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중개업소 곳곳 `급매` 전단강북 일부 지역은 `키 맞추기


 


 

  지난 813일 정부의 합동 현장점검반이 불시 단속을 벌였던 서울 송파구 잠실주공5단지 인근 중개업소 관계자는 요즘 이곳의 분위기를 이렇게 표현했다. 투기과열이 우려돼 정부가 직접 단속에 나선 지 두 달여 만에 분위기가 완전히 바뀐 것이다. 지난 19일 기자가 직접 찾아본 잠실주공5단지 내 중앙상가 내 중개업소들은 대체로 한산했다. 상가에는 수십 개 중개업소가 몰려 있지만, 손님이 있는 곳은 별로 눈에 띄지 않았다. 지난달 초 19억원을 넘어섰던 잠실주공5단지 전용면적 76의 호가는 183천만원까지 떨어졌다. 인근에 있는 잠실엘스 아파트의 경우 지난달 전용 84가 최고 183천만원에 실거래됐지만, 현재 호가는 17175천만원 선에 머물고 있다. 대표적 재건축 추진 단지인 강남구 대치동 은마아파트도 비슷한 상황이다. 은마아파트 인근 중개업소들은 올해 여름 정부의 단속을 피해 상당 기간 `문 닫고 전화 영업`을 했었지만, 그것도 옛일이 됐다. 이날 상당수 중개업소 앞에는 `급매물` 전단이 붙어 있었고, 문의 전화나 방문은 매우 뜸했다. 현재 은마아파트 전용 76의 호가는 1718억원 선으로, 9·13 대책 전보다 1억원 이상 떨어졌다. 한 중개업소에는 151천만원짜리 매물도 있었다. 은마아파트 인근의 한 중개업소는 "이미 오를 만큼 올랐다는 인식이 커지면서 매수세가 완전히 사그라졌다"고 말했다. 다만 "워낙 손님이 없다 보니 유인성 매물도 있다"면서 "노후자금 목적으로 내놓은 매물을 제외하곤 집주인들이 기존 호가보다 크게 낮은 가격으로 집을 팔려고 하지 않는다"고 덧붙였다. 은마아파트 전용 769월 실거래가는 18185천만원이었다.

 

 

  21일 한국감정원에 따르면 지난 15일 기준 강남 4구의 아파트값 주간 상승률은 0.02%로 지난주의 0.05%보다 축소됐다. 강남구와 송파구의 아파트값이 0.03%, 0.06%에서 각각 0.01%로 둔화했고 서초구는 0.04%에서 0.03%, 강동구는 0.08%에서 0.06%로 오름폭이 줄었다. 강북지역 집값 상승을 주도했던 용산, 마포 등도 `거래절벽`이 이어지고 있다. 통합개발론이 나왔을 당시 매물이 나오기만 하면 바로 소화가 됐던 용산지역 아파트는 이번 주 상승률이 64(0.00%) 이후 처음으로 보합 전환했다. 정부의 현장단속 첫 번째 타깃이었던 신계동 용산 e-편한세상 전용 84는 지난 815억원선에서 호가가 형성됐다가 최근 145천만원까지 물러났다. 하지만 여전히 15억원 매물도 나오고 있어 본격적인 하락세가 나타나고 있다고 보긴 어렵다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오는 전용 84급매물이 143천만원에 나왔다. 기존 호가에서 5천만원 이상 떨어진 것이지만, 매수자가 나오지 않고 있다. 아현동 인근 중개업소 관계자는 "간혹 매수 의사가 있는 사람이 와도 14억원 이하로 떨어질 때까지 기다리겠다고 한다""한창 거래가 활발할 때는 하루에 10통 이상의 문의 전화가 왔는데 지금은 한두 통이 올까 말까 한 상황"이라고 말했다. 하지만 그동안 비교적 오름폭이 작았던 지역에서는 호가를 소폭 올리는 `키 맞추기` 현상이 나타나고 있다.

 

 

  10월 셋째 주 노원·도봉·강북지역 아파트의 매매가격 상승률은 0.070.08%로 서울 전체 평균(0.05%)보다 높았다. 일부 지역은 호가도 완만한 상승세를 보이고 있다. 예컨대 노원구 상계동 수락파크빌 전용 845억원 중반대에서 후반대로 호가가 다소 올랐다. 한국감정원은 "서울 강북지역에서는 개발 호재와 매물 부족 등으로 일부 상대적 저평가 단지의 호가가 (전주보다) 상승했다"고 설명했다. 상계동 우성공인 이맹주 대표는 "그동안 서울 부동산 시장의 열풍에서 소외됐던 수락산역 인근 아파트는 호가가 조금씩 오르면서 주변 지역과의 격차를 줄이고 있다"고 전했다. 이 대표는 "다른 지역이 워낙 오르다 보니 이사 예정인 집주인이 집값을 다소 올려서 내놓기 때문에 나타나는 현상"이라며 "하지만 매수 수요가 별로 없어 거래까지 이어지는 경우는 드물다"고 덧붙였다.(20181021일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

"발코니가 넓고 전망이 좋아 마음에 듭니다. 하지만 마스터 베드룸(안방)이 약간 작고 직장까지 교통이 불편한 것이 아쉽네요." 이태원 한 빌라를 찾은 그리스인 타나시스 코피나코스 씨는 발코니로 나가 주위 전망을 돌아보고 안방과 거실 등 내부 구조를 꼼꼼히 살폈다. 그는 최근 근무지를 서울로 발령받아 자신이 살 임대주택을 알아보는 중이다. 서울에 사는 외국인이 늘면서 외국인을 상대로 한 임대주택이 수익형 부동산 시장에서 관심을 끌고 있다. 외국인 주재원이 서울에 근무하는 2~3년간 5%대 안정된 수익을 낼 수 있다는 것이 외국인 임대주택 시장의 특징이다.

 

24일 행정자치부 통계에 따르면 서울에 거주하는 외국인 수는 2007207417명에서 지난해 457806명으로 2배 이상 늘어났다. 코피나코스 씨처럼 글로벌 기업 서울 주재원으로 오면 보통 해외 주재원들의 이주 정착과 행정 업무를 대행해주는 리로케이션(relocation) 업체를 이용한다. 린다 최 싼타페리로케이션서비스코리아 팀장은 "외국 기업의 서울 법인장이나 대표급은 월 900만원 이상 되는 임대주택을 보여달라고도 하지만 대부분 월 500만원대를 많이 찾는다""최근에는 글로벌 기업들이 경비 절감을 위해 독신 직원을 해외로 많이 내보내면서 서울의 외국인 대상 임대주택 시장도 싱글 위주로 재편되는 추세"라고 말했다. 글로벌 기업에 근무하는 외국인을 대상으로 하는 임대주택의 가장 큰 특징은 월세 2~3년치를 선불로 받는 것이다. 대신 2년 선금을 받으면 12개월 후에, 3년 선금을 받았을 때는 18개월 후에 중도 해지가 가능하고 임대인이 남은 임대료를 반환해야 한다. 기업 인사이동이 수시로 발생하기 때문이다.

 

부동산 중개업소가 임차인을 관리하기 때문에 임대인은 영어를 못해도 큰 문제는 없다. 다만 에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 식기세척기, 가스오븐 등 가전 제품을 원하는 경우가 대부분이어서 그만큼 유지 비용도 크다. 오리엔트공인중개사무소 대표는 "외국인 커뮤니티가 형성된 한남동, 이태원동, 반포 서래마을, 성북동과 외국인 학교가 있는 연희동 등을 많이 찾는 것이 사실이지만 최근에는 구형 빌라보다는 도곡동·삼성동 아파트, 광화문 오피스텔, 서울역 인근 새 주상복합 등 선호가 다양해지는 추세"라고 전했다. 포춘부동산컨설팅 대표는 "5~6% 수익률을 올릴 수 있는 9~11억원대 새 주상복합 아파트에 눈을 돌리는 사람이 많다"고 설명했다.

 

외국 대사들 관저로 인기를 끌었던 한남동 고가 단독들은 수익률이 크게 낮아졌다. 3년 전 남산 하얏트호텔 인근 3.33500만원 선이던 단독주택 용지들이 지금은 3.35000만원 이상으로 가격이 급등했지만 단독주택 임대료는 시가 상승을 따라가지 못했기 때문이다. 디원공인중개사무소 대표는 "외국 대사들은 관저에서 파티를 자주 해야 해 정원이 잘 갖춰진 단독주택을 선호한다"면서도 "수익률이 2~3%대라 새로 사서 투자하기에는 수익형 부동산으로 적절하지 않을 수 있다"고 말했다.

 

용산 주한미군이 내년 평택으로 이동하는 것은 외국인 임대주택 시장의 한 변수다. 동부이촌동, 용산, 이태원동 등에는 용산 주둔 주한미군들이 순차적으로 철수를 시작하면서 공실이 늘고 있다. 외국인 임대를 많이 하는 한 부동산업계 관계자는 "일부 외국인은 전입신고를 하지 않아 임대인이 임대소득에 대한 세금 신고를 잘 안 한다"면서 "실제 수익률이 10% 가까이 되기 때문에 평택으로 이동한 주한미군 세입자를 쫓아 평택에 임대주택을 투자한 사례도 있다"고 전했다. 월세 문화에 익숙한 외국인들은 임대관리 서비스에 대한 눈높이가 높다는 게 부동산업계의 공통된 평가다.(2016524일 매일경제 기사 참조)



 

 

  "한 달 광고료가 갑자기 150만원 더 들게 생겼는데 별 수 있나요. 어디 하소연할 곳도 없고." 1일 찾은 서울 강남구 H공인중개업소의 대표 김 모씨는 최근 '직방'을 통해 광고하던 부동산 매물 개수를 500여 개에서 350여 개로 대폭 줄였다. 이달부터 매물 10개당 15만원 선이던 광고료가 18만원으로 인상되면서다. 한 달에 550개가량 매물을 직방에 올리던 강남구 N공인중개업소도 광고료가 800만여 원에서 약 1000만원으로 껑충 뛰었다. 월 회원료(서울 강남 기준 약 95만원)를 내면 가입할 수 있던 '직방 지하철 프리미엄' 서비스의 혜택이 줄어든 것도 부담을 키운다. 이 서비스는 애플리케이션(앱) 이용자들이 지하철역 이름으로 검색할 때 결과 창 상단에 해당 공인중개업소 광고를 보여주는 서비스다.

  기존에는 이 서비스 회원이 되면 추가금 없이 매물 10개를 광고할 수 있었지만, 앞으로는 일반적인 매물 광고를 할 때처럼 광고료 18만원을 내고 올려야 한다. N공인중개업소 대표 조 모씨는 "직방에선 '싫으면 하지마라'는 식으로 배짱을 부리는데 힘없는 부동산중개업소들이 계속 목맬 수밖에 없다는 사실을 악용한 '갑질' 아니냐"며 "경쟁 업체로 갈아타자는 얘기도 곧잘 나오지만 어디든 이용자 수가 늘면 똑같은 일이 벌어질 것 같아 걱정"이라고 한숨을 쉬며 말했다.

  '다운로드 1200만건'을 기록해 모바일 부동산 중개 앱 업계 1위인 '직방'이 광고료를 대폭 올리면서 논란이 불거지고 있다. 2011년 설립된 직방은 부동산 앱 업계의 70%가량(광고 매물 기준)을 장악한 시장지배적 사업자로 성장했다. 이런 우월한 위치를 이용해 독단적으로 광고료 인상을 밀어붙인 것 아니냐는 지적이다.

  직방은 지난달 초 광고상품 가격을 20%가량 인상해 2월부터 적용하겠다는 내용의 안내문을 회원 공인중개업체들에 전달했다. 2014년 3월 유료화 이후 직방 이용자가 10배 이상 증가하는 과정에서 운영비 등 전반적인 관리비용이 크게 늘었고, 앱 홍보를 위한 마케팅에 상당한 비용이 투입되고 있다는 것이 이유였다. '일방통행'식 광고료 인상에 공인중개업자들은 대거 반발하고 있다. 성북구 소재 D공인 대표 유 모씨는 "갑자기 가격을 올리면 어떡하느냐고 항의했더니 '어차피 새로 들어올 사람은 많으니 해지하려면 하라'는 식으로 대답하더라"며 "울며 겨자 먹기 식으로 돈을 낼 수밖에 없는 상황"이라고 분통을 터뜨렸다.

  직방 측은 부담이 늘어난 것은 인정하면서도 결과적으로 공인중개업자들에게 혜택이 돌아갈 것이라고 해명했다. 직방 관계자는 "매물 1개당 1만원가량 오른 건데, 공인중개사가 거래 1건당 챙기는 수수료 약 35만원을 감안하면 많이 오른 것이 아니다"며 "가격 인상으로 마케팅이 확대되면 공입중개업체도 분명 이익을 볼 것"이라고 주장했다.

  온라인·모바일 플랫폼을 통해 오프라인의 이용자와 서비스 제공자를 연결해주는 O2O(Online to Offline) 업계에서 수수료 분쟁이 벌어진 것은 처음이 아니다. 지난해에는 시장 규모 12조원대로 성장한 배달 앱 업계에서 '배달의 민족' '요기요' 등 주요 업체가 자영업자들에게 과도한 수수료를 부과한다는 비판을 받으며 논란이 됐다. 시장 영향력을 높이기 위해 이용자에 대한 혜택은 계속 늘리고, 자신들의 수익 확보를 위해 서비스 공급자들 부담은 키우면서 발생한 문제다. O2O시장의 대표 모델인 카카오택시도 지난해 공정거래위 국정감사에서 시장지배력 문제가 도마 위에 오른 바 있다.

  전문가들은 O2O시장이 건강하게 성장하기 위해선 업계 당사자 간의 활발한 소통이 필요한 시점이라고 지적했다. 남명우 성균관대 경영학과 교수는 "O2O 서비스 수수료 분쟁은 특정 업체가 시장지배적 위치에 올라서는 순간 늘 발생했던 반복적인 문제"라며 "O2O 업체와 서비스 공급자가 상호 윈윈할 수 있는 기준점을 마련하는 작업이 필요하다"고 조언했다.(2016년 2월 2일 매일경제 기사 참조)