06-19 19:57

 
 

 

 

구체화된 용산개발…경부선 지하화 지구단위계획 첫 반영

동쪽으로 용산공원 이어지고, 서쪽으로 경의선숲길과 연결

저층상가 조성 걷기좋은 길로, 캠프킴 상업지역 지정에 따라

임대주택 불발 가능성 커져, 용산 111층 랜드마크는 남아

 

 

경부선 지하화 프로젝트가 용산역 일대 미래 10년간의 개발 밑그림을 담은 용산 지구단위계획안에 전격 담겨 개발의 핵심 축으로 급부상하고 있다. 용산공원 조성에 발맞춰 녹지축을 동서로 연결하는 동시에 국제업무지구에 담으려 했던 111층 랜드마크 건축 계획도 그대로 유지해 샹젤리제거리처럼 걷고 싶은 명소로 만들겠다는 계획이다. 또 미군기지 이전으로 활용 가능해진 '노른자위 땅' 캠프킴 자리는 상업지역으로 지정해 거점 개발 기능을 강화하기로 해 임대주택을 공급할 가능성은 낮아졌다. 1일 용산구는 이런 내용을 담은 용산 지구단위계획 재정비 결정안 열람공고에 나섰다. 지구단위계획은 해당 지역의 미래 10년을 내다보고 실제 달성 가능한 모습을 개발 청사진처럼 제시하는 것이다. 차량 및 보행 동선, 공원 위치, 건폐율·용적률·높이 계획과 함께 경관계획 기준까지 설정해 중요도가 높다. 이번 지구단위계획 재정비안에는 서울역~삼각지~용산~한강으로 이어지는 경부선 지하화를 전제로 경관계획을 짜라는 내용이 새롭게 담겼다.

 

 

도시계획적으로도 용산 일대 동서 보행 네트워크를 연결해 지역 통합 개발에 나서는 방안을 채택한 셈이다. 그동안 경부선은 용산 일대를 좌우로 갈라 개발을 가로막는 장애물로 여겨져 주로 정치권 위주로 지하화 논의가 활발했다. 용산구 관계자는 "경부선 지하화 내용이 지구단위계획에 추가된 것은 이번이 처음"이라고 전했다. 따라서 앞으로 경부선 철길을 따라 들어서는 건물은 지상부 공원을 고려해 높이·용도·건폐율이 조정받을 전망이다. 공원 개방감을 위해 일부 물려 짓도록 하는 동시에 건물 저층부에는 카페·식당 등 근린생활시설을 들이도록 해 가로 활성화를 추진했다. 휴먼 스케일을 고려한 건물이 들어설 수 있도록 건폐율을 80%까지 완화하는 인센티브도 담겼다. 이번 녹지 조성 계획에 따르면 용산역은 동서남북 모든 방향으로 직선형 공원과 이어지는 녹지축으로 탈바꿈한다. 남북으로는 서울역부터 이어지는 경부선 지하화 공원이, 동쪽으로는 앞으로 조성할 용산공원과 이어지는 녹지축과 함께 서쪽으로는 경의선 숲길공원을 연결한다. 마포구 연남동~효창공원 구간에 들어선 경의선 숲길 공원은 경의선 지하화로 만들어진 공원이자 가로 활성화에 성공한 대표적인 사례다.

 

 

미군 이전으로 나온 캠프킴 용지는 도시계획상 거점 개발이 예상돼 선제적으로 관리하겠다고 밝히면서 임대주택 공급 가능성은 낮아지는 모양새다. 국토교통부는 지난해 8·4 부동산 대책을 발표하면서 캠프킴 자리에 3100가구 공공주택을 공급하겠다고 밝혔다. 그러나 이번 도시계획 결정안에는 이를 일반상업지역으로 상향하고 상업·업무와 함께 문화 등 전략 용도로 활용하겠다는 내용이 담겼다. 용산구 관계자는 "가이드라인만 제시한 것이라 의견 수렴에 나설 것"이라며 "국토부에서 용산공원과 연계한 개발계획을 제시하면 내용은 일부 변경될 수 있다"고 말했다. 111층짜리 랜드마크를 추진했던 용산정비창 랜드마크 건축계획은 손대지 않기로 하면서 올해 하반기 이뤄질 국제설계공모에 이목이 쏠렸다. 서울시는 코레일과 서울주택도시공사(SH공사)가 공공개발을 추진하는 내용을 담은 국제설계공모를 올해 하반기 진행할 계획이다. 주요 교통 축 등 최우선으로 지켜야 하는 요소를 제시하고 민간에서 아이디어를 받은 후 이를 바탕으로 개발 마스터플랜을 짜는 복안이다.

 

 

서울시 도시건축공동위원회는 2007년 당시 용산국제업무지구 특별계획구역 건축 지침에 랜드마크 최저 높이를 350m 이상으로, 최고 높이는 620m(추가 완화 가능)로 한다고 결정했다. 현재 고층건물인 잠실 제2롯데월드 높이는 555m로 123층 규모 건물인데, 이보다 더 높은 건물을 지을 수 있다는 뜻이다. 인근 건물도 최소 100m 이상 짓도록 했는데, 이는 아파트로 볼 때 33층 높이에 달할 정도로 높다. 서울시 관계자는 "국토부가 용산정비창 내 공급하기로 한 1만가구 공급 규모를 지키는 것을 기본으로 사업을 진행할 방침"이라며 "인구수용계획을 짜는 과정에서 구체적으로 공급량이 결정될 것"이라고 했다. 최근 용산역의 얼굴이라 할 수 있는 한강대로에 34층 규모 주상복합 랜드마크 개발계획이 통과되면서 용산 일대에 개발 바람이 불고 있다. 서울시는 지난달 26일 제9차 도시건축공동위원회를 열고 용산철도병원 용지 특별계획구역 지정 및 세부개발계획 결정을 수정 가결했다. 등록문화재로 지정된 용산철도병원을 리모델링해 박물관으로 탈바꿈시키는 동시에 685가구에 달하는 공동주택을 짓기로 했다. 이번 도시건축공동위 결정은 광화문~용산~한강으로 이어지는 국가상징거리에 위치한 건물이라 가로 활성화 등 개발 밑그림이 어느 정도 완성됐다는 관측이 제기됐다. 한편 이번 지구단위계획 결정안에는 용산역 광장과 차도로 분리돼 접근성이 떨어졌던 공원을 잇기로 하는 내용도 포함됐다. 이에 따라 용산역 일대 교통흐름도 일부 바뀔 전망이다.(2021년 6월 2일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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부산 최고부촌 해운대서 수영구로

14개광역시·도 중 91위 바뀌고 개발사업 따라 인구유입 갈려

수영 1284만원 > 해운대 1268만원삼익비치 등 활발한 재건축 원인

전남에선 신도시 무안 약진인천, 송도품은 연수가 부평 압도

서울 강남·경기 과천은 그대로

 

 

  각 지역의 '강남'은 어딜까. 통상 부산 하면 해운대, 전남 하면 목포가 떠오른다. 그러나 2000년대 이후 개발이 진행된 속도나 방식에 따라 부촌은 바뀌었다. 매일경제가 부동산114 아파트 시세 자료를 토대로 세종과 제주를 제외한 전국 14개 시도별 3.3당 아파트 평균 매매가를 분석한 결과 이 중 9개 지역의 부촌이 2000년대 이후 구도심에서 신도심으로 바뀌었다. 서울에선 변하지 않는 집값 1위가 강남구였고 경기도에선 과천, 대구에선 수성구였지만 부산에서는 대표주자인 해운대가 아니라 광안리가 있는 수영구 일대가 최고 부촌으로 집계됐다. 전라남도는 상징과도 같은 목포 대신 무안이 집값이 비쌌다는 점도 주목된다. 이들 지역은 모두 개발 호재에 힘입어 새롭게 개발되면서 신부촌으로 떠오른 곳이다. 신부촌으로 꼽히는 지역은 대부분 재건축·재개발과 같은 주거환경 개선이 이뤄졌고 각종 개발사업을 통해 주거시설과 함께 교통, 교육, 상업, 문화 시설 등이 체계적으로 갖춰지면서 급부상했다는 공통점이 있다. 이에 자금력 있는 수요자들이 구도심의 낡은 아파트에서 벗어나 더 나은 생활을 위해 신도심으로 옮아가게 되고, 신도심은 수요가 풍부해지면서 아파트 시세까지 덩달아 상승해 새로운 부촌으로 자리하게 된다.

 

  특히 부산의 부촌이 해운대에서 수영구 쪽으로 이동하는 것이 가장 눈에 띈다. 수영구 아파트가격은 2015년을 기점으로 해운대 아파트값을 추월했다. 201711월 기준 3.3당 수영구 아파트 평균 매매가격은 1284만원을 기록해 해운대구(1268만원)를 눌렀다. 분양 당시 우수한 주거 여건으로 수요자들에게 큰 인기를 얻었던 광안동 '쌍용예가 디오션'201411월부터 입주를 시작했고, 남천동에 위치한 해변가 인근 노후 아파트도 재건축에 시동을 걸면서 시세가 계속 오른 것이 이유다. 특히 GS건설이 재건축 수주에 성공한 '삼익비치'의 경우 3000가구가 넘은 바다 전망 아파트 단지라 시세가 상당하다. 이 아파트의 주력을 이루고 있는 전용 131의 경우 시공사가 선정되기 전인 작년 973000만원 수준이던 시세가 현재는 85000만원에 형성돼 있다. 작년 금호건설이 분양한 삼익빌라 재건축 '남천 금호어울림 더 비치'는 당시 3.31629만원이라는 높은 분양가와 작년 11·3 부동산 대책 이후 분양이었다는 핸디캡에도 불구하고 평균 청약경쟁률 131.71을 기록하며 돌풍을 일으켰다. 해운대 아파트는 대부분 2000년대 초중반 조성돼 노후화의 길을 걷고 있는 데 반해 수영구 아파트는 이제 재건축에 시동을 걸고 있어 새 아파트에 대한 기대감이 시세로 반영된 것으로 풀이된다.

 

  전남에선 목포를 누른 무안의 약진이 돋보였다. 무안군의 2017113.3당 아파트값은 667만원이었는데, 이는 목포(463만원)를 한참 앞지른 것이다. 2005년 무안군 삼항읍으로 전남도청이 이전한 것이 시발점이 됐다. 도청 이동으로 남악신도시가 본격적으로 개발됐고 이후 '남악리젠시빌' 입주를 시작으로 새 아파트가 들어서며 수요가 몰리며 집값이 오른 것이다. 최근 청약을 받은 '남악오룡지구호반베르디움 1·2·3' 역시 1388가구 대규모 단지에 롯데백화점 등이 인접해 있고 오룡지구 내 중심상업지도 가까워 1순위 마감을 기록했다. 인천시에선 시를 대표했던 공단이 있는 부평 대신 송도가 자리 잡은 인천 연수구가 신흥 부촌으로 바뀐 지 오래다. 송도 조성 초기만 해도 부평 집값이 앞섰지만 고층 주상복합 등이 들어서면서 연수구의 3.3당 아파트값 1107만원을 부평구(942만원)가 따라잡지 못하고 있다. 송도에선 특히 최근 분양도 활발하게 이어지면서 지역 분위기가 상승세다. 서울에선 부동의 1위가 강남이라고 하지만 구별로는 온도 차가 꽤 있었다. 10년 전인 200825개 자치구 중 2위였던 용산구는 4로 밀렸고, 3위였던 서초구는 당시 3.32507만원에서 2017113657만원으로 45%나 오르면서 3위인 송파구(2908만원)와 차이가 많이 나는 2가 됐다. 반포 일대가 재건축을 통해 '부자 아파트촌'이 되면서 집값이 상승한 것. 결국 재건축을 통한 '새 집 효과'와 함께 공급을 늘려 인구 자체를 늘린 것이 부촌을 만들었단 얘기다. 용산은 10년 전 국제업무지구 추진 등 각종 호재가 2010년 이후 소강상태로 들어가면서 부촌 순위에서 서초와 송파에도 밀렸다. 가장 드라마틱한 상승을 이뤄낸 곳 중 하나는 성동구. 공장 용지로 여겨졌던 이곳은 서울숲을 중심으로 '갤러리아포레' '트리마제' 등 각종 고급 주상복합과 재개발 지구 아파트가 건설되며 200812위였던 순위가 5위로 급등했다.(20171211일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 청결원 2017.12.13 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    날씨가 많이 추워졌네요...
    따뜻한 하루 보내시고 잘 보고 갑니다~

  2. 핑구야 날자 2017.12.13 07:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 부러운 가격입니다 내 집이 저렇게 됐으면 얼마나 좋을까요

  3. 空空(공공) 2017.12.13 08:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지역별 부촌이 있군요^^

  4. 멜로요우 2017.12.13 08:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부산에는 이제는 광안 수영이 부촌이라니 ㅋ 요즘 뜨고있긴한거같아요~

  5. 에스델 ♥ 2017.12.13 11:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부산 최고 부촌이 수영구로 바뀌었군요. ^^
    전라남도는 무안이 집값이 비싸다는 사실에
    주목하게 됩니다. ㅎㅎ
    좋은 하루 보내세요!

  6. 휴식같은 친구 2017.12.13 12:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    무안, 예천이 의외네요.
    부산 수영구도 그렇구요.
    잘 보고 갑니다.
    즐거운 하루 보내세요.

  7. 영도나그네 2017.12.13 16:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    햐!
    정말 흥미로운 조사결과 군요..
    이렇게 시간의 흐름에따라 부촌의 지각변동이
    일어나는것 같구요..
    좋은 자료 잘보고 갑니다..

  8. 꿈의벨벳 2017.12.13 16:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어마어마하네요

  9. 마니7373 2017.12.13 17:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    회원권 분양을 위해 DM 보낼때 지역 선정에
    공을 들이는 편입니다~~
    좋은 정보 참고해서 이 지역으로 도전해 보겠습니다.
    다시 한번 감사 드립니다^^

  10. 작은흐름 2017.12.13 18:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오오 예전과 부촌지도가 달라지고 있군요! 신기하고 재밌네요! ㅎㅎ

  11. 초록배 2017.12.14 22:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부산의 부촌 하면 해운대를 먼저 생각하는데, 이제는 수영구로 바뀌는군요.~

 

 

 

강남·서초구 이어 세번째지난달 매매가 평균 2995만원

한강로, 5월에만 7.9% 급등이촌 소형평형 한달새 5

국제업무지구·뉴타운 등 낙후지역 개발 기대감 영향"개발 장시간 소요" 경계도

 

 

  "정남향 로열층 전용 59의 이촌동 한가람아파트가 한 달 새 75000만원에서 8억원까지 올랐네요. 지난 한 달 내내 소형 아파트가 매물로 나온 당일 곧바로 팔렸어요."(이촌동 M공인 대표) 재건축 아파트를 중심으로 강남 4구를 휩쓴 투자 광풍이 용산구로 옮아 붙었다. 이촌동의 경우 지난 한 달 동안 매물이 나오는 즉시 소화됐다고 인근 중개업소 관계자들은 한목소리로 말했다. 용산은 그동안 강남3구 주택 가격이 오른 뒤 따라서 오르는 경향이 강했던 지역이다. 올 들어 강남 집값이 크게 오르자 부담을 느낀 자산가들 사이에서 이촌동 집값이 저렴하다는 인식이 확산됐기 때문으로도 풀이된다. 이촌동 S공인 대표는 "소형 아파트 가격이 급등하면서 중대형 아파트와 가격차가 크게 줄자 이 기회에 더 넓은 집으로 옮기자는 지역민들 거래도 활발했다"고 전했다.

 

 

 

 

 

 

  KB부동산 5월 월간시세에 따르면 용산구는 지난달 당 평균 아파트 매매가격이 900만원을 돌파했다. 3.32995만원이어서 이달 내 3000만원대 돌파가 점쳐진다. 이 경우 KB시세 기준 서울 강북 최초로 3.3당 평균 아파트값이 3000만원을 넘는 자치구가 될 전망이다. 현재 강남구(4389만원)와 서초구(3824만원)3.33000만원 이상 평균 아파트 매매가를 기록 중이다. 송파구와 강동구의 평균 아파트 매매가격은 각각 2865만원과 2283만원 수준이다. 용산구 매매가격 약진은 최근 들어 뚜렷해졌다. 부동산114에 따르면 용산구 아파트 매매가격은 지난 4월 말 대비 한 달 동안 0.9% 올랐다. 강북 최고 상승률이고, 서울 전체에서도 강동구와 송파구 다음이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "한남뉴타운이 재정비위원회를 통과하면서 지분값이 크게 오른 데다가 국제업무지구 개발 재개 움직임이 나타난 것이 용산 집값 상승에 크게 영향을 미쳤다"고 말했다.

 

 

  동별로는 한강로2(7.9%), 서빙고·신계(각각 1.7%), 산천(1.4%), 이촌(1%) 순으로 집값 오름세가 컸다. 용산역·삼각지역과 가깝고 신용산역을 품고 있는 한강로2가가 한 달 새 8% 가까이 오른 것은 '국가 상징 거리'로 불리는 한강로 개발 본격화와 밀접한 관련이 있다는 분석이다. 올해 하반기 완공 예정인 아모레퍼시픽 본사를 비롯해 CGV 본사, 용산관광 호텔 개발이 궤도에 올랐다. 개발이 정체돼 있던 한강로 일대는 용산구가 '용산지구단위계획구역'(서울역부터 한강로를 따라 용산역 및 한강대교 북단에 이르는 349면적) 재정비 수립 용역을 진행해 올해 확정될 예정이다. 아울러 새 정부 출범 즈음 용산민족공원 개발이 가시화하고 신분당선 연장 공사가 착공되면서 부쩍 기대감이 커진 것으로 분석된다. 박민정 예스공인 대표는 "곧 입주가 이뤄질 한강로2가 래미안용산더센트럴과 용산푸르지오써밋 분양가격이 3.33000만원 수준에 형성되자 기존 아파트 가격도 덩달아 오르고 있다"고 밝혔다. 박 대표는 "한강로2가 주택가격은 용산 국제업무지구와 밀접한 관련이 있는데 2007년 형성됐던 고점을 아직 회복하지 못했기 때문에 상승 여력이 충분하다"고 덧붙였다.

 

 

  최근 준공했거나 연내 준공을 앞둔 용산 아파트 분양권 가격도 오름세다. 서울시 부동산 실거래가 정보에 따르면 지난해 2분기 래미안용산더센트럴 전용 135.27(5층 이상·분양가 153960만원)148980만원에 거래돼 분양가보다 무려 5000만원 가까이 낮게 거래됐다. 하지만 올해 2분기에는 분양권이 162790만원에 거래돼 웃돈이 8830만원이나 붙었다. 현재 호가는 163000~169000만원에 달한다. 한강로2C공인 관계자는 "웃돈 호가만 평균 13000만원 선으로 단지가 환금성이 떨어지는 대형 위주로 구성됐음에도 불구하고 50·60대 자산가들 문의가 많다"고 말했다. 하지만 용산구에서도 온도 차는 있다. 보광·이태원·효창동 등은 지난달 매매가격이 전혀 오르지 않았다. 개발 호재가 집중되고 있는 한강로·원효로 주변과 노후 주택 재개발 이슈가 있는 이촌·서빙고부터 집값이 오르는 중이다. 전문가들은 "국제업무지구 개발과 용산민족공원 조성, 경원선 지하화 등은 대부분 장시간 소요되는 호재들"이라며 "용산 지역 부동산은 여유자금을 가지고 느긋하게 투자하는 게 안전하다"고 조언했다.(201762일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 멜로요우 2017.06.07 14:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    용산도 이제 조금씩 발전하기 시작했네요 ㅋ
    좋은하루되세요 ~

  2. 도느로 2017.06.07 18:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    개발에 걸리는 시간을 생각하면 너무 성급한 상승이 아닐까..라는 우려도 되네요.
    부동산은 정말 타이밍같습니다.

  3. 핑구야 날자 2017.06.08 07:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    용산이 숨어 있는 핵이죠 놀랍네요 삼천만원 대라는 것이

  4. 영도나그네 2017.06.08 14:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이제까지 소외된 용산이 지금부터
    투자열기가 넘치는것 같습니다..
    잘보고 갑니다..

  5. H_A_N_S 2017.06.09 21:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    한 10여년 전에 용산이 제2의 강남이 될 거라고 얼핏 들었는데 열기가 뜨겁군요ㅎㅎ