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루원시티 SK리더스 분양에 가점 `84` 만점당첨자 나와
불법전매 움직임까지 `들썩`

 

 

  올해 인천에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 `루원시티 SK리더스뷰`에서 청약 가점 만점(84) 당첨자가 나왔다. 예상보다 높은 점수의 청약 가점자가 몰려든 것으로 나타났다. 부동산시장에 넘치는 유동성이 인천까지 넘어간 것이란 분석도 나온다. 정부 규제를 피한 `풍선효과`가 나타난 것이다. 최근 주가는 하락 조짐을 보이고, 정부의 부동산 규제로 서울을 중심으로 한 조정대상지역에 공급이 끊기자 상대적으로 규제가 적고 전매도 가능한 인천으로 투자자가 몰렸다는 해석이다. 7일 금융결제원 아파트투유에 따르면 1448가구 모집에 35443명의 청약자를 모은 `루원시티 SK리더스뷰`의 당첨자 최고 가점은 만점인 84점이었다. 92가구를 모집한 전용면적 75형 당첨자 가점을 보면, 최저점이 64, 최고점은 84점이다. 평균도 69.16점으로 가장 높은 점수대를 형성했다. 현재 가점제는 무주택기간 32, 부양가족 35, 저축기간 17점 등 총 84으로 구성된다. 84점이라는 점수는 최소 15년 이상 무주택으로 살아왔으면서, 가구주 본인을 포함한 7명이 한 가구를 이뤄 살고 있어야 하고, 청약통장을 15년 이상 보유하고 있어야만 받을 수 있는 점수다. 최저점인 64점도 만만치 않은 점수다. 무주택으로 13년간 살아왔고, 청약통장 가입기간이 9년이 된 5인 가족이어야 받을 수 있는 점수다. 가장 많은 가구(460가구)를 모집한 전용 84A 역시 최저 62, 최고 78, 평균 65.73점의 당첨 가점을 기록했다. 가장 낮은 당첨 가점을 기록한 전용 84D조차도 최저 45, 최고 64, 평균 50.74점이었다. 청약 평균경쟁률 자체가 인천 최고인 241을 기록했지만, 가점이 예상보다도 훨씬 높다는 분석이다.

 

 

  부동산에 몰려 있는 유동성이 여전하고, 실수요자를 비롯한 청약 대상자들이 부동산에 대한 관심을 줄이지 않고 있다는 뜻이다. 실제로 전날인 1161순위 청약을 받은 `강남권 마지막 로또`로 불리는 래미안 리더스원(서초 우성1차 재건축) 역시 현금 10억원이 필요한 청약에 1만명이 몰렸다. 관심을 가진 현금 수요만 10조원에 달하는 저력을 과시했다. 정부가 대출을 전면 봉쇄했지만 주택 구입을 기대하는 유동성은 전혀 누그러지지 않았다는 해석이 나온다. 이날 루원시티도 마찬가지다. 9·13 부동산 대책 이후 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양까지 막으면서 연말 예정됐던 서울·수도권 주요 분양 일정이 줄줄이 내년으로 밀리자 마땅한 투자처가 없는 유동성이 인천까지 갔다는 것이다. 루원시티는 비규제 지역인 인천 서구에 있어 각종 규제에서 자유롭다. 평균 분양가도 3.31253만원으로 상대적으로 낮고, 중도금 무이자 대출도 가능해 초기 자금 마련이 수월하다. 실거주자 발걸음도 늘어난 것으로 분석된다. 국토교통부 자료에 의하면 인천 서구 공급 물량은 201470가구, 20150가구, 2016269가구에 불과했다. 하지만 20177087가구가 공급됐고 올해 루원시티를 포함해 6223가구가 공급되며 눈길을 끌었다는 것이다. 1년 후부터 전매가 가능하다는 점 때문에 단기 차익을 얻으려는 세력이 몰렸다는 이야기도 있다. 당첨자 발표가 난 7일 오전부터 당첨자 및 투자자가 수백 명씩 모여 있는 카카오톡 단체방 등에서는 2000~3000만원의 초기 프리미엄을 받고 분양권을 사겠다는 업자들 글이 줄줄이 올라왔다. 본인의 동·호수를 공유하며 얼마 정도 웃돈을 받을 수 있는지를 문의하는 당첨자도 속출했다. 인천 지역 부동산 관계자는 "현재 전매가 제한된 상황에서 분양권을 거래하는 행위는 엄연한 불법이니 주의가 필요하다"고 밝혔다.(2018116일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

"청약제도 맞춰 일정 바꿔라" 정부 지시에 위례 연기 이어
강북 재개발도 줄줄이 늦춰 서울·경기 1만여가구 차질

 

 

 

  올가을 `분양 성수기`가 사라졌다. 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 앞세워 위례신도시 분양을 청약제도 개편 후인 12월 이후로 연기시킨 데다 강남북 재개발·재건축도 정부와 분양가 조율에서 난항을 겪고 각종 잡음이 겹치면서 `올스톱`된 것이다. 10월과 11월 서울·경기에서 풀릴 예정이었던 27000여 가구 중 상당수는 사실상 내년을 기약할 수밖에 없게 됐다. 16일 건설·부동산 업계에 따르면 지난 10HUG10~11월로 예정했던 위례신도시 분양을 12월로 미루라고 지시한 후 서울·경기 요지의 재개발·재건축 및 택지지구 분양이 줄줄이 연기되고 있다. 이달 분양 예정이었던 동대문구 용두5구역 재개발 사업지인 `e편한세상 청계 센트럴`도 일정이 `미정`으로 바뀌었고, 성북구 길음1구역 롯데캐슬 분양도 10월 분양이 불가능하다고 판단해 홍보를 중지했다. 최고 65층 초고층 주상복합으로 재탄생하는 청량리4구역 `청량리 롯데캐슬 SKY-L65`도 연기에 연기를 거듭하다 `연말`로 일정을 잡았지만 내년으로 밀릴 가능성이 높아진 상태다. 현대건설이 짓는 서초구 삼호가든3차 재건축인 `디에이치반포`와 강남구 일원대우 재건축8월 분양을 계획했으나 현재는 올해 분양을 기약하지 못하는 상황이 됐다.

 

 

  경기권에서는 판교 생활권에 중대형 100%라 관심을 모았던 도시개발사업 단지 판교대장지구 `힐스테이트 판교 엘포레`10월 분양을 결국 포기했다. 통상 추석이 지난 후 9월 중순에서 11월 중순까지는 가을 분양 극성수기다. 그러나 주요 분양 물량이 줄줄이 밀리면서 서울은 연말까지 사실상 `분양 제로` 상태가 될 것이란 전망도 나온다. 업계에서 꼽고 있는 가장 큰 이유는 HUG와의 분양가 협의 문제다. 서울 지역 주요 분양 물량이 미뤄진 이유는 복합적이지만 가장 근본적인 배경은 정부의 타이트한 분양가 심사와 급작스러운 청약제도 변경 등으로 `불확실성`이 대폭 커진 데 따른 것으로 보인다. 다음달 분양을 준비하다가 일정을 `미정`으로 돌린 한 대형 건설사 관계자는 "정부가 이달 분양이 예정됐던 북위례 분양 물량을 강제로 연기시키면서 사실상 12월로 분양을 미루라는 정부의 `시그널`로 업계 전체에 전파됐다"고 말했다. 이 관계자는 "선분양 주택 공급 구조에서 HUG가 보증을 내주지 않으면 분양은 거의 불가능하다""HUG가 요구하는 분양가 수준을 도저히 맞출 수 없어 회사 내부에서는 아예 `후분양`으로 돌리는 게 어떠냐는 얘기가 나온다"고 말했다.

 

 

  정부는 지난 12일 발표한 무주택자 우선 청약제도가 실행되는 11월 말~12월 이후 분양을 재개하라는 입장이지만 겨울 분양을 꺼리는 업계 특성상 주요 분양은 내년 봄까지 밀릴 수 있다. 일반분양을 통해 수천 가구가 공급될 수 있는 타이밍이 수개월 밀리게 되는 것이다. 결국 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 정부 주장과 상반되는 결과를 낳고 있다. 특히 이로 인해 부동산 업계 주변의 일자리 등 `민생 경기`는 극도로 얼어붙고 있다. 분양을 하면 한 사업장마다 최소 100~200명에 가까운 인원을 상담사나 텔레마케터, 안내요원 등으로 고용하는데, 이들도 최소 연말까지 `개점휴업` 상태가 불가피해졌다. 한 달에 수천 명씩 일자리가 줄어드는 셈이다. 한 분양대행사 관계자는 "이미 다 채용해놓은 인원을 집으로 돌려보내는 해프닝이 곳곳에서 나오고 있다"고 말했다.(20181017일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

8·27 대책 수요억제·공급 투트랙, 광명·하남 투기과열지구 지정

구리·광교 등은 조정지역 묶어, 전문가 서울 도심 공급 늘려야

 

 

  정부가 부동산 시장 안정화 대책으로 투 트랙전략을 세웠다. 과열 양상을 보이는 서울 등의 집값을 진정시키기 위해 투기 수요 억제책과 주택 공급 확대 정책을 동시에 추진키로 한 것이다. 당초 국토교통부는 지난해 8·2 부동산 대책 발표 때 서울·수도권의 공급여건은 안정적이라고 진단하며 그동안 수요를 억제하는 쪽으로 대책을 만들어 왔다. 하지만 이번엔 서울 등의 국지적 과열 현상은 수도권 공급 부족에 대한 우려 등 때문이라며 공급 쪽에 정책 운용의 방점을 찍기 시작했다. 국토부는 일단 수요 억제를 위해 부동산 규제 지역을 확대한다. 서울에서 종로·동대문구·동작·중구 등 4개 구를 투기지역으로 지정한다. 이들 지역은 지난달 집값 상승률이 0.5% 이상이라 투기지역 지정 기본요건을 충족했다. 이에 따라 서울은 25개 구 중 15개 구가 투기지역으로 묶이게 됐다. 투기지역으로 지정되면 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되고 2건 이상 대출이 있으면 만기 연장도 안 된다. 이미 조정대상지역으로 지정된 경기도 광명·하남시는 투기과열지구로 추가 지정됐다. 서울 전역 등 기존 투기과열지구가 모두 유지돼 투기과열지구는 31으로 늘어났다. 투기과열지구에선 재건축 조합원 거래가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 낮아진다. 조정대상지역으로는 경기도 구리시와 안양시 동안구, 광교신도시 등 3곳이 추가됐다. 이로써 조정지역은 전국 42곳으로 늘어났다. 이곳에선 다주택자 양도세 중과 등을 적용받는다. 정부는 조정대상지역인 부산 7개 구·군 가운데 기장군(일광면 제외)은 지정을 해제키로 했다.

 

 

  국토부는 이번에 규제 지역으로 지정되지 않았지만 집값 불안 우려가 있는 곳은 집중 모니터링 지역으로 정했다. 비투기지역인 서울 광진·서대문구 등 10개 구와 성남시 수정구, 용인시 기흥구, 대구시 수성··남구, 광주시 광산·남구 등이 그 대상이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 집값과 분양권 등 거래 동향, 청약 상황 등을 수시로 모니터링해 시장이 과열됐다고 판단되면 투기지역·투기과열지구 등을 추가로 지정할 계획이라고 말했다. 정부는 향후 투기 수요를 막기 위한 세제·금융 대책 등도 내놓겠다고 밝혔다. 공급 측면에서는 2022년까지 수도권에 신규 공공택지 30곳 이상을 추가로 개발한다. 지난 7월 신혼부부 주거 지원 방안에서 발표된 내용을 빼면 14(부지 확보 기준)이 새로 개발되는 셈이다. 이곳에서 공급되는 주택은 242000가구로 추산된다. 서울에서도 일부 개발될 예정이다. 국토부는 일부 사업지구의 입지 등을 다음달 중 공개할 예정이다. 이문기 실장은 정책 기조를 바꾼 건 아니고 2022년 이후 택지 부족 문제가 생기지 않도록 선제적으로 땅을 확보하는 차원이라고 말했다. 정부의 공급 확대 대책이 집값 급등의 진원지인 서울의 주택 수요를 얼마나 흡수할지 의문이라는 시각이 나온다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 공공택지 개발 위치에 따라 다르겠지만 서울 집값 상승세를 잡기는 역부족일 것이라며 입지가 나쁠 경우 공급 과잉 사태가 심해질 수 있다고 말했다. 투기지역 등 추가 지정도 과열된 집값을 안정시킬지 미지수다. 김덕례 주택산업연구원 연구실장은 이번 규제로 상승 폭은 줄어들겠지만 전반적인 상승 기조는 이어질 것으로 보인다고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울의 풍부한 수요를 분산시키려면 도심에 공급을 늘려야 한다고 말했다.(2018828일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

정부 고강도 부동산 규제 등 영향

일부 주민 주도 중개업소 압박도

노무현 정부 땐 값 부풀리기 시도

담합 처벌할 마땅한 근거 없지만

거래 정보 공개 투명화돼 효과 의문

 

 

  서울 잠실역에서 가장 가까운 아파트 단지는 잠실주공5단지. 초역세권에 3930가구 대단지라 송파구 재건축 대장주로 꼽힌다. 최근 전용면적 82186000만원에 거래됐다. 이 단지 조합원 김모(43)씨는 지난 22일 엘리베이터를 탔다가 놀랐다. 잠오(잠실5단지) 집값 지키기 운동본부란 곳에서 붙인 공지를 봤기 때문이다. 공지엔 현재 강남 아파트에선 가격 담합을 통해 매주 1억원씩 집값을 올리고 있다. 우리 단지도 일정 가격 이하로 집을 팔지 않기로 결의했다고 적혀 있었다. 구체적으로 “3620억원 이상, 35195000만원 이상, 3419억원 이상이란 가이드라인도 제시했다. 김씨는 집값 내려가는 걸 누가 좋아하겠느냐만 집값도 담합을 할 수 있는지 몰랐다고 말했다. 잠실5단지 재건축조합 관계자는 일부 조합원이 붙였는지 모르지만 조합 측에선 관여한 바 없다고 말했다. 아파트 입주민의 집값 담합이 다시 수면 위로 떠올랐다. 입주자대표회의나 부녀회를 중심으로 단지 내, 입주민 카페 등에 아파트를 팔 때 일정 가격 이하로 내놓지 못하도록 공지를 내는 식이다. 인근 공인중개업소에 낮은 가격에 거래하지 못하도록 압박을 넣기도 한다. 노원구 상계동의 한 공인중개업소 대표는 “‘시세를 너무 낮게 내놓는다. 올리지 않으면 각오하라는 식으로 협박하는 입주민도 있다고 말했다.

 

  올해 들어 집값이 줄곧 상승세를 탄 잠실5단지의 집값 담합 움직임은 이례적이다. 담합은 주로 집값 상승세에서 소외된 지역에서 일어난다. 지난 10월 영등포구 당산동의 한 아파트 단지 엘리베이터엔 입주자대표회의 회장 명의로 공지가 붙었다. 입주자대표회의는 주변 아파트 단지 시세까지 거론하며 담합을 촉구했다. 당산동 A아파트 88000만원, 당산동 B아파트 7억원인데 우리 아파트는 57800만원이다. 소중한 재산을 절대 함부로 하시면 안 된다. 가격을 후려치는 부동산 사무실에 절대 매물을 주지 말자.” 9월엔 위례신도시의 한 아파트 단지에서도 집값 담합 움직임이 있었다. 역시 입주자대표회의 회장 명의로 우리 스스로 아파트 가치를 낮춰 매도해서는 안 된다는 내용의 공고문을 동마다 붙였다. 이 아파트는 공공분양 당시 45000만원 수준이었던 전용면적 84가 최근 8억원까지 올라 거래됐다. 하지만 여전히 인근 다른 아파트에 비해 가격이 낮은 편이다. 입주민 박모(56)씨는 지난해부터 주민들 사이에 집값이 저평가됐다는 공감대가 형성됐다. 제값 받겠다는 걸 무조건 담합이라고 몰아세워선 안 된다고 말했다.

 

 

  2000년대 중반에도 집값 담합 시도가 있었다. 노무현 정부가 잇따라 고강도 부동산 대책을 내놓는데도 불구하고 집값이 급등했던 당시엔 가격을 부풀리기 위한 담합이 많았다. 결국 당시 건설교통부(현 국토교통부)와 공정거래위원회가 합동 단속에 나섰고 아파트 담합이 확인되면 한 달 동안 각종 부동산 정보 제공 업체에 해당 아파트 시세 게시를 막는 조치까지 내렸다. 하지만 당시에 이런 행위를 담합으로 처벌 하지는 못했다. 지금도 마찬가지다. 공정위 관계자는 공정거래법상 담합 행위의 주체는 사업체이기 때문에 입주자대표회의나 부녀회 등을 처벌할 근거가 없다. 담합에 따른 피해를 특정하기도 어렵다고 설명했다. 다만 아파트 가격 담합이 효과를 볼 수 있을 것인지는 미지수다. 과거와 달리 주택 거래를 하면 실거래가가 공개되고 있는 데다 소셜네트워크서비스(SNS)가 발달해 가격 정보가 쉽게 공유되기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 단기간 인위적으로 가격을 떠받칠 순 있다. 하지만 장기적으로 수요·공급의 흐름을 거스를 수 없기 때문에 담합은 오래가지 못할 것이라고 전망했다. 국토부 관계자는 국지적 현상이라 당분간은 이런 움직임을 모니터링할 예정이다. 다만 확산할 조짐이 나타나면 즉각 대처하겠다고 말했다.(20171229일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

적용단지 몸값 나날이 상승위례·미사 웃돈 2억이 대세

 

 

 

  정부의 부동산 규제 속 수도권 집값 상승세가 주춤하고 있지만 분양가상한제가 적용됐던 아파트 몸값은 나날이 치솟고 있는 것으로 나타났다. 분양가상한제는 정부가 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 보태 분양가를 산정한 후 그 가격 이하로 분양하도록 하는 일종의 집값 통제 제도. 주로 공공택지지구에 공급되는 아파트들이 분양가상한제 적용을 받았지만 2014년 택지개발촉진법 폐지 후 신규 택지 공급이 급감하면서 기존 택지지구 아파트가 '귀하신 몸'이 되고 있다는 평가다. 7일 부동산업계에 따르면 수도권 택지지구 대표 주자인 위례신도시에 위치한 '위례자연앤센트럴자이'(전용 59)는 지난 96억원에 실거래됐다. 이 아파트의 2014년 분양가는 36000만원. 현재 분양가 대비 웃돈 약 24000만원이 붙어 있는 셈이다. 인근 미사강변도시 역시 비슷한 웃돈이 형성돼 있다. 미사강변도시에서 지난 9'미사강변 동원로얄듀크' 전용 846억원에 팔렸는데, 2013년 당시 분양가는 39600만원으로 2억원 이상 프리미엄이 형성됐다. 주변 시세보다 낮은 분양가에 희소가치가 있어서 향후 시세차익을 기대할 수 있다 보니 택지지구의 청약성적은 그야말로 훨훨 날고 있다. 최근에는 시흥 은계지구에 공급된 제일건설의 '시흥 은계지구 제일풍경채'가 중견 건설사의 약점을 극복하고 346가구 분양에 3627개의 1순위 청약통장을 모아 10.481의 좋은 성적을 냈다.

   

  이처럼 민간택지 지구 아파트가 이른바 '로또' 대우를 받으면서 정부의 분양가상한제 부활을 앞두고 수도권 청약자들의 관심은 '강남 3(강남·서초·송파)'가 포함될지에 집중됐다. 강남 3구에 상한제가 적용될 경우, 강남 보금자리 아파트에 이은 '로또청약' 열풍이 불 게 뻔하다. 국토교통부 등에 따르면 민간택지 분양가상한제 적용을 위한 주택법 시행령 개정안이 7일부로 시행에 들어갔다. 일단 국토부는 법이 시행됐지만 당장 상한제 적용지역을 선정해 발표하기보다는 당분간 시장 분위기를 지켜보겠다는 입장이다. 올해 남은 택지지구 분양 물량 중 분양가상한제에 걸려 비교적 싼 가격으로 나오는 물량으로는 경기도 이천 내 첫 택지지구 아파트인 호반건설의 '이천 마장 호반베르디움 2'와 경기도 시흥시의 마지막 택지개발지구인 '시흥 장현지구 모아미래도''포스트위례'로 불리는 성남고등지구에서 분양하는 제일건설의 '성남 고등 제일풍경채', 하남 감일지구 첫 민간아파트 '하남 포웰시티' 등이 있다. 이천 마장지구는 인근 용인시 기흥구의 3.3당 아파트값인 930만원보다 싼 800만원대 초중반에서 분양가가 정해질 것으로 보인다. 하남 감일지구도 인근 위례신도시의 3.3당 평균 2278만원에 비해 훨씬 저렴한 분양가가 예상된다.(2017118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

이번주 청약7`래미안 신반포 리오센트`에 관심 집중

 

  이번주에는 11·3 대책 이후 조정대상지역인 서울 서초구와 세종시에서 처음 청약을 받는다. 서울 서초구 래미안 신반포 리오센트 등 전국 21곳에서 9992가구가 청약을 받고, 견본주택 10(8260가구)이 새로 문을 연다. 7일 삼성물산은 서울 서초구 잠원동 한신 18·24차를 재건축하는 '래미안 신반포 리오센트' 청약을 접수한다. 지상 32, 6개동, 전용 49~132, 475가구로 이 중 146가구를 일반분양한다. 강남4구는 전매가 금지되는 데다 1순위·재당첨도 제한되지만, 지난주 청약을 받은 송파 '잠실 올림픽아이파크'는 평균 청약경쟁률이 32.51을 기록해 예상보다 투자 온기가 뜨거운 것으로 확인됐다.

 

  래미안 리오센트 평균 분양가는 3.34250만원으로 올해 분양한 신반포자이(4290만원), 아크로리버뷰(4200만원)와 비슷한 편이고, 일반분양 물량이 전용면적 59~84의 중소형이다. 이 지역 공인중개업계에 따르면 올해 입주한 '래미안 신반포 팰리스' 전용 84시세는 15~155000만원 선으로 래미안 리오센트 분양가가 조금 저렴한 편이다. 부동산114 리서치팀 관계자는 "신반포는 가수요가 빠지면서 경쟁률 자체는 낮아지겠지만 입지 선호도가 높은 지역이고 분양가가 주변 시세에 비해 높지 않은 편"이라고 말했다.

 

  지방에서 유일하게 전면 전매제한이 적용된 세종에서는 '세종 힐데스하임 2'청약을 받는다. 지상 17, 8개동, 전용 107~209, 345가구로 구성된다. 지난 9월 분양한 1단지의 후속으로 세종 힐데스하임은 청약경쟁률이 2.41로 높지 않았지만 계약 나흘 만에 완판됐다. 이에 따라 이번주 청약경쟁률만으로는 세종 분양시장 분위기를 가늠하기 어렵다는 지적이 나온다. 역시 11·3 규제가 적용된 경기 남양주시에서도 7일 다산지금지구 B-6블록 '신안인스빌 퍼스트리버'가 청약을 받는다. 지상 29, 8개동, 전용 84, 800가구로 구성된다.

 

  9일 롯데건설은 서울 동작구 사당2구역에 짓는 '사당 롯데캐슬 골든포레' 견본주택을 개관한다. 지상 18, 15개동, 전용면적 49~97, 959가구 중 562가구가 일반분양된다. 같은 날 포스코건설·금성주택 컨소시엄은 세종시 반곡동 4-1생활권 M3·L4블록 '세종더샵예미지' 견본주택을 연다. M3블록은 지상 30, 21개동, 전용 59~109, 1092가구 규모이고, L4블록은 지상 20, 20개 동, 전용 45~82, 812가구로 구성된다. 대우건설은 경기도 시흥시 대야동 418-21 일원에 짓는 '시흥 센트럴 푸르지오' 견본주택을 연다. 지상 49, 10개동, 아파트 전용면적 59~106, 오피스텔 전용면적 23~49, 2253가구로 구성된다.(20161129일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

연내 분양 16233가구 `직격탄`건설사, 주말 긴급대책회의

비수기 맞물려 강남 매매시장도 단기조정 예상압구정도 매물

규제 비켜간 재건축 조합원 입주권·수익형 부동산은 반사이익

 

  정부의 주택시장 관리 방안3일 공개되자 서울 강남 4(강남·서초·송파·강동구)를 비롯한 서울 아파트 시장이 크게 술렁였다. 강남 4구의 분양권 전매가 사실상 금지되고 서울 전역이 청약규제 조정지역으로 묶이는 등 정부가 시장 예상보다 강한 처방을 들고나왔기 때문이다. 하지만 정부가 지역별로 차등화된 청약시장 규제에 나서면서 규제 대상으로 묶인 지역과 규제를 비켜간 지역의 주택시장 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다. 우선 직격탄을 맞은 곳은 올해 안에 분양이 예정된 단지들이다. 부동산114 조사에 따르면 3일 이후 조정지역 37곳에서 연말까지 예정된 일반분양 아파트는 16233가구에 이른다. 이들 아파트는 지역에 따라 청약 후 16개월부터 입주 때까지 분양권 전매가 금지된다. 특히 이날 발표 직후인 4일 서울과 수도권에서 분양이 예정돼 있던 3개 단지는 일정을 연기했다.

 

  중흥건설이 분양하려던 동탄 중흥S-클래스 에코밸리는 주택도시보증공사(HUG)에서 분양보증을 받지 못해 일정을 미뤘다. 업계에서는 HUG가 정부의 청약시장 과열 진정 의지에 보조를 맞추기 위해 보증서 발급을 기피한 것으로 보고 있다. 수지파크 푸르지오, e편한세상 서울대입구도 4일로 잡았던 일정을 일단 뒤로 미루고 상황을 지켜보기로 했다. 다른 분양단지들도 고민에 빠졌다. 이달 분양 예정인 서초 잠원동 '래미안 신반포 리오센트' 조합 관계자는 "전매제한이 1년 정도 늘어날 것으로 예상했는데 사실상 분양권 전매가 금지돼 당황스럽다"면서 "견본주택 인테리어와 가격 산정 때문에 분양 일정을 늦췄는데 악재를 만나게 됐다"고 말했다. 강동구 고덕주공 3단지 조합원들도 추가 분담금이 발생할까봐 노심초사하는 분위기다. 업계 관계자는 "이번 대책으로 경쟁률이 크게 떨어질 수 있다""이 때문에 분양가를 높게 책정하기 어렵게 됐고, 시공사도 분양 마케팅 예산 확대가 불가피해져 조합원 분담금이 올라갈 수 있다"고 염려했다.

 

  이달 말 분양 예정인 강북의 마포 '신촌 그랑자이'(대흥2구역 재개발) 인근 D공인 관계자는 "마포 일대 분양시장이 인기를 끌면서 그랑자이 조합 측이 3.3당 분양가를 2500~2600만원 선으로 정한다는 말까지 나왔지만 이번 규제가 발표되면서 2400만원은 넘지 않을 것으로 보인다"고 말했다. 따라서 이번 대책이 청약시장 과열을 진정시키는 효과를 가져올 수 있다는 데 전문가 의견이 일치한다. 김덕례 주택산업연구원 박사는 "분양권 전매에 대한 규제에 초점을 맞췄기 때문에 신규 주택시장에서 나타났던 과도한 청약경쟁률 문제를 잡을 수 있을 것으로 보인다"고 말했다. 허윤경 건설산업연구원 박사도 "생각보다 강도가 높은 조치여서 단기적으로 분양시장 위축이 불가피하다"고 말했다.

 

  문제는 청약시장 위축이 매매시장 전반으로 확산될 가능성을 배제할 수 없다는 점이다. 이미 강남 재건축 대장주로 불리는 압구정에서도 매물이 쌓이기 시작했다. 다른 강남 재건축단지 공인중개업소들에도 하루 종일 '매도가'를 알아보려는 문의 전화가 이어졌다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "강남 재건축과 분양시장은 비수기와 맞물려 상당 기간 동면기에 접어들 것으로 보인다""매매시장도 내년 봄 이사철까지 거래가 줄어들면서 가격 하락의 전형적인 조정국면 진입이 예상된다"고 말했다. 반면 분양권 전매제한 대상이 아닌 지역이 수혜를 입는 풍선 효과가 나올 수 있다. 이날 1순위 청약을 접수한 '용산 롯데캐슬 센터포레' 견본주택에는 아침부터 11·3 대책이 적용되는지에 대한 문의가 쏟아졌다. 분양 관계자는 "적용 기준일 이전에 모집 공고를 냈기 때문에 규제 대상이 아니라는 식의 설명을 반복 중"이라며 "앞으로 기대 웃돈이 떨어지지나 않을지, 다른 단지 중복 청약 시 불이익이 있는지 등에 대한 투자 상담이 빗발치고 있다"고 말했다.

 

  조합원 입주권과 기존 분양권의 반사이익 가능성도 있다. 저금리에 부동자금이 넘치고 있어 다른 투자대안을 찾지 못하면 다시 부동산으로 자금이 흘러들어올 것이라는 기대도 크다. 전월세 수익을 기대할 수 있는, 준공된 지 오래되지 않은 소형 아파트가 새로운 투자처로 부상하는 이유다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "규제가 심한 분양권보다는 전월세 수익을 기대할 수 있는 중소형 새 아파트가 오히려 좋은 투자처로 부상할 수 있다"고 말했다. 건설업계는 예상외의 강력한 규제에 당혹해하면서 서둘러 대책 마련에 나섰다. 대형 건설사인 A사의 한 임원은 "전매제한 1년을 기대했는데 예상보다 대책이 강하게 나왔다""신규 분양 시기를 조절해야 할지 고민"이라고 토로했다. 또 다른 대형 건설사인 B사 임원은 "이번주 말 워크숍을 열고 분양 시기와 가격 조정 등을 포함한 대책 수립에 나설 계획"이라고 말했다. 한편 정부의 부동산 규제 예고로 관망세가 확산되면서 서울 아파트 매매가격지수는 지난주 대비 0.15% 올라 5주 만에 가장 낮은 상승률을 기록했다.(2016113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

[경기] 2~3년 후 수도권 아파트 공사 절반 감소

  과열된 부동산을 잡겠다며 정부가 칼을 빼들었지만 업계 관계자 및 시장 전문가들은 과도한 규제는 지양해야 한다며 한목소리를 내고 있다. 특히 최근 건설·부동산 과열 현상이 진정국면에 접어들었다는 신호가 감지되는 데다 건설경기가 우리 경제를 떠받들고 있는 상황이어서 어설픈 규제는 오히려 경기 급랭을 가져올 수 있다는 것이다. 건설경기가 이미 고점을 지나 하락국면에 접어들었다는 신호는 각종 통계 및 연구자료에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 통계청이 최근 발표한 '9월 산업활동동향'을 살펴보면 올해 매달 증가하던 건설투자가 9월 들어 4.7% 감소했다. 토목공사가 6.8%로 감소폭이 컸지만 건축도 3.7% 감소했다. 지난해 같은 기간 건설투자는 4% 증가했으며 8월 역시 건설투자는 3.2% 증가했다. 전년 대비 건축 인허가 면적 증감도 3분기 들어 감소세로 전환했다.

 

  한국은행이 집계한 10월 건설업 기업경기실사지수(BSI) 역시 73으로 전달보다 2포인트 하락했다. 올해 259에서 매달 꾸준히 오르다가 975를 고점으로 하락 추세에 접어들었다. 이 때문에 굳이 지금 시점에 부동산 규제를 꺼내드는 것이 시기적으로 적절한가에 대해 시장은 의문을 제기하고 있다. 심교언 건국대 부동산대학원 교수는 "우리 정부는 어설픈 규제에 따른 풍선효과와 과도한 규제로 인한 경기급랭을 이미 한 차례 경험했다""구두개입 이후 시장 상황이 바뀌고 있는데 굳이 지금 시점에 무리한 대책을 내놨다가 과열 진정 국면이 경기 급랭으로 악화할 수 있다"고 말했다.

 

  건설업에 치중된 경제구조도 정부의 과도한 규제를 견제하는 주요 근거다. 지난 9월 산업연구원이 발표한 '최근 실물경기의 건설투자 의존 구조' 보고서에 따르면 2013년부터 늘어나기 시작한 건설투자는 기준 올 2분기 전체 경제 성장에서 차지하는 비중이 51.5%19934분기 이후 최고를 기록했다. 2분기 한국은행 통계에서도 민간 건설투자는 사상 처음 50조원을 돌파해 전체 투자 116조원 중 42%를 차지했다. 향후 경기 전망이 불투명한 상황에서 대안 없이 건설·부동산 경기를 꺼뜨린다면 재앙이 올 수 있다고 전문가들은 지적한다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "정부 대책은 고분양가를 낮추고 분양권 전매 등 투기거래를 없애는 방향으로 정교하게 설계돼야 할 것"이라고 말했다.

 

[시장] "2년내 76만가구 쏟아져" 이미 관망모드

  2017~2018년 아파트 공급대란설이 퍼지면서 시장은 이미 관망 모드로 접어든 상태다. 부동산114 등에 따르면 향후 2년간 아파트 입주예정 물량은 201737만가구, 201839만가구로 총 76만가구에 달한다. 올해 28만가구 공급에 이어 국토교통부의 중장기(2013~2022) 아파트 공급계획연평균 27만가구를 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 입주물량이 적었던 2012(18만가구)의 거의 두 배로 신규 공급이 많았던 2007(314000가구)2008(32만가구)보다도 약 13만가구가 많다. 반면 수요 측면에선 모두 부정적이다. 가계 실질소득 증가율도 지난해 3분기 이후 마이너스로 전환했고, 경기회복이 지연되고 기업 구조조정이 본격화하면 고용시장은 더욱 나빠질 전망이다. 시장에선 부동산 경기가 정점을 지나 이미 후퇴기에 진입했다는 분석도 나온다. 특히 지방의 경우 후퇴기를 지나 수축 국면(후퇴기수축기)으로 진행될 가능성이 높다는 예상이다.

 

  현대경제연구원이 지난 8월 발표한 보고서에 따르면 국내 부동산 경기2012년부터 수축 국면에 진입한 이후 2015년 초부터 서서히 회복기에 진입했다. 이 보고서는 정부의 부동산 활성화 정책으로 국내 부동산이 확장기를 거쳐 2015년 중반에 정점을 기록하였으나 이후 서서히 둔화돼 현재 후퇴기에 진입한 상태라고 분석했다. 실제 가격 상승이 둔해지고 지방의 경우 거래량도 빠르게 줄어드는 추세다. 부동산 114에 따르면 10월 넷째 주 전국 아파트값 상승률은 0.12%로 전 주에 비해 상승폭이 절반으로 줄었다. 지방 주택거래량도 올 상반기 월평균 38000가구 수준이다. 김천구 현대경제연구원 연구위원은 "늘어난 부동산 시장의 공급과 비교해 가계의 부동산 수요가 미치지 못해 부동산 경기는 수축 국면으로 진행될 수 있다""구조조정 대상 산업이 밀집한 지방 쪽 부동산 시장은 경착륙이 우려된다"고 말했다.

 

[가계부채] 가계자산 74% 부동산연쇄부실 우려

  부동산 경기가 급랭하면 가계부채가 질적으로 더 악화될 수 있다는 우려의 목소리가 크다. 무리하게 대출을 받아서 집을 구입한 경우 부동산 경기 하락이 곧 자산가치 하락을 의미하고, 이는 바로 빚 상환의 어려움으로 이어지기 때문이다. 금융당국 관계자는 "통상 부동산 경기가 활성화돼 주택 거래량이 늘어나면 가계부채가 양적으로 증가하지만 역으로 부동산 경기가 나빠지면 가계부채가 급속도로 질적으로 악화될 위기에 놓인다"고 말했다. 부동산 경기 상승기에 구입한 집에 대한 주택담보대출이나 집단대출이 경기 하락기에 부실화될 우려가 크다는 설명이다. 실제로 한국 가계는 자산의 대부분을 부동산에 투자하고 있다. '2015년 국민대차대조표'에 따르면 가구당 자산의 4분의 3가량은 집·토지 등에 몰려 부동산 쏠림 현상이 심각하다.

 

  한 가구가 갖고 있는 순자산 규모는 36152만원으로 조사됐는데, 건설·토지 등 부동산 자산이 지난해 가계 순자산에서 차지하는 비중은 73.9%에 달했다. 이 비율은 201375.4%, 201474.6%를 기록했다. 저금리 기조 속에서 여전히 부동산이 수익을 낼 확실한 투자처인 셈이다. 부동산 경기가 고꾸라지면 가계부채에서 특히 집단대출이 위험한 상황에 직면할 가능성이 크다. 부동산 경기가 식으면 집단대출 수요자들이 위험 부담을 고스란히 져야 한다는 점이다. 수요자로서는 입주 시 부동산 경기가 급락하면 대규모 입주 거부 사태가 발생할 수도 있고, 시장 금리가 치솟는다면 집단대출을 주택담보대출로 전환할 때 이자 부담이 치솟을 위험도 크다. 김진성 KB금융경영연구소 연구원은 "1997년 외환위기나 2008년 글로벌 금융위기 때는 집값이 20~30% 빠지면서 집단대출 연체율이 급등했다"고 말했다.(2016112일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

`수도꼭지` 부동산 규제

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2016.10.25 06:40 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

한번에 `콸콸` 틀면 시장 죽고여러번 `찔끔` 틀면 효과 없고

 

  한국 부동산 경기는 대략 10년 주기로 오르락내리락을 반복했다. 개인차는 있지만 대체로 상승기를 경험한 사람은 돈을 벌었고, 하락기를 경험한 이는 반대의 길을 걸었다. 모든 국민이 잘 살도록 하는 것이 국가의 목적인데, 열심히 일하고도 부동산 하락 때문에 인생이 꼬여버린 국민이 많아진다면 큰 사회적 문제다. 이 같은 현상을 최소화하기 위한 장치가 바로 정부의 부동산 규제. 시장이 과열된다 싶을 때 저렴한 공공주택 공급을 늘려주면 진정될 가능성이 높다. 반대로 시장이 침체에 빠질 것 같으면 재산세를 낮춰 사람들의 주택 보유를 유도할 수 있다. 이 같은 정책 집행을 통해 정부는 부동산 시장 안정과 서민 주거복지 향상이란 두 가지 목표를 달성하고자 한다. 5000만 국민을 들었다 놨다 하는 마술과도 같은 부동산 정책을 해부한다.

 

 과잉 건축 틀어막는 공급규제

 

  시장이 과열 양상을 보인다고 판단할 때 정부에서 꺼낼 수 있는 첫 번째 카드는 민간주택 공급이 줄어들도록 유도하는 공급 규제이다. 대표적인 것으로 공공 임대주택 공급 확대와 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 심사 강화가 있다. 공공 임대주택 공급 확대의 목적은 규제라기보다 서민 주거복지 보호에 더 가깝다. 하지만 공공 임대주택 공급 확대로 집을 사야 할 실수요자들이 민간 주택을 선택하지 않게 된다면 건설사 입장에서는 미분양을 우려해 신규 건설을 자제할 가능성이 높다. 이 정책은 박근혜정부가 20141030일 발표한 '서민 주거비 부담 완화 방안'에 포함됐다. 공공임대리츠 1만가구 확대, 준공공임대주택 활성화 등이 당시 발표된 대표적 공급규제형 정책들이었다.

 

  주택도시보증공사 분양보증 심사 강화는 건설사들의 신규 분양을 억제하는 효과가 있다. 주택도시보증은 신규 아파트의 평균 분양가와 인근 아파트 평균 가격을 비교해 일정비율을 초과할 경우 '고분양가'로 규정, 심사를 강화하고 분양가 인하를 유도한다. 고분양가 판정 기준이 강화되면 건설사는 높은 분양수익을 기대하기 힘들어진다. 최근 주택도시보증이 서초, 강남 일대 일부 재건축단지들의 고분양가 판정 기준을 110%에서 100%로 내리자 5000만원 이상의 분양가를 기록할 것으로 예상됐던 아크로리버뷰의 분양가가 3.34194만원으로 주저앉았다.

 

 투기심리 잡는 거래규제

 

  거래규제는 투기세력에 의한 시장 과열을 막기 위해 주로 사용된다. 대표적인 규제가 투기과열지구 및 투기지역 지정이다. 투기과열지구주택가격 상승률이 물가상승률에 비해 지나치게 높고 청약경쟁이 과열된다고 판단되는 지역을 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정한다. 투기과열지구로 지정된 지역에서는 입주 시까지 분양권 전매가 제한되며 재당첨제한 규정 역시 강화된다. 재건축 단지의 경우 조합원지위(입주권)의 양도도 금지된다. 20029월 집값이 급등하면서 강남 3구가 투기과열지구로 지정됐다가 201112월 해제된 바 있다.

 

  투기지역은 투기과열지구와 유사한 기준으로 지정되지만 주무 부처가 기획재정부라는 점에서 차이가 있다. 지정 시 양도소득세(양도세)를 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 부과하는 데다 10%의 탄력세율이 중과되기 때문에 세금 부담이 높아진다. 분양권 전매제한도 투기심리를 잡는 데 효과적인 규제다. 투자 목적으로 부동산 시장에 뛰어든 사람들이 가장 널리 이용하는 것이 분양권 매매다. 청약에 당첨된 후 프리미엄이 붙으면 프리미엄만 받고 분양권을 다른 투자자에게 넘기는 것이다. 초기 투자금이 적은 데다 청약 1순위 자격이 완화된 탓에 최근 전문 투자자는 물론 일반인들도 뛰어들고 있다. 청약경쟁률이 수십대 1을 넘기는 일이 비일비재하다.

 

 간접적이지만 강력한 조세규제

 

  조세규제는 주택 수요나 공급에 직접 영향을 미치지는 않지만, 집을 거래하거나 한 채 이상 보유하는 행위에 영향을 미쳐 부동산 시장을 움직인다. 대표적인 조세규제가 양도세다. 양도세는 부동산, 영업권, 회원권, 유가증권 등 다양한 자산에 적용되는 거래세. 주택 양도세는 1가구 1주택일 경우 보유기간 2년 이상, 양도가액 9억원 이하라면 과세되지 않는다. 하지만 다주택자나 고가주택 보유자가 주택 거래를 할 경우 차익에 대해 최대 38%의 세금이 부과되고 경우에 따라 10%의 탄력세가 중과된다. 박근혜정부가 2013년 내놓은 '서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'에는 '미분양·신축주택 외에 기존주택도 양도세 5년간 면제'가 포함됐는데 전문가들은 이를 두고 정부의 부동산 경기 부양 의지가 강력하다고 진단했다. 문진혁 우리은행 세무자문팀장은 "양도세율 조정은 주택 거래에 직접 연결되는 강력한 규제"라고 설명했다. 재산세도 일종의 조세규제다.

 

 ◆ 최후의 카드 금융규제

 

  4대 부동산 규제 중 가장 강력한 것이 금융규제. 금융규제는 수요나 공급에 앞서 돈줄을 조여버리기 때문에 시행 즉시 시장에 반응이 나타나며 효과 또한 강력하다. 대한민국 금융규제의 꽃을 꼽자면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이다. 이 두 정책은 주택 수요자의 대출을 옥죄는 방식으로 수요를 줄인다. 특히 DTI는 현존하는 부동산 정책 중 가장 강력한 장치로 꼽힌다. 2000년대 초중반 노무현정부가 부동산 급등을 막고자 10여 차례에 걸쳐 내놓은 대책의 대미도 바로 DTI였다. 온갖 규제를 비웃듯 과열을 이어가던 부동산 시장이 20071DTI 40% 적용범위를 6억원 미만 주택으로 확대한다는 정부 발표가 나오고 난 이후에야 진정국면에 들어갔다.

 

  대출금리 인상이나 심사요건 강화도 금융규제에 포함된다. 최근 정부에서 발표한 보금자리론 축소 및 자격요건 강화가 대표적이다. 정부는 가계부채를 축소하기 위한 정책이라고 내놨지만 현장에서는 집을 사기 위한 저리대출이 어려워지면서 주택 구매 수요를 떨어뜨리게 됐다. 고종완 매일경제 명예기자(한국자산관리연구원장)"역사적으로 볼 때 다양한 규제정책 중 금융규제가 가장 강력하고 재건축 개발이익 환수, 세금 중과, 분양가 상한제, 전매제한도 상당한 효과가 있는 것으로 드러난 반면 택지개발이나 임대주택공급, 미분양 해소책은 상대적으로 효과가 제한적이었다"고 말했다.(20161022일 매일경제 기사 참조)