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계룡건설 송파 위례 리슈빌, 주변 초중고 가깝고 서울 학군

최고 25층 494가구 모두 중대형, 물량 50% 서울 거주자에 배정

북위례 올해 3번째 `로또 청약`

 

"이 정도 가격이면 서울 강남권 주거를 원하는 사람에겐 매력적인 수준 아닌가요. 입지도 좋네요."(서울 송파구 주민 김 모씨) 지난 19일 오전 서울 서초구 양재동 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스` 견본주택 앞. 견본주택이 문을 열기 전부터 꽤 많은 인파가 긴 대기줄을 이뤘다. 이들의 평가는 공통적으로 위례신도시 중에서 서울에 속하는 입지에 가격도 저렴한 편 강남권 접근성이 좋다는 점이 매력이어서 견본주택을 방문했다는 것으로 정리됐다. 최근 북위례 신도시는 수도권 분양 시장에서 돌풍을 일으키고 있다. 분양가 상한제에다 원가 공개 확대 등이 적용되면서 주변 시세보다 저렴하게 공급돼 수요자들의 많은 관심을 끌고 있기 때문이다. GS건설이 1월 분양한 `위례 포레자이`1순위에서 130.331의 경쟁률을 기록했다. 이달 초 현대엔지니어링이 선보인 `힐스테이트 북위례`1순위에서 939가구 공급에 72000여 명이 몰려 평균 경쟁률 77.31을 기록했다. 북위례 열풍은 계속 이어질 전망이다. `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스``위례신도시 우미린 1`가 워밍업을 하고 있다. 특히 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스`는 위례신도시 송파 권역에선 55개월 만에 분양하는 아파트다. 위례신도시는 송파와 성남, 하남 권역으로 나뉘어 있는데 송파 권역에선 201311월 분양한 `힐스테이트 송파 위례`가 마지막 물량이었다.

 

계룡건설산업은 위례신도시 A1-6블록에 들어서는 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스` 견본주택을 19일 오픈하고 본격적인 분양에 돌입했다. 송파구 장지동 소재로 서울 권역이라는 점을 강조하기 위해 단지명에 `송파`를 넣었다. 이 아파트는 지하 2, 지상 10~25, 8개동, 494가구 규모로 지어진다. 모든 가구가 중대형 평형으로 구성된다. 일반 구조는 전용 105188가구 111169가구 11442가구 11671가구로 구성됐다. 테라스가 갖춰진 105T4가구 111T8가구 118T4가구 130T8가구 등도 있다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스의 가장 큰 특징은 역시 뛰어난 입지. 위례신도시지만 송파구에 속한 만큼 학군도 서울교육청 관할이다. 근처에 초··고교가 밀집해 있고 지난해 12월 개장한 스타필드 시티 위례와도 가깝다. 또 송파나들목(IC)을 비롯해서 송파대로, 성남대로, 분당~수서고속화도로 등이 인접해 강남 지역과 분당 접근이 쉽다. 단지 바로 옆에 수변공원이 위치해 녹지 공간이 풍부하다. 위례신사선 연장선·위례신도시 트램 등이 개통되면 아파트 근처를 지나가기 때문에 `개발 호재`도 있다.

 

분양권 전매제한 기간이 4년이라는 점도 매력 요인이다. 다른 북위례 아파트의 전매제한 기간은 대개 8년이다. 사업자는 분양가를 낮추는 대신 기간을 줄였다. 분양 가격은 다른 북위례 아파트(3.31800~1900만원)보다 다소 비싸다. 송파구에 위치한 만큼 토지 매입비가 다른 단지보다 높았기 때문이다. 하지만 주변 시세와 비교하면 매력은 상당하다는 게 부동산업계 판단이다. 이 단지 근처에 위치한 위례신도시 송파푸르지오 전용 106는 지난달 118000만원에 거래됐다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스의 전용 105분양 가격은 82590~87860만원 선이다. 내부 설계도 뛰어난 편이다. 모든 가구가 남향 위주 평면으로 구성됐고, 넓은 서비스 면적까지 제공한다. 여기에 평형별로 넓은 드레스룸, 알파룸을 계획해 공간 활용도를 높였다. 가변형 벽체를 활용해 알파룸과 드레스룸을 취향에 맞게 계획할 수도 있다. 이 밖에 단지 안 주차장을 100% 지하화해 `차 없는 단지`를 만들었다. 이렇게 확보된 지상의 넓은 공간은 잔디광장, 산책로, 야외 카페, 휴게정원 등 다양한 조경시설을 배치했다.

 

이 단지는 특히 서울시 건축위원회의 우수디자인 인증을 받았다. 커튼월룩, 돌출테라스 등을 통해 입체감을 높였으며 일부 동에는 필로티 설계를 적용해 저층부에서도 개방감과 쾌적성, 프라이버시 등을 보장받을 수 있도록 했다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스는 23일 특별공급, 24~251·2순위 청약을 시작으로 53일 당첨자 발표, 515~17일 계약을 진행한다. 행정구역상 서울 송파구인 만큼 청약 물량의 50%는 서울 1년 이상 거주자에게 우선 배정한다. 나머지는 서울 1년 미만 거주자와 경기·인천 주민에게 돌아간다. 청약 예치금액은 최소 1000만원이다. 북위례 지역에선 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스 외에 다른 단지들도 분양을 기다리고 있다. 우미건설도 이달 중 하남시 위례신도시 A3-4b블록에서 `위례신도시 우미린 1` 875가구를 분양할 계획이다. 이 단지도 전용 102~144로 모든 가구가 중대형 평형으로 구성된다. 이 단지 또한 교통망이 편리하고 교통 호재를 갖췄다. 서울외곽순환도로 송파IC와 송파대로, 동부간선도로 등의 광역도로 진입이 쉽고 위례신도시~거여동 간 직선도로(위례서로)가 임시 개통됐다.(2019422일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

"10배 남는 장사도 있고 10배 밑지는 장사도 있어"
이헌재도 "분양 과열 우려" 지금의 로또청약 예언한 셈

 

 

 

 

  분양원가 공개가 처음 논의되기 시작한 것은 노무현정부 시절이다. 노무현 전 대통령은 2002년 대선 때 선거공약으로 분양가 공개를 내세워 당선됐으나 대통령이 된 후 국민 복지를 위해 이를 반대했다. 2004년 노 전 대통령이 "장사하는 것인데 10배 남는 장사도 있고 10배 밑지는 장사도 있다"며 시장원리를 존중해야 한다는 취지로 한 발언은 유명하다. 이처럼 분양원가 공개에 명백한 반대 입장을 밝혔다. 당시 이헌재 부총리의 재정경제부는 노 전 대통령 주장을 뒷받침하기 위해 `분양원가 공개와 관련한 정부의 기본 입장`이라는 보고서를 냈다. 이 보고서를 보면 부동산 투기 재연 신규 아파트 공급 차질 아파트 원가 상승 실수요 서민층만 피해 사회적 갈등 초래 주택시장 왜곡 기업경영 자율성 침해 7가지 사안을 분양원가 공개 반대 이유로 정리했다. 한마디로 실효성은 없고 부작용만 많은 `비시장적 정책`이라는 게 노무현정부 입장이었다. 보고서가 제시한 사안 중 첫 번째 항목인 `부동산 투기 재연`은 지금의 청약시장 상황과 비교할 때 시사점이 많다. 당시 정부는 분양원가 공개로 설령 신축 아파트 분양가가 낮아진다고 하더라도 최초 분양자에게 막대한 시세차익이 발생해 청약시장만 과열될 뿐 집값은 결국 주변 시세 수준으로 올라갈 것으로 내다봤다. 이는 현재 주택도시보증공사(HUG)가 사실상 분양가를 제한하면서 발생하고 있는 `로또 분양` 열풍을 정확히 예견한 셈이 됐다. 이처럼 합리적인 논리를 갖췄지만 당시 시민단체와 여권 내부는 "노무현 대통령이 시장(건설사들)과 타협했다"면서 격렬히 반발했다. 결국 여론에 밀려 노 전 대통령은 소신을 접어야만 했다.


 

 

 

  그후 여권의 주장대로 공공택지를 중심으로 분양가 상한제와 함께 분양원가 공개제도가 도입됐다. 그러나 이후 연이은 규제에 압박을 느낀 건설사들이 주택 공급을 줄이면서 오히려 부작용만 커졌다. 건설사들이 신규 분양을 기피하자 아파트 공급물량이 크게 줄어든 것이다. 2007288000여 건에 달하던 아파트 분양물량은 분양원가 공개가 도입된 후 계속 감소해 2010년에는 172000여 건까지 줄어들었다. 결국 이명박 정권 들어 분양원가 공개 항목이 대폭 축소(6112)되고 사실상 유명무실해지면서 분양물량은 2012283000건으로 회복됐다. 이처럼 아무 소득도 없이 부작용 때문에 사실상 사라진 제도가 다시금 문재인정부 때 어설픈 정책입안자들에 의해 부활하려 하고 있다. 건설업계 관계자는 "서울시나 경기도도 실무자들은 현실을 알고 있지만 지자체장들의 정치적인 이익 때문에 어쩔 수 없이 분양원가 공개를 추진하고 있는 것으로 알고 있다"고 꼬집었다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "내년에도 주택 경기가 좋지 않을 것으로 전망되고 있다""분양원가가 공개되면 주택 공급이 위축돼 집값 과열만 부추기게 될 것"이라고 말했다.(20181115일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

연말까지 13805가구 일반분양, 하남시 6235가구 가장 많아

서울 못지않은 입지 인프라, 대단지 신축아파트란 점도 매력

강남과 접근성 한층 개선될 듯, 위례·하남 감일·과천지식타운

분양가 상한제 적용 물량도, 주변 시세보다 수억원씩 저렴

 

 

 

  서울 강남권과 가까워 경기권 `준강남`이라 불리는 성남·하남·과천 지역연말까지 1만가구 넘는 알짜 분양 단지가 쏟아진다. 앞으로 나올 단지 상당수는 분양가 상한제가 적용돼 주변보다 시세가 저렴한 데다 정부의 주택 공급 택지에서도 일단 제외돼 물량 부담에서도 비켜난 상태다. 부동산 정보분석업체 부동산인포에 따르면 10월부터 연말까지 성남·하남·과천에는 13805가구가 일반분양될 예정이다. 연말 입주하는 국내 최대 아파트단지인 송파헬리오시티가 총 9150가구 중 일반분양 물량이 1550가구에 불과하다는 점을 감안하면 엄청난 청약 기회가 열리는 셈이다. 지역별로는 하남시에 가장 많은 6235가구가 분양될 예정이다. 이어 성남시 4816가구, 과천시는 2754가구 일반분양이 예정돼 있다. 이들 지역은 서울지역 못지않게 좋은 입지를 자랑한다. 연말 청약시장에 나올 성남, 하남, 과천 택지지구는 대규모 신축 아파트단지라는 최신 트렌드에 정확하게 부합한다. 이미 주변에 생활 인프라스트럭처가 촘촘히 짜여 있고 일자리가 몰려 있는 강남과 접근성이 더욱 개선될 것이라는 점도 주목받는 대목이다. 특히 분양가 상한제가 적용되는 위례신도시, 하남 감일지구, 과천지식정보타운 등 택지지구에서 나오는 물량은 주변 시세보다 수억 원씩 저렴하게 분양가가 책정될 전망이다. 예를 들어 분양가상한제가 적용되는 북위례 아파트는 3.3당 평균 분양가가 2000만원대 초반에 그칠 것으로 보이는데, 지난해 하남권에 입주한 `위례신안인스빌아스트로`는 전용 96실거래가가 117500만원 수준으로 3.33000만원을 넘는다. 이를 감안하면 30~40평형대 아파트는 적어도 3억원 넘는 시세 차익이 예상된다. 다만 9·13 부동산대책에 따라 분양가 상한제 적용 지역은 전매제한이 최대 8년까지 늘어나기 때문에 실수요자가 아닌 투자 차원의 청약은 신중한 접근이 요구된다.

 

 

  이들 지역의 향후 가치는 정부의 신규 택지 지정, 즉 주택 수급 물량과 밀접한 관련이 있다. 일단 지난달 21일 발표된 1차 신규 택지에는 성남시 신촌지구(SRT 수서역 일대)만 신규 지정됐을 뿐 상당수가 제외됐다. 예상과 달리 `준강남` 지역 신규 택지 지정이 최소한에 그치면서 이들 지역 가치가 더욱 높아졌다는 분석이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "만약 성남·하남·과천 지역이 추가로 신규 택지로 지정되더라도 수요층이 두꺼운 준강남 지역은 악재로만 볼 수 없다""강남과 가까운 입지는 변할 수 없고 인프라스트럭처가 더욱 공고해지면서 새 아파트가 구축 아파트 가격을 함께 끌어올리는 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다"고 분석했다. 2015년 이후 3년 만에 분양이 재개되는 북위례 신도시는 하남시와 송파구 일대에 걸쳐 있어 위례신도시 내에서도 입지 면에서 비교우위가 있는 곳으로 평가된다. 이곳에서는 현대엔지니어링이 10A3-4a블록에서 `힐스테이트 북위례`를 분양한다. 1078가구 규모 대단지로 전 가구가 전용면적 기준 92~102중대형으로 구성된다. 단지 인근으로 수변공원과 남한산성 도립공원이 자리 잡고 있다. 초등학교 등 교육시설 예정 용지가 인접해 있다는 점도 장점이다. GS건설은 같은 달 A3-1블록에 `위례포레자이` 559가구를 분양한다. 역시 전 가구가 전용 95~131중대형 물량으로 구성된다.

 

 

  하남시 감일지구도 분양을 재개한다. 하남 감일지구는 지난 4월 분양한 `하남 포웰시티` 1개 단지에만 무려 청약자 5만여 명이 몰렸던 만큼 청약 열기가 높을 것으로 예상된다. 이곳에서는 한양이 남은 하반기 중 감일지구 B2블록에 총 560가구 규모 한양수자인 아파트를 분양할 예정이다. 전 가구가 소비자 선호도가 높은 전용 84로 구성된다. 과천지식정보타운 분양도 본격화할 전망이다. 수도권 집값 부동의 1위인 과천에서 시세보다 저렴한 아파트가 대거 나오면서 예비 청약자들의 이목이 쏠리고 있다. 한국토지주택공사(LH)GS건설은 12월 과천지식정보타운 S9블록에서 민관 참여 공공분양 아파트 647가구를 분양할 예정이다. 신동아건설과 우미건설 컨소시엄도 연내 S1블록에 608가구를 분양할 예정이다. 이 밖에도 과천에서는 GS건설이 12월 주공 6단지를 재건축해 2145가구 자이 아파트를 분양한다. 이 중 845가구가 일반분양된다. 평균 집값 3000만원(3.3기준) 시대를 연 성남 판교신도시와 그 후광 효과를 보고 있는 성남 판교 대장지구에서도 분양이 잇따른다. 이들은 분양가 상한제 적용 지역은 아니고 전매제한이 비교적 자유롭다는 장점이 있다. 판교에서는 현대엔지니어링11월 판교 알파돔시티 7-1블록, 17블록에 힐스테이트 판교역을 분양할 예정이다. 알파돔시티 내 마지막 주거시설로 총 584가구(전용 53~84) 규모의 주거용 오피스텔 단지로 조성된다. 또 성남 판교 대장지구에서는 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 103개 블록에 `힐스테이트 판교 엘포레`836가구 분양한다.(2018102일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

한신더휴 잔여 40가구 모집에 5만명 모여들어 `북적북적`집값상승률도 서울 맞먹어

정부 행정기관 추가 이전, `스마트시티` 지정 겹호재강남 수준 규제도 안먹혀

`바늘구멍` 청약에 지역선 "공무원 특별분양 없애라"

 

 

  정부의 각종 부동산 규제로 지방 부동산 시장이 위축된 가운데 세종시 집값 고공행진이 계속되고 있다. 특히 분양 시장에서 '로또' 대접을 받으며 '세종불패' 신화를 굳혀 가는 중이다. 25일 부동산업계에 따르면 지난 20일 한신공영이 공급한 '세종 한신더휴 리저브' 잔여 40가구(HO1블록 30가구, HO2블록 10가구)에 총 53888명이 몰렸다. 경쟁률이 무려 13471에 달한 것이다. 해당 단지는 앞서 지난해 12월 청약 당시에도 1순위 경쟁률 54.171(HO1)34.271(HO2)을 기록한 바 있다. 잔여 가구 모집은 부적격 당첨자 등의 물량을 공급하는 것으로 일반 청약과 달리 특별한 자격 조건이 없다. 누구나 신청이 가능하다는 점을 고려해도 13001의 경쟁률은 좀처럼 보기 힘들다. 한신공영 관계자는 "입지도 좋지만 무엇보다 가격적 메리트가 컸던 것으로 보인다"고 말했다. 세종시는 분양가 상한제가 적용돼 상당한 시세 차익을 누릴 수 있는 '로또' 청약 지역으로 꼽힌다. 평균적으로 세종시 새 아파트는 분양가가 3.31000만원 안팎이다. 그러나 분양 후 최고 2배 수준으로 가격이 뛰는 단지가 속출한 바 있다. 지난해 11월 국토교통부 발표에 따르면 2015년 말 분양 당시 34950만원이었던 e편한세상 세종 리버파크 전용면적 99분양권은 지난 93억원 이상 오른 66642만원에 거래됐다.

 

 

  최근 정부의 부동산 규제 이후 부산·울산 등지 집값이 줄줄이 추락하고 미분양이 나날이 늘어가고 있지만 세종시는 완전 '딴판' 이다. 한국감정원에 따르면 세종시 주택가격은 올해 1월 기준 지난 1년 사이 4.44% 올랐다. 이는 서울(4.50%) 다음으로 전국에서 가장 높은 수치다. 같은 기간 전국 주택가격은 1.61%, 지방은 0.61%의 변동률을 보였다. 국토부의 2017년 연간 지가 변동률 추이에서도 세종시(7.02%)는 전국 1위를 꿰찼다. 세종시 상승세는 정부 규제에도 꺾일 줄 모르고 있다. 8·2 부동산 대책 발표 후 세종시의 월간 주택 매매가격 변동률은 잠시 주춤했지만 올해 1(0.21%) 들어 회복세에 들어섰다. 지방은 지난달 -0.05%를 기록하며 8·2 대책 이후 매달 변동률 하락폭이 커지고 있다. 지난해뿐만 아니라 올해 들어서도 부동산 시장에서 '세종불패' 신화가 이어지고 있는 데는 나름 이유가 있다. 집값·땅값 잡기에 혈안인 정부가 유독 세종에는 '예고된 호재'를 보장하고 있기 때문이다. 가장 강력한 가격 견인 요인은 추가적인 개발 기대감이 높은 데다 무엇보다 새 정부가 추가적인 인구 유입을 계속 유도하고 있는 것이다. 세종시는 현재 전체의 절반 정도만 개발이 완료됐고, 남아 있는 용지에는 기업·대학 등 유치를 위한 개발 사업을 할 예정이다. 특히 행정안전부와 과학기술정보통신부가 내년 말 내로 세종시로 이전한다. 더불어민주당은 최근 개헌 당론을 위한 의원총회에서 행정수도 신설 조항을 넣기로 했다. 행정수도로 세종시를 명문화겠다는 취지다.

 

 

  특히 최근 정부가 세종시를 스마트시티 시범 사업지로 지정한 것은 가뜩이나 불붙은 집값에 '기름'을 부은 격이다. 현지 부동산 관계자는 "정부의 대표 국책 사업지로 꼽힌 만큼 각종 정보기술(IT) 인프라스트럭처 투자를 비롯해 대학·기업 입주도 뒤따르지 않겠느냐""여긴 정부가 약속한 '기회의 땅'이나 마찬가지"라고 말했다. 세종시는 지난해 8·2 대책으로 투기지역·투기과열지구·청약조정대상지역 '강남' 수준의 규제를 받고 있다. 그러나 전매제한·청약가점제 확대 등 규제가 오히려 새 아파트 희소성을 부각하는 효과를 내고 있다. 양지영 R&C연구소 소장은 "세종시는 충청권에서 서울의 강남 같은 지역"이라며 "주변 대비 뛰어난 학군과 생활 인프라 덕에 기회가 되면 누구나 들어가고 싶어하는 지역"이라고 말했다. 또 세종시는 아파트 분양 시 50%를 세종에서 근무하는 공무원들에게 우선적으로 특별 분양한다. 지역민 중에선 공무원 특별 분양이 불공정한 '특혜'라고 꼬집는 사람도 늘고 있다. 청와대 홈페이지 국민청원 게시판에는 '세종시 공무원 특별 분양을 철회해 달라'는 글이 여러 개 올라와 있다. 세종시나 인근 지역에서 새 집을 찾는 평범한 시민들은 분양 받기가 '하늘의 별 따기'인데, 아파트 분양 소외계층이라고 보기 어려운 공무원에게 특별 분양 자격을 주는 것은 과도한 혜택이라는 주장이다.(2018225일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

투자가치 따진다면개포 재건축·과천 공공주택 노려볼만

 

 

  올해 아파트 분양 시장은 어느 해보다 풍성하다. 정비사업 분양 물량이 역대 최고 수준이기 때문이다. 이럴 때일수록 수요자들은 자신이 처한 여건에 따라 분명한 기준을 가지고 새 아파트 청약에 나설 필요가 있다. 함경남 함스피알 대표는 "최근 쏟아져나온 각종 부동산 규제 덕분에 실수요자들에게는 주택을 구입하기 좋은 여건이 조성됐다""아파트 브랜드, 교통, 학군, 생활환경 등을 꼼꼼히 살펴 구입 시기를 저울질해 보는 것이 좋다"고 조언했다. 새 아파트를 분양받고자 하는 수요자들을 유형별로 나눠보면 자녀 교육을 위한 학군 수요, 쾌적한 노후생활을 원하는 수요, 시세 상승을 노리는 수요 등으로 나뉜다. 교육 수요도 자녀가 유치원·초등학생인지, ·고등학생인지에 따라 좀 더 세분화된 구분이 가능하다. 매일경제신문은 아파트 분양 정보와 분석에 일가견이 있는 전문가 7명에게 올해 수도권 분양단지 중 유형별 선호도를 설문조사했다. 먼저 유치원·초등학생 자녀를 둔 학부모라면 대단지 아파트 분양을 노리는 것이 좋다. 단지 내에 학교·학원이 들어서는 경우가 많아 아이들의 안전과 면학 분위기 조성에 유리하기 때문이다. 개포주공4단지 재건축(3343가구), 한신4지구 재건축(3685가구), 개포8단지 재건축(1996가구)이 대표적이다. 김학권 세중코리아 대표는 "가구 수가 많은 아파트는 단지 내에 유치원과 초등학교가 있고 공부방· 독서실·체육시설 등 커뮤니티 시설이 배치되며 단지 내 상가에 각종 학원이 들어서기 때문에 학부모들 선호도가 높다"고 설명했다. 과천위버필드(2128가구)는 주변에 문원초와 정보과학도서관이 자리 잡고 있어 어린 자녀를 키우기에 좋은 단지로 꼽힌다. 고덕6단지 재건축(1824가구)은 단지 내에 고일초가 있고 주변 지역이 대규모 주거단지여서 혐오시설이 없다. 길음역 동양파라곤은 단지 내에 구립유치원과 영어마을이 마련될 예정이다.

 

 

  중·고등학생 자녀 교육에 유리한 단지는 강남권이나 목동·중계동에 위치한 학군 좋고 학원가가 가까운 단지가 꼽힌다. 강남권에선 개포동 일대 아파트대치동 구마을 1지구 등이 올해 나올 분양 물량 중에서 대치동 학군, 학원가와 가깝다. 지하철 2호선·신분당선 강남역에 걸어서 접근할 수 있는 서초 우성1는 대치동도 가까운 편이라 직주근접과 교육 여건, '두 마리 토끼'를 모두 잡을 수 있는 곳으로 꼽힌다. 목동 학원가에 접근하기 쉬운 신정2-1구역중고생 자녀를 키우고 있는 수요자라면 관심을 가질 만하다. 서울 외 지역에서도 명문 중·고등학교 주변 단지가 유리하다. 정자역 일대에 조성돼 있는 학원가를 이용하기 편리한 '분당 더샵 파크리버', 명문고 진학률이 높은 과천 문원중이 가까운 데다 과천고와 맞붙어 있는 과천주공6단지 재건축, 수원에서 가장 유명한 영통 학원가 접근성이 좋은 '수원 영흥공원 푸르지오'가 대표적이다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 자사고·특목고 폐지 등이 거론되면서 서울 강남권과 목동, 노원, 광진, 분당, 평촌, 과천 등 전통의 명문 학군 지역이 다시 실수요자 관심을 받고 있다"고 설명했다. 노부부가 생활하기에 쾌적한 단지를 고르는 수요자라면 자연 환경뿐만 아니라 의료·교통·마트 이용이 편리한지 따져봐야 한다. 고양 지축지구 중흥 S클래스북한산·노고산·오송산이 둘러싸고 있어 쾌적한 환경을 자랑한다. 창릉천 수변공원이 가까워 입주민들이 산책을 즐기기 좋고 가톨릭대 은평성모병원 등 의료시설도 가깝다. '장위7구역 아이파크(가칭)'는 북서울 꿈의 숲이 가깝고 인근에 초안산·오패산 등이 있다. 백화점 등 생활 인프라스트럭처 이용이 수월하고 경희대 의료원고려대 의료원이 가깝다. 'e편한세상 보라매 2'보라매공원과 강남성심병원 이용이 편리하다.

 

  시세 차익을 노리는 수요자들은 일단 강남 아파트 단지를 주목하는 것이 좋다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남 아파트값이 상승하고 있는 데다 강남 지역에서 새 아파트는 희소가치가 높은 편"이라고 말했다. 양지영 R&C연구소장도 "강남권은 워낙 고급 인프라가 잘돼 있기 때문에 사실상 분양가 상한제가 적용되고 있는 현 상황에서 시세 상승이 가장 크게 기대된다"고 말했다. 강남 외 지역에서는 신길파크자이가 유망하다. 신길뉴타운은 작년 분양에서 모두 단기간 계약을 완료했다. 신길파크자이 바로 옆에 있는 래미안 에스티움은 분양가 대비 2억원 이상 오른 상태. '당산 아이파크 퍼스티어(가칭)'여의도를 비롯해 마곡, 상암 등 업무지구 접근성이 뛰어나 미래가치가 높다는 평가다. 당산권역은 수요가 많은데도 그동안 분양 물량이 거의 없었다. 수서역세권, 과천지식정보타운 등 수도권 공공분양 아파트도 눈여겨봐야 한다. 정부가 주거복지 로드맵을 통해 신혼희망타운을 비롯한 공공주택을 분양한다고 밝힌 곳이다. 실제 2010년부터 분양한 강남권 보금자리주택들의 아파트값이 2배 이상 오른 것을 감안하면 올해 서울 강남권과 주요 지역에서 공급하는 공공주택도 미래가치가 높다는 평가다. 과천지식정보타운 S4·5블록이 대표적이다. 장 본부장은 "올해 수서역 역세권지구와 과천지식정보타운 등에서 공급하는 공공주택들은 분양가가 시세의 80~90% 수준에서 책정되는 데다 입지적 장점으로 인해 장기적인 투자가치가 높다"고 말했다.(2018219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

손댈수록 강남 수요만 자극규제 일변도 정책 한계 인식

기존대책 실제효과 지켜볼 듯

, 시간두고 추가대책 검토

 

 

  청와대15"당장 추가적인 부동산 대책이 없다"며 집값 상승이 전국적 현상인지 강남지역에 국한된 것인지 지켜보겠다는 '신중론'을 내놓자 다양한 해석이 나오고 있다. 지난해 정부의 8·2 부동산대책 등 각종 규제책 이후 지방 집값은 일제히 하락세로 돌아선 반면, 강남은 재건축 주택을 중심으로 매달 수억 원씩 상승세를 거듭하고 있다. 이런 상황에서 섣불리 설익은 추가 대책을 내놨다가 강남은 강남대로 더 자극하고, 지방은 더 휘청이게 될 경우 얻는 것보다 잃을 게 훨씬 많아질 수도 있다는 판단을 내린 것으로 보인다. 아울러 오는 4월부터 양도소득세 중과 등 파급 효과가 제법 큰 대책들의 시행이 기다리고 있고 정부가 의도한 '임대등록' 활성화 등 대책효과도 나타나고 있어 좀 더 지켜본 뒤 나서도 늦지 않을 것이라는 계산도 깔려 있다. 실제로 작년 8·2 대책이 발표된 후 서울 집값이 급등하는 동안 지방 부동산 경기는 역대 최악으로 치닫는 모습이다. 수도권 안에서도 서울과 경기, 서울 안에서도 강남과 강북이 극심한 차별화 양상을 보이고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 8월부터 올해 18일까지 강남 4(강남·서초·송파·강동)4.46% 오르는 동안 지방은 -0.6% 떨어졌다. 그나마 부동산 경기가 버틴다는 서울 강북권과 경기도도 각각 1.26%, 0.61% 상승하는 데 그쳤다. 최근 들어 양극화 속도는 더욱 가파르게 변하고 있다. 8·2 대책 직후 주춤하는 듯하던 강남 4구 집값은 작년 9월 셋째주부터 상승세로 전환하더니 지난해 11월 말부터는 매주 0.5%에 가까운 상승세(전주 대비)를 보이고 있다. 하지만 8·2 대책 이후 보합세였던 지방 아파트값은 작년 9월 둘째주부터 내림세로 돌아서더니 매주 하락폭이 커지는 상황이다.

 

  지방에서도 조선업 등 기반 산업이 불황에 빠진 거제(-5.4%)와 창원(-6.08%) 등 경남권은 부동산 경기가 붕괴 직전이라는 말까지 나오고 있다. 지방에선 그나마 상황이 좋았던 부산(-0.35%) 등도 상황이 점점 나빠지고 있다. 한 정부 관계자는 "강남 집값만으로 생각해서 될 일이 아니다""너무 급속한 지방 집값 추락은 가계 대출 부실화 등 다른 스펙트럼의 더 골치 아픈 후폭풍을 몰고 올 수 있다"고 말했다. 현 정부 들어 집값 잡기를 위해 전방위로 내놓은 규제 일변도의 백화점식 대책이 되레 강남 아파트의 희소가치만 부각시킨 데 대한 반성도 작용한 것으로 보인다. 8·2 대책에서 정부가 내놓은 재건축 아파트의 조합원 지위양도 금지, 다주택자에 대한 양도세 중과 등은 공급을 위축시킴으로써 가뜩이나 수요가 몰리는 강남 아파트의 가격을 올리는 반작용을 초래했다. 앞으로 동원 가능한 대책인 분양가 상한제 적용, 재건축 연한 연장 등도 시장에 공급 부족 시그널로 작용해 또다시 집값을 끌어올릴 가능성이 크다. 국토부 관계자도 "분양가 상한제로 인해 시장에 역효과가 일어날 가능성도 있다"고 밝혔다. 정부가 신중론을 견지하는 또 하나의 배경은 작년 발표한 대책들 중 일부는 실제 시장 변화로 나타나는 부분들도 감지되고 있다는 것이다. 국토교통부는 지난달 다주택자 임대활성화 대책을 통해 '집을 팔든지 임대주택으로 등록해 임대소득세를 내라'는 강한 압박신호를 보냈다. 이 결과, 작년 12월 임대사업자 등록을 한 사람이 전년 대비 2배 이상 늘어난 것으로 나타났다.

 

 

  국토부가 2016년부터 2017년까지 민간 임대등록 추이를 세움터(건축행정정보시스템) 자료를 통해 분석한 결과에 따르면 지난해 127348명이 임대사업자로 등록했다. 재작년 12월 임대사업자 등록자가 3386명이었던 점을 감안하면 117% 증가했다. 신규 등록 건수는 작년 초만 해도 한 달간 3000~4000명 선이었으나 정책 내용이 예고된 후인 105006, 116159으로 오르다가 12월에는 최고치를 기록했다. 국토부 관계자는 "8·2 대책 이후 5개월간 월평균 6429명이 등록해 2017년 전체 월평균(5220)을 크게 웃돌았다"고 말했다. 정부는 작년 8·2 대책을 통해 2주택 이상을 보유한 다주택자에게는 4월부터 양도세를 중과하고 장기보유특별공제도 제외하지만 등록 임대주택엔 적용하지 않겠다고 밝혔다. 이 가운데 김현미 국토부 장관은 18일 서울 모처에서 한국토지주택공사(LH)를 비롯해 주택도시보증공사 등 주거로드맵 수행 산하기관장들을 소집해 주거복지로드맵에 담겼던 각종 정책들의 기관별 이행사항을 점검하는 등 간담회를 갖기로 했다. 국토부 관계자는 "정책을 발표하는 것도 중요하지만 주거복지 정책은 차질 없는 일정 진행이 더 중요하다""앞으로 정기적으로 관련 기관들이 모여 이행사항을 점검할 수 있도록 정례적으로 간담회를 가질 것"이라고 설명했다. 이 자리에 당장 추가적인 정책 발표는 나오지 않겠지만 김 장관이 강남 집값과 관련해 이번에 정부가 밝힌 신중론과 비슷한 맥락에서 입장을 밝힐 수도 있어 보인다.(2018116 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

내년 상반기까지 5개단지 2578가구 일반 공급

최신 평면설계는 기본, 수입 내장재·커튼월 외관

단지들 고급화 경쟁 가열

분양가 상한제 10월 부활

실제보다 저렴한 가격에 프리미엄 아파트 잡을 기회

 

 

  경기 과천시에서 서울 강남 못지않은 별들의 전쟁이 벌어진다. 재건축초과이익환수제를 피하고자 사업에 속도를 낸 조합들이 저마다 명품 재건축을 내세우면서 가을부터 잇따라 일반분양에 들어간다. 분양가상한제 적용을 앞두고 실수요자로선 상대적으로 저렴한 가격에 프리미엄 아파트를 분양받을 기회가 될 전망이다.

 

과천에 써밋깃발 꽂는 대우건설

 

  13일 건설업계에 따르면 내년 상반기까지 과천에서 분양하는 재건축 아파트는 2기 재건축으로 분류되는 주공1·2·6·7-1·12단지 등 총 5개 단지 7262가구. 이 가운데 일반에 공급하는 물량은 전체의 35%2578가구. 사업이 가장 빠르게 진행되는 곳은 7-1단지다. 시공사인 대우건설은 오는 10월 말 전용면적 59~159599가구를 일반분양하기로 조합과 가닥을 잡았다. 당초 푸르지오브랜드를 쓸 예정이었지만 프리미엄 아파트 브랜드인 써밋을 적용하기로 지난 6월 결정했다. 평면, 조경, 마감재 등 세부 사항을 고급화하기 위해 조율 중이다. 일대 아파트 가운데선 유일하게 지하철 4호선 과천역에서 단지 안까지 지하로 연결된다. 중앙상가를 제외하고 재건축이 추진돼 알빼기분쟁이 있었지만 점주들을 조합원으로 받아들이면서 통합 재건축이 가능해졌다. 7-1단지 조합 관계자는 상가 자리에 건물이 들어서지 않아 단지 내 공원이 특화될 것이라며 과천 재건축 아파트 가운데 통경축이 가장 넓게 설계됐다고 말했다.

 

  입지가 가장 뛰어나 과천 대장으로 평가받는 1단지 역시 대우건설의 써밋 브랜드로 지어진다. 연말께 관리처분변경인가를 받아 일반분양 일정에 들어간다는 계획이다. 소형인 전용 59에도 4베이 판상형 설계가 적용되고 전용 845베이까지 늘어나는 등 최신 평면을 도입한다. 일부 타입은 발코니 확장 때 넓어지는 서비스면적이 최대 39에 달하는 것으로 알려졌다. 단지 안에 수변공원을 조성하고 입주민 편의시설로 수영장과 시네마홀을 들인다. 주방 가구 등 내장재는 외국산으로 시공한다. 가구별 거실 창문은 외부 난간을 대신하는 입면분할 창호로 설계했다.

 

너도나도번지는 고급화 경쟁

 

  비슷한 시기에 여러 단지의 분양이 이뤄지다 보니 조합 사이에서는 고급화 경쟁이 불붙는 모양새다. 2단지는 최근 천정고를 2.4m로 높이고 대형 사우나를 들이는 내용의 사업시행 변경인가를 받았다. 35층 스카이라운지와 가구별 지하창고도 계획 중이다. 아파트는 층간소음이 적은 기둥식으로 짓고 외관이 미려한 커튼월로 마감한다. SK건설과 롯데건설이 컨소시엄을 구성해 시공하기 때문에 캐슬앤뷰’ ‘시그니처캐슬등의 단지명이 거론됐지만 건설사 브랜드 대신 독자적인 단지명을 달기로 했다. 지난달 말까지 조합원을 대상으로 공모한 조합은 10월 관리처분 변경총회를 통해 단지명을 결정하고 11월 일반분양에 나선다는 방침이다. 2단지 조합 관계자는 사업지 위상을 감안해 모델하우스도 강남권에 지을 계획이라고 말했다. 내년 초 분양 예정인 6단지 역시 설계를 일부 변경하기로 했다. 조경과 마감 등을 손보는 것으로 알려졌다. 이 단지도 외장은 커튼월을 적용할 예정이다. 조합원 사이에서는 내년 분양하는 서초무지개아파트처럼 시공사인 GS건설의 그랑자이브랜드를 달아야 한다는 의견이 나오고 있다. 고급화한 아파트라는 걸 알려야 한다는 의미다. GS건설 관계자는 전반적으로 주변 단지들과 맞춰가는 수준의 설계 변경을 하고 있다고 말했다.

 

 

  이들 단지는 이르면 10월 부활하는 분양가상한제를 피하기 어려울 전망이다. 정비사업은 인허가 시기에 따라 분양 일정이 확정되는데 대부분 연말께 관리처분 변경인가가 예정돼 규제를 피하는 밀어내기 분양이 여의치 않기 때문이다. 정부가 예정대로 민간택지에 분양가상한제를 확대 적용할 경우 3.3당 평균 3000만원 안팎의 일반분양가를 계획하던 단지들은 2000만원 후반까지 가격 인하가 불가피하다. 이미윤 부동산114 연구원은 건설사와 조합은 손해를 보지만 수요자에겐 고급 아파트를 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 기회라며 다만 과천은 자금력을 갖춘 실수요자가 많은 것으로 평가되는 지역이어서 높은 청약 경쟁률이 예상된다고 말했다.(2017815일 한국경제 기사 참조)

 

 

당국 "분양과열 잡겠다


  강남 재건축 단지의 고삐 풀린 분양가에 당국이 '분양보증 불허'라는 칼을 빼 들었다. 고분양가 논란을 일으키고 있는 개포주공 3단지 재건축에 대해 분양보증서를 발급하지 않기로 한 것이다. 주택도시보증공사(HUG)25일 서울 강남구 개포주공 3단지 주택재건축사업 주택분양보증 신청 건에 대해 심사한 결과 승인하지 않기로 결정했다고 밝혔다. 아파트를 지어 분양하려는 사업자는 파산 등의 사유로 분양계약을 이행하지 못할 때를 대비해 HUG 분양보증을 받아야 입주자 모집에 나설 수 있는 만큼 분양가를 적정선으로 낮추지 않는 한 분양이 어려워지게 된 것이다. HUG 관계자는 "(개포주공 3단지)고분양가가 타 사업장으로 확산될 경우 보증리스크가 증가할 수 있어 분양보증을 승인하지 않기로 했다"고 말했다.

 

  HUG에 따르면 개포주공 3단지 3.3당 평균 분양가는 4319만원이다. 이는 지난달 기준 강남구 아파트의 3.3당 평균 분양가(3804만원)보다 13% 높고, 3개월 전 분양한 인근의 개포주공 2단지 분양가(3762만원)보다도 14% 높은 수준이다. HUG 관계자는 "HUG는 인근 아파트 분양가 대비 10%를 초과하는 경우 고분양가로 판단하고 있다"고 설명했다. HUG 결정에 대해 시장에서는 주택시장을 과열로 치닫게 만드는 고분양가를 잡겠다는 국토교통부의 의지가 반영됐다고 보고 있다.

 

  '분양가를 낮추라'압박인 셈인데, 조합 측은 수차례 협의를 통해 분양가를 낮췄는데 보증 승인마저 거부했다며 반발하고 있다. 고분양가·시장 과열을 식히는 효과가 있다는 주장과 이미 폐지된 분양가 상한제의 다른 형태로 인위적인 분양가 규제가 시장을 왜곡할 것이란 지적이 맞선 상태다. 현대건설과 개포주공 3단지 조합은 HUG의 이 같은 결정에 당혹스럽다는 반응이다. 개포주공 3단지 조합장은 "강남구청과 막판까지 머리를 맞대고 협의해서 최대한 재량을 발휘해 분양가를 낮췄다""더 낮추라고 하면 지금 당장 뚜렷한 답을 내놓기 어려운 상황"이라고 말했다.(2016726일 매일경제 기사 참조)



 

  전국 아파트 분양가격이 7년 만에 처음으로 3.31000만원을 돌파하자 반대로 평균치를 넘지 않는 저렴한 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 대부분 공공택지지구라 분양가 상한제 적용을 받는 곳으로 주로 1000가구 넘는 대단지가 많아 비싼 전셋값을 피해 주택 구입을 노리는 실수요자들에게 좋은 선택이 될 전망이다. 18일 부동산114에 따르면 올 들어 분양한 새 아파트 평균 분양가는 3.31018만원으로 20091075만원 이후 처음으로 1000만원을 넘었다. 특히 서울은 2158만원으로 지난해 1946만원보다 10.8%나 올라 역대 최고치를 찍었고 경기도도 1097만원을 기록하는 등 수도권 전체는 1189만원으로 1년 새 5.5% 오른 것으로 조사됐다.

 

  분양시장 호황 덕에 지난해 900만원대 분양이 잇따랐던 남양주 다산신도시도 올해 가격이 1000만원을 넘는 등 가격이 고공행진을 한 결과다. 이 때문에 상대적으로 저렴한 800~900만원대 분양가를 내건 지역 아파트들이 주목받는다. 경기 시흥시 배곧신도시가 대표적으로, 이곳은 분양가 상한제를 적용받은 덕택에 아파트 분양가가 3.31000만원을 넘지 않는다. 여기에서 가까운 안산과 송도가 이미 1200만원을 훌쩍 넘는 것과는 대조적이다. 호반건설이 이번주 경기 시흥시 정왕동 배곧신도시에서 선보이는 '시흥배곧 호반 써밋플레이스'3.3당 분양가를 평균 950만원으로 매겼다. 배곧신도시 정중앙에 들어서는 총 1795가구 대단지로 맞은편에 서울대 시흥캠퍼스와 서울대병원이 문을 열 예정이다.

 

  역시 이번주 중 청약받는 경기 평택시 신촌지구 '평택 지제역 동문굿모닝힐 맘시티'3.3당 평균 분양가는 887만원이다. 다음달에 대우건설이 경기 오산시에 짓는 '오산 센트럴 푸르지오'도 평당 분양가격이 900만원대에 그칠 전망이다. 동탄신도시와 가까워 기존 오산 시가지와 동탄 주거 인프라를 동시에 누릴 수 있는 게 강점이다. 싼 분양가는 지역주택조합 아파트의 전매특허기도 하다. 경기 평택 동삭동 영신지구 4블록에 들어서는 '지제역 SK'(가칭)3.3800만원대에 분양할 예정이다.(2016719일 매일경제 기사 참조)



  

경기 냉각땐 주택시장 부실 도미노 우려 커져

국토부, 전문가 긴급소집고분양가 상시 점검

금감원, 강남등 집단대출 부실가능성 현장검사

 

  서울 강남구와 서초구 재건축 단지를 중심으로 3.3당 분양가가 4000만원을 오가고 분양권 가격이 치솟는 등 이상과열 현상이 빚어지자 주택당국이 시장 모니터링 강화에 나섰다. 13일에는 한남더힐 분양가가 주력 평형의 경우 3.35300만원을 넘기고 최고가가 8000만원대에 달했을 정도로 달아오른 상태다. 아직까지는 분양가 고공행진이 강남 일부 단지에 국한된 문제라는 시각이 많지만 투기세력이 가담하며 거품을 조장할 경우 칼을 빼들겠다는 자세다. 금융당국도 최근 시중은행 집단대출이 급증하자 다시 규제하는 방안을 고심하고 있다. '가계부채 관리방안'이 지난달 지방으로 확대된 후 수도권과 지방 주택시장 디커플링(비동조화) 현상이 심화되고 있어 주택·금융 당국 고민이 깊어지는 상황이다.

 

  국토교통부는 14일 전문가 5~6명을 긴급 소집해 비공개 오찬 간담회를 갖고 최근 주택시장에 대한 의견을 교환했다. 국토부 관계자는 "금리 인하와 재건축 분양가 상승, 주택시장 양극화 등 최근 시장 현안에 대한 의견을 나누기 위해 자리를 만들었다"고 말했다. 국토부는 특히 최근 강남 재건축 분양가가 지나칠 정도로 높게 책정되자 자체 모니터링을 강화한 것으로 전해졌다. 강남 재건축 고분양가가 다른 지역으로 확산된 후 주택시장 상황이 갑자기 나빠질 경우 대규모 미계약·미입주 사태가 발생할 수 있기 때문이다. 국토부 고위 관계자는 "지난해 4월 폐지한 '분양가 상한제'를 다시 적용할 수 있는지 검토해 봤지만 가격, 거래, 청약경쟁률 등 세 가지 조건 중 하나도 충족하지 않았다"고 말했다.

 

  일반분양자에게 과도한 이익이 돌아가는 등 역효과가 크기 때문에 어느 한 가지 조건에 해당한다고 해도 국토부가 분양가 상한제 카드를 꺼내 들기는 쉽지 않을 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 투기과열지구 지정도 마찬가지다. 국토부는 201112월 마지막으로 남았던 강남3(강남·서초·송파)를 투기과열지구에서 해제했다. 한 민간 전문가는 "하반기 이후 강남 재건축 분양이 많지 않아 투기과열지구로 지정할 경우 오히려 주택시장 전체를 위축시킬 우려가 있다"고 말했다. 금융감독원은 이달 말 강남 재건축 단지에 대한 시중은행 집단대출 집중 점검에 나설 것으로 알려져 주목된다. 금감원 관계자는 "강남, 목동 등 재건축 단지 위주로 집단대출 증가세를 살펴보고 있다""리스크관리 차원에서 이달 말 점검을 하고 필요하면 사업장에 대한 현장검사도 나갈 수 있다"고 말했다.

 

  금감원에 따르면 신한·국민·농협·하나·우리 등 5개 은행의 지난 10일 기준 집단대출 잔액은 1042897억원으로 956239억원이었던 지난 1월에 비해 86658억원 증가했다. 같은 기간 집단대출을 포함한 주택담보대출은 101513억원 늘었다. 집단대출이 주담대 증가액의 85%를 차지한 셈이다. 문제는 경기 전망이 불투명한 상황에서 차주 상환능력이 떨어질 경우 집단대출 부실이 걷잡을 수 없이 확산될 수 있다는 점이다. 이 같은 금융당국 움직임에 대해서 효과는 기대하기 어렵고 부작용이 클 것이라는 의견이 많다. 은행 중도금 대출을 막을 경우 저축은행·신협·새마을금고 등에서 대출이 이뤄져 수분양자들의 이자부담만 늘어날 뿐 고삐 풀린 강남 재건축 분양가를 막지 못한다는 지적이다. 금감원 관계자는 "일단 점검 후 (집단대출을 조절할 수 있는) 맞춤형 대책을 마련할 계획"이라고 말했다.

 

  한편 국토부 비공개 간담회에서 전문가들은 수도권과 지방 시장 디커플링에 대해서도 염려했다. 올 들어 수도권 주택가격과 거래량은 상승 곡선을 그리고 있지만 대구·광주 등 지방시장은 약세를 면치 못하고 있다. 회의에 참석했던 한 민간 전문가는 "여신심사 가이드라인이 지방 시장으로 확대된 지난달부터 디커플링 현상이 심화되고 있다"고 말했다. 올해까지 이어지고 있는 주택공급(분양) 증가세가 입주 시점인 2018년 이후 시장에 부담이 될 수 있다는 의견도 나온 것으로 전해졌다.(2016615일 매일경제 기사 참조)