10-25 03:09

 
 

 

 

9월 서울 월세지수 상승률 사상최대, 임대차3법에 놀란 집주인들

전세매물 거두고 월세 전환, 결국 부르는 게 값 된 월세

전세대란 지방으로도 확산, 전셋값 상승폭 66개월來 최대

 

 

전·월세 시장이 안정되고 있다는 정부의 설명이 무색하게 `한 번도 경험해보지 못한` 전·월세 통계가 나왔다. 서울 아파트 월세지수 상승률이 사상 최대치를 기록한 것이다. 전세 물량이 급감한 영향으로 임차인의 협상력이 떨어지자 결국 가장 기피하는 거주 형태인 월세를 `울며 겨자 먹기` 식으로 떠안은 탓이다. 전문가들은 전세대란이 월세대란으로 본격적으로 옮겨붙었다고 진단했다. 22일 KB국민은행의 월간주택동향에 따르면 지난 9월 서울 아파트 월세지수는 101.2로 8월 100.4에 비해 0.8포인트 상승했다. 2019년 1월 월세지수를 100으로 산정해 흐름을 살펴보는 이 지수는 2015년 12월부터 집계를 시작했다. 올해 9월이 되기 전까지 단 한 번을 제외하고는 변동폭이 0.1포인트를 넘긴 적이 없었다. 2016년 7월 99.9에서 8월 99.7로 0.2포인트 떨어진 게 전부다. 0.8포인트의 변동률을 보였다는 건 월세 시장이 이전과는 구조적으로 달라졌다는 점을 의미한다. 또 이 통계에서 지수가 101을 넘긴 것도 집계 이후 처음이다.

 

이런 월셋값 상승은 개정된 임대차보호법이 시행된 지난 7월 말 이후 본격화됐다. 지난해 12월(99.9) 대비 월세지수 상승률은 1월부터 7월까지 0.4%를 넘지 못하다가 8월 0.52%, 9월 1.31%로 상승세가 가팔라졌다. 1%대 상승률도 사상 최초다. KB 아파트 월세지수는 중형(전용면적 95.9㎡) 이하 아파트를 대상으로 조사하며, 표본 조사로 집계한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시기적으로 보면 임대차 3법의 영향이 바로 나타난 것"이라며 "임대차 3법 외에도 전·월세 수요를 공급이 따라가지 못하니 나오는 현상"이라고 말했다. 그는 "수요가 많은데 공급이 없으면 `정상가격`이라는 게 없다"며 "협상 가격이 곧 가격이 되는 구조"라고 설명했다. 금융권 관계자는 "월세 상승은 전·월세 상승과 맞물려 있다"며 "한국은 먼저 전세를 정하고 나서 월세 전환율을 결정하는 구조라 전세금이 올라가면 반전세를 비롯해 전체 임대료가 올라가게 된다"고 말했다. 이어 그는 "아파트값 급등이 전셋값 급등으로 이어지고 결국 월세 상승으로 연결됐다"고 말했다. 그러나 월셋값을 끌어올린 전세금 상승은 멈출 기미를 보이지 않고 있다. 특히 전국 아파트 전셋값은 2015년 4월 셋째주(0.23%) 이후 5년 6개월 만에 최대 폭으로 오르며 진정되지 않고 있다.

 

 

이날 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 10월 셋째주 전국 아파트 전세금은 전주 대비 0.21% 올랐다. 전국 매매가격도 0.12% 상승했다. 특히 서울 아파트 전세금은 지난주와 동일한 0.08% 상승률을 기록하며 69주째 올랐다. 전세 수요가 높은 송파구(0.11%), 강남구(0.10%), 서초구(0.10%), 강동구(0.10%) 등은 지난주에 이어 전세금이 올랐다. 거주 요건이 강화되고 계약갱신청구권이 시행되면서 전세 매물이 부족해진 탓이다. 가을 이사철 수요 등도 영향을 미치면서 전세금은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 전세난민이 몰리며 수도권도 전세금이 올랐다. 인천은 중구를 제외한 모든 구에서 전세 수요가 늘면서 전주 대비 0.16%포인트 오른 0.39%를 기록했다. 경기도는 3기 신도시 청약 수요가 높은 고양시 덕양구(0.47%)를 비롯해 용인, 수원 등이 매물 부족 영향으로 전세금이 올랐다. 매매가도 좀처럼 내리지 않고 있다. 한국감정원 관계자는 "신규 분양 물량 감소와 상대적 전세 물량 부족 등의 영향으로 9억원 이하 단지나 소형 평형 위주로 거래되며 상승세를 이어갔다"고 해석했다. 서울은 9주째 0.01%의 상승률을 유지했다.(2020년 10월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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임대차법 곳곳서 파행, 2명중 1명 "법 개정해야“

세입자들 일단 전세계약 후, 더 좋은 계약 갈아타기 성행

"위로금 얼마줬냐"눈치작전도, 집주인-세입자 갈등 격화

 

 

A씨는 전세가뭄을 뚫고 최근 서울의 한 신축 아파트 전세계약을 마쳤지만 여전히 매일 퇴근 후 공인중개사무소를 다니며 집을 구하고 있다. 급한 마음에 집도 안 보고 계약했는데 더 좋은 조건의 집이 나올까 싶어서다. 통상 전세계약을 파기하면 계약금의 두 배를 배상해야 하지만 요즘 전세시장에서는 무용지물이다. 전세매물을 먼저 잡아두고 더 좋은 조건의 집이 나오면 계약을 갈아타는 게 유행이다. 전세가뭄이 심해질 것이라는 불안감에 계약기간이 6개월 이상 남은 사람들도 전세시장에 합류하면서 `매물부터 잡고 보자`는 의식이 팽배해지고 있다. 같은 조건이나 더 좋은 조건의 세입자를 구해주면 임대인에게 계약금의 두 배를 배상할 필요가 없기 때문이다. 여기에는 새 세입자를 구하지 못할 리가 없다는 자신감이 깔려 있다. 19일 부동산업계에 따르면 새 임대차법 시행 이후 갈수록 심해지는 전세난에 전셋집 구하기가 천태만상이다. 전세계약을 해놓고도 다시 집을 구해 `전세계약 갈아타기`를 하는가 하면, 집주인이 매수자에게 집을 파는 동시에 시세보다 높은 가격으로 전세를 살게 해달라고 계약조건을 거는 이른바 `세일즈 앤드 리스백`(부동산 매각 후 재임차) 사례도 나오고 있다. 일부 지역에선 집을 구하려는 사람들에게 집을 보여주는 조건으로 `10분에 5만원`을 내걸기도 했다.

 

 

계약갱신청구권과 전월세상한제를 졸속 시행하면서 문제가 생기면 계약 당사자들이 알아서 분쟁을 통해 해결하도록 해놓으니 곳곳에서 눈치작전과 분쟁 직전까지 가는 갈등이 벌어지고 있는 셈이다. 임차인과 임대인 간 `위로금`을 주고받는 신풍속도 점점 예측 불가능하게 변하고 있다. 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속출하고 있는데 이제는 위로금을 받고도 마음이 바뀌었다며 계속 거주를 요구하거나 추가 위로금을 달라고 하는 사례도 속속 나오고 있다. `전국 임대차3법 소급적용 피해 집주인 모임`의 한 임대인은 "임차인이 2500만원을 위로비로 요구했다"며 "산정 내역을 보니 1500만원은 2년간 오른 월세, 이사비 200만원, 위로금 500만원이었다"고 말했다. 임대차 3법으로 인한 혼란은 여론조사 결과에 그대로 나타났다. 16일 리얼미터가 전국 500명의 성인을 대상으로 임대차보호법 찬반 여론조사를 진행한 결과 `다시 개정해야 한다(재개정)`는 응답자 비율은 48.1%에 달했다. `한번 개정한 내용을 유지하고 효과를 더 지켜봐야 한다(현행 유지)`는 주장에 공감하는 응답자의 비율은 38.3%였다. `잘 모르겠다`고 답한 비율은 13.6%였다. 전세난이 특히 심각한 서울에서는 반대 여론이 더 강했다. 서울에 거주하는 응답자 10명 중 5.5명은 재개정에 공감했다. `현행 유지` 응답자의 비율은 28.1%에 그쳤다.

 

 

이렇게 세입자와 갈등이 심각해지다 보니 임대인들끼리 `내용증명 사례집`을 공유하거나 아예 변호사에게 의지하는 사례도 늘었다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "법정에서는 세입자 의사를 객관적으로 증명해야 하는데 상황마다 달라 판단하기 쉽지 않다"며 "급한 사람이 비용을 더 부담하는 형국"이라고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울의 경우 전세 수요는 많은데 공급이 부족해 당분간 이런 현상이 계속될 것"이라고 말했다. 그는 "정부는 주택 공급이 늘고 당장 입주 물량이 늘어나는 대책을 내놔야 한다"며 "그중 하나로 160만7000가구의 등록임대주택이 일반에 매각될 수 있도록 해 전세 수요가 매매 수요로 넘어갈 수 있도록 해야 한다"고 덧붙였다.(2020년 10월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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임대차법 시행후 서울 분쟁 건수 30% 껑충

계약갱신청구권 강화되자, 세입자들 속속 위로금 요구

과거 이사비 등 500만원선 합의, 보증금 10%까지 요구하기도

집주인, 내용증명 준비해 대응

 

 

# A씨는 실거주 목적으로 서울 강동구 고덕동 아파트를 매입했으나 세입자와의 임대차 분쟁으로 골머리를 앓고 있다. 세입자 전세 만기가 내년 2월인데 `위로금`을 별도로 주지 않으면 계약갱신청구권을 써서 2년 더 살겠다는 것이다. A씨는 이사비 등 500만원 정도 줄 테니 나가달라 했지만 세입자는 전세보증금의 10%인 6000만원은 줘야 나가겠다고 버텼다. A씨는 내용증명을 보내고 명도소송을 할지, 한번 더 읍소할지 고민 중이다. 지난 7월 말부터 임대차법이 시행되면서 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속속 나오고 있다. 과거 임대차 분쟁 때 복비와 이사비 수준인 500만원 선에서 적당히 합의했다면, 임대차법 이후 1000만원 이상 위로금을 요구하는 `관행`이 자리 잡는 것 아니냐는 우려도 나온다. 위로금을 두고 집주인과 세입자가 합의를 보지 못하면서 임대차 분쟁이 본격화하고 있다.

 

 

13일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 9월 한 달간 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 335건이다. 지난 8월 255건보다 1.3배 증가한 것은 물론, 임대차법 시행 전인 6월 131건과 비교하면 2.6배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 임대차 분쟁을 상담해주는 박예준 법률사무소 새로 대표변호사는 "임대차법 시행 전엔 임대차 분쟁에 대한 상담이 단 한 건도 없었으나 요즘엔 하루에 서너 건씩 상담이 들어온다"며 "세입자들이 위로금으로 최소 1000만원에서 최고 6000만원까지 요구한 사례가 있었다"고 말했다. 업계에 따르면 세입자가 집주인에게 1000만원 이상의 위로금을 요구하는 `관행`이 확산되고 있다. 서초구 반포동 S중개업소 대표는 "임대차법 시행 이후 위로금이 확 뛰어 1000만~2000만원대로 자리 잡는 분위기"라고 말했다. 일례로 반포동 아파트 1채를 매수한 집주인은 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 위로금을 요구해 조율 중이다. 집주인은 최대 2000만원까지 주겠다 했으나 임차인은 3000만원을 달라고 요구하고 있다.

 

 

과거에는 임대차 분쟁이 발생하면 500만원 선에서 합의하는 게 관행이었다. 중개인을 낀 복비와 이사비 정도의 금액이 수백만 원 수준이었기 때문이다. 하지만 임대차법 시행 후 집주인이 계약갱신청구권과 전월세상한제를 적용받자 위로금이 배 이상 뛰었다. 위로금을 주는 사유도 달라졌다. 과거에는 집주인이 세입자에게 부득이하게 전세 만기 전에 나가줄 것을 요구하며 위로금을 주었다면, 최근 전세 만기가 다 됐음에도 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 집주인이 위로금을 준다는 점이 다르다. 최재석 서울시 주택임대차분쟁조정위원회 사무국장(변호사)은 "계약갱신청구권은 임차인에게 부여된 권리이니 포기의 대가로 새로 이사 갈 곳을 확보하기 위한 복비, 이사비, 기존 보증금보다 증액된 금액을 요구한다"며 "임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하는 경우에도 임차인이 막무가내로 버티면 임대인 입장에서는 명도소송의 번거로운 절차와 비용을 감수할지, 일정 금액을 지급하고 원만하게 마무리할지 고민한다"고 말했다.

위기의식을 느낀 집주인들은 분쟁에 대비하는 모양새다. 집주인들끼리 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 공유하는 게 대표적이다. 법적 분쟁은 주로 내용증명 우편을 보내는 것부터 시작한다. 임대차 분쟁을 앞둔 상황별 내용증명서 샘플을 공유한 것이다. 내용증명 사례집을 작성한 박예준 변호사는 "국토교통부가 내놓은 주택임대차보호법 해설집이 임대인은 손해를 보고 임차인은 이득을 봐야 한다는 구도로 작성된 것으로 보여 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 작성해 배포했다"며 "임대인이든 임차인이든 자기가 한 말은 지켜야 한다는 원칙이 있어야 한다"고 말했다.(2020년 10월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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5년5개월만에 전세가 최고상승, 지방에선 `돈 받고 갭투자`도

 

 

전월세상한제·계약갱신청구권 등 새 임대차보호법 시행 두 달 만에 전셋값이 급등하면서 매매가를 뛰어넘는 아파트 단지가 속출하고 있다. 5억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 수도권에서는 전셋값이 집값을 넘어섰고, 지방에서는 매매가보다 높은 전세가를 이용한 `갭투자`마저 성행하고 있다. 실수요자들은 전세 매물이 극도로 부족한 상황이어서 `깡통전세`의 위험을 알고도 울며 겨자 먹기로 전세 매물을 잡고 있다. 서민의 주거 안정을 위해 도입된 임대차법이 수요와 공급을 왜곡시키면서 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 불안감을 키우고 있는 상황이다. 5일 국토교통부와 중개업소 등에 따르면 `전셋값>매매가` 단지가 확산 일로다. 경기 남양주 호평마을신명스카이뷰하트 아파트(전용면적 84㎡)는 최근 전셋값이 1억원 이상 뛰면서 매매가를 제쳤다. 지난 8월 3억3000만원에 거래됐는데 현재 전세 호가가 3억8500만원이다. 경기 파주 해솔마을2단지월드메르디앙(84㎡)도 전셋값이 집값보다 비싸다. 불과 10일 전 이 아파트는 2억1500만원에 팔렸는데 현재 전세 호가는 2억2000만원이다.

 

 

한국감정원 집계 결과 지난달 전국 주택 전셋값 변동률은 0.53%로 2015년 4월(0.59%) 이후 가장 많이 상승했다. 새 주택임대차보호법 시행과 가을 이사철 등 영향으로 전세 매물 부족 현상이 계속되면서 전셋값이 5년5개월 만에 가장 많이 올랐다. 전셋값 급등은 전국적 현상이다. 상대적으로 집값이 낮은 지방은 전셋값이 올라 오히려 돈을 돌려받는 `갭투자`가 성행하고 있다. 아파트 실거래가 앱 `아실`이 지난 3개월간 갭투자가 증가한 아파트를 집계한 바에 따르면 전체 20건의 매매 거래 중 5건이 갭투자였던 전남 광양 성호2차는 집을 사고 전세를 놓으면 1300만원가량을 더 받을 수 있다. 전용 39㎡ 매매가격이 5900만원인데 전세는 7200만원이기 때문이다. 이처럼 전셋값이 가파르게 오르면 집을 팔아도 전셋값을 돌려주지 못하는 깡통전세가 현실화할 수 있다.(2020년 10월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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임대차법 졸속입법에 전월세 시장 혼란 커져, 집사고도 세입자반대로 입주못해

일시적2주택 꼼짝없이 세금폭탄, 위로금 주고 이사비용 대납까지

세입자도 전세폭등에 전전긍긍, 억울한 피해없게 정책보완해야

 

 

"세입자를 내보내야 하는 집주인, 나가고 싶어도 못 나가는 세입자 모두 삶이 엉망이 됐어요. 부동산 시장을 망가뜨린 정부와 국회의원만 모를 뿐이죠." 21일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 8월 한 달 동안 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 255건이다. 지난 7월 217건보다 증가한 것은 물론, 6월 131건과 비교하면 2배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 실제로 분쟁 조정까지 신청한 건수도 6월 35건, 7월 44건, 8월 53건으로 증가세다. 집주인과 세입자 모두 대립을 피할 수 없는 상황에 내몰린 것이다. 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원(경기 성남분당갑)이 입수해 정리한 `임대차 분쟁 피해 호소 사례 모음`을 분석해보면 집주인과 세입자 간 갈등은 크게 세 가지 유형으로 나뉜다. 먼저 전세 낀 아파트를 매입했다가 실입주를 못하게 된 집주인 사연이다. 용인시 기흥구에 사는 30대 초반 신혼부부 A씨는 4개월 된 아이가 있어 작은 투룸 오피스텔에서 벗어나 아파트로 가기 위해 지난 8월 전세 낀 매물을 샀다. 하지만 나가겠다는 세입자가 9월 들어 갑자기 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하면서 일이 꼬여버렸다. 세입자 계약갱신이 매도자인 자신의 실거주보다 우선이기 때문이다. A씨는 "이미 오피스텔 전세금 중 일부를 받아 아파트 중도금을 납부한 상황인데 세입자가 버티면서 오피스텔 등을 다시 전전해야 할 판"이라며 "답답한 오피스텔에서 하루빨리 벗어나고 싶었는데 꿈이 와장창 깨져 정신적 피해가 상당하다"고 하소연했다.

 

 

결혼 2년 차 신혼부부 B씨는 "세입자가 계약갱신을 청구하지 못하게끔 계약갱신 청구 기간인 6개월보다 앞서 등기를 치면 된다고 하는데, 이미 전세자금대출 등으로 돈이 묶여 있는 사람은 어떻게 그 기일을 맞추느냐"고 말했다. 두 번째로 집을 팔아 세제 혜택을 받아야 하지만 세입자의 계약갱신청구 때문에 집을 못 팔고 있는 다주택자다. 서울에 사는 50대 임대인 C씨는 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서 올해 안에 집을 팔아야 한다. 구입 시기에 따라 1~3년 이내로 기존 집을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 규정을 지켜야 하기 때문이다. 하지만 기존 집에 세를 주고 있었는데 올해 말 만기에 맞춰 나가겠다는 세입자가 돌연 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하는 바람에 일이 꼬이게 됐다. 세입자가 아예 집을 못 보여주겠다고 통보하면서 가뜩이나 전세 낀 매물은 인기가 없는데 더욱 팔리기 어려운 지경에 놓였기 때문이다. 세 번째 유형은 아파트를 팔 때 세입자에게 이사비를 요구받거나 시세보다 싼 가격에 집을 내놓아야 하는 경우다. 성남시 분당구에 사는 한 세입자는 만기일에 맞춰 나가줄 테니 1000만원에 달하는 이사비를 요구했다. 집주인 D씨는 "전세 낀 물건은 부동산 중개업소에서 팔기 힘들다며 웃돈 2000만원 정도를 주고 타협해 보라고 권유하는 경우가 많다"고 상황을 전했다.

 

 

이 같은 갈등의 가장 큰 원인은 시장 혼란을 예상하지 못하고 법을 만든 정부와 여당이다. 당초 지난 7월 31일 주택임대차법 개정안이 시행될 때만 해도 새로운 제3자가 전세 낀 매물을 사들여 실거주한다면, 기존 세입자는 계약갱신을 청구할 수 없을 것이란 관측이 많았다. 하지만 현장의 혼란을 없앤다며 지난달 28일 국토교통부가 발표한 `주택임대차보호법 해설서`에 따르면 `매도는 갱신 청구 거절 사유가 아니기 때문에 계약갱신 청구를 받아들여야 한다`는 문구가 적시됐다. 한마디로 제3자가 전세 낀 매물을 사들였다고 해도 기존 세입자가 계약갱신을 청구한다면 거절할 수 없게 된 것이다. 하지만 정부와 여당은 책임 회피에만 급급하다. 전세를 끼고 집을 산 E씨는 퇴거를 약속했던 세입자가 전세계약갱신요구권을 행사하자 법무부에 상담 전화를 걸어 "내가 길거리로 내쫓기게 생겼다"고 하소연했다. 법무부 관계자는 "별 방법이 없다"는 말만 되풀이하다가 나중에는 "전화가 안 들린다"며 일방적으로 전화를 끊어 버렸다. 집을 팔려다 세입자에게서 웃돈 1000만원을 요구받은 F씨는 "집을 매수하기로 한 상대방에게 계약금만 돌려받고 계약을 물려 달라고 싹싹 빌고 있다"고 말했다.

 

 

세입자 입장도 딱하다. 집주인의 실거주 수요가 급증하고 임대차법 영향으로 전세를 기피하는 추세가 이어지면서 전세 매물 찾기가 하늘의 별 따기가 됐기 때문이다. 경기도 하남시에서 6년째 전세를 살고 있는 G씨는 "지난 7월 집주인이 실거주를 위해 들어온다며 만기 시 퇴거를 부탁하길래 흔쾌히 찬성해줬다"며 "하지만 주변 전셋값이 너무 올라 계약갱신 청구를 해야 할지 고민 중"이라고 말했다. 심교언 건국대 교수는 "실거주하겠다는 제3자가 매도한 건에 대해서도 세입자 계약갱신을 우선시하면 억울한 피해 사례가 계속 생겨날 수밖에 없다"며 "정상적으로 거래한 것에 대해선 집주인 권리를 인정해줘야 한다"고 조언했다. 행동에 나선 국회의원도 있다. 김은혜 의원은 지난 19일 매매계약을 체결한 주택 매수자가 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 `주택임대차보호법` 일부개정법률안을 발의했다.(2020년 9월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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복잡한 임대차법에 말문 막히고, 판례도 몰라 소송부담 느껴

`기울어진 운동장` 자체를 피하려는 것

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등 전세 시장 내 법적 권리 변화가 크게 일어나자 법학 지식이 풍부하고 판례에 능한 변호사 등 법조인을 세입자로 받지 말자는 목소리가 나오고 있다. 18일 부동산 온라인 커뮤니티에는 `세입자에게 임대료 증액 얘기를 꺼내야 하는데 직업이 변호사라 본인이 유리하게 해석하지 않을까 걱정된다`는 글이 올라왔다. 또 다른 커뮤니티에도 `법조인에게 세를 내어주면 계약기간 연장을 거절하거나 임대료를 올릴때 불리해지는 것 아니냐`는 질문이 올라왔다. 이는 현재 국토교통부가 임대료 상한선만 정하고 최종결정은 당사자 간 합의로 정하게 한 부분을 두고 법적 해석이 분분하기 때문이다. 국토부는 법무부와 함께 발간한 `주택임대차보호법 해설집`에서 `계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있다`며 당사자 간 합의가 이루어지지 않으면 경제적 사유 등을 들어 임대료 인상이 타당함을 증명해야 한다고 밝혔다.

 

 

결국 주택임대차분쟁이라는 법적 절차를 밟아야 하는데 이 과정에서 협의가 되지 않으면 변호사 선임 비용을 부담해야 해 집주인은 소송에 이겨도 남는 게 없다는 지적이다. 지난 8월 법무부와 대한법률구조공단이 양경숙 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 2017년 5월 주택임대차분쟁조정위원회 출범 뒤 올해 6월까지 위원회에 접수된 분쟁조정 신청은 총 6502건으로 집계됐으나 실제로 조정이 성립된 경우는 23.4%인 1522건에 불과했다. 실제로 현재 전세시장은 임대료 상한 5%의 의미를 두고 세입자와 집주인 간 갈등이 첨예한 상황이다. 목동역 인근에서 영업하는 공인중개사는 "임대료 증액에 성공한 집주인은 10명 중 1명 수준에 불과하다"며 "집주인은 법적 절차를 밟지 않으면 취할 수 있는 조치가 없는 상황"이라고 했다. 한편, 임대차2법 정보가 온라인에 많이 공개 된만큼 법조인 공포증은 과대평가됐다는 지적도 나온다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "그만큼 권리 다툼이 치열하다는 뜻으로 봐야 할 것"이라며 "판례가 축적되기 전까지 이러한 갈등은 계속될 것으로 보인다"고 했다.(2020년 9월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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6주간 유일하게 1%대 상승률 기록…상승폭은 완화 추세

 

 

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 서울에서 아파트 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 강동구로 나타났다. 18일 한국감정원 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 강동구는 지난달 첫째 주부터 이달 둘째 주까지 전셋값이 1.06% 올랐다. 서울 25개 구 중에서 유일하게 1%대 상승률이다. 송파구(0.92%)가 강동구의 뒤를 이었고, 강남구와 마포구는 나란히 0.90% 올랐다. 성북구(0.85%)와 서초구(0.84%)는 0.8%대 상승률이었다. 강동구 명일동 삼익그린2차아파트 전용면적 42.93㎡는 지난달까지 2억원 초·중반대 보증금에 전세 거래되다가 이달 1일에는 3억3천만원(13층)에 계약됐다. 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트 전용 84.98㎡는 지난달 말 7억5천만원(30층)에 전세 계약을 체결하면서 종전 최고가(7억원)를 갈아치웠다. 강동구는 올해 들어 전셋값 고공행진을 해 왔다. 1년 전 4억4천만~5억5천만원에 전셋값이 형성됐던 고덕동 고덕그라시움 전용 73.56㎡는 지난달 7억5천만원에 계약돼 1년 새 2억~3억원의 변동폭을 기록했다.

 

 

강동구는 입주 물량이 쏟아지면서 지난해까지는 전셋값이 약세였으나 올해는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 의한 매매 수요 위축, 새 임대차법 시행, 민간택지 분양가상한제 시행에 의한 청약 대기 수요 증가 등이 겹치면서 상승세가 강하다. 강동구는 올해 들어 이번달 둘째주까지 전셋값이 3.72% 올랐다. 강동구는 이번달 들어 전셋값이 안정될 기미를 보이고 있다. 8월 첫째 주 0.31%였던 강동구 전셋값 상승률은 이달 둘째 주에는 0.13%로 완화됐다. 서울 전역의 전셋값은 일단 급등세에서 벗어났다. 이달 둘째 주 서울 전셋값 상승률은 0.09%로 지난 주와 같았다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "새 임대차법 시행에 따른 전세 불안이 일시적으로 끝날지, 아니면 구조적인 전세난으로 고착화할지는 이번 가을 이사철(9∼11월)이 풍향계이자 시험대가 될 것"이라고 말했다.(2020년 9월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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세입자·집주인 곳곳서 갈등

 

 

“제 집에 들어가는데, 전세 만기 되는 세입자가 1000만원을 달라네요?” 전세살이 하던 30대 무주택자 A씨는 최근 수도권에 6억원짜리 아파트를 샀다. 부동산 임대차법 개정 관련 뉴스를 주의 깊게 봐온 A씨는 꼼꼼히 준비를 했다. 매매 계약서를 쓸 때 ‘반드시 11월 중 입주한다’는 내용의 ‘특별 계약 조건’을 걸고, 매도인에게 세입자로부터 ‘계약 만기일에 집을 빼주겠다’는 확인도 받아 놓으라고 요구했다. 두 달 후면 ‘내 집’에서 산다는 꿈에 부풀어 있던 A씨에게 난관이 닥쳤다. 세입자가 계약갱신청구권을 들먹이며 이사비 1000만원을 달라고 요구해 온 것이다. 매도인에게 “세입자에게서 집을 빼주겠다는 약속을 받지 않았느냐”고 따졌지만, 매도인은 “그냥 세입자를 달래는 게 좋으니 이사비를 500만원씩 부담하자”고 했다. A씨는 이를 거부했고, 매도인은 “그럼 계약이 파기돼도 위약금을 줄 수 없다”고 맞서고 있다. 정부의 유권 해석에 따르면, 매도인이 세입자에게 ‘새 집주인이 실거주하니 집을 비워야 한다’고 요구하더라도 세입자는 이를 거부할 수 있다. 세입자 입장에서 굳이 집주인에게 ‘계약갱신청구권을 행사하지 않겠다’고 약속을 할 이유가 없다. 그러니 매도인은 집을 팔려면 세입자를 달래는 것 외에 방법이 없는 것이다. A씨는 “매도인한테도 짜증이 나지만, 어떻게 이런 말도 안 되는 법을 만들어 놨는지 이해할 수가 없다”고 했다.

 

 

◇"이사비 달라" “못 준다” 곳곳에서 분쟁

 

7월 말 계약갱신청구권 도입을 골자로 한 주택임대차법 개정 후 ‘이사비’가 집주인과 세입자 간 갈등을 폭발시키는 새로운 ‘뇌관’이 되고 있다. 전세 계약이 끝나고 집주인이 실거주하려고 해도 세입자가 거액의 이사비를 요구하거나 새 전셋집을 찾는 데 드는 비용의 일부를 요구해 갈등을 빚는 경우가 늘고 있다. 세입자에게 주는 이사비를 누가 부담해야 하느냐를 두고 주택 매도자와 매수자 사이에서 싸움이 벌어지기도 한다. 한 부동산 전문가는 “어설픈 법 개정 때문에 주택 실수요자까지 불필요한 비용을 지출하고, 세입자와 집주인 간 분열과 갈등만 조장한다”고 지적했다. 최근 부동산 관련 온라인 카페에는 “실거주할 건데도 세입자 내보내기 위해 이사비를 줘야 하나요?” “얼마 주는 게 적당한가요?” 같은 질문이 수시로 올라온다. 임대차법 개정 전인 7월 서울에서 전세 낀 아파트를 사들인 B씨는 계약갱신청구권 대상도 아닌 세입자가 막무가내로 “못 나간다”고 버티며 이사비를 요구해 골치를 앓고 있다. B씨에게 세입자는 “다른 집주인들은 이사비 줘서 내보내려고 하는데 (당신은) 별로 안 급한 모양이네요”라는 문자메시지를 보내기도 했다. 경기도 화성에 사는 C씨는 실거주를 위해 내년 5월 전세 만기인 세입자에게 “연말까지 집을 빼주면 이사비로 1000만원을 주겠다”고 제안했다. 그러나 세입자는 C씨의 이사비 제안을 거부하고 “계약갱신청구권을 써서 2년 더 살겠다”고 했다. C씨는 “지금 사는 집 계약이 끝나는 연말부터 내년 5월까지는 어디서 어떻게 살아야 할지 모르겠다”고 답답해했다.

 

 

◇"갈등 최악… 칼부림 나도 이상하지 않다“

 

개정된 임대차법은 집주인에게 탈 없이 세입자를 내보내는 문제를 ‘걱정거리’로 만들고 있다. 집주인의 이런 약점을 공략해 이사비 받는 것을 당연시하거나, 새 전셋집을 구할 때 드는 계약금 일부와 부동산 중개 수수료까지 요구하는 세입자도 있다. 서울에서 20년 넘게 공인중개사로 활동한 김모(58)씨는 “임대차법 개정 이후 전세 세입자와 집주인이 ‘원수’가 된 사례가 많다”며 “이사비나 집 비우는 일정 때문에 ‘유혈 사태’가 벌어져도 이상하지 않은 상황”이라고 말했다. 급하게 집을 처분하려는 일부 다(多)주택자가 세입자의 협조를 구하기 위해 먼저 ‘이사비’를 제안하는 경우도 늘고 있다. 일시적 2주택자인 D씨는 “종부세·양도세 폭탄을 피하려면 내년 6월 전까지 강남구의 집 한 채를 처분해야 한다”며 “이사비, 중개 수수료, 향후 3년 간 전세금 인상분의 이자까지 챙겨주겠다고 했는데도 세입자가 ‘귀찮게 하지 말라며’ 전화도 안 받는다”고 말했다. D씨의 집은 정부가 지난 6월 토지거래 허가구역으로 묶은 지역에 있어 세입자가 있는 상태로는 팔 수도 없다. 그는 “온갖 부작용과 선의의 피해자가 쏟아지는데도 무리한 부동산 정책을 쏟아내는 정부가 원망스럽다”고 말했다.(2020년 9월 17일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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정부 `주먹구구` 유권해석 논란, 고지없이 새집주인에 팔면

계약갱신청구권 거절 가능, "급하게 만든 법 곳곳 구멍“

집주인 단기간 거주후 팔면, 세입자가 문제 제기 가능

집주인-세입자 분쟁 불가피

 

 

최근 정부가 새 집주인(매수자)이 실거주를 희망해도 매매계약 단계에서 세입자 동의가 없었다면 입주할 수 없다는 유권해석을 내놓으면서 시장 혼란이 커지고 있다. 일각에선 세입자 몰래 새 집주인에게 소유권 이전등기까지 마치거나 집주인이 짧은 기간 실거주한 뒤 매도하는 등 임대차 법망을 교묘히 피하는 `꼼수`도 활발히 공유되는 분위기다. 정부는 이 같은 혼란에 대해 원칙적인 가이드라인만 제시했을 뿐 애매한 개별 사례는 임대차분쟁조정위원회나 법정에서 시비를 가리면 된다는 태도로 일관해 무책임하다는 비판의 목소리가 점점 커진다. 13일 부동산 업계에 따르면 집주인 입장에서 세입자의 계약갱신청구권 요청을 피해 실거주 희망 매수자에게 집을 매각하기 위한 `합법적` 꼼수가 커뮤니티 등에서 활발히 공유되는 추세다. 가장 먼저 거론되는 방법은 세입자에게 집을 판다는 사실을 알리지 않고 매수자가 소유권 이전등기까지 마친 뒤 세입자의 계약 갱신 요청을 거절하는 방법이다.

 

 

세입자가 매각 사실을 모르고 있었다면 계약갱신청구권을 뒤늦게 쓰려 해도 이미 등기(소유권)가 넘어가 새로운 집주인이 된 매수자가 실거주를 이유로 갱신 요청을 거절할 수 있다. 정부가 유권해석에서 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 대상(집주인) 기준을 `소유권 등기` 여부라고 밝혔기 때문이다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "세입자 몰래 등기를 완료했다면 계약 갱신을 거절할 수 있지만 계약만 하고 등기를 못 마친 매수자는 정당한 재산권도 행사할 수 없다는 것은 형평성에 어긋난다"며 "정부가 등기 여부만을 기준으로 갱신거절권을 해석하는 것은 행정 편의주의적 발상"이라고 지적했다. 집주인이 실거주하겠다며 갱신청구권을 거절한 뒤 임대 기간이 끝나면 실제로 들어가 며칠 혹은 몇 달 정도 짧은 기간만 살다가 실거주 매수자에게 매각하는 방법도 거론된다.

 

 

현행 주택임대차보호법상 집주인이 실거주를 목적으로 계약갱신청구권을 거절하면 세입자의 갱신 가능 기간(2년) 동안 다른 세입자를 받을 수 없다. 하지만 집주인이 실거주 목적 매수자에게 집을 팔지 못한다는 규정은 임대차법에 존재하지 않는다. 이와 관련해 국토교통부 관계자는 "집주인이 정당한 사유 없이 고의적으로 집을 팔았다면 민법상 불법 행위이기 때문에 이에 대한 책임을 세입자가 (법정에서) 문제 제기할 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 이 경우엔 세입자가 집주인의 `고의성`(집을 매각하기 위해 실거주한다고 거짓말한 사실)을 법정에서 입증하기 쉽지 않을 것으로 보인다. 이외에도 기존 세입자에게 매매 계약 사실을 알린 뒤 일종의 위로금(보상금)을 주고 합의해 달라고 하는 방법도 있다. 정부 역시 세입자와 보상을 전제로 한 합의는 유효하다고 밝힌 바 있다. 하지만 이때 세입자가 수천만 원 등 지나치게 큰 금액을 요구하거나 일단 합의한 뒤 나중에 강요에 의한 합의라고 주장하면 법적 분쟁이 발생할 수 있을 것으로 우려된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "실거주하려는 매수자에게 집을 파는 것까지 제한한 것은 토지거래허가제보다 심한 재산권 침해"라며 "앞으로 매물 잠김이 심해져 거래가 크게 줄어들 수 있다"고 말했다.(2020년 9월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부동산 시장 대혼란, 연일 치솟는 서울 전셋값

4.7억 분양 녹번e편한세상캐슬, 7·10이후 전세호가는 6억까지

전세매물 한달새 82%나 급감, 분양가상한제 확대 시행 앞두고

서울 신축 전세 품귀현상 지속, 전셋값 상승이 집값자극 우려

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등을 담은 임대차법 시행으로 전국 전세시장은 매물 품귀 현상과 가격 상승이라는 악순환이 점점 심각해지고 있다. 서울 아파트 평균 가격이 7년 만에 2배가량 오른 무서운 상승세를 보여주는 와중에 58주(5년4개월) 연속 오름세를 타고 있는 전셋값이 결국에는 다시 집값을 밀어 올리는 기폭제가 될 수 있다는 염려도 나온다. 전세 수요가 많은 서울 신축 아파트는 최근 한 달 사이 전셋값 수억 원이 단숨에 오르면서 전셋값이 분양가를 넘어선 곳이 속출하고 있다. 서울 사당 신축 아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "임대차법으로 전세 시세라는 것 자체가 없어졌다. 집주인이 부르는 게 값"이라고 전했다. 양도세 비과세 요건인 `거주 2년`을 채우기 위해 집주인들이 실거주하면서 전세 물량이 줄어든 데다가 7·10 대책과 임대차법 시행으로 전세 매물이 품귀를 빚으면서 집주인들이 일주일 사이에 3000만원, 2000만원씩 가격을 올리고 있다는 것이다.

 

 

12일 부동산 실거래 앱 아실에 따르면 7·10 기준으로 전국에서 전세 물량이 가장 많이 감소한 아파트는 서울 은평 응암동 녹번역 e편한세상캐슬이다. 5월 준공된 이 아파트는 2569가구 규모인데 7·10 대책으로 전세는 내놓자마자 불티나게 거래되고 있다. 통상 입주 1년차 아파트는 `입주폭탄`이나 `전셋값 하락`을 겪지만 이제는 상황이 달라졌다. 이 아파트는 7월 9일 646개였던 전세 매물이 이달 12일 116개로 약 82% 감소했다. 두 달 전만 해도 이 아파트 전용 59㎡ 전세는 4억원대였다. 그러나 가장 최근 거래된 가격은 5억4000만원이고 호가는 6억원 이상이다. 2017년 분양 당시 59㎡ 공급가격이 4억7000만원이었는데 전셋값이 급등해 집주인은 입주 시 전세금만으로 대출을 갚고도 남는다. 공인중개업소 관계자는 "이제 6억원 물건도 기다려야 한다. 7월 중순만 해도 5억원이었는데, 그 뒤로 집주인들이 2000만원, 3000만원씩 계속 올렸다"며 "원래 입주장에서는 전세 물건이 많이 나와 값을 올리기 힘든 게 보통인데 물건이 다 빠지고 오히려 대기자들이 쌓이고 있다"고 말했다. 지난달 준공된 서울 면목동 사가정센트럴아이파크도 7·10 전후로 전세 매물이 77%가량 감소했다. 4억원 후반대~5억원에 분양된 전용 59㎡는 이달 초 6억원에 전세가 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 "두 달 전만 해도 4억5000만원이면 들어갈 수 있었는데 7·10 이후로 집주인이 마음이 달라졌다"면서 "지금은 시세가 없다"고 전했다. 5억7000만원에 네이버에 올라와 있는 매물은 집주인이 마음을 바꿔 6억원으로 가격을 인상했다고 했다. 이 관계자는 "이곳은 2017년 분양할 때 고분양이라는 얘기가 나왔던 단지인데 그사이 집값이 상승하고 정부 대책 탓에 전셋값이 이렇게 올라버려 전세만으로 잔금을 다 채우고 시세차익까지 누리는 로또가 됐다"고 씁쓸해했다.

 

 

정부는 시간이 지나면 임대차법이 시장을 안정화시킬 것이라고 말하지만 현장에서는 고개를 젓는다. 전셋값이 오를 일만 남았다는 얘기다. 실거주 의무를 부여한 분양가상한제가 민영아파트로 확대되면서 신축 전세는 공급이 막혀버리기 때문이다. 수도권 민간택지에 들어서는 분양가상한제 적용 주택 입주자는 5년 이내 거주해야 한다. 이 법은 내년 2월부터 시행된다. 면목동 공인중개업소 관계자는 "양도세 비과세(거주 2년) 요건을 채우려고 상당수 집주인이 실거주를 택하면서 전세 물량이 많이 줄었다. 그런데 앞으로 서울에서 분양하는 아파트는 집주인이 의무적으로 입주해야 한다니 신축 전세는 씨가 마를 것"이라면서 "신축 아파트는 `리미티드 에디션`(한정판)처럼 부르는 게 값이 되고 급등한 전셋값이 집값을 밀어 올릴까봐 걱정된다"고 말했다.(2020년 8월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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