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정비사업 예정지는 환영, 소득 없는 노령층은 한숨만
다주택자 임대 등록·매도 고민 vs 길게 보고 버틴다

 

 

  “여기서 70대는 청년이에요. 80대도 많아요. 경제 활동이 없는 게 문제죠. 세금만 많이 내야 하니 팔아야 하나 고민하는 분위기가 있어요.” (반포주공1단지 인근 공인중개업소 대표)

 

 

보유세 50% 가까이 상승현금 없는 노령층 부담

 

  정부는 지난 142019년도 전국 공동주택 예정 공시가를 발표했다. 공시가 현실화율에 중점을 두면서 강남4(서초·강남·송파·강동) 공시가를 15.42% 올렸다. 보유세 부담도 덩달아 늘어 경제활동이 없는 노년층 집주인들의 불안이 커지고 있다. 일부 단지 보유세는 세 부담 상한선(지난해의 150%) 가까이 치솟는다. 최근 집값이 많이 오른 단지 공시가격 변동률은 30%에 육박했다. 우병탁 신행은행 세무팀장이 분석한 자료(59세 이상·1주택자 5년 미만 보유 가정)를 보면, 서울 서초구 반포자이(전용면적 132) 집주인의 보유세는 지난해 659만원에서 955만원으로 44.8% 오른다. 강남구 강남 더샵포레스트 전용면적 214소유자가 부담하는 보유세는 1298만원으로 전년(894만원) 대비 45.27% 늘어난다. 개포동 한 공인중개업소 대표는 강남권은 고소득자가 거주하는 곳으로 1주택자는 당장 세금 몇백만원에 집을 내놓지는 않을 것이라면서도 “30년 이상 한곳에 거주하며 경제활동이 없는 집주인은 현금 마련이 어려울 수 있다고 말했다. 60대 이상 거주자가 많은 것으로 알려진 반포동 재건축 단지에선 볼멘소리가 가득했다. 반포주공 1단지 전용면적 106(3)의 올해 공시 예정가는 252000만원으로 지난해(196800만원)보다 5억원 이상 올랐다현지에선 이미 공시가격이 많이 오를 것으로 예상은 했지만, 정부 발표를 보면서 놀랐다고 했다. 한 중개업소 대표는 “70대 집주인이 보유세와 양도세를 제외한 실익에 대해 문의했다기존 23년 안에 처분할 생각이 빨라질 수 있다는 생각도 들었다고 전했다.

 

 

비강남권 서민들 부담 커져정비사업 예정 집주인은 환영

 

  앞으로 다주택자는 보유세와 양도세 중과로 버틸 힘이 없다는 게 중론이다. 여기에 1주택자까지 매물을 내놓는다면 집값이 더 내릴 수 있다. 압구정동 한 공인중개업소 대표는 투기지역에 집을 몇 채 소유한 사람은 시세가 오른 집을 처분해도 손에 쥐는 이익이 없다임대사업자 등록과 매도를 두고 고민할 것이라고 했다. 비강남권 역시 마찬가지다. 절대적인 인상 폭은 크지 않지만, 세금 부담은 있다는 반응이다. 도봉구 창동에 있는 전용면적 84A 아파트 공시가는 올해 42000만원이다. 보유세는 약 80만원에서 89만원으로 오른다. 인근 공인중개업소 대표는 서민들은 1020만원 높아진 금액에도 부담을 느낀다투자 목적이 아닌 단순 실수요자에게선 불만이 나올 수 있다고 말했다. 공시가격 상승이 반갑다는 의견도 있다. 정비사업 추진 지역에서 공시가격이 오르면 지분가치 상승으로 이어질 수 있다. 서울에선 정비사업 영향이 컸던 용산구(17.98%)가 가장 많이 올랐다. 한남동 한 공인중개업소 대표는 공시가격 인상으로 100200만원의 세금을 더 낼 수는 있다길게 보면 수천만원 가치 상승을 기대해 쉽게 매물을 내놓지는 않을 것이라고 했다.(2019316일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

공동주택 공시가 사전열람보유세 시뮬레이션해보니

공시가 6억넘는 아파트 `타깃`, 종부세 대상 많은 강남권

보유세 150% 상한 속출할 듯, 초고가 한남더힐 등 찔끔 인상

공시가 산정 공정성 논란도, 울산·거제·김해 두자릿수

서울·지방 자산양극화 심화

 

 

  "(국민의) 상위 2%만 공시가격과 시세 격차를 조정했을 뿐이다. 나머지 97.9%는 시세 변동률 내로만 공시가격을 산정했다." 2007년 이후 12년 만에 서울의 아파트 등 공동주택 공시가격 상승률이 최고폭인 14.17%에 달했지만 주무부처인 국토교통부의 해명은 주택 소유자를 `비싼 집``싼 집`으로 나눠 일부만 피해를 보니 나머지는 괜찮다는 것이었다. 이는 올 초 논란을 빚었던 표준단독주택 공시가격 설명 때와 똑같은 논리다. 국토부는 지난 1월 말 22만채의 표준단독주택 공시가격이 일부 지역에서 2~3배씩 급등하는 등 혼란이 커지자 "22만가구 중 불과 4000가구인 1.7%에만 일어난 일"이라고 설명했다. 부자들에게만 세금을 높게 올렸으니 일반 국민과는 전혀 상관없다는 얘기다. 그러나 당시 정부 해명과 달리 표준단독주택 공시가를 과격하게 올린 것에 한 집에서 오래 거주한 중년 혹은 노년층·중산층이 직격탄을 맞고 일부 서민층에게도 충격이 있었다. 이번에도 마찬가지로 분석된다. 일단 이날 정부 발표를 뜯어보면 서울 아파트의 현재 중위가격(KB시세 기준)8억원 안팎 아파트도 공시가격이 두 자릿수 이상 `껑충` 뛰었다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "다주택자의 종부세 부과 기준이 6억원인 점을 고려해 정부가 가격을 크게 조정했다는 해석도 가능하다"고 말했다. 국토부는 표준주택은 `시세 15억원 초과의 고가 주택`, 표준지는 당 시세 2000만원을 자의적인 기준으로 잡고 가격을 끌어올렸다는 의혹이 나온 바 있다.

 

 

  지방 부동산 경기 폭락세 가운데에도 평균 공시가격 상승률이 하락한 구간은 3억원 이하 `저가 주택`(-2.45%)뿐이었다. 3~6억원 주택은 5.64%로 뛰어 전국 평균 수준이었다. 그러나 공시가격 6억원 이상 구간부터 상승률이 급등했다. 6~9억원이 15.13%, 9~12억원이 17.61%, 12~15억원이 18.15% 뛰었다. 공시가격 15~30억원 공동주택은 15.57%, 30억원 초과 주택은 13.32% 상승해 `초고가 주택`보다 `고가 주택` 상승률이 더 높게 나타나기도 했다. 한국감정원에 따르면 서울의 지난해 아파트 가격 상승률은 8% 수준이었으나 이날 발표된 공시가격 상승률은 2배에 가까운 14.17%에 달했다. 단독주택과 공시지가만큼은 아니더라도 서울지역 아파트를 겨냥해 어느 정도 시세반영률을 끌어올린 건 분명하다는 얘기다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "두 자릿수 상승률이 나온 6억원 이상 주택은 전체 공동주택의 8.9%에 불과하다"고 주장했다. 그러나 공시가 6억원 주택은 서울·경기 지역에선 중산층이 거주하는 수준이란 점에서 세금 고지서를 받아들면 주민들의 반발이 예상된다. 특히 이날 공시가격이 많이 오른 지역은 강남이 아닌 경기 과천(23.41%), 서울 용산구(17.98%), 서울 동작구(17.93%), 경기 성남 분당구(17.84%), 광주 남구(17.77%) 등이다. 한마디로 과천, 분당, 용산, 동작 등의 6억원대 아파트를 가진 중산층은 세부담 증가의 직격탄을 맞을 것이란 설명이다.

 

 

  매일경제가 국토부가 제시한 자료를 바탕으로 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 서울의 대표 아파트 몇 곳의 공시가격 인상에 따른 보유세 부담을 계산해본 결과, 강남·용산 등 소위 `부촌` 아파트는 1채만 보유했더라도 세부담 인상 상한선인 작년 대비 150%까지 보유세가 치솟는 것으로 나타났다. 서초구 반포동 `반포자이` 전용 1321채만 보유한 59세 남성 A씨는 올해 955만원 상당의 보유세를 내야 한다. 작년 A씨가 냈던 보유세는 659만원이었다. 공시가격이 작년 16억원에서 올해 199200만원으로 24.5% 뛰자 보유세가 50% 가까이 오른 것이다. 올해 공시가격 상승으로 이 아파트 이 면적과 타입의 공시가격은 시세 대비 70%까지 상승했다. 용산구 한강로2`용산푸르지오써밋` 전용 189의 작년 공시가격은 149000만원이었는데 올해 28.9% 상승해 192000만원이 됐다. 이에 따라 이 주택 1채만 보유한 사람은 작년 대비 46% 상승한 870만원가량의 보유세를 내게 됐다. 이 밖에도 강남구 수서동 `강남더샵포레스트`, 송파구 장지동 `위례중앙푸르지오2단지` 등을 1채만 보유한 사람도 대부분 세부담 상한선에 가까운 수준의 보유세를 더 낼 전망이다.

 

 

  다주택자라면 이보다 심한 `세금폭탄` 수준까지 맞게 될 가능성도 있다. 2주택자의 경우 전년 대비 200%, 3주택자의 경우 300%까지가 세부담 상한선인데, 조정지역 내 주택 여러 채를 가진 사람의 경우 상한선에 거의 도달하는 금액이 적힌 세금 고지서를 받아들 가능성이 있다는 것이다. `한남더힐`이나 `삼성동아이파크` 등 일부 `부자들의 리그`에 속하는 초고가 아파트의 경우 공시가격이 눈에 띄게 적게 올라 논란도 예상된다. 최근 84억원에 거래돼 화제가 된 한남더힐 전용 244의 올해 공시가격은 556800만원이다. 작년 546400만원과 비교하면 1.9%밖에 오르지 않았다. 현실화율도 60%대다. 한남더힐은 작년부터 올해 초까지 거래 빙하기에도 거래가 유독 많이 이뤄졌던 만큼 의문을 자아내는 대목이다. 결과적으로 한남더힐 1주택 보유자의 경우 세금 부담은 상대적으로 적은 29% 늘어나는 데 그칠 전망이다. 러시아인이 105억원이라는 값에 구입해 화제가 됐던 삼성동 아이파크의 경우에도 전용 269의 올해 공시가격은 1.44% 상승한 505600만원으로 나왔다. 세금 부담은 1주택자라면 28% 늘어난다. 이에 대해 국토부는 "이 같은 초고가 주택은 수요가 한정돼 있어 시세 상승이 적었다. 또 이미 작년에 현실화율이 많이 올라가 일부러 낮게 둔 측면이 있다"고 해명했다.(2019315일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

올해부터 등록 임대주택 제도 깐깐해져, 지난해 9.13대책 이후 세제 혜택 축소

임대료 5% 넘으면 과태료 3000만원, 보유세 급증 등으로 임대 등록 증가 예상

 

 

 


  세종시에 5층짜리 다가구 건물을 가진 2주택자 이모(65) 씨는 최근 임대주택 등록 관련 문의를 위해 구청 세무과를 찾았다. 거주하고 있는 서울 소재의 아파트를 포함해 보유세가 대폭 오를 예정이라 절세 방법을 알아보기 위해서다. 이 씨는 다행히 913 부동산 대책 발표 이전에 샀던 건물이어서 임대주택으로 등록하면 종합부동산세가 합산되거나, 양도세가 중과되지 않는다고 들었다""사업자 등록을 가족과 논의하고 있다고 말했다. 절세 방안으로 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 늘고 있다. 공시가격 인상, 종부세 공정시장가액 비율 증가 등으로 인한 보유세 폭탄을 피하기 위해서다. 2017년 말 정부의 임대주택 활성화 대책 이후 임대 등록 주택이 그해 말 98만채에서 지난해 말 136만채로 크게 늘었다김종필 세무사는 임대사업자 등록과 증여 사이에서 다주택자들의 절세 셈법이 복잡해지고 있다임대주택으로 등록해 최대 효과를 보려면 최장 10년을 묶어놔야 하는 만큼 바뀌는 시장 상황에 대응하기 위해 보유 주택 일부만 임대 등록을 하는 사람도 나타나고 있다고 말했다.

 

 

 

  하지만 임대주택 사업자로 등록하기에 앞서 따져봐야 할 것들이 늘었다. 우대 혜택이 대폭 줄어서다. 지난해 913 부동산 대책 발표 시기를 기점으로 전과 후가 갈린다. 정부가 201712월께 야심 차게 발표한 임대등록 활성화 방안이 부동산 투기로 악용된다는 지적에 따라, 새로 집을 사서 등록하는 임대주택의 세제 혜택을 대폭 줄이면서다취득세ㆍ재산세ㆍ건강보험료 감면 혜택은 그대로지만 913일 이후 조정대상지역에 새로 집을 사서 임대주택으로 등록하면 8년 이상 보유하더라도 종부세 합산, 양도소득세 중과가 된다. 조정대상지역이 아니더라도 양도소득세 감면 혜택을 받으려면 임대 주택 등록 시 집값이 수도권의 경우 6억원 이하, 그 밖의 지역은 3억원 이하 여만 가능하다. , 발표 이전에 보유하고 있던 주택은 이전과 똑같은 세제 혜택을 받는다. 올해 들어 주택 임대사업자가 사는 주택에 대한 양도세 비과세 요건도 강화됐다. 기존에는 장기 임대주택을 보유한 임대사업자가 본인이 2년 이상 거주한 주택을 팔 경우 횟수 제한 없이 비과세했다. 하지만 앞으로는 거주 주택을 양도할 때 처음 살고 있던 주택의 경우 평생 1회에 한해서만 비과세 혜택을 받게 된다함영진 직방 데이터 랩장은 조정대상지역에서 주택을 새로 사서 임대 등록을 하는 매력이 거의 없어졌다임대료 인상률 5% 제한 등 의무를 지키지 못할 경우 과태료 등도 고려해야 한다고 말했다.

 

 

  정부의 등록 임대주택 관리·감독도 세진다. 국토부가 9일 발표한 등록임대주택 관리 강화방안에 따르면 의무 임대 기간을 지키지 않고 허가 없이 양도하면 과태료가 기존 1000만원에서 최대 5000만원으로 늘어난다. 임대하기로 해놓고, 본인이 사는 경우도 마찬가지다. 단기임대(4)나 장기임대(8) 기간 동안 임대료 인상률 제한(5% 이내)을 지키지 않을 경우도 최대 3000만원의 과태료(기존 1000만원)를 내야 한다임대료 인상이 제한되는 최초 시점도 앞당겨질 가능성이 있다. 지금은 임대사업자 등록 후 첫 세입자와의 계약부터 인상 폭이 제한된다. 하지만 사업자가 첫 계약 시 아예 임대료를 높여 시작한다는 지적에 따라, 사업자 등록 당시의 임대료를 기준으로 제한 시점이 바뀔 전망이다. 이런 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안이 지난해 대표 발의(더불어민주당 박홍근 의원)된 상태다김석기 국토부 주거복지정책과장은 올해부터 주택임대소득 과세도 강화돼 9·13대책 이전부터 갖고 있어 세제 등의 혜택이 줄지 않은 주택부터 임대주택 등록이 꾸준히 늘어날 것으로 기대한다고 말했다.(201919일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2007년 공시가격 역대 최고로 올라, 보유세 2배 가까이 오른 단지 속출

급매물 늘며 집값 하락세 계기, 내년 공시가격 현실화, 종부세 인상

2007년 같은 보유세 폭풍 올지 긴장

 

 

 올 아파트 공시가격 급등보유세 충격파, 은마 34250631만원 10여년 전 2007315일 자 중앙일보 1면 머리기사 제목이다. 전날 발표된 그해 11일 기준 공시가격 안을 다뤘다. 공시가격은 보유세(재산세·종합부동산세) 부과 기준 금액이다. 당시 중앙일보는 3개 면에 걸쳐 관련 기사를 실었다. 시장 반응 제목은 팔 수도 버틸 수도퇴로가 없다였다. 세금 대신 아파트 베어가라는 격한 시민 멘트도 실렸다. 2006년 집값 급등 후폭풍이었다. 올해 집값 급등, 종부세 인상 등으로 내년 보유세 부담이 만만찮을 것으로 예상되면서 2007년이 겹쳐진다. 역대 최강의 보유세 폭풍이 몰아쳤던 해다. 2006년은 2000년대 중반 집값 급등 절정기였다. 그해 전국 집값 상승률이 11.68%로 한국감정원이 가격 동향을 조사한 2003년 이후 지금까지 최고다. 그해 아파트는 13.92% 상승했다. 서울 아파트값이 23.46% 올랐고 강남권도 비슷한 상승률을 보였다. 3월 중순 예정 가격 공개에 이어 4월 말 정부는 공시가격을 확정 발표했다. 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택) 상승률이 22.8%였다. 역대 최고다. 지역별로 경기도가 31%로 가장 많이 올랐다. 과천이 전국 최고 상승률(49.2%)을 기록했다. 재건축의 힘이었다. 서울 상승률은 28.5%였다. 강남권은 28~32% 선이었다. 정부는 지난해 집값 상승을 주도했던 고가·대형아파트와 강남권 및 수도권 일부 지역의 아파트 가격 상승분이 그대로 올해 공시가격에 반영된 결과라고 설명했다.

 

 

  공시가격이 급등하면서 자연히 보유세가 눈덩이처럼 불었다. 종부세 대상이 2006327797명에서 468529명으로 14만여명(43%) 급증했다. 1인당 종부세가 230만원에서 340만원으로 증가했다. 강남구 대치동 은마 전용 84공시가격이 68100만원에서 10800만원으로 48% 올랐고 보유세가 2168400만원에서 5807700원으로 1.7배 올랐다. 재산세가 144만원에서 216만원으로 올랐고 종부세가 36만원에서 267만원으로 급증했다. 공시가격이 44400만원에서 71000만원으로 60% 급등한 과천 부림동 주공8단지 전용 84의 보유세가 102만원에서 2256000원으로 121% 상승했다. 당시 보유세 부담 상한은 300%였다. 보유세 걱정으로 공시가격 하향 요구가 봇물이었다. 아파트 단지들에 공시가격 조정 요청 진정서를 제출하기 위한 서명 동참 알림장이 붙기도 했다. 정부에 접수된 공시가격 조정 요구 56000여건 중 하향이 96.5%34000여건을 차지했다. 공시가격 급등과 보유세 폭탄 예고는 강남권 집값을 끌어내리는 결정타가 됐다. 양도세 중과 등 각종 규제로 2007년 들어 강남권 아파트값은 2월부터 일제히 하락세로 돌아섰다. 그러다 3월 공시가격 안이 발표된 뒤 급매물이 늘면서 하락세가 가팔라졌다. 보유세를 피하려면 5월까지 매도해야 한다. 강남구 아파트값 월간 변동률이 2-0.04%에서 3-0.07%로 하락 폭을 키우더니 4월엔 -0.74%, 5월엔 -0.66%로 급락했다. 20071월 초 138500만원까지 올라간 대치동 은마 전용 84실거래가격이 5월 말 109800만원까지 3억원 가까이 내려갔다.

 

 

  2007년 공시가격은 내년을 미리 보는 듯하다. 정부는 올해 집값 급등 지역을 중심으로 집값 상승분을 공시가격에 최대한 반영해 내년 공시가격을 현실화하기로 했다. 지난해 서울 아파트값이 4.7% 올랐고 공동주택 공시가격은 10.2% 상승했다. 올해 서울 아파트값이 8월까지 이미 지난해 상승률을 뛰어넘는 5.6% 올랐다. 강남권이 6~8% 선이다. 개별 단지를 보면 20~30% 오른 경우가 적지 않다. 정부의 공시가격 현실화 대책까지 더해져 내년 공시가격은 10%를 훨씬 넘게 오를 것으로 예상된다. 벌써 내년 보유세 불안이 커지고 있다. 내년 공시가격 상승률이 2007년보다 낮겠지만, 관건은 상승 폭이다. 상승률이 아닌 금액으로 보유세를 매기기 때문이다. 2006년보다 현재 집값이 훨씬 비싸 상승률이 낮아도 상승 금액은 더 많을 수 있다. 2006년과 2007년 사이엔 세율 변화가 없었다. 내년엔 세율이 1주택자 최고 0.7%포인트, 2주택 이상자는 중과돼 1.2%포인트까지 오른다. 올해 10억원인 공시가격이 내년 20% 올라 12억원이 되면 보유세가 321만원에서 450만원으로 40% 늘어난다. 30% 뛰면 보유세는 523만원으로 63% 상승한다. 공시가격 5억원, 10억원인 집 두 채를 가진 경우 올해 총 보유세는 711만원이다. 공시가격이 20% 오르면 1458만원으로 105%, 30% 뛰면 1674만원으로 135% 급증한다. 이번 9·13대책의 진짜 위력은 내년 공시가격에서 나오는 셈이다. 내년 3월 나올 공시가격 안에 주택시장이 벌써 촉각을 곤두세우고 있다.(2018920일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

`땅값 204` 성수동 빌딩 토지보유세만 9322만원

주택이어 토지 공시지가 급등 `보유세 폭탄`

 

 

  올해 개별공시지가가 글로벌 금융위기 이후 가장 큰 폭으로 상승하면서 토지 소유자들의 재산세와 종합부동산세(종부세) 보유세에 대한 부담도 커지게 됐다. 정부가 올해 보유세 인상을 예고한 가운데 아파트 등 공동주택과 개별 단독주택에 이어 30일 공개된 개별공시지가까지 큰 폭으로 오르면서 부동산 전반에 걸친 `보유세 폭탄`이 현실화한 셈이다. 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 각 지역의 지난해와 올해 토지 보유세를 조사한 결과 공시지가 상승 폭보다 세 부담 상승 폭이 더 크게 나타났다. 예를 들어 서울 성동구 성수동 상업용지는 공시지가가 187억원에서 204억원으로 8.76% 올랐는데 보유세는 8423만원에서 9322만원으로 10.67% 뛰는 것으로 조사됐다. 토지를 보유한 사람들은 31일부터 열람이 시작된 2018년도 개별공시지가에 따라 올해 내야 할 보유세를 예측할 수 있다. 공시가격은 부동산가격알리미(www.realtyprice.co.kr)를 통해 확인이 가능하다. 토지 소유자들이 내는 보유세는 주택 등 다른 부동산 소유주와 마찬가지로 크게 재산세와 종부세로 나뉜다. 재산세는 9, 종부세는 12에 각각 부과된다. 주택 재산세가 7월과 9에 나눠 내는 점과 다른 부분이다. 61일 현재 토지를 가지고 있는 사람에게 세금 청구서가 나간다. 토지 보유세는 땅 종류에 따라 세율과 계산 방법이 다르기 때문에 주택 보유세보다 산정 과정이 훨씬 복잡하다. 나대지(빈 땅) 등은 종합합산과세 대상이다. 반면 상가나 사무실에 딸린 땅은 별도합산 과세 토지로 분류돼 토지는 공시지가로, 건물에 대해서는 시가표준액으로 각각 재산세가 부과된다.

 

 

  종합합산과세 대상 토지는 누진세율을 적용해 과표 5000만원 이하 0.2% 5000~1억원 0.3% 1억원 초과 0.5% 세율이 적용된다. 종부세의 경우 종합합산과세 대상 토지는 5억원 초과분에만 세금이 매겨진다. 종합합산과세 대상 토지 종부세율은 과표 금액에 따라 15억원 이하 0.75% 15~45억원 1.5% 45억원 초과 2%가 적용된다. 예를 들어 서울 마포구 마포동에 151.7의 나대지를 가진 사람의 보유세를 계산한다고 가정해보자. 국토교통부에 따르면 이 땅의 올해 공시지가는 218448만원이고, 종합합산과세 대상이 된다. 종합합산과세 대상 토지 재산세의 세금과표는 공시지가의 70%. 이를 기반으로 누진세율을 활용해 재산세를 계산하면 모두 7396000이 된다. 여기에 재산세의 20%인 지방교육세가 합해지면 9월에 부과되는 금액이 나온다. 계산 방법에 따르면 8875200에 이른다. 종부세 계산 과정은 공시지가에서 세금 부담이 없는 5억원을 빼는 과정부터 시작한다. 종합합산과세 대상 토지 종부세의 세금과표는 이 금액의 80%134758만원이다. 이를 기반으로 누진세율을 활용해 세금을 계산한 후 재산세와 `이중과세` 논란을 보완하기 위해 재산세 상당액·기타비용 등을 빼는 과정을 거치면 종부세 539만원이 나온다. 여기다 종부세의 20%인 농어촌특별세(농특세)를 더하면 12월에 부과되는 금액이 나온다. 9월에 부과된 재산세와 이 금액을 모두 합한 보유세는 15343200이다.

 

 

  반면 별도합산과세 대상 토지는 세율이 완전히 다르다. 재산세는 과표 2억원 이하 0.2% 2~10억원 0.3% 10억원 초과 0.4% 세율이다. 종부세의 경우 80억원 초과분에 대해서만 적용된다. 종부세율은 과표에 따라 200억원 이하 0.5% 200~400억원 0.6% 400억원 초과 0.7%. 서울 강남구 대치동에 빌딩이 들어선 토지 883.7를 가진 사람이 있다고 가정하자. 올해 이 땅의 공시지가는 2354176만원이다. 별도합산과세 대상 토지 재산세의 세금과표 역시 공시지가의 70%이고, 이를 기반으로 누진세율을 활용해 재산세를 계산하면 모두 6922만원이 된다. 여기다 재산세의 20%인 지방교육세가 합해지면 9월에 부과되는 금액이 나온다. 계산 방법에 따르면 83064000원에 이른다. 종부세를 계산하기 위해선 우선 공시지가에서 세금 부담이 없는 80억원을 뺀다. 종합합산과세 대상 토지 종부세의 세금과표는 이 금액의 80%1243340만원이 된다. 이를 기반으로 누진세율을 활용해 세금을 계산한 후 재산세 상당액과 기타비용을 빼면 3018만원의 종부세가 나온다. 여기다 종부세의 20%인 농특세를 더하면 12월에 부과되는 금액이 나온다. 결국 건물 보유세를 제외하고 `순수 땅값`으로 계산된 보유세만 약 11928만원에 이르는 셈이다. 함영진 직방 부동산랩팀장은 "부동산 가격이 작년에 뛰면서 주택과 토지 공시가격 모두 큰 폭으로 뛰어 보유세 상승분만 10~50%에 이르고 있다""여기에 정부의 보유세 인상 기조까지 합쳐지면 세금 부담이 더욱 늘어날 것"이라고 진단했다.(2018530일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공시지가 상승 송파·강남·서초보유세 폭탄 현실로

 

 

  올해 서울의 아파트와 연립·다세대주택 등 공동주택 공시가격이 10% 이상 뛰면서 집주인이 내야 하는 보유세(재산세·종합부동산세) 부담도 크게 늘어날 것으로 보인다. 특히 재건축을 중심으로 가격이 폭등하면서 공시가격 9억원을 넘는 주택이 많았던 강남에선 작년에는 내지 않았던 종부세를 올해는 내야 하는 경우가 수두룩하다. 지난 30일 매일경제가 KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장의 도움으로 올해 공동주택 보유세를 산출한 결과, 서울 강남권 재건축 추진 단지 등 일부 아파트는 작년 대비 세금이 50% 가까이 늘어나는 것으로 추정됐다. 세금 추정액은 주택 소유자가 1채를 5~10년 보유한 경우를 가정하고 계산했다. 서울 송파구 잠실주공5단지 전용 76.5는 공시가격이 지난해 92000만원에서 올해 115200만원으로 25.22% 상승했다. 이 아파트 한 채를 갖고 있는 사람은 보유세가 작년 270만원에서 올해 396만원으로 46.7% 급등하는 것으로 나타났다. 올해 공시가격 상승만으로 세금 부담 상한까지 보유세가 급등하는 것이다. 정부는 급격한 세금 인상에 따른 부작용을 막기 위해 재산세 인상률을 공시가격 3억원 이하는 전년도 세금의 5%, 6억원 이하는 10%, 6억원 초과는 30%까지 제한한다. 재산세와 종부세를 합한 보유세 인상률 상한선은 50%.

 

 

  또 서초구 반포주공1단지 전용 107.47보유자는 올해 재산세와 종부세를 합해 936만원을 내야 한다. 작년 673만원에 비해 39.2% 늘었다. 공시가격이 197600만원으로 21.67% 오른 탓이다. 반포 아크로리버파크 전용 84는 보유세가 549만원에서 604만원, 압구정 현대아파트 전용 131.48522만원에서 636만원으로 뛴다. 강남권 `웬만한` 한강변 아파트를 가지고 있으면 세금으로 500~600만원을 내야 하는 셈이다. 대치 은마·잠실 엘스 등 일부 강남권 아파트 중소형은 공시가격이 9억원을 넘어 종부세 대상에 편입됐다. 잠실 엘스 전용 84.81주택자라면 작년에는 재산세 224만원만 내면 됐지만, 올해는 재산세와 종부세를 합해 317만원을 부담해야 한다. 강북 상승세를 이끈 마(마포(용산(성동) 지역 주요 아파트들도 공시가격이 10~20% 오르며 세금 부담이 커졌다. 이촌동 한가람아파트 전용 59.88는 공시가격이 22.9% 뛰면서 재산세 부담이 작년 116만원에서 올해 151만원으로 30% 늘어난다. 6억원 초과 주택에 적용되는 세부담 상한(30%)까지 재산세 부담이 증가하는 것이다. 마포구 아현동 래미안푸르지오 아파트 전용 84.59올해 재산세 부담이 180만원으로 작년보다 15.2% 늘게 됐다.

 

 

  부동산 시장은 긴장하는 모습이다. 이번에 공시가격이 급등하면서 보유세가 뛰었는데 하반기에 `더 강력한 폭탄`이 내려올 것이라는 전망 때문이다. 정부가 6월 지방선거 이후에 보유세를 전반적으로 개편하기 위한 작업을 진행하고 있다. 최근 대통령 직속 정책기획위원회 아래에 재정개혁특별위원회가 설치되고 참여연대 조세재정개혁센터 소장을 지낸 강병구 인하대 교수가 위원장으로 선임됐다. 관심의 초점은 보유세 개편 내용방향이다. 현재 국회에는 박주민 더불어민주당 의원이 제출한 종합부동산세법 일부 개정안이 발의돼 있다. 현재 공시가격의 80%인 공정시장가액비율을 폐지하는 것이 골자다. 시세에 더 가깝게 기준을 적용해 부동산세 부담을 실질적으로 늘려야 한다는 것이다. 종부세 과세표준 구간별 세율을 인상하는 방안도 검토되고 있다. 주택 종부세의 경우 과세표준 6억원 초과~12억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 0.75%에서 1%, 12억원 초과~50억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 1%에서 1.5%로 각각 올렸다. 다만 1주택자는 공시가격 대상을 9억원에서 12억원 초과로 완화했다. 하지만 보유세 개편은 강한 조세저항을 가져오는 사안이라 정부와 여당 모두 여론의 향배를 유심히 살펴보고 있는 것으로 알려졌다. 한편 보유세는 크게 재산세와 종부세 두 가지다. 재산세는 주택 공시가격을 기준으로 산정된 과표구간에 따라 0.10.4% 세율을 부과한다. 여기에 6억원 이상(1가구 1주택자는 9억원) 주택을 보유한 사람은 과표구간에 따라 0.52.0% 세율의 종부세를 추가로 내야 한다.(201851일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 공동주택 공시가격 10.2% 급등. 송파구 16.1% 올라 전국 최고 기록

잠실엘스 등 일부는 25% 넘게 상승, 재산세·종부세 제한 폭까지 늘어날 듯

전국 공동주택 공시가격은 5.02% 올라

반포 주공1단지 107형 공시가격 3500만원(22%) 급등

보유세 부담도 38% 늘어나

 

 

  서울 송파구 잠실엘스 아파트 84.8(이하 전용면적)평균 공시가격은 지난해 8800만원에서 올해(11일 기준) 102400만원으로 26.7% 올랐다. 공시가격이 많이 오른 것은 지난해 집값이 급등했기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트 84.8형은 올 2~3165000만원 안팎에서 거래됐다. 1년 전보다 4억원 정도 올랐다. 잠실엘스 인근에 있는 잠실주공 5단지 76.5 역시 최근 1년 사이 집값이 3억원가량 오르면서 공시가격이 115200만원으로 전년 대비 25.2% 올랐다. 서초구 반포주공 1단지 107.5공시가격 역시 지난해보다 21.7% 오른 197600만원으로 나타났다. 이렇게 서울 강남 아파트 공시가격이 오르면서 주택 보유자의 보유세 부담도 늘게 됐다. 국토교통부가 30일 공시(관보 게재)‘2018년 공동주택 가격에 따르면 올해 전국 공시 대상 공공주택 1289만 가구의 평균 공시가격은 전년 대비 5.02% 올랐다. 지난해(4.44%)보다 상승 폭이 컸다. 서울 상승률이 두드러졌다. 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 10.19% 올랐다. 2007(28.5%) 이후 최고치다. 송파구가 16.14% 올라 전국 250개 시··구 중 최고치를 기록했다. 공시가격 상승률 2위는 강남구(13.73%), 3위는 서초구(12.75)였다. 성동구(12.19%)와 강동구(10.91%), 양천구(10.56%) 등도 상대적으로 많이 올랐다. 한정희 국토부 부동산평가과장은 올해 공시가격 상승은 지난해 부동산 시황이 반영된 것이라며 풍부한 유동자금 유입, 수도권 지역의 분양시장 활성화, 재건축·재개발 사업 추진, 주택 수요 증가 등에 따른 것이라고 설명했다.

 

 

  국세인 종합부동산세, 양도소득세, 상속·증여세는 공시가격을 토대로 부과된다. 지방세인 재산세와 취득세도 공시가격이 부과 기준이다. 공시가격은 아파트 단지는 물론이고 동과 호수에 따라서도 각각 차이가 있다. 김종필 세무사에 따르면 공시가격이 지난해 162400만원에서 올해 197600만원으로 오른 서울 서초구 반포주공 1단지 107.5의 경우 공시가격은 21.7% 올랐지만, 재산세와 종부세를 포함한 보유세 부담은 35%가량 증가하는 것으로 나타났다. 같은 단지 1401주택자가 보유했다고 가정하면, 보유세는 지난해보다 38% 오른다는 계산이 나온다. 공시가격이 9억원을 넘은 공동주택도 크게 늘었다. 올해 공시가격이 9억원을 초과하는 공동주택은 지난해(92192가구)보다 52% 증가한 14807가구로 나타났다. 이 중 95.9%(135010가구)가 서울에 집중됐다. 다주택자의 경우 공시가격 합산 금액이 6억원 이상, 1주택자는 공시가격 9억원 이상이면 종부세 적용 대상이다. 서초구 방배동 동부센트레빌 134, 강남구 일원동 목련타운아파트 99.8등의 일부 가구가 올해 9억원을 초과했다. 이들 단지는 지난해 내지 않던 종부세를 내야 하기 때문에 체감하는 세 부담은 훨씬 클 것으로 보인다. 김종필 세무사는 공시가격 인상 폭이 가파를 경우 일부 고가주택은 전년도 세 부담 상한까지 급등할 수 있다고 말했다.

 

 

  재산세는 공시가격 3억원 이하의 경우 전년 부과분의 105%를 넘지 못한다. 3억원 초과~6억원 이하는 110%, 6억원 초과는 130%까지만 부과할 수 있다. 종부세 과세 대상인 경우 재산세와 종부세의 합이 전년의 150%를 넘지 못한다. 서울을 제외하고 시·도별로 보면, 세종이 7.5% 올라 유일하게 전국 평균(5.02%)을 웃돌았다. 전남(4.78%), 강원(4.73%), 대구(4.44%)가 올랐고 지역경제가 침체한 경남(-5.3%), 경북(-4.94%), 울산(-3.1%)은 하락했다. 전년 대비 3.76% 오른 경기도에서는 성남 분당구가 눈에 띈다. 전국 250곳 시··구 중 넷째로 높은 상승률이다. 성남 수정구(11.12%)와 과천(9.9%) 등도 오름폭이 컸다. 한편, 전국 250개 시구에서도 올해 11일을 기준으로 산정한 약 396만 가구의 개별단독주택 공시가격을 30일 공시했다. 개별단독주택 공시가격 변동률은 작년 대비 5.12% 상승한 것으로 집계됐다. 제주가 전년 대비 11.55% 올라 전국에서 가장 많이 올랐다. 부산(7.61%), 서울(7.32%) 6개 시·도는 전국 평균(5.12%)보다 상승률이 높았던 반면, 대전(2.82%), 충북(3.35%) 11개 시·도는 전국 평균을 밑돌았다.(2018430일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

공시가격 열람 보유세 급등 현실화

올림픽선수촌 아파트 1년 새 32%, 래미안대치팰리스 20% 넘게 올라

서초구 반포자이 소형도 9억 넘어, 재산·종부세 부담 최고 44% 늘어

 

 

  서울 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 아파트 83(이하 전용면적)3년째 사는 최모(52)씨는 최근 국토교통부 홈페이지에서 열람공고 중인 공시가격을 보고 깜짝 놀랐다. 이 아파트 83공시가격이 8억원으로 1년 새 32% 뛰었기 때문이다. 최씨는 공시가격이 급등한 만큼 세금도 많이 늘 것 같아서 걱정이라고 말했다. 서울 아파트 소유자의 보유세 폭탄이 현실화될 전망이다. 지난해 집값 상승으로 공시가격이 뛰면서 보유세 부담이 크게 늘기 때문이다. 특히 집값 과열 현상을 빚었던 강남권(강남·서초·송파구) 단지의 공시가격은 지난해보다 최고 30% 넘게 올랐다. 공시가격은 정부가 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 산정하기 위해 매년 11일 가격을 기준으로 책정하는 금액이다. 같은 단지의 아파트라도 층이나 동, 향에 따라 다르다. 대개 시세의 70% 선이다. 공시가격이 7억원이면 시세가 10억원 정도라는 의미다. 국토교통부는 다음달 30일 확정에 앞서 지난 15일부터 다음달 3일까지 전국 아파트 1250만여 가구의 예정 공시가격을 부동산공시가격알리미 사이트에서 열람공고하고 있다. 공시가격에 문제가 있다고 생각하면 의견을 제출할 수 있다. 공시가격이 확정되면 오는 61일 현재 소유자가 보유세를 내야 한다. 재산세는 7월과 9월에, 종부세는 12월에 납부한다.

 

 

  중앙일보가 서울 주요 아파트의 예정 공시가격을 분석한 결과 지난해보다 적게는 5%, 많게는 32%까지 오른 것으로 나타났다. 강남권을 비롯해 성동·양천구 내 단지가 많이 상승했고, 노원·관악 등은 오름 폭이 상대적으로 작았다. 강남구 대치동 랜드마크단지로 떠오른 래미안대치팰리스 94(25)의 경우 올해 공시가격이 142400만원으로 지난해보다 23% 올랐다. 서초구의 재건축 대장주인 반포동 주공1단지 140(4)1년 새 21% 상승했다. 강북권에선 집값이 많이 오른 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 84(15)가 지난해보다 22% 올랐다. 이에 반해 노원구 중계동 청구384와 관악구 봉천동 관악드림타운 60등은 6~7% 오르는 데 그쳤다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 집값 상승률이 상대적으로 낮았던 강북 등 일부 지역은 공시가격 오름폭도 비교적 작다고 말했다. 강남권에선 60이하의 소형 아파트가 속속 종부세 대상에 오르고 있다. 종부세는 세대원 중 1명이 단독 명의로 1주택을 소유할 때는 공시가격이 9억원이 넘어야 부과 대상이다. 부부 공동명의라면 1인당 6억원을 초과하는 경우에 부과된다. 지난해 9억원을 넘긴 서초구 반포동 아크로리버파크 59에 이어 인근 래미안퍼스티지와 반포자이 59일부도 올해 9억원을 넘어섰다.

 

 

  공시가격이 오르면서 당장 올해부터 부과되는 재산세와 종부세 부담도 커질 전망이다. 김종필 세무사의 시뮬레이션에 따르면 공시가격이 지난해 19400만원에서 올해 23400만원으로 오르는 반포주공1단지 1401주택자가 보유했다고 가정하면, 올해 재산세와 종부세를 합한 보유세(도시계획세 미포함) 부담액이 1123만원 수준이다. 지난해보다 38% 오른 수치다. 공시가격 상승률보다 보유세 증가율이 더 큰 셈이다. 올해 종부세 대상에 처음 포함되는 경우 보유세 부담은 더 커진다. 지난해엔 납부하지 않던 세금을 내야 해서다. 반포 래미안퍼스티지 59저층의 경우 공시가격은 지난해 81600만원에서 올해 99200만원으로 22% 올랐지만 보유세는 두 배인 44%로 늘어난다. 김종필 세무사는 공시가격 인상 폭이 가파를 경우 일부 고가주택은 전년도 세 부담 상한까지 급등할 수 있다고 말했다. 재산세는 공시가격 3억원 이하의 경우 전년 부과분의 105%를 넘지 못한다. 3억원 초과~6억원은 110%, 6억원 초과는 130%까지만 부과할 수 있다. 종부세 과세 대상인 경우 재산세와 종부세의 합이 전년의 150%를 넘지 못한다. 원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “2주택 이상 보유자는 연령이나 보유 기간별로 종부세를 공제해 주지 않기 때문에 1주택자보다 세 부담이 더욱 커질 것이라고 말했다.(2018322일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

단독주택 공시가격 10년만에 최대 상승서울 공동주택도 크게 오를 듯

연내 보유세 인상 추진다주택자 세부담 '고민' 커져

 

 

  올해 정부가 발표한 단독주택 공시가격과 토지 공시지가가 큰 폭으로 상승하면서 '보유세 폭탄'이 현실화하고 있다. 공시가격과 공시지가는 실거래가로 부과되는 양도소득세와 달리 보유시점에 내는 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 매기는 근거가 된다. 공시가격이 많이 오르면 그만큼 세금도 오른다는 말이다. 단독주택 공시가격과 토지 공시지가 상승은 오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격으로 이어질 전망이다. 전문가들은 지난해 지방의 아파트값 하락에도 불구하고 서울은 큰 폭으로 오름에 따라 공동주택 공시가격 상승폭도 지난해(4.44%) 수준을 훨씬 뛰어넘을 것으로 보고 있다. 정부는 공시가격 상승 외에 종합부동산세를 올리는 쪽으로 보유세 개편도 추진중이어서 다주택자와 고가주택 보유자들의 고민이 더욱 깊어질 전망이다.

 

 

1단계 : 공시가격 올려 보유세 높인다

 

  19일 국토교통부에 따르면 올해 전국의 표준 단독주택 가격 상승률은 5.51%, 2007(6.01%) 이후 10여년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 표준 단독주택 공시가격 상승률이 평균 5%를 넘은 것은 2012(5.38%) 이후 6년 만에 처음이다. 특히 표준 단독주택 22만가구중 종부세 대상이 되는 9억원 초과 주택수는 지난해 1277가구에서 올해 1911가구로 무려 50% 가까이(49.6%) 증가했다. 고가주택이 많은 서울의 표준 단독주택 공시가격은 올해 7.92% 인상돼 역시 2007년 이후 가장 많이 올랐다. 표준 공시가격은 전국 396만 가구에 이르는 개별 단독주택의 산정 기준이 돼 4월에 지자체가 발표하는 개별 단독주택 공시가격도 큰 폭으로 오를 전망이다. 올해 땅값을 매기는 공시지가도 크게 올랐다. 지난 12일 발표된 전국의 공시지가는 전국 평균 6.02% 올라 글로벌 금융위기 여파로 1.43% 하락세를 보인 2009년 이후 최대치로 상승했다. 이처럼 주택과 토지의 과세 기준이 되는 공시가격과 공시지가가 크게 뛰면서 당장 올해부터 부과되는 재산세와 종부세 부담도 커지게 됐다. 보유 주택의 공시가격이 9억원 이하인 1가구 1주택자는 재산세만 부과되고 전년도 세액의 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 세부담 상한(105130%)도 있어 당장 인상폭이 크지 않다. 그러나 2주택 이상 보유자는 각 주택의 공시가격 합산이 6억원만 넘으면 종부세가 부과되고 세부담 상한(150%)도 재산세보다 높아 체감 효과가 커진다. 실제 서울 강남구 삼성동의 공시가격 362천만원짜리 단독주택은 올해 공시가격이 작년 대비 26.13% 오르면서 올해 산세와 종부세를 합한 보유세 부담액이 총 2426만원으로 작년(1710만원) 대비 42%나 오르는 것으로 나타났다. 공시가격 상승률에 비해 보유세 부담이 훨씬 큰 것이다.

 

 

  김종필 세무사는 "공시가격 인상폭이 가파를 경우 종부세 대상인 일부 고가주택은 보유세가 전년도 세부담 상한(150%)까지 급등할 수 있다"고 말했다. 공시지가 상승은 토지 보유자들뿐만 아니라 상가 등 상업용 부동산의 보유세에도 영향을 준다. 상업용 부동산은 토지의 경우 공시지가, 건물은 시가표준액으로 보유세를 산정하기 때문에 공시지가가 오르면 그에 비례해 보유세도 올라간다. 전문가들은 오는 4월 말 발표될 공동주택 공시가격은 단독주택과 공시지가보다 상승폭이 더 클 것으로 예상한다. 특히 최근 1, 2년 새 가격 상승폭이 컸던 서울 아파트의 경우 공시가격 상승률이 지난해(8.12%) 수준을 뛰어넘어 두 자릿수대 상승률이 나올 가능성이 있다. 공시가격 인상은 최근 부동산 가격 상승과 더불어 사실상 예견된 것이었다. 정부는 올해 공시가격에 지난해 집값 상승분을 반영하면서도 강남 등지와 고가주택은 상승폭을 좀 더 높게 조정한 것으로 보인다. 올해 표준 단독주택의 경우 서울 강남권의 시가 2030억원대 고가주택은 공시가격 상승폭이 2030%에 달하는 곳이 수두룩하다. 한 감정평가사는 "1년에 한번 발표하는 공시가격은 시세 변화보다 비탄력적이어서 최근처럼 집값이 단기간에 급등할 때는 공시가격의 시세반영률이 떨어질 수밖에 없다""특히 가격이 비교적 규격화된 아파트보다 시세가 천차만별인 단독주택의 현실화율이 낮을 수밖에 없는데 이번에 고가주택의 상승폭을 의도적으로 꽤 높인 것 같다"고 말했다.

 

 

2단계 : 보유세 개편으로 '협공'종부세율·공정시장가액비율 손댈 듯

 

  정부의 보유세 인상 방법은 공시가격 조정에만 그치지 않는다. 새 정부 들어 강력한 부동산 규제 대책에도 불구하고 집값이 오르자 본격적으로 보유세 인상을 추진하고 있다. 집부자들에게 세금을 더 많이 물리는 '공평과세'의 취지도 있지만 갭투자 등을 통한 투자수요가 늘어가자 보유세를 올려 투기를 막고 다주택자의 주택 매도를 유도하겠다는 속내도 있다. 여당이 먼저 깃발을 꽂았다. 더불어민주당 박주민 의원은 지난달 종부세 강화를 골자로 하는 종합부동산세법 일부개정법률안을 발의했다. 현재 공시가격의 80%인 공정시장가액비율을 폐지해 과세표준을 공시가격 수준으로 높이는 동시에, 각 과세표준 구간별 세율을 참여정부의 종부세 도입 당시 수준으로 인상함으로써 다주택자에 대한 과세를 강화하는 것이다. 개정안에서는 주택분 종부세의 경우 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 0.75%에서 1%, 12억원 초과 50억원 이하 구간에 대한 세율을 현행 1%에서 1.5%로 각각 상향했다. '초고가주택'50억원 초과 94억원 이하 구간에 대한 세율은 현행 1.5%에서 2%, 94억원 초과 구간에 대한 세율은 현행 2%에서 3%로 높인다. 세율이 최고 50% 인상되는 것이다. 대신 실수요자인 1주택자는 공시가격 대상을 9억원에서 12억원 초과로 완화해 종부세 부담을 덜어줄 계획이다. 한 부동산 전문가는 "공시가격을 너무 높이면 집부자 뿐만 아니라 서민들의 재산세가 함께 올라가는 문제가 있고, 집값 하락에도 대비해야 해 시세 수준으로 마구 올리긴 어려울 것"이라며 "부족한 공시가격 현실화율을 종부세율 인상으로 보완해 다주택자의 세부담을 늘리려 할 것"고 말했다.

 

 

  대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 올해 상반기 중에 보유세 등 부동산 과세체계 개편방안을 마련한 뒤 8월께 발표할 중장기 조세정책 방향에서 구체적 안을 확정해 9월 정기국회에서 입법절차에 들어갈 예정이다. 연내 법안 통과를 가정할 경우 이르면 내년부터 보유세 부담이 큰 폭으로 늘어나는 것이다. 전문가들은 공시가격 인상에 이어 종부세율이 참여정부 수준으로 높아질 경우 '보유세 폭탄'으로 인해 동요하는 집부자들이 늘어날 것으로 보고 있다. 종부세 등 보유세 폭탄을 피하려고 임대사업자로 등록하거나 주택을 매도하는 등 보유 주택을 재편하려는 움직임도 가시화할 것으로 보인다. 국민은행 WM사업부 원종훈 세무팀장은 "고액 자산가들은 보유세 인상에도 불구하고 버티기가 가능하지만 최근 투자목적으로 집을 여러 채 구입한 갭투자자 등은 양도소득세 중과에 이어 앞으로 보유세 걱정도 해야 할 것"이라며 "서울 기준 공시가격 6억원 이하 중소형은 임대사업자로 등록하면 종부세 합산 과세에서 배제되기 때문에 임대사업자 전향을 고려하는 사람들도 많아질 것으로 보인다"고 말했다.(2018219일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

세금기준 표준지 공시지가 10년만에 최대폭 6.02% 상승

하반기 보유세까지 올리면 건물·토지 소유자에 `날벼락

 

 

  전국 표준지공시지가가 10년 만에 최대 폭인 6.02% 올랐다. 표준지공시지가는 개별 토지 공시지가를 산정하는 기준이다. 재산세·종합부동산세 등 각종 세금 산정 자료로 활용된다. 지난해 부동산 경기 호황에 따른 땅값 상승 영향도 있지만 실거래가와 공시지가 간 격차를 줄여 세수를 늘리려는 새 정부의 의지가 결합된 결과로 보인다. 하반기에 보유세 개편을 통한 증세까지 확정된다면 토지 보유자들과 토지가 딸린 건물 보유자들의 세 부담이 대폭 커질 전망이다. 국토교통부가 12일 고시한 '2018년 전국 표준지공시지가'에 따르면 올 11일 기준 전국 표준지 50만필지의 가격은 전년보다 6.02% 올랐다. 작년 4.94%에 비해 1.08%포인트 더 상승했다. 금융위기 직전인 2008(9.63%) 이후 최대 상승폭이다. 올해 상승률이 가장 높은 곳은 제주(16.45%) 부산(11.25%) 세종(9.34%) 대구(8.26%) 울산(8.22%) 등 지방 대도시다. 이 중 제주와 부산은 유커(중국인 관광객) 유입 감소와 정부의 부동산 규제 여파로 주택 경기가 급격히 침체로 돌아선 지역이다. 울산도 제조업 경기 침체 여파로 집값 하락이 두드러지고 있다. 서울은 6.89% 상승해 전국 평균을 웃돌았지만 최근 일부 지역에서 입주대란이 벌어지고 있는 경기권의 경우 3.54%로 전국 최하위 수준의 변동률을 나타냈다. 하락한 지역은 단 한 곳도 없었다. 앞서 지난달 25일 국토부가 발표한 표준단독주택 공시가격도 전년 대비 5.51% 상승2007년 이후 최고 상승률을 기록했다.

 

  오는 430일 발표 예정인 아파트 등 공동주택 공시가격 역시 전반적으론 상승세가 예상된다. 국토부 관계자는 "통상 주택 가격과 땅값이 비슷한 방향으로 움직인다""다만 지난해에는 집값 침체 지역도 있어 일부 지방 지역에선 공동주택 공시가격이 하향 조정될 가능성도 있다"고 말했다. 일부 지방 대도시들의 경우 올해 들어 집값 침체가 가속화하는 가운데 땅값 상승세만 지속되는 괴리가 발생할 가능성도 있다는 얘기다. 정부가 보유세 인상 카드의 하나로 '공시가격' 현실화를 만지작거리고 있는 영향이 커 보인다. 표준지공시지가는 2012년 이후 1% 미만의 상승률을 보였으나 이번에 6년 만에 상승폭이 1% 이상으로 커졌다. 국토부 관계자도 "상승률이 큰 지방의 경우 토지 용도 전환에 따른 가치 상승과 함께 공시가격이 실거래가와 격차가 큰 지역들의 현실화율을 끌어올린 영향이 있다"고 말했다. 현재 공시가격은 아파트가 실제 매매가 대비 70% 수준, 토지·단독주택은 60% 수준인 것으로 알려졌다.(2018213일 매일경제 기사 참조)