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가계·주담대·집단대출 금리, 한은 금리인상 이전 수준으로

고정금리 비중 2년 4개월 만에 최고

 

  미국이 금리 인상 속도 조절에 나설 것이란 관측이 확산하며 지난달 국내 은행의 주택담보대출금리가 2년 3개월 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 주택담보대출 외에도 집단대출, 전체 가계대출 금리가 한국은행이 기준금리를 인상하기 이전인 2017년 11월 전 수준으로 돌아갔다. 한은이 29일 발표한 '2019년 2월 중 금융기관 가중평균 금리'를 보면 지난달 예금은행 가계대출 금리(이하 신규취급액 기준)는 연 3.50%로 한 달 전보다 0.08%포인트 떨어졌다. 은행 가계대출 금리는 작년 11월부터 꾸준히 내림세를 보이고 있다. 금리 수준은 2017년 9월(3.41%) 이후 최저치다. 주요 지표금리인 5년 만기 은행채(AAA) 금리가 한 달 전보다 0.02%포인트 하락한 영향이다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 금리 인상 속도를 늦출 것이란 관측에 힘이 실리며 국내 기준금리 인상 가능성도 희미해졌기 때문이다.

 

  2월에는 미국 정책금리를 결정하는 연방공개시장위원회(FOMC)가 아직 열리지 않았을 때다. 그러나 제롬 파월 연준 의장이 지난 1월부터 금리 인상에 인내심을 가지겠다고 되풀이해 밝히며 금리 인상론에 점차 힘이 빠지고 있었다. 한은 관계자는 "파월 의장이 금리 인상에 인내심을 갖겠다고 표현했고 대외 불확실성이 늘어나며 장기 시장금리가 하락한 것으로 추정된다"고 말했다. 가계대출 중 주택담보대출금리는 연 3.08%로 한 달 전보다 0.04%포인트 하락했다. 주택담보대출금리는 3.04%를 기록한 2016년 11월 이후 가장 낮았다. 집단대출 금리(3.11%)도 2017년 8월(3.09%) 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 보증대출 금리도 3.49%로 0.11%포인트 하락했다. 일반신용대출 금리는 0.08%포인트 하락한 4.49%, 예·적금 담보대출 금리는 0.02%포인트 내린 3.24%였다. 가계대출 중에선 500만원 이하 소액대출 금리(4.56%)만 0.12%포인트 올랐다. 기업대출 금리도 3.78%로 한 달 전보다 0.03%포인트 내렸다. 대기업(3.56%), 중소기업(3.93%) 대출금리는 각각 0.02%포인트, 0.07%포인트 하락했다. 가계, 기업, 공공 및 기타부문 대출을 모두 합한 전체 대출 평균 금리는 3.70%로 0.03%포인트 내렸다. 저축성 수신 금리는 1.93%로 한 달 사이 0.07%포인트 내렸다. 정기 예·적금 등 순수저축성 예금 금리는 1.91%로 0.10%포인트 하락했다.

 

  지난해 말 유동성 커버리지 비율(LCR·Liquidity Coverage Ratio) 관리 차원에서 예금을 유치하려고 고금리 예금 특판에 나섰던 은행들이 저축성 수신을 더는 늘릴 필요가 줄어들며 금리가 내려간 것으로 풀이된다. 예금·대출 금리 차이인 예대 금리 차(잔액 기준)는 2.31%포인트로 한 달 전과 같았다. 가계대출 중 고정금리 비중은 44.3%로 2016년 10월(45.7%) 이후 최고를 찍었다. 금융당국이 고정금리 비중 목표를 상향하고 고정금리가 많은 주택담보대출이 늘어난 영향이다. 비은행 금융기관 대출금리도 대부분 하락했다. 상호저축은행(10.89%)은 0.47%포인트, 신용협동조합(4.77%)은 0.03%포인트, 상호금융(4.18%)은 0.03%포인트 각각 하락했다. 새마을금고(4.51%)는 전월과 같았다. 저축은행의 경우 고금리 신용대출 비중이 줄어들며 대출금리가 가파르게 떨어졌다. 예금 금리는 상호저축은행(2.42%)만 0.19%포인트 하락했다. 상호금융(2.36%)은 0.01%포인트, 새마을금고(2.62%)는 0.02%포인트 상승했다. 신용협동조합(2.62%)은 전월과 같았다.(2019년 3월 29일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 


 

 

20178·2대책 후 뛴 '똘똘한 한 채', 지난해 9·13대책 뒤엔 기세 꺾여

효자 기대에서 이젠 부담으로 바뀌어, 공급 부족 시장에서 되살아날 수 있어

 

 

 

  서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지. 지은 지 10년 됐지만 주택 노후화가 심한 강남권에서 오래되지 않은 집인 데다 24000여 가구의 대단지 브랜드 아파트. 강남을 대표하는 고급 아파트로 시세가 3.37000만원이 넘는다. 20178·2대책 전 6~7월 매매거래가 32건 이뤄졌다. 8·2대책 후 8월 거래량이 3건으로 급감하더니 9월부터 연말까지 월평균 15건으로 급증했다. 8·2대책 전 실거래가격이 20억원까지 올랐던 전용 84가 대책 후 2억원 가까이 내리더니 12월 말엔 222000만원까지 뛰었다. 이 단지는 지난해 9·13대책 전 7~824건의 거래실적을 보였으나 11월 이후 실거래 신고 건수가 3건뿐이다. 강북지역에서 주택 수요가 많은 마포구의 인기 단지인 아현동 마포래미안푸르지오(3885가구)도 래미안퍼스티지와 비슷한 움직임을 보인다. 지난해 8월 한 달에만 44건 거래됐는데 그 이후는 11월 초를 마지막으로 실거래 신고가 끊겼다정부의 강도 높은 규제를 뚫고 집값을 견인하던 똘똘한 한 채가 고개를 숙였다. 몇 달 전까지만 해도 시장을 달궜으나 지금은 반대로 시장을 급속 동결상태로 이끌고 있다. 똘똘한 한 채는 세금 중과 등으로 다주택 투자가 어려워진 상황에서 한 채로 수요가 몰리는 집을 말한다. 집값 약세에도 쉽게 내리지 않는 안전자산인 셈으로 대개 지역 인기 단지이고 고가 아파트다.

 

 

 

  20178·2대책 후 서울 집값을 끌어올렸던 똘똘한 한 채가 지금은 약세를 주도하고 있다. 국민은행이 시가총액 상위 50개 단지의 시세 변동을 지수화한 KB선도아파트 50지수가 20129(-1.24%) 이후 가장 많이 내렸다(-0.71%). 재건축 시장의 똘똘한 한 채인 강남구 대치동 은마 전용 76 실거래가격이 지난해 9181000만원까지 올랐다가 지난해 1116억원으로 두 달 새 2억원 내렸다효자 기대를 모았던 똘똘한 한 채가 9·13대책 후 이 됐다. 대개 고가여서 매수자는 대출을 많이 받아 사는데 금리 인상으로 이자 부담이 커졌다보유세가 만만찮아졌다. 강남권 똘똘한 한 채는 웬만해선 공시가격 9억원이 넘어 종부세 대상이다. 1주택자 종부세율도 올해부터 과세표준에 따라 최고 0.7%포인트 오른다. 공시가격 9억원이 넘는 주택은 대출 문턱이 높아졌다. 9·13대책에 따라 실제로 거주하지 않으면 아예 대출을 받지 못한다똘똘한 한 채의 주도로 지난해 과열 양상을 보였던 서울 주택시장은 급속도로 얼어붙었다. 금융위기 후유증이 심각하던 2010년대 초반 수준으로 각종 지표가 악화했다지난해 12월 서울 아파트 매매거래 건수가 2380건으로 12월 기준으로 금융위기 직후인 2008(1491) 이후 최저다. 8·2대책 후 똘똘한 한 채 거래가 급증했던 201712(8484)과 비교하면 70% 넘게 급감했다.

 

 

 

  서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 지난주까지 10주 연속 내렸다. 10주 연속 하락세는 박근혜 정부가 대출 규제를 대폭 풀기 직전인 20144~6월 이후 처음이다. 연말연시 하락세 지속은 2012년 말 이후 없었다. 시장 심리도 차가워졌다. 지난해 12월 국토연구원의 서울 주택매매시장 소비심리지수가 104.912월 기준으로 2012(99.2) 이후 최저다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 상승세에서 하락세로 급격하게 돌아선 요즘 시장 분위기는 2008년 금융위기 직후 못지않다고 말했다. 똘똘한 한 채에 지금보다 더 큰 충격이 다가오고 있다. 3월 예정가격을 열람하는 올해 아파트 공시가격이다. 이미 표준 단독주택과 표준지 예정 공시가격 열람에서 나타났듯 아파트 공시가격도 금융위기 이후 최대의 상승 폭을 보일 것으로 예상된다. 정부가 그동안 상대적으로 낮은 시세 반영률을 고려해 올해 더 많이 올릴 것으로 보이는 고가 아파트가 주로 똘똘한 한 채다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "새 아파트 공급이 부족하고 양도세 중과 등으로 시중 매물이 많지 않은 서울에서 주택 수요가 똘똘한 한 채를 중심으로 언제든 되살아날 수 있다"고 말했다.(2019120일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 집거래 절반 뚝공인중개소 폐업 >개업

대단지도 거래 한 자릿수, "월세 등 운영비 감당 안 돼

생활고 시달리는 중개사들, 대리운전 등 `투잡` 내몰려

서울 집값 10주째 내리막세, 국토"올 전국 0.5%전망"

 

 

 

  "예순이 훨씬 넘은 옆 가게 공인중개소 대표는 폐업 후 경비원 아르바이트를 뛰고 있더라고요." 17일 서울시 강남구에서 만난 A공인중개사는 한숨부터 `푹푹` 내쉬었다. "수천 가구 아파트 단지에 10월 이후 거래를 모두 합쳐도 기껏해야 한 자릿수가 될까 말까니 한 달에 1000만원 넘는 임대료·유지비를 어떻게 감당하겠나. 급한 대로 문을 닫고 대리운전을 하거나 택배 일자리를 알아보는 공인중개사들이 늘고 있다"고 푸념했다. MB정부 말에서 박근혜정부 초기였던 6~7년 전 거래절벽 장기화 사태로 중개사들이 `투잡`을 뛰었던 일이 수년 만에 재연될 조짐이다. 새해 벽두부터 부동산 경기 냉각 신호는 더 뚜렷해졌고 월세를 내지 못해 문을 닫는 공인중개소가 속출하고 부정적인 부동산 전망 지표들이 줄을 잇고 있기 때문이다. 부동산 불황이 장기화되면서 밑바닥 경기가 더 싸늘해질 것이란 우려가 커진다. 이날 강남구 아파트 단지가 몰려있는 도로변 상가엔 공인중개소 간판을 붙인 사무실 십여 개가 줄지어 있었다. 이 중 문을 닫거나 텅 빈 사무실도 눈에 띄었다. 익명을 요구한 B공인중개사는 "수십 년간 장사를 해 온 토박이 공인중개사들도 두 손 두 발 들고 문을 닫고 있는 지경"이라며 "거래가 완전히 끊기니 그나마 영업 중인 사무소들도 적자를 보면서도 버티고 있는 셈"이라고 밝혔다. 일부 영업을 이어 가는 공인중개소는 간간이 문의는 오지만 연말부터 이달까지도 거래가 전혀 없어 매출이 한 푼도 없다고 하소연했다.

 

 

  한국공인중개사협회에 따르면 201811월 전국 공인중개소 폐업자 수(1420)개업자 수(1343)5년 만에 뛰어넘었다. 부동산 경기가 최악이었던 20137~126개월간 폐업자 수가 개업자 수를 뛰어넘은 이후 처음 있는 일이다. 꾸준한 격차를 유지했던 개·폐업자 수 격차는 9·13 대책 직후 흔들리기 시작했다. 대책 직전 거래가 폭증하며 9964건으로 연간 최저치를 기록했던 폐업자 수는 101328으로 38% 급증했다. 이어 11월엔 개업자가 줄고 폐업자가 늘며 역전을 허용했다. 117일 기준으로 취합된 12월 통계에선 그 격차가 더욱 벌어졌다. 폐업자 수는 연간 최고인 1808명을 기록해 개업자 수(1639)보다 169명 많았다. 서울 4개 지부 중 1곳을 제외한 3곳에서 폐업자가 더 많았다. 결국 서울 역시 지난달 개업자 수(407)보다 31명 많은 폐업자 수(438)로 개·폐업자 수가 역전됐다. 유재기 한국공인중개사협회 이사는 "MB정부 말에서 박근혜정부 초반처럼 `거래절벽`의 긴 터널에서 이제 막 입구에 들어선 느낌"이라며 "앞으로가 더 캄캄하다"고 말했다. 실제 9·13 대책 이후 하락세를 이어 온 아파트 시장 약세는 해를 넘기며 새해 벽두부터 더 냉랭해지는 분위기다. 한국감정원이 이날 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.09% 떨어져 10주 연속 하락했다. 종로구, 금천구, 구로구를 제외한 22개 자치구가 하락했고 강남구는 0.21% 하락하며 가장 큰 하락폭을 보였다. 수도권은 0.11%, 지방은 0.06% 떨어지며 전국적으로 하락세를 면치 못했다.

 

 

  부동산 경기 불황은 공인중개소 업계뿐만 아니라 인테리어, 이사 등 주택 거래에 수반되는 관련 산업에도 직격탄을 날렸다. 아파트 매매가 줄어든 만큼 이사업체를 쓰거나 인테리어를 하는 수요 자체가 급감했기 때문이다. 용산구의 인테리어업체 관계자는 "거래 두세 달 이후에 이뤄지는 인테리어 특성상 지금의 거래절벽은 적어도 1분기까지 인테리어 수요 급감을 가져올 것"이라며 우려했다. 문제는 부동산 경기가 지속적으로 하락할 것이라는 점이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "현재 부동산 시장 침체는 최소 1년 이상 장기화될 가능성이 높다""급격하게 오른 부동산 가격이 장기간에 거쳐 조정을 받을 것이고, 대출 규제와 금리 인상 등 여러 악재가 본격적으로 효과를 발휘할 것으로 보인다"고 분석했다. 국토연구원 역시 올해 주택 매매 가격이 전국 기준 0.5%, 지방은 1.1% 하락할 것으로 전망했다. 수도권은 보합세를 보일 것으로 내다봤다. 특히 매매가를 떠받치는 전셋값은 전국(-1.1%), 수도권(-0.8%), 지방(-1.3%) 모두 하락할 것으로 점쳤다. 변세일 국토연구원 센터장은 "세계 경제 불확실성 확대와 국내 경제 성장률 둔화, 금리 인상 가능성, 입주 물량 증가, 9·13 대책에 따른 수요 억제, 3기 신도시 공급 등의 정책 여건을 고려하면 시장 약세에 방점이 찍힌다"고 전망했다.(2019118일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

강남역 견본주택 용지 매물로

투자업계, 주식·채권 부진에 오피스빌딩·부동산투자 강화

서울스퀘어·센트로폴리스빌딩도심·강남 랜드마크 속속 거래

 

 

  주식·채권 수익률 저하로 서울 도심권, 강남 일대 대형 오피스와 알짜 용지가 대체투자지로 주목받고 있다. 특히 투자은행(IB) 업계를 비롯해 대기업, 전문시행사 등이 대형 부동산 매물 찾기에 나서면서 지역별 랜드마크 부동산이 시중에 쏟아지는 형국이다. 올 하반기 강남권 부동산의 기존 최고가 기록도 덩달아 경신될 전망이다. 16IB 업계에 따르면 최근 강남역 랜드마크 아파트 견본주택 용지 약 1230(373)가 시장에 나왔다. 3.3당 예상 매각가는 53000만원으로 약 2000억원에 달한다. 개인이 소유한 것으로 알려진 해당 용지는 강남역 대로변에 직접 시행·개발할 수 있는 마지막 남은 금싸라기 땅으로 주목받고 있다. 이 용지는 중심 상업시설로 20층 이상의 건물로 개발할 수 있고, 프라임급 빌딩 신축비용 400~500억원을 감안하면 매입·개발 완료까지는 2500억원 상당이 소요될 것으로 추정된다. IB 업계 관계자는 "4년 전 같은 대로변에 위치한 뉴욕제과 빌딩의 3.3당 매각가가 5억원대 초반이었던 점을 감안하면 합리적인 가격에 내놓은 것으로 보인다""대로변 위치나 초역세권으로도 손색없지만 무엇보다 매입자가 원하는 방식으로 개발할 수 있다는 가장 큰 매력이 있다"며 설명했다. 예컨대 대기업이나 중견기업이 해당 용지를 매입하면 딱딱한 직각기둥 같은 일반적인 오피스빌딩에서 벗어나 기업 색채에 적합한 스타일로 강남역 한복판에 본사를 랜드마크로 세울 수 있다는 의미다. 이 딜에 관여하고 있는 관계자는 "전문시행사나 IB 업계에서 투자처로 검토하거나, 글로벌 기업이나 국내 기업 등에서 한국법인이나 본사 개발을 염두에 둔 매각 문의를 많이 하고 있다고 안다"고 전했다. 매각 주간은 글로벌 부동산컨설팅사인 체스터톤스코리아와 회계법인 예교가 맡은 것으로 알려졌다.

 

 

  2014년에 매각된 뒤 지난해 말 다시 매물로 나온 뉴욕제과 빌딩은 2014년 당시 1050억원(3.351700만원)에 거래된 바 있다. 최근 매각 희망가는 3.37억원이며 총 1400억원에 육박하는 것으로 알려졌다. 용지를 기준으로 시장에 나온 두 매물은 거래가격에 따라 가장 비싼 용지 거래 기록이 될 전망이다. 시장에는 이 같은 용지뿐만 아니라 서울 도심과 강남권 등 주요 랜드마크 지역에 위치한 대형 오피스 매물이 쏟아지고 있다. 최근 총거래가 기준 세 손가락 안에 들던 몇몇 대형 빌딩들의 거래가 잇따라 성사되면서 국내 오피스빌딩 시장이 다시 활기를 띠고 있기 때문이다. 빌딩 소유주들은 제값 이상의 매각 차익을 얻기에 지금이 적기라고 판단하고 있으며, 현재 마땅한 투자처를 찾기 힘들다고 판단한 큰손도 잇따라 대형 오피스빌딩 쇼핑에 나서는 모양새다. 부동산투자 업계 관계자는 "올해 주요 프라임급 오피스빌딩의 3.3당 최고 매각가가 수차례 경신되는 등 활황세를 나타냈다""주로 외국계 사모펀드(PEF)나 자산운용사 등이 적극적인 태도를 보였다"고 전했다. 이 관계자는 이어 "·중 무역전쟁 등으로 국내외 증시 변동성이 커진 가운데 여전히 낮은 채권 수익률에도 만족하지 못한 국내외 기관투자가들이 다시금 서울 대형 오피스빌딩 등 부동산 실물 투자에 주목하고 있다""지난해까지만 하더라도 공실률 리스크 등으로 시장 상황이 좋지 않았지만, 지금은 오히려 가격 거품이 어느 정도 사라지고 랜드마크 빌딩 중심으로 제 가격을 찾아가고 있다"고 분석했다.

 

 

  시장에서는 올 하반기 국내 금리 인상이 유력시되면서 빌딩 매각을 통해 유동성을 확보하거나 차입금 상환 등에 활용하려는 기업이 많아지고 있다. 현재 부영그룹이 지난해 4380억원애 매입했던 부영 을지빌딩(옛 삼성화재 을지로빌딩)1년 만에 재매각할 계획이다. 매각 예상가는 4000억원 후반대. 또 중동 최대 국부펀드인 아부다비투자청(ADIA)`스테이트타워 남산`을 매물로 내놓았다. 스테이트타워 남산은 지상 24층에 연면적 67000규모의 대형 빌딩으로, ADIA20151월 신한BNP파리바자산운용으로부터 3.32500만원, 5030억원에 사들였다. 이번 매각 희망가는 3.32700~2800만원, 5000억원대 중후반이다. 최근 거래가 성사된 대형 오피스들은 연일 최고가를 경신했고, 일부에서는 우선협상대상자보다 높은 가격을 부르며 매입을 노리는 투자자도 있는 것으로 알려졌다. 앞서 영국계 부동산펀드 운용회사인 M&G리얼에스테이트는 서울 종로구 소재 센트로폴리스빌딩을 약 11200억원에 매입했다. 이는 그간 국내에서 거래된 오피스빌딩 가운데 가장 높은 가격(총거래가 기준)이다. 하나금융투자도 드라마 `미생` 촬영지로 유명한 서울스퀘어빌딩(옛 대우센터빌딩)에 최대 1조원을 투자하기로 결정했다. 이에 앞서 지난 6월엔 NH투자증권과 코람코자산신탁 컨소시엄이 삼성물산 서초사옥의 우선협상대상자로 선정되기도 했다.(2018817일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

올해 4번 금리인상 예고한 美연준

분류없음 | 2018.06.15 06:32 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

석달만에 0.25%P 금리인상신흥국 영향 촉각

 

 

  미국 연방준비제도(연준·Fed)3개월 만에 기준금리를 올리면서 올해 기준금리 인상 횟수를 3회에서 4회로 상향 조정했다. 이에 따라 한·미 정책금리 차가 한층 벌어지게 됐다. 현재 한국은행 기준금리는 1.5%로 한·미 정책금리는 지난 3월 역전됐다. 20078월 이후 107개월 만이었다. 연준은 13(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 1.50~1.75%에서 1.75~2.0%0.25%포인트 인상키로 했다고 발표했다. 연준은 200512월 기준금리를 0.25%포인트 올린 것을 시작으로, 200612월과 지난해 3·6·12, 올해 3월까지 모두 6차례 금리인상을 단행한 바 있다. 미국이 제로금리 이후 7번째 금리인상을 단행한 셈이다. 연준은 이날 새로운 점도표를 제시하면서 올해 총 4번의 금리인상을 예고해 시장의 이목을 끌었다. 올해 두번 인상한데 이어 9월과 12월에도 금리를 올리겠다는 얘기다. 연준은 올해 말 미 기준금리가 2.4%에 도달할 것으로 전망했다. 다만 내년 금리인상 횟수 전망은 3회로 변동이 없었다. 연준이 금리인상 속도를 한층 끌어올린건 대규모 감세로 인한 미 경제성장률 강세와 일자리·인플레이션 호조를 종합적으로 감안한 결과로 해석된다. 연준은 미국 경제전망치를 수정하면서 올해 국내총생산(GDP) 성장률을 2.7%에서 2.8%, 개인소비지출(PCE) 물가지수는 1.9%에서 2.1%로 조정했다. 또한 미 실업률이 올해 3.6%까지 떨어질 것으로 내다봤다.

 

 

  미 월가 관계자는 "5월 소비자물가지수(CPI)가 작년 동월 대비 2.8% 증가해 2012년 초 이후 6년 여만에 가장 높은 수준"이라며 "미 실업률은 3.8%18년 만의 최저치를 기록할 만큼 미 경기 확장세가 지속하고 있는 점을 연준 위원들이 두루 고려한 것"이라고 말했다. 최근 이탈리아 정치 리스크 부각과 아르헨티나·터키 등 신흥국 통화가치 추락으로 시장 불안감이 고조되는 상황에서 금리인상 고삐를 당기는 게 적절치 않다는 의견도 일각에서 제기됐지만 자칫 금리인상 타이밍을 놓치면 경기 과열에 따른 금리인상 충격을 뒤늦게 가하게 될 수 있다는 점을 우려한 것으로 보인다. 시장이 감내할 수 있을 때 점진적인 금리인상 행보를 이어가는 게 바람직하다는 판단인 것이다. 연준이 금리인상 속도를 한층 높이면서 신흥국에 어떤 영향을 미칠지 주목된다. 일부 신흥국들의 통화가치가 급락세를 면치 못하고 있는 상황에서 미 금리인상은 달러 강세와 신흥국 통화 약세, 외국인 자본유출을 촉발할 수 있다. (2018614일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

잔액·신규취급액 기준 코픽스 인상 영향

 

 

  코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리가 상승하면서 시중은행의 변동금리형 주택담보대출 금리도 줄줄이 올랐다. 17일 업계에 따르면 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, NH농협은행, KB국민은행 등 주요 시중은행의 잔액기준 코픽스 연동 주택담보대출(주담대) 금리가 전날에 견줘 0.03%포인트(p) 상승했다. 국민은행잔액기준 코픽스 연동 주담대 금리163.444.64%에서 이날 3.474.67%로 올렸다. 신한은행은 같은 기간 3.054.40%에서 3.084.43%, 우리은행 역시 3.154.15%에서 3.184.18%로 각각 인상했다. 농협은행2.884.50%인 금리를 2.91%4.53%로 상향 조정했다. 5대 시중은행 중 코픽스 연동 주담대 금리가 2%인 것은 농협은행이 유일하다. 금융채를 기준으로 삼는 하나은행만 전날 3.0384.238%에서 이날 3.036%4.236%0.002%p 내렸다. 하나은행은 코픽스 연동 대출 금리의 최저·최고 금리를 금융채 6개월물과 연동하기 때문에 코픽스 변동 폭과 상품의 금리 변동 폭이 같지 않다고 설명했다. 이날 시중은행의 주담대 금리 인상은 전날 은행연합회가 공시한 3월 잔액기준 코픽스가 상승한 데 따른 것이다. 잔액기준 코픽스는 1.78%로 전달보다 0.03%p 올랐다. 잔액기준 코픽스는 7개월 연속 상승세를 이어가 지난해 9월에 견줘 0.19%p 올랐다.

 

 

  신규취급액 기준 코픽스도 전날보다 0.05%p 상승해 은행권에서 이와 연동한 주담대 금리도 덩달아 올랐다. 국민은행3.314.51%에서 3.364.56%로 신규취급액 기준 코픽스 상승 폭만큼 올렸다. 신한은행3.124.47%에서 3.174.52%, 우리은행3.174.17%에서 3.224.22% 인상했다. 농협은행도 신규취급액 기준 코픽스 연동 대출 금리를 2.904.52%에서 2.95%4.57%로 조정했다. 한두 차례 신규취급액 기준 코픽스가 오르면 농협은행의 연동 주담대 금리도 조만간 3%대에 진입할 전망이다. 금융채를 기준으로 삼는 하나은행의 금리는 전날 3.0384.238%에서 이날 3.036%4.236%0.002%p 내렸다. 신규취급액 기준 코픽스는 저금리 시절에는 잔액기준보다 낮았으나 금리 상승기에 접어들면서 지난해 12월 기준부터 잔액기준을 웃돌아 신규취급액 코픽스를 기준으로 한 주담대 차주의 이자 부담이 커졌다. 시중은행 관계자는 "저금리 상황에서는 금리가 낮은 신규취급액 기준 코픽스에 연동한 주담대 비중이 컸다""최근 들어 신규취급액 기준 코픽스가 올라 이와 연동된 대출상품을 빌린 고객들이 부담이 늘었다"고 말했다.(2018417일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

양도세 중과, 부동산 전망, 전문가 50인 설문조사

현 상황은 주택 시장 사이클상으로 어디에 위치할까.

 

 

  이번 조사에서는 '하락 전반기'에 있다는 의견이 54%로 가장 많았다. 본격적인 집값 하락이 시작됐다는 진단이다. 이어 '상승 후반기'(22%), '정점'(18%) 순으로 답변이 많았다. 작년 말 조사에서는 '상승 후반기'(34%) '하락 전반기'(28%) '정점'(26%) 순이었다. 3개월 새 주택 시장이 오르막길에서 내리막길로 국면이 전환됐다는 해석이 가능하다. 무섭게 치솟던 서울 집값이 3월 이후 잠잠해진 이유로는 전문가 중 28%'대출규제 강화'를 꼽았다. 주택 구입 자금 중 상당 비율을 은행 대출로 충당해야 하는 현실 속에서 금융당국이 자금줄을 조이다 보니 빚을 내 주택을 마련하는 게 어려워졌다는 것이다. 이달부터 시행되는 다주택자 양도세 중과 정책이 최근 서울 내 주택 매물을 늘려 집값 안정화에 기여했다는 의견도 24%나 됐다. 실제로 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울시 아파트 거래 건수는 13447건으로 역대 최대치를 경신했다. 기존 최대 거래 건수는 20153월에 기록한 12972건이었다. 자금 사정이 좋지 않은 다주택자가 이미 다 내다 팔았기 때문에 4월부터 매물 실종으로 집값이 오를 것이라는 답변도 14%를 차지했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "다주택자의 급한 매물은 대부분 소화됐기 때문에 4월 이후에는 당분간 거래가 크게 줄어들 것"이라고 말했다. 방송희 주택금융공사 연구위원은 "보유세 관련 방침이 결정될 때까지 관망세가 이어질 것으로 본다"고 말했다. 주택 가격이 안정된 것은 단기간 가격 급등에 따른 피로감(12%), 경기도 입주 물량 급증에 따른 기존 서울 시민의 '탈서울'(10%), 자금 출처 조사 강화(6%), 금리 인상 가능성(6%) 때문이라는 답변도 나왔다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "우리나라 사람들은 주택을 구매할 때 대출의존도가 37%에 달해 대출이 막히면 주택 구매 수요가 줄어들 수밖에 없다""금리 인상까지 겹치면 대출 규제 효과가 더욱 극대화돼 투자 수요뿐 아니라 실수요도 위축될 수 있다"고 말했다.

 

 

  집값 상승세가 소멸된 것은 작년부터 정부가 쏟아낸 각종 주택 시장 규제의 영향도 크다는 분석이 제기돼 눈길을 끌었다. 개별적인 주택 시장 규제 중에는 '헛발질'도 적지 않지만 다양한 규제가 한꺼번에 가해지다 보니 전반적으로 투자심리를 움츠러들게 하고 있다는 분석이다. 전문가 중 52%가 정부의 부동산정책이 집값 안정화에 영향을 줬다고 답했고, 별 영향이 없다는 답변은 24%에 불과했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "최근 집값 상승세가 주춤한 것은 정부 정책을 포함해 다양한 요인이 어우러진 결과"라고 말했다. 다만 '로또 청약'을 양산하는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제에 대해서는 부정적인 시각이 많았다. 전문가 중 82%는 분양가 통제가 일반 아파트 가격 억제에 별 영향을 주지 않는다고 답했다. 김규림 자본시장연구원 선임연구원은 "강남·과천 등에서 시행되는 분양가 통제는 부익부 빈익빈을 조장하는 경향이 크다"고 지적했다. 재건축 안전진단 강화에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 36%의 전문가는 신축 아파트 공급을 방해해 오히려 집값 상승을 부추긴다고 봤다. 22%의 전문가도 재건축 안전진단 강화가 언젠가는 재건축될 수밖에 없는 아파트의 철거 시기만 늦출 뿐이기 때문에 '조삼모사' 격 정책이라고 비판했다. 하지만 전문가 중 28%는 집값 상승의 원인인 재건축 사업의 남발을 억제한다며 긍정적인 반응을 보였다. 집값을 장기적으로 안정시킬 수 있는 가장 좋은 방법을 두 가지만 고르라는 질문에 대해서는 '재건축·재개발 촉진을 통한 원활한 주택 공급'(56%)을 꼽은 전문가가 가장 많았다. 이어 '보유세 강화'(30%), '민간임대주택 확대'(22%), '주택담보대출 규제 강화'(20%) 순이었다. 전문가들은 집값 상승세가 예전만 못하지만 그래도 부동산이 가장 효과적인 재산 증식 방법이라고 봤다. 시중에 유동자산이 넘쳐 나지만 부동산을 대체할 마땅한 투자자산을 찾기 어렵다는 것이다. '현재 부동산이 주식 등 다른 투자자산에 비해 매력적인가'란 질문에 12%'매우 그렇다', 36%'다소 그렇다'고 답했다. 작년 말('매우 그렇다' 12%, '다소 그렇다' 38%)과 답변 양상이 비슷했다. '보통이다'란 답변은 32%였고, '다소 아니다'는 답변은 20%에 불과했다. '매우 아니다'고 답한 전문가는 아무도 없었다.(201842일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

4월 양도세 중과 시행서울 아파트값 큰 폭 상승 어려울 듯

재건축 규제·보유세 인상 등 변수하반기는 하방 압력 확대

 

 

  주택시장에 관망세가 이어지고 있는 가운데 설 이후 주택시장이 어떻게 움직일지 관심이 쏠린다. 이번 설 이후 주택시장에는 초대형 변수들이 줄줄이 대기 중이다. 봄 이사철이라는 계절적 변수를 제외하고도 다주택자 양도세 중가 재건축 초과이익환수 부담금 부과 재건축 연한 강화 등 추가 대책 종합부동산세 등 보유세 개편 총체적상환능력비율(DSR) 시행 금리 인상 청약 및 입주물량 증가 '7대 변수'가 주택시장을 좌우할 전망이다. 전문가들은 서울 아파트값은 강세를, 지방은 약세를 보이는 양극화가 당분간 이어지겠지만 각종 정책 변수 등으로 변동성이 커진 만큼 하반기 이후부터는 서울 집값도 약세로 돌아설 가능성이 있다고 16일 내다봤다.

 

 

다주택자 급매물 나올까서울-지방 '초 양극화' 심화

 

  설 이후 주택시장은 서서히 전환기를 맡게 될 전망이다. 일단 설 이후 신 DTI 등 대출 규제가 본격화하는 데다 집값 상승에 따른 피로감이 쌓이고 있어 설 연휴 이후 주택시장이 잠시 숨 고르기에 들어갈 것으로 보는 전문가들이 많다. 매물도 없고 매수자들도 관망하는 '눈치보기' 장세 속에 4월부터 시행되는 양도세 중과를 피하려는 막바지 매물이 출현하며 가파른 상승세에 제동이 걸릴 수 있다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "이미 다주택자들의 매물은 상당수 정리됐지만 매도 또는 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 아직 남아 있는 것도 사실"이라며 "잔금 날짜를 3월 말까지 앞당기는 조건으로 막바지 다주택자 매물이 나올 것"이라고 말했다. 김종필 세무사도 "최근 양도세 중과 전에 팔려고 고민하는 다주택자들의 상담이 크게 늘었다"며 설 이후 매물 출현 가능성을 시사했다. 그러나 이러한 매물의 절대량이 많지 않을 것으로 예상되면서 단기간 내 서울의 집값이 하락할 가능성은 크지 않다고 전문가들은 예상한다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "4월 이후 양도세 중과가 시행되면 서울 아파트 시장은 지금과 같은 매물 부족 현상이 심화될 것"이라며 "서울이나 과천, 성남(분당) 등지는 주택 거래량이 줄어든 상황에서도 매물 부족에 따른 호가 상승이 지속할 가능성이 있다"고 말했다. 당분간 서울 아파트값이 고점에서 정체되는 '고원현상'을 보일 것이라는 전망도 나온다. 국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 정부 규제로 집값 급등 지역에는 매물 잠김 현상이 나타나고 있다""양도세 중과 회피 매물도 많지 않다는 점을 감안할 때 서울 집값은 한동안 '고원현상'을 보이며 횡보 또는 강보합세를 유지할 것 같다"고 말했다.

 

 

  반대로 지방과 수도권 일부 시장은 올해 입주물량이 급증하면서 약세를 보이는 '초 양극화'가 지속될 전망이다. 함 센터장은 "다주택자 양도세 중과로 인해 청약조정지역이 아닌 비인기지역의 매물을 먼저 팔아 절세를 하려는 움직임이 강해질 것"이라며 "서울은 강보합세가 이어지더라도 지방이나 수도권 비청약조정지역은 매물이 늘고 가격이 떨어져 양극화가 심화될 것"으로 예상했다. 한국건설산업연구원 허윤경 책임연구위원은 "연초에 신 DTI(총부채상환비율)가 시행됐지만 이미 시중에 풀려 있는 유동성이 어마어마해 여전히 부동산 시장에 영향을 줄 것"이라며 "고액 자산가들은 장기 버티기가 가능해 3월에 일부 급매물이 나오더라도 상승폭이 둔화하는 수준일 것"이라고 말했다. 다만 재건축 초과이익환수 부담금이 공개될 경우 강남권 재건축 시장이 단기적으로 출렁거릴 가능성을 배제할 수 없다. 국토교통부는 올해부터 관리처분인가를 신청하는 단지는 물론, 작년에 인가 신청을 마친 곳서류상, 절차상 하자가 있을 경우 관리처분인가 신청을 반려하고 부담금을 부과시키겠다는 입장이다. 행정권 남용이라는 일부 비판에도 불구하고 '충격요법'으로 강남 집값 상승을 막아보겠다는 의지다. 이 경우 강남권 재건축의 경우 수억원에서 최대 10억원의 부담금이 부과돼 재건축 사업중단과 가격 하락 등 대혼란이 예상된다. 국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 "작년 말 관리처분인가를 신청한 13개 단지 중 몇 개라도 부담금이 부과된다면 재건축 시장에 큰 파장이 예상된다""사업 초기의 다른 재건축 단지의 투자심리도 위축될 가능성이 있다"고 말했다.

 

재건축 부담금·보유세·DSR·금리 등 악재 줄이어하반기 약세 전망

 

  재건축 연한과 안전진단 강화, 재건축 사업 절차 강화 등 추가 규제가 나올 지도 관건이다. 이 경우 지은 지 30년 이상 돼 재건축 기대감으로 가격이 오른 단지들의 약세로 돌아설 가능성이 있다. 30년 이상된 아파트는 비강남권에 대거 포진해 있다. 건국대 부동산학과 심교언 교수는 "재건축 연한을 강화하면 강남권보다 비강남권의 아파트가 더 타격을 받게 되고, 한동안 재건축 사업이 중단돼 공급부족으로 수년 뒤 집값이 오를 수 있다는 불안 심리를 키워주게 된다""당장 집값 잡는 데 급급할 것이 아니라 주택시장의 수급 안정을 위해 신중히 접근해야 할 문제"라고 말했다. 하반기부터는 보유세 인상 여부가 주택시장의 큰 변수로 떠오를 전망이다. 6월 지방선거를 전후해 보유세 인상 논의가 본격화할 전망이어서 다주택자들이 보유 주택 수 줄이기에 나설지 관심이다. 양도세 중과 방침으로 비인기 지역의 주택은 줄이고 인기지역의 주택만 남기는 '똑똑한 한 채' 선호현상이 확산한 가운데 보유세 인상은 이런 분위기를 더욱 가속화할 수 있다. 김종필 세무사는 "다주택자들은 양도세보다 보유세 인상에 더 많은 부담을 느낀다""자산가들은 버틸 능력이 되지만 최근 집값 상승에 편승해 무리하게 대출을 받아 집을 샀거나 전세를 끼고 투자한 갭투자자들은 종부세를 피하려고 매도 결정을 내릴 수 있다"고 말했다.

 

  하반기부터는 총체적상환능력비율(DSR)이 시행돼 돈줄이 막히는데 추가 금리 인상 가능성도 커지고 있다. 대출 규제와 금리 인상의 수요 규제가 동시다발적으로 터지며 집값 하방 압력이 커질 전망이다. 허윤경 연구위원은 "올해부터 내년까지 입주물량이 크게 늘어나는데 정부가 대출 규제 강화, 금리 인상, 보유세 인상, 양도세 중과, 재건축 규제 등 모든 대책을 한꺼번에 시행하면서 하반기 이후부터 그 파장으로 인해 주택시장이 왜곡될 수 있다""정부는 6월 선거 전까지 어떻게든 강남 집값은 잡겠다는 불안, 조급증을 버리고 점진적으로 시장을 안정시키는 데 주력해야 한다"고 말했다. 다만 분양시장은 여전히 뜨거울 전망이다. 당장 다음 달 분양 예정 물량은 총 75천여가구, 서울 강남구 개포 주공8단지를 비롯해 마포, 과천, 의왕, 하남 미사 등 인기지역에서 대거 신규 분양이 이뤄진다. 그러나 다주택자에 대한 규제로 인해 비인기지역은 미분양이 증가하는 등 청약시장에도 양극화가 더욱 뚜렷해질 전망이다. 함영진 센터장은 "주택도시보증공사의 분양가 통제로 주변 시세보다 분양가가 낮아지면서 인기 단지는 '로또 아파트'로 불리며 청약 과열도 우려된다""분양시장의 청약 결과가 일반 주택시장에도 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.(2018216일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  2017년 부동산시장은 '혼돈' 그 자체였다. 연초 전망은 좋지 않았다. 입주물량 급증, 탄핵 정국, 조기 대선 등 부정적 요인이 많았기 때문이다. 하지만 새 정부 출범 이후 언제 그랬냐는 듯 서울 주택시장을 중심으로 예열을 시작하더니 점차 지방으로 열기가 확산돼 갔다. 이에 정부는 '6·19대책'을 시작으로 '8·2대책', '10·24 가계부채 대책' 등을 잇달아 쏟아내며 집값 잡기에 나섰다. 각종 대책 발표로 조정국면에 들어가는 듯 보였지만 서울 강남권, 부산시, 세종시 등 주요 지역의 상승세 누그러지지 않았다. 되레 대도시와 중소 지방간 '양극화'만 더욱 키웠다는 지적이 나오고 있다. 부동산114의 도움을 받아 올 한 해 부동산시장의 굵직했던 이슈는 어떤 것들이 있었는지 시점별로 알아봤다.

 

연초 주택시장 '냉기류'

  2016년 말 주택 청약자격을 대폭 강화한 '11.3 대책' 발표 이후 올해 초 주택시장은 침체 양상을 보였다. 청약통장 신규 가입자수가 급감했고, 수백대 일의 경쟁률을 기록했던 강남권 재건축 단지가 저조한 청약 성적표를 손에 쥐기도 했다. 기존 아파트 시장도 대출규제 강화와 입주물량 증가, 금리인상 우려 등의 악재로 거래량과 매매가격 모두 하향세를 나타냈다. 실제 올해 1월 아파트 매매 거래량은 38000 여 건에 그쳐 2016년 월 평균 거래량(57000)보다 30% 이상 급감했다. 강남3(강남·서초·송파구) 아파트 매매가격은 마이너스 변동률을 기록했다.

 

 

조기 대선 이후 서울 아파트값 '급등'

  조기 대선이 치뤄진 5월 이후 아파트값과 거래량이 이상 과열 현상을 보이기 시작했다. 특히 6월과 7월 서울 아파트 매매가격은 1%가 넘는 상승세를 기록했다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 촉발된 강세는 일반 아파트로 번지며 가격을 끌어올렸다. 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감과 불확실성이 해소되면서 매수심리가 살아난 데다 초과이익환수제가 시행되면 재건축 시장이 위축돼 주택 공급이 줄어들 것이라는 불안감이 가격 상승을 부추겼다.

 

새 정부 첫 부동산 대책 발표 "약발은 글쎄"

  부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 정부는 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 '6.19 부동산 대책'을 발표했다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책이었다. 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정대상지역으로 추가하고, 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다. 조정 대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 10%p씩 강화하고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용하는 내용도 담겼다. 대책 발표 직후 부동산 시장은 잠시 주춤하는가 싶더니 이내 아파트값 상승세가 다시 커지면서 큰 효과를 내지 못했다.

 

 

김현미 국토부 장관 취임 "집값 급등 원인은 투기세력"

  623, 새 정부의 국토교통부 첫 수장으로 김현미 장관이 취임했다. 취임사를 통해 집값 급등은 투기 수요 때문이라고 밝히면서 이를 겨냥한 강력한 규제를 시사했다. 또한 국토부가 중점적으로 추진할 정책과제로 서민 주거 안정을 꼽으면서 공적임대주택 공급 확대, 청년·신혼부부 등 주거취약계층 맞춤형 지원강화, 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 등의 도입 방침을 밝혔다. 취임 이후 다주택자를 투기수요로 규정하고 전방위 규제책을 내놓는 한편, 10월 국정감사에서는 공공부문부터 단계적으로 후분양제를 도입하겠다는 로드맵을 밝히면서 시장의 관심을 모았다.

 

주한미군 용산에서 평택으로 공식 이전

  7월에 주한 미 8군 사령부가 서울 용산에서 경기도 평택 '캠프 험프리스'로 공식 이전하면서 60여 년에 걸친 용산기지 시대가 마감됐다. 주한미군이 떠난 서울 용산기지는 대규모 공원으로 조성되고 용산공원 주변은 상업·업무시설 개발이 추진된다. 이보다 앞서 한국토지주택공사(LH)는 서울 용산구 이태원동에 위치한 유엔사 부지(44935) 매각 입찰을 진행했고 1552억원에 팔렸다8군이 입주하는 평택기지는 총면적 1470로 여의도 면적의 약 5, 단일 기지로는 세계 최대 규모다. 평택은 미군 기지 이전 호재로 주변 땅값이 들썩였다.

 

 

'8·2 대책' 발표투기과열지구 6년 만에 부활

  정부는 첫 번째 규제책을 내놓은 지 40여 일만에 두번째인 '8·2 대책'을 발표했다. 이에 따라 지난 2011년 강남 3(강남·서초·송파)를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년 만에 다시 부활했고 다주택자 양도세 중과 투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화 청약 1순위 자격 요건 강화 및 가점제 비율 상향 등의 고강도 규제책이 쏟아졌다. 한 달 후에는 8'·2 대책'의 후속조치인 '9·5 대책'이 나왔다. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했고 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용을 담았다.

 

땅값 상승률, 제주 밀려나고 세종시 '독주'

  국토부에 따르면 2017년 들어 3분기까지의 누적 지가(地價) 변동률은 세종시가 5.24%로 전국 17개 시·도 중 1를 차지했다. 공공기관 추가 이전 기대감이 작용한 데다 제6생활권 개발 진척에 따라 투자수요가 늘어난 것으로 분석됐다. 뒤를 이어 부산이 4.84%를 기록했고, 2015년과 2016년에 2년 연속 지가상승률 1위를 고수했던 제주는 4.06%3로 밀려났다.

 

 

주택담보대출 심사 강화'가계부채 종합대책' 발표

  1024, 정부는 가계부채 종합대책을 내놨다. 다주택자 돈줄을 조이는 게 핵심이다. 우선 20181월부터 총부채상환비율인 DTI 제도를 개선한 '() DTI'가 실시된다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했지만 앞으로는 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄게 된다. 2018년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입된다.

 

재건축 초과이익환수제 유예 일몰, 사업추진 잰걸음

  재건축 시장의 최대 화두는 단연 '초과이익환수제'였다. 재건축 초과이익환수제는 2017년 말까지 한시적으로 유예된 상태로 추가연장 논의가 제기되기도 했으나 정부는 예정대로 2018년부터 시행한다고 못 박았다. 이를 피하려면 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 하기 때문에 강남권 재건축 단지들이 일제히 사업에 속도를 냈다. 대표적으로 5900세대에 달하는 강동구 둔촌주공과 강남구 개포주공1단지 등이 관리처분인가 신청을 마쳤다.

 

 

'주거복지 로드맵' 공개

  정부는 지난 1129'사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만 세대 공급 방침과 함께 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 주요 골자다. 당초 도입이 유력시 됐던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등의 내용은 제외됐다.(20171217일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

주택산업12월 입주경기 실사지수 급격히 악화

 

 

  201843만가구가 넘는 입주물량이 한꺼번에 몰리면서 벌써부터 '입주대란'의 징조가 나타나고 있다. 올해 정부가 가계대출 규제를 강화하면서 그동안 어렵지 않게 받을 수 있던 잔금대출에 문제가 생기는 경우가 나타나고, 한꺼번에 물량이 쏟아지면서 전세세입자 찾기가 어려워져 입주가 늦어지는 것이다. 특히 사상 최대 물량인 16만여 가구가 내년에 한꺼번에 입주하는 경기도와 지역경기 침체 등으로 이중고를 겪고 있는 울산광역시상황이 심각하다. 경기도 일부 지역에선 이미 입주가 시작됐지만 잔금대출에 어려움을 겪어 입주를 미루는 사례가 벌써부터 나타나고 있다. 입주가 이미 시작된 경기도의 한 새 아파트를 분양받은 A씨는 "DTI가 내년부터 적용된다고 하지만 이미 은행들이 잔금대출을 까다롭게 하면서 여러모로 상황이 안 좋아졌다"면서 "금리 인상 요인까지 발생해 부담이 크다"고 토로했다. 사업자들을 상대로 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 단지의 입주여건을 조사해 '입주경기실사지수(HOSI)'를 발표하는 주택산업연구원은 12월 입주경기실사지수 전망치를 67.9로 잡았다. 이는 전월 대비 8.8포인트 하락한 것이다. 11월 입주율이 75%로 전달인 10월의 81.9%에 비해 큰 폭으로 하락했다는 것이 입주대란의 전조다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "지수가 100이 되면 입주여건과 시장이 아주 좋은 것이고, 80 정도가 나와야 안심할 수 있는데, 12월 전망치가 60대로 나오면서 입주 우려가 커졌다"면서 "입주량이 많아지면서 전세세입자 구하기가 어려워져 투자 목적으로 집을 분양받은 사람들은 그 사람들대로 어렵고, 실제 입주하려는 사람들은 은행들이 내년 신DTI 실행을 앞두고 선제적 대응에 들어가면서 잔금대출에 어려움을 겪으면서 입주가 늦어지는 상황"이라고 설명했다.

 

 

  특히 주택산업연구원이 건설사를 상대로 아직 입주하지 않은 사람들이 입주를 미루고 있는 이유를 조사했는데, 8~10월까지는 '잔금대출을 확보하지 못해서'라고 답변한 사람이 18%대였지만, 11월 들어 이 비율이 22.2%까지 치솟았다는 점이 의미심장하다. 10·24 부동산 대책을 포함해 주택금융규제 강화 기조가 지속되면서 수분양자가 잔금대출을 마련하는 것이 점점 더 어려워지고 있는 시장상황에 따른 결과로 풀이된다. 보통 청약을 통해 집을 분양받은 사람들은 10% 정도를 계약금으로 내고 50~60%는 집단대출인 중도금대출로 지불한 후 나머지 30~40%는 잔금으로 치르는데, 집값의 30~40%에 해당하는 잔금을 대출받는 과정이 까다로워지거나 금리가 높아져 부담이 커지면서 가뜩이나 물량이 많아 어려운 입주여건이 더 안 좋아지고 있다는 해석이다. 지역별로 보면 서울을 제외한 모든 지역의 전망치가 안 좋았다. 서울은 82.5로 그나마 양호했지만, 인천과 경기 등 수도권조차 지수가 각각 60.965.6으로 나타나면서 입주 상황이 좋지 않음을 보여줬다. 부산도 지수가 63.6에 머물렀고, 지역경기가 바닥으로 치닫고 있는 울산의 경우 56.0까지 떨어져 심각한 상황이다. 일부 지역을 제외한 대부분 지역의 12HOSI50~60 선에 머물러 있어 입주여건이 매우 어려워질 것으로 보인다.

 

  입주가 한꺼번에 몰리면 나타나는 역전세난도 문제. 투자를 목적으로 분양을 받은 경우 전세세입자가 있다고 가정하고, 나머지 자금에 대해서만 조달계획을 세운 사람들의 경우 내년 상황은 녹록지 않다. 물건이 많다보니 전세세입자 구하기가 일단 '하늘의 별따기'이고, 구한다 쳐도 기존에 생각했던 것보다 전세가격이 떨어져 대출이 더 많이 필요하게 된 것. KB국민은행 부동산 주간 주택시장동향 자료에 따르면 12월 첫째주 경기도의 전세수급지수는 98.9를 기록해 89개월 만에 전세 공급이 수요를 역전한 것으로 나타났다. 예상보다 많은 자금을 투입해야 하는 수분양자 입장에선 대출부담에 입주를 계속 미루거나, 싼 가격에 매물을 던질 수 있다는 해석이 가능하다. 입주가 늦어지거나 미입주 상태로 방치되면 건설사들의 재무구조가 악화되고, 대량으로 이 같은 사태가 발생할 경우 회사 전체가 흔들릴 수 있다는 점에서 정부와 건설사의 철저한 모니터링과 입주관리가 필요하다는 지적이다. 기존 대출자에 대해서까지 규제를 하는 것은 자칫 잘못하면 대량 미입주 사태를 양산할 수 있다. 김덕례 정책실장은 "2019년까지 입주물량이 많다는 것은 이미 예고된 일이었다. 그때까지만이라도 이미 진행되고 있는 물건에 대한 금융지원을 단절하면 안 된다"면서 "사업자도 홍보 마케팅만 할 것이 아니라 적극적으로 대출지원 등 방안을 마련해야 한다"고 조언했다.(20171213일 매일경제 기사 참조)