Statistics Graph

 
 

 

 

 

 

 

미도맨션, 정비구역 지정신청쌍용2차는 시공사 입찰 마감

대치2단지 리모델링안도 승인

 

 

  동네 대장주 격인 은마아파트 재건축안이 확정되면서 대치동을 대표하는 크고 작은 재건축·리모델링 단지들이 속도전에 나섰다. 대치동 대표 단지 중 하나인 한보미도맨션이 정비구역 지정 신청에 나섰고 대치동 대표 중층 단지인 대치2단지는 리모델링안이 서울시 심의를 통과했다. 최근 재건축 속도전에서 개포동과 반포동에 밀렸던 대치동이 재건축 훈풍에 올라탈 수 있을지 주목된다. 28일 서울 강남구청에 따르면 대치동을 대표하는 '우선미 단지(우성·선경·한보미도맨션)' 중 하나인 한보미도맨션이 최근 정비구역 지정 신청서를 강남구청에 제출하며 재건축 신호탄을 쏘아 올렸다. 전체 2436가구 중 70%가 넘는 주민들의 동의를 얻은 한보미도맨션 재건축추진준비위원회는 철저한 준비로 이른 시일 내에 재건축을 추진한다는 방침이다. 아직까지 재건축추진위원회조차 구성하지 못한 선경아파트 역시 늦어도 내년 중으로 구체적인 재건축안을 마련하기 위해 분주한 모습이다. 선경아파트 추진준비위원회 관계자는 "내년 초에 주민설명회를 개최하는 등 주민들의 동의를 얻어 본격적인 재건축에 나서겠다""타 아파트와 함께 재건축을 추진하는 등 다양한 방법을 고민해보겠다"고 밝혔다.

 

  대치동 대장주 격인 은마아파트 재건축안은 28일 열리는 서울시 도시계획위원회에 상정돼 올해 마지막 심사대에 올랐다. 35층 재건축안을 수용한 은마아파트는 서울시 심의를 마치는 대로 재건축 추진을 가속화하겠다는 방침이다. 연내 상정조차 불투명했던 은마아파트 재건축안이 예상보다 빠르게 서울시 심사를 받게 됨에 따라 은마아파트 안팎에서는 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있는 상황이다. 시공사 선정 결과도 하나둘 드러날 예정이다. 대치 쌍용2차아파트는 29일 시공사 입찰 마감을 앞두고 있다. 다만 대우건설과 2파전을 예고했던 현대건설이 입찰을 포기함에 따라 대우건설의 단독 입찰 여부가 주목되고 있다. 일각에선 유찰 가능성도 점쳐지는 만큼 입찰 결과에 관심이 쏠린다. 10월 재건축조합 설립을 마치며 우선미 단지 중 가장 앞서 있는 대치 우성1차아파트는 이르면 내년 1월 중으로 재건축 시공사 선정을 마무리하겠다는 방침이다. 재건축 시장이 분주하게 움직이는 가운데 서울시는 강남구 개포동 12 일대 '대치2단지아파트'에 대한 리모델링 증축 개발안을 최종 승인했다. 서울시는 27일 제20차 도시·건축공동위원회를 개최해 대치택지개발지구 내 대치2단지아파트 공동주택 리모델링을 위한 지구단위계획 결정안을 원안 가결했다고 28일 밝혔다.

 

  이곳은 대청역, 대모산입구역과 인접해 교통 여건이 편리한 지역으로 대치동 내 알짜 지역 중 한 곳으로 손꼽힌다. 서울시는 리모델링 사업을 건폐율 40% 이하, 용적률 300% 이하, 높이 18개층 이하로 추진할 수 있도록 세부 내용을 결정했다. 이로써 기존 15층에서 3개층이 늘어나 기존 1753가구였던 대치2단지는 2105가구로 거듭날 예정이다. 바로 옆 대청아파트 역시 리모델링 사업을 진행하고 있다. 서울시 관계자는 "이번 지구단위계획 결정으로 노후화한 공동주택단지의 리모델링 사업을 통해 쾌적한 주거 환경을 조성할 수 있을 것으로 기대된다""도시 미관과 보행 환경이 개선될 수 있도록 잘 관리하겠다"고 밝혔다.(20171229일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

서울시 도계위 재건축 심의 또 연기, 심의위원 정족수 미달 때문에

조합 "피가 마른다" 불만, 96일 재상정할 듯

 

 

  최고 50층 재건축을 추진하는 서울 송파구 잠실주공5단지에 대한 정비계획안 심사가 정족수 미달로 다음 달로 또 미뤄졌다. 내년에 부활하는 재건축 초과이익 환수제는 피하기 어려울 전망이다. 30일 서울시에 따르면 이날 오전 열린 도시계획위원회 회의에 잠실주공5단지 정비계획안이 상정됐지만, 심의는 이뤄지지 않았다. 서울시 관계자는 "잠실 5단지는 지난 16일 열린 제14차 도계위 심의 때 논의되지 않은 8건 중 6번째 안건으로 상정됐는데, 5건에 대한 논의만 진행됐다"고 말했다. 30일 심의가 무산된 것은 '정족수 미달'이 원인이다서울시 도계위는 시 조례에 따라 25~30명의 위원으로 구성된다. 현재 심의위원으로 참여하는 27명 중 과반(14명 이상)이 출석해야 심의를 진행할 수 있다. 서울시 측은 "임시로 도계위 위원을 소집했는데 업무 등 이유로 일부 위원이 자리를 뜨면서 정족수를 채우지 못했다" "다음 달 6일 열릴 도계위 회의에선 첫 번째 안건으로 올려 논의할 것"이라고 말했다

 

 

  잠실5단지 재건축 조합 측은 강하게 반발하고 있다. 조합 관계자는 "도계위에 당일 처리할 수 있는 안건만 올리든가, 상정했으면 심의를 해야 하는 것 아니냐"고 말했다애초에는 조합 측이 서울시가 제안한 각종 안을 받아들인 만큼 8월 도계위 통과가 무난할 것이라는 관측이 많았다. 그동안 조합은 '최고 층수 35' 수용 여부 등을 두고 서울시와 갈등을 벌였다시가 도시계획인 '2030 서울플랜'에 근거해 주거지역(3종 일반)에 아파트를 건립할 때 35층 이하로만 짓도록 제한해서다이에 조합은 '광역 중심 기능을 하는 준주거지역의 주상복합은 50층 이상 지을 수 있다'는 점을 이용해 잠실역 주변 부지를 준주거지역으로 종 상향 하는 방식을 추진 중이다. 김창환 서울시 종합계획팀장은 "도계위 심의에서 용도지역 변경의 타당성이 인정되면 조합 추진안대로 갈 것"이라며 "일단 큰 틀에서 서울시 기준엔 부합한다"고 말했다또 서울시가 공공성 확보를 위해 단지 안에 마이스(MICE, 회의·관광·전시·이벤트) 지원 기능 등을 강화할 것을 요구한 것도 조합은 대부분 수용했다. 그런데도 번번이 서울시 문턱을 넘지 못하자 잠실5단지 조합은 내부적으로 서울시청 주변에서 집회 개최 여부를 검토 중이다. 다음 달 6일 재건축 심의에서 정비계획안이 부당하게 퇴짜를 맞을 경우 집단 항의에 나선다는 방침이다.

 

 

  재건축 일정도 더 늦춰질 수밖에 없는 상황이다. 내년에 부활하는 재건축 초과이익 환수제는 사실상 피하기 어렵게 됐다. 환수제는 재건축 사업으로 조합이 얻은 이익이 조합원당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과이익의 최대 50%를 부담금으로 내야 하는 제도다. 이를 피하려면 조합은 연말까지 재건축 착공 전 마지막 단계인 관리처분계획 인가를 신청해야 한다. 하지만 잠실5단지는 그 전에 건축심의, 사업시행 인가 단계를 거쳐야 한다. 이 때문에 금일 도계위를 통과하더라도 시간이 촉박해 환수제 적용이 불가피하다는 게 업계 중론이다백준 J&K도시정비 대표는 "4~5개월 안에 건축심의, 사업시행 인가를 받고 관리처분 인가까지 신청하기는 현실적으로 불가능하다"고 말했다조합 측도 "다음 주 심의를 통과하면 어떻게든 환수제를 피하기 위해 사업 속도를 최대한 내보겠지만, 만만치는 않을 것"이라고 말했다.

 

 

  업계는 예상 집값, 집값 상승률, 사업비 등을 고려할 때 잠실주공5단지의 초과이익 부담금이 가구당 1~2억원대에 달할 것으로 추정한다. 집값이 해당 지역 평균보다 훨씬 많이 올랐기 때문이다. 지난달 말 기준 최근 5년 간 송파구 아파트값이 11% 오르는 동안 잠실5단지는 50%가량 상승했다. 잠실주공5단지 시세는 8·2 대책 이후 약세를 보이다가 최근 도계위 통과 기대감에 회복 조짐을 보였다. 이 단지 전용면적 76의 경우 대책 이후 고점(157000만원) 대비 16000만원 낮은 141000만원에 거래된 뒤 최근 호가(부르는 값)15억원으로 올랐다.(2017831일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

상봉6구역 이어 고덕1지구, 정비구역 해제키로공덕·홍제서도 의견 조사

"언제 성사될지 모르고 수익성도 불확실"

리모델링 권장하는 서울시 정책도 한 몫

 

  주민들 스스로 재건축·재개발 사업을 포기하려는 사례가 잇따르고 있다. 재건축 사업이 장기간 결실을 맺지 못하고 수익성도 떨어지면서 다른 길을 찾아 나서는 것이다. 리모델링 등 재건축의 대안 사업에 대한 지원책이 증가하는 것도 원인이다. 25일 강동구청에 따르면 서울 강동구 고덕1지구는 주민들의 재건축 사업 중단 요구로 인해 정비구역 해제 절차에 돌입했다. 지난 10일까지 실시한 고덕1지구 주민의견조사 결과, 토지 등 소유자의 44.91%만이 정비사업 추진에 찬성한다고 답했다. 찬성률이 50% 미만이면 정비구역 해제 절차를 시작하게 된다. 이로써 강동구 내 모든 단독주택 지역은 아파트 재건축을 포기했다. 이에 앞서 중랑구 상봉6도시환경정비구역은 주민동의 절차를 완료한 후 지난 7일 도시계획위원회에서 정비구역 해제 승인까지 받았다.

 

  정비구역을 그대로 유지할지에 대한 주민의견을 모으는 단지들도 있다. 마포구 공덕6주택재개발구역은 소유주 3분의 1 이상이 의뢰해 재건축 사업 추진 여부에 대한 주민 의견조사를 내년 23일까지 실시한다. 서대문구 홍제1도시환경정비구역도 내년 1월 중순 주민 조사 결과를 공개한다. 주민 조사에서 절반 이상의 정비구역 찬성 의견을 얻지 못하면 서울시의회를 거쳐 서울시 도시계획위원회 심사를 받는다. 이 밖에 최근 강남구 개포동 한 아파트 단지는 서울에서 처음으로 수직증축 리모델링 허가를 받았다. 여의도와 목동 지역에서도 재건축과 리모델링을 저울질하고 있는 단지가 적지 않은 상황이다.

 

  정비구역을 해제하려는 지역은 재건축 승인을 기다리다 지친 주민들이 직접 나선 경우가 많다. 마포구청 관계자는 "공덕6주택정비구역은 추진위 설립 이후 특별한 진전이 없었다"고 전했다. 고덕1지구는 한강변에 위치해 있고 각종 개발 호재를 누릴 수 있는 지역이지만 주민들은 재건축 해제 방향으로 선회했다. 고덕상업업무복합단지 개발과 이케아 개장 등 호재로 인해 아파트 재건축보다는 원룸·상가 조성을 통해 임대수익을 얻는 게 더 유리하다는 판단에서다. 고덕1지구 인근 한 공인중개소 관계자는 "고령층 원주민들은 50~60평 새 아파트를 덩그러니 받기보다 기존 주택의 증축을 통해 꾸준한 임대수익을 얻기를 원하는 분위기"라고 설명했다. 이주흥 고덕1지구 '재건축반대 내집지킴이' 회장은 "고덕1지구 내에서도 다세대 빌라 소유주들은 대체로 재건축을 희망하지만, 단독주택·근린생활시설 소유주들은 신축을 통해 상점과 원룸 등 임대를 주면 매달 500만원은 받을 수 있다고 생각한다"고 말했다. 이 회장은 또 "단독주택값이 최근 3년간 급등했다"고 강조했다. 단독주택의 가치가 오르는 상황에서 불확실한 분양가와 분담금을 무릅쓰고 성사 가능성이 불투명한 재건축을 선택할 이유가 없다는 것이다.

 

  재건축보다는 재생의 성격이 강한 리모델링을 장려하는 서울시 정책 방향도 한몫하고 있다. 서울시는 최근 50가구 이상 증축을 허용하는 등 리모델링 활성화에 힘을 쏟고 있다. 리모델링 횟수 제한도 사라질 예정이다. 반면 재건축은 올해 서울시 심의 통과가 줄줄이 보류되고 있으며, 층수 제한도 엄격하게 적용되고 있다. 서울시 도시재생본부 관계자는 "최근 국회 문턱을 넘은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'도 수요자들의 선택의 폭을 넓혀주고 있다"고 말했다. 이 법으로 낡은 소규모 저층 주택을 아파트로 짓는 가로주택정비사업 기간이 단축될 것으로 보인다. 또 신규 주택 200가구 이하를 새로 짓는 소규모 재건축사업은 안전 진단과 조합추진위원회 설립 단계를 생략할 수 있게 됐다.

 

  내년에는 리모델링을 추진하기 위해 필요한 소유주 동의율 기준도 완화된다. 현재는 단지 집주인 80% 이상이 동의를 해야 하는데, 1월부터는 75%의 동의만 얻으면 사업 추진이 가능하다. 반면 재건축 사업은 내년 말 초과이익환수제 유예 종료라는 악재를 앞두고 있다. 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액을 최대 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다.(20161226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  정부가 저성장 저물가 저금리 등으로 침체의 늪에 빠진 우리나라 경제를 회복하기 위한 첫번째 기치로 규제개혁을 내걸고 있지만 지방자치단체들이 운영하는 도시계획위원회의 행태는 기업들의 신속을 요하는 투자 결정을 가로막는 등 오히려 우리 경제의 발목을 잡고 있다고 한다. 지방자치단체에서 운영하고 있는 도시계획위원회는 도대체 어떻게 탄생되었으며 어떤 일들을 하고 있을까? 그리고 개선방법은 없을까?

 

  도시계획위원회는 지난 1950년 대통령령인 도시계획위원회 규정에 따라 설치 된 후 1962년 도시계획법에 의해 도시계획에 관한 사항을 조사 심의 하기 위한 기구로서 경제기획원에 정부 및 민간위원들로 구성된 중앙도시계획위원회가 만들어 졌으며 그후 2002년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 제정된 이래 국토교통부에 중앙도시계획위원회, 16개 광역자치단체에 시도 도시계획위원회, 230개 기초자치단체에 시군구 도시계획위원회가 설치되어 운영되고 있다.

 

  도시계획위원회의 가장 큰 권한은 개발행위허가에 대한 심의다. 건축물을 짓거나 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취를 위해선 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 지방자치단체장의 허가가 필요한데 허가에 영향을 미치는 조사와 심의를 지방자치단체의 도시계획위원회가 담당한다. 그외 개발제한구역의 지정 또는 해제 안건의 심의, 토지거래허가구역의 지정 안건의 심의 등을 담당하며 이들 안건들에 대한 지방자치단체의 자문역할도 하고 있다.

 

  그럼 왜 도시계획위원회가 규제개혁의 혁파 대상으로 세간에 떠 오르고 있을까? 도시계획위원회는 서면 심의가 허용되지 않아 30여명에 가까운 도시계획위원들을 불러 모아야 하는 등 위원회 개최 준비에 상당한 시일이 소요되고 위원회 횟수에도 제한을 두지 않아 동일 안건을 반복적으로 심의할 수 있어 도시계획위원회의 안건 심의에만 2~3개월을 허비해야 한다고 한다. 자치단체는 도시계획위원회를 서면으로 개최하는 것은 어떨까? 아니면 도시계획위원회를 없애고 개인이나 기업의 개발행위허가 신청이 법령의 범위를 벗어나지 않는다면 모두 허가를 해주는 것은 어떨까?