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지난달 서울 10억원 이상 아파트 낙찰가율 108.6%'역대 최고'

고가주택 상승폭 커 감정가와 최대 수억원 격차

 

 

  지난달 말 서울중앙지법 서부 2계에서 입찰한 서울 용산구 한남동 한남힐스테이트 전용면적 151.111명이 경쟁을 벌인 끝에 감정가(116천만원)보다 3억원 이상 높은 15578만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 1회 유찰이 돼 2회째 경매였는데도 감정가의 130%에서 주인을 찾은 것이다. 이 아파트의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 치솟은 것은 현재 같은 주택형이 감정가보다 4억원 가까이 비싼 최고 155천만원까지 매물이 나오면서 15억원이 넘는 가격에 낙찰해도 4천만원이 넘는 시세차익이 발생하기 때문이다. 정부의 주택시장에 대한 규제로 서울 아파트 시장도 위축된 가운데 법원 경매에서 10억원 이상 아파트의 고가 낙찰이 속출하고 있다. 지난해 하반기부터 올해 초까지 집값이 급등하면서 감정가가 시세보다 낮아지자 공격적으로 높은 가격을 써내는 것이다. 5일 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울에서 낙찰된 아파트 중 낙찰금액 기준 10억원 이상 고가 아파트의 낙찰가율은 평균 108.6%를 기록했다. 이는 이 업체가 2001년 관련 통계 조사를 시작한 이후 가장 높은 것이면서 지난달 10억원 미만 아파트의 평균 낙찰가율(101.5%)보다도 7.0%포인트 이상 높다. 서울 10억원 이상 아파트의 낙찰가율은 지난해 7(101.1%)11(102.3%), 12(102.1%) 등 석 달에 걸쳐 100%를 넘었는데 올해 들어선 5월까지 벌써 1(101.4%), 4(105.0%)을 합해 세 번이나 100%를 넘겼다.

 

 

  이처럼 고가 아파트를 중심으로 낙찰가율이 치솟으면서 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 평균 103.6%20011월 이후 최고치를 기록했다. 특히 고가 아파트가 몰린 강남 3구의 아파트 낙찰가율이 평균 112.4%로 역시 2001년 이후 가장 높았다. 낙찰가가 높은 만큼 경쟁도 치열했다. 지난달 10억원 이상 아파트의 평균 응찰자수는 12.7으로 10억원 미만 아파트의 평균 7.2을 앞질렀다. 지난달 10일 입찰한 서울 서초구 방배동 방매래미안타워 13514명이 경쟁을 벌인 끝에 감정가(10억원)보다 3억원 이상 비싼 13399만원에 주인을 찾았고, 지난달 28일 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 117.612명이 경쟁해 감정가(11억원)116%127590만원에 낙찰됐다. 이처럼 고가 아파트를 중심으로 낙찰가율이 치솟는 것은 지난해 말과 올해 초까지 아파트값이 급등하면서 감정가가 시세보다 2030% 이상 싸졌기 때문이다. 한국감정원의 전국주택가격동향 조사 결과에 따르면 지난달 서울 아파트의 전용면적 40초과60이하 아파트 매매가격지수는 104.7이었으나 고가주택이 많은 85초과102중대형은 105.9로 전 주택형을 통틀어 가장 높았다. 경매물건의 감정평가는 입찰 개시일보다 통상 67개월 전에 이뤄져 집값 상승기에는 감정가가 시세보다 낮을 수밖에 없다. 이달 들어서도 고가 낙찰은 이어질 전망이다. 지난 4일 입찰한 서울 송파구 잠실 주공5단지는 168천만원에 낙찰돼 감정가(155천만원)108%를 기록했다. 지지옥션 이창동 선임연구원은 "최근 경매물건이 줄어들면서 경쟁이 치열해진 것도 고가 아파트의 낙찰가율 상승의 원인"이라며 "다만 최근 서울 강남권 등지의 고가 아파트도 가격이 하락하는 분위기여서 주변 시세와 꼼꼼히 비교한 뒤 낙찰가를 결정하는 게 좋다"고 말했다.(201865일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  2015년 2월 수도권에서 법원 경매에 나온 주택의 평균 응찰자 수가 7명으로 이는 2009년 8월 이후 5년 6개월 만에 최고치를 기록했다고 한다. 올 들어 급등한 전셋값이 매매가에 육박하자 주택 매매거래가 활발해지 가운데 상대적으로 비용 부담이 적은 경매를 통해 집을 장만하려는 사람들이 경매 시장에 몰린 결과라는 것이다.

 

  지난달 수도권 주택의 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율도 82.7%였는데 이는 입지 등이 좋은 물건은 낙찰가율이 90%를 넘는다는 것을 의미하는 것으로 부동산 경매 업계에서는 통산 주택의 낙찰가율이 90%를 넘으면 기존 거주자 이사비 지급 등 제반 경비 등으로 인해 시세 차익이 거의 없다고 한다.

 

  이와 같이 경매 물건에 대해 평균 응찰자수가 많고 낙찰가율이 높은 것은 경매 참가자들이 부동산 시장이 앞으로 오를 것이라고 전망하기 때문일 것다. 이는 아마도 경매 참가자들이 정부의 부동산 경기 활성화 대책에 대한 기대와 장기간 지속된 저금리 시대를 맞아 전세의 월세 전환에 따른 부담에서 벗어나려는 시도에서 비롯된 것이 아닐까 하는 생각이 든다. 주식이나 부동산이나 금리나 정점이 있으면 저점도 있다. 단지 우리내 일반 투자자들은 정점과 저점을 알 수 없는 것이 문제인데 언론에서 정점이라고 외칠 때 그것을 정점으로 보고 대응해야 하는 것이 좋지 않을까?