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과천 분양가 재심사 부결로, 건설사 `임대 후 분양` 검토

지자체와 건설사간 갈등 고조, 성남·위례도 분양 일정 못잡아

주택공급 곳곳서 더 묶일 듯

 

 

경기 과천지식정보타운 분양이 결국 무기한 연기되는 모양새다. 이 지역 `로또청약`을 노린 세입자들이 몰려들어 전세대란을 불러일으킬 만큼 관심이 뜨거웠지만 지난달 29일 열린 분양가심사위원회에서 과천시와 대우건설 컨소시엄이 분양가에 대한 입장 차이를 끝내 좁히지 못했다. 이에 대우건설 컨소시엄은 8년간 임대 후 분양하는 대안을 추진하기로 해 당분간 일반분양이 나올 가능성은 낮아졌다. 과천뿐만 아니라 분양가상한제를 적용하는 성남, 위례 등의 공공택지 아파트에서도 분양가를 놓고 불협화음이 일면서 아파트 공급은 더 늦춰질 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 1일 과천시에 따르면 지난달 29일 열린 분양가심사위원회 회의 결과 과천지식정보타운 S6블록에 공급될 예정인 `과천 푸르지오 벨라르테`의 분양가 재심사가 부결됐다. 위원회는 지난 7월 책정했던 분양가 3.32205만원이 문제없다며 그대로 다시 통보했다. 대우건설 컨소시엄은 3.32600만원으로 신청했었다. 결국 3.3395만원의 분양가 간극을 좁히지 못한 것이다. 사업 주체인 대우건설 컨소시엄은 대우건설, 태영건설, 금호산업, 대토 소유자 등으로 구성됐다.

 

 

대우건설 컨소시엄은 지난 10월 재심의를 신청하면서 분양가가 인상될 것으로 기대했다. 9월 정부가 정한 기본형 건축비가 인상됐기 때문이다. 국토교통부에 따르면 기본형 건축비는 3.36445000원에서 6511000원으로 66000원 인상됐다. 국토부는 상향된 기본형 건축비를 반영하기 위해 분양가 재심의가 가능하다고 유권해석을 내리기도 했다. 결국 이날 재심사마저 부결되자 대우건설 컨소시엄은 8년 임대 후 일반분양하는 방식으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다. 컨소시엄 관계자는 "사업 주체 구성원들과 분양 방법을 논의할 예정"이라면서 "임대 후 분양을 가장 유력한 대안으로 추진 중"이라고 말했다. 8년간 임대 후 분양하면 분양가심사위원회를 거치지 않고 컨소시엄 마음대로 분양가를 책정할 수 있다. 다만 임대 후 분양은 사업계획 변경 사항이라서 한국토지주택공사(LH)와 논의가 추가로 필요하다. 후분양하게 되면 분양가는 크게 높아질 수 있다. 올해 7월 최초 후분양 단지로 주목받았던 `과천 푸르지오 써밋`3.3당 분양가는 3998만원으로 4000만원에 육박했다. 앞서 5월 공급됐던 `과천자이` 분양가인 3.33253만원보다 700만원가량 높다. 이번 심의 결과는 과천지식정보타운의 다른 단지에도 영향을 미칠 것으로 보인다.

 

 

GS건설의 `과천제이드자이`를 비롯해 과천지식정보타운의 공공분양 물량 총 8000가구가 벨라르테의 분양가 결과를 예의 주시하며 분양 일정을 미뤄왔다. 과천은 1순위 당해지역 청약이 가능한 사람이 극히 적어 `당해지역 미달·기타지역 완판`이라는 패턴이 있는 곳이다. 따라서 과천은 일반분양을 받으려는 외지인 유입이 증가하면서 전셋값이 전국에서 가장 많이 올랐다. 한국감정원에 따르면 지난주(1125일 기준) 과천 아파트 전세지수는 일주일 만에 1.04% 올랐고, 매매지수는 0.89% 올랐다. 또 다른 청약 인기 지역인 성남시와 위례시도 공공택지 분양 일정을 잡지 못하고 있다. GS건설이 성남 고등지구에 짓는 `성남고등자이`는 애초에 7월 분양할 예정이었으나 분양이 해를 넘기게 됐다. 성남시와 건설사 간에 분양가 합의를 보지 못해 아직 분양 시기가 미정이다. 호반그룹이 북위례에 올해 안으로 공급할 예정이었던 `송파 호반써밋 1·2`도 상황은 마찬가지다. 호반은 송파구청 분양가심사위원회가 통보한 분양가를 받아들이지 않아 분양가 재심의를 검토하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양가상한제를 이미 시행하던 공공택지조차도 정부 눈치를 보느라 분양가 심사가 계속 미뤄지고 있다""내년 4월부터 민간택지마저 분양가상한제가 시행되면 공급에 큰 차질이 생길 가능성이 높다"고 말했다.(2019122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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종부세 대상·액수 사상 최대, 세금 카드에도 집값 안꺾여

재건축 연한 40년으로 확대 등, 연내 규제 종합세트 나올 수도

 

 

올해 공동주택 공시가격 폭등으로 종합부동산세를 내야 하는 납부자 숫자와 납부액이 사상 최대를 기록했다. 종부세 납부 기준인 `9억원 초과 아파트`가 작년 대비 약 28% 급증했고 납부액은 약 58% 급등했다. 세 부담이 크게 늘어났음에도 서울 집값이 여전히 꺾일 줄 모르자 이번엔 청와대가 직접 나서 추가 부동산 대책을 예고했다. 반면 시장 전문가들은 "정부가 손댈 때마다 집값이 더 올랐다"며 역효과를 우려하는 상황이다. 29일 국세청은 종부세 납세의무자에게 2019년도 납세고지서와 납부안내문을 발송했다고 밝혔다. 올해 종부세 납세를 고지받은 납세의무자는 전국에 595000, 세액은 33471억원이다. 부과 인원은 지난해 대비 129000, 27.7% 증가했고, 세액으로는 12323억원, 58.3% 늘어난 수치다. 부과 대상 인원과 금액 모두 사상 최대를 기록했다. 종부세 부과액이 급증한 건 정부가 집값을 잡기 위해 세율을 높이고 공시가격을 높였기 때문이다. 정부는 작년까지 0.5~2.0%였던 종부세율을 올해 0.5~3.2%로 올렸다. 올해 아파트 등 공동주택 공시가격은 서울 14.02%, 전국 5.24% 상승했다. 국세청 관계자는 "고지 후 합산배제 신청 등으로 최종 세액은 고지 대비 약 8% 감소할 것으로 보인다""올해 예상되는 최종 세액은 약 31000억원"이라고 설명했다.

 

 

지난해의 경우 21500억원을 고지했지만 최종적으로 18800억원이 최종 세액으로 결정됐다. 나라 예산을 총괄하는 기획재정부는 올해 세입예산안(세법개정안 국회 통과 이후 기준)에서 종부세가 작년보다 52%, 9766억원 늘어난 28494억원 걷힐 것으로 예상했는데 이보다도 훨씬 세입이 늘어난 셈이다. 종부세는 매년 61일 기준으로 공시가격 9억원 이상(1가구 1주택 기준) 고가 주택·토지를 가진 개인·법인을 대상으로 부과하는 국세다. 공시가격 9억원은 시가 13~14억원에 해당된다. 1가구 2주택 이상은 합산 가격이 6억원만 넘어도 부과받는다. 집 하나를 부부 공동 명의로 50%씩 지분을 소유할 경우 공시가격은 12억원 이상일 때 부과된다. 문제는 이런 전방위적 세금 폭탄에도 집값이 전혀 꺾이지 않고 있다는 것이다. 김상조 청와대 정책실장은 이날 국회 운영위원회에서 서울 지역 아파트 가격 상승에 대해 `안다`"필요한 상황이 되면 시장 안정을 위해 전격적으로 조치를 시행할 것"이라고 밝혔다. 추가 대책 가능성을 시사한 셈이다. 정부의 `남은 카드` 중 가장 먼저 꼽히는 것은 민간택지 분양가상한제 지정 확대다. 국토교통부는 이달 8일 강남4구와 이른바 마용성(마포·용산·성동), 여의도 등 서울 27개 동을 분양가상한제 대상 지역으로 지정했다. 하지만 경기 과천, 서울 동작 등 이른바 `핀셋규제`를 피한 지역에서 매매가와 전셋값이 상승하고 있다. 이 같은 이유로 국토부는 상한제 대상에서 제외된 지역 중 풍선효과로 집값이 뛰는 곳은 얼마든지 추가 지정할 수 있다는 입장을 여러 번 밝혔다.

 

 

김현미 국토부 장관도 서울 27개 동을 상한제 지역으로 묶은 직후 "이번 지정은 1차일 뿐 집값이 불안정한 곳에는 2차로 지정할 수 있다"고 언급한 바 있다. 실거래가 조사, 자금출처 조사, 세무조사 등 전방위적인 압박도 예상된다. 실제로 국토부와 서울시, 행정안전부, 국세청, 금융위원회, 금융감독원 등 32개 기관은 지난달부터 서울시 주택 매매거래에 대한 자금조달계획서 등 실거래 신고 내용에 대해 합동조사를 벌이고 있다. 1차 조사 결과는 28일 발표했고, 2차 결과는 내년 초에 발표될 예정이다. 내년 2월부터는 국토부가 직접 운영하는 `상시조사체계`까지 운영된다. 전국을 대상으로 실거래 상황을 계속 체크해 위법성이 있다고 판단되면 자금 조달 내역과 대출 증빙 자료, 통장 사본과 입출금표, 현금 조성 증명자료, 세금 납부 자료 등을 모두 요구한다. 이 밖에 과거 나왔던 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 확대하는 등 재건축 규제를 강화하는 방안과 1주택자의 양도소득세 비과세 혜택을 축소하는 방안 등이 모조리 거론되고 있다. 일각에선 참여정부 시절 검토되다 위헌 소지 등으로 철회됐던 주택 거래 허가제를 꺼낼 수 있다는 관측도 나온다.(20191128일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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당첨가점 높아져 청약 불리 10월 서울아파트 구입 최대

 

당첨만 되면 수억 원씩 벌게 되는 `로또 아파트`를 정부가 양산하면서 경쟁적으로 청약가점이 올라가자 상대적으로 불리해진 2030세대는 오히려 서둘러 집을 사고 있다. 시장 메커니즘을 모르는 정부가 젊은 층은 희생시키고 오히려 중년 이상의 현금 부자들에게만 횡재 기회를 주는 `규제의 역설`을 만들고 있다는 비판이 나온다. 분양가상한제 시행을 계기로 갈수록 청약경쟁률이 높아지면서 대출을 더 받아서라도 주택을 구매하려는 청년층은 더욱 증가할 것으로 전망된다. 25일 한국감정원 아파트 매매거래 현황에 따르면 지난달 서울 아파트는 30대 구입자가 31%로 전 연령대 가운데 가장 큰 비중을 차지했다. 주택 구입자 주요 연령대였던 40대를 제치고 30대가 가장 많이 구매한 것이다. 40대는 28.7%, 50대가 19.0%로 그 뒤를 이었다. 20대는 3.1%5개월 만에 3%를 넘어섰다. 30대 서울 주택 구매 비중은 지난 830.4%40(29.1%)를 추월하기 시작해 3개월 연속해서 매입 비중이 30%를 넘어섰고 지난달에도 40대를 제쳤다.

 

청약가점에서 불리한 30대가 당첨이 더욱 어려울 것으로 보고 기존 주택 매입에 적극 나선 것으로 풀이된다. `KB부동산 리브온`에 따르면 올해 상한제 적용 지역에서 가장 높은 청약 점수를 기록한 6~7월 초에는 당첨 최저점이 68, 평균 가점이 69.7점에 달했다. 평균 69점은 부양가족이 3(20)4인 가구가 무주택 기간 15(32), 청약통장 가입 기간 15(17)을 채울 때 받을 수 있는 점수다. 결혼도, 취직도 늦은 30대는 청약가점제에서 불리한 구조다. 예를 들어 이달 초 진행된 서울 서초구 잠원동 `르엘 신반포 센트럴``로또 아파트`로 주목을 모았는데, 평균 당첨 가점이 모든 주택형에서 70점을 넘었고 최고 가점이 79, 최저 가점이 69점에 달했다. 30대가 엄두도 못낼 점수다. 이 때문에 30대들은 무리하게 대출을 끌어서라도 집을 사고 있다. 민주평화당 정동영대표가 주택취득자금 집계현황을 분석한 결과, 지난해 12월 이후 서울에서 주택을 구매한 30대는 55%를 빚으로 마련했으며, 20대는 전체 매매가격 중 64%를 빚으로 충당했다.

 

게다가 서울 아파트 구매시에는 주택담보대출비율 LTV 40% 규제가 적용되기 때문에, 일부 신혼부부는 신랑이 갭투자로 산 집에 신부가 전세로 들어가는 웃지 못할 `편법`까지 동원해서라도(본보 25일자 28) 집을 사고 있다. 30대는 주로 직장과 가까운 도심과 교통여건이 양호한 새 아파트 밀집지역을 선호했다. 구별로 30대 매입 비중이 가장 높은 곳은 성동구로 43.3%40(22.6%)의 약 2배 수준이다. 이어 마포구가 37.3%, 관악구 37.3%, 중구 37.0%, 동대문구 36.3%, 강서구 36.1% 등의 순으로 30대의 비중이 컸다. 매매가격이 높은 강남권이나 학군지로 유명한 양천구는 40대의 매입 비중이 높았다. 서초구와 강남구는 40대 매입 비중이 각각 36.1%, 35.6%30(27.9%, 27.5%)를 압도했고, `목동 학군` 양천구도 40대 비중이 39.7%30(27.6%)보다 훨씬 높았다.(20191126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`국민과 대화` 팩트체크해보니, 전셋값 서울 20주 연속 상승인데

"우리 정부 들어 매우 안정세“

3~4인 가구 수요 많은데도, 공급은 1~2인가구만 초점 둬

정책실패 언급않고 "자신있다", 규제 위주 기존 정책 이어갈듯

 

 

문재인 대통령이 지난 19일 국민과의 대화에서 "부동산 문제는 자신 있다"며 전국적으로 부동산 가격이 안정되고 있다고 평가했다. 이날 문 대통령 발언은 지난주 국토교통부가 문재인정부 2년 반 성과를 자랑한 내용과 동일하다. 국토부가 이런 식의 보고를 올려 대통령이 서울과 지방 집값 양극화 현실을 파악하지 못했다는 추측도 나온다. 매일경제신문이 20일 대통령의 발언과 시장 상황을 팩트체크로 분석했다. 문 대통령은 19"임기 2년 반 동안 내놓은 규제 덕분에 전국적으로는 부동산 가격이 하락할 정도로 안정됐다"고 자평했다. 틀린 말은 아니다. 한국감정원에 따르면 문재인정부가 출범한 20175월부터 올해 1111일까지 전국 아파트 값은 1.77% 떨어졌다. 문제는 양극화다. KB국민은행에 따르면 지난 10월 기준 서울 아파트 중위 매매가격은 역대 최고치인 87525만원을 기록해 현 정부가 출범한 201756635만원보다 44% 올랐다. 반면 수도권을 제외한 지방 중위 가격은 16575만원에서 14877만원으로 내려갔다. 서울 집값은 지난해 9·13 부동산 대책 발표 후 7개월간 하락했지만 올해 7월부터 20주 연속 오르는 등 롤러코스터를 타고 있다. 강남에서는 3.3당 매매가가 1억원을 돌파한 아파트까지 생겨나 국민의 박탈감이 심하다. 특히 지방은 충북·충남 등 공급과잉 지역과 울산·경남 등 제조업 기반이 무너진 지역을 중심으로 하락세가 이어졌다.

 

 

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 시장은 지역끼리 영향을 주고받아 전체적으로 확대해가는 경향이 있다""잠잠하던 지방도 대전·부산·울산 등을 중심으로 불안 신호가 나오는 형국"이라고 덧붙였다. 문 대통령은 또 "과거 미친 전월세 시장도 우리 정부 들어 매우 안정돼 있다"고 했다. 문제는 앞으로 공급이 전반적으로 감소할 가능성이 높다는 점이다. 부동산114에 따르면 작년 167674가구에 달했던 경기도 입주 물량이 내년 113000가구 안팎까지 30%가량 내려갈 것으로 전망된다. 서울도 최근 민간택지 분양가상한제 등이 시행되면서 공급 우려가 커지는 상황이다. 이 같은 상황을 반영하듯 전국 전셋값은 지난 9월 둘째 주부터 상승 반전을 시작해 10주 연속 상승세를 기록하고 있다. 서울은 20주 연속, 수도권은 14주 연속 상승하고 있다. 여기에 정부가 최근 정시 확대와 특목고 폐지를 골자로 한 교육개편안을 발표하면서 대치동·목동·잠실 등을 중심으로 전셋값 불안 조짐이 퍼지고 있다. 대치동은 전세가격이 폭등하며 매물이 자취를 감추고 있다. 대치삼성래미안은 9월 전용 84의 전세 매물이 92000만원에 거래됐지만 현재는 115000만원에 임차인을 구하고 있다. 정부가 전월세신고제·계약갱신청구권 도입 등을 공론화하는 상황도 주택 임대차 시장 불안을 부채질할 위험이 높다는 전망이다. 정부가 용역을 준 연구에서조차 청구권 등이 도입되면 집주인이 2년 뒤 임대료를 마음대로 못 올릴 위험에 대비해 제도 시행 전 가격을 미리 올릴 수 있다는 사실을 인정했다.

 

 

문 대통령은 규제 대책 외에 주택 공급을 늘리는 방안도 착실하게 진행하고 있다고 설명했다. 3기 신도시를 포함해 수도권에 30만채를 짓고 있고 신혼부부와 청년 등을 위한 주거 지원도 이뤄지고 있다는 것이다. 아울러 "1인 가구가 늘어나면서 4인용 아파트가 필요하지 않게 돼 청년 맞춤형 주거가 필요하다"고 강조했다. 하지만 3기 신도시는 입주하기까지 시차가 걸리고, 1·2인 가구를 중심으로 한 주택 지원은 공급 문제를 해결하기 어렵다는 게 전문가들 얘기다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금의 공급 문제는 서울, 최소한 서울에 접근하기 쉬운 지역에 3·4인 가족이 거주하기 좋은 새 아파트가 별로 없다는 부분인데 이를 간과하는 건 아닌지 걱정스럽다"고 밝혔다. 그러나 정부의 정책 방향이 크게 바뀌지는 않을 전망이다. 문 대통령은 `보유세를 높이고 양도소득세를 낮춰 다주택자들이 집을 내놓아 무주택자들이 살 수 있게 해달라`는 패널의 질문에는 "참고하겠다"고 했을 뿐 뚜렷한 답을 내놓지 않았다. 문 대통령이 "양도세는 1가구 1주택의 경우 면세가 되기 때문에 실소유자의 주택 취득에 방해가 될 것 같지는 않다"고 한 부분도 논란거리다. 1가구 1주택자에게 주는 면세 혜택 기준을 이번 정부 들어 오히려 까다롭게 만들었기 때문이다. 기존에는 양도일 현재 기준으로 1주택자이고 주택 보유 기간이 2년 이상이면 양도세 면제였다. 하지만 기획재정부는 이 기준을 `다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년 이상 된 주택`으로 바꿔 2021년부터 적용하기로 했다.(20191121일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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직방, 분양가와 입주 때 가격 비교 전국 평균은 7000만원 올라

 

 

최근 1년간(9월 말 기준) 입주한 서울 아파트를 2~3년 전에 분양받은 사람들은 평균 3억원씩 시세차익을 얻은 것으로 나타났다. 18일 부동산 정보 업체 직방에 따르면 올해 3분기(7~9) 입주한 아파트를 대상으로 2~3년 전 분양받을 때 가격과 비교한 결과 평균적으로 전국 7034만원, 수도권은 13400만원 오른 것으로 나타났다. 서울은 같은 기간 시세차익이 3억원을 넘었다. 한마디로 `로또 아파트`란 말인데 내년 4분양가상한제가 적용되면 분양가는 더 내려가고 신축 아파트 공급은 줄어들어 `로또` 분양 열풍은 한층 더 거세질 전망이다.

 

 

3분기 전국 아파트 분양가 대비 매매 거래가격은 7034만원으로 상승률이 12.01%에 달했다. 수도권은 3분기 분양가 대비 매매 실거래가격이 평균 20.28%, 13425만원 상승했다. 시도별로는 서울이 37480만원으로 가장 큰 차이를 보였다. 서울에서는 분양가 대비 매매 실거래가 변동률도 45.34%, 8억원에 아파트를 분양받으면 입주 때는 약 116000만원에 거래된다는 얘기다. 그 외에 대구도 11811만원으로 1억원 이상 올랐고 대전(9504만원), 광주(8961만원) 순으로 상승폭이 컸다. 분양 이후 입주까지 통상 2~3년 정도의 시간이 경과하는 점을 감안하면 서울은 연평균 15~20%, 수도권은 6~10%의 연평균 분양가 대비 매매 실거래가 수익률을 올리는 것으로 나타났다.(20191118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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`공급 줄어들라`매물 품귀에 계약 파기까지

집 사려는 사람 얼마나 많나 알려주는

매수우위지수 올해 들어 최고, 신축·분양권 집값 연일 신고가

 

 

지난달 일산 고양시 한 아파트를 계약한 최준기씨(42)16일 중도금을 보내기 위해 집주인에게 전화를 걸었다가 `계약파기`라는 황당한 일을 겪었다. 집주인은 갑자기 "집을 안팔겠다"배액을 보상하고서라도 계약을 파기하겠다고 나온 것. 이달 6일 일산이 조정대상지역에서 해제되면서 주변 집값이 들썩이자 집주인이 변심해 매물을 걷어들인 것이다. 최씨는 "아이 학교때문에 이사가려고 다 준비를 해놨는데 이제와서 계약을 파기하니 어이없다. (정부 발표후)일주일새 호가가 너무 올라서 이제는 그 가격으로 근처 아파트를 구할 수 없다"면서 "정부가 집값을 잡겠다고 정책을 발표할때마다 집값이 올라 나같은 실수요자들만 피해를 보고 있다"고 분통을 터뜨렸다. `계약파기·매물 품귀·호가 높이기` 매도자 우위 시장에서 벌어지는 현상들이다. 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많을 때 높아지는 매수우위지수가 올해 들어 계속 고공행진중이다. 지난해 정점을 찍고 하락하던 매수우위지수는 올해 4월부터 다시 반전을 시작해 8개월째 상승중이다. 매수우위가 높다는 것은 집주인들이 향후 집값이 계속 오를 것이라고 생각하는 의미가 커서 집값 상승 기대도 지속될 전망이다.

 

 

17KB부동산 리브온에 따르면, 매수우위지수가 11월 둘째주(11일 기준) 매수우위지수는 58.4로 그 전주(52.2)보다 6.3점 상승했다. 하락에서 상승으로 반전을 시작한 429(22.2)에 비하면 2배 가까이 올랐다. 매수우위지수는 아파트 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 확인해 산출하는 지수다. KB가 부동산중개업체 3600여 곳을 대상으로 주택 매도자와 매수자 가운데 어느 쪽이 많은지를 확인해 산출한다. 매수우위지수가 높을수록 사려는 사람이 팔려는 사람에 비해 많다는 뜻인데, 부동산 열기가 뜨거웠던 지난해 8월 매수우위지수는 152.3으로 정점을 찍은후 9.13대책 발표 이후 매수세가 점차 줄어 하향세를 기록했다. 그러다 올해 4월부터 다시 거침없이 오르고 있는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "저금리 기조에서 자금이 아파트 시장으로 기웃거리면서 매수세가 높아지고 있다. 물량이 적은데 사려는 사람은 많은 형국"이라고 해석했다. 내년 4월부터 적용되는 분양가상한제를 앞두고 신축 공급 우려가 커지면서 신축·분양권 가격은 연일 신고가다.

 

 

분양가상한제 적용 6개월 유예 기간을 피해 내년 4월전까지 분양을 서두르는 둔촌주공은 연일 신고가를 경신하고 있다. 둔촌주공1단지는 50형은 117151000만원 거래됐다. 9월만해도 136000만원에 거래되던 것인데 15000만원 이상 올랐다. 둔촌주공3단지 9911617억원으로 9월대비 2억원 올랐다. 둔촌주공4단지는 분양가상한제 이후에 3건이나 거래됐다. 이달 13일에는 78156000만원 신고가로 실거래됐다. 신축 아파트도 몸값이 전국적으로 올라가고 있다. 해운대센텀 미진이지비아는 84형이 이달 1076000만원에, 김포 한강메트로자이2단지는 965000만원에 신고가 거래됐다. 준공 40년가까이 된, 초기 재건축 단계의 아파트도 품귀다. 부산 삼익비치, 여의도 목화, 용산 산호, 압구정 현대아파트 등이다. 권일 팀장은 "2년 후에는 어떻게 될지 모르기 때문에 개선될 여지가 있다고 보고, 서울 주요 입지의 재건축 아파트를 미리 선점하려는 움직임이 강하다"면서 "각종 규제로 매물이 잠기다보니 실거래를 따기 위해서는 신고가를 부르게 되고 집값이 상승하고 있다"고 했다.(20191117일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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분양가 상한제 '후폭풍', 사업 "서두르자" vs "늦추자“

기존 조합 집행부에 불만 폭발, 비대위 출범…목소리 높여

 

민간택지 분양가 상한제 여파로 서울 주요 재건축 사업장이 내홍에 휩싸였다. 반포주공1단지 둔촌주공 원베일리 은마아파트 등에서 조합장 해임 여부, 사업방식 변경 등을 두고 조합원 간 갈등이 격화되고 있다. 고준석 동국대 겸임교수는 지난 12일 상한제 도입 발표를 계기로 기존 조합 집행부에 대한 반감이 폭발했다이해관계 조정에 실패하면 재건축 사업이 표류할 수 있다고 말했다.

 

비대위 등 비공식 모임 잇따라

 

강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합원 200~300명은 오는 24일 비공식 모임을 열고 분양가 상한제 도입에 따른 사업방향 전환을 논의한다. 12032가구가 들어설 예정인 이곳은 일반 분양 물량만 4787가구에 달해 상한제의 직격탄을 맞았다. 조합원 사이에서는 조합장과 집행부를 모두 해임하고 새 조합장을 선출해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 비상대책위원회(비대위)를 별도로 발족해 조직적으로 대응할 태세다. 이 아파트의 한 조합원은 재산 손실이 가구당 2억원에 달할 것이란 말이 나오는 데도 집행부는 상황의 심각성이나 향후 대책을 내놓지 않고 일반 분양을 밀어붙이려고 한다상황을 이 지경까지 끌고 온 조합장을 해임하고 해결 방안이 나올 때까지 분양을 미뤄야 한다고 주장했다. 갈등은 관리처분 인가를 받은 뒤 분양을 준비하고 있던 거의 대부분 사업장에서 공통으로 나타나고 있다. 동작구 흑석3구역 재개발 조합원들은 지난 11일 총회에서 기존 조합장을 해임했다. 지지부진했던 사업 속도에 대한 책임을 묻고 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 끝낼 수 있는 추진력 있는 조합장을 선출해야 한다는 데 의견이 모였다. 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구)와 원베일리(한신3·경남아파트 재건축)의 분위기도 심상치 않다. 사업 규모가 10조원에 달하는 반포주공1단지조합은 관리처분계획 무효확인 소송에서 지난 16일 패소했다. 그동안 시공사 선정, 주택형배정, 이주시기 등을 놓고 조합과 각을 세웠던 비대위의 목소리가 힘을 얻으면서 갈등이 새 국면을 맞을 것이란 전망이 나온다. 비대위는 10월 이주에 반대하고 있다. 이주를 해버리면 꼼짝없이 분양가 상한제를 적용받을 수밖에 없어서다. 건축심의 지연으로 착공 시기가 미뤄진 원베일리는 조합장이 지난 5월 말 자진 사퇴했다. 이미 이주를 마친 이 단지는 착공 지연에 따른 금융비용만 500억원을 더 내게 됐다.

 

더 복잡해진 이해관계

 

향후 추진 방향에 대한 의견도 분분하다. 기존 조합은 분양가 상한제가 시행되기 전에 밀어내기 분양을 하려는 움직임을 보이고 있다. 반면 조합원 사이에서는 규제에 따른 조합원 손실이 지나치게 큰 만큼 분양을 서두르지 말고 해법을 찾아야 한다는 주장이 많다. 둔촌주공은 설계변경을 통해 ‘1+1 분양’(신축 두 가구를 배정받는 방식)을 도입하거나 대형 주택형을 늘리자는 의견이 나온다. 비선호층을 일반 분양으로 돌리고 조합원들이 선호하는 층과 향을 모두 받게 해 일반 분양 비중을 줄이고 조합원 이익은 늘리자는 것이다. 반포주공1단지와 반포 한신4, 방배13구역 등 당장 분양 시기가 도래하지 않은 사업장은 설계 변경 등의 궤도 수정 가능성이 거론된다. 초기단계인 재건축 사업장도 동요하기는 마찬가지다. 16년째 추진위원회 단계에 머물고 있는 대치동 은마아파트에선 1 1 재건축이 유력한 안으로 떠오르고 있다. 가구 수 증가가 거의 없는 재건축사업 방식으로 일반 분양 수익이 거의 없어 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 영향이 적다. 재건축조합 갈등은 앞으로 더 늘어날 것으로 정비업계는 보고 있다. 정부의 규제가 엎친 데 덮친 격으로 잇따르면서 조합원 간 이해관계와 이견이 더 분분해질 가능성이 높아서다. 한 강남 재건축조합장은 조합원들의 주장을 모두 조정할 수는 없는 게 현실이라며 화풀이 할 수 있는 대상이 조합장뿐이라고 토로했다.(2019821일 한국경제 기사 참조)

 

 

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"전세 재계약할 것이냐, 매매로 갈아탈 것이냐."

 

하반기 전세 만기가 임박한 세입자는 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 고민이 클 것으로 예상된다. 서울의 경우 지난 2년 동안 집값 상승폭이 커지면서 전세보다 매매가 유리하다는 분석이 나왔다. 15KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온에 따르면, 올해 하반기 전국 전세에서 아파트 매매로 갈아타기 위한 매매전환비용(현재 매매가 36534만원-2년전 전세가 23914만원)12620만원으로 집계됐다. 서울은 전국 평균보다 3배 비싼 38421만원이 필요하다. `아파트 매매전환비용`이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 금액을 말한다.

 

서울 매매전환비용 38000만원 `전국 3`

 

올해 하반기 아파트 매매전환비용은 지난해 9.13대책 이후의 금액인 13352만원(작년 11월 기준)과 비교하면 732만원 줄었다. 정부의 규제 정책 기조가 이어지면서 대출·세금 규제와 입주물량 증가 등의 원인이 복합적으로 작용해 아파트 매매가격이 올해 들어 0.04% 하락한 여파다. 같은 기간 아파트 매매전환비용이 1000만원 이상 감소한 곳은 울산(1620만원), 부산(1558만원), 강원(1389만원) 세 곳이다. 부산과 울산은 지역산업 침체까지 겹치면서 미분양 물량이 늘어나고 매수심리도 위축됐다. 강원은 늘어나는 입주물량으로 아파트값이 하락세다. 수도권은 경기(633만원), 인천(320만원), 서울(296만원) 순으로 줄었다. 반대로 9.13대책 이후 세종(3832만원), 광주(1435만원), 대전(440만원), 대구(470만원), 전남(105만원)은 아파트 매매전환비용이 상승했다. 그 외 광주(7.19%), 대전(4.13%), 대구(4.14%), 전남(3.88%) 아파트 매매가격은 지난 2년 동안 전국(3.65%)보다 상승률이 높았다. 2년 전 전세 재계약이 아닌 집을 구입했다면 현재보다 내집마련 부담을 크게 줄일 수 있는 지역으로는 서울, 광주, 세종, 대구가 꼽혔다.

 

2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매전환비용과 비교하면 서울(11315만원), 광주(934만원), 세종(705만원), 대구(583만원) 4곳은 부담이 오히려 증가했기 때문이다. 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 81290만원으로 2년 전(61755만원) 대비 19535만원(31.6%) 올랐다. 서울 아파트 평균 전세가격은 같은 기간 매매가격 상승 분의 약 61수준인 3386만원 오른 46255만원이다. 자금 마련은 쉽지 않다. 서울 전세 세입자가 아파트로 내집마련을 한다면 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받더라도 자금은 부족하다. 예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 81290만원에서 LTV 40%를 적용한 32516만원을 빌리고, 2년 전 전세금 42869만원을 제외하면 5905만원을 추가로 마련해야 한다. 2년 동안 매월 246만원씩 모아야하는 셈이다. 전세자금대출자는 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 더 필요하다.

 

전세시장은 안정`재계약 비용` 부담은 줄어

 

반면 상반기 기준 아파트 전세 재계약 비용(현재 평균 전세가격-2년전 평균 전세가격)200만원으로 2013년 상반기 이후 가장 낮았다. 지역별로는 서울(3387만원), 광주(1934만원), 전남(1192만원) 세 지역은 1000만원 이상 전세 재계약 비용이 늘었다. 반면 울산(2685만원), 경남(1812만원), 경북(1025만원) 지역은 1000만원 이상 떨어졌다. 경기는 2017년부터 2019년까지 연평균 145000세대의 입주물량이 연속적으로 나오면서 매매가와 전셋값이 동반 하락해 436만원 줄었다. 이미윤 KB부동산 부동산플랫폼부 차장은 "분양가 인하에 따른 기존 아파트값 변화가 정체될 가능성도 커졌다. 서울 아파트값이 강남을 중심으로 오르면서 인근 지역으로 다시 상승 조짐을 보이자 정부가 민간택지까지 확대하는 분양가상한제 적용 등의 추가대책을 검토 중"이라며 "분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어날 전망이다. 분양을 받기 위해 전세를 유지하려는 `전세 선호 현상`으로 이어질 수 있어 매수 전략을 신중하게 검토해야 한다"고 진단했다.(2019716일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 광진·서대문 미분양, 고분양가·경기침체 영향

청약 경쟁률도 지속 하락세, 분양가 상한제 단지는 인기

차익 가능 공공분양도 관심

 

`서울 분양 불패` 신화는 깨질까. 좀처럼 나오지 않던 서울의 새 아파트 미분양이 올해 들어 속출하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 치솟는 서울 아파트 가격을 통제하기 위해 유지하던 `분양가 억제` 기조를 올 들어 한풀 꺾으면서 분양가가 올라갔고 각종 규제로 주택시장 분위기가 침체되면서 서울에선 한동안 없던 1순위 마감 실패가 나왔다. 1순위에서 높은 경쟁률을 기록한 단지에서도 계약 포기자가 속출해 서울 도심의 역세권 대단지마저 석 달째 판매를 완료하지 못하는 상황이 연출되고 있다. 5일 업계에 따르면 1월 분양을 시작한 `e편한세상 광진 그랜드파크`가 각종 금융조건 완화에도 불구하고 4개월째 판매를 끝내지 못하고 있다. 그나마 3월 말까지는 730가구 중 700가구가량이 미분양으로 남아 있다가 계약조건을 변경하고 각종 지원을 한 끝에 현재 약 30% 물량이 남은 것으로 파악됐다. 다만 실수요자 선호도가 높은 전용 84는 대부분 팔렸고 중대형 매물을 중심으로 미분양 물량이 형성된 것으로 알려졌다. 3호선 홍제역 초역세권인 `홍제역 해링턴 플레이스`는 지난 2월 진행된 1순위 청약에서 두 자릿수 경쟁률을 기록했지만 막상 정당계약을 진행해 보니 일반분양 물량의 41%에 달하는 174가구가 계약 포기 등으로 남았다.

 

이에 청약통장 없이도 분양을 받을 수 있는 `무순위 추첨`까지 진행했고, 그 결과 5835명이 접수해 `완판`되는 듯했으나 결과적으로는 이 중 100가구가 넘는 물량이 또 남았다. 이를 대상으로 지난 4`잔여가구 무작위 추첨`까지 진행한 상황이다. 이들 단지의 공통점은 분양가격이 시장 예상보다 비싸다는 것이다. `e편한세상 광진 그랜드파크`3.3당 평균 분양가가 3370만원으로 전용 84기준 모두 HUG 보증으로는 중도금대출이 불가능했다. `홍제역 해링턴 플레이스`는 전용 84분양가가 최고 88000만원에 달했는데, 최근 입주한 `홍제 센트럴 아이파크` 가격과 차이가 없어지자 계약 포기자가 속출했다. 강북만의 이야기는 아니다. 강남권 청약경쟁률도 계속 떨어지고 있다. `완판`에 문제가 생기는 분위기는 아니지만 작년 9·13 부동산대책이 발표된 후 강남권 1순위 청약경쟁률은 하락 중이다. 9·13 대책 발표 후 첫 강남권 분양으로 화제를 모은 `래미안 리더스원`(서초우성 1차 재건축)이 평균 경쟁률 421`강남 파워`를 입증하는가 싶더니 두 달 후 분양한 `디에이치 라클라스`(삼호가든 3차 재건축)231로 마감됐다. 이어 올해 첫 강남권 청약이었던 지난달 30`디에이치 포레센트`(일원대우 재건축)는 평균 161의 경쟁률을 받아 들었다. 모두 두 자릿수 경쟁률로 나쁘다고 할 수 없지만 숫자가 계속 낮아지고 있는 것.

 

이런 흐름을 반영하듯 서울 시내 미분양 주택 역시 급증했다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 서울 시내 미분양 주택은 770가구로 지난 2(50가구) 대비 무려 14배가량 급등했다. 강남·강북 할 것 없이 고전을 면치 못하는 서울과 달리 분양가 상한제가 적용되는 경기도 택지지구 및 공공분양 단지는 연이어 좋은 결과를 거두고 있다. 올해 상반기 기대주 중 손꼽힌 북위례 택지지구 신규 분양 단지 3곳은 모두 수십 대 1이 넘는 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다. 특히 1월에 분양한 경기도 하남시 `위례포레자이`는 평균 경쟁률 130.31로 세 자릿수 경쟁률을 기록하기도 했다. 하남권 북위례 단지는 3.3당 평균 2000만원이 넘지 않는 분양가로 중대형임에도 불구하고 중도금대출이 가능했다. 또 최소 2~3억원의 시세차익을 얻을 수 있어 `로또 단지`로 기대를 모은 바 있다. 민간 참여형 공공분양 단지 역시 인기몰이를 이어가고 있다. 하남도시공사와 대림건설이 공급한 공공분양 단지인 `감일 에코앤e편한세상`은 최근 진행한 1순위 청약에서 213가구 모집에 13434가구가 몰려 평균 경쟁률 6311순위 마감했다. 분양 관계자는 "공공분양은 분양가가 낮은 데다 대형 건설사와 협업해 브랜드 선호도가 높아 인기가 높다"고 설명했다.(201956일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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경실련 `건설사 폭리` 주장 논란, 등떠밀린 국토부 적정성 검토

스스로 정한 건축비까지 검증, 민간주택을 공공분양과 비교

실익없이 논란·혼란 키울수도

 

  정부가 분양원가 공개 항목을 확대한 `1호 아파트``힐스테이트 북위례`에 가격 거품 논란이 불붙고 있다. 시민단체가 "가구당 2억원이 부풀려졌다"며 연일 공세에 나서자 담당 부처인 국토교통부는 결국 적정성 검증에 나서는 고육책을 선택했다. 그러나 분양가상한제 아파트의 분양가는 사실상 정부가 정한 기준이어서 `제 발등 찍기`라는 지적이 나온다. 건설업계는 참여정부 때의 해묵은 `원가 공개 확대`와 소모적인 `가격 부풀리기` 논란이 재연되는 조짐에 당혹스러운 표정이다. 22일 관련 업계에 따르면 국토부는 지난 19일 하남시에서 힐스테이트 북위례의 분양가 산정 세부 내역을 제출받아 적정성 검증에 돌입했다. 이 단지는 정부가 지난달 공공택지 내 공동주택 분양가격 공시 항목을 12개에서 62개로 확대 시행한 이후 처음으로 분양한 아파트다. 이 아파트의 분양가 적정성에 대한 논란은 15일 경제정의실천시민연합(경실련) 등의 기자회견에서 시작됐다. 경실련은 "자체 분석 결과 힐스테이트 북위례의 적정 건축비는 3.3450만원 선이지만, 실제 건축비는 912만원에 달한 것으로 나타났다""건축비 명목으로 1908억원, 토지비 명목으로 413억원을 부풀려 모두 2321억원의 분양수익을 냈다"고 주장했다.

 

  아파트 공사비는 크게 건축비와 토지비를 합산해 계산된다. 건축비는 다시 기본형 건축비와 가산비로 구성된다. 기본형 건축비는 물가를 감안해 국토부에서 정하는 비용으로 6개월마다 조정된다. 가산비는 주택의 품질 저하와 획일적인 설계를 막기 위해 인정되는 비용이다. 홈네트워크 설비비 법정 초과 복리시설 설치 비용 친환경 건축물 인증비 등 주로 고급 사양을 시공할 때 붙는데 역시 정부가 가이드라인을 제시하기 때문에 사실상 정부가 정한다. 당초 정부는 원가 공개 항목이 기존 12개에서 62개로 늘어나면 투명한 가격 공개에 의해 고분양가 논란이 줄어들 것이라는 기대감이 있었고 직접 보도자료까지 내가며 홍보했다. 그러나 경실련의 공개를 받은 힐스테이트 북위례 시행사는 원가 공개 항목이 현실에 맞지 않아 되레 공격을 받고 있다고 `억울함`을 호소하고 있다. 시행사 관계자는 "하남시청에서 분양가 심의를 받을 때 이미 총분양가가 확정되는데 이를 분양가 공시 항목에 맞춰 62개로 쪼개다 보면 어떤 것이 기본형 건축비인지, 어떤 것이 가산비인지 정확히 구분을 할 수 없게 된다"고 말했다. 예컨대 흙막이 공사비가 하남시청의 분양가 심의 때는 택지비로 취급되지만, 원가 공개 땐 공사비로 잡힌다는 것이다. 특히 경실련은 분양아파트를 짓는데 3.3450만원이면 충분하다고 주장한다. 그러나 이 공사비는 6~7년 전 강남 보금자리나 장지12·13단지 등 주택공사가 발주한 단지에 물가상승률을 반영한 도급 공사비를 기준으로 삼았다. 하지만 한국주택협회를 비롯해 국토부조차 경실련이 비교 불가능한 대상을 기준으로 무리한 주장을 퍼붓고 있다고 논박한다. 공공 아파트는 민간분양 아파트에 비해 건축물 질과 각종 특화시설 등이 크게 떨어진다는 것이다.

 

  한국주택협회 관계자는 "과거 분양가상한제가 시행됐을 때 아파트의 질이 떨어져 입주도 하기 전에 주민 대부분이 대대적인 인테리어 공사를 했던 슬픈 시절이 있었다"고 말했다. 경실련은 "임대아파트의 표준 건축비가 342만원인데 분양아파트의 기본형 건축비는 645만원이나 된다"고 주장한다. 주택업자 이득을 보장하기 위해 부풀려 놓은 기본형 건축비로 인해 2005년 이후 분양가 거품만 150조원 수준으로 추정된다는 것이다. 국토부 관계자는 "표준건축비는 기본적으로 건축비를 계산하기 위한 비용이 아니라 공공임대의 임대료와 보증금산정을 위해 만든 가격"이라며 "표준건축비로는 제대로 된 집을 짓는 자체가 불가능하다"고 말했다. 노무현정부 시절 2년 차였던 2004년 경실련 등의 원가공개 확대 요구가 거셌지만 노무현 전 대통령은 분양원가 공개 반대 입장을 밝혔다. 시장경제 원칙에 맞지 않는다는 이유에서였다. 그러나 집값 규제 정책에도 집값이 계속 오르자 결국 20079월 지금과 유사한 수준의 61개 항목의 분양원가 항목을 공개했다. 이후 판교·동탄신도시 등 곳곳에서 한국주택토지공사(LH)의 토지비와 건축비 등에 `거품`이 끼어 있다는 시민단체와 소비자 소송이 줄줄이 제기되면서 `혼란`은 더욱 커졌다.(2019423일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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