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정부 신규택지 검토하던 8월 갑자기 찾아와 임야 거래

개발정보 사전 유출 가능성 국토부, 불법여부 조사 착수

 

 

  정부의 부동산 대책 발표를 앞두고 신창현 더불어민주당 의원의 수도권 신규 택지 입지 유출 파문이 확산되는 가운데 과천 공공택지 후보지 일대에서 지난달 개발제한구역(그린벨트) 내 수상한 땅 거래가 급증한 것으로 나타났다. 대부분 개발이 확정되기 전에는 경제적 가치가 거의 없는 개발제한구역 내 임야(). 정부가 신규 택지 후보지를 검토하던 시기인 데다 기획부동산까지 가세한 것으로 보여 정부도 사전 정보 유출 관련성과 불법 투기 행위 등을 조사할 예정이다. 9일 매일경제가 국토교통부 토지실거래시스템을 통해 확인한 과천시 과천동 일대 토지 거래내역에 따르면 8월 동안 총 26(계약일 기준)이 거래됐다. 이 일대는 신 의원이 공개한 과천 신규 택지인 주암지구 인접 지역으로 8월은 정부와 한국토지주택공사(LH) 등이 본격적으로 이 일대를 후보지로 검토하기 시작한 시기다. 26건 거래 중 1종 일반주거지역 2건을 제외한 24건이 모두 개발제한구역 땅이다. 특히 환경평가 1·2등급지로 개발이 철저히 제한돼 평소 활용 가치가 거의 없는 개발제한구역 내 임야가 21건을 차지했다. 실거래시스템에 기록된 올해 과천동 일대 개발제한구역 내 임야 거래 건수는 한 달 평균 3~4건인데 8월 들어 급격히 증가한 것이다. 한 로펌의 부동산전문 변호사는 "개발행위가 극도로 제한된 임야는 확실하지 않은 정보를 내세워 팔았다간 `사기`로 소송을 당하기 십상"이라며 "매수자도 개발 확신 없이는 사지 않는 것이 일반적"이라고 말했다.

 

  신규 택지 후보지인 주암지구는 과천동과 주암동 일대에 걸쳐 있다. 8월에 집중 거래된 그린벨트 임야는 후보지인 선바위역 일대에 인접한 야산 구릉지다. 과천동 A공인 관계자는 "정부가 그린벨트 해제 방침만 밝혔던 지난 8월에 외지인 손님이 엄청 찾아왔다""기획부동산이 올해 초부터 큰 땅을 매입했다는 얘기가 있었고 7~8월에 `개발될 곳`이라고 마케팅을 하면서 엄청 팔렸다는 얘기가 있다"고 말했다. 공공택지 후보지가 확정되기도 전에 개발 정보 등을 앞세운 투기 행위가 판을 치고 있었다는 얘기다. 지난 7일 과천의왕 지역구 의원인 신 의원은 과천 주암지구를 포함한 수도권 신규 택지 8곳의 개략적인 입지와 공급 예정 가구 수 등을 언론에 발표했다. 신 의원은 해당 정보를 LH 직원에게서 입수한 것으로 밝혀졌지만, 이미 이전에 다른 루트를 통해 자신의 스마트폰으로 후보지 검토 정보를 받아본 것으로 나타났다. 국토부는 신 의원에게 정보를 건넨 최초 유출자가 부동산개발업자 등 제3자에게 유출했을 가능성을 염두에 두고 감사를 진행하고 있다. 국토부 관계자는 "후보 검토 지역의 갑작스러운 거래 급증이 개발정보 사전 유출, 투기 행위와 관련이 있는지도 함께 조사하겠다""불법행위가 드러나면 응분의 조치를 취할 것"이라고 말했다.(2018910일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2년전 도입했으나 유명무실 `公共정비사업`으로 활성화

 

 

  정부가 수도권 일대에 집중된 개발제한구역(그린벨트) 불법 훼손지를 양성화하기 위해 공공이 주도하는 정비사업제도를 도입한다. 훼손지 일부를 공원 등 녹지로 복구하는 대신 창고·축사 등 불법 건축물을 양성화시켜 주는 것이다. 민간에서는 토지 활용도가 높아지는 규제완화 효과, 정부에서는 그린벨트 관리가 쉬워지고 세수가 늘어나는 효과를 기대한 조치다. 3일 국토교통부는 최근 시··구별 그린벨트 훼손지 분포 현황을 파악하는 작업에 착수했다고 밝혔다. 불법 축사나 창고 등 특히 수도권에 집중된 그린벨트 훼손지를 지자체 주도로 정비하기 위한 사전 조치 성격이 짙다. 국토부 관계자는 "현황 파악이 완료되는 대로 그린벨트 훼손지 안에 있는 창고, 축사 등 불법 건축물에 대한 정비사업을 통해 양성화를 유도할 계획"이라고 말했다. 정부는 2016년 그린벨트 안에 있는 훼손지의 소유주가 해당 토지의 30이상을 공원녹지로 조성해 기부채납하면 축사와 창고 등을 짓는 것을 허용하는 '공공기여형 훼손지 정비제도'를 도입했다. 그러나 주민이 자발적으로 신청하는 방식이어서 2년이 지나도록 신청이 단 한 건도 없었다.

 

  국토부는 이번에 지자체·공공기관 주도 정비사업 방식을 처음 도입할 예정이다. 국토부 관계자는 "민간 자율 신청 방식은 토지 소유주 간 의견 조율이 어려워 사업이 어그러지는 사례가 많았다"고 말했다. 공공주도형 사업은 공공 시행자가 정비구역을 결정하고, 주민 동의 절차를 진행해 사업을 추진하는 방식이 될 가능성이 높다. 관리당국의 허가 없이 농경지를 야적장·축사로 사용하는 등 그린벨트에서 불법을 저지르다 적발되는 사례가 최근 급증하는 추세다. 경기 조사에 따르면 경기도 내 그린벨트가 있는 21개 시·군에서 확인된 불법행위는 20131160건에서 작년 1980건까지 5년 만에 71% 늘었다. 그린벨트가 한 번 훼손된 뒤 원상 복구가 이뤄지지 않은 사례도 많다. 경기도 내에서 그린벨트 훼손으로 적발됐지만 3년 이상 원상 복구되지 않는 사례가 3106건에 달하는 것으로 나타났다. 하지만 훼손지가 시··구별로 얼마나 퍼져 있는지, 면적은 어느 정도인지에 대한 정확한 자료는 없었다.

 

 

  국토부 관계자는 "공공주도형으로 체계적 사업계획을 통해 그린벨트를 정비하면 주민들 간에 사업에 대한 신뢰도도 높아지고 추진력도 생길 것이라 기대한다"고 밝혔다. 정부는 이번에 주민들의 공공기여 부담을 낮춰주기 위해 기부채납 대상에 쓸모없는 공원 대상 용지인 장기 미집행 공원도 포함하는 방안을 검토하기로 했다. 국토부 관계자는 "장기 미집행 공원은 어차피 개인이 갖고 있어도 쓸 수 없는 땅이어서 소유주 입장에선 부담을 줄일 수 있다"고 말했다. 현행 제도에선 훼손지 복구 대상이 시설물이 밀집 또는 산재한 곳으로만 한정돼 주민들이 훼손지를 정비하려면 본인이 활용 중인 토지를 내놓아야 하는 부담이 있었다. 부동산 업계에서도 그린벨트 불법 훼손지가 양성화하면 민간과 정부 모두 효과를 볼 수 있을 것으로 기대했다. 정부는 그린벨트 관리가 한층 쉬워지고 활용 중인 땅에서 세금을 걷을 수 있기 때문에 세수 증대 효과를 노릴 수 있다. 그린벨트 지구 주민들은 용지 활용 권한을 공식적으로 인정받을 수 있어 부동산 가치 상승효과를 보게 된다.(201844일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  수서·과천·위례 등 서울·수도권 택지 40여 곳에서 주변 시세의 80% 수준인 신혼부부만을 위한 아파트 7만가구가 공급된다. 신혼부부 특별공급 비율은 현재보다 2(공공분양 30%, 민영 20%) 늘어나고, 최고 연 3.3% 금리의 청년우대 청약통장도 나온다. 29일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '주거복지 로드맵'을 발표했다. 혼인 기간 7년 이내 혹은 예비 신혼부부가 시세의 80% 수준으로 살 수 있는 공공분양 아파트인 '신혼 희망타운' 물량 중 70%가 수도권에 집중됐다. 수서역세권, 서울 양원, 과천지식정보타운 등 기존 택지 지구에서 3만가구가 우선 공급된다.

 

  이후 서울 주변 그린벨트(개발제한구역) 등을 해제해 신규 택지지구 40여 곳을 지정하고 신혼 희망타운 4만가구를 추가로 공급한다. 우선 성남 금토 성남 복정 구리 갈매역세권 남양주 진접2 군포 대야미 부천 원종 부천 괴안 의왕 월암 경산 대임 9개 택지가 신규로 지정됐다. 청년층을 위해서는 공공임대 13만가구 공공지원주택 12만실 대학생(기숙사) 5만명 등 30만개의 거주 공간을 마련한다. 행복주택은 소득 활동에 관계없이 만 19~39세 청년 모두 입주 기회를 얻을 수 있도록 만들었다.(20171129일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  앞으로 서울 종로구 경복궁과 인왕산 사이 서촌(청운효자동·사직동 일대)에 새로 프랜차이즈 음식점과 카페를 여는 게 사실상 불가능해진다. 개인이 운영하는 음식점·카페도 상권이 이미 활성화된 일부 지역을 제외하곤 개점이 금지된다. 인왕산 경관을 보호하기 위해 이 일대에 새로 짓는 모든 건물의 높이는 4층(16m) 이하로 제한된다. 서촌 일대가 관광지로 인기를 끌면서 임대료가 상승해 기존 주민과 상인들이 밀려나는 현상을 막기 위해 서울시가 도시·건축계획을 이용해 규제에 나선 것이다. 일부 주민과 부동산업계에선 서울시의 계획에 “재산권을 과도하게 침해하는 조치”라며 반발하고 있다.

 

 

  서울시는 최근 이 같은 내용을 담은 ‘경복궁서측 지구단위계획’을 마련하고 주민 공람을 시작했다고 9일 밝혔다. 지난해 2월 서울시는 서촌 일대를 개발제한구역으로 지정해 건축물 신축과 주택을 음식점 등으로 바꾸는 용도 변경을 일시적으로 금지한 뒤 1년여간 구체적인 지구단위계획을 그려왔다. 지구단위계획은 특정 지역의 체계적인 관리를 위해 건축물의 규모·용적률·높이뿐 아니라 지역 내 권장·금지 업종까지 정하는 ‘작은 도시계획’이다.

 

  이번 계획은 종로구 청운효자동·사직동·옥인동 일대 58만2297㎡에 적용된다. 이 지역은 전체 2136동의 건물 중 한옥의 비중이 31%(668동)에 달해 북촌과 함께 서울 내 대표적인 한옥 밀집지역으로 꼽힌다. 2010년 한옥보전지구로 지정됐다. 이 지역은 2012년 2120억원의 예산을 들여 옥인아파트를 철거한 뒤 수성동 계곡을 복원한 다음부터 관광 명소로 입소문을 탔다. 서울시 관계자는 “이곳 유동인구가 늘어나면서 임대료 상승으로 기존 상인들이 떠나는 부작용도 나타나고 있다”고 말했다. 

  이 같은 기존 주민의 퇴거를 막기 위해 서울시는 음식점과 카페업종 입점 금지라는 강수를 내놨다. 프랜차이즈업체가 운영하는 음식점과 카페는 자하문로(왕복 6차로), 사직로(왕복 5차로)와 맞닿은 대로변을 제외하곤 새로 들어설 수 없게 된다. 개인이 운영하는 음식점·카페도 효자로, 필운대로, 옥인길, 배화여대 주변 등 기존 상권 지역을 빼고는 개점이 불가능해진다. 이미 운영 중인 업체는 계속 영업할 수 있다. 관할 구청인 종로구청이 신규 허가를 내주지 않는 방식으로 업종을 제한한다.

 

  한옥보전지구의 특성을 반영해 건축 규제도 강화했다. 지구 내 한옥권장 필지는 기본적으로 2층 이하 건물만 지을 수 있도록 했다. 폭 4m 도로와 붙어 있는 곳은 3층까지, 폭 8m 도로 옆에 있으면 4층까지 지을 수 있다. 한옥만 신축·재건축할 수 있는 한옥보전 필지는 1층까지만 지을 수 있었던 높이 규제를 2층까지 지을 수 있도록 완화했다. 높이 규제로 인한 건축주의 손실을 보전해주기 위해 한옥보전·권장 필지 모두를 특별건축구역으로 지정해 건폐율(대지면적 대비 건물 1층 바닥면적) 제한을 기존 60%에서 70%로 완화하겠다는 게 서울시 계획이다. 인왕산 경관을 보호하기 위해 서촌 일대 모든 건물의 높이를 4층 이하(16m)로 제한하는 내용도 계획에 담겼다. 이에 대해 남재경 서울시의원(종로1)은 “법에 따라 건축물 용도대로 가게를 개업하겠다는 것을 구청 인허가권을 이용해 전면 금지한다는 것은 행정력 남용이라는 비판을 불러올 수 있다”고 지적했다.(2016년 3월 10일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  정부가 저성장 저물가 저금리 등으로 침체의 늪에 빠진 우리나라 경제를 회복하기 위한 첫번째 기치로 규제개혁을 내걸고 있지만 지방자치단체들이 운영하는 도시계획위원회의 행태는 기업들의 신속을 요하는 투자 결정을 가로막는 등 오히려 우리 경제의 발목을 잡고 있다고 한다. 지방자치단체에서 운영하고 있는 도시계획위원회는 도대체 어떻게 탄생되었으며 어떤 일들을 하고 있을까? 그리고 개선방법은 없을까?

 

  도시계획위원회는 지난 1950년 대통령령인 도시계획위원회 규정에 따라 설치 된 후 1962년 도시계획법에 의해 도시계획에 관한 사항을 조사 심의 하기 위한 기구로서 경제기획원에 정부 및 민간위원들로 구성된 중앙도시계획위원회가 만들어 졌으며 그후 2002년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 제정된 이래 국토교통부에 중앙도시계획위원회, 16개 광역자치단체에 시도 도시계획위원회, 230개 기초자치단체에 시군구 도시계획위원회가 설치되어 운영되고 있다.

 

  도시계획위원회의 가장 큰 권한은 개발행위허가에 대한 심의다. 건축물을 짓거나 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취를 위해선 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 지방자치단체장의 허가가 필요한데 허가에 영향을 미치는 조사와 심의를 지방자치단체의 도시계획위원회가 담당한다. 그외 개발제한구역의 지정 또는 해제 안건의 심의, 토지거래허가구역의 지정 안건의 심의 등을 담당하며 이들 안건들에 대한 지방자치단체의 자문역할도 하고 있다.

 

  그럼 왜 도시계획위원회가 규제개혁의 혁파 대상으로 세간에 떠 오르고 있을까? 도시계획위원회는 서면 심의가 허용되지 않아 30여명에 가까운 도시계획위원들을 불러 모아야 하는 등 위원회 개최 준비에 상당한 시일이 소요되고 위원회 횟수에도 제한을 두지 않아 동일 안건을 반복적으로 심의할 수 있어 도시계획위원회의 안건 심의에만 2~3개월을 허비해야 한다고 한다. 자치단체는 도시계획위원회를 서면으로 개최하는 것은 어떨까? 아니면 도시계획위원회를 없애고 개인이나 기업의 개발행위허가 신청이 법령의 범위를 벗어나지 않는다면 모두 허가를 해주는 것은 어떨까?