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1주택 초과분 2년 이내 처분조건부로 1회만 연장개편방안 내달초 시행

 

 

  현재 전세대출을 이용 중인 다주택자들이 전세대출 시장에서 퇴출된다. 1주택 보유자는 소득 요건 등 제약 없이 기존 전세대출을 연장할 수 있다. 16일 금융당국에 따르면 정부는 9.13 주택시장 안정대책에서 2주택 이상 다주택자는 공적 전세보증(주택금융공사·주택도시보증공사)을 제한했다. 여기서 `제한`이란, 기존 전세보증이 1(통상 2)만 연장 허용되고 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건이 붙는다는 의미다. 주택을 두 채 이상 갖고도 본인은 전세대출을 사는 다주택자들을 겨냥한 조치. 이들은 이번 전세대출 만기 시점에 대출을 갚든가 다음 만기 전에 집을 팔아서 다주택자 지위에서 벗어나든가 둘 중 하나를 선택해야 한다. 다주택자는 신규 공적보증 공급 대상에서 원천 배제된다. 지금까진 전세보증은 주택보유 수와 무관하게 제공됐다. 금융당국은 일부 다주택자들이 전세자금대출을 받아 자신은 전세로 살면서 여유자금을 활용해 갭투자를 한 것으로 보고 있다. 이런 대출이 최근 부동산 시장 불안 요인이므로 차단하겠다는 것이다. 금융당국은 다주택자 전세보증 공급 제한 조치 대상을 공적 보증(주택도시보증공사·주택금융공사)으로 우선 규정했으며, 민간보증사인 서울보증보험(SGI)에도 동참을 요청할 예정이다. 공적보증 제한은 쉽게 말해 전세대출 제한으로 이어진다. 공적보증이 없으면 은행들이 전세대출을 취급하지 않기 때문이다.

 

 

  다주택자 신규 전세대출 보증 공급을 제한하고 기존 보증 이용자도 1회만 연장 등 제한을 건만큼 최대 4년 안에는 전세대출을 받는 다주택자는 사라질 것으로 보인다. 금융당국은 1주택 보유자에겐 제한 조치를 약하게 적용키로 했다. 1주택자는 근무상 형편에 따른 이사나 부모 봉양 등 전세대출 실수요가 상대적으로 많기 때문이다. 전세대출을 현재 이용 중인 1주택자는 기존과 마찬가지로 소득 요건을 보지 않고 대출 연장을 허용하기로 했다. 다만 신규 전세대출은 부부합산소득 1억원까지만 보증을 공급한다. 보금자리론 소득 기준을 초과한 경우에는 주택금융공사 보증요율을 올려 비용을 더 부담하게 한다. 보금자리론 소득 기준은 부부합산소득 7천만원까지다. 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 다자녀가구는 1자녀 8천만원, 2자녀 9천만원, 3자녀 1억원 등으로 기준이 다르다. 무주택자는 소득과 상관없이 공적보증을 제공한다. 다만 주택금융공사는 전세보증금 제한(수도권 5억원·지방 3억원)이 있다. 금융당국은 이런 내용의 전세보증 개편 방안을 기존 계획대로 이르면 내달초부터 시행할 예정이다.(2018916일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

다주택자 대출규제 DTI 도입

기존 주택담보대출 있으면 이자외에 원금까지 포함해 계산DTI 비율 확 높아져 대출 불가

DSR와 달리 의무적용 되고 8·2대책 규제완화 돼도 지속빠르면 내년초 시행 예정

 

 

10월 가계부채 종합 대책

 

  이르면 내년부터 담보대출을 낀 주택을 보유한 상태에서 추가로 담보대출을 받아 두 번째 주택을 구입하는 게 사실상 원천 봉쇄될 것으로 보인다. 신규로 주택담보대출을 받을 때 적용되는 총부채상환비율(DTI·Debt to Income) 산정 방식이 기존 주택대출 이자만 계산하던 방식에서 기존 주담대 원리금을 모두 포함하는 식으로 바뀔 예정이기 때문이다. 10일 관가와 금융권에 따르면 정부는 이 같은 내용을 담은 가계부채 종합관리방안을 다음달 초 발표할 계획이다. 가계부채종합 관리방안에 포함될 것으로 알려진 조치 중 가장 눈에 띄는 대목은 기존 주담대 이자 외에 원금까지 계산해 총부채상환비율을 계산하는 '()DTI' 도입이다.

 

  DTI는 연간 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 비율이다. 8·2 부동산 대책 이전에는 DTI 60%를 넘지 않는 범위에서 주택담보대출을 받을 수 있었다. 대책 발표 후 서울·과천·세종 등 투기과열지역 DTI 규제가 40%로 강화됐다. 당초 신DTI는 계산식의 분모 부분인 연 소득을 탄력적으로 적용하는 식으로 DTI를 개선하는 데 맞춰졌다. 직전 연도 연봉을 기계적으로 분모인 연 소득으로 반영하는 대신 미래 소득 증가 예상분을 감안해 청년층 대출 규모는 늘리고 장년층 대출은 줄어들도록 하는 식이다. 그런데 다음달 발표할 DTI에 분모 부분 외에 분자인 연간 원리금상환액에 기존 주담대 이자 외에 원금도 포함시켜 다주택자 대출을 제한하는 내용이 담길 예정이다. 현행 DTI는 신규로 취급할 주담대에 한해서만 원리금을 모두 반영하고 이미 갖고 있던 담보대출에 대해서는 이자만 포함시켰다. 하지만 신DTI가 도입되면 기존 주담대 원리금까지 모두 포함되기 때문에 그만큼 다주택자 DTI가 올라갈 수밖에 없다. 이처럼 DTI가 높아지면 대출 한도가 줄어들거나 경우에 따라서는 신규 대출 자체가 불가능해질 수 있다.

 

 

  연봉이 5000만원인 직장인 C씨는 서울 구로구에 24000만원의 주택담보대출(연이율 3.5%·만기 30·비거치 원리금균등분할상환 가정)을 받아 매입한 A아파트를 소유하고 있다. C씨는 추가로 6억원 이상의 서울 서대문구 소재 B아파트를 2억원의 주담대를 신규로 받아 구입할 예정이다. C씨가 A아파트와 같은 조건(만기·이율 등)의 주담대를 받아 B아파트를 구입한다고 가정하면 C씨의 DTI31.8%. B주택 주담대 연간 원리금(1078만원)A주택 주담대 이자(840만원)C씨의 연봉으로 나눈 수치다. 하지만 신DTI를 적용하면 기존 A주택 주담대 원리금(1293만원)이 모두 계산돼 DTI47.4%로 올라간다. 서울 지역 다주택자 DTI 규제비율이 30%라는 점을 감안하면 C씨는 B아파트 구입을 위한 주택대출이 불가능해진다. 갈수록 다주택자들이 주택담보대출을 받기가 힘들어질 수밖에 없는 셈이다. 이처럼 정부가 부동산 투기를 잡기 위해 다주택자 규제를 지속 강화할 것으로 보여 다주택자들의 주택대출 관행이 근본적으로 바뀔 것이라는 게 부동산 전문가들의 진단이다.

 

 

  DTI 적용 시점은 내년 초가 유력하지만 시장 혼란을 감안해 시행 시기가 다소 늦춰질 수 있다는 진단이다. DTI는 총체적 상환능력 심사지표로 금융당국이 도입할 예정인 총부채원리금상환비율(DSR)과 엇비슷하다. DSR가 기존 대출 원리금을 모두 계산하기 때문이다. 다만 DSR는 주택대출뿐 아니라 신용대출 등 다른 유형의 대출 원리금까지 계산하는 반면 주택대출 한도를 정하는 데 사용되는 신DTI는 주담대에 대해서만 기존 대출 원리금을 포함시킨다는 점이 다르다. DSR는 대출한도 산정에 직접 영향을 미치는 DTI와 달리 강행 규정이 아니다. 또 대책에는 정책모기지 상품인 적격대출을 중산층과 서민층에 집중시키기 위한 소득요건이 신설되고 보금자리론과 디딤돌대출을 통합하는 내용이 담길 것으로 알려졌다.(2017911일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

빚내 집사기 열풍 차단6억넘는 서울아파트 대출 최대 타격

 

  주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제201481일 이른바 '초이노믹스'(최경환 전 경제부총리의 경제정책) 규제 완화 이전 수준으로 환원될 것으로 전망되면서 내 집 마련을 앞둔 실수요자와 투자자들이 들썩거리고 있다. 현재 각각 70%60%LTVDTI 비율이 규제 이전 수준(각각 50~70%50~60%)으로 강화되면 대출 규모가 확 줄어들 수밖에 없다. 이 같은 대출 옥죄기가 대출자(차주), 집값, 가계부채, 분양아파트 집단대출 등에 어떤 영향을 미치는지 5대 궁금증을 중심으로 분석했다.

 

 

누가 타격받나 다주택 투자자·수도권 고가 아파트 실수요자

 

  단기 거치식 대출을 주로 받는 다주택 투자자수도권 고가 아파트 구입예정자를 중심으로 대출한도가 크게 줄면서 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 반면 장기분할상환 대출방식을 선택하면서 DTI가 낮은 우량 차주의 경우 사실상 큰 영향을 받지 않을 전망이다. 규제완화 이전에 수도권 기준 6억원 초과 아파트, 만기 10년 이하에 대해 DTI 50%라는 비교적 엄격한 규제비율이 적용됐다. 집값과 무관하게 10년 이상 원금을 나눠갚되 DTI40% 이하인 대출은 규제완화 이전에도 70%로 현행 규제비율과 동일하다. 20147월 이전과 달리 올해부터는 신규 주택구입자의 원금 분할상환이 보편화되면서 도시근로자 평균소득(2016년 기준 3768077) 이상 우량 차주인 실수요자도 DTI·LTV 강화에 따른 영향을 크게 받지 않을 것으로 보인다. DTI 규제는 수도권 아파트 기준 현행 60%에서 서울 기준 50%로 강화되고 인천과 경기는 60%로 동일하기 때문에 상대적으로 서울 주택구입자가 더 큰 타격을 받는다. 다만 실수요자를 위한 디딤돌대출이나 보금자리론이 채택하고 있는 순수고정금리, 분할상환 방식을 택하면 10%포인트까지 DTI가 완화되기 때문에 타격은 제한적이다.

 

 

지방도 DTI 적용하나 정부 돈줄죄기 강도따라 지방 포함될 수도

 

  DTI 규제 사각지대인 수도권 단독주택 등 비()아파트나 지방 주택(아파트 포함 모든 주택유형)에도 DTI가 적용될지도 관심사다. 금융당국은 DTI 규제를 본격화한 2005년 이후 지방 아파트 등 사각지대에도 DTI 규제를 도입해야 한다고 주장해왔다. 하지만 '지방 주택·건설 경기 위축'을 우려하는 주택당국과 지방자치단체, 정치권 반대로 번번이 무산됐다. 박근혜정부 이전까지 금융규제는 가계부채 대책이라기보다는 주거안정대책이었다. 또 집값 상승 논란이 주로 서울을 비롯한 수도권 지역을 중심으로 벌어졌기 때문에 지방에 대한 DTI 규제 필요성이 설득력을 얻기도 어려웠다. 하지만 저금리·저성장 장기화로 가처분소득 대비 가계부채 비율이 큰 폭으로 늘어나면서 금융규제 목표가 주거안정보다 부채안정으로 이동했다. 가계부채의 질적 관리 필요성이 커지면서 지방 아파트나 서울 단독주택에 대한 DTI 적용 논의가 수면 위로 부상하는 배경이다. 김현미 국토교통부 장관 후보자의 규제강화 발언에 힘입어 규제확대 필요성을 내세우는 금융당국이 국토교통부 등 주택당국과 합의를 도출해낼지도 관심사다. 다만 내년 지방선거를 앞두고 정치권과 지자체 반대가 거세지면 지방 아파트 등에 대한 DTI 적용 논의가 우선순위에서 밀릴 수 있다.

 

 

아파트 집단대출은 '가계빚 뇌관' 우려DTI 규제 대상될 듯

 

  DTI 규제의 또 다른 사각지대인 분양아파트 집단대출에 대한 DTI 도입 확대 여부도 주목 대상이다. 집단대출을 중심으로 가계부채가 큰 폭으로 증가하면서 금융당국은 지난해부터 은행 등 집단대출 취급 금융회사에 차주 소득·직업 파악을 권고해왔다. KB국민은행 등 일부 은행들은 자체 내규로 잔금대출에 대한 DTI 심사를 도입한 상태다. 하지만 DTI 의무규제는 여전히 이뤄지지 않고 있다. 금융당국이 지금까지 분양아파트에 대한 DTI 의무규제를 주저해온 까닭은 차주 개인을 대상으로 하지 않고 불특정 다수의 입주자 집단을 기준으로 대출승인 심사를 내려온 금융회사 관행 때문이었다. 또 청약당첨부터 1~6차 중도금 납부를 위한 중도금대출, 입주를 위한 잔금대출까지 2년가량의 시차가 있는데 소득심사 시점을 청약 기준으로 할지, 입주 시점 기준으로 할지에 대한 판단을 내리는 데도 어려움이 있었다. 하지만 무분별한 청약 열풍과 분양권 거래로 투자위험이 커지면서 집단대출이 가계부채 뇌관이 되고 있다는 우려가 커지고 있다. 이와 관련해 금융당국은 은행들을 중심으로 분양아파트 잔금대출을 위한 심사시기 등 소득심사 방안을 다각도로 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 분양아파트에 대한 DTI 심사가 도입되더라도 이는 시장의 혼란을 최소화하기 위해 공식적인 발표 시점 이후 입주자모집공고분 아파트부터 적용될 가능성이 높다.

 

 

집값 떨어질까 비인기 단지 중심으로 매매 위축 가능성

 

  시장 전문가들은 풍부한 유동성에서 비롯된 최근 집값 상승 추이가 대출 규제와 무관하게 서울 강남4구 등 고가 아파트 지역을 중심으로 지속될 가능성이 높다고 보고 있다. 소득심사강화나 담보인정비율 조정에 따른 대출한도 규제는 고액 자산가들을 중심으로 한 고가 아파트 시장에 미치는 영향이 제한적이기 때문이다. 하지만 상승세가 지속될 경우 다주택자 보유세 강화 등 세제 차원의 극약처방이 단행될 가능성도 배제할 수 없다. 정책 모기지인 보금자리론의 한도구간이자 취득세 1%대 구간인 6억원 이하 아파트의 경우 분할상환이 일반화된 실수요층 중심이라 DTI 규제가 상대적으로 약한 경기도를 중심으로 쏠림 현상이 더욱 커질 수도 있다. 이 때문에 6억원 초과 9억원 이하의 중고가 아파트 중 권역별 비인기 단지를 중심으로 상대적 위축 가능성이 제기되기도 한다. 대출규제 강화를 시사한 문재인정부가 출범한 직후인 지난달 서울의 KB부동산 매매가격전망지수가 114.2로 전월(103.1)보다 크게 올랐다. 이 지수가 100보다 크고 200에 가까울수록 KB국민은행에 감정시세자료를 제공하는 지역별 공인중개사들 중 향후 집값 상승을 전망하는 사람이 더 많다는 얘기다.

 

 

가계빚 줄어들까 신규분양 많아 대출 쉽게 꺾이지 않을수도

 

  금융당국은 LTVDTI 개편방안을 기존 한시적 완화조치의 일몰 시점인 731일 이전에 안착될 수 있도록 이달 중순 안으로 발표할 예정인데 문재인 대통령이 주문한 별도의 종합적인 가계부채 관리방안은 7~8월 중에 시차를 두고 추가로 발표될 가능성이 높다. 강화 기조 대책 발표를 앞둔 시기의 불확실성이 최소 두 달가량 지속되면서 심리적 위축 효과로 기존 아파트 매매에 따른 일반주택담보대출 증가세가 꺾일 수 있다. 문제는 올해 5~6월 기준 10만가구를 웃도는 대규모 신규분양 물량이다. 분양가의 60%에 달하는 중도금대출이 새로 발생하는 신규분양에 따른 집단대출 증가세는 금융규제로 막을 수 없다. 이주비대출만 2조원에 달하는 서울 둔촌주공아파트 재건축 등 서울 강남권 재건축이 속속 예정돼 있다는 점도 가계대출 증가를 점치는 요인이다. 이 때문에 올해 분양아파트의 중도금대출(6차례)이 이뤄지는 내년 하반기까지 신규분양에 따른 대출 증가는 불가피하고 이 때문에 금융규제의 실효성 논란이 제기될 수 있다. 따라서 주택당국이나 지자체의 재건축 인허가 시기조절 같은 공급 측면의 조절책이 동반되지 않을 경우 금융규제 강화에도 불구하고 대출 증가세를 근본적으로 줄이는 데는 한계가 있을 것으로 금융당국과 은행들은 보고 있다. 금융당국의 창구지도 수준의 총량규제로 한동안 주택대출을 억제해온 은행 등 금융회사들이 금융당국 지도부 교체기에 수익성 확보 차원에서 대출 영업을 강화할지도 관심사다.(201767일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

중산층 대상 적격대출채권금리 인하 반영

서민용 디딤돌 대출과 금리 엇비슷해져

6억이상 집 구매 대출 꿀팁

 

  9억원 이하 아파트 구입자를 대상으로 최장 30년 동안 동일한 금리가 유지되는 이른바 '적격대출' 금리가 연 3.3%까지 떨어졌다. 이는 서민층 대상 디딤돌대출의 30년 만기 적용 금리(3.15%)0.15%포인트밖에 차이가 나지 않을 뿐만 아니라 금리고정 기간이 5년에 불과한 시중은행 자체 상품의 금리(최저 연 3.4%)보다 더 낮은 수준이다. 21KB국민은행의 적격대출 금리는 연 3.3%로 지난달(3.4%)보다 0.1%포인트 떨어졌다. 국민은행 관계자는 "적격대출 공급 기관인 주택금융공사가 최근 원가를 낮춰 적용 금리가 내려갔다"고 밝혔다. 이 은행의 자체 상품인 '포유(for you)' 대출 5년 고정혼합형 금리(최저 연 3.43%)보다 금리가 0.13%포인트 더 낮은 셈이다. IBK기업은행 역시 5년 고정혼합형 주택담보대출 금리가 연 3.48~4.09%, 평균 연 3.7%에서 대출이 이뤄지는 반면 이 은행의 적격대출 취급 금리는 연 3.61%로 더 낮다.

 

  시중은행에서 선보인 고정금리 상품은 5년간 고정금리가 유지되다가 이후 6개월 단위로 변동하는 부분 고정금리인 반면 디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출 등 이른바 '정책모기지' 상품은 최장 30년의 대출 만기까지 동일한 금리가 유지되기 때문에 금리 변동성이 높으면 더 안정적인 상품으로 평가를 받는다. 디딤돌대출이나 보금자리론이 각각 5억원, 6억원 이하 주택 구입자를 대상으로 하는 반면 적격대출은 9억원 이하 주택 구입자까지 대상이기 때문에 대상 고객 범위가 더 넓은 것도 특징이다. 장기 고정금리 주택담보대출은 금융채를 조달해 수요자에게 공급하는데 이달 들어 채권시장이 안정세를 보이면서 원가를 낮췄고 은행들은 동일한 가산금리를 적용하고 있어 금리가 내려간 것으로 분석된다. 주택금융공사 관계자는 "원가가 즉각 금리에 반영되지 않는 디딤돌대출이나 보금자리론과 달리 중산층 대상 적격대출은 금리가 바로 반영되다 보니 단기적인 인하가 나타날 수 있다"고 설명했다.(2017221일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

금융권서 내년부터 달라지는 것집단대출에 여신심사 가이드라인 도입

저축성 보험, 납입기간 끝나면 원금 회수 가능

 

  내년 11일부터 분양 공고되는 아파트는 잔금대출을 받고서 원리금을 처음부터 나눠 갚아야 한다. 이전까지는 대출 후 거치기간 5년까지는 원금을 상환하지 않고 이자만 내면 됐는데, 이제 아파트 입주 때부터 원금과 이자를 함께 갚아야 해 대출자의 상환 부담이 좀 더 커진다. 12일 금융권에 따르면 금융소비자들에게 있어 내년에 가장 크게 달라지는 것은 주택대출과 관련한 각종 요건 변화다. 돈을 빌리기가 더 깐깐해졌다. 가계부채가 1300조원에 육박한 상황에서 시장금리 상승 조짐이 보이자 금융당국이 부채 관리를 서두르고 있어서다. 아파트를 분양받은 사람은 통상 은행에서 집단대출을 받는다. 분양가의 6070%인 중도금 대출을 받아 중도금을 내다가 입주 때 이를 잔금대출로 전환한다.

 

  정부는 내년부터 대출자가 잔금대출을 받을 때 소득 증빙을 할 수 있는 객관적 자료를 제출하고, 원리금을 처음부터 분할 상환하도록 했다. 상환 능력을 입증해야 돈을 빌릴 수 있다는 얘기다. 상호금융·새마을금고도 주택담보대출을 해 줄 때 소득 확인을 꼼꼼하게 하는 등 제2금융권 대출 문턱도 높아진다. '맞춤형 여신심사 가이드라인'이 적용돼 소득 심사가 강화된다. 만기 3년 이상·3천만원 초과 대출은 매년 원금을 30분의 1씩 분할 상환해야 한다. 은행·보험사에 이어 제2금융권 주택대출 등 전 영역에 '소득 심사 강화·분할상환' 원칙이 적용되는 것이다. 정책 모지기(주택담보대출) 상품인 보금자리론은 부부합산 연소득 7천만원 이하인 사람만 이용할 수 있게 됐다. 이전에는 소득 제한이 없었다. 올해까지는 9억원 이하의 집을 살 때 5억원까지 보금자리론 대출을 받을 수 있었지만, 내년부터는 6억원 이하의 집을 살 때 3억원까지 대출받을 수 있다.

 

  부부합산 연 소득 6천만원 이하(생애 최초 주택 구매는 7천만원 이하)무주택 세대주만 이용할 수 있는 디딤돌대출의 주택가격 기준도 6억원에서 5억원으로 낮아진다. 전세금 대출의 경우 대출자가 원하면 대출금 일부를 분할 상환할 수 있는 상품이 출시된다. 지금은 대부분 일시 상환 방식으로 전세대출을 갚아야 한다. 보험 분야에서는 소비자가 알아두면 편리한 변화가 다수 생긴다. 내년에 새로 계약하는 저축성보험 상품부터 납입 기간이 끝나면 만기일과 관계없이 최소 원금은 돌려받을 수 있다. 지금까지는 보험료 납입을 다 했어도 납입 원금 이상의 돈을 받으려면 만기 때까지 기다려야 했다. 5년 납입, 10년 만기인 저축성 보험을 들었다면 5년의 납입 기간이 끝났어도 만기 이전에 보험계약을 해지할 경우 대부분 원금을 되돌려 받기 어려웠다. 내년부터는 납입 기간이 7년 이하인 보험은 납입이 끝나는 시점부터, 7년 이상인 보험은 7년이 되는 시점에 원금을 돌려받을 수 있다. 일부 가입자와 병원의 '의료 쇼핑·과잉 진료'로 선량한 가입자가 피해를 봤던 실손의료보험 상품은 병원 진료를 많이 받을수록 보험료를 더 많이 내는 구조로 개편된다.

 

  보험금을 청구하지 않은 가입자에 대한 보험료 환급 제도와 보험금 수령 실적에 따른 할인 제도도 도입될 전망이다. 내년부터는 카카오뱅크·K뱅크 등 오프라인 점포를 두지 않고 온라인으로만 영업하는 인터넷전문은행이 본격적으로 영업을 시작한다. 번화가에 점포를 개설하지 않아 아낀 영업 비용으로 저금리 대출, 고금리 예금을 공급하는 새로운 금융 모델을 만들 것으로 기대를 모으고 있다. 내년 상반기부터는 인공지능(AI)이 투자자문을 하면서 자산을 맡아 운용해 주는 로보어드바이저 서비스도 본격 가동된다. 사람이 운용하는 것보다 수수료가 저렴하다는 게 장점이다. 내년 3월부터는 70세 이상 고령자 등을 대상으로 주가연계증권(ELS) 청약 뒤 이틀 동안 생각해 보고, 원한다면 투자를 철회할 수 있는 숙려 제도가 도입된다.(20161212일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

이자만 70만원 내던 청약단타족, 이젠 원리금 165만원

분양시장 대형 악재투기열풍 꺾일듯

고정금리 집단대출 보금자리론 내놓기로

 

  아파트 잔금대출 분할상환 의무화 조치는 가파르게 늘어나는 가계부채 경고음에 깜짝 놀란 금융당국이 그동안 대출 규제의 사각지대였던 분양 아파트 집단대출 옥죄기에 나선 것으로 볼 수 있다. 현재 가계부채 급증세는 신규 분양 아파트 공급이 주도해왔다. 수도권을 중심으로 분양권 투기 열풍이 계속된 것은 투기세력이 집단대출을 쉽게 받을 수 있었기 때문이다. 집단대출을 받으면 길게는 5년까지 원금 상환 없이 이자만 내면 됐기 때문에 신규 분양 청약이나 기존 분양권 매입에 소득이 없거나 미미한 고령자, 대학생까지 분양시장으로 몰렸다. 입주 시점 이전의 분양권 전매를 차단한 것이 지난 11·3 부동산 대책이라면 이번 11·24 가계부채 대책은 원금 상환 능력이 없는 투기세력의 분양권 청약이나 분양권 매입에 우회적으로 제동을 거는 조치로 볼 수 있다. 대상은 내년 11일 이후 입주자모집공고가 뜨는 분양 아파트 당첨자에 대한 잔금대출이다. 통상 2~3년 걸리는 건축 기간이 지나 2019년이나 2020년 입주 시점에 받게 되는 잔금대출에 대해 거치 기간을 1년 이내로 제한하는 여신심사 가이드라인을 적용하겠다는 것이다.

 

  예컨대 분양가 4억원 아파트의 경우 잔금대출은 주택담보대출인정비율(LTV) 70%를 적용해 28000만원까지 가능하다. 올해 이전 분양 아파트의 경우 대출받은 후 5년까지는 원금 상환 없이 이자만 내는 거치 기간 설정이 가능하기 때문에 매월 이자 70만원(연이율 3% 가정)만 내면 된다. 반면 내년 이후 분양 아파트거치 기간 1을 거쳐 2년째부터는 매월 123만원(상환 기간 30년 가정 시)이나 165만원(상환 기간 20년 가정 시)의 원리금을 상환해야 한다. 상환 부담이 2배 이상 확 늘어나는 셈이다. 상환능력심사 지표인 총부채상환비율(DTI·수도권 아파트 기준 60%)이 적용되지 않지만 사실상 원리금을 제때 상환하지 않으면 신용불량자가 되기 때문에 이 정도 규모의 원리금을 갚을 능력이 안 된다면 청약이나 전매분양권 매입에 신중을 기해야 하는 셈이다. 이번 조치는 은행·보험뿐만 아니라 상호금융과 새마을금고까지 전 금융권에 적용된다. 입주 시점에 잔금대출로 전환되는 중도금대출은 대출 성격상 상환 만기가 짧아 분할상환 의무화 대상에서 제외됐다. 스트레스 DTI80%를 넘으면 고정금리 방식 잔금대출이 의무화된다. 스트레스 DTI란 향후 금리 상승 가능성을 감안해 실제 금리에 2%포인트 정도의 가산금리를 붙여 산정한 DTI. 이 지표는 잔금대출의 대출한도를 산정하는 데 쓰이기보다 고정금리 대출을 유도하기 위한 것이다.

 

  금융위는 내년 11일 이전 분양공고 사업장에 대해서도 고정·분할상환을 유도하기로 했다. 이와 관련해 11일 이전 분양공고 사업장의 잔금대출 분할상환을 유도하기 위한 '입주자 전용 보금자리론'을 내년 1월 새롭게 내놓기로 했다. 보금자리론은 대출 기간 전반에 걸친 순수고정금리와 거치 기간 1년 이내의 분할상환을 전제로 한 상품이다. 이 때문에 보금자리론이 집단대출에도 적용되면 가계부채의 질적 개선 효과를 가져올 수 있을 것으로 금융당국은 기대하고 있다. 일반 주택담보대출에 적용되는 DTI 기준을 초과하는 60~80% 범위의 ()DTI 분양자도 보금자리론을 이용할 수 있다. 대출 가능 분양가와 대출금 한도는 미정이다. DTI80%를 초과하면 보금자리론이 아닌 일반 집단대출 상품을 이용해야 한다. 단위 농협 같은 상호금융권이나 새마을금고 역시 부분적으로 분할상환이 의무화된다. 만기가 3~5년으로 짧고 소득이 일정하지 않은 차주의 특성을 감안해 만기에 상관없이 매년 전체 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하도록 할 예정이다.

 

  총체적 상환 능력 심사를 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 심사도 연내 도입된다. 신규로 받는 대출만 계산해온 기존 DTI와 달리 DSR는 주택담보대출과 신용대출을 포함한 기존 빚을 모두 따져 상환 능력을 평가한다. 금융당국이 일률적인 DSR를 정해주고 은행 등 금융회사가 자체적으로 일정 비율 이상의 대출 취급을 줄여 나갈 개연성이 크다. 금융위 관계자는 "DSR를 당장 규제 비율로 활용하는 것은 아니다""참고 지표로 활용하고 필요하면 자율 규제로 전환하는 방안을 검토하겠다"고 말했다. 정부가 그동안 손을 대지 않았던 부동산 '집단대출'에도 규제 카드를 꺼내들자 건설업계는 11·3 대책에 이어 '엎친 데 덮친 격'이라며 긴장하는 모습이다. 특히 분양시장에 직접적인 타격이 불가피할 전망이다. 한 건설업계 관계자는 "경기가 좋지 않은 상황에서 잔금대출 심사까지 강화한다면 분양시장은 급격하게 얼어붙을 것"이라고 우려했다. 일각에서는 중도금대출도 간접 영향을 받을 것이란 분석을 내놓는다. 중도금대출잔액이 잔금대출에 포함돼 이어지는 경우가 일반적이어서 금융권이 중도금대출 때부터 상환 능력을 미리 들여다볼 가능성이 크기 때문이다. 전문가들은 11·3 대책으로 서울 등 주요 지역에 분양권 전매가 금지되면서 부동산 시장이 급랭한 상태에서 또 다른 강력한 규제가 나옴으로써 주택시장이 경착륙할 수 있다고 경고했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "잔금대출 때 처음부터 원리금을 나눠 갚아야 하는 분할상환 원칙이 적용되면 분양시장에는 대형 악재"라고 전망했다.(20161125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

국토부, 전매제한 6개월1년 강화 검토 보금자리론 사실상 중단

 

  치솟는 서울 강남 지역 부동산 가격을 잡기 위해 정부가 투기억제책 시행을 준비하고 나섰다. 규제 완화와 매매 활성화 중심의 박근혜정부 부동산 정책 패러다임이 수요 억제로 대전환되는 기로에 섰다는 평가가 나온다. 16일 국토부 고위 관계자는 "강남 등 일부 지역 집값 급등과 분양시장 과열을 진정시키기 위해 맞춤형 수요 억제 대책을 준비하고 있다""시장 상황을 면밀히 살펴가며 대책 발표 시점을 저울질할 것"이라고 말했다. 국토부 주택정책 고위 당국자가 투기 억제, 수요 억제 카드를 만지작거리고 있다고 밝힌 것은 이번이 처음이다. 지난 8·25 가계부채 대책 발표 당시 금융위원회는 수요 대책을 포함시키자고 국토부 측에 제안했지만 국토부는 부작용이 우려된다며 응하지 않았다.

 

  현재 국토부가 검토하고 있는 수요 대책의 핵심은 현행 6개월인 수도권 민간주택 분양권 전매제한 기간을 과거와 같이 1년으로 다시 강화하는 방안이다. 국토부는 규제 완화 일환으로 지난 20147월부터 1년인 전매제한 기간을 6개월로 단축했다. 이 조치로 억대 프리미엄을 챙길 수 있게 되자 전매 차익을 노린 투기자금이 대거 강남 등으로 몰렸다는 지적이다. 20129월 폐지된 비투기과열지구 민영주택 재당첨 제한도 재도입이 유력하게 거론되고 있다. 지금은 강남구 재건축 단지에 당첨된 후 곧바로 서초구 재건축 단지에 또 당첨될 수 있지만 1~5년간 재당첨 제한 기간을 두겠다는 뜻이다. 청약통장 1순위 자격조건도 다시 강화될 수 있다. 정부는 지난해 3월부터 청약통장 가입기간이 1년만 넘으면 수도권 1순위 자격을 주고 있다.

 

  이런 가운데 금융위원회가 정책대출인 보금자리론의 신규 판매를 옥죄기로 했다. 금융위는 주택금융공사가 판매하는 보금자리론의 자격요건을 19일부터 연말까지 한시적으로 강화한다. 담보가 되는 주택가격을 종전 9억원에서 3억원으로 축소하고 대출한도도 5억원에서 1억원으로 줄이는 게 주 내용이다. 금융위는 8·25 대책에 이은 추가 대책도 검토하고 있다. 집단대출 가이드라인 도입 등이 주요 검토 대상이다. 국토부는 투기과열지구 지정과 같은 강력한 대책을 곧바로 도입하지는 않는다는 방침이다. 국토부 고위 관계자는 "투기과열지구 지정은 선별적·단계적 대책 마련이라는 기조에서 벗어난다""분양가 상한제도 현재 도입 조건을 충족하는 지역은 없다"고 말했다. 다만 강남 집값이 가파르게 더 오를 경우 투기과열지구 지정과 분양가 상한제 도입 등이 추가 대책에 포함될 가능성은 배제할 수 없다.(20161014일 매일경제 기사 참조)