게 아니라 시차를 두고 연쇄효과를 낼 것이라고 말했다. 다른 큰 흐름은 입주 물량의 폭발적인 증가. 주택산업연구원에 따르면 올 하반기 전국 입주 예정 물량은 313000가구. 상반기(261000가구)보다 약 20% 많다. 2010년 이후 역대 최대 입주 물량이다. 수급 앞에 장사없다는 증시 격언은 부동산 시장에서도 통한다. 단기간에 입주가 급격히 늘면 전셋값이 약세를 보인다. 지방의 경우 가뜩이나 미분양이 늘어나는 추세. 여기에 입주 폭탄까지 떨어지면 시장이 급속도로 양극화할 수 있다. 연구원은 입주물량 급증이 예상되는 지역으로 경기인천대구울산경남충남 등을 꼽았다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 입주 물량이 급증하는 지역을 중심으로 미입주, 신규 분양 단지에서 미분양이 늘어날 수 있다고 말했다. 다만 청약가점제 적용 물량이 대폭 늘어난 점은 고려해야 한다고 조언했다. 그는 부양가족이 많은 장기 무주택자라면 인기 지역 당첨확률이 높아진 만큼 적극적으로 청약하는 것이 유리하다고 강조했다.

 

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 서울 분양시장 전망은 좋다고 본다. 특히 주택도시보증(HUG)에서 고분양가 관리지역으로 지정한 강남 4, 경기도 과천에서 시세보다 저렴한 분양이 계획돼 특별공급 대상자거나 청약가점이 높은 사람이라면 청약할만 하다고 말했다전재범 강원대 부동산학과 교수는 집값 상승기에 단기 차익을 노린 갭 투자(전세가율 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 시세차익을 노리는 투자)’는 위험하다고 조언했다. 정부 규제의 직격탄을 맞은 재건축 아파트는 시장 전망이 어두운 편이다. 박원갑 국민은행 수석위원은 내년 초 부활 예정인 재건축초과이익환수제를 피해간 단지라면 몰라도 사업속도가 느린 곳은 거품이 끼었을 가능성이 높다. 일단은 지켜보는 게 낫다고 조언했다. 신정섭 신한은행 차장은 재건축 사업 수익성에 직접 영향을 미치는 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 영향으로 투자 매력이 낮아질 전망이다. 구입 시기를 내년 이후로 미루는 편이 낫다고 말했다. 전월세 시장은 양극화가 심화할 전망이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 입주 물량이 많은 수도권은 ’, 전세 수요가 많은 서울은 흐림’”이라고 내다봤다. 박원갑 수석위원은 입주 물량이 워낙 많아 안정세를 다질 전망이다. 특히 물량이 몰린 수도권지방은 역전세난(전세 수요보다 공급이 많은 현상)’ 가능성도 있다고 말했다.

 

 

  82 대책 이전까지 청약전매 제한이 없어 규제 무풍지대로 주목받았던 오피스텔은 전망이 엇갈렸다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 물렁한규제를 적용했다. 아파트와 달리 실수요자라면 거의 영향을 받지 않는 수준이라고 분석했다김덕례 주택정책실장은 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜한데다 수익형 부동산에 대한 수요가 꾸준해 전망이 밝다고 말했다. 반면 신정섭 신한은행 차장은 임대수익률이 낮아지는 추세인데다 금리까지 오를 경우 실질 수익률 하락이 가속화할 것이라며 흐림으로 내다봤다. 박원갑 수석위원은 시장이 안갯속일 수록 대출받아 투자하는 레버리지(지렛대) 극대화 전략보다 보수적인 접근이 바람직하다. ‘을 맞추기보다 을 맞출 때란 얘기라고 강조했다.(2017106일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

댓글을 달아 주세요