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고덕 대우아파트 조합 설립, 99가구→151가구로 변신

안전진단 면제 등 정부 지원, 마포·중랑 일대서도 추진

 

정부와 서울시가 아파트 재건축 등 정비사업을 `꽁꽁` 묶고 있지만 당근책을 써서 지원하는 재건축도 있다. 면적 1미만의 소규모 주택 정비사업(이하 미니 재건축)이다. 이 사업은 일정 요건을 갖추면 안전진단, 관리처분 인가 등 여러 절차를 생략할 수 있어 상당히 빠르게 사업을 진행할 수 있다. 이에 힘입어 서울에서 미니 재건축을 추진하는 곳이 속속 늘어나고 있어 관심을 끈다. 6일 정비 업계에 따르면 서울 강동구 고덕동에 위치한 고덕대우아파트는 지난달 27일 조합 창립총회를 열고 조합장 선출과 이사진 구성 등을 마쳤다. 1986년 완공된 이 아파트는 2개동, 99가구가 들어선 소규모 단지다. 면적 1미만, 200가구 미만인 소규모 재건축 사업에 해당돼 안전진단을 받지 않고 노후도 요건만 충족하면 된다. 지난해 2`빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법`이 발표되면서 미니 재건축이 추진되는 사업지가 늘고 있다.

 

미니 재건축은 도심 내 노후된 소규모 주택의 주거 환경을 개선하는 사업으로, 소규모 재건축사업, 가로주택 정비사업, 자율주택 정비사업 등이 포함된다. 불과 2년 전만 해도 미니 재건축은 규모에 비해 진행 과정이 만만치 않고, 수익성이 크지 않아 업계에서 큰 관심을 받지 못했다. 하지만 최근 정부의 지원하에 속속 추진되고 있다. 소규모 재건축사업의 가장 큰 강점으로는 빠른 사업 진행 속도가 꼽힌다. 안전진단 생략이 가능하고 도시건축심의를 통해 사업 시행과 관리처분 인가를 한꺼번에 받을 수 있다. 보통 재건축과 달리 조합을 반드시 결성할 필요도 없고 주민합의체와 조합 설립 중 유리한 방식을 택하면 된다. 종전 재건축은 평균 8~9년이 소요되는 반면, 소규모 재건축은 평균 2~3년 걸린다. 또 다른 혜택으로는 지방자치단체가 정비사업비 중 일부를 보조·융자해주거나 건축 규제를 완화해주는 것이 대표적이다.

 

아직 도입된 지 얼마 되지 않아 사업 주체들은 눈치를 보며 일부 사업성 좋은 사업지 위주로 나서고 있다. 소규모 재건축 사업지로는 고덕대우아파트 외에도 서울 마포역 역세권인 마포구 용강동에 있는 우석연립과 서울 중화역 역세권인 중랑구 묵동에 있는 장미아파트가 있다. 고덕대우아파트 역시 사업성이 괜찮은 편이다. 이주영 고덕대우 소규모 재건축 조합장은 "기존 99가구를 헐어 151가구를 새로 지을 계획"이라면서 "2021년 하반기 착공을 목표로 한층 속도를 낼 것"이라고 말했다. 중견 건설사 사이에서 미니 재건축이 새로운 먹거리로 부상하면서 부작용도 예고된다. 일례로 지난달 서울 중랑구 세광하니타운 가로주택 정비사업의 현장설명회에 호반건설, 반도건설 등 총 20여 개 건설사가 참여한 것으로 전해졌다. 이 같은 경쟁 심화로 무리한 저가 수주나 중견·중소 건설사들의 경쟁력 하락 등 부작용이 발생할 가능성도 제기된다.(201957일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

정부 `재개발도 재건축만큼` 강력 규제카드 꺼낸 까닭은

잡히지 않는 집값 고공행진

 

 

  정부가 재개발 지역에 대한 규제 강화를 검토하는 이유는 재건축 규제로 인한 `풍선효과`가 재개발로 몰리고 있다는 판단 때문이다. 재건축보다 상대적으로 느슨한 규제 때문에 `갈 곳 잃은` 투자자들이 재개발 시장으로 진입해 부동산 가격 전반을 상승시키는 `불쏘시개` 역할을 하는 것을 막겠다는 목적이다. 실제로 서울 지역 재개발에는 위치를 막론하고 관리처분인가가 난 입주권엔 최소 3억원 이상의 웃돈(프리미엄)이 붙어 있다. 한강변인 마포·용산·성동과 영등포·동작구는 물론 한강변 강북 2선 라인인 동대문·서대문·은평구도 재개발 신축 아파트와 입주권 가격이 전용면적 84기준으로 줄줄이 10억원을 돌파했다. 청량리역세권 재개발의 핵심으로 손꼽히는 청량리4구역 입주권의 경우 매물 자체가 거의 없지만 시장에서는 최소 12억원 이상의 가격대가 형성될 것으로 보고 있다. 은평구도 재개발이 한창인 수색·증산뉴타운의 수색9구역과 증산2구역의 입주권 가격이 조합원 분양권보다 4~5억원대의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 이들은 올해 말 일반분양을 앞두고 있다. 마포·성동구 등을 제외하고 재개발 입주권 웃돈이 5억원을 넘기는 처음이다. 서대문구 북아현뉴타운의 경우 전용면적 84기준 재개발 입주권 호가가 11억원대 이상으로 형성돼 있다.

 

  재개발 사업은 도시 내 노후주택 지역의 주거 환경을 개선한다는 공공성이 있어 규제 강도가 약한 편이다. 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되지만 재개발은 관리처분인가 이후부터 금지된다. 재건축 사업의 발목을 잡는 `안전진단`이나 `초과이익환수제` 적용을 받지 않는다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "재건축 시장에 진입하지 못한 투자자들이 재개발로 대거 유입돼 시장이 혼탁해지고 있다""마치 10여 년 전 뉴타운 광풍과 비슷한 분위기"라고 말했다. 서울에서 불붙은 재개발 광풍은 수도권으로 옮겨가고 있다. 광명·고양 등 서울 인접지 재개발은 웃돈이 무섭게 붙는 양상이다. 광명뉴타운은 작년 12월 첫 분양 단지였던 광명에코자이위브가 완판되자 다른 구역 프리미엄이 억대로 뛰었다. 뉴타운 사업이 진행 중인 광명 내 11개 구역 모두 시공사 선정을 마쳐 수요자가 가격을 묻지 않고 매물을 잡는 상황이 벌어지고 있다. 최근 수도권 광역급행철도(GTX) A노선 착공 기대감으로 주목받는 고양시 대곡역 인근 능곡뉴타운도 투자자가 몰리고 있다. 2007년 시작된 고양시 뉴타운은 3개 지구 20개 구역에서 약 3만가구를 짓는 사업으로, 2010년 지구 및 구역에 대한 계획을 경기도로부터 승인받아 추진됐다. 고양 능곡뉴타운 중에서 가장 속도가 빠른 1구역(관리처분인가)은 웃돈이 8000만원에서 1억원까지 올랐다. 3개월 전 5000만원이었는데 2배가 된 셈이다. 그러나 사업 추진 과정과 추가 분담금 등을 두고 지역 주민 갈등이 번지자 급기야 고양시가 뉴타운 사업 전면 재검토를 선언했다.

 

 

  정부는 일단 입주권 양도 시기 조정, 임대주택 비율 상향, 토지거래허가구역 등 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호할 수 있는 모든 규제 카드를 테이블 위에 올려놓고 검토 중이다. 토지 거래 자체를 제한하는 `토지거래허가구역`은 가장 강력한 카드로 평가받는다. 서울에서는 이명박정부 때 뉴타운 사업이 본격 추진되면서 한남·흑석·아현·거여마천 등 대부분 지역들이 허가구역으로 묶였다가 사업 좌초 또는 종료로 대부분 해제됐다. 지금은 강남구와 서초구 일대 수서 SRT 역세권 개발사업과 구룡마을 도시개발사업 등 총면적 27에 달하는 자연녹지지역만 허가구역으로 지정된 상황이다. 확실한 ``이지만 정부도 조심스럽다. 재개발 사업 추진이 어려워지면 중장기적으로 재개발을 통한 도심 주택 공급이 현저히 줄어들 수 있기 때문이다. 재개발이 강북 등에 몰려 있는 점을 감안하면 자칫 강남과 양극화만 더 키우는 꼴이 된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재개발의 경우 재건축과 달리 임대주택 의무 공급 규정이 있기 때문에 조합원 지위 양도 기준을 강화할 경우 오히려 재개발에 대한 역차별 논란이 제기될 수 있다"고 말했다. 정부 관계자도 "도심 주택 공급의 중요한 수단인 만큼 정교하게 투기 수요만 차단할 `핀셋 규제`가 필요하다""규제 내용은 아직까지도 논의가 팽팽해 수위 조절을 고심 중"이라고 밝혔다.(201897일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대출·세금 등 전방위 압박에 재초환 피한 곳도 반사이익 없어

 

 

  재건축 초과이익환수 부담금에 대한 공포가 확산하며 강남 재건축 시장이 얼어붙고 있다. 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 대상은 매수문의가 끊겼고, 이미 관리처분인가를 받아 부담금 부과 대상에서 제외된 단지들도 `풍선효과`가 나타나지 않고 있다. 대출 규제 강화로 금융권에서 돈 빌리기가 힘들어진 가운데 지난달 양도소득세 중과 조치에 이어 보유세 강화 논의, 재초환 부담금 충격까지 더해지며 재건축 투자수요자들의 눈치보기가 심화하는 양상이다. 21일 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 76는 연초 호가가 최고 165천만원까지 올랐다가 최근 2억원 떨어진 145천만15억원에 매물이 나오지만 거래가 잘 안된다. 대치동의 한 중개업소 대표는 "재건축이 언제 될지 모르고, 재건축 부담금도 만만찮을 것이라고 하니 모두 관망하는 분위기"라며 "매수를 고민 중인 사람들도 13억원대까지 떨어져야 사겠다고 하는데 매수-매도자 간 호가 격차가 너무 크다"고 말했다. 송파구 잠실 주공5단지도 연초 최고가에서 1억원 가량 떨어진 매물들이 일부 소진된 후 소강상태다.

 

 

  서울시가 당초 3월 말로 예정했던 재건축 국제현상설계공모 발표를 지방선거 이후로 늦춘 데다 재건축 부담금 공포가 확산하며 매수 문의가 급감했다. 현지의 중개업소 대표는 "재건축 부담금 때문에 불확실성이 커지다 보니 수요자들이 관망하는 것"이라며 "조합에선 23억원대 부담금을 예상하지만 반포 현대 사례만 봐도 예측이 어려운 수준이라 매수를 조심스러워 한다"고 말했다. 이미 관리처분인가를 신청했거나 통과해 재건축 부담금에서 벗어난 단지들도 매수세가 없긴 마찬가지다. 이들 단지는 재건축 지위양도가 금지돼 거래 가능한 매물이 적은데도 반사이익이 없는 셈이다. 현재 이주가 진행 중인 강남구 개포동 주공 1단지는 매수 문의가 뚝 끊겼다. 개포동의 한 중개업소 사장은 "지난달 관리처분인가 이후 양도세가 늘면서 집주인들이 그만큼 매매가를 올려서 내놓다 보니 거래는 더 안된다""이달 들어 단지 전체를 통틀어 한두 건 팔린 정도"라고 말했다. 강동구 둔촌 주공아파트도 이주가 막바지에 접어든 가운데 이달 들어 2건 거래되는데 그쳤다. 둔촌동의 한 중개업소 대표는 "재건축 부담금에선 벗어났지만 대출 규제, 양도세 중과 등 다른 규제들이 많다 보니 투자 수요는 엄두를 못낸다""최고가 대비 6천만7천만원 싼 급매물만 팔렸고 일반 매물들은 찾는 사람이 없다"고 말했다.

 

 

  서울 서초구 경남3차 아파트 등은 지난해 말 관리처분인가를 신청했고 서울시 심의에서 7월 이후로 이주 시기가 정해지며 재초환을 피해갈 가능성이 커졌지만 여전히 거래가 뜸하다. 경남3차 아파트의 경우 호가가 연초 대비 1억원 이상 떨어졌지만 계약이 잘 안 되고 있다. 서초구 반포 주공 1·2·4주구는 재초환 폭탄을 맞을까봐 관리처분인가가 나기 전까지 계약이 쉽지 않을 것이라는 이야기가 나온다. 전문가들은 당분간 재건축 아파트 단지를 중심으로 약세가 불가피할 것으로 보고 있다. 부동산114 조사에서도 서울 재건축 아파트값은 지난해 말부터 4주 연속 하락세. 우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "정부의 규제 정책이 강남권 재건축 단지에 집중되고 있는 데다 보유세도 강화될 전망이어서 투자 수요가 많이 위축돼 있다""재건축 시장은 한동안 약세가 불가피해 보인다"고 말했다.(2018521일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

재건축 부담금 날벼락 맞은 반포 주민들 "강남 사는게 죄냐"

 

 

  예상액보다 16배 많은 13569만원의 재건축 부담금을 통보받은 반포현대아파트가 다음주 긴급 총회를 열고 대책을 마련한다. 16일 반포현대아파트 재건축 정비사업조합에 따르면 오는 24일 조합원 총회를 열고 예산 결산 등 기본안건과 함께 이번 서초구청의 재건축 초과이익환수제 부담금 통보에 대한 사안을 논의하기로 했다. 아직 부담금 예상액 통보까지 일정이 남은 다른 조합들도 조합이나 추진위원회 간부들을 중심으로 긴급 회의를 여는 등 대책을 마련할 것으로 보인다. 이날 오전에 찾은 반포현대 조합 사무실은 그야말로 초상집 분위기였다. 이른 아침부터 조합 사무실을 지키고 있던 이순복 반포현대 조합장은 "일단 주민 총회를 이른 시일 내에 열어서 의견을 수렴하겠다"고 밝혔다. 이 조합장은 "아직 서초구에서 13569만원이라는 액수의 근거, 즉 산정 방식을 우리에게 공유하지 않고 있다""15일에도 언론을 통해 최종 결과가 나왔다는 소식을 들었을 정도다. 당사자인 우리가 먼저 알아야 하는 것 아니냐"며 목소리를 높였다. 짧은 대화를 나누는 중에도 주민들로부터 걸려오는 전화로 사무실 전화벨은 계속 울렸다. 반포현대에 10여 년 거주했다는 양 모씨는 "지금 당장 우리 집을 팔아도 인근 단지 전세금도 안 나온다""주변 시세를 우리 부담금 산정에 반영하는 것은 억지"라고 비판했다. 그는 "정부와 서초구의 셈법대로 반포현대의 재건축 후 가격이 인근 단지처럼 18~19억원 수준이 된다면 기꺼이 세금을 내겠다"고 말했다. 반포현대 소유주 이 모씨는 "특정 시점을 기준으로 어떤 단지는 환수 대상이고, 다른 단지는 유예를 받는다는 건 정책적으로 일관성이 없다"고 비판했다. 그는"10년 가까이 유예해왔기 때문에 과세 필요성이 있다면 보완된 세금제도를 공청회 등을 거쳐 도입했어야 한다"고 지적했다.

 

 

  반포주공1단지 3주구 분위기도 비오는 날씨처럼 우울했다. 오는 7월께 부담금 예정액이 통보될 예정인 데다 1490가구 대규모 단지라 이목이 집중되고 있는 지역이다. 주택재건축정비조합 사무실 안으로 들어가니 조합 직원 한 명이 신문 기사를 인쇄하고 있었다. 서초구 반포현대아파트가 가구당 13569만원의 재건축 부담금을 부과받았다는 기사였다. 출근해 있던 직원들은 모두 굳은 표정으로 업무를 봤고 기자의 질문에도 "6월 시공사 선정을 위한 주민 총회를 개최한다. 그때까지는 할 말이 없다"고 말을 아꼈다. 오는 6월 현대산업개발과 시공사 선정계약을 할 예정인 반포주공1단지 3주구는 초과이익환수제 부담금 통지를 받을 `2호 사업장`으로 꼽힌다. 조합과 주민들이 반포현대의 1억원대 부담금 통지에 민감한 이유다. 사무실에서 만난 한 조합 관계자는 "반포현대가 이 정도로 많은 금액을 부과받을 줄 알았느냐"는 질문에 "전혀 예상하지 못했다"고 한숨을 내쉬었다. 재건축 초과이익환수제는 사업시행인가와 시공사 선정을 마친 단지 중 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 않은 곳을 대상으로 적용한다. 따라서 시공사 선정 단계인 반포주공1단지 3주구는 강남구 대치쌍용2차 아파트 등과 함께 `2번 타자`로 유력하게 거론되고 있다. 규정에 따라 시공사와 계약을 마치면 한 달 안에 구청에 부담금 예정액 산출 자료를 내야 한다. 구청은 조합에서 받은 자료를 토대로 30일 안에 최종 액수를 통지한다.

 

 

  조합 사무실 인근에서 만난 반포주공1단지 3주구 주민 황 모씨는 `초과이익환수제 환수금`이라는 단어를 꺼내자마자 억울함을 호소했다. 그는 "강남에 사는 게 죄냐""집을 팔지도 못하게 막아놓고서는 도대체 어떻게 하라는 것인지 모르겠다"고 항변했다. 정부 규제에 따라 재건축 소유주는 1주택 장기 보유자(10년 이상 보유, 5년 이상 거주)를 제외하고 아파트를 처분(조합원 지위 양도)할 수 없다. 장기 보유자라고 해도 수억 원대 `부담금 폭탄`이 예고돼 매매하기가 쉽지 않은 실정이다. 황씨는 "아파트를 다 지으면 최종 통보 6개월 후 부담금을 내야 하는데, 일반인들이 그 많은 돈을 어떻게 마련하느냐" "이럴 거면 차라리 재건축을 안 하고 싶다"고 목소리를 높였다. 반면 길 건너편 반포주공1단지 1·2·4주구는 표정관리 중이다. 1·2·4주구 주민 유 모씨는 "우리가 초과이익 환수를 피해 다행이긴 한데, 이웃인 3주구 때문에 마음이 불편하다"고 말했다.(2018517일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

'부동산 정치'가 시작됐다흔들리는 정부의 강남 집값 잡기

강남·서초 정부지시 거절하자 송파 주민들 구청에 거센 항의검증 의뢰했던 송파구 취소결정

재건축 좌초 우려한 목동주민들 지역정치인에 대책회의 요구같은 여당의원 국토부장관 압박

선거 앞둔 지자체장들 좌불안석정부 집값규제와 충돌 늘어날 듯

 

 

  "우리 구민의 편을 가장 잘 들어줄 사람이 누구입니까. 서초구청이 구민의 대변인 아닙니까. (제가) 자기 식구를 가장 잘 챙긴다는 것을 알아주십시오." 지난 5일 오전 서울 서초구청 2층 대강당. 관리처분인가 신청서류를 한국감정원(국토교통부 산하 기관)에 검증 의뢰하지 말고 구청이 신속히 판단해 인가 결정을 내려달라며 항의 집회를 한 반포주공1단지1·2·4주구 조합원 400여 명 앞에서 조은희 서초구청장이 한 얘기다. 조 구청장은 이날 자체 검증위원회를 만들어 검증하겠다는 입장을 밝혔다. 지방선거가 4개월여 앞으로 다가오면서 지방자치단체들이 정부 부동산 정책에 잇달아 반대 입장으로 돌아서고 있다. 서초구청의 결정을 전해들은 송파 지역 재건축 추진 조합 주민들이 거센 항의 전화를 쏟아내자 지난달 25일 감정원 검증을 의뢰했던 송파구도 결국 철회 결정을 내렸다. 송파구청 관계자는 "주민들의 항의가 만만치 않아 다른 구청과의 형평성을 고려하지 않을 수 없었다"고 말했다. 송파구는 이와 함께 외부 검증에 들어가는 수수료 8500만원에 대한 비용 문제도 철회의 이유라고 설명했다. 강남 3구가 잇달아 반기를 들면서 정부의 강남 집값 잡기는 일단 힘이 빠질 수밖에 없게 됐다. 일단 구청이 외부 검증을 철회하기로 한 이상 정부가 마땅히 이를 제재할 수단은 없기 때문이다. 국토부 관계자는 "다시 한번 꼼꼼히 과정을 점검해달라는 것인데 결국 문제가 발생하면 해당 지자체가 책임져야 할 것"이라며 "일단 문제 발생 소지가 있는지 더 모니터링하고 부실 검증이 계속 우려된다면 추가적인 행정지도 등을 할 수도 있다"고 전했다.

 

  국토부는 송파구청 측이 관리처분인가 서류 검증 비용을 철회 사유로 제시한 것은 사실과 다르다는 입장이다. 국토부와 한국감정원이 이번 사안의 특수성을 감안해 해당 검증 비용을 '무료'로 해주겠다고 제안한 것으로 확인됐다. 매일경제가 강남 3구 재건축 담당자에게 확인한 결과 3개 구청 모두 인가 신청서류에 반려할 만한 흠결은 없다고 판단한 것으로 파악됐다. 결국 자체적인 추가 검증을 거치겠지만 관리처분인가는 그대로 승인되고 신청 단지 모두 분담금 없이 재건축 진행이 가능한 셈이다. 지난해 말 관할 구청에서 관리처분인가를 신청하고 아직 인가를 받지 못한 재건축 추진 단지는 강남구 2(홍실, 대치동구마을2단지) 서초구 9(신반포3·경남, 신반포13, 방배13구역, 신반포22, 신반포14, 서초신동아, 반포124주구, 한신4지구, 신성빌라) 송파구 2(잠실진주, 미성·크로바) 13이다. 전문가들은 지방선거를 앞두고 주민들의 표심을 의식해 지자체장들이 각자 정치에 나서면서 중앙정부의 부동산 정책과 충돌하는 사례가 증가할 가능성이 높다고 내다본다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "종전에는 선거를 앞두고 사회간접자본(SOC) 사업에 민감하게 반응했다면 이번 지방선거는 집값 향배와 그에 따른 정부 규제에 표심이 크게 흔들릴 것"이라면서 "소유자들이 각종 부동산 정책에 일희일비하는 만큼 지자체장들이 정부 정책에 상당한 영향력을 행사할 수 있다"고 말했다.

 

  재건축 연한 연장이나 재건축 승인을 위한 안전진단 강화에도 제동이 걸릴 조짐이다. 재건축 연한이 현재 30년에서 40년으로 연장될 경우 최대 피해 지역으로 꼽히는 목동 지역 주민들은 지역구 국회의원과 시의원, 구청장 등을 압박하고 있다. 목동 일부 주민들은 재건축 필수 관문인 안전진단이 강화될 가능성을 사전에 차단하기 위한 '··정 합동대책위원회' 설립을 추진하면서 김수영 양천구청장과 황희 국회의원 등에게 이달 21일 열리는 대책회의에 참석하라고 요청하는 공문을 보냈다. 이렇게 압박을 받은 해당 지역구의 황희 더불어민주당 의원이 6일 열린 국회 국토교통위 전체회의에서 김현미 국토교통부 장관을 향해 "재건축 연한을 40년으로 한다고 해서 혼란이 생겼다"고 지적했다. 김 장관과 같은 여당 소속임에도 표심 이탈을 우려해 중앙정부 공격에 나선 셈이다. 이에 대해 김 장관은 "처음에 얘기할 때 30 또는 40이라는 단어는 얘기한 적도 없는데 언론 보도가 나오면서 이제는 40년으로 굳어진 것 같다"고 해명했다. 양천구청 관계자도 "해당 공문을 수신한 지 얼마 안돼 검토가 필요하다. 주민들의 재산권 행사에 피해가 없도록 최선을 다하겠다"며 주민들 반발을 무시할 수 없음을 시사했다.

 

 

  정부의 규제로 되레 집값 하락이 빚어지고 있는 지방에서는 지자체장이 집값 상승을 유도하는 정책을 내놓기도 한다. 대구시는 지방선거를 앞두고 지역 정비사업과 건설업계 활성화를 위해 변경된 용적률 인센티브 제도를 마련해 지난달 30일부터 시행하고 있다. 재건축·재개발 등 정비사업에 지역 건설업체가 참여할 경우 전국 최고 수준인 최대 15%의 추가 용적률 혜택을 부여하는 것이다. 대구시 도시정비과 관계자는 "지역경제가 많이 침체되고 있어 지역경제 살리기 차원에서 마련한 방안"이라고 설명했다. 대구의 경우 수성구가 투기과열지구 지정 등 정부의 집값 규제 대상에 올라 있다. 최근 김현미 장관이 청약조정대상지역 중 주택시장이 침체된 지역에 대해 청약위축지역 지정을 검토하겠다고 밝힌 것도 주택 경기 침체 지역의 국회의원들이 압박한 결과다. 지난달 30일 김 장관이 국회 법제사법위원회 전체회의에 출석했을 때 본인 지역구인 부산 기장군을 청약조정대상지역에서 제외해달라고 윤상직 자유한국당 의원이 주장하는 것을 비롯해 각지 의원들이 청약 규제 완화를 요구하고 나섰기 때문이다. 전문가들은 향후 지방선거를 앞두고 정부의 부동산 정책이 지자체에 의해 계속 제동이 걸릴 가능성이 높다고 예상하고 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "실질적인 선거 대상인 지자체장들은 지역 주민의 불만을 무시할 수 없는 게 현실"이라며 "지방선거까지 부동산 정책을 놓고 중앙정부와 지자체 간에 정치적 갈등이 확산될 가능성이 있다"고 설명했다.(201827일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

강남구청 "관리처분 재검토 안해" 국토부 소집회의 나홀로 불참"신청단지 준비에 흠결 없어"

주민들도 정부 압박 연연안해대치미도 계획대로 재건축 착수

정비계획안 수립해 공람 진행

 

 

  지난해 말 관리처분인가 신청을 해 초과이익환수제를 피한 재건축 단지를 재검토하려는 정부의 압박에 제동이 걸렸다. 서울 강남구청은 정부가 강남권 구청 재건축 담당자를 집결시킨 자리에 홀로 참석하지 않은 데 이어 송파·서초구와 달리 관리처분인가 재검토를 하지 않기로 했다. 1일 강남구청과 국토교통부에 따르면 1월 국토부 주재로 강남권 재건축 관할구청을 불러 모은 자리에 유일하게 강남구청이 참석하지 않은 것으로 확인됐다. 당시 국토부는 구청들에 "재건축초과이익환수제 본격 시행을 앞두고 법과 원칙에 따른 업무 처리를 강조하기 위한 자리"라고 미리 배경을 설명했다. 그러나 강남구청은 다른 업무상 이유를 대며 참석하지 않았다. 강남구청 관계자는 "작년 말 관리처분인가를 신청한 해당 단지들은 시공사 선정을 마치고 관련 서류를 충실히 준비했다""정상적으로 진행된 재건축 절차에 대한 흠결을 다시 따져 물을 필요가 없다"고 말했다. 재건축초과이익환수제는 올해부터 적용되기 때문에 관리처분 절차에 문제가 있다고 판정 나면 인가 신청이 무효화되고, 단지에 따라 가구당 수억 원씩 '세금 폭탄'을 맞게 된다. 현재 강남구에서 작년 하반기 관리처분인가 신청을 했으나 인가받지 못한 단지는 5곳 정도. 이 중 강남 홍실아파트, 일원대우아파트 등 주요 재건축 아파트는 작년 1220일 이후 연말에 신청을 마쳤다.

 

  이에 대해 국토부는 지자체장이 행정절차 권한뿐 아니라 책임도 갖고 있는 만큼 결정에 따른 책임이 온전히 해당 지자체와 실무 공무원들에게 있다는 입장이다. 지자체뿐만 아니라 강남구 주민들도 정부의 재건축 압박에 연연해하지 않는 분위기. 이날 서울시에 따르면 강남구청은 지난달 12일부터 이달 12일까지 '미도아파트 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정안'에 대한 공고를 공람 중이다. 미도아파트 재건축추진준비위원회와 강남구청은 공람을 통해 주민 등 관계자 의견을 수렴한 후 올해 상반기 중 서울시에 정비구역 지정을 신청할 계획이다. 강남구청 관계자는 "현재까지 주민 의견을 접수한 게 몇 건 있지만 아직까지 특별한 논란이 될 만한 이슈는 없다"고 말했다. 서울시 도시계획위원회에서 정비구역 지정이 확정되면 이후 시공사 선정, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 절차를 거쳐 착공하게 된다. 대치동 511 일대(용지면적 195080)에 위치한 미도아파트는 198311월 완공지은 지 만 34이 지났다. 앞서 대치동에서 쌍용, 우성 등 아파트단지가 정비구역으로 지정됐고 은마아파트가 작년부터 정비구역 지정을 추진 중인 가운데 미도아파트도 재건축에 본격 시동을 건 셈이다.

 

 

  미도아파트는 현재 21개동 2435가구은마아파트(4424가구)에 이어 대치동에서 두 번째로 규모가 큰 단지다. 김기완 미도아파트 재건축추진준비위원장은 이날 매일경제와 인터뷰하면서 "지난달 10일 열린 재건축 주민설명회에 추운 날씨에도 불구하고 주민들이 500여 명이나 참석할 정도로 재건축에 대한 열기가 뜨겁다"면서 "앞으로 사업 완료까지 상당한 시일이 걸릴 것인 만큼 초과이익환수제 시행에 연연하지 않고 사업을 추진하겠다"고 입장을 밝혔다. 당장은 재건축초과이익환수제가 시행되지만 몇 년 뒤 정부와 경제 상황에 따라 정책은 언제든 바뀔 수 있는 만큼 재건축 부담금을 크게 신경 쓰지 않고 재건축을 예정대로 추진해나겠다는 것이다. 미도아파트 정비계획안에 따르면 재건축을 통해 25개동 353861가구(임대주택 755가구 포함)의 매머드급 대형 아파트 단지로 거듭날 예정이다. 용적률은 기준 용적률 210%에 우수디자인과 역사문화보존 인센티브 20%를 더해 총 230%를 적용한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "초과이익 부담금액 증가와 관리처분 신청 반려 가능성이 강남 재건축 시장에 큰 변수가 된 만큼 이와 무관하게 장기적으로 재건축을 바라볼 단지도 많을 것"이라며 "시장의 일희일비와 마구 쏟아지는 정책과 무관하게 재건축 절차를 밟아나가는 것이 유리할 수 있다"고 말했다.(201822 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  재건축 초과이익환수제가 예정대로 내년 1월부터 부활한다. 15일 국회와 국토교통부에 따르면 재건축 초과이익환수제 유예기간을 연장하거나 조합원의 부담을 줄이는 내용으로 야당 의원들이 발의한 3건의 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 개정안이 지난 13일 국회 국토교통위원회 소위원회에서 폐기됐다. 개정안들이 법사위 문턱도 밟지 못하고 폐기됨에 따라 더는 재건축 초과이익환수제의 부활을 막을 수 없게 됐다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만원을 넘으면 그 이상에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 참여정부 시절인 2006년 이 제도가 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 20121218일부터 20141231일까지 2년여간 유예됐다가 연이어 올해 1231일까지 3년간 추가로 유예됐다. 초과이익 환수제 부활로 아파트 단지마다 작게는 수백만원부터 강남권 인기 단지의 경우 억대를 넘어가는 부담금 폭탄이 예고됨에 따라 강남 재건축 시장을 중심으로 사업을 서둘러 왔고 이는 주변지역 시장 과열로 이어지기도 했다.

 

 

  그리고 올해 초부터 야당 의원들을 중심으로 유예기간을 연장하기 위한 법률 개정안이 계속 올라왔다. 자유한국당 박성중 의원이 6, 같은 당 신상진 의원이 8월 대표발의한 법 개정안은 제도 유예기간을 각각 20201231, 20221231일까지 연장하는 내용이다. 역시 같은 자유한국당 소속인 이은재 의원이 10월 대표발의한 법안은 재건축 사업지 건물이나 토지를 20년 이상 보유한 경우 재건축부담금을 면제하거나 재건축 입주권 매수자에 대해서는 특례를 통해 부담을 줄여주는 등의 내용이다. 국토부 관계자는 "소위 회의에서는 여야 의원 간 재건축 시장 안정화에 대한 공감대가 형성돼 법안은 큰 이견이 없이 폐기됐다"고 말했다. 이에 따라 재건축 조합은 초과이익환수제를 피하려면 내년 12일까지는 관리처분인가를 신청해야 한다. 원래 시한은 이달 31일이지만 그날은 일요일이고, 그 다음날도 11일로 휴무일이라 2일까지 밀린 것이다. 강남 재건축 조합들은 최근 잇따라 관리처분총회를 열고 관리처분인가 신청을 준비하고 있다. 지난 8일 강남구 대치2지구 재건축 조합이 관리처분총회를 열어 관리처분계획안을 의결했고 서초구 신반포15차 재건축 조합은 지난 12일 총회를 치렀다.(20171215일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

5일 사업시행인가 신청 결정

신청 즉시 매매 중단되지만 초과이익환수 회피가 더 급해

 

 

 

  강남권 재건축의 대표 단지 중 하나인 반포주공1단지 1·2·4주구가 사업시행인가 신청을 강행하기로 했다. 사업시행인가를 신청할 경우 반포주공1단지는 8·2 대책에 따라 조합원 지위 양도 금지 규제를 적용받게 된다. 매매 중단의 불이익에도 이처럼 속도를 내는 것은 내년부터 시행 예정인 초과이익환수제 적용을 피하는 것이 더 급선무라고 판단한 결과이다. 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합은 지난 5일 열린 조합총회에서 사업시행인가(사업인가) 신청안을 통과시켰다. 정부가 8·2 부동산 대책을 발표한 뒤 처음으로 진행되는 재건축 시행인가 신청이다. 조합 관계자는 "조합원 2100여 명 중 1900여 명이 참석해 91%가 신청안에 동의했다""9~10일께 구청에 인가 신청을 한 후 9월에 시공자 선정작업에 들어갈 것"이라고 말했다.

 

 

  8·2 대책에 의해 서울 시내(투기과열지구 25개구 전체)에서 재건축 조합 설립인가를 받은 단지의 아파트는 조합원 지위를 양도할 수 없게 됐다. 예외적으로 반포주공1단지처럼 조합설립인가 이후 사업시행인가 신청이 3년 넘게 이뤄지지 않으며 사업이 지연된 재건축 단지는 조합원 지위 양도가 가능하다. 따라서 반포주공1단지는 사업시행인가를 신청하는 즉시 매매 중단을 감수해야 한다. 이런 불이익에도 조합원들이 인가 신청에 합의한 이유는 '재건축 초과이익환수제 부활' 때문이다. 당장의 재산 처분 여지보다는 미래의 손실 가능성에 비중을 뒀다. 이날 총회에서 만난 조합원 최영모 씨(63·가명)"실거주 중인 집이다보니 굳이 팔아서 이익을 보겠다는 생각이 없다""최대한 속도를 내서 얼마나 돈을 내야 할지도 모르는 이익환수제를 피하는 게 최선의 선택"이라고 설명했다. 조합이 서울시의 35층 층수 제한을 비롯한 공공기여 요구를 반영해 건축심의를 받은 만큼 걸림돌로 작용할 변수가 크지 않을 것이라는 기대감도 더해졌다. 조합 관계자는 "공동사업 방식을 이용해 올해 안에 관리처분인가를 신청할 계획"이라고 말했다.

 

 

  재건축 사업에 관한 서울시 공공지원제에 따르면 조합은 원칙적으로 사업인가를 받은 후 시공자를 정해야 한다. 하지만 공동사업시행제를 채택해 조합과 건설사가 공동 사업자로 나서는 경우 건축심의를 받았다면 사업인가 전이라도 시공자를 정해 속도를 높일 수 있다. 사업인가 신청 결정을 전후로 반포주공1단지의 시세는 크게 엇갈리고 있다. 반포동 A공인 관계자는 "중소형인 전용 84형의 경우 274000만원이던 매물이 3일 이후 14000만원가량 내린 26억원 선에 나와 있다""반면 총회 이후에는 같은 면적의 호가가 1억원 오르기도 했다"고 전했다. 반포주공1단지 1·2·4주구는 재건축을 통해 아파트 55개 동에 총 5388가구로 지어진다. 올해 강남 재건축 단지 중 최대 규모며 공사비만 26400억여 원, 입찰보증금만 1500억원에 이른다.(201781일 매일경제 기사 참조)

 

 


이익 3천만원 넘으면 과세내년까지 제도 일시유예
청담 삼익·우성1차 등관리처분인가 신청 속도

 

  서울 재건축 시장이 과열 양상을 보이면서 한시적으로 유예된 '초과이익환수제' 부활이 뜨거운 감자로 떠오르자 조합들이 사업 시기를 앞당기기 위해 속도전에 나섰다. 3.35000만원에 육박하는 강남권 재건축 고분양가 논란이 역풍으로 작용할 것이란 우려 때문이다. 6일 부동산 업계에 따르면 상당수 강남 재건축 조합들이 "초과이익환수제가 2018년에 시행에 들어가는 만큼 재건축을 서둘러야 한다"며 조합원들을 독려하고 있는 것으로 전해졌다. 재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도. 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 2013년 유예가 시작돼 2017년 말까지 한 차례 연장된 상태.

 

  초과이익환수제가 뜨거운 감자로 떠오른 것은 강남 재건축 시장에 부는 '고분양가' 때문이다. 오는 8월 준공 예정인 아크로리버파크(신반포1)지난해 입주한 래미안대치팰리스(대치청실)3.35000만원 안팎까지 뛰었다. 곧 분양하는 아크로리버뷰(신반포5)와 디에이치아너힐즈(개포주공3단지) 등도 3.3당 평균 분양가가 4500만원 선으로 거론되는 상황이다. 강남에서도 '노른자위'에 해당하는 재건축 단지들은 초과 이익이 발생할 가능성이 커졌다. 현재로선 초과 이익 환수를 피하려면 2017년 말까지 '관리처분계획인가'를 신청해야 한다. 부동산 전문가들은 인허가 절차당 최소 3~6개월이 걸리는 사실을 감안할 때 현재 '조합설립인가' 단계 이상으로 진척된 단지들이 초과이익환수제의 유예 혜택을 볼 것으로 진단한다. 서울시에 따르면 지난 2월 말 기준 서울 재건축 추진 단지(관리처분·착공 제외)는 총 117곳이고, 조합설립인가 이상 단계를 밟는 단지는 66(56.4%)에 달한다.

 

  이 가운데 서초구 반포동 반포주공1단지·신반포3차 통합 재건축, 잠원동 한신4지구 통합 재건축, 강남구 대치동 대치쌍용1·2, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등은 초과 이익 환수를 피하려고 사업에 속도를 내고 있다. 이들 단지는 교통·교육·편의시설 등이 좋은 데다 한강·양재천 근처 조망권 프리미엄이 더해져 고분양가 책정과 함께 개발이익을 적잖이 볼 것으로 보인다. 반포동 A공인 관계자는 "반포주공1단지 같은 5층 이하 저층 단지는 대지 지분이 많아 재건축되면 초과 이익이 클 것"이라고 전했다.

 

  최근 서울시 건축심의를 통과한 삼성동 상아아파트2와 지난해 사업시행인가를 받은 청담동 삼익, 서초동 우성1·무지개, 반포동 삼호가든3 등도 내년에 관리처분계획인가 신청 가능성이 점쳐진다. 둔촌주공(5930가구)과 개포주공1(5040가구)처럼 5000가구급 초대형 단지는 사업시행인가를 통과했지만 주민 이해관계 조정에 시간이 걸려 관리처분 신청까지 시간이 촉박하다는 관측이다. 압구정지구, 목동신시가지, 대치동 은마아파트, 잠원동 신반포2, 잠실 장미아파트 등은 첫 관문인 안전진단을 통과했거나 추진위원회를 구성해 재건축에 입문했지만 초과이익환수제가 한 번 더 유예되지 않는 한 혜택을 못 볼 가능성이 크다. 부동산114 관계자는 "고분양가 책정이 가능하고 전매 유효수요가 많은 강남 재건축 시장에선 초과이익환수제의 한시적 유예가 재건축 사업에 자극제"라고 말했다(201667일 매일경제 기사 참조)