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국세청, 부동산 금수저 224명 고강도 세무조사

연예인 배우자의 재산으로, 고가 주택 산 아내도 조사

 

할아버지 A씨와 아버지 B씨는 3세 아이에게 현금을 증여한 다음 아이 이름으로 고가 주택 2채를 샀다. 할아버지는 손주에게 임차인에게 줘야 할 임대보증금을 주는 방식으로, 아버지는 현금을 주는 방식으로 증여세를 탈루했다. 최근 5년간 총소득이 수천만 원에 불과한 C씨는 소득 대비 수십 배에 달하는 부동산 여러 개를 취득했고, 신용카드 사용액이 수십억 원에 달하는 데다 고급 승용차까지 구입했다. 부동산 임대업자인 아버지 D씨에게 받은 현금을 쓴 것이다. 국세청은 이처럼 고가 부동산 거래를 통해 재산 편법 이전 등 변칙적 탈세 행위를 한 것으로 보이는 혐의자 224명에 대해 세무조사에 착수했다고 12일 밝혔다. 조사 대상자는 고가 아파트 취득자 주거용 고가 오피스텔 취득자 고액 전세입자 다운계약 양도소득세 탈루 혐의자 기획부동산 업체 등으로 구분했다.

 

국세청은 부동산 취득자와 고액 전세입자에 대한 소득·재산·금융 자료와 카드 사용 내역을 분석해 부모 등에게 현금을 편법 증여받거나 사업소득 탈루 또는 사업체 자금을 유용해 부동산을 취득한 혐의가 있는 자를 대상자로 선정했다. 특히 올해 1~9월 서울 지역 아파트 연령대별 매입 비중을 살펴본 결과 사회초년생으로 자산 형성 초기인 30대가 28.3%로 가장 많았고, 이 중 자금 조달 경로가 불명확하거나 증여세를 신고·납부하지 않은 사례가 여럿 포착된 것으로 알려졌다. 심지어 방송 연예인 남편에게 받은 돈으로 수억 원대 고가 아파트를 공동 명의로 취득한 배우자도 자금 출처 조사 대상에 들어갔다. 증여재산 공제 한도는 10년 합산 기준 배우자는 6억원, 직계존속(미성년자 제외)5000만원까지다. 그 밖에 국세청은 아파트 분양권 양도 과정에서 추가 프리미엄을 받았으면서도 최초 계약서대로 신고해 양도세를 탈루한 혐의자도 조사하기로 했다.(20191113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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내년부터 9억 이상 고가주택, 2년 거주 못 채우면 양도세 폭탄

 

 

  ‘똘똘한 한 채를 갖고 있지만 실제 거주하지 않고 있거나 갈아타기를 고려하는 1주택자라면 올해 절세전략을 세심하게 짜야 할 전망이다. 거주 요건을 맞추지 못한 고가 주택의 장기보유특별공제율이 내년부터 크게 줄기 때문이다. 1일 세무업계에 따르면 1주택자가 실거래가 9억원 이상의 주택을 양도할 때 주어지던 장기보유특별공제 혜택이 올해를 끝으로 크게 바뀐다. 장기보유특별공제란 주택 보유 기간에 따라 양도소득세를 공제해주는 제도다. 내년부터는 양도할 때 2년 거주기간을 채우지 못하면 공제율이 대폭 감소한다. 지난해 발표된 ‘9·13 부동산 대책의 후속 조치다. 현행 장기보유특별공제 방식은 3년 이상 보유했을 때 24%를 깎아준다. 이 공제율은 매년 8%포인트씩 오른다. 또 거주기간에 관계없이 10년 이상 보유할 경우 양도차익의 최대 80%를 공제한다. 하지만 내년 11일 이후엔 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 비거주로 3년 이상 보유했다면 공제율은 6%로 대폭 줄어든다. 공제율도 매년 2%포인트씩만 오른다. 거주 요건을 채우지 못하면 15년 이상 보유하더라도 공제율이 30%에 그친다. 물론 거주 요건을 충족하면 공제율은 종전처럼 매년 8%포인트씩 상승한다.

 

 

  예를 들어 20091110억원에 산 비거주 주택을 올해 123115억원에 매도한다면 양도세는 4999500원이 된다. 보유기간 10년을 꽉 채워 공제율 80%(10)를 적용받아서다. 내년 11일 매도한다면 양도세는 52019000원으로 급증한다. 거주 요건을 채우지 못한 탓에 공제율이 22%(11년 보유)로 줄어들어서다. 하루 차이로 세금이 4700만원가량 불어나는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 전세금이 높아 고가 주택에 실제로 거주하지 못하고 소유만 하고 있던 1주택자의 상담이 늘고 있다차익이 클 경우 양도세가 확 불어나기 때문에 꼼꼼한 절세전략 마련이 필요하다고 설명했다. 서울 강남 등지에서 신축 중인 고가 아파트의 경우 이 같은 이유로 집주인들이 세를 놓지 않고 입주하는 사례가 늘어날 것으로 일선 중개업소들은 예상하고 있다. 4년 뒤 판다고 가정했을 때 2년간 실제 거주하면 공제율이 32%지만 거주 요건을 채우지 못하면 공제율이 8%로 줄어들기 때문이다.(201912일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  정부가 13일 발표한 `주택시장 안정대책`(이하 9.13대책)집값이 급등한 지역의 다주택자 투기수요를 정조준한 종합부동산세 중과와 함께 빚내서 집사는 걸 막기 위한 대출규제 등의 전방위적 방안이 담겼다. 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자에게는 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 앞서 참여정부의 종부세 최고세율인 3%보다 더 강화된 수준이다. 이날 오후 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 발표된 이번 대책에는 다주택자의 종합부동산세율을 대폭 강화하고 2주택자 등의 주택담보대출을 제한해 투기 자금을 차단하는 내용이 담겼다. 종부세는 과세표준(이하 과표) 3억원 이하 구간을 제외한 전 구간 세율이 최대 1.2%p 올라갔다. 과표 36억원 구간 세율도 신설해 종부세율 인상 범위를 대폭 확대했다.

 

 

  조정대상지역에서는 3주택자는 물론 2주택자도 중과한다. 특히 과표 94억원(시가로는 1주택 181억원 초과, 다주택 176억원 초과) 초과 구간 세율은 3.2%까지 올라간다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 포함해 총 43이다. 2주택 이상 보유세대는 규제지역에서 신규 주택 구입시 주택담보대출을 받지 못하게 막았다. 1주택 세대도 규제지역 내에서 새로 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없지만 이사·부모봉양 등 예외적인 경우만 예외를 뒀다. 규제지역 내 공시가 9억원을 초과하는 고가주택 구입시에는 실거주 목적을 제외하고 주담대를 금지했으며, 1주택세대는 기존주택 최장 2년 이내 처분 조건으로 예외적으로 허용한다. 조정대상지역과 무관하게 부부합산 2주택 이상자는 전세자금 대출에 대한 공적 보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증을 받을 수 있다. 무주택자(부부합산)은 소득 상관없이 공적보증을 이용할 수 있다. 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인해 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수하고, 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장을 제한하는 등 투기를 막기 위한 꼼꼼한 대책을 내놨다.(2018913일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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지난달 서울 10억원 이상 아파트 낙찰가율 108.6%'역대 최고'

고가주택 상승폭 커 감정가와 최대 수억원 격차

 

 

  지난달 말 서울중앙지법 서부 2계에서 입찰한 서울 용산구 한남동 한남힐스테이트 전용면적 151.111명이 경쟁을 벌인 끝에 감정가(116천만원)보다 3억원 이상 높은 15578만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 1회 유찰이 돼 2회째 경매였는데도 감정가의 130%에서 주인을 찾은 것이다. 이 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 치솟은 것은 현재 같은 주택형이 감정가보다 4억원 가까이 비싼 최고 155천만원까지 매물이 나오면서 15억원이 넘는 가격에 낙찰해도 4천만원이 넘는 시세차익이 발생하기 때문이다. 정부의 주택시장에 대한 규제로 서울 아파트 시장도 위축된 가운데 법원 경매에서 10억원 이상 아파트의 고가 낙찰이 속출하고 있다. 지난해 하반기부터 올해 초까지 집값이 급등하면서 감정가가 시세보다 낮아지자 공격적으로 높은 가격을 써내는 것이다. 5일 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울에서 낙찰된 아파트 중 낙찰금액 기준 10억원 이상 고가 아파트의 낙찰가율은 평균 108.6%를 기록했다. 이는 이 업체가 2001년 관련 통계 조사를 시작한 이후 가장 높은 것이면서 지난달 10억원 미만 아파트의 평균 낙찰가율(101.5%)보다도 7.0%포인트 이상 높다. 서울 10억원 이상 아파트의 낙찰가율은 지난해 7(101.1%)11(102.3%), 12(102.1%) 등 석 달에 걸쳐 100%를 넘었는데 올해 들어선 5월까지 벌써 1(101.4%), 4(105.0%)을 합해 세 번이나 100%를 넘겼다.

 

 

  이처럼 고가 아파트를 중심으로 낙찰가율이 치솟으면서 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 평균 103.6%20011월 이후 최고치를 기록했다. 특히 고가 아파트가 몰린 강남 3구의 아파트 낙찰가율이 평균 112.4%로 역시 2001년 이후 가장 높았다. 낙찰가가 높은 만큼 경쟁도 치열했다. 지난달 10억원 이상 아파트의 평균 응찰자수는 12.7으로 10억원 미만 아파트의 평균 7.2을 앞질렀다. 지난달 10일 입찰한 서울 서초구 방배동 방매래미안타워 13514명이 경쟁을 벌인 끝에 감정가(10억원)보다 3억원 이상 비싼 13399만원에 주인을 찾았고, 지난달 28일 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 117.612명이 경쟁해 감정가(11억원)116%127590만원에 낙찰됐다. 이처럼 고가 아파트를 중심으로 낙찰가율이 치솟는 것은 지난해 말과 올해 초까지 아파트값이 급등하면서 감정가가 시세보다 2030% 이상 싸졌기 때문이다. 한국감정원의 전국주택가격동향 조사 결과에 따르면 지난달 서울 아파트의 전용면적 40초과60이하 아파트 매매가격지수는 104.7이었으나 고가주택이 많은 85초과102중대형은 105.9로 전 주택형을 통틀어 가장 높았다. 경매물건의 감정평가는 입찰 개시일보다 통상 67개월 전에 이뤄져 집값 상승기에는 감정가가 시세보다 낮을 수밖에 없다. 이달 들어서도 고가 낙찰은 이어질 전망이다. 지난 4일 입찰한 서울 송파구 잠실 주공5단지는 168천만원에 낙찰돼 감정가(155천만원)108%를 기록했다. 지지옥션 이창동 선임연구원은 "최근 경매물건이 줄어들면서 경쟁이 치열해진 것도 고가 아파트의 낙찰가율 상승의 원인"이라며 "다만 최근 서울 강남권 등지의 고가 아파트도 가격이 하락하는 분위기여서 주변 시세와 꼼꼼히 비교한 뒤 낙찰가를 결정하는 게 좋다"고 말했다.(201865일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  지난해 3.3당 실거래가 1억원을 넘는 서울 지역 고급주택의 거래가 급증한 것으로 나타났다. 부동산 전문 리서치업체 '리얼투데이'29일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 20173.3당 실거래가(전용면적 기준)1억원이 넘는 고가주택 거래량이 총 338으로 파악됐다고 밝혔다. 이는 2016(179)에 비해 89% 늘어난 수치다. 3.31억원을 넘어선 고가주택 거래가 크게 늘어난 이유는 정부의 고강도 규제 정책 발표로 주택시장이 위축되면서 대내외 경제 여건에 영향을 받지 않고 추가 가격 상승도 기대할 수 있는 서울 도심의 고급주택으로 자산가 등 투자 수요가 몰렸기 때문이라는 게 업계 분석이다. 단독·다가구 주택의 경우 연면적 기준 2016년 대비 20173.31억원 이상으로 거래된 경우가 78%(3664) 늘었다. 지역별로는 용산구가 14으로 가장 많았고, 이어 마포구(10), 중구(7), 광진구(5), 종로구(5), 성북구(4), 강남구(4) 순이었다. 작년 12월 한남뉴타운에서 대지면적 13(연면적 6.37) 규모의 단독주택이 3.311931만원으로 거래됐고, 다세대·연립도 대지지분 기준 3.31억원 이상으로 거래됐다.

 

 

  3.3당 실거래가가 가장 높았던 단독주택은 서울 영등포구 영등포동5가에 위치한 연면적 299.7규모의 단독주택으로, 대지지분 기준 3.329213만원에 거래됐다. 다음은 중구 필동2가 단독주택(연면적 37.19)24357만원, 강남구 신사동 단독주택(연면적 543.71) 17954만원, 용산구 한남동 단독주택(연면적 6.37) 11931만원 등의 순이었다. 지난해 거래금액이 가장 높은 주택은 종로구 숭인동에 있는 연면적 864.7규모의 단독주택으로, 1185200만원에 거래됐다. 중구 장충동에 있는 연면적 395.77규모의 단독주택은 115억원에 거래됐다. 아파트는 용산구 한남동 한남더힐 전용 244.7878억원으로 최고가였다. 연립·다세대에서는 고급빌라인 서초동 트라움하우스5 전용 273976560만원으로 최고가였다.(2018129 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.01.31 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    넘사벽이 네요 남의 돈 얘기라 큰 관심은 앖네요