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위례·수서 등 로또 분양, 차익 10~50% 환수 의무화
다운계약으로 차익축소 우려, 감정원서 거래가 적정성 평가
규제가 또 규제 만드는 악순환

 

 

 

  정부가 수억 원 차익이 예상되는 신혼희망타운에서 발생하는 시세차익 10~50%를 주택기금으로 환수하기로 한 가운데 `다운계약서` 등 일탈 행위를 막기 위해 실거래가격의 적정성을 평가해 환수금액을 최종 결정하기로 했다. 매도자와 매수계약자들이 거래가격을 축소 신고해 환수액을 줄이고 이로 인해 신혼희망타운이 일부 당첨자들의 `로또`로 전락하는 사태를 막겠다는 의도다. 그러나 정부가 어설픈 규제로 만들어낸 `로또주택`에 대해 비판이 따르자 과도한 시세차익을 막겠다며 환수 시스템을 만들더니, 환수가 제대로 되지 않을 경우를 대비해 검증에 나서는 등 `꼬리에 꼬리를 무는 규제`에 황당하다는 반응도 많다. 현 정부 들어 규제를 내놓고는 그 규제의 부작용을 막기 위해 연속해서 규제를 쏟아내며 시장을 왜곡하는 사례가 잇따라 비판의 목소리가 더 높아지고 있다. 23일 국토교통부에 따르면 위례신도시 등 신혼희망타운에 의무 적용되는 수익공유형 모기지를 이용한 후 주택을 매각하는 당첨자들에 대해 한국감정원을 통해 `매각가격 적정성` 검토 과정을 거치기로 했다. 신혼희망타운은 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 30~40%가량 저렴해 `로또 청약`이라는 비판을 받아왔다. 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다. 이에 정부가 꺼낸 카드가 수익공유형 모기지 대출 의무화다. 주택 매각 등으로 인한 대출금 상환 시 보유기간·자녀 수 등에 따라 시세차익을 10~50% 주택도시기금과 나눠 갖는 것이다. 문제는 시세차익을 정산하는 기준이다.

 

 

 

  기본적으로 매도·매수자의 `실거래가`에 기반해 시세차익을 계산하지만 국토부는 매도·매수자가 다운계약서를 쓰고 거래할 가능성을 차단할 방침이다. 국토부 관계자는 "매매된 실거래가격이 정상적인지 감정원의 감정평가를 거쳐 검증 후에 시세차익을 확정하고 적용 비율에 따라 환수할 계획"이라고 말했다. 그러나 시장 가격에 대해 국가가 `적정성` 여부를 다시 평가하는 만큼 논란이 커질 것으로 보인다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "공시가격의 경우 감정원이 평가해 매년 내놓지만 적정가격이냐를 두고 논란과 민원이 많다""거래가격 적정성을 놓고 국가와 매도자 간 분쟁이 커질 수 있다"고 말했다. 익명의 부동산 전문가는 "이젠 정부가 시장 가격마저 결정하겠다는 것이냐""감정원 시세도 분명히 시차가 있고, 매매자에 따라 특별한 사정이 있어 가격이 다를 수 있는데 이를 정부가 정해주겠다는 발상이 이해가 안 간다"고 말했다. 수익공유형 모기지에 대한 비판 여론은 청와대 게시판에서도 커지고 있다. 모기지 이자가 연 1.3%로 파격적으로 싸기는 하지만 모기지를 받아서 낸 이자, 중개수수료 등은 향후 수익 정산 시 `비용`으로 전혀 인정받지 못한다. 이자를 내는 동안 소득공제 혜택도 없다. 심지어 집을 팔 때 실거래가에서 분양가를 뺀 금액에 맞춰 양도소득세도 내야 한다.

 



  심교언 건국대 부동산학과 교수는 "양도소득세로 시세차익을 일부 내는데 국가(기금)와 수익도 공유해야 한다면 분양받는 사람 입장에선 매력이 상당히 떨어진다"고 설명했다. 청와대 국민청원 게시판 등엔 `자격`이 너무 빡빡하다는 불만이 계속 올라오고 있다. 신혼희망타운은 기본적으로 무주택자인 결혼 7년 이내 신혼부부 또는 1년 내 혼인신고할 예정인 예비 부부가 대상이다. 6세 자녀를 둔 `한부모가족`도 청약이 가능하다. 그러나 소득과 재산이 일정 수준 이하여야 한다. 고소득자나 고액 자산가가 당첨되는 것을 막기 위해서다. 소득은 맞벌이가 도시근로자 평균의 130%(3인 가구 월 650만원), 외벌이가 120%(600만원) 이하여야 한다. 부동산·예금·주식·자동차 등 `모든 자산`을 합친 금액에서 빚을 뺀 순자산이 25060만원을 넘으면 신청할 수 없다. 신혼희망타운은 최대 8년까지 전매제한 기간이 결정된다. 시세 대비 70% 이하인 위례 신혼희망타운 전매제한은 8, 거주의무 기간은 5년 적용이 유력시된다. 최소 5년 거주하고 8년 장기 보유해야 팔 수 있다는 의미다. 보유기간에 비해 전용 46~55의 소형 주택이어서 아이를 키우면서 장기 거주하기엔 너무 협소하다는 불만도 크다.(20181124일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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단속강화하자 최근 다시 확산

`대납` 행위는 불법 아니지만 대납금도 추가로 양도세 내야

납부주체 놓고 분쟁소지도 커

 

 

  정부가 다운계약 등 불법 거래에 대한 대대적인 단속에 나서면서 이를 피하기 위해 '양도세 대납'이 성행하고 있다. 하지만 이 역시 불법거래에 포함될 수 있어 주의가 필요하다. 2일 부동산 업계에 따르면 주택시장에 '집을 사겠다'는 사람이 '집을 팔겠다'는 사람보다 많은 매도자 우위 지역에선 '양도세 대납'과 같은 매도자들 중심의 계약서 작성이 성행하고 있다. '양도세 대납'이란 집값이 오르거나 웃돈이 붙어 발생한 양도소득에 대한 세금인 양도세를 매수자에게 전가하는 방법이다. 예를 들면 웃돈이 2억원이 붙은 분양권을 바로 매각할 경우 매도자는 2억원의 절반인 1억원을 양도세로 내야 해 순익은 1억원에 그친다. 그렇다고 양도세를 줄이기 위해 웃돈이 1억원만 붙었다고 신고하고 매수자에게 따로 1억원을 받으면 불법 다운계약이다. 이 경우 매도자는 웃돈 1억원에 대한 양도소득 세금 5000만원을 내야 하지만 매수자로부터 별도로 1억원을 추가로 받아 순익은 15000만원으로 늘어나게 된다. 정부는 이 같은 다운계약 행위가 부동산 시장질서를 어지럽히고 투기를 조장한다고 판단해 이에 대한 고강도 단속을 한 달 가까이 벌이고 있는 중이다.

 

 

  반면 웃돈을 12000만원 붙은 것으로 낮춰 계약하는 대신 이에 대한 양도세(6000만원)를 매수자에게 물리는 것이 세금대납이다. 매도자는 12000만원이 순익으로 정상거래보다 2000만원 이익을 보고 매수자도 웃돈 2억원 대신 웃돈 12000만원에 양도세 대납 6000만원을 합해 18000만원만 지불하면 되기 때문에 서로 '윈윈'할 수 있다는 논리다. 일부에서는 '세금대납'이 계약서 금액과 실제 거래 금액에 차이가 없기 때문에 불법 다운계약 논란에서 자유로울 수 있는 합법 거래라고 주장한다. 세무사들에 따르면 양도세를 매수자가 부담하는 식의 계약 자체는 불법이 아니다. 김예나 삼성증권 세무전문위원은 "세금대납 내용이 계약서에 반영돼야 유효하며 계약서에 반영된 양도세 대납금액은 양도가액에 해당돼 추가 양도세가 부과된다"고 설명했다. 결국 세금대납액에 대한 양도세를 추가로 내야 하는 것이다.

 

 

  하지만 실거래에선 세무당국에는 거래금액만 신고하고 세금대납은 매매당사자 간 계약서를 따로 작성하는 이중계약서 작성이 '세금대납' 거래에 동원된다. 신정섭 신한은행 부동산자문센터 차장은 "당사자 간 특약에 의한 양도세 대납 자체는 불법이 아니지만 양도세 대납금에 대한 양도세를 간과하는 경우가 많다"고 지적했다. '세금대납' 행위는 자칫 법적 분쟁으로 이어질 수 있어 조심해야 한다. 법무법인 해송의 이원희 변호사는 "매매계약 때 매수인이 적극적으로 양도세를 내주겠다며 매도를 권유한 경우에는 매수인이 추가 양도세를 포함하여 매매에 따른 일체의 양도세를 부담해야 한다는 판례가 있다"면서도 "추가 양도세를 누가 부담할지에 대해 당사자 간 분쟁이 발생할 수 있어 이를 사전에 명시해 두는 것이 좋다"고 조언했다.(201773 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.07.03 07:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정상적인 계약이 아니면 놀 불안해서 살 수가 없을 거 같아요

  2. 버블프라이스 2017.07.04 06:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금대납 행위는 자칫 법적 분쟁으로 이어질 수 있어 조심해야겠습니다. 유용한 글 잘 읽고 공감누르고 갑니다^^

  3. 청결원 2017.07.04 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘 보고 가네요

 

 

 

아파트 분양계약도 실거래가 신고해야

'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령·규칙 20일 시행

 

  20일부터 부동산 거래 신고를 허위로 했지만 이 사실을 자진신고하면 과태료를 전액 면제받을 수 있는 '리니언시제도'가 시행된다. 또 아파트나 오피스텔 등을 매매했을 때뿐만 아니라 분양받았을 때도 실거래가 등 거래내용을 지방자치단체에 신고해야 한다. 국토교통부는 이같은 내용을 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'이 제정됨에 따라 세부사항을 정한 시행령과 시행규칙을 만들어 20일부터 시행한다고 18일 밝혔다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 기존 부동산 거래신고에 관한 법률을 중심으로 외국인토지법, 국토계획법이 통합되면서 만들어졌다.

 

  리니언시 제도부동산 거래신고를 허위로 했어도 이 사실을 정부나 지자체가 조사하기 전 자진신고하면 과태료를 전액 면제해 주고 조사가 시작되고 나서도 증거자료 등을 제출하는 등 협조하면 과태료를 50% 줄여주는 내용이다. 그간 주택 등을 매매할 때 집주인이 양도소득세 등 세금을 줄이려고 구입자에게 실제보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 '다운계약'을 요구하는 경우가 많았다. 앞으론 주택 구입자가 집주인의 요구에 어쩔 수 없이 다운계약서를 써줬다고 하더라도 이후 자진신고해도 아무런 불이익을 받지 않게 된다. 역으로 집주인이 은행 대출을 더 받으려고 계약서에 실제보다 높은 금액을 쓰는 '업계약'도 있는데, 이 경우에도 마찬가지.

 

  국토부 관계자는 "리니언시 제도가 도입됨에 따라 다운계약서 작성 등 부동산 시장에 팽배했던 관행이 상당 부분 줄어들 것으로 기대한다"고 말했다. 이와 함께 30가구 이상 공동주택이나 단독주택, 오피스텔, 분양면적 3이상 건축물 등의 분양계약을 맺으면 시··구청에 거래내용을 신고해야 한다. 부동산 거래신고를 규정보다 늦게 한 경우 지연 기간이 3개월 이내면 과태료를 기존의 10300만원에서 1050만원으로 낮추는 내용도 포함됐다. 자세한 내용은 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.(2017118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.01.20 08:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    계약하고 신고하면 되겠네요~ ㅋㅋ

  2. 영도나그네 2017.01.20 12:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘도 이렇게 다운계약서를 요구하는 경우가 있군요..
    약은 고양이 밤눈 어둡다는 말이 생각나게 하기도 하구요..
    오늘도 좋은 정보 잘보고 갑니다..


불법전매·다운계약 집중단속에 거래 주춤

위례 중개업소 절반 문닫아...

 

  국토교통부와 지방자치단체가 분양권 불법전매 집중단속에 나서기로 하면서 뜨겁게 달아오르던 분양권 거래가 소강 상태로 들어서고 있다. 17일 부동산업계에 따르면 분양권 불법 전매 단속을 한다는 소문이 지난주부터 시장에 돌면서 위례신도시 공인중개사무소 절반 가까이가 문을 닫았다. 한 부동산 전문가는 "위례의 불법전매 단속 때문에 많은 중개사무소가 임시로 문을 닫았고, 일부 공인중개사는 다른 지역으로 장소를 옮겨서 위례 분양권 거래를 하고 있다"면서 "이 때문에 분양권 거래가 주춤한데 이런 상태가 길게는 한 달까지 이어질 수 있다"고 말했다.

 

  광교도 전매 단속 소식에 분양권 거래가 움츠러든 모양새다. 인터넷 사이트를 개설해놓고 오는 9월까지 전매제한에 묶여 있는 '광교 중흥 S-클래스' 분양권을 전매 거래하는 공인중개사에게 기자임을 밝히고 분양권 가격을 묻자 "거래를 하지 않아서 모르겠다"며 대답을 회피했다. 다른 공인중개사에 따르면 56000~57000만원 선에 분양된 이 단지 전용 84에는 현재 5000~1억원 정도 웃돈이 붙어 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.

 

  전문가들은 하반기부터 전매제한 기간이 끝나는 단지가 나오기 시작하면 광교의 분양권 웃돈이 본격적으로 오를 것으로 전망한다. 광교2011년 입주가 시작돼 학군 등 인프라가 구축돼온 데다 신분당선 연장선이 지난 1월 개통돼 강남 접근성이 좋아졌기 때문이다. KB국민은행 도곡스타PB센터 관계자는 "비교적 최근 분양된 C블록의 중흥S-클래스, 힐스테이트 광교 등은 호수 인근인 데다 지하철, 롯데아울렛 등이 있어 분양권 상승 가능성이 크다"고 진단했다. 김은진 부동산114 리서치팀장도 "광교는 이미 정주 여건이 갖춰진 지역이라 들어오려는 수요자가 많아 분양권도 상승 여력이 있다"고 분석했다.

 

  올해 15000여 가구가 입주해 입주물량이 지난해보다 두 배로 늘어나는 미사강변도시도 분양권에 높은 웃돈이 붙어 있다. 내년에 입주하는 미사강변리버뷰자이에는 분양가 47000~49000만원인 전용 91215300만원, 286000만원 웃돈이 붙어 있다. 이 지역 공인중개사는 "45000만원 선에 분양된 미사강변푸르지오 전용 84분양권에는 8000~9000만원 웃돈이 붙어 있는데 같은 면적 매매가가 56000만원 이상인 것을 감안하면 분양권이 아직 2000만원 정도 저렴한 셈"이라며 "미사강변도시는 본인이 입주하는 수요가 많다 보니 매매 물건이 적다"고 말했다. 관계자는 "올해 대량으로 입주가 진행되면 본격적으로 시장이 형성돼 분양권이 매매가 수준으로 오를 수 있다""입주 시점에 맞춰 대형쇼핑몰 스타필드가 가을에 개관하는 것은 호재지만 지하철이 개통되는 2018년까지는 교통이 불편한 점을 감안해야 한다"고 설명했다.

 

  위례신도시도 전매제한이 풀리는 단지 중심으로 1억원대 웃돈이 붙었다. 22일 전매제한이 풀리는 위례우남역푸르지오2단지 전용 8357900만원에 분양됐지만 현재 웃돈이 12000~13000만원에 달한다. 이 지역 공인중개사는 "두세 달 전에는 웃돈이 9000만원 정도였지만 그사이 웃돈이 3000만원 정도 껑충 뛰었다"고 말했다. 이미 웃돈이 많이 붙은 만큼 추가적인 상승 여력엔 의문이 제기된다. 신한은행 PWM프리빌리지 서울센터 관계자는 "위례는 분양가가 3.31600~1700만원대였지만 작년 10월에는 시세가 2000만원까지 뛰었다가 현재 가격 조정이 진행 중"이라며 "기업이 들어가지 않는 단순한 베드타운이기 때문에 인근에 상업시설 등이 개발되지 않는 한 추가 상승에는 한계가 있다"고 지적했다.(2016618일 매일경제 기사 참조)



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  1. GeniusJW 2016.06.22 15:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 좋은정보 감사합니다~^^

  2. 영도나그네 2016.06.22 17:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 불법전매 때문에 말들이 많더군요..
    정부의 단속도 강화되는것 같기도 하구요..
    좋은 정보 잘보고 갑니다..

  3. 금정산 2016.06.22 18:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은정보 잘 보고 갑니다.
    즐거운 시간 되세요

  4. Ustyle9 2016.06.22 22:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 난리이기도 하네요.~
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.

  5. 핑구야 날자 2016.06.23 07:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    결국 집단대출에 손을 ㅜㅜ

  6. 강시현 2016.06.23 09:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 감사합니다. 오늘 브렉시트가 드디어 결판이 나네요. 금리인하와 맞물려 앞으로 투자자금들이 어디로 흘러들어갈지 궁금하네요.