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종로구 가회동 한옥마을 가보니 주민들 망연자실

소득끊긴 70대에 보유세폭탄, "한옥보존지구 묶어놓고

개발 못하게 막더니, 세금 오른다는 말에 잠 설쳐

기업·빌딩주도 세부담 커져, 공시24% 오른 강남빌딩

보유세 4619만원6364만원

 

 

  "오늘 우리 집 공시가격이 3억원에서 5억원으로 올랐다는 우편물을 받고 눈을 다시 비볐어요. 이 동네에서만 50년을 살았는데 공시가격으로 이렇게 `날벼락`을 맞을 줄은 몰랐죠." 27일 북촌 한옥마을로 유명한 서울시 종로구 가회동에 소재한 경로당 분위기는 칼바람이 부는 추운 날씨만큼 스산했다. 30~40년씩 이 지역에서만 살아온 노인들은 지난 십수 년간 단 한 번도 대화 주제로 등장한 적이 없던 `급등한 공시가격` 이야기를 꺼내놓고 연신 한숨을 푹푹 쉬었다. 이곳 한옥마을의 주택 소유자들 상당수는 마땅한 소득 없이 집 한 채를 갖고 살아가는 사람들인데 하루아침에 세금이 수십 %씩 오른다는 소식은 그야말로 `청천벽력`이다. A씨는 100남짓 대지에 49면적 2층짜리 단독주택을 갖고 있다. 한 층은 A씨가, 다른 한 층은 A씨의 아들 부부가 살고 있다. A씨는 "공시가격이 최근 오르기는 했지만 이렇게 많이 오르는 건 평생 처음 본다"면서 "소득도 없는데 재산세와 건강보험료만 더 내게 생겼다"고 걱정했다. 그는 "집이 재산이니 기초노령연금도 받을 수 없는데 아들네와 한층으로 모여 살면서 다른 층은 월세라도 놓아서 돈을 마련해야 할지 고민"이라고 말했다.

 

 

  정부와 한국감정원이 세금 계산의 기준이 되는 공시가격을 대폭 올릴 것을 예고하면서 단독주택의 종합부동산세, 재산세 같은 보유세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다. 매일경제가 표준지 공시예정가격 정보를 공개한 부동산알리미 사이트에서 주요 지역의 공시예정가격을 조회한 결과, 대략적으로 공시가격이 5억원 미만인 단독주택은 올해 대비 내년에 약 10% 수준 오르고, 5~10억원 미만인 단독주택은 약 10~20% 수준, 10억원 이상은 약 20~50% 수준까지 오르는 경향을 나타냈다. 정부는 이번 공시가격 조정이 `고가 단독주택`을 겨냥한 것임을 시사했지만, 오랜 기간 한곳에서 살아온 1주택자들이 느끼는 체감은 그야말로 `한파`에 가깝다. 특히 북촌 한옥마을은 청담동이나 한남동과 같은 대규모 저택이 아닌 중소형 단독주택과 한옥이 많은 곳이라 수십 년간 살아온 소위 `원주민` 비중이 높다. 연령대도 대부분 70대 이상으로 특별한 소득이 없는 경우가 대부분이다. 1년에 몇백만 원만 올라도 당장 이사를 나가야 할 판이라는 소리가 곳곳에서 나왔다. 이곳의 경우 한옥 보존이라는 명분에 `건폐율 60%, 용적률 150%` 등 엄격한 건축 규제를 적용받아 재건축이나 리모델링 대신 소소하게 수선을 해온 수준에서 살아온 소박한 사람들이 많다.

 

 

  이미 지난 몇 년간 공시가격이 올라 최근 들어서는 팔고 나가려는 시도도 몇 번 있었지만 거래가 잘되지 않았다고 알려졌다. 단층 한옥에 거주하는 B(85)"집을 팔려고 내놓아도 집이 각종 규제에 묶여 있으니 팔리지 않았다. 관광객들이 많이 와서 오히려 여기 거주하는 사람들의 삶의 질이 떨어져 집값이 떨어진 것 아니냐는 이야기도 나왔다"고 말했다. 북촌 한옥마을의 `핫플레이스`인 돈미약국 인근 3층짜리 단독주택에서 거주하는 조병선 씨(74)"서울시가 우리 동네를 한옥 보존지구라고 하며 집을 건들지도 못하게끔 규제하고 있는 상황에서 관광객이 몰려 살기만 나빠졌다"고 설명하면서 "공시가격이 실거래가 대비 낮았던 것이 사실이라 쳐도 이걸 차근차근 올려 현실화해야지 이렇게 한꺼번에 올려버리면 소득이 없는 노인들은 어떻게 세금을 내느냐"고 반문했다. 단독주택 공시가격에 이어 토지에 매겨지는 표준지 공시지가도 덩달아 뛴다. 매일경제가 서울과 수도권의 주요 지역 토지의 표준지 공시지가를 조회한 결과, 농지로 사용되는 전답과 임야 등의 올해 대비 공시지가 변동률은 2~5% 수준으로 크지 않았다. 공시지가가 20~30% 이상 대폭 뛰어오른 곳은 대부분 상업용 부동산 건물에 속한 토지들이었다.

 

 

  상업용 부동산 건물의 토지공시가격이 크게 뛰면서 기업을 비롯한 빌딩 소유주들도 보유세 부담이 커지게 됐다. 명동 네이처리퍼블릭의 경우 보유세(재산세+종부세) 부담이 올해 약 6620만원에서 약 9929만원으로 50% 급등한다. 공시지가가 올해보다 24% 오를 것으로 예상되는 서울 강남구 대치동 영선빌딩(300)도 세 부담이 약 4619만원에서 6364만원으로 37.8% 뛴다. 정부가 보유세 인상을 예고한 가운데 표준 단독주택에 표준지공시지가도 큰 폭으로 오르면서 부동산 전반에 걸친 `보유세 폭탄` 가능성이 현실화된 셈이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)"표준지 개별공시지가가 오른다면 땅값에 이어 주택가격에도 영향을 미치고 공정시장가액도 오르는 등 연쇄 인상 효과를 가져올 것"이라며 "막연히 오른다는 이야기보다 실제 통지서를 받아보면 세금 상승 체감 효과가 훨씬 큰 만큼 심리적으로도 부담이 될 수 있다"고 밝혔다.(20181228일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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서울 아파트 공시8% 급등보유세폭탄 터지나.....

전국 4.4%↑…제주 20% 올라

서울 상승폭 10년만에 최대치강남중대형 세금 최소 30만원

서초동 트라움하우스 5단지 공시가 6612년째 1

 

 

  서울 강남구 개나리SK뷰 아파트 전용면적 84.9에 사는 A씨는 올해 부동산 보유세 부담이 30만원 이상 늘어날 전망이다. 지난해까지만 해도 공시가격이 84000만원으로 종합부동산세(종부세) 대상이 아니었지만 올해 공시가격 상승률이 11.43%에 달해 9억원대 중반으로 껑충 뛰면서 9만원 가까운 종부세를 내게 됐다. 재산세도 지난해 138만원에서 올해 161만원으로 늘어났다. 전체 세금 증가율은 22.9%에 이른다. 지난해 부동산 호황에 힘입어 서울 공동주택 공시가격이 전년 대비 8% 이상 상승한 것으로 나타났다. 이 때문에 강남 중대형 아파트나 강북 요충지 대형 아파트 소유자들의 보유세 부담이 늘어날 것으로 전망된다. 특히 종부세 부과 대상인 9억원을 넘는 경우 가구당 최소 30만원 이상 추가 세금이 발생할 전망이다. 국토교통부는 올해 11일 기준 전국 공동주택 1243만가구의 가격을 28일 관보에 공시한다고 27일 밝혔다. 대상 공동주택은 아파트 993만가구, 연립주택 49만가구, 다세대주택 201만가구.

 

 

  서울 공동주택 공시가격은 8.12% 상승하며 지난해(6.2%)보다 상승폭이 커졌다. 부동산 폭등이 있었던 200728.42% 이후 10년래 최고치다. 국토부는 강남 재건축과 마곡지구 신규 아파트 상승, 분양시장 활성화에 따른 인근 지역 동반 상승 등을 이유로 꼽았다. 실제 재건축이 가장 활발한 서초·강남·송파 등 강남 3구의 공시가격 상승률은 9.74%로 서울 평균을 웃돌았다. 공시가격 상승률은 고스란히 세금 부담으로 이어진다. 공시가격을 기준으로 산출하는 세금은 보유세에 속하는 재산세와 종부세가 대표적이다. 재산세는 3억원을 초과하는 공동주택의 경우 3억원 초과 금액의 0.4%57만원을 더해서 산출된다. 이 때문에 주택 가격이 높아질수록 세금 상승폭이 커진다. 종부세는 1가구 1주택일 경우 9억원까지 면제되지만 9억원을 넘으면 초과분에 대해 0.5~2%의 차등 세율이 적용된다. 다만 공시가격은 시세보다는 낮기 때문에 최근 많이 오른 강북 신축 아파트의 30평형대 이하 중소형 가구가 종부세 대상에 포함될 가능성은 낮다. 실제 마포래미안푸르지오 전용면적 84는 매매가가 9억원 안팎이지만 공시가격은 지난해 기준 5억원대 중반에 불과해 아직 여유 있다. 하지만 강남 중대형 평형이나 강북 대형 평형은 안심할 수 없다.

 

  투자 목적으로 아파트 여러 채를 보유한 경우에도 종부세를 주의해야 한다. 강북권 중저가 아파트라도 매매가와 전세금 간의 작은 격차를 이용하는 갭(gap) 투자에 적극 나섰다면 해당될 수 있다. 1가구 2주택부터는 종부세 적용 대상이 6억원으로 낮아지기 때문이다. 쌍문동삼성래미안 전용면적 84.93두 채를 가진 경우 지난해 공시가격은 28300만원이지만 올해(서울 평균 적용)35979600이 된다. 두 채를 더하면 총 공시가격이 6억원을 넘어선다. 다만 초과액이 1000만원 정도에 불과해 실제 발생하는 세금은 몇 만원 수준이다. 우리은행 WM자문센터 소속 추연길 세무사는 "공동주택 공시가격 상승은 세 부담을 증가시키므로 처분 계획이 있는 경우 과세기준일인 61일 이전에 처분하는 것이 유리하다""특히 종부세는 사람별로 세금이 부과되므로 단독 명의보다 공동 명의로 소유하는 것이 절세 측면에서 유리하다"고 조언했다.

 

  올해 전국 평균 공동주택 공시가격은 4.44% 상승했다. 전년(5.97%) 대비 상승폭이 줄어들기는 했지만 여전히 높은 수준이다. 2008년 이후 9년 중 올해보다 상승폭이 컸던 해는 지난해와 2010(4.88%)뿐이다. 공시가격은 지난해 부동산 시황을 반영한 것으로 전세가격 상승에 따른 매매 시장 활성화, 아파트 분양가 상승, 재건축 활성화 등이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 지역별로는 수도권이 5.88%, 지방 광역시가 3.49% 상승한 반면 기타 시도는 0.35% 하락하며 지역별 양극화 양상을 보였다. 가격 수준별 상승률 역시 6억원 초과 고가 주택은 8.68%를 기록한 반면 6억원 이하 주택은 3.91%에 그쳐 양극화가 두드러졌다. 제주도가 20.02%로 가장 높았으며 부산이 10.52%로 뒤를 이었다. 한편 전국에서 가장 비싼 공동주택은 서울 서초구 서초동 트라움하우스5단지가 차지했다. 이건희 삼성전자 회장 등 재계 유력 인사들이 보유한 것으로 알려진 이 단지는 전용면적 273.64의 공시가격이 661600만원을 기록했다. 전년 대비 4% 올랐으며 2006년 이후 줄곧 1위 자리를 지키고 있다.(2017427일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.05.02 07:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금을 더 많이 내겠군요