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"노원 `4계동 시대` 열린다…저평가된 재건축에 기회"

노원구에 30년된 아파트 많아, 대출·갭으로 3억~4억원 투자

향후 10년간 재개발 씨 마를 것, 수색·노량진·한남뉴타운 주목

 

"상대적으로 저평가된 서울 노원구 `4계동(상계동·중계동·하계동·월계동)`을 노려라.“

고준석 동국대 겸임교수는 2019 서울머니쇼 마지막 날인 지난 18`부자들만 아는 알짜 부동산 투자 해법`을 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 서울 아파트 가운데 전세를 끼거나 대출을 받고 본인 돈 3~4억원을 넣어 투자할 만한 곳으로 `노원구 4계동`을 추천한 것이다. 이 일대는 서울에서 준공 30년 차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역이다. 정부가 재건축 규제를 강화하면서 사업 속도는 아직 더딘 편이지만, 기존 학군과 개발 호재로 여전히 잠재력이 높다는 것. 고 교수는 "노원구 중계동은 대치동·목동과 함께 3대 학군으로 불려왔지만 서울 도심 접근성이 떨어지고 노후한 주택이 많아 크게 주목받지 못했다"면서 "서울시의 강북 균형발전 사업과 GTX-C 노선 사업 등 개발 호재가 진행되면서 실수요자는 물론 투자자들까지 관심을 보이고 있다"고 말했다. 아울러 노원구 숙원사업인 광운대역세권 개발 사업도 한창 진행하고 있다. 이 사업은 지하철 1호선 광운대역 코레일 물류기지 용지·민자역사에 총사업비 25000억원 규모로 주거·업무·상업용 시설을 조성하는 프로젝트다.

 

 

고 교수는 "이 일대 아파트들은 가격 면에서 아직 저평가된 부분이 있기 때문에 잠재력이 높다"면서 "추가 공급이 꽉 막힌 상황에서 상계주공아파트 첫 분양 단지인 노원꿈에그린(상계주공 8단지 재건축) 등 새 아파트는 희소성이 커질 수밖에 없다"고 말했다. "이 일대에서 유일하게 정밀안전진단을 통과한 상계주공 5단지도 강북 재건축의 유망주로 주목할 만하다"고 덧붙였다. 이날 `혼돈의 부동산 시장 생존 전략`을 주제로 강연한 강영훈 `붇옹산의 부동산스터디` 대표는 서울 부동산에 투자할 시간이 많이 남아 있지 않다고 분석했다. 강 대표는 "우리가 흔히 생각하는 `전면 철거 후 건설` 형태의 뉴타운이나 재개발 구역은 생각보다 많이 안 남았다""부동산 투자나 내 집 마련을 고민 중이라면 그런 지역을 집중해서 봐야 한다"고 말했다. 강 대표는 서울시의 정책 변화를 이유로 꼽았다. 서울시는 지난달 전면 철거 방식인 현행 재개발 사업을 `보존·재생`을 병행하는 형태로 바꾸는 내용의 `2030 서울시 주거환경정비기본계획`을 수립하겠다고 발표한 바 있다. 강 대표는 "이 계획이 현실화하면 과거와 같은 재개발 아파트는 앞으로 못 볼 수 있다"고 설명했다. 아울러 서울시는 박원순 시장 취임 이후 7년간 700곳 가까운 정비구역을 해제했다. 결국 2000년대 초·중반 이명박·오세훈 전 서울시장 시절 지정된 뉴타운이 서울 내 대규모 정비사업의 끝물이 될 가능성이 있다는 것이다. 강 대표는 "정비구역 일몰제로 인해 더 많은 정비사업이 무산될 수 있다"고 덧붙였다. 따라서 강 대표는 "남아 있는 대규모 뉴타운 중에서 주요 업무지구와 가깝고 교통 접근성이 편리한 곳을 눈여겨봐야 한다"고 말했다. 사업을 진행 중인 지구 중 수색·증산, 노량진, 한남 뉴타운이 대표 주자로 꼽힌다.

 

서울 인근 지역 중 최근 가장 주목을 받고 있는 3기 신도시에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과천이나 남양주는 기다려볼 만하다"고 말했다. 반면 강 대표는 "공공 분양 물량은 배제되는 수요자가 많고, 민영 물량도 당첨될 수 있다고 확신하기 힘들다""불확실한 미래에 베팅하는 건 피해야 한다"고 조언했다. 현 시장 상황에 대해 강 대표는 "아직 서울 부동산 시장은 버블의 초·중반 단계"라며 "규제가 없는 상황에서 주춤하고 있다면 폭락을 우려할 수 있지만 현재는 온갖 규제를 동원해 시장을 눌러놓은 상황"이라고 분석했다. 심 교수도 "우리나라 집값은 주요 선진국 대도시와 비교하면 여전히 안정적인 수준"이라며 상승 요인이 남아 있다고 강조했다. 심 교수는 "글로벌 대도시 최고가 아파트 3.3당 가격을 보면 뉴욕 맨해튼, 런던, 홍콩 모두 5억원 이상"이라며 "베이징 또한 2억원대"라고 소개했다. 다만 전문가들은 중장기적인 관점에서는 우리나라 거시경제 흐름에 따라 시장 분위기가 바뀔 수 있다고 진단했다. 심 교수는 "우리나라가 2%대 국내총생산(GDP) 성장률을 유지하면 큰 변화는 없겠지만, 1%에 가까워진다면 부동산 시장에도 충격으로 작용할 것"이라고 진단했다.(2019520일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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저금리·부동산투기 후폭풍"가계부채·거시경제 문제로 비화할수도

금융당국, 실태조사·비상계획 마련 착수"보증보험 들어두라" 독려

 

 

  집값·전셋값의 동반 하락에 750조원으로 추정되는 `전세부채` 우려가 커지고 있다. 전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 `역전세난`이 곳곳에서 현실화하는 것이다. 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 `깡통전세`마저 나타났다. 10일 금융권에 따르면 전국 아파트 전셋값은 국민은행 조사 기준으로 13주 연속 하락했다. 부동산시장이 급랭한 올해 들어 하락 폭이 커져 지난달 셋째주 0.08%, 넷째주 0.07% 내렸다. 금융위기 직후인 20092월 첫째주(-0.10%) 이후 10년 만에 가장 큰 낙폭이다. 서울의 아파트 매매가격도 이번 달 첫째주에 0.08% 하락하면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 지난달 예측했다. 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받쳐줬다. 최근 상황은 56년 전과 양상이 다르다. 주택금융연구원 방송희 연구위원은 "집값·전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후였다"고 말했다.

 

 

  집값과 전셋값의 동반 하락으로 이른바 전세부채, 즉 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출에 대한 불안감이 고조되고 있다. 서울대학교 경제학부 김세직 교수와 주택금융연구원 고제헌 연구위원은 지난해 `한국의 전세금융과 가계부채 규모` 논문에서 전세부채 규모가 `보수적 가정하에` 750조원이라고 추정했다. 정부의 인구주택총조사·주거실태조사와 국민은행 자료 등을 토대로 한 이 논문은 2005년 이후 전세부채가 가파르게 증가했고, 2010201536% 급증했다고 분석했다. 김 교수와 고 연구위원은 논문에서 "만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과"라고 지적했다. 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값·전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 `폭탄`을 키워왔다는 것이다. 이들은 전세부채가 더해진 가계부채가 2200조원에 이르며, 금리 인상과 집값·전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다. 금융당국은 아직 `위기`가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다. 금융위원회와 금융감독원은 지난달 최종구 금융위원장 주재로 열린 `가계부채관리점검회의`에서 "전세가 하락에 따른 역전세난 발생으로 전세자금대출 부실화 및 세입자 피해 등 리스크 요인이 상존한다"고 밝혔다.

 

 

  전셋값 하락으로 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다는 세입자, 보증금을 돌려주려고 대출을 받거나 집을 팔아야 한다는 집주인 등 부동산 카페에 올라오는 `사연`들이 이미 전반적 현상이라는 점을 당국도 공인한 셈이다. 전세대출은 총 전세부채 가운데 90조원으로 추정된다. 5대 시중은행 기준으로 지난해 말 63조원이다. 2016년 말에는 33조원이었다. 2년 만에 약 2배로 급증한 것이다. 역전세난은 공식적인 수치에서도 엿볼 수 있다. 서울보증보험주택도시보증공사의 자료에 따르면 이들 전세대출 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금은 지난해 1607억원으로, 2017(398억원)4배를 넘었다. 금융당국 관계자는 "역전세가 광범위한 현상으로 나타나고 있고, 집값이 급락한 일부 지방에선 집을 팔아도 보증금을 못 주는 깡통전세도 나타나는 것 같다"고 말했다. 금융당국은 역전세·깡통전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보고 비상계획을 마련하는 한편 집값·전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나설 방침이다. 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 `역전세대출`이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있으며, 대출자에게 전세보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시했다.(2019210일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  추석 연휴가 끝나고 아파트 분양시장이 최대 성수기로 접어들면서 열기가 뜨겁게 달아오를 전망이다. 9월 마지막 2주에 걸쳐 일반분양 물량만 25000가구 넘게 풀리는데 특히 다음주에는 18000가구가 넘는 21곳의 견본주택이 문을 열고 예비 청약자 모집에 나선다. 19일 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 이달부터 연말까지 분양되는 일반물량은 182120가구에 달한다. 이 가운데 9월에만 69개 단지, 38260가구가 공급된다. 일반분양 물량을 포함한 총공급은 73개 단지, 52041가구에 달할 전망이다. 추석 연휴가 끝나면서 견본주택을 개관하는 단지도 잇따른다. 이번주에 12, 임대주택을 뺀 일반분양 물량만 6960가구가 시장에 나온다.

 

  9월 마지막 주인 다음주에 문을 여는 견본주택은 주간 기준으로 최대인 21, 18224가구 규모다. 종전에 올 최대 규모였던 지난 5월 셋째주 15, 16040가구에 비해서도 2000가구 이상 더 많이 공급된다. 한국자산관리연구원 관계자는 "지난해부터 부동산 경기가 되살아나고 저금리 기조가 이어지자 아파트 분양시장에 유동자금 쏠림 현상이 심해졌다""내년 이후 분양시장 불확실성, 거시경제 둔화 불안, 공급과잉 우려로 건설·시행사들이 리스크 관리 차원에서 공급을 서두르는 것"이라고 진단했다. 분양에 나서는 단지는 서울 서초구 잠원동 한신5차를 재건축하는 '아크로 리버뷰' 등 강남권 재건축은 물론 김포한강신도시, 동탄2신도시, 남양주 다산신도시 등 신도시와 세종시, 지방 등 전국에 걸쳐 있다.(2016920일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.09.21 11:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일반분양 물량만 2만5000가구
    넘게 풀리는군요.^^
    아파트 분양 시장의 열기가 대단합니다.
    좋은 하루 보내세요!

  2. 도느로 2016.09.21 12:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전국적으로 추석 이후 많은 물량이 풀리더군요.
    본격적으로 가을분양시장이 시작되는 것 같습니다. ^^

  3. 핑구야 날자 2016.09.22 07:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양대전이군요 수요자들에게 인기가 많을지 기대되는군요

 

 

  대내외 금융시장의 불확실성이 커지면서 한은이 16일 금융통화위원회에서 일단 '기준금리 동결'을 결정했다. 하지만 한은 총재가 이날 경기 인식이 종전보다 나빠진 점을 분명하게 언급한 데다 금융통화위원 중에서 인하를 주장하는 소수의견도 나오면서 가까운 미래에 추가 금리 인하가 이뤄질 것이란 기대가 높아졌다. 한은은 이날 발표한 통화정책방향에서 국내 경제 상황에 대해 "수출 감소세가 확대되고 경제주체들의 심리가 부진한 가운데 소비 등 내수 회복세가 다소 약화되는 모습이 나타났다"고 평가했다.

  지난달 금통위 회의에서 "내수가 소비를 중심으로 회복세를 이어갔으나 경제주체들의 심리가 개선되지 못한 가운데 수출이 감소세를 지속했다"고 평가를 내린 데 비해 확연하게 경기 인식이 악화된 셈이다. 대외 경제 여건에 대한 표현도 "미국에서는 회복세가 지속되고 유로 지역에서는 완만한 개선 움직임이 이어졌다"는 기존 표현에서 "미국과 유로 지역은 회복세가 다소 약화되는 움직임을 나타냈다"며 부정적으로 바뀌었다.

 

  한은총재는 이날 "지금의 1.5% 정책금리 수준이 실물경기 회복을 뒷받침하는 수준이라는 생각엔 변함이 없다"면서도 추가 금리 인하 기대에 대해 "(정책적으로) 추가 인하 여력이 있다는 평가엔 동의한다"고 여지를 남겼다. 다만 한은총재는 이날 불확실성하에서 기준금리 인하가 가져올 부작용을 여러 차례 강조하면서 추가 인하에 부정적인 기존 입장을 굽히지 않았다. 총재는 "상식을 뛰어넘는 대응을 하는 나라들은 하나같이 기축통화국"이라면서 기축통화국이 아닌 한국의 정책 대응을 동일선상에서 비교할 수 없다고 강조하고 "최근 글로벌 시장 움직임에서 통화정책이 모든 것을 해결할 수 없다는 교훈도 분명히 얻었다"면서 "통화정책이 구조적 문제를 해결할 수 없다는 점이 일본의 마이너스 금리 정책 도입과 그에 따른 추이에서도 명백하게 나타나지 않았나 생각한다"고 지적했다.

  경기 부양이 필요한 침체 국면이라는 점은 인정하지만 최근 국내외 금융시장의 변동성이 확대된 데다 주요국 마이너스 금리 정책 이후 유럽발 은행권 위기설이 불거지는 등 대외 불확실성이 커지는 상황에서 한은으로선 섣불리 정책 여력을 소모하지 않겠다는 의지로 해석된다. 한은총재는 "대외 여건이 워낙 불확실한 상황에서는 기준금리 조정에 신중해야 한다"며 "거시경제와 금융 안정 리스크 가운데 어느 쪽이 더 큰지를 앞으로 판단하겠다"고 고민을 드러냈다.

  한편 이날 금통위 결정에 따라 3~4월 금리 인하 가능성이 제기되고 있지만 전문가들 의견은 엇갈렸다. KDB대우증권 관계자는 "유가 하락, 세계 교역량 둔화 등 실물경제 불안이 금융시장 불안으로 전이되고 있는 상황에서 금융 안정에만 초점을 두기는 힘들 것"이라면서 "소수의견도 나온 만큼 결국 인하하는 방향으로 갈 것으로 보인다"고 밝혔다. 연세대 김모 경제학부 교수는 "자본 유출 위험이 있기 때문에 현 상황에서 기준금리를 내리는 것은 어려울 듯하다"고 내다봤다. 김 교수는 "현재 외환보유액만으로는 자본 유출을 방어하기에 충분하지 않다"며 "미국 연방준비제도와의 통화스왑 등을 적극적으로 체결해 자본 유출 가능성을 줄여야 한다"고 덧붙였다.(2016년 2월 17일 매일경제 기사 참조) 

 

 

 

 

 

 

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  1. 마니7373 2016.02.17 11:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    새해가 바귀면서 많은 기대심리들이 있었는데
    아직 뭔가 바뀌는 느낌은 없네요~
    얼른 경기가 회복 되었으면 합니다^^

  2. 핑구야 날자 2016.02.18 08:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    기준금리가 동결되어 그나마 다행이네요

세계 증시 전망

명태랑의 공부하기/경제 공부하기... | 2013.05.25 11:56 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

  앞으로 글로벌 주식은 오를까? 내릴까? 주식투자의 세계에서 하느님만이 아는 것이 주식의 향후 흐름이다. 한치 앞을 내다볼 수 없는 범인이 주식의 향후 방향을 논한다는 것 자체가 의미가 없을지 모르지만 사람들은 거시 경제의 흐름을 관망하면서 세계 증시의 흐름을 예측하려고 한다.

 

  지금까지 미국을 비롯한 세계 주요국들이 양적완화 정책을 구사하여 시중에는 엄청난 돈들이 넘쳐나고 있다. 넘쳐난 돈들은 저금리로 은행을 뛰쳐나와 증시로 흘러들어 주식시장이 활황을 맞고 있으며 일부 갈 곳 없는 돈들은 부동산 등으로 뛰어 물가 오름세를 부추기고 있다. 이와 같은 양적완화 정책은 언제까지 지속될까?

 

  최근 한국은행 총재는 향후 미국 등 각국이 양적완화 정책을 종료하는 출구전략을 시작할 것이며 이렇게 되면 주요국 증시가 동반 하락하는 현상이 여러 차례 반복될 수 있다고 말했다. 출구전략이 진행될 경우 우리 경제에 상당한 영향을 줄 것으로 예상했다.

 

  실제로 지난 23일 영국과 독일 등의 주가가 2% 이상 빠지고 일본은 말할 것도 없는 큰 변화를 겪었다. 비전통적인 통화정책을 수습하는 과정에서 이런 현상을 여러 번 일어날 것이라고 한다. 한은 총재의 말을 종합해 보면 곧 세계 각국이 양적완화 정책을 끝내고 출구전략을 구사하여 시중에 넘쳐흘렀던 돈을 거둬들여 세계 증시가 하락한다는 것이다.

 

  세계 경제를 바라보는 예리한 통찰력이라고 생각한다. 일본의 엔저정책이 가져온 주변국들의 고통은 말할 것도 없고 자국내 물가상승압력을 일본 스스로 견디기 어려울 것이다. 개미투자자들은 이런 세계경제정책의 변화에 어떻게 대응해야 할까? 시중에 풀린 돈을 거둬들이면 금리는 오를 것이고 주가는 하락할 것이다. 정보에 취약한 개미투자자들은 세계경제 흐름의 큰 틀에서 생각하고 행동해야 하지 않을까하는 생각을 해본다.

 

 

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  1. by아자 2013.05.25 12:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세계 증시에 대해 많이 배워갑니다..^^*

  2. 헬로끙이 2013.05.25 13:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    흐름을 파악해야 하는거군요 ^^ 덕분에 잘 알아갑니다
    주말 즐거운 시간되셔요 ~*

  3. 눈깔 사탕 2013.05.25 14:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 주식을 하면 세계경제에 대해서도 공부해야할 것 같아요^^

  4. 멜옹이 2013.05.25 14:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세계 증시 전망에 대해서 잘보고 가네요

  5. 반이. 2013.05.25 14:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세계 증시에 관한 정보 잘 보고 갑니다
    즐거운 하루 되세요^^

  6. 어듀이트 2013.05.25 15:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세계 증시에 대해서 잘 알고 갑니다~
    행복하고 즐건 하루 되시길 바래요~

  7. S매니저 2013.05.25 16:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    흐름파악이 중요하군요.~
    덕분에 좋은글 잘 보고 갑니다~

  8. 마니팜 2013.05.25 16:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아베의 엔저가 조금씩 부작용이 나타나기 시작하는 듯 합니다
    우리도 대비를 단단히 해야할 것 같아요

  9. 스마트걸 2013.05.25 19:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세계증시흐름잘보고갑니다

  10. miN`s 2013.05.26 00:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘보고갑니다

  11. 꽃보다미선 2013.05.26 01:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    팍팍 올라야할텐데 ㅠ_ㅠ
    걱정이네요.

  12. 어듀이트 2013.05.26 15:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 행복하고 즐거운 일만 가득하시길 바래요^^

  13. 건강정보 2013.05.26 16:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    진짜 어떻게 될지...요즘이 예상 못하겠어요..

  14. 괴도별성 2013.05.26 20:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세계증시와 관련된 글 잘보고 갑니다.

  15. 여행쟁이 김군 2013.05.27 02:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세계 증시관련해서 잘보고 갑니다.
    좋은 꿈 꾸시구요.
    활기찬 월요일 되세요~

  16. 가을사나이 2013.05.27 07:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    증시전망이 밝아졌으면 좋겠네요

  17. 금융연합 2013.05.27 08:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    증신전망 잘보고갑니다

  18. 금정산 2013.05.27 09:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유익한 세계증시전망 잘 보고 갑니다.
    한주의 시작 월요일 알찬시간 되세요

  19. +요롱이+ 2013.05.27 10:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    아무쪼록 평안한 하루 되시길 바랍니다.

  20. 톡톡 정보 2013.05.27 10:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세계증시에 대한 전망 잘 보고 갑니다.
    즐거운 하루 보내세요^^