02-26 15:48

 
 

 

 

 

서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 분양가격이 역대 최고가로 결정되면서 강남권 재건축 단지 주민들의 기대감이 커지고 있다. 분양가상한제(분상제)로 지난해 속도 조절에 나섰던 강남권 재건축 단지들이 올해 분양에 나설지 관심이 쏠리고 있다. 3.3m²당 5668만6349원. 최근 서초구로부터 승인을 받은 래미안 원베일리의 분양가격이다. 민간택지 분상제를 적용받은 곳이지만 지난해 7월 주택도시보증공사(HUG)가 제시했던 분양가(3.3m²당 4891만 원)보다 16% 이상 상승했다. 주변 아파트 시세의 60% 수준에 그치지만 역대 아파트 분양가 중에서는 최고 금액이다. 시장에서는 “예상을 뛰어넘은 가격”이라는 평가를 했다. 분상제 도입 이후 분양가는 HUG의 고분양가 규제를 받을 때보다 낮을 것으로 전망됐기 때문이다. 올해 분양을 앞둔 다른 강남권 재건축 아파트 주민들은 이번 결정에 반색하고 있다. 특히 1만2000여 채 규모의 초대형 단지로 지난해 HUG가 제시한 분양가(3.3m²당 2978만 원)를 두고 조합 내부 갈등이 컸던 강동구 ‘둔촌주공’ 조합원들의 기대가 크다.

 

 

서초구 반포동 ‘신반포4지구’(3600여 채·일반분양 물량 미정), ‘신반포15차’(640여 채·일반분양 260여 채) 등 분상제 규제를 적용받는 단지의 분위기도 비슷하다. 둔촌주공 조합 관계자는 “지난해 무리하게 HUG의 분양가격을 받아들이지 않은 것이 최선의 선택이 된 셈”이라며 “정부가 또 다른 규제를 만들지 않고, 기준대로만 분양가격을 심사해줬으면 좋겠다”고 말했다. 래미안 원베일리 분양가격이 예상을 웃돈 것은 강남 집값이 워낙에 많이 오르다 보니 공시지가도 함께 오른 데다 이 단지가 창의적인 건축물이 들어서는 ‘특별건축구역’으로 지정돼 가산비까지 함께 반영됐기 때문이다. 분양가격은 토지비와 건축비, 가산비를 더해 결정된다. 가산비는 택지를 조성할 때 필요한 추가 건축비를 뜻한다. 국토교통부 장관이나 시도지사는 도시 경관을 고려한 창의적인 건축물을 짓는 경우 사업지를 특별건축구역으로 지정해 특례를 줄 수 있다. 래미안 원베일리는 앞선 2017년 특별건축구역으로 지정됐다.

 

 

국토부는 고분양가가 주변 집값을 자극한다는 이유로 분양가 억제 정책을 펼쳐 왔지만 래미안 원베일리 분양가에는 대체로 수긍하는 분위기다. 분상제를 통해 시세보다 저렴한 가격을 책정해 무주택자의 내 집 마련에 도움을 주면서도 주택 공급을 억제하거나 방해해선 안 된다는 기류가 형성돼 있다. 국토부 관계자는 “HUG 심사는 인근 단지의 최근 분양가격을 기준으로 심사가 이뤄지고, 분상제에서는 택지비와 건축비 등을 고려한다”며 “분상제 아래에서 분양가격은 입지와 단지 특성, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다. 전문가들은 래미안 원베일리의 분양가는 HUG의 분양가 심사 과정이 적절치 못했음을 방증하는 사례라고 입을 모았다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “(애초에) 분양 보증 기관인 HUG가 분양가격의 높고 낮음을 판단하는 게 적절치 않다”고 했다. 또 다른 업계 관계자는 “래미안 원베일리가 HUG의 제시 가격을 받아들였다면 큰 손해를 봤을 것”이라며 “다른 단지들이 HUG의 분양가를 받아들일 수 있겠냐”고 비판했다.(2021년 1월 11일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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이번주 전국 2700가구 분양

 

 

분양가상한제를 적용받아 인근 시세 대비 4억원가량 저렴한 판교밸리자이가 신년 초 분양시장을 달굴 전망이다. 3일 부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 1월 첫째주에는 전국 10곳에서 총 2703가구(오피스텔·임대 포함, 도시형생활주택·행복주택 제외)가 청약을 접수한다. 서울에서 분양하는 아파트 단지는 없다. 오는 8GS건설은 경기 성남시 고등지구 C-1~3블록에 들어서는 `판교밸리자이 1·2·3단지` 1순위 청약을 받는다. 지하 2~지상 14, 8개 동 총 350가구 규모로 들어선다. 대부분 전용 60(336가구)이고 일부 전용 84(14가구)를 갖춰 100% 가점제로 입주자를 선정한다. 용인~서울고속도로, 분당~내곡간도시고속화도로 등 광역도로망이 갖춰져 있어 이동이 수월하다. 전용 6057500~66100만원, 전용 8477000~85600만원으로 인근 아파트 단지보다 4억원가량 낮은 분양가가 매력적이다.

 

3년 전 공급한 인근 고등호반써밋판교밸리는 전용 84분양가가 5억원대 중후반이었으나 현재 12억원 선에 거래되고 있다. 성남시에 2년 이상 계속 거주해야 일반공급 1순위 자격을 얻는다. 투기과열지구로 중도금은 40%까지만 대출이 가능하다. 또 단지마다 당첨자 발표일이 같아 중복 지원은 불가능하다. 전매 제한 기간은 8년이다. 거주 의무 기간은 적용받지 않아 입주 후 바로 전세를 놓을 수 있다. 단 중도금 대출을 받고 바로 전세를 놓는 경우 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 삼부토건은 51016가구 규모 `아산 삼부르네상스 더힐` 1순위 청약을 접수한다. 충남 아산시 신창면 일원에 지하 2~지상 25, 13개 동 대단지로 조성되며, 수요자 선호도가 높은 전용 59~84의 중소형 평형만 갖췄다. 아산남성초등학교가 단지 바로 앞에 위치한다. 서울에서는 주변 임대료의 90% 수준에 공급하는 공공지원 민간임대 물량이 나왔다.

 

 

4일 시티건설은 중랑구 양원지구 일대에 `서울신내역 시티프라디움`을 공급한다. 지하 4~지상 40, 4개 동으로 전용 84495가구 규모다. 견본주택은 전국 3곳에서 열린다. 7일 삼구건설은 경북 포항시 흥해읍 이인지구 24블록(1~5로트)에 들어서는 1156가구 규모 `KTX포항역 삼구 트리니엔` 견본주택을 공개한다. 8일 한양과 보성산업은 경기 의정부시 고산지구 C1·3·4블록에 들어서는 `의정부 고산 수자인 디에스티지` 사이버 견본주택을 연다. 단지는 전용 69~125, 2407가구 규모다.(202114일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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고양 덕은지구 주상복합, 사실상 `서울 상암생활권`

실거주 요건 없어 갭투자 가능, 1주택자 청약 가능 물량도

 

 

서울과 인접한 경기도 고양 덕은지구에서 분양하는 소규모 주상복합 아파트가 시세의 절반에도 못 미치는 가격에 나와 주목받고 있다. 분양가상한제가 적용돼 사실상 `반값`에 나왔는데 실수요자들 사이에서는 "미친 분양가"라는 얘기가 나온다. 30일 한국감정원 청약홈에 따르면 삼정기업이 분양하는 고양 덕은 삼정그린코아 더베스트 전용 84㎡가 4억8000만원, 전용 91㎡가 5억2000만원에 분양한다. 인근 서울 상암동 상암월드컵파크7단지 전용 84㎡가 11억원 시세를 형성하고 있다. 실제 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 9월 28일에 11억원에 실거래됐다. 고양 덕은지구는 대로변 하나를 두고 맞닿아 있다. 상암월드컵단지 아파트처럼 고양 덕은지구 아파트도 인근에 월드컵공원이 위치한다. 고양 덕은지구는 행정구역은 서울이 아니지만 사실상 "서울 상암 생활권"이라고 불린다. 이러한 지역에서 시세의 절반에 못 미치는 가격에 분양되는 것이다. 고양 덕은 삼정그린코아 더베스트는 경기도 고양 덕양구 덕은도시개발지구 주상 1블록에 공급된다. 지상 25층 4개동, 전용면적 84~135㎡ 366가구로 구성되고 상가는 지하 1층~지상 2층에 90실이 조성된다.

 

이번에 분양하는 물량은 총 341가구로 전용 84㎡A 타입 113가구, 84㎡B 67가구, 91㎡ 110가구, 91㎡ 46가구, 126~135㎡ 펜트형 5가구가 공급된다. 전용 84㎡가 4억8000만원대, 91㎡가 5억2000만원이다. 인근 상암월드컵단지 84㎡(약 32평)가 10억~11억원대 시세를 형성하고 있음을 감안하면, 시세의 반값보다 저렴하게 공급되는 셈이다. 공공택지에서 공급하는 이곳은 분양가상한제를 적용받아 저렴한 가격에 시장에 나오게 됐다. 대형 물량도 많아 1주택자도 청약 가능하다. 주택형 85㎡ 이하 주택은 일반공급 가구 수의 75%를 가점제로, 나머지 25%는 추첨제로 입주자를 선정하고, 주택형 85㎡ 초과 주택은 일반공급 가구 수의 30%를 가점제로, 나머지 70%는 추첨제로 입주자를 선정한다. 모두 고양시 1년 이상 거주자에 우선 공급한다. 수도권 거주자도 청약은 가능하지만, 고양시 1년 이상 거주자들에게 돌아가는 우선공급(당해지역)에서 1순위 마감이 유력하다. 특별공급은 7일, 일반공급 1순위 청약은 8일 진행된다. 전매제한은 10년이며, 실거주 요건은 없다. 전세를 놓을 수 있다. 인근 상암월드컵단지 전용 84㎡ 전세가는 5억~6억원이다.(2020년 12월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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고양시 2342만원으로 가장 높아…아파트 1채 값이면 평택·여주 2채 매입

 

 

올해 경기도에서 분양한 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가가 1500만원을 육박하는 것으로 나타났다. 고양·과천·성남 지역 내 아파트 한 채 값이면 평택·양주·여주 지역 내 아파트 두 채를 살 수 있을 정도로 지역별 편차도 컸다. 30일 부동산인포가 10월 말 현재 경기도 내 31개 시·군에서 분양한 101개 단지의 아파트 분양가를 분석한 결과에 따르면 경기도 전체 평균 분양가는 3.3㎡당 1461만원으로, 이는 작년 1462만원보다 1만원 낮아졌다. 올해 평균 분양가가 가장 높았던 경지도 내 지역은 고양시로 3.3㎡당 2342만원이었다. 이어 ▲과천시 2323만원 ▲성남시 2122만원 ▲광명시 1954만원 ▲하남시 1921만원 ▲안양시 1893만원 ▲수원시 1825만원 ▲남양주시 1458만원 ▲의정부시 1339만원 ▲파주시 1257만원 ▲평택시 1131만원 ▲양주시 1111만원 ▲여주시 1086만원 순으로 집계됐다. 고양시는 올해 덕양구 덕은지구 분양이 늘면서 지난해(1705만원)보다 무려 637만원이나 뛰었다. 과천은 분양가상한제 적용을 받는 지식정보타운 `과천 푸르지오 오르투스` 등 3개 단지의 평균 분양가가 2300만원대로 책정되면서 되레 지난해(3719만원)보다 1396만원 하락했다.

 

 

수원시는 주거 선호지역인 팔달구와 장안구에 분양물량이 늘며 작년(1558만원) 대비 267만원 올랐다. 올해 2월과 5월 공급된 `매교역 푸르지오 SK뷰`와 `화서역 푸르지오 브리시엘`는 각각 1800만원대, 1900만원대에 분양가가 책정됐다. 이에 비해 여주시(1086만원)와 양주시(1111만원), 평택시(1116만원)는 앞서 소개한 지역에 비해 상대적으로 낮은 분양가가 책정됐다. 양주시는 양주신도시 분양이 늘고, 순조로운 계약이 이어지면서 지난해(1041만원)보다 소폭 상승한 반면, 평택시는 작년(1204만원)에서 평균 분양가가 하락했다. 권일 부동산인포 팀장은 "전반적으로 서울과 가까울수록 분양가가 높은 것으로 조사됐다"면서 "같은 시·군이라도 위치나 브랜드에 따라 분양가 차이가 크고, 지역에 따라서는 3.3㎡당 1000만원 이상의 분양가 차이를 보였다"고 말했다.(2020년 10월 30일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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20년전 퇴거금지법 등 시행, 공급 줄어 되레 임대료 급등

전세매물 사라진 韓과 닮아

 

 

조세 폭탄·소급 적용 등 무리한 부동산 정책이 쏟아지자 시민들 사이에서 "한국 부동산 정책은 베네수엘라와 판박이"라는 주장이 호응을 얻고 있다. 20여 년 전 사회주의 주택 정책으로 망국의 길을 걸은 베네수엘라를 한국 정부가 따라가고 있다는 것이다. 21일 부동산 업계에 따르면 이 같은 주장은 2013년 9월 한-베네수엘라 경제협력센터가 발행한 연구보고서 `자가주택 소유 점점 어려워져`에 기반하고 있다. 이 보고서는 2000년대 베네수엘라 부동산 정책이 실패한 원인을 분석한 내용인데 당시 상황이 현재 한국의 상황과 놀랍도록 흡사하다는 것이다. 이 보고서에 따르면 양국의 비슷한 정책으로 특히 임대 관련 정책을 꼽을 수 있다.

 

 

베네수엘라 정부는 2003년부터 9년간 임대료 동결(한국의 전월세상한제와 유사), 정부 기관인 임대감사국이 직접 임대료를 정함(여당이 추진 중인 표준임대료제와 유사), 임의적퇴거금지법 적용(계약갱신청구권제와 유사) 등을 시행했다. 현재 정부 여당이 추진 중인 한국의 임대차3법과 정책 방향성이 비슷하다. 이외에도 주택분양 시 물가지수 반영 금지(분양가상한제), 건설 중인 주택은 국립기관의 허가를 받아야 매매 가능(분양권 전매 제한) 등 분양 관련 정책에서도 유사점이 많다.

 

 

보고서는 특히 베네수엘라에서 임대료 동결 등 임대 관련 각종 규제가 시행된 결과 임대주택 공급이 급격히 줄어들면서 `품귀 현상`이 일어났다고 지적했다. 전체 주택 중 임대주택의 비율은 정책 시행 이전의 30%에서 3% 수준까지 줄어들었다. 공급이 사라지자 자연스럽게 웃돈을 얹어서 계약을 맺는 일종의 `암시장`이 형성되면서 실질 임대료가 더 비싸졌음은 물론이다.(2020년 7월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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서울아파트 전셋값 48주째↑, 리센츠 84㎡ 12.5억원 신고가

학군수요 대치동 전세 씨말라, 서울 2년만에 3600만원 올라

대졸 신입사원 연봉에 육박, 매매가와 전셋값 차이 줄어

갭투자 다시 늘어날 가능성

 

 

# 서울 송파구 잠실동 리센츠 아파트에 사는 직장인 김 모씨(38)는 최근 전세 계약 기간이 만료돼 계약을 갱신하다가 마음고생을 했다. 2년 전 8억원대였던 전용면적 84㎡ 전세 시세가 3억원 넘게 올라 11억원을 넘기는 바람에 집주인이 인상을 요구했기 때문이다. 김씨는 전세금 감당이 안 돼 결국 보증금 인상분 중 일부를 월세로 내는 반전세로 계약을 갱신했다. 김씨는 전세자금대출 이자 외에도 월세 70만원을 추가로 내야 해 월급을 받을 때마다 씁쓸하다. 최근 강남 3구(강남·송파·서초구)를 중심으로 서울 전세금이 급등하고 있다. 전세금 상승은 결국 수급 요인으로 분석된다. 각종 규제로 집을 사고팔기 어려워진 와중에 코로나19 사태로 매매가 더 위축됐다. 여기에 분양가상한제 실시로 `로또 청약` 기대감이 높아지면서 집을 사려던 사람들은 청약만 바라보고 있다. 매매 수요가 전세 수요(청약 대기수요)로 전환된 셈이다. 기준금리 인하로 집주인들이 전세보다 반전세나 월세를 선호하는 점도 전세금 상승에 영향을 미치고 있다. 전세가율이 1년4개월 만에 상승 전환하는 등 갭(매매가와 전세금 차이)이 다시 줄어들기 시작하면서 올 하반기 집값을 자극할 수 있다는 우려도 커지고 있다.

 

 

2일 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난달 28일 잠실 리센츠 전용 84㎡(21층) 전세계약이 12억5000만원에 체결돼 신고가를 경신했다. 이 단지 전세금은 올 초만 해도 동일 면적 기준 9억~10억원이었지만 현재 매물은 대부분 11억~12억원대에 나와 있다. 단지 내 공인중개업소 관계자는 "10억원대 매물은 지하철 역에서 멀거나 저층이고, 대부분 11억원대에서 시작한다고 보면 된다"며 "지난달부터 코로나 사태가 수그러들고 전셋집을 알아보는 사람이 늘면서 전세금도 빠르게 올라가는 추세"라고 말했다. 직장인 연봉 수준으로는 2년마다 갱신해야 하는 전세금 상승분도 내기 어려워졌다. KB국민은행 부동산 리브온에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세금은 4억8656만원으로 작년 5월(4억6241만원)보다 2414만원(5.2%) 상승했다. 평균 전세금은 2년 전과 비교하면 3647만원이나 올랐다. 서울에서 2년 전 전세 아파트를 계약한 세입자가 같은 집에 살려고 계약을 연장하려면 평균 3600만원 넘는 돈이 필요한 셈이다. 지난 2월 취업 포털사이트 인크루트 조사에서 대졸 신입사원 초임 연봉이 평균 3382만원인 것을 감안하면 직장 초년생이 한 해 동안 번 돈을 고스란히 모아도 오른 전세금을 충당하기 어렵다는 말이 된다.

 

 

서울 전세금 상승은 강남권이 주도하고 있다. 서울 25개 자치구 가운데 전세금 상승 폭이 가장 큰 곳은 강남구로, 1년 전에 비해 전용 84㎡ 기준으로 무려 8171만원 뛰었다. 서초구는 4891만원, 송파구는 3596만원 각각 상승해 뒤를 이었다. 강남권은 부동산 규제와 코로나19 사태로 사고파는 사람들이 크게 줄어들면서도 학군, 직장 등 실수요자들 수요는 크다. 집을 사야 할 사람들이 사지 않고 전세로 몰리면서 가격이 오른 것으로 풀이된다. 전통적인 `학군 강자`인 강남구 대치동은 이제 새 학기를 앞둔 이사철뿐 아니라 1년 내내 전세 매물이 귀해지고 있다. 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난해 9월께 전세가 13억원대에 거래됐는데, 현재 호가는 16억원대에 형성돼 있다. 인근 중개업소 관계자는 "원래 전세금은 가을철 이사 수요에 맞춰 반짝 오르고 비수기에는 수천만 원 저렴하게 나오곤 했는데 요즘은 1년 내내 수요가 넘친다"며 "나오는 매물도 반전세가 대부분으로 순수 전세 매물이 나오면 곧바로 거래된다"고 말했다.

 

 

매매가가 조정을 받는 상황에서 전세금이 이처럼 계속 오르다 보니 매매가격 대비 전세금 비율을 의미하는 전세가율은 지난해 1월 이후 1년4개월 만에 소폭 반등세로 돌아섰다. KB리브온에 따르면 지난달 11일 기준 서울 아파트 전세가율은 54.8%로 집계돼 전월(54.7%) 대비 0.1%포인트 상승했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "매매가격과 전세금 간 갭이 좁혀지면 갭투자 수요가 다시 고개를 들 수 있다"며 "지금처럼 수도권 풍선효과가 지속되면 다른 지역 대비 강남 집값이 상대적으로 저렴하게 보이면서 강남이 재반등할 것"이라고 말했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "당장은 각종 규제와 코로나 사태로 인한 매수 수요 위축 때문에 전세금 상승세가 매매값을 끌어올리기 힘드나 이 같은 추세가 1~2년 이어진다면 결국 매매값도 따라 오를 수밖에 없다"고 전망했다.(2020년 6월 3일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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30억원대 아파트 아크로서울포레스트 무순위 청약 추첨 방송이 28일 유튜브에서 생중계돼 큰 관심을 모았다. 총 3가구 모집에 26만명이 신청했다. 2017년 분양가로 공급돼 당첨 즉시 수억 원대 시세차익이 보장되는 특이한 사례로 관심을 끌면서 역대 최대 인원이 몰렸다. 대림산업은 추첨 프로그램에 신청자 정보를 입력하고 당첨자를 뽑는 과정을 생중계했다. 동시 시청 접속자는 최대 2만9000명까지 올라갔다. 시청자들은 "로또 추첨 방송보다 더 흥미진진하다" "잠깐이었지만 설레었다"는 반응을 보였다. 매일경제 부동산 유튜브 채널 매부리TV는 `아파트 청약, 진짜 로또일까`라는 주제로 로또 못지않게 많이 오른 신축 아파트를 알아본다.

 

 

부동산 정보업체 직방에 따르면 지난해 하반기 기준 입주 1년 이내 아파트들의 평균 프리미엄(입주 시 시세-분양가)을 조사해봤더니 서울 신축 아파트는 평균 3억7000만원가량 상승한 것으로 나타났다. 가장 많이 오른 아파트는 서울 개포동 래미안블레스티지로 2019년 기준 평균 프리미엄이 8억8000만원, 올해 기준으로는 9억7400만원에 달했다. 그다음은 서울 일원동 래미안개포루체하임으로 지난해 기준 프리미엄이 6억3000만원이었고 올해는 9억7000만원까지 시세차익이 커졌다. 정부가 분양가상한제 등 규제 정책을 유지하는 한 `로또 청약`은 계속 나올 전망이다. 프리미엄 높은 아파트 톱5와 올해 입주 아파트 중 프리미엄이 높은 곳을 알아본다.(2020년 5월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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코로나 시대 부동산 전략, 대출규제·실물경기 위기 겹쳐

稅부담에 6월이전 급매 늘 듯, 잘 잡으면 핵심지 입성 기회

월세 나오는 다가구·오피스텔, 은행이자 이상 수익 가능할 것

수도권 청약은 여전히 매력적

 

 

한국은행이 지난달 16일 금리를 0.5%포인트 낮추면서 사상 초유의 기준금리 0%대 시대가 열렸다. 통상 금리 인하는 부동산 가격 상승을 촉발할 테지만 이번에는 상황이 다르다. 앞서 12·16 대책으로 고가 주택에 대한 대출 규제가 실행돼 `돈줄`이 막힌 데다 코로나19로 국내외 실물경기가 휘청거리고 있다. 그러나 현재 부동산 상승을 예단하기 쉽지 않더라도 코로나19가 종식된 후에는 전례 없이 풍부한 유동성이 부동산으로 쏠릴 가능성도 제기되고 있다. 대내외적으로 경기침체가 깊어가는 가운데 사상 초유의 저금리는 부동산시장에 어떤 영향을 미칠까. 1일 부동산 전문가 4인에게 `제로금리 시대 부동산 생존 전략`을 물어봤다. 이들은 대체로 "금리 인하가 당장 집값 상승을 이끌 위험은 크지 않고 오히려 코로나19 충격이 오래가면 집값의 하방경직성이 깨질 수 있다"고 입을 모았다. 그러나 코로나19가 단기간에 해결된다면 "풍부한 유동성이 부동산시장을 자극할 수 있다"고 전망했다. 금리가 0%대로 떨어진 만큼, 월세가 나오는 다가구연립 등 주거용 수익형 부동산 수요가 늘 것이라는 전망도 나왔다. 또한 지금 당장 집을 사야 한다면 "6월 전에 쏟아지는 급매 물건을 잡을 것"을 추천했다. 대부분 전문가는 저금리로 인한 부동산시장 영향이 제한적일 것이라고 입을 모았다. 통상 기준금리가 낮아지면 시중에 돈이 많이 풀리고 대출 부담이 줄어 부동산 투자 수요가 늘어난다.

 

 

그러나 코로나19가 세계적 유행으로 번지면서 실물경제가 잔뜩 위축된 상황이어서 `금리-집값 반비례 공식`이 작동하지 않는다는 설명이다. 또한 이미 정부는 12·16 대책으로 `돈줄`을 죄어 놨다. 12·16 대책을 통해 9억원 초과분의 주택담보대출비율을 20%로 조이고 15억원이 넘는 주택은 담보대출을 아예 금지했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "금리 인하에 따른 투자 유인이 떨어진다. 저금리 영향력이 제한적이기 때문에 매도를 한다 한들 받을 사람이 없고, 매수도 잠시 보류하고 관망해야 한다"고 했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 당장 시중에 풀린 풍부한 유동성이 집값을 자극하기는 역부족이라고 설명했다. 송인호 위원은 "지금 풀린 유동성은 더 깊은 하강 국면을 막아주는 역할 정도이지 실물자산 가격을 자극할 수는 없다"면서 "오히려 현재 확실한 대체투자 수단은 부동산보다는 달러화"라고 조언했다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 저금리 시대에는 월세가 나오는 `주거용 수익형 부동산`을 추천했다. 안명숙 부장은 "은행에 맡기면 1%대 금리다. 월세가 나오는 다가구, 오피스텔은 이보다 상대적으로 높은 금리이기 때문에 투자처로 주목받을 수 있다"고 했다. 경기침체로 자영업자 등 상업시설 임차인의 실적이 나빠지고 있기 때문에 주거 목적의 수익형 부동산이 더 안전하다는 설명이다. 안 부장은 "부동산 상승기에는 자산가들이 전세를 안고 강남 아파트를 한 채 더 늘렸겠지만, 지금처럼 부동산시장이 보합인 상태에서는 월세가 나오는 다가구 투자에 더욱 주목할 것"이라고 했다.

 

 

올해 실거주 목적의 주택 매입을 고려하는 무주택 실수요자들은 수억 원 내린 강남 재건축 급매물을 눈여겨볼 만하다. 지난해까지 고공행진하던 서울 집값은 이달부터 하락세로 접어들었다. 한국감정원 주간 아파트값 동향에 따르면 서울 아파트값(3월 23일 기준)은 전주 대비 0% 보합세를 보인 가운데 강남구와 서초구 상승률은 각각 -0.14%, 송파구는 -0.1%로 강남3구가 일제히 하락세로 돌아섰다. 개포 주공 등 재건축 아파트를 중심으로 3억~4억원씩 내린 매물이 나오고 있다. 안 부장은 "게다가 세금 부담으로 오는 6월 전에 집을 처분하려는 `급매`가 나올 수 있기 때문에 4~5월을 예의주시하라"고 조언했다. 종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 가지고 책정한다. 또한 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다. 안 부장은 "투자 목적으로 보유하던 강남 재건축 매물이 제일 먼저 급매로 나오기 때문에 6월 말까지 잔금을 치를 여력이 된다면 3억~4억원 싸게 나온 급매물을 잡을 수 있다"고 했다. 15억원 이하는 대출이 가능하다. 주택담보대출 금리가 낮기 때문에 실수요자는 부담을 덜 수 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 서울 지역 내 핵심 입지 아파트를 추천했다. 김 위원은 "변동성이 심화된 상황에서는 자산시장 양극화가 심해진다. 핵심 주거지 대장 아파트는 집값 하락이 덜하기 때문에 실거주라면 지금 매수해도 괜찮다"고 했다. 송 위원은 주택 수요와 지역 개발 등 펀더멘털에 의해 집값이 상승하는 곳을 추천하며 그중 한 곳으로 `세종`을 꼽았다.

 

 

송 위원은 "세종은 소득과 지역 개발, 인구 유입 등 이유로 합리적인 선에 올랐다"면서 "실거주 목적의 장기적 투자라면 펀더멘털이 강한 곳을 선택하라"고 했다. 가점이 높은 경우 청약이 기회다. 일각에선 2008년 금융위기 이후 대규모 미분양 사태를 거론하며 청약시장 전망도 회의적으로 본다. 그러나 김규정 위원은 "주요 핵심지(서울 등 수도권)에 대한 청약은 (분양가 통제 등으로) 가격이 낮게 나오기 때문에 실수요자 입장에서 이익이다. 청약시장은 코로나19와 관계없이 무조건 진입해야 한다. 오는 7월부터 분양가상한제 물량이 나오면 현저히 싼 물량이 나온다. 상황이 불안해도 청약은 경쟁률이 높을 것"이라고 했다. 저금리 시대 다주택자는 대출 이자 부담이 줄어든다. 하지만 이보다 보유세 등 세금 증가로 인한 비용이 더 크다. 이 때문에 다주택자들은 주택을 매도하거나 증여, 임대사업자 등록 중 부담을 덜 수 있는 방법을 선택해야 한다고 전문가들은 조언했다. 송 위원은 "지금은 가격 상승을 기대하기 어려운 상황이다. 아무리 저금리라 하더라도 변동성은 큰데 세금 부담은 급격히 늘고 있다. 지금은 매도 혹은 증여를 해야 한다. 현 상황에서는 다주택을 유지하고 있으면 독이 된다"고 했다. 전문가들은 올 `2분기`를 주목하고 투자 전략을 세워야 한다고 했다. 2분기 내 정부가 국내 방역에 성공하고 팬데믹 상황이 종식되면 제로금리로 형성된 풍부한 유동성이 부동산으로 넘어올 가능성이 있다. 그러나 코로나19가 장기화되면 부동산 하락은 불가피하다. 안 부장은 "(코로나19 해결로) 상반기에 모멘텀이 바뀐다면 하반기에 위축됐던 수요가 더 늘어나고 기대심리가 올려가면서 풀려 있는 자금이 집값을 끌어올릴 것"이라고 했다.(2020년 4월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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수년간 집값급등 원인 갭투자, 대출규제·코로나에 수요 `뚝`

3억~4억원 급락한 잠실·반포, 대부분 다주택자 갭투자 물건

실수요 많은 곳은 급매 적어

 

코로나19와 대출 규제 여파로 갭투자 거래가 급속히 줄어들고 있다. 전세금과 매매가 차이가 작은 아파트를 매수해 시세차익을 노렸던 갭투자는 실수요가 아닌 투자 수요여서 최근 집값 하락 전망이 많아지자 유인이 없어졌기 때문이다. 갭투자는 전세를 끼고 있으므로 투자자끼리 주고받아야 하는데 받아줄 투자자가 없으니 몇 억원씩 떨어진 급매물이 나오고 있다. 최근에 5억원 떨어진 채 거래돼 주목받았던 서울 강남 초고가 아파트도 대부분 전세를 낀 물건이었다. 이에 따라 반대로 입주하려는 실수요자들은 집값이 수억 원씩 떨어졌다는 소문을 듣고 물건을 찾으려 해도 아직까지 저렴한 급매물은 나오지 않는다. 26일 부동산업계에 따르면 전세를 낀 서울 송파구 잠실동과 서초구 반포동 초고가 아파트 물건부터 수억 원 떨어진 채 거래되고 있다. 잠실·반포동은 주로 전세가율이 높은 신축 아파트인 데다 거래가 빈번한 대단지여서 갭투자자들이 대거 몰렸던 곳이다. 최근 하락장은 잠실 대장주로 불리는 `엘리트(엘스·리센츠·트리지움)` 단지가 이끌고 있다. 잠실동 `리센츠` 전용 84㎡는 지난해 12월과 비교해 5억원 떨어진 16억원에 지난 16일 거래돼 주목받았다. 이를 두고 가족 간 거래 등 정상적인 거래가 아니라는 주장도 나왔지만 이어 `엘리트` 단지에서 각각 17억원대 급매물이 등장했다. 급매물 대부분이 전세를 낀 갭투자자 물건이다.

 

 

잠실동 중개업소 관계자는 "가격이 확 떨어진 급매는 대부분 6월 말까지 양도세 중과를 피하고자 하는 다주택자 매물"이라며 "다주택자들은 대개 전세와 대출을 끼고 사는 갭투자를 하므로 급매물에는 전세를 낀 물건이 많다"고 말했다. 반포동에서도 시세보다 5억원 떨어진 채 거래되는 급매가 나오고 있다. 지난달 최고가 26억8000만원보다 5억원 넘게 떨어진 21억7000만원에 거래됐던 반포동 `반포리체`도 전세를 낀 물건이었던 것으로 파악됐다. 전세를 끼지 않고 바로 입주하는 물건은 23억~24억원에 호가가 형성돼 있다. 아직 실수요자에겐 급락세가 아닌 셈이다. 한두 건 급매가 속출하는 이유는 그만큼 `거래절벽`이 심화돼서다. 서울부동산정보광장에 따르면 26일 기준 3월 아파트 매매 거래량은 2050건으로 지난해 최고점이었던 10월 1만1526건에 비해 80% 넘게 감소했다. 상승기에는 투자자들끼리 주고받아 거래가 많이 이뤄지는데 현재는 매수세가 뚝 끊겼다. 매도자는 빨리 팔고자 가격을 수억 원 떨어뜨리고 있는 것이다.

 

 

또 강남 전세금이 가파르게 오르면서 전세를 낀 매물이 시장에서 외면받는 것도 이유다. 강남 아파트 전세금은 1~2년 만에 수억 원 올라 1~2년 전 당시 전세금을 안고 아파트를 구입하면 갭(매매가와 전세금 차이)이 커 매수자에게 부담이기 때문이다. 매도자는 그만큼을 깎아줘야 하니 더 가격이 낮아지는 이유가 된다. 실수요가 탄탄한 강남구 대치동에서도 4억원 이상 떨어진 채 거래되고 있다. 대치동 신축 아파트인 `래미안대치팰리스`는 1월 이후 거래가 끊겼다. 그러나 재건축 단지인 `은마`와 `미도` 아파트 가격이 수억 원 하락했다. 재건축 단지는 전세금이 저렴해 갭이 크다 보니 투자자에게 부담인 데다 분양가 상한제 적용과 재건축초과이익환수제로 사업성이 나빠진 탓이다. 대치동 미도아파트 전용 84㎡는 최고점 26억원보다 4억2000만원 떨어진 21억8000만원에 지난달 거래됐다. 은마아파트 전용 76㎡는 2억원 넘게 떨어진 19억원대에 거래됐고 17억원대 급매까지 등장했다. 이 급매물도 전세를 낀 물건으로 파악됐다. 대치동 중개업소 관계자는 "이전에는 층수·입지가 조금 떨어지거나 대출을 안고 있는 물건이 주로 급매물로 나왔다"면서 "최근에는 세 부담을 덜고자 하는 다주택자 물건이 주로 나오는데 매수자는 당분간 지켜보자는 분위기여서 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.(2020년 3월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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추첨기회 줄어들며 청약 포기, 월급·대출 끌어모아 집 사

최근 집구입 30대가 가장많아

 

 

문재인 대통령이 최근 신년 기자회견에서 3년 전보다 집값이 지나치게 많이 뛴 곳에 대해 가격이 `원상회복`돼야 한다고 발언하자 최근 집을 산 30대 실수요자들 반발이 커지고 있다. 문재인정부 들어 청약 추첨제가 사실상 폐지되고 분양가상한제로 청약 당첨 가점이 치솟으면서 청약을 포기하게 된 `청포세대`다. 문재인정부가 들어서자 집값이 뛰는 것을 보며 절망감을 느낀 30대들은 정부가 무려 18번이나 규제를 내놓았지만 모두 시장에 역행하면서 집값이 치솟는 모습을 봐왔기 때문에 이들 중엔 계속 지켜보다가 참다못해 결국 낡은 집을 매수한 사람도 꽤 많다. 이런 상황에서 문 대통령이 아파트 가격을 3년 전 수준으로 낮춰야 한다고 주장하자 집값 하락에 대한 염려로 반발심이 높아지는 것. 20일 부동산 업계에 따르면 최근 2~3년간 기존 아파트를 매수한 30대들이 문 대통령의 `원상회복` 발언과 강기정 청와대 정무수석의 거래허가제 언급 이후 시세 하락에 대한 큰 불안감과 정부의 무리한 규제에 대한 강한 불만을 표출하고 있다. 정부가 연이은 정책 실패(규제 발표)로 되레 집값을 올려 놓고 뒤늦게 반시장·반헌법적인 규제까지 들먹여 애먼 30대 1주택자만 피해자가 되고 있다는 것이다. 한국감정원에 따르면 30대는 지난해 10월 기준 서울 아파트 구매자 연령대 비중에서 1위(31.2%)를 차지할 정도로 아파트 주요 구매층으로 떠올랐다.

 

 

상당수 30대는 문재인정부가 전용면적 84㎡ 이하 아파트에 100% 가점제를 도입하면서 청약을 일찌감치 포기하고 월급으로 어렵게 모은 목돈과 이른바 `영끌대출`(신용대출과 함께 주택담보대출비율(LTV) 최대 한도까지 주택담보대출을 받는 행위)을 통해 내 집 마련을 한 사례가 많다. 기존 아파트를 매수한 30대들은 투자자(다주택자)들이 보유하던 매물을 신고가를 경신하면서까지 매수한 경우가 많아 정부의 뒤늦은 강력 규제에 대한 불만이 크다. 실제로 30대의 서울 아파트 구매 비중은 집값이 급등하기 시작한 지난해 하반기부터 30%대로 치솟아 사실상 서울 집값 상승을 이끌었다고 볼 수 있다. 지난해 말 집을 마련한 마포구의 김 모씨(38)는 "가점이 모자라 추첨제가 적용되는 중대형 평형에만 계속 청약을 넣어 보다 번번이 떨어져 결국 기존 구축 아파트를 신고가에 매수했다"며 "정부가 어렵게 집 한 채 마련한 실수요자까지 투기꾼으로 몰아 되레 집값을 떨어뜨려야 한다니 어이가 없다"고 말했다. 지난해 말 강서구 아파트를 가계약한 이 모씨(35)는 "전세로 살다가 매일 집값이 오르는 것이 두려워 어렵게 대출을 받아 매수를 결정했다"며 "정부가 강제로 가격을 낮추고 거래까지 막겠다고 하니 가계약금 500만원을 포기해야 할지 고민된다"고 말했다.(2020년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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