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최대 5억 하락한 매물 놓고 엇갈리는 전문가 시각

고종완 "추가 하락할 수도", 이상우 "설 전후로 반등할 듯

박원갑 "1분기 거래량이 분수령", 함영진 "상반기 대외변수 주목"

 

 

  서울 강남구 압구정동 현대아파트 13(전용 105) 매매가가 크게 떨어졌다. 지난해 9·13 부동산대책 직전 28억원에 거래됐던 해당 매물이 최근 228500만원에 거래됐다. 강남권에서도 핵심지로 불리는 대치동과 개포동 재건축 아파트 시세도 급락했다. 은마아파트와 개포주공4단지 등은 최소 2~5억원 가까이 실거래가가 빠졌다. 같은 강남권이라도 신축 아파트들은 가격 하락을 버텨내며 강보합세를 유지하고 있지만, 재건축 아파트의 하락세는 뚜렷하다. 지난 상승장에 동승하지 못했던 실수요자들과 투자자들은 강남 입성 기회를 호시탐탐 고심하고 있다. 매일경제신문은 고종완 한국자산관리연구원장, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 함영진 직방 빅데이터랩장, 이상우 유진투자증권 애널리스트 등 부동산 전문가 4인에게 서울 재건축 아파트 투자 타이밍에 대한 조언을 구했다. 혼란스러운 시장 상황을 반영하듯 네 명의 전문가들은 제각기 다른 타이밍을 짚어냈다. 당장 집을 사야 한다는 의견부터 최소 1~2년은 기다리라는 주장까지 의견 차가 컸다.

 

 

  상승론을 펴고 있는 이상우 애널리스트는 `지금 당장` 아파트를 사야 한다고 진단했다. 그는 "핵심은 지금 부동산시장이 바닥을 찍었느냐는 것인데 KB부동산의 주간 보고서를 분석해보면 매수 의향이 최근 3주간 회복하고 있다""작년 9월 이후 급격히 줄었던 거래량이 조금씩 늘어나는 점도 눈여겨봐야 한다"고 설명했다. 아파트 매매가 하락과 거래량 축소는 여전히 부정적인 시그널이지만, 회복 경향성이 엿보인다는 의미다. 이 애널리스트는 "전통적으로 설날과 추석 등 명절을 전후해 급격히 변화하는 한국 부동산 특징을 감안하면 설 연휴를 전후해 집값이 반등할 것으로 예상한다"고 덧붙였다. 여전히 서울 아파트에 대한 대기수요가 넘쳐나기 때문에 가격이 떨어질 때만 기다리는 매수 대기자들의 눈치 보기가 머지않아 실제 매수로 이어질 것이란 의견이다. 반면 고종완 원장은 1~2년간은 지켜보자는 상반된 주장을 폈다. 그는 "재건축 거품이 낀 만큼 빠지는 데도 시간이 꽤 걸릴 것"이라며 "크게 올랐기 때문에 크게 떨어지는 건 당연하다"고 말했다. 고 원장은 "오랜 기간 가격이 조정돼야 시장이 안정화될 수 있다""추가 하락 가능성이 높기 때문에 지금은 집을 살 때가 아니다"고 단언했다. 고 원장은 이어 "부동산은 단타 거래가 아니기 때문에 멀리 내다보고 미래가치가 올라갈 만한 곳들을 주목해야 한다""몇 년 후 확 달라질 강북의 청량리, 강남의 삼성역 등은 물론 서울시가 미관지구를 해제해서 효과를 보는 지역을 집중해서 볼 것"을 주문했다.

 

 

  다른 전문가들은 `관망세`. 대부분 이르면 1분기, 늦어도 상반기까지는 지켜보라는 입장이다. 박원갑 전문위원은 "시장에서 1~2월에 급매물량이 얼마나 소화되느냐가 핵심"이라며 "1분기 거래량이 사실상 올해 집값 향방을 결정지을 것으로 보이는데, 그때까지는 신중할 필요가 있다"고 진단했다. 박 전문위원은 "재건축 아파트 중에도 여전히 최고가와 엇비슷한 호가가 유지되는 아파트들도 있기 때문에 단지별 사업 추진 현황과 가격 동향을 면밀히 살펴야 한다"고 조언했다. 함영진 랩장은 `상반기 대외변수`를 올해 부동산시장의 분수령으로 점쳤다. 부동산 가격과 거래량뿐 아니라 정부 정책과 금리 등 경제 변수 효과를 지켜봐야 한다는 얘기다. 함 랩장은 "상반기를 지켜본 뒤 하반기에 본격적인 투자에 나서는 것이 현명한 방법"이라며 "현재 매수자 우위 시장에서 조급하게 매입할 필요는 없다"고 말했다. 올해도 전국에서 38만가구가 입주하기 때문에 상반기까지는 신중한 시장 예측이 필요하다는 것이다. 다만 함 랩장은 "상반기에 부동산 가격이 더욱 급락하면 정부에서도 규제 일변도 정책을 유지하지는 않을 것"이라며 정부 정책이 바뀔 수 있는 하반기에 승부수를 던지라는 조언을 덧붙였다.(2019123일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  올해 국내 부동산 시장의 최대 화두는 한강변 재건축·재개발이 될 것으로 예측됐다. 매일경제신문·MBN·매일경제TV가 주최한 `2018 서울머니쇼` 둘째날인 11일 부동산 전문가들이 내놓은 공통 처방전이었다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 한강변 재개발 지역 가운데 성수동과 한남동, 압구정동 등을 주목할 것을 권유했다. 박 위원은 "성수동은 향후 압구정 재건축 때 시너지 효과가 기대된다""한남동은 재정비촉진지구 대표 지역으로 개발 기대감이 크다"고 전했다. 특히 한남동은 신분당선 개통 시 용산~도심~강남을 잇는 요충지가 된다는 게 가장 큰 장점이다. 그는 이날 "중장기적 관점에서 미래 가치가 높은 서울시내 우량 재건축 단지를 보유하는 전략을 펴라"고 조언했다. 서울 아파트 공급량이 감소할 경우 우량 단지의 가치는 장기적으로 더욱 높아질 것이란 진단이다. 이와 함께 박 위원은 용산과 압구정 일대 재건축에 대해 "여기서 미래 가치가 정점을 찍을 것"이라고 강조했다.

 

 

  이날 `2018~2019 부동산 시장 전망과 맞춤형 전략` 세션에서도 한강변에 위치한 재개발 지역이 투자 가치가 높은 핵심 지역으로 지목됐다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 "흑석뉴타운의 상승 바람을 이어받을 노량진 재개발 구역과 한남동은 한강변 라인이라는 확고한 장점이 있다"고 강조했다. 필명 `아기곰`으로 유명한 문관식 부동산 칼럼니스트는 "8·2 부동산 대책 등 정부 규제의 대상인 서울 강남, 송파, 성동, 광진 등은 부동산 대책 전보다 오히려 가격이 많이 올랐다""이런 지역을 외면하지 말고 상대적으로 저평가된 중대형 단지를 찾아나서라"고 조언했다.(2018511일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  "정책과 시장 패러다임이 변했습니다. 이제 다음 상승 사이클에 대비해 미래 가치가 높은 `슈퍼 부동산`을 중심으로 투자 전략을 다시 짜야 합니다." 10일 서울머니쇼에서 `지역별 슈퍼 부동산 베스트 10`을 주제로 강단에 오른 고종완 한국자산관리연구원장은 "올해 부동산 경기가 변곡점을 맞이할 가능성이 높다"며 이같이 말했다. 고 원장은 "앞으로 3~4년은 하향 안정세를 유지할 것 같다""현재 수도권 중심으로 전세금이 내려가고 있는데 전세금은 항상 매매가를 선행한다"고 설명했다. 하지만 그는 `10년 주기 이론`을 근거로 "하락 이후 반드시 다시 상승세로 전환하게 돼 있다"고 강조했다. 이에 대비해 미래 잠재력과 가치가 있는 지역, 즉 슈퍼 부동산에 주목할 것을 권유했다. 고 원장은 향후 주목해야 할 슈퍼 부동산의 키워드 중 하나로 `()역세권`을 꼽았다. 그는 "현재 역세권은 교통 접근성과 주거 편익성의 파급 효과가 이미 집값에 대부분 반영돼 있다"고 설명했다. 따라서 현재 가치가 아니라 미래 가치가 높은 신설 역세권에 주목하라는 것이다. 고 원장은 특히 "지하철 5·7·8·9호선의 연장선 교통계획과 GTX-A 노선 등 신설 역세권에서 `슈퍼 부동산`을 찾아보라"고 말했다. 그는 "그동안의 연구 결과를 보면 서울 지역에서 지하철이 개통될 경우 집값은 보통 15~23%가량 상승하는 것으로 나타났다"고 말했다. 그가 제시한 `슈퍼 부동산 베스트 10`에는 이 같은 교통 관련 호재가 있는 종합운동장역 역세권 석촌역 역세권 9호선 연장 구간인 올림픽공원역과 보훈병원역 하남 신설 역세권 동빙고역(예정) 역세권과 용산 등이 포함돼 있다.

 

  뚝섬지구, 방이동 다가구주택도 `베스트 10`에 이름을 올렸다. 고 원장은 "아파트는 다음 상승기에도 대장주로 군림할 것"이라면서도 "다만 이번 상승세가 마침표를 찍는다면 상대적으로 소외됐던 단독·다가구주택 등이 대안 투자처로 떠오를 수 있다"고 말했다. 한편 같은 날 열린 `내 집 가치 높이는 법, 소규모 재건축!` 세션에서는 대규모 개발을 할 수 없는 서울 시내 낡은 저층 단독·다가구주택을 재생해 자산가치를 높이는 비법이 공개됐다. 유지만 국토교통부 도시재생사업기획단 행정사무관은 "사업성 부족과 자금 조달 문제로 재건축이 안 됐던 단독·다가구 주택 주거환경 개선을 위해 자율주택정비사업을 시행하는 중"이라고 소개했다. `맞벽 재건축`이라고도 불리는 자율주택정비사업은 맞닿아 있는 저층 주택 소유주 2명 이상이 함께 재건축을 하는 사업이다. 한국감정원 통합지원센터에서 초기 사업성 검토를 지원받을 수 있고 주택도시보증공사(HUG)에서 사업비 50%를 연 1.5%의 금리로 빌릴 수 있다. 준공 후 분양이 안 될 경우 한국토지주택공사(LH)가 미분양분을 매입한다. 서용식 수목건축 대표는 "정부의 정책 자금과 제도적 지원을 활용해 자산의 가치를 상승시키는 새로운 재테크 방식"이라고 말했다. 서 대표는 "맞벽 재건축을 하면 각 주택별 개발보다 사업성을 최대 50%까지 끌어올릴 수 있다"고 강조했다.(2018511일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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빌딩투자고수 김민수 대표, 맛집 입점 노하우 등 설명

해외부동산 전문가 꿀팁 공개·베트남 투자 길 알려줘

 

 

  전통적인 부동산 재테크 아이템은 `국내` `아파트`. 하지만 최근에는 자산가들을 중심으로 새로운 부동산 투자전략이 각광받고 있다. 그 첫 번째는 꼬마빌딩 투자. 11일 오전 1030~1130분 세미나실2에서는 임대관리서비스기업 스마트하우스의 김민수 대표의 `부동산 투자 대세 꼬마빌딩, 인기 맛집 유치로 두 배 수익 올리자` 세미나가 열린다. 꼬마빌딩은 일반적으로 매매가격 50억원 이하의 상가나 오피스 빌딩을 말한다. 이날 세미나에서 김 대표는 빌딩을 매입한 후 임대수익과 시세차익을 동시에 얻는 비결을 공개한다. 김 대표는 "다 쓰러져가는 단독주택도 약간만 리모델링해 20·30대 여자 고객들 사이에서 유명한 맛집을 입점시키면 빌딩 가치를 획기적으로 높일 수 있다"고 말했다. 하지만 맛집을 유치하는 것은 쉽지 않다. 여기에다 지난 3월부터 임대수익 이자상환비율(RTI·Rent To Interest), 수익형부동산 임대사업자에 대한 대출규제가 시행된 만큼 올해 수익형부동산 시장은 아파트 시장처럼 우량 임차인으로 꽉 채운 `똘똘한 한 채`의 중요성이 더욱 높아졌다는 게 김 대표의 분석이다. 이날 김 대표는 유명 맛집 등 좋은 임차인을 유치하는 방법과 빡빡해진 규제 속에서도 대출을 최대한 활용해 빌딩을 매입하는 방법에 대해 알려줄 예정이다. 김 대표는 "꼬마빌딩 투자는 최소 현금 5~7억원 정도를 기준으로 대지 85~100규모에 투자하는 게 정석"이라며 "자금부담이 높은 것 같지만 물건만 잘 잡으면 융자를 통해 충분히 일반인들도 투자 가능하다"고 설명했다.

 

 

  부동산 투자의 두 번째 새로운 트렌드는 해외 투자. 행사 마지막 날인 12일 오전 11~12시 세미나실1에서는 `해외에서 찾는 고수익 부동산, 글로벌 베스트 부동산 투자비법`이라는 주제로 문석헌 도우씨앤디 해외사업부 부장과 최성호 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 강연에 나선다. 문 부장은 일본·동남아 등 현지 빌딩을 매입하는 해외 부동산 직접 투자법을, 최 팀장은 부동산 펀드 등을 활용한 간접 투자법을 알려준다. 문 부장이 제안하는 투자처는 일본이다. 그는 "장기투자의 경우 생활환경, 정책, 사회 분위기 등 미래가치가 중요한 반면에 단기투자에서는 자산가격 상승, 임대수익, 환차익 등을 따져야 한다""실투자금 20~40억원 정도를 갖고 안정된 투자처를 찾는다면 일본 도쿄 중심 행정지역의 소규모 빌딩을 고려해볼 만하다"고 조언했다. 최 팀장이 설명할 해외 부동산 대체투자는 과거만 해도 선진국 중심으로 이뤄졌지만 최근에는 신흥국으로 확대되는 양상이다. 2015년부터 외국인의 주택 구매가 가능해진 베트남이 대표적이다. 최 팀장은 "해외 부동산 대체투자는 예금에 비해 금리가 높고 최근 공모 방식 부동산 펀드가 출시되면서 문턱도 많이 낮아졌다""부동산펀드가 대체로 안정적으로 고수익을 내고 있기 때문에 앞으로도 저변은 확대될 것"이라고 내다봤다. 이처럼 해외 부동산에 대체투자할 때 꼭 염두에 둬야 할 것은 바로 임차인 안정성과 향후 매각 가능성이다. 최 팀장은 "임차 수요가 풍부해야 이후 배당도 원활하다""펀드 설정기간이 종료되기 전 투자 대상을 매각할 수 있어야 청산이 가능하다"고 말했다.(201859일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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서울 인기지역, 집값 상승 이어 거래도 급증

강남구 617건 두 달 새 3, 양천구도 455건으로 2.8배 늘어우량 학군·생활 인프라 공통점

강북권 거래는 회복세 더뎌실수요자 `똘똘한 한 채`로 몰려 "서울 탄탄한 매수 기반 확인"

 

 

  연말 강남·양천 등 서울 핵심 인기 지역 아파트시장의 거래가 완연한 증가세를 나타내고 있다. 27일 서울시부동산정보광장 통계에 따르면 121~27일 서울 전체 아파트 거래량이 7075건으로 103800건보다 86% 증가한 것으로 조사됐다. 특히 최고가 지역인 강남구는 같은 기간 아파트 거래 건수가 617으로 8·2 부동산 대책이 발표된 후 '거래 실종' 상태에 들어가면서 10206건까지 떨어졌던 것과 비교하면 299%나 급증했다. 강남구 12월 거래량은 서울 전체 25개 자치구 중에서도 가장 많았다. 이어 거래량 증가율이 높은 곳은 목동이 있는 양천구로 455건 거래10162건에 비해 280% 늘어났다. 두 곳의 공통점은 모두 학군이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주하기에 좋다는 점이다. 결국 '똘똘한 한 채'로 갈아타 안전자산을 확보하고 실거주까지 하는 사람들이 많아졌다는 방증이다. 특히 정부가 다주택자를 조이면서 1개 주택을 보유하려는 사람들이 많아졌고, 그럴 경우 이왕이면 실제 거주가 가능하면서 가격 등락에 따른 리스크가 상대적으로 작은 강남을 선호한다는 분석이다. 양지영 R&C 연구소장은 "대출 규제가 심해지면서 실수요자들이 내 집을 마련하기가 어려워졌고, 임대사업자 등록에 대한 혜택은 크지 않았다"면서 "여러 채에 투자하기보다는 입지가 좋고, 미래 가치가 큰 한 채에 집중하는 분위기로 전환되는 것으로 판단된다"고 분석했다.

 

 

  학군이 좋은 동네의 연식이 얼마 안 된 아파트에서 이 같은 현상은 극명하게 나타났다. 10월 이후 강남구 대치동 '래미안 대치 팰리스'에서 신고된 거래 건수만 24건이었다. 가장 낮은 거래액이 17억원대인 초고가 매물들이다. 대단지에 학군이 좋은 도곡동 '도곡렉슬' 역시 신고된 거래만 27건에 달했다. 특히 래미안 대치 팰리스는 전용 84가격이 대치동에서 최초로 20억원을 찍으며 급등하고 있는 상황이라 가격 상승과 거래 증가가 동반해서 나타나고 있다고 볼 수 있다. 한국감정원 아파트 가격 매매지수를 봐도 서울 아파트 가격은 7월 이후 단 한 번도 떨어지지 않았고, 강남구는 7113.7이던 지수가 12116대까지 올라서며 계속 가격이 오르고 있다. 다소 오래된 아파트라도 정부의 재건축 아파트 거래 금지를 피한 곳은 10월 이후 거래가 늘었다. 대치동 은마아파트가 대표적이다. 10월 이후 신고 거래 건수가 40에 육박했다. 인근 A공인중개 관계자는 "은마의 경우 거래 가능한 재건축 단지인 데다 최근 서울시 35층안을 받아들이면서 재건축에 속도가 붙을 것이라는 기대감 때문인지 문의가 많다"고 말했다.

 

 

  양천구 목동도 학군이 좋고 학원가가 밀집해 있어 실거주와 투자를 같이 가져가려는 사람이 부쩍 늘었다. 목동 지구단위계획 수립이 속도를 내는데 대한 기대감과 잘 갖춰진 학군과 생활 인프라가 결합된 결과다. 목동 1~7단지에서만 3분기 들어 130에 가까운 거래가 신고됐다. 반면 같은 강남 3구로 묶여 있어도 서초구는 거래가 강남구만큼 늘지 않았다. 서초구의 12월 거래량은 총 365으로 10월에 비해 199% 늘었지만 강남이나 송파(227%)만큼의 상승폭은 아니었다. 서초구의 경우 4000가구에 가까운 반포주공1단지 등 재건축이 마무리에 들어간 아파트 거래가 아예 막혀 있는 점이 원인으로 거론된다. 작년 말부터 올해 초까지 활발히 거래가 이뤄졌던 강북 일대 역시 거래가 극적으로 늘지는 않았다. 서대문구는 8·2 대책 직전인 7월만 해도 330건으로 전달 대비 61% 증가하며 거래량 증가율이 가장 높았다. 하지만 8457건으로 하락한 후 10월엔 151건까지 떨어졌다. 이후 다시 소폭 증가하고 있지만 규제 전 폭발적인 거래량 수준 대비 40% 선에 그치고 있다.(20171228일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.29 13:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 연말 보내세요.

  2. *저녁노을* 2017.12.30 05:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    행복한 연말 보내세요
    잘 보고가요

  3. 핑구야 날자 2017.12.30 07:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강서구가 의외로 많이 올랐더라구요

  4. 공수래공수거 2017.12.30 09:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    인기 지역 알고 갑니다

 

 

 

 

잇단 규제강화에 다주택자 움직이나

강북 초고가 한남더힐 8·2대책 후 거래량 급증928건으로 평소 3

강남권 대형 아파트 시세도 반년새 2~3억 상승 `수두룩`

분양서도 대형평형 인기↑…래미안DMC 114경쟁률 전체 평균보다 2배 높아

 

 

 

  8·2 부동산대책에 이어 각종 대출제한까지 다주택자를 표적으로 삼은 규제들이 줄줄이 쏟아지자 다주택자 사이에 "차라리 똘똘한 중대형 한 채를 보유하자"는 분위기가 확산되고 있다. 다주택 보유에 따른 양도세 중과 등 부담이 한두 가지가 아닌 데다 소형아파트에 비해 상대적으로 덜 오른 중대형 아파트에 향후 상승 여력이 있다는 판단 등이 복합적으로 작용하는 것으로 보인다. 종합부동산세, 다주택 중과 등 다주택자에 대한 징벌적 과세가 잇따랐던 참여정부 시절에 압구정 현대, 대치 은마 등 이른바 대장주로 매수세가 몰렸던 현상이 약 10년 만에 재현되고 있는 것이다. 29일 부동산 업계와 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 한남더힐은 한 채에 최소 30억원 이상 하는 초고가 아파트지만 8·2 대책 후 오히려 거래량이 늘고 있다. 한남더힐 9월 거래량은 28건으로 직전 두 달 평균치의 3에 달했다. 7월 거래량은 9, 8월 거래량은 8건이었다. 이 같은 거래량 증가는 8·2 대책 후 거래절벽 양상을 보이는 서울 전체 아파트 시장과 대조적이다. 9월 서울 아파트 거래량은 6869건으로 714967 대비 절반 이하로 줄었다. 강남3구 대표 고급 아파트들의 대형 평형 시세도 우상향하고 있다. 반포자이 전용 244고층 매물의 실거래가는 지난 6301500만원에서 933억원으로 뛰었다. 래미안퍼스티지 전용 198중층 매물은 430억원에 거래됐지만 9월에는 316000만원으로 뛰었다.

 

 

  반포동 A공인 관계자는 "8·2 대책 이전에는 손님들이 오면 일단 중소형 매물을 먼저 묻고 정 매물이 없는 경우 중대형을 찾곤 했는데 대책 이후에는 '덜 오른 중대형'을 찾는 경우가 늘어가고 있다"고 말했다. 전문가들은 정부의 고강도 규제로 시장 불확실성이 높아지자 다주택 자산가들이 여기저기 분산된 부동산을 정리하고 '똘똘한' 한 채로 갈아타는 움직임이 일고 있는 것으로 보고 있다. 2005년 참여정부 시절 초고강도 부동산 규제인 8·31 부동산종합대책이 나온 직후에도 고가 아파트가 인기를 누린 바 있다. 최근 다주택자들에 대한 정부 압박도 예전과 비슷하다. 내년 4월부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 예정돼 있고 보유세 인상도 언제든지 나올 수 있는 카드. 고종완 한국자산관리연구원장은 "규제로 인해 다주택에 따른 득보다 실이 많아지면 결국 자산가들은 '기회비용'이 작은 쪽을 선택하게 된다""다주택자가 1주택자로 돌아선다면 강남이나 용산처럼 살기 좋고 미래 투자가치가 높은 지역에 관심을 가질 가능성이 높다"고 말했다. 그동안 청약시장에서 소외되던 중대형도 최근 이변을 일으키고 있다. 최근 청약을 접수한 래미안 DMC루센티아는 전용 114경쟁률이 32.91을 기록했다. 평균경쟁률(151)과 시장에서 인기가 가장 많은 평형 중 하나인 전용 84경쟁률(12.31)보다도 높은 수치다. 면목 라온프라이빗도 전용 958.31로 평균 경쟁률(7.11)과 전용 84경쟁률(4.11)을 뛰어넘었다. 녹번역 e편한세상 롯데캐슬 전용 99(18.91)와 힐스테이트 클래시안 전용 114(38.61)도 마찬가지였다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "청약시장에 가점제가 확대되면서 점수가 낮은 사람들은 인기가 높은 아파트 중소형 당첨확률이 '' 낮아졌다""실수요자이면서 상대적으로 여유가 있는 사람들 위주로 관심을 가진 것으로 보인다"고 말했다.(20171129일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.12.05 04:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용란 소식 정보 잘보고 갑니다.

  2. 핑구야 날자 2017.12.05 07:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 일찌감치 정리했답니다

- 이율과 인플레율이 같다면 어느 시기가 지나면 자산은 제로가 된다.

  이자율에 대한 투자는 기본적으로 안전하지만 안전한 만큼 투자수익이 적다. 투자수익률은 고위험일 때 고수익을 가져다주고 저위험일 때는 저수익을 가져다준다. 이는 당연한 이야기로 평균 이자율은 인플레와 함께 자산가치를 키운다. 그러나 인플레는 복리로 움직이는 반면 금리는 단리로 움직인다.

1. 복리로 설계된 금리투자는 자산가치를 갉아먹지 않는다.

  금리에 투자하면 무조건 인플레 이상의 수익을 보장받을 수 있을까? 우리가 100만 원짜리 2년 만기 정기예금(이율 10%)에 들었다면 2년 후 100만 원은 120만 원(100만 원+100만 원×10%×2) 이 된다. 하지만 이때 인플레도 10%라고 하면 현재의 100만 원은 2년 후 121만 원(100만 원+첫해의 인플레 10만 원+첫해의 인플레에 대한 인플레 1만 원+둘째해의 인플레 10만 원)이 된다. 이율과 인플레율이 같다면 어느 시기가 지나면 자산은 제로가 된다는 의미다.

  세금에 인플레의 복리효과까지 감안할 경우에는 비록 금리가 인플레보다 높다 하더라도 금리투자가 항상 수익을 안겨주는 것만은 아니다. 다만 복리효과를 누리도록 설계할 수 있다면 금리투자는 애써 모은 재산을 절대 갉아먹지 않을 투자수단이 된다.

2. 단리는 만기시 이율로 이자를 지급하고, 복리는 만기내 지급받은 이자를 재투자한다.

  단리는 이자에 대한 재투자 없이 정해진 기간만큼 정해진 이율로 이자를 지급하는 것인 반면 복리는 발생한 이자를 재투자하고 그것에 대한 이자를 다시 지급하는 방식이므로 인플레와 같은 구조다. 인플레는 실시간 살아 움직이며 장기적으로 화폐가치는 지속적이고 꾸준히 하락한다.

  복리는 기간이 길면 길수록, 재투자기간이 짧으면 짧을수록 원금이 커진다. 재투자란 원금에서 발생하는 이자를 지급받아 그것을 재투자하는 것인데 만기가 같더라도 이자를 지급받는 기간이 짧다면 수익금액은 커지게 된다. 이것이 복리의 마술이다.

3. 투자를 하려면 미래가치와 현재가치를 따져봐야 한다.

  얼마의 자산을 얼마의 이율로 얼마의 재투자기간을 정해 얼마의 기간 동안 투자하느냐에 따른 계산은 현재 자산의 미래가치이고 내가 미래에 타게 될 1억 원짜리 적금이 현재 기준으로 얼마의 가치를 지니는지를 따져보는 것이 현재가치.

  재테크에 대해 아는 사람이라면 보험 상품 등에 가입할 경우 당장 계산기를 두드려서 상품의 미래가치를 알아봐야 한다. 우리가 가입한 적금이 3년 만기 때 100만 원을 받는다고 했을 때 3년 후 그 100만 원의 가치는 인플레율을 5%라고 가정하면 863,800원으로 줄어든다. 이는 중요한 개념으로 이해해 둘 필요가 있다.

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