04-14 14:39

 
 

 

 

퇴거 위로금, 집주인 양도차액 계산에 경비로 반영 가능

받은 세입자는 기타소득에 해당"기준 불명확해 과세는 어려워"

 

 

지난해 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관이 세입자를 내보내려고 `위로금` 2천만원을 줬다고 알려지며 벌어진 논란 가운데 하나는 세금 문제다. 주택임대차보호법 개정으로 작년 7월 말 계약갱신청구권이 도입된 후로 홍 부총리처럼 주택을 매각하기 위해 세입자에게 위로금 또는 보상금을 지급하고 세입자는 계약갱신청구권을 쓰지 않기로 합의하는 사례를 종종 볼 수 있다. 홍 부총리 사례처럼 세입자 퇴거 위로금 액수가 이사비와 `복비` 수준을 벗어나 수천만원이나 되는 거액이라면 집주인에게는 만만치 않은 추가 부담이 된다. 주택 매도자 입장에서는 양도차익이 그만큼 줄어드는 것이기도 하다. 주택 매도를 생각하고 있는 50대 직장인 A씨는 "세무사에게 세입자 퇴거 위로금을 양도세 계산 시 경비로 반영할 수 있는지 문의했더니 알 수 없다는 답을 받았다"고 전했다.

 

 

11일 국세청에 따르면 집주인이 집을 매각하려고 지급한 세입자 퇴거 위로금은 양도세 계산에 `경비`로 반영할 수 있다. 국세청 관계자는 "위로금을 경비로 산입할 수 있는지는 각각 사실관계에 따라 판단하게 되는데, 원칙적으로 양도와 직접 관련해 발생한 비용(명도 비용)은 경비로 인정된다"고 설명했다. 이 관계자는 "집주인이 입주할 목적으로 위로금을 주고 내보냈다면 명도 비용이 아니므로 이후 양도 때 경비로 인정되지 않을 것으로 판단된다"고 덧붙였다. 위로금을 받은 세입자쪽의 과세 문제는 여전히 혼란스러운 상태다. 위로금 또는 합의금이 수천만원대 거액이라면 `기타소득`으로 분류돼 과세 대상이 될 수 있다는 게 국세청의 설명이다. 그러나 위로금 중 얼마만큼이 과세 대상인지를 놓고서는 국세청도 뚜렷한 기준을 제시하지 못하고 있다. 계약이 만료되기 전에 세입자를 내보냈다면 위로금은 위약금 또는 해약금에 해당하는데, 이 경우 `손해액을 초과해 지급한 금액`이 기타소득액이 된다. 문제는 세입자의 손해액을 산정하기가 쉽지 않다는 데 있다. 단순히 이사비와 중개수수료만을 손해액으로 한정하는 의견에는 세입자가 동의하기 어렵다. 계약이 만료된 세입자에게 준 위로금도 기타소득액을 따지기가 쉽지 않다.

 

 

국세청은 법적 의무 없이 지급하는 합의금 성격의 사례금은 전액을 기타소득 과세 대상으로 보는데, 계약갱신청구권이 있는 세입자가 받은 위로금이 그에 해당하는지 명확하게 답하지 못했다. 다만 전액을 기타소득 과세대상 금액으로 본다고 해도 이러한 합의금은 80%를 필요경비로 의제(擬制, 인정)한다고 국세청은 설명했다. 계약갱신청구권 도입으로 300만원 이상(기타소득 합산 신고 기준) 위로금을 받은 세입자가 이를 기타소득으로 신고한다면 그 시기는 오는 5월 종합소득신고 기간이다. 다른 국세청 관계자는 "세입자가 받은 퇴거 위로금에 대한 기타소득 과세 관행이 구축되지 않아 손해액 계산 방식 등을 명확하게 제시하기는 어렵다""관할세무서가 위로금을 받은 사실을 파악한다고 해도 근거를 제시하기 어려워 본격적으로 과세하기는 어려운 단계"라고 덧붙였다.(2021311일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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또바뀌는 다주택자 양도세, 보유기간 이어 실거주도 재산정

전세 매물 또 줄어들 요인 생겨

 

 

올해부터 다주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 최종 1주택 시점부터 보유기간을 재산정하는 동시에 `거주기간`도 2년을 새로 채워야 하는 것으로 나타났다. 이렇게 되면 다주택자가 순차적으로 집을 매각해 1주택이 되더라도 2년간 본인 집에 머물러야 한다. 임대차 3법과 함께 시중에 전세 매물을 줄일 요인으로 작용하며 전셋값 상승을 부추길 것이란 우려가 나온다. 21일 기획재정부는 `조정대상지역 1가구 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일`을 묻는 질의에 최종 1주택이 된 날부터 보유 및 거주기간 모두 새로 2년을 채워야 한다고 답했다. 올해부터 소득세법 시행령 개정에 따라 1주택을 따지는 보유기간 기준이 취득 시기가 아니라 최종적으로 1주택이 된 시기라는 점은 알려졌던 사실이다. 그러나 1주택 9억원 이하 주택 양도세 비과세 요건인 실거주 요건의 경우 복잡한 법령 때문에 일반인들 사이에 혼란이 많았다. 이번 기재부 유권해석은 올해 다주택자가 1주택자가 되면 보유기간뿐 아니라 실거주기간도 재산정해야 한다는 점을 명확히 했다. 기재부 관계자는 "당초 관련 시행령 안에 `보유한 기간 중 거주를 할 것`이라고 이미 돼 있다"며 "당연히 보유기간과 함께 실거주기간도 재산정하게 되는 것"이라고 설명했다.

 

 

이 때문에 기존에 보유하던 주택을 전세 매물로 공급하던 다주택자는 양도세를 피하기 위해서라도 기존 세입자를 내보낼 것이라는 관측이 나온다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "이는 결국 기존 세입자가 내쫓기게 되는 상황을 의미한다"며 "전세 수요가 늘어나 전셋값 상승을 야기하게 될 것"이라고 했다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년 넘게 기다려야 한다는 점도 다주택자의 본인 집 실거주를 부추긴다. 가령 전세 만료가 6개월가량 남은 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년6개월간 양도세 비과세 혜택을 받지 못해 세 부담이 크다. 결국 비과세 요건을 맞추기 위해 다주택자는 기존 세입자 전세 계약이 끝난 매물을 빈집으로 남겨둘 가능성이 높다. 세입자를 받으면 최소 2년 넘게 기다려야 하기 때문에 그보다 짧은 기간 동안 차라리 집을 비우는 것이 낫기 때문이다. 우 팀장은 "다주택자는 주택 처분 후에도 남은 1채를 매각하는 시점이 늦어질 수밖에 없다"며 "경우에 따라서 본인 거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 소유자가 2년간 전입신고해 매물 잠김 현상을 가속화할 요인으로 보인다"고 했다. 김종필 세무사는 "종전 거주 기간을 인정해주지 않을까 기대했는데 법 조문을 과도하게 물리적으로 해석했다"며 "과세 불복 가능성도 있다"고 평가했다.(2021년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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임대차법 후 전세난 심화에, "서울보다 싸니 일단 사자“

수요자들 고가매물 사들여, 경기도 9억이상 매매거래

1월 303건, 11월엔 847건, 비중도 1%서 5%대로 늘어

하남·화성·부천도 9억 속출

 

 

경기도에서 9억원 넘는 아파트 매매 거래 건수가 연초 대비 3배 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매가가 연일 신고가를 경신하는 가운데 경기도 아파트값도 껑충 뛴 데다 전세난에 지친 세입자가 매수로 전환하면서 고가 아파트 거래가 늘어난 것으로 분석된다. 지난 11일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 올해 경기도 아파트 가격 구간별 매매 거래를 분석한 결과, 올해 초 303건이었던 9억원 이상 아파트 거래는 11월 874건을 기록하며 3배 가까이 늘었다. 전체 거래 대비 비중도 1월 1.5%에서 지난달 5.1%로 3.4배나 늘었다. 지난달은 아직 신고 기한(30일)이 20일가량 남았다는 점을 감안하면 9억원 이상 아파트 거래는 더 늘어날 가능성이 크다. 거래 건수는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석해 가공했다. 전문가들은 서울 아파트값이 치솟자 상대적으로 저렴한 경기도로 매수 수요가 몰리면서 경기도 고가 아파트 거래가 급등한 것으로 분석했다. 경기도 내 9억원 이상 아파트 거래는 올해 1월 303건으로 경기도 전체 아파트 거래 중 1.5%에 불과했다.

 

 

2월엔 513건으로 소폭 늘었지만 전체 거래가 기존 2만건에서 3만건으로 크게 늘어났기 때문에 전체 거래에서 차지하는 비중은 1.6%에 그쳤다. 이후 3~5월 경기도 아파트 거래 자체가 줄며 9억원 이상 아파트 거래 비중은 1~2%대를 유지했다. 이 같은 분위기는 6월부터 급변했다. 정부가 6·17 부동산 대책을 발표한 후 9억원 이상 아파트 거래는 1548건으로 급등하며 전체 거래 중 4.4%를 차지했다. 경기도 아파트 전체 거래 건수도 3만3306건으로 늘었다. 그간 정부 대책이 나올 때마다 집값이 더 올라 규제에 되레 불안해하는 실수요자들이 내 집 마련에 나섰기 때문이다. 7월에도 공포에 기인한 매수 행위인 `패닉바잉`이 이어지며 9억원 이상 아파트 거래 건수는 1187건, 거래 비중은 올해 최고치인 5.3%를 기록했다. 이후 7월 말 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행되며 전체 거래 건수가 반 토막 났지만 9억원 이상 거래 비중은 줄어들지 않고 8~10월 4%대를 유지했다. `서울보다 싸다`는 인식과 함께 앞으로 더 오를 것이라는 기대심리가 작용한 것으로 보인다. 11월 전체 아파트 거래 건수는 1만6421건으로 전월보다 약 500건 줄어든 반면, 9억원 넘는 아파트 거래 건수는 173건이나 늘었다. 부동산114에 따르면 올해 경기도 9억원 이상 아파트 가구 수 비중도 연초 4.2%에서 11월 말 7.2%로 크게 늘었다.

 

 

연초 9억원 이상 아파트 거래가 과천, 분당, 수원 등에 집중됐던 반면, 11월에는 분당 거래가 압도적으로 많은 가운데 하남, 부천, 파주, 화성, 광명 등 지역을 망라했다. 지난달 26일 경기 고양시 백석동 요진 와이시티 전용 103㎡는 12억9000만원에 거래됐다. 10월 19일 같은 전용면적 매물이 10억9500만원에 거래된 것을 감안하면 한 달 새 매매가격이 2억원 가량 오른 셈이다. 경기도 고가 아파트 거래가 늘어난 이유로는 임대차2법 시행으로 서울 전세난이 심해지자 경기도 아파트 매수로 발길을 돌린 수요가 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. 여기에 최근 조정대상지역 지정을 피한 파주에 부동자금이 몰리는 한편, 판교와 광교에 비해 상대적으로 저평가된 분당에 `순환매` 장세가 나타난 것도 영향을 미쳤다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "서울 거주자들이 경기도로 대거 유입되면서 집값 상승에 영향을 미친 것으로 보인다"고 설명했다. 그는 이어 "전세난에 지친 세입자들이 매수로 돌아선 영향도 크다"고 분석했다.(2020년 12월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세난 이어 월세 급등 비상, 마포래미안푸르지오 30평대

보증금 1억에 월세 400만원, 올 중반 대비 월세 2배 늘어

종부세 부담 급증한 집주인, 전세물량 속속 월세로 전환

결국 세입자가 稅부담 떠안아

 

 

# 서울 서초구 반포동에 사는 은퇴자 A씨는 최근 종합부동산세 고지서를 받아든 뒤 평소 마음 한편에만 품어왔던 생각을 마침내 실행에 옮겼다. 종부세만 1500만원가량이고, 재산세까지 합친 보유세가 2500만원에 달하니 강북에 전세를 줬던 집을 월세로 돌려 이를 충당하는 것이다. A씨는 "내년 상반기 임대계약 기간이 끝나는 세입자에게는 미안하지만 보증금을 줄이더라도 월세를 100만원 달라고 얘기했다"며 "보증금을 올리는 대신 이 상승분을 월세로 받을 생각"이라고 말했다. 강북의 이 단지는 재작년 지어진 신축이다. 입주 시기 전세 물량이 쏟아져 인근 단지에 비해 전셋값을 높게 받지 못했는데, 시간이 지나며 눌렸던 전셋값이 회복되고 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 지난 8월부터는 고공 행진을 거듭했다. 세입자 입장에서도 전세가 2년간 워낙 뛰니 갱신권을 청구하려 했다간 집주인이나 가족의 실거주를 `당할` 위험이 높다. 웬만하면 갱신권을 쓰지 않고 시세에 맞춰 재계약할 수밖에 없는 상황이다. 임대차 2법 도입으로 초래된 월세 폭등이 서울 강남을 넘어 강북으로, 지방으로까지 확산하는 모양새다. 임대차법으로 초래된 전세 매물 감소로 임대인의 협상력이 그 어느 때보다 높아진 상황에서 임대인이 종부세 폭탄을 월세 전환으로 방어하는 까닭이다.

 

 

3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡는 지난달 13일 보증금 1억원, 월세 400만원에 계약이 체결됐다. 올해 중반까지만 해도 보증금 1억원, 월세 200만원대에 계약됐는데 월세가 2배가량 올랐다. 성동구 성수동2가 힐스테이트는 지난달 전용 143㎡가 보증금 3억원, 월세 320만원에 거래됐고 서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상 전용 84㎡는 보증금 1억4000만원, 월세 190만원에 계약됐다. 강남에만 있던 고가 월세가 강북으로 번진 것이다. 이런 현상은 지방에서도 관찰된다. 부동산 빅데이터 업체 `아파트실거래가(아실)`에 따르면 지난달 14일 대전 서구 둔산동 크로바아파트 전용 134.91㎡는 보증금 2억원, 월세 230만원에 거래됐다. 작년 말까지만 해도 보증금 5억원에 월세 120만원이던 시세가 임대차 2법 시행 직후인 8월 보증금 2억원, 월세 200만원으로 치솟은 뒤 월세 상승세가 계속되는 것이다.

 

 

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "임대인이 임차인에게 보증금을 바로 빼줄 여력이 되지 않는 경우 보증금 상승액만큼만 월세로 전환할 수 있다"며 "이게 현재 가장 많이 나타나는 사례"라고 설명했다. 실제로 서울 임대차 시장에서 월세가 차지하는 월세 비중도 눈에 띄게 늘었다. 서울부동산정보광장의 거래 현황을 보면, 지난달 서울 아파트 전월세 거래량 7930건 중 월세는 3084건으로 38.9%를 차지했다. 전월(27.0%)보다 11.9%포인트 증가했다. 올해 최고 수준이다. 이는 경제학적으로 `조세의 귀착` 현상이 현실화 한 것으로 볼 수 있다. 조세의 귀착이란 특정인을 대상으로 세금을 올렸어도 가격 조정을 통해 타인에게 조세 부담이 전가되는 현상을 말한다. 특히 공급이 제한된 품목에 대해서 세금을 매길 땐 수요자에게 조세가 더 많이 전가된다. 김현미 국토교통부장관이 최근 밝혔듯 아파트는 `빵`처럼 바로 공급을 늘릴 수 없다. 아파트 공급이 부족한 상황에서 보유세를 중과할 수록 임차인의 부담은 더 커지게 된다.(2020년 12월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 빌라매매 아파트 추월, 전세난 맞물려 무주택자 발길

 

 

서울에서 신혼집을 구하던 이 모씨(35)는 몇 달 전 강남구 역삼동 소재 빌라 매매계약을 맺었다. 아파트에서 신혼을 시작하고 싶었지만 전세 보증금이 너무 높아 결국 빌라로 눈을 돌린 것이다. 이씨는 "아내 직장과 가까운 곳으로 알아보다가 그 근방은 아파트 전세도 엄두가 안 날 정도로 너무 비싸 빌라를 택했다"며 "신축빌라에 위치도 괜찮고 매매가격이나 전세가격이나 큰 차이가 없어 실거주 목적으로 매입했다"고 말했다. 서울 지역 빌라(다세대·연립주택) 거래량이 아파트 거래량을 넘어섰다. 잇따른 규제로 아파트 거래절벽이 심화한 반면 전세난에 지친 무주택자 일부가 빌라 매수로 전환하면서 거래 역전이 나타난 것이다. 17일 서울부동산정보광장에 따르면 집계 중반을 넘긴 서울지역 10월 다세대·연립주택 거래량은 4067건으로, 아파트 거래량(3617건)을 앞섰다. 신고 기한이 2주 정도 남은 만큼 격차는 더 벌어질 것으로 보인다. 통상 주택시장에서 주거 선호도가 높은 아파트가 빌라에 비해 거래량이 많지만 9월부터 추세가 역전됐다. 9월 서울 빌라 거래량은 4005건을 기록해 아파트 거래량(3770건)을 추월했다.

 

이렇게 서울 빌라 거래량이 아파트 거래량을 추월한 원인으로는 크게 두 가지가 꼽힌다. 먼저 규제로 인한 아파트 거래절벽 심화를 꼽을 수 있다. 윤지해 부동산114 연구원은 "현재 대출규제 등으로 그 어느 때보다 실수요자 갈아타기가 어려운 상황"이라며 "매물이 나오지 않고 회전도 되지 않아 아파트 거래량이 눌리다 보니 빌라 거래량을 밑돌았다"고 설명했다. 서울 아파트 거래량은 6월 고점(1만5615건)을 찍은 뒤 단기 가격 급등에 대한 부담과 6·17 대책, 7·10 대책 등 잇단 규제 여파로 극심한 거래절벽에 빠졌다. 또 다른 원인은 전세난이다. 최근 임대차보호법(전월세상한제·갱신청구권 도입 등) 여파로 서울 아파트 전세가격이 70주 이상 상승하며 전세난이 심화하자 빌라가 대체 주거 수단으로 부각된 것이다. 역세권 빌라는 직주근접 효과를 누릴 수 있기 때문에 실수요자에게 인기가 높다. 아파트만큼은 아니더라도 빌라 역시 집값이 오를 것이란 기대감도 반영됐다.

 

 

정부 부동산 규제가 아파트를 집중 겨냥해 `풍선 효과`로 빌라 수요가 늘었다는 분석도 나온다. 6·17 대책 이후 서울에서 3억원 이상 아파트를 사고 전세자금 대출을 받으면 회수되지만 빌라 등 주택은 이 규제를 적용받지 않는다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "시중에 풍부한 유동성이 규제를 피해 유입되고 서울 외곽 중저가 아파트값까지 계속 뛰자 지친 실수요자 일부가 다세대·연립에 관심을 보일 수 있다"며 "다만 이들 주택은 아파트처럼 거래가 원활하지 않다는 점을 명심해야 한다"고 말했다. 수요가 늘면서 집값도 올랐다. KB부동산 조사에서 서울 다세대·연립주택 10월 매매가격지수는 전월 대비 1.2포인트 상승해 2018년 9월(1.4포인트) 이후 최대 상승폭을 기록했다.(2020년 11월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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계약갱신청구권 사고파는 시장, 뒷돈 오가는 암시장이란 비판 나와

시장은 사람들의 욕망을 조절해, 잘못된 정책의 피해를 줄일 뿐

시장이 없다면 더 큰 피해 봤을 것

 

 

계약갱신청구권을 행사해 2년 더 살겠다는 세입자를 내보내느라 뒷돈(?)을 줬다는 얘기가 심심치 않게 들린다. 심지어 홍남기 경제부총리마저 그랬다고 한다. 그런 부총리를 물러나게 하라는 청와대 청원마저 등장했다. 전월세 시장이 뒷돈을 주고받는 암시장이 됐다고 개탄하는 목소리까지 나온다. 그러나 시장에는 죄가 없다. 계약갱신청구권 탓에 생긴 암시장이라고 해도 그 시장에는 죄가 없다. 그 시장은 정부가 만든 정책 실패를 교정하는 순기능을 한다. 그러니 시장엔 칭찬을 해야 한다. 그 암시장이라도 없으면 거래 당사자들은 더 큰 피해를 볼 것이다. 우선 이른바 뒷돈(?)의 성격부터 규정해보자. 그건 계약갱신청구권의 가격이라고 봐야 한다. 정부와 국회는 세입자에게 기존 전셋집에 2년 더 거주할 수 있는 권리를 주었다. 반대로 집주인에게는 그 권리를 받아들여야 하는 의무를 주었다. 집주인 입장에서는 억울한 일이지만 어쩔 수 없다. 국회를 통과한 법으로 시행된 내용이니 받아들일 수밖에 없다. 세입자는 권리를 포기하는 대가로 돈을 받고, 집주인은 의무를 지지 않는 대가로 돈을 주게 된다. 뒷돈은 두 사람 사이에 형성되는 가격인 셈이다.

 

 

하지만 때때로 계약갱신청구권이 행사되면 여럿이 피해를 보는 상황을 맞게 된다. 홍 부총리 경우가 그런 예다. 그는 경기도 의왕 아파트를 매도하는 계약을 체결했다. 그 아파트에 사는 세입자가 나갈 줄 알았다. 하지만 그 세입자는 전셋값 폭등으로 새 전셋집을 구할 수 없다며 계약갱신청구권을 행사했다. 홍 부총리에게 아파트를 산 사람은 그 세입자를 내보내야 하는 처지라고 한다. 홍 부총리 입장에서는 궁지에 몰린 격이다. 계약갱신청구권을 인정해 매도 계약을 파기하면 위약금 문제가 생긴다. 법적 분쟁까지 갈 수 있다. 홍 부총리와 그 아파트 매수자가 피해를 볼 상황이다. 이때 시장은 힘을 발휘한다. 시장은 인간의 욕망을 조절해 타협점을 찾는 데 탁월한 능력을 발휘한다. 세입자의 욕망은 기존 전셋값으로 2년 더 사는 것이다. 홍 부총리의 욕망은 세입자를 내보내는 것이다. 매수자는 세입자를 내보내 그 집에 입주하는 것이다. 이 모순된 세 사람의 욕망을 시장은 절묘하게 조정해낸다. 계약갱신청구권을 사고파는 시장을 창조함으로써 그렇게 한다. 관건은 계약갱신청구권의 가격. 그 가격을 거래 당사자들이 받아들일 수 있어야 계약이 성립한다.

 

 

우선 세입자 사정부터 들여다보자. 그가 이사를 못 가는 가장 큰 이유는 전셋값 폭등이라고 한다. 주변 시세가 2억 5000만 원가량이 올랐다고 한다. 그 돈을 은행에서 연 3% 금리로 2년간 빌린다면 이자가 1500만 원이다. 세입자 입장에서는 그 돈만 받을 수 있다면 굳이 홍 부총리 집에 계속 살겠다고 고집을 피울 이유가 없을 거 같다. 그는 1500만 원 이상은 받겠다고 할 것이다. 그렇다면 홍 부총리 입장은 어떨까? 매도 계약이 파기될 때 위약금을 1500만 원 이상 물어야 하는 상황이라면 세입자와 협상에 나설 충분한 유인이 있는 셈이다. 게다가 그의 의왕 아파트 전세 문제가 계속 세상 사람들의 입방아에 오르내린다면 경제부총리로서 위신이 망가질 수도 있다. 어쨌든 1500만 원 이상의 돈을 지급할 동기부여가 있는 셈이다. 결과적으로 홍 부총리는 세입자에게 돈을 줬고, 그 세입자는 집을 비워주기로 했다. 세입자도 전셋값 부담을 줄이겠다는 자신의 욕망을 충족시켰으며 홍 부총리와 아파트 매수자도 손해를 줄였다. 따라서 계약갱신청구권 거래 시장은 이른바 뒷돈(?)이 오가는 암시장이라고 해도 사회적으로는 득이 된다. 그러니 그 시장을 비난해서는 안 된다. 칭찬해야 한다.

 

 

물론 집주인 입장에서는 억울한 게 사실이다. 계약갱신청구권 거래 시장은 애초에 존재하지도 않던 시장이다. 그 시장이 생겨 추가로 비용을 물어야 하는 처지가 됐다. 그래도 웬만큼 경제적 형편이 좋은 집주인은 사정이 나은 편이다. 2년만 참으면 전셋값을 시세대로 올릴 수 있다. 당장은 억울한 마음에 울화통이 터지지만 뒷돈을 줘서라도 세입자를 내보낼 수 있다. 진짜 피해자는 신규 전세 계약자들이다. 물가가 오르듯 전셋값도 오르기 마련. 2년 전보다 높아졌다. 기존 세입자들은 대부분 계약갱신청구권을 행사해 지금 집에 2년 더 머물러 있으려고 한다. 당연히 기존 주택에서는 전세 물량이 급감한다. 주택 수요가 높은 서울과 그 인근에서는 전셋값이 급등할 수밖에 없다. 최근 2년 새 전셋값이 4억-5억 원 올랐다는 곳도 꽤 된다. 그 고통은 고스란히 새로 전세를 구하는 사람들에게 돌아간다. 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기존 세입자들도 기껏 2년만 그 고통이 유예될 뿐이다. 2년 뒤에는 미친 전셋값을 만날 것이다. 그 잘못은 시장에 있지 않다. 잘못된 정책을 만든 정부와 그 법을 통과시킨 국회에 있다.(2020년 11월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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공인중개사협 국회시위 반발, 官도 아닌데 강제할 방법 없어

세입자 말바꿔 갱신청구시, 중개사도 법적분쟁 노출돼

 

 

국토교통부가 홍남기 부총리 사례를 막기 위해 계약갱신청구권 확인 절차에 대한 보완 정책을 예고하면서 공인중개사들 불만이 커지고 있다. 정책 시행 시 공인중개사에게 계약갱신청구 확인 업무가 의무화 될 전망인데, 세입자들에게 이를 강제할 방법이 없기 때문이다. 임대인과 임차인간 갈등이 불거지는 상황에서 중개사에게 책임을 전가하는 요식행위라는 반발이 나온다. 25일 부동산업계에 따르면 국회와 공인중개사 협회를 중심으로 개업공인중개사들 항의가 빗발치고 있다. 국토교통부가 전세 낀 집의 계약을 할 때 `중개대상물 확인설명서`에 기존 세입자가 계약갱신청구권을 썼는지 아닌지 기재하도록 하는 공인중개사법 시행 규칙을 23일 입법 예고했기 때문이다.

 

 

한국공인중개사협회 경기남부지부는 앞서 지난 22일 서울 여의도 국회의사당 앞에서 국토부의 정책을 규탄하는 집회를 열기도 했다. 공인중개사들은 시행 규칙 개정시 계약갱신청구 확인 업무가 강제화될 것으로 예상한다. 국토부는 지난달 한국공인중개사협회에 보낸 공문에서 `개업공인중개사 세부 확인사항`위 `실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항`에 계약갱신청구권 행사 여부(미행사 또는 완료), 현재 임대차기간, 계약갱신 시 임대차기간 등을 표기하도록 사례를 제시한 것으로 알려졌다.

 

 

공인중개사들은 그러나 세입자들에게 확인을 강제할 방법이 없다는 점을 우려한다. 서울 강남구 A공인 관계자는 "관공서가 아닌이상 공인중개사가 세입자들에게 의사 확인을 강제할 수는 없는 상황"이라며 "계약갱신청구권 시행으로 임대인과 임차인 간 법적 분쟁을 우려한 국토부가 그 책임을 중개사들에일방적으로 떠넘기고 있다"고 말했다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않는다고 밝혔다가 계약 만료가 가까워져 의사를 바꾸면, 임대인이 서류를 작성한 중개사에게 책임을 물어 법적 소송으로 번질 수 있다는 지적도 나온다. B공인 관계자는 "기존 임대차 계약을 진행한 곳과 새로운 매매 계약을 체결한 공인중개사가 다를 경우 계약 갱신 의사 확인에 대한 책임 소재가 어디에 있는지도 불분명하다"며 "자칫 서류 작성 소홀로 내몰리게 되면 지방자치단체로부터 과태료 500만원 처분을 받을 수 있다"고 우려했다.(2020년 10월 25일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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9월 서울 월세지수 상승률 사상최대, 임대차3법에 놀란 집주인들

전세매물 거두고 월세 전환, 결국 부르는 게 값 된 월세

전세대란 지방으로도 확산, 전셋값 상승폭 66개월來 최대

 

 

전·월세 시장이 안정되고 있다는 정부의 설명이 무색하게 `한 번도 경험해보지 못한` 전·월세 통계가 나왔다. 서울 아파트 월세지수 상승률이 사상 최대치를 기록한 것이다. 전세 물량이 급감한 영향으로 임차인의 협상력이 떨어지자 결국 가장 기피하는 거주 형태인 월세를 `울며 겨자 먹기` 식으로 떠안은 탓이다. 전문가들은 전세대란이 월세대란으로 본격적으로 옮겨붙었다고 진단했다. 22일 KB국민은행의 월간주택동향에 따르면 지난 9월 서울 아파트 월세지수는 101.2로 8월 100.4에 비해 0.8포인트 상승했다. 2019년 1월 월세지수를 100으로 산정해 흐름을 살펴보는 이 지수는 2015년 12월부터 집계를 시작했다. 올해 9월이 되기 전까지 단 한 번을 제외하고는 변동폭이 0.1포인트를 넘긴 적이 없었다. 2016년 7월 99.9에서 8월 99.7로 0.2포인트 떨어진 게 전부다. 0.8포인트의 변동률을 보였다는 건 월세 시장이 이전과는 구조적으로 달라졌다는 점을 의미한다. 또 이 통계에서 지수가 101을 넘긴 것도 집계 이후 처음이다.

 

이런 월셋값 상승은 개정된 임대차보호법이 시행된 지난 7월 말 이후 본격화됐다. 지난해 12월(99.9) 대비 월세지수 상승률은 1월부터 7월까지 0.4%를 넘지 못하다가 8월 0.52%, 9월 1.31%로 상승세가 가팔라졌다. 1%대 상승률도 사상 최초다. KB 아파트 월세지수는 중형(전용면적 95.9㎡) 이하 아파트를 대상으로 조사하며, 표본 조사로 집계한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시기적으로 보면 임대차 3법의 영향이 바로 나타난 것"이라며 "임대차 3법 외에도 전·월세 수요를 공급이 따라가지 못하니 나오는 현상"이라고 말했다. 그는 "수요가 많은데 공급이 없으면 `정상가격`이라는 게 없다"며 "협상 가격이 곧 가격이 되는 구조"라고 설명했다. 금융권 관계자는 "월세 상승은 전·월세 상승과 맞물려 있다"며 "한국은 먼저 전세를 정하고 나서 월세 전환율을 결정하는 구조라 전세금이 올라가면 반전세를 비롯해 전체 임대료가 올라가게 된다"고 말했다. 이어 그는 "아파트값 급등이 전셋값 급등으로 이어지고 결국 월세 상승으로 연결됐다"고 말했다. 그러나 월셋값을 끌어올린 전세금 상승은 멈출 기미를 보이지 않고 있다. 특히 전국 아파트 전셋값은 2015년 4월 셋째주(0.23%) 이후 5년 6개월 만에 최대 폭으로 오르며 진정되지 않고 있다.

 

 

이날 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 10월 셋째주 전국 아파트 전세금은 전주 대비 0.21% 올랐다. 전국 매매가격도 0.12% 상승했다. 특히 서울 아파트 전세금은 지난주와 동일한 0.08% 상승률을 기록하며 69주째 올랐다. 전세 수요가 높은 송파구(0.11%), 강남구(0.10%), 서초구(0.10%), 강동구(0.10%) 등은 지난주에 이어 전세금이 올랐다. 거주 요건이 강화되고 계약갱신청구권이 시행되면서 전세 매물이 부족해진 탓이다. 가을 이사철 수요 등도 영향을 미치면서 전세금은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 전세난민이 몰리며 수도권도 전세금이 올랐다. 인천은 중구를 제외한 모든 구에서 전세 수요가 늘면서 전주 대비 0.16%포인트 오른 0.39%를 기록했다. 경기도는 3기 신도시 청약 수요가 높은 고양시 덕양구(0.47%)를 비롯해 용인, 수원 등이 매물 부족 영향으로 전세금이 올랐다. 매매가도 좀처럼 내리지 않고 있다. 한국감정원 관계자는 "신규 분양 물량 감소와 상대적 전세 물량 부족 등의 영향으로 9억원 이하 단지나 소형 평형 위주로 거래되며 상승세를 이어갔다"고 해석했다. 서울은 9주째 0.01%의 상승률을 유지했다.(2020년 10월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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임대차법 곳곳서 파행, 2명중 1명 "법 개정해야“

세입자들 일단 전세계약 후, 더 좋은 계약 갈아타기 성행

"위로금 얼마줬냐"눈치작전도, 집주인-세입자 갈등 격화

 

 

A씨는 전세가뭄을 뚫고 최근 서울의 한 신축 아파트 전세계약을 마쳤지만 여전히 매일 퇴근 후 공인중개사무소를 다니며 집을 구하고 있다. 급한 마음에 집도 안 보고 계약했는데 더 좋은 조건의 집이 나올까 싶어서다. 통상 전세계약을 파기하면 계약금의 두 배를 배상해야 하지만 요즘 전세시장에서는 무용지물이다. 전세매물을 먼저 잡아두고 더 좋은 조건의 집이 나오면 계약을 갈아타는 게 유행이다. 전세가뭄이 심해질 것이라는 불안감에 계약기간이 6개월 이상 남은 사람들도 전세시장에 합류하면서 `매물부터 잡고 보자`는 의식이 팽배해지고 있다. 같은 조건이나 더 좋은 조건의 세입자를 구해주면 임대인에게 계약금의 두 배를 배상할 필요가 없기 때문이다. 여기에는 새 세입자를 구하지 못할 리가 없다는 자신감이 깔려 있다. 19일 부동산업계에 따르면 새 임대차법 시행 이후 갈수록 심해지는 전세난에 전셋집 구하기가 천태만상이다. 전세계약을 해놓고도 다시 집을 구해 `전세계약 갈아타기`를 하는가 하면, 집주인이 매수자에게 집을 파는 동시에 시세보다 높은 가격으로 전세를 살게 해달라고 계약조건을 거는 이른바 `세일즈 앤드 리스백`(부동산 매각 후 재임차) 사례도 나오고 있다. 일부 지역에선 집을 구하려는 사람들에게 집을 보여주는 조건으로 `10분에 5만원`을 내걸기도 했다.

 

 

계약갱신청구권과 전월세상한제를 졸속 시행하면서 문제가 생기면 계약 당사자들이 알아서 분쟁을 통해 해결하도록 해놓으니 곳곳에서 눈치작전과 분쟁 직전까지 가는 갈등이 벌어지고 있는 셈이다. 임차인과 임대인 간 `위로금`을 주고받는 신풍속도 점점 예측 불가능하게 변하고 있다. 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속출하고 있는데 이제는 위로금을 받고도 마음이 바뀌었다며 계속 거주를 요구하거나 추가 위로금을 달라고 하는 사례도 속속 나오고 있다. `전국 임대차3법 소급적용 피해 집주인 모임`의 한 임대인은 "임차인이 2500만원을 위로비로 요구했다"며 "산정 내역을 보니 1500만원은 2년간 오른 월세, 이사비 200만원, 위로금 500만원이었다"고 말했다. 임대차 3법으로 인한 혼란은 여론조사 결과에 그대로 나타났다. 16일 리얼미터가 전국 500명의 성인을 대상으로 임대차보호법 찬반 여론조사를 진행한 결과 `다시 개정해야 한다(재개정)`는 응답자 비율은 48.1%에 달했다. `한번 개정한 내용을 유지하고 효과를 더 지켜봐야 한다(현행 유지)`는 주장에 공감하는 응답자의 비율은 38.3%였다. `잘 모르겠다`고 답한 비율은 13.6%였다. 전세난이 특히 심각한 서울에서는 반대 여론이 더 강했다. 서울에 거주하는 응답자 10명 중 5.5명은 재개정에 공감했다. `현행 유지` 응답자의 비율은 28.1%에 그쳤다.

 

 

이렇게 세입자와 갈등이 심각해지다 보니 임대인들끼리 `내용증명 사례집`을 공유하거나 아예 변호사에게 의지하는 사례도 늘었다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "법정에서는 세입자 의사를 객관적으로 증명해야 하는데 상황마다 달라 판단하기 쉽지 않다"며 "급한 사람이 비용을 더 부담하는 형국"이라고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울의 경우 전세 수요는 많은데 공급이 부족해 당분간 이런 현상이 계속될 것"이라고 말했다. 그는 "정부는 주택 공급이 늘고 당장 입주 물량이 늘어나는 대책을 내놔야 한다"며 "그중 하나로 160만7000가구의 등록임대주택이 일반에 매각될 수 있도록 해 전세 수요가 매매 수요로 넘어갈 수 있도록 해야 한다"고 덧붙였다.(2020년 10월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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임대차법 시행후 서울 분쟁 건수 30% 껑충

계약갱신청구권 강화되자, 세입자들 속속 위로금 요구

과거 이사비 등 500만원선 합의, 보증금 10%까지 요구하기도

집주인, 내용증명 준비해 대응

 

 

# A씨는 실거주 목적으로 서울 강동구 고덕동 아파트를 매입했으나 세입자와의 임대차 분쟁으로 골머리를 앓고 있다. 세입자 전세 만기가 내년 2월인데 `위로금`을 별도로 주지 않으면 계약갱신청구권을 써서 2년 더 살겠다는 것이다. A씨는 이사비 등 500만원 정도 줄 테니 나가달라 했지만 세입자는 전세보증금의 10%인 6000만원은 줘야 나가겠다고 버텼다. A씨는 내용증명을 보내고 명도소송을 할지, 한번 더 읍소할지 고민 중이다. 지난 7월 말부터 임대차법이 시행되면서 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속속 나오고 있다. 과거 임대차 분쟁 때 복비와 이사비 수준인 500만원 선에서 적당히 합의했다면, 임대차법 이후 1000만원 이상 위로금을 요구하는 `관행`이 자리 잡는 것 아니냐는 우려도 나온다. 위로금을 두고 집주인과 세입자가 합의를 보지 못하면서 임대차 분쟁이 본격화하고 있다.

 

 

13일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 9월 한 달간 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 335건이다. 지난 8월 255건보다 1.3배 증가한 것은 물론, 임대차법 시행 전인 6월 131건과 비교하면 2.6배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 임대차 분쟁을 상담해주는 박예준 법률사무소 새로 대표변호사는 "임대차법 시행 전엔 임대차 분쟁에 대한 상담이 단 한 건도 없었으나 요즘엔 하루에 서너 건씩 상담이 들어온다"며 "세입자들이 위로금으로 최소 1000만원에서 최고 6000만원까지 요구한 사례가 있었다"고 말했다. 업계에 따르면 세입자가 집주인에게 1000만원 이상의 위로금을 요구하는 `관행`이 확산되고 있다. 서초구 반포동 S중개업소 대표는 "임대차법 시행 이후 위로금이 확 뛰어 1000만~2000만원대로 자리 잡는 분위기"라고 말했다. 일례로 반포동 아파트 1채를 매수한 집주인은 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 위로금을 요구해 조율 중이다. 집주인은 최대 2000만원까지 주겠다 했으나 임차인은 3000만원을 달라고 요구하고 있다.

 

 

과거에는 임대차 분쟁이 발생하면 500만원 선에서 합의하는 게 관행이었다. 중개인을 낀 복비와 이사비 정도의 금액이 수백만 원 수준이었기 때문이다. 하지만 임대차법 시행 후 집주인이 계약갱신청구권과 전월세상한제를 적용받자 위로금이 배 이상 뛰었다. 위로금을 주는 사유도 달라졌다. 과거에는 집주인이 세입자에게 부득이하게 전세 만기 전에 나가줄 것을 요구하며 위로금을 주었다면, 최근 전세 만기가 다 됐음에도 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 집주인이 위로금을 준다는 점이 다르다. 최재석 서울시 주택임대차분쟁조정위원회 사무국장(변호사)은 "계약갱신청구권은 임차인에게 부여된 권리이니 포기의 대가로 새로 이사 갈 곳을 확보하기 위한 복비, 이사비, 기존 보증금보다 증액된 금액을 요구한다"며 "임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하는 경우에도 임차인이 막무가내로 버티면 임대인 입장에서는 명도소송의 번거로운 절차와 비용을 감수할지, 일정 금액을 지급하고 원만하게 마무리할지 고민한다"고 말했다.

위기의식을 느낀 집주인들은 분쟁에 대비하는 모양새다. 집주인들끼리 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 공유하는 게 대표적이다. 법적 분쟁은 주로 내용증명 우편을 보내는 것부터 시작한다. 임대차 분쟁을 앞둔 상황별 내용증명서 샘플을 공유한 것이다. 내용증명 사례집을 작성한 박예준 변호사는 "국토교통부가 내놓은 주택임대차보호법 해설집이 임대인은 손해를 보고 임차인은 이득을 봐야 한다는 구도로 작성된 것으로 보여 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 작성해 배포했다"며 "임대인이든 임차인이든 자기가 한 말은 지켜야 한다는 원칙이 있어야 한다"고 말했다.(2020년 10월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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