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분양가 인하 압박 분위기에 3.34244만원으로 결정

전용 84145천만원 예상인근시세 대비 약 2억 저렴

분양권전매 안돼 투자 주의입주때 주변 물량도 많아

 

 

  서울 개포동 래미안강남포레스트(개포시영 재건축) 3.3당 평균 분양가가 4244만원으로 결정됐다. 전용 84기준으로 주변 단지와 비교하면 2억원 정도 낮은 수준이다. 정부 당국의 분양가 인하 압박으로 분양가를 인근 시세보다 인위적으로 낮춰 분양권 당첨만 되면 '4억원 로또'라는 별명이 붙은 신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)에 이어 '개포 로또'가 나올지 관심이다. 이처럼 강남권 재건축 아파트 단지들의 분양가가 잇따라 하향 조정되는 상황에서 향후 강남권 기존 아파트나 분양권 시세에 어떤 영향을 미칠지도 주목된다. 4주택도시보증공사(HUG)와 개포시영 재건축조합 등에 따르면 조합은 지난 1일 이사회를 열고 분양가를 이 수준에서 책정했다. 시공사인 삼성물산은 이날 오후 HUG에 분양보증 심의를 신청했고, HUG는 같은 날 보증서를 발급했다. 조합은 5일까지 강남구청에 분양 관련 서류를 제출해 분양 승인을 받고 8일 견본주택을 열 계획이다. 이 가격은 신반포센트럴자이 3.3당 평균 분양 가격(4250만원)보다 6만원 낮다. 당초 시장에선 래미안강남포레스트 평균 분양가가 최소 4500만원 이상에서 책정될 것으로 예상했다. 주변에 가장 최근 분양했던 디에이치아너힐즈(개포3단지·20168월 분양)3.3당 평균 4137만원이었기 때문에 적어도 4550만원까지는 올릴 수 있다는 전망도 나왔다.

 

  HUG는 고분양가 관리지역(강남4·과천) 사업장의 분양가를 계산할 때 1년 내 근처에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 유도하고 있다. 만약 1년 이내에 분양한 사업장이 없으면 분양한 지 1년이 넘은 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 책정 중이다. 하지만 정부가 최근 고분양가 책정에 제동을 거는 분위기가 이 단지에도 영향을 끼친 것으로 전문가들은 분석한다. 정부 분위기나 흥행 여부 등을 고려할 때 가격을 무조건 높게 가져가기 어려운 상황이 만들어진 셈이다. 부동산업계 관계자는 "정부 눈치가 보이는 데다 신반포센트럴자이보다 입지 등에서 우위를 차지하지 못하는 것으로 판단되는 래미안강남포레스트가 더 높은 분양가를 책정하기엔 부담이 컸을 것"이라고 귀띔했다. 이승희 개포시영 재건축조합장은 "당초 조합원들 사이에서 분양가 4300~4500만원도 거론됐던 만큼 내부적으로 고민이 많았다""양질의 아파트를 실수요자 위주로 공급하자는 정부 정책에 공감해 합리적인 수준에서 정했다"고 밝혔다. 이에 따라 래미안강남포레스트 분양가 역시 신반포센트럴자이처럼 '로또 분양'이 될지 '폭탄 분양'이 될지에 투자자들 관심이 쏠릴 전망이다. 현재 산술적으로는 2억원 상당의 시세 차익이 예상된다.

 

 

  래미안강남포레스트 전용 84기준 분양가는 약 145000만원 내외로 예상된다. 인근 래미안블레스티지(개포2단지·분양권), 디에이치아너힐즈(분양권) 같은 평형 시세는 16억원~165000만원에 형성돼 있다. 하지만 래미안강남포레스트가 입주하는 2020년 시장 상황이 미지수인 만큼 무조건 긍정적으로만 봐선 안 된다는 얘기도 나온다. 시장 상황에 따라 이 가격이 일종의 천장 역할을 하면서 앞으로 나올 분양 단지를 넘어 기존 단지 가격까지 끌어내리는 '폭탄'이 될 수도 있다. 특히 개포지역은 2019년부터 2~3년간 입주 물량이 한꺼번에 몰리는 점이 부담 요인이다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "반포·개포 재건축과 송파 가락시영, 강동 고덕재건축 등 2021년까지 강남 4구에 약 7만가구의 재건축 물량이 쏟아질 예정이어서 입주 시점에 '역전세' 문제도 예상할 수 있다"고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "투자 목적이라면 분양권 전매가 가능하지 않은 점을 고려해 신중한 접근이 필요하다"고 평가했다.(201795일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.09.05 10:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    산술적으로 2억원 정도의 시세차익이
    예상된다니 놀랍습니다. ^^

  2. 베짱이 2017.09.06 00:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시세차익....
    부동산은 그들만의 리그같아요. ㅠ..ㅠ

  3. 버블프라이스 2017.09.06 04:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    엄청나네요... 오늘도 유용한 부동산 정보 체크하고 갑니다^^

  4. 청결원 2017.09.06 06:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 엄청나에요...

  5. 핑구야 날자 2017.09.06 08:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    너무 비싼 것은 사실이죠~`

 

 

 

 

  강남 재건축 투자가 안 부러웠다. 지난해 1~2억원 정도 여윳돈을 들고 성동구, 강서구에서 소형 아파트를 산 갭투자자들 얘기. 이들 지역 아파트를 전세를 끼고 샀을 경우 최근 1년간 자기자본수익률(ROE)70%가 넘었다. 최근 3년간 수익률도 연간 30% 수준으로 서울 전체 평균 18%를 웃돌았다. 7일 매일경제신문이 국토교통부·부동산114 등의 자료를 바탕으로 서울 지역 소형 아파트(전용 60이하)의 갭투자 수익률을 분석한 결과다. 갭투자는 부동산 투자는 하고 싶지만 여윳돈이 많지 않을 때 유용한 투자 전략으로 인기. 강남 재건축 투자는 10억원 이상 목돈이 필요하고 최근 금융권의 대출심사가 까다로워지면서 전세를 낀 갭투자에 대한 관심이 커지고 있다. 갭투자는 일반적으로 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 안정적으로 높고 시세차익이 큰 곳일수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 성동구가 대표적인 예다. 성동구는 전세가율이 78%에 달한다. 전세를 끼고 샀을 경우 연간 수익률은 77.5%로 서울 평균치(39.5%)의 두 배에 달했다.

 

 

 

  성동구 금호동1가 벽산아파트 전용 59.920151236800만원에 거래됐다. 당시 전세는 32000만원으로 4800만원만 있으면 매입이 가능했다. 201612월 매매가는 41500만원으로 수익률은 97.9%에 달한다. 옥수동 래미안옥수리버젠 59.252016년 전세 58000만원을 끼고 62500만원에 살 수 있었다. 지난해 말 거래가는 7억원으로 자본금 4500만원에 수익률은 166%. 성수동1가 우방, 응봉동 동아리버그린도 같은 방법으로 100% 이상 수익이 가능했다. 최근 3년간 갭투자 수익률로는 강서구가 돋보였다. 강서구 등촌동 등촌주공5단지 전용 58.14201312월 매매가는 28500만원으로 전세 2억원을 끼고 살 수 있었다. 201612월 매매가는 39150만원으로 투자금 8500만원에 대한 3년 수익률은 125%, 연평균 수익률은 31.3%에 달했다. 등촌주공10단지, 가양6단지, 방화5단지 등도 연평균 50%대의 높은 수익률을 보였다. 반면 강남 3구의 갭투자 수익률은 상대적으로 낮았다. 최근 1년간 강남구 30.3%, 송파구 38.9%로 서울 평균 39.5%에 못 미쳤다. 서초구만 56.1%로 평균을 상회했다.

 

  전세를 감안하지 않았을 경우 강남구 소형 평형은 최근 1년간 서울에서 가장 높은 시세 상승률(17.7%)을 기록했다. 하지만 전세가율이 40.64%에 불과하다. 10억원 아파트를 사려면 전세는 4억원밖에 안 해 자기자본이 6억원은 필요하다. 강남 재건축 매물은 건물이 낡아 전세 가격이 상대적으로 낮기 때문에 자기자본이 많이 들어가 갭투자 수익률은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 전세가율만 높다고 수익률이 높은 것도 아니다. 중랑구(81.57%), 강북구(80.55%)는 전통적으로 전세 가격이 매매 가격에 비해 높게 유지돼 비교적 적은 자본으로 갭투자가 성행했다. 하지만 매매가 상승률이 중랑구 4.7%, 강북구 5.1%에 그쳐 갭투자 수익률은 각각 26.6%, 26.7%로 나타났다. 갭투자는 전형적인 레버리지 투자지만 전세를 이용해 금융비용 없이 소자본으로 투자수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 또 금융권의 대출 압박이 심해지는 상황에서 대출 거부나 은행 이자 상승에 따른 위험 부담도 상대적으로 낮은 편이다.

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "갭투자에서 가장 중요한 것은 전셋값이 떨어지지 않을 곳을 고르는 것으로, 업무지역과 통하는 역세권의 소형 주택 등 전세 수요가 풍부한 곳을 눈여겨보는 것이 좋다"고 말했다. 하지만 집값 하락 땐 원금을 모두 날리고 '깡통주택'이 될 수 있어 주의해야 한다. 전세를 활용한 갭투자의 특성상 전세 가격이 떨어지거나 역전세난이 오면 유동성 위기에 몰릴 수도 있다. 월 수입을 포기하고 시세차익을 노려야 하기 때문에 주택경기에 민감한 것도 약점이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "갭투자는 경기가 좋을 때는 수익률이 높지만 가격 조정에 들어가면 낙폭이 크기 때문에 '양날의 칼'과 같다"면서 투자에 주의를 당부했다.(201738 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.03.08 14:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    성동구는 전세가율이 78%에 달한다는
    사실에 놀랐습니다.
    갭투자는 양날의 칼과 같으니~
    투자할때 주의해야겠습니다.^^
    즐거운 오후시간 보내세요!

  2. GeniusJW 2017.03.08 16:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    항상 한솔부동산님 덕분에,
    새로운 정보 알아갑니다~^^

  3. 핑구야 날자 2017.03.09 08:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    성동구는 자기집에서 사는 분들이 적네요

  4. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.03.09 12:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    언젠가 투자할 비용을 벌길...ㅎㅎ

  5. 99383947 2017.06.11 16:25  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일!수 달!돈 월!변 개인@돈 지역대~출 상위노~출 월광%고 친절문의 깨똑 gAg1997

 

 

 

 

법이나 조례 아닌 가이드라인에 불과한데

50층 잠실5단지는 보류, 35층 반포는 통과

 

  서울 강남 아파트 재건축이 '35층의 덫'에 갇혔다. 2일 서울시에 따르면 송파구 잠실동 잠실주공5단지 재건축계획이 전날(1) 열린 도시계획위원회에서 보류됐다. 강남구 대치동에 위치한 은마아파트는 종상향해 50층 건물을 짓겠다는 계획이지만 시의 반대에 막혀 한 발짝도 못 나가고 있다. 압구정 일대 1만가구는 추진위 설립조차 하지 못한 채 묶여 있다. 이에 비해 서울시의 35층 규제를 받아들인 반포 일대 재건축은 순항 중이다. 반포1, 2, 4주구(반포주공1단지)와 신반포3·경남아파트는 지난달 본회의에서 수권소위원회로 이관돼 사실상 통과됐다는 평가를 받는다. 신반포14차 재건축 역시 최고층수를 34으로 하고 지난 1도계위의 용적률 심의를 통과했다. 서울시가 강남권 재건축 승인의 핵심 잣대로 사용하는 '35층 규제'2013년 수립한 '2030 서울플랜'에 근거하고 있다. 이 플랜에 포함된 '서울시 스카이라인 관리원칙''한강변 관리기본계획'에서 제3종 일반주거지역은 35층 이하가 원칙이라고 명기했다.

 

  그러나 이는 가이드라인일 뿐 법이나 조례가 아니다. 서울시 행정의 지침이지만 도시계획위원회 통과라는 형식을 통해 법적 효력을 부여하고 있다. 특히 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법) 16조는 지자체의 기본계획을 수립할 때 '여건변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 포괄적이고 개략적으로 수립하도록 할 것'이라고 규정하고 있다. 하지만 2030서울플랜은 35층을 못박음으로써 국계법의 취지에도 부합하지 않는다는 지적이다. 이석주 서울시의원은 "선진국 어디에도 층수를 이렇게 인위적으로 규제하는 곳은 없다""층수보다 중요한 것이 아름다운 도시경관을 갖춰 첨단미래도시, 국제관광단지의 모습을 갖추는 것"이라고 지적했다.

 

  실제 서울만큼 인구밀도가 높은 미국 뉴욕시의 경우에도 일률적 높이 규제의 한계를 인정해 특별구역이나 주변이미지정합지구 등을 통해 도시이미지 형성을 위한 높이 관리를 하고 있다. 아시아 최고의 스카이라인을 자랑하는 싱가포르는 공간의 용도와 기능을 구분한 '조닝(zoning)' 개념을 도입해 높이를 관리한다. 35층 규제는 적용 일관성에서도 논란이 제기된다. 20144월 서울시 도시계획위원회는 잠실주공5단지의 대로변 인접 일부 동에 한해 50층까지 건축할 수 있다는 자문 결과를 낸 적이 있다. '잠실 일대는 일반 주거지역만이 아니라 광역중심기능을 수행하는 곳'이라는 이유에서다. 하지만 이후 강남 아파트 재건축 연한이 일제히 도래하면서 많은 조합들이 35층보다 높은 고층 아파트 건축을 희망하자 서울시는 잠실에까지 제동을 걸었다.(201723일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  저금리에 부동자금이 몰리면서 서울 강남 재건축 아파트 가격이 큰 폭으로 상승했다. 하지만 재건축 대상이 아닌 일반 아파트들은 가격 상승이 미미한 수준에 그쳤다. 같은 강남 대치동에서도 올해 초 대치아이파크보다 1억원 이상 낮았던 은마아파트가 재건축 기대감이 불붙으며 8개월 만에 가격을 역전시켰다. 5일 매일경제신문이 신한은행과 공동으로 서울시, 부동산114 자료를 기반으로 최근 4년간 서울지역 164개 재건축 단지와 일반 아파트 단지의 실거래 가격 변동률을 조사한 결과, 재건축 단지의 가격 상승률이 일반 아파트 단지의 가격 상승률을 크게 앞지른 것으로 나타났다. 분석 결과 서울지역 재건축 아파트는 20146.33%, 20159.11%, 올해는 930일 기준 연초보다 13.36%가 올랐다. 반면 일반 아파트는 각각 1.65%, 5.54%, 3.77% 상승에 그쳤다. 특히 올해 들어 재건축 아파트와 기존 아파트 가격 간 탈동조화(decoupling·디커플링) 현상이 두드러졌다. 재건축 아파트는 올 1분기 0.13% 하락했지만 곧 상승세로 돌아서 2분기 6.6%, 3분기 6.41%의 높은 상승률을 기록했다. 일반 아파트는 같은 기간 각각 0.3%, 1.18%, 2.26%가 올라 재건축 아파트에 비해 상대적으로 오름 폭이 작았다. 같은 지역에서도 재건축 아파트와 일반 아파트의 가격 상승폭이 크게 차이 났다.

 

  강남구 대치동 재건축 대상인 은마아파트(전용면적 84.43)는 올해 1106500만원에 거래됐다가 8월에는 13억원에 매매가 이뤄졌다. 매매가 상승률이 무려 22%에 달한다. 같은 동 대치아이파크(전용 84.95)는 같은 기간 118000만원에서 125000만원으로 5.93% 상승에 그쳤다. 개포주공1단지(전용 50.64)는 올해 187300만원에서 8월에는 113000만원으로 뛰었다. 반면 인근 우성 9(전용 84)는 같은 기간 8억원에서 83000만원으로 오르는 데 그쳤다. 매매가 상승률은 개포주공1단지가 29.4%, 우성9차는 3.75%. 예전에는 강남 재건축 아파트 상승세가 인근의 기존 아파트 가격까지 밀어 올렸지만 이번 상승장에서는 재건축과 기존 아파트 간 디커플링 현상이 심화하는 추세다. 신한은행 신 모 부동산팀장은 "재건축은 수익과 위험이 모두 큰 투자 유형이지만 올 들어 반포한양, 개포주공2·3단지 등이 높은 분양가에도 인기를 끌자 시장에서는 강남 재건축에 대한 불확실성이 낮게 인식되며 투자 수요가 늘었다"고 말했다.

 

  강남 재건축과 일반 아파트 단지 간 가격 디커플링 현상은 앞으로 더 진행될 것으로 예상된다. 건물만 새로 지어지면 교통, 학군, 인문환경 등 최적의 주거 여건이 갖춰지는 강남 재건축 단지에 투자하려는 대기 수요가 풍부하기 때문이다. 2013년 말부터 이어진 아파트 가격 상승세가 전체 주택 수급의 문제라기보다는 강남 재건축 특수에 따른 '착시현상'이란 분석도 가능하다. 강남 재건축으로 부동자금이 계속 모이는 것은 역설적으로 전체 부동산시장의 불확실성이 점점 커지고 있기 때문이란 해석도 나온다. 건국대 부동산학과 김 모 교수는 "경기가 좋을 때는 모든 지역의 부동산이 다 올랐지만 지금은 저금리로 인한 부동자금이 좀 더 안전한 투자처를 찾는 상황"이라며 "강남 재건축이 부유층 사이에 안전자산으로 인식되고 있어 당분간 가격 디커플링 현상은 계속될 것"이라고 전망했다. 이번 조사는 기본계획, 구역지정, 추진위원회, 안전진단, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주·철거 등에 있는 서울지역 164개 단지를 분석했다. 압구정 아파트 등 30년 이상 단지들로 강남 53, 서초 33, 송파 15개 등 강남 3에 몰려 있다.(2016106일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.10.07 09:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남 재건축이 부유층 사이에 안전자산으로
    인식되어서 당분간 가격 디커플링 현상이
    계속될 전망이군요.
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. kakawood 2016.10.07 10:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고갑니다
    좋은 하루 보내세요


서울 용산·노원구 등 뭉칫돈 몰려시장 과열 우려

 

  서울 강남에서 시작된 재건축 투자 바람이 동작 등 인근 지역을 넘어 강북 재건축·재개발 아파트로까지 확산되고 있다. 한국은행이 지난주 기준금리를 1.25%로 내린 가운데 갈 곳 없는 뭉칫돈이 재건축 등 부동산 시장으로 급속도로 유입되는 모양새다. 16일 부동산 업계에 따르면 고액 자산가를 상대하는 주요 은행 PB센터에는 강북 노후 아파트 매입 문의가 빗발치고 있다. 신한은행 부동산팀 관계자는 "강남 재건축 가격이 너무 뛰었다는 판단에 따라 고액 자산가들이 용산과 노원 등 재건축이 임박한 강북권 아파트 투자에 뛰어들고 있다""강북 최대 재건축으로 꼽히는 상계주공의 경우 한 번에 3~4가구씩 사들이는 자산가도 적잖다"고 전했다.

 

  16개 단지로 총 5만가구에 달하는 상계주공은 최근 시공사를 선정한 8단지를 시작으로 2018년까지 차례로 재건축 연한이 도래한다. 현지 공인중개업소에 따르면 연초 2500만원 수준이던 8단지 전용면적 31.95는 현재 23000만원으로 반년 새 12%나 뛰었다. 이 지역은 2019년까지 공연·업무·상업시설과 컨벤션센터를 한데 모아 짓는 서울시의 '창동 르네상스' 프로젝트라는 호재에도 불구하고 3.3당 아파트 평균 매매가는 1100만원대에 불과해 '돈냄새'를 맡은 강남 자산가들의 입질이 몰렸다. 지난 10년간 사업 추진이 지지부진하다 최근 상가를 제외하고 재건축을 추진하기로 한 용산구 이촌동 한강맨션도 매입 문의가 급증하고 있다. 덕분에 서울 아파트값 상승세는 거침없이 이어지고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 13일 기준 전국 아파트 가격은 전주보다 고작 0.01% 올랐지만 서울은 그 9배인 0.09%나 뛰었다. 재건축이 한창인 강남구는 한 주 만에 0.23% 뛰었고 강북권은 0.05% 상승해 전주보다 상승폭이 0.02%포인트 커졌다.

 

  올해 초만 해도 '상고하저(상반기 호황, 하반기 침체)'를 내다봤던 전문가들도 지금은 오히려 하반기 과열을 걱정하는 모양새다. 지난 5월까지 서울 아파트 분양·입주권 거래가 3881으로 5년래 최대를 기록한 데 이어 재건축을 앞둔 서울 주요 아파트가 이미 역대 최고가에 손바뀜되고 평균 8180만원분양가로 내건 곳까지 나올 만큼 분양가 고삐가 풀리면서 '투기' 열풍에 대한 우려가 커지고 있다. 강호인 국토교통부 장관은 이날 "재건축 등 일부 급등 지역을 중심으로 모니터링 수준을 강화하고 있다""다운계약서 등 시장 질서를 해치는 허위 계약을 바로잡도록 점검할 것"이라고 말했다.(2016617일 매일경제 기사 참조)



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  1. GeniusJW 2016.06.20 10:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트는 많이 짓지만,
    내집이 없는 사람에겐 불리해지기만..

  2. 강시현 2016.06.20 10:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    안녕하세요~ 지니어스님 블로그 구경하다가 놀러왔어요~ ㅎㅎ
    제가 부동산에는 젬병인데 좋은 정보들이 많네요 ㅎㅎ 자주 왕래해요 ^^

  3. *저녁노을* 2016.06.20 10:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고갑니다.

  4. 돼지+ 2016.06.20 11:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강북도 재건축한다고 이전부터 떠들석하더니 이제 시작하나보내요
    잘보고갑니다 즐거운하루보내세요

  5. 도느로 2016.06.20 12:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이제 강남을 넘어 강북까지 들썩이군요.
    좋은 정보 잘 알아갑니다.

  6. 『방쌤』 2016.06.20 14:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 흥미롭게 읽었습니다. 사실 제가 잘 모르거든요,,^^;
    장마기간입니다. 건강 챙기시는 하루하루 보내시구요~

  7. 2016.06.20 16:02  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

  8. 카멜리온 2016.06.20 20:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 요즘 조금 관심이 많아졌는데 좋은 정보가 많네요~~
    자주 오겠습니다!

  9. 스마트걸 2016.06.20 20:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고갑니다

  10. 멜로요우 2016.06.20 22:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강북도 떠들석 거리네요!! 앞으로의 발전이 기대됩니다 ㅋ좋은하루되세요

  11. 핑구야 날자 2016.06.21 08:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울시가 아파트의 디자인도 신경을 쓴다고 하니 가격이 더 오르겠군요

  

경기 냉각땐 주택시장 부실 도미노 우려 커져

국토부, 전문가 긴급소집고분양가 상시 점검

금감원, 강남등 집단대출 부실가능성 현장검사

 

  서울 강남구와 서초구 재건축 단지를 중심으로 3.3당 분양가가 4000만원을 오가고 분양권 가격이 치솟는 등 이상과열 현상이 빚어지자 주택당국이 시장 모니터링 강화에 나섰다. 13일에는 한남더힐 분양가가 주력 평형의 경우 3.35300만원을 넘기고 최고가가 8000만원대에 달했을 정도로 달아오른 상태다. 아직까지는 분양가 고공행진이 강남 일부 단지에 국한된 문제라는 시각이 많지만 투기세력이 가담하며 거품을 조장할 경우 칼을 빼들겠다는 자세다. 금융당국도 최근 시중은행 집단대출이 급증하자 다시 규제하는 방안을 고심하고 있다. '가계부채 관리방안'이 지난달 지방으로 확대된 후 수도권과 지방 주택시장 디커플링(비동조화) 현상이 심화되고 있어 주택·금융 당국 고민이 깊어지는 상황이다.

 

  국토교통부는 14일 전문가 5~6명을 긴급 소집해 비공개 오찬 간담회를 갖고 최근 주택시장에 대한 의견을 교환했다. 국토부 관계자는 "금리 인하와 재건축 분양가 상승, 주택시장 양극화 등 최근 시장 현안에 대한 의견을 나누기 위해 자리를 만들었다"고 말했다. 국토부는 특히 최근 강남 재건축 분양가가 지나칠 정도로 높게 책정되자 자체 모니터링을 강화한 것으로 전해졌다. 강남 재건축 고분양가가 다른 지역으로 확산된 후 주택시장 상황이 갑자기 나빠질 경우 대규모 미계약·미입주 사태가 발생할 수 있기 때문이다. 국토부 고위 관계자는 "지난해 4월 폐지한 '분양가 상한제'를 다시 적용할 수 있는지 검토해 봤지만 가격, 거래, 청약경쟁률 등 세 가지 조건 중 하나도 충족하지 않았다"고 말했다.

 

  일반분양자에게 과도한 이익이 돌아가는 등 역효과가 크기 때문에 어느 한 가지 조건에 해당한다고 해도 국토부가 분양가 상한제 카드를 꺼내 들기는 쉽지 않을 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 투기과열지구 지정도 마찬가지다. 국토부는 201112월 마지막으로 남았던 강남3(강남·서초·송파)를 투기과열지구에서 해제했다. 한 민간 전문가는 "하반기 이후 강남 재건축 분양이 많지 않아 투기과열지구로 지정할 경우 오히려 주택시장 전체를 위축시킬 우려가 있다"고 말했다. 금융감독원은 이달 말 강남 재건축 단지에 대한 시중은행 집단대출 집중 점검에 나설 것으로 알려져 주목된다. 금감원 관계자는 "강남, 목동 등 재건축 단지 위주로 집단대출 증가세를 살펴보고 있다""리스크관리 차원에서 이달 말 점검을 하고 필요하면 사업장에 대한 현장검사도 나갈 수 있다"고 말했다.

 

  금감원에 따르면 신한·국민·농협·하나·우리 등 5개 은행의 지난 10일 기준 집단대출 잔액은 1042897억원으로 956239억원이었던 지난 1월에 비해 86658억원 증가했다. 같은 기간 집단대출을 포함한 주택담보대출은 101513억원 늘었다. 집단대출이 주담대 증가액의 85%를 차지한 셈이다. 문제는 경기 전망이 불투명한 상황에서 차주 상환능력이 떨어질 경우 집단대출 부실이 걷잡을 수 없이 확산될 수 있다는 점이다. 이 같은 금융당국 움직임에 대해서 효과는 기대하기 어렵고 부작용이 클 것이라는 의견이 많다. 은행 중도금 대출을 막을 경우 저축은행·신협·새마을금고 등에서 대출이 이뤄져 수분양자들의 이자부담만 늘어날 뿐 고삐 풀린 강남 재건축 분양가를 막지 못한다는 지적이다. 금감원 관계자는 "일단 점검 후 (집단대출을 조절할 수 있는) 맞춤형 대책을 마련할 계획"이라고 말했다.

 

  한편 국토부 비공개 간담회에서 전문가들은 수도권과 지방 시장 디커플링에 대해서도 염려했다. 올 들어 수도권 주택가격과 거래량은 상승 곡선을 그리고 있지만 대구·광주 등 지방시장은 약세를 면치 못하고 있다. 회의에 참석했던 한 민간 전문가는 "여신심사 가이드라인이 지방 시장으로 확대된 지난달부터 디커플링 현상이 심화되고 있다"고 말했다. 올해까지 이어지고 있는 주택공급(분양) 증가세가 입주 시점인 2018년 이후 시장에 부담이 될 수 있다는 의견도 나온 것으로 전해졌다.(2016615일 매일경제 기사 참조)



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  1. 레드불로거 2016.06.16 10:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고 갑니다~
    좋은 하루 보내세요.

  2. happy송 2016.06.16 14:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산정보 잘보고갑니다 ^^
    즐거운 하루되세요 ~♡

  3. GeniusJW 2016.06.16 15:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보구 갑니다.
    덕분에 항상 부동산 관련 정보를 볼 수 있어서 자주 오게 되네요~^^

  4. 영원파란 2016.06.16 16:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다. 즐거운 오후 시간 되세요.^^

  5. 영도나그네 2016.06.16 17:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 강남의 제건축 바람과 함께 분양가들이 고공행진을 하고 있는것
    같더군요..
    좀 걱정이 되는 대목이기도 하구요..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..

  6. 스마트걸 2016.06.16 21:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고갑니다 행복한저녁시간되세요

  7. 도느로 2016.06.17 01:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울지역 부동산은 정말 제가사는 곳과는 비교가 안되네요.
    저도 담보대출이 있지만,,,서울지역이라면 ㅎㅎ...
    잘 보고갑니다. ^^

  8. 악랄가츠 2016.06.17 01:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다!

  9. 핑구야 날자 2016.06.17 07:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양가에 대한 고민이 되겠군요

  10. 죽풍 2016.06.17 09:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 알아 갑니다.
    오늘도 행복하세요. ^^


24484억 고분양가 논란

한남외인주택·아크로리버뷰 `2한남더힐` 노려

 

  3.3당 분양가가 8000만원을 넘는 아파트가 국내에 처음 등장했다. 13일 부동산업계에 따르면 서울 용산구 한남동 옛 단국대 용지에 들어선 한남더힐 244(이하 전용면적) 펜트하우스 분양가가 80~84억원으로 책정된 것으로 최종 확인됐다. 3.3당 분양가는 8180만원으로 국내 아파트 가운데 사상 최고가다. 지난해 103.37008만원에 분양한 부산 해운대 엘시티 더샵의 최고가 기록이 깨졌다. 한남더힐 208형은 39억원대, 233형은 45억원대에 일반분양된다. 3.3당 평균 분양가는 5000만원을 넘는다.

 

  이번에 일반분양되는 물량은 기존 입주민들이 임대 계약이 끝난 뒤 분양 계약을 하지 않아 빈집으로 나온 129가구가 대상이다. 우선 분양 자격이 주어지는 입주민들이 분양전환을 포기할 경우 최대 70가구가 일반분양 물량에 추가될 것으로 예상된다. 한남더힐 시행사인 한스자람 관계자는 "분양전환이 이뤄지지 않아 일반에 공급하는 물량에 대해서는 시행사가 분양가를 결정할 수 있다""입지와 내부 시설 등 한남더힐의 상품성과 실거래가, 강남 재건축 일반분양가 등을 종합적으로 고려해 가격을 책정했다"고 밝혔다.

 


  한남더힐은 지하 2~지상 1232개동에 소형인 59133가구와 대형인 177~244474가구 등 총 600가구로 이뤄졌다. 단지 앞에 한강이, 뒤에는 남산이 있는 배산임수 지형이고 한남대교를 건너면 강남인 데다 주변에 외국인이 많이 사는 고급 주택이 몰려 있어 보안이 철저하고 조용하다. ·재계와 연예계 유명인사들이 많이 살고 있다. 이 단지는 2009년 분양가를 제한하는 '분양가 상한제'를 피하기 위해 일반 아파트가 아닌 민간 임대주택으로 사업승인을 받아 입주자를 모집했다. 민간 임대주택은 임대 의무기간(5)이 지나면 입주민과 시행사가 협의해 분양 전환이 가능하다. 임대 의무기간의 절반(26개월)이 지난 201371차 분양전환 당시 시행사와 입주민이 각각 감정평가를 했는데, 시행사 측 분양전환 가격은 3.34300~7500만원이었지만 입주자가 제시한 가격은 3.33000만원 안팎으로 격차가 3배 가까이 벌어져 소송전으로 번졌다


  이후 입주 5년차를 맞은 올해 2차 분양전환과 일반분양이 본격화됐다. 2차 분양전환 가격은 1차 분양전환 당시 가격을 기준으로 삼았으며 일반분양가보다는 저렴한 것으로 전해졌다. 한스자람 관계자는 "1차 분양전환 이후 현재까지 전체 가구의 35%210가구가 임대에서 소유로 분양전환했다"고 말했다. 한남더힐을 시작으로 3.3당 분양가 5000만원이 넘는 초고가 아파트가 잇따라 등장할 전망이다. 한남더힐 맞은편에 위치한 한남외인아파트 용지엔 한남더힐보다 더 비싼 가격의 고급 주택이 들어설 것으로 관측된다. 검찰의 롯데그룹 수사로 분양 시기가 불투명해졌지만 잠실 롯데월드타워 레지던스는 3.3당 분양가가 8000~1억원에 달할 전망이다.

 

  일반 아파트에서는 하반기에 분양하는 개포동 '디에이치 아너힐즈(개포주공3단지)'와 잠원동 '아크로리버뷰(신반포5)' 등 일부 가구가 3.35000만원을 웃돌 것으로 점쳐지고 있다. 이미 대치동 '래미안 대치 팰리스'와 반포동 '아크로리버파크', 반포주공1단지 등은 3.35000만원 이상의 매매가에도 손바뀜되고 있다. 전문가들은 미국 뉴욕과 영국 런던, 일본 도쿄처럼 지역에서도 입지에 따른 가격 양극화가 심해질 것으로 전망한다. KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "고분양가가 화두가 된 올해가 지독한 양극화의 서막이 될 것"이라며 "한남더힐 등 초고가 단지는 특수 계층을 위한 '그들만의 리그'여서 일반 주택시장에 미치는 영향은 제한적이지만 강남 재건축 단지는 일반 아파트값 상승을 부추길 수 있어 염려된다"고 진단했다.(2016614일 매일경제 기사 참조





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  1. GeniusJW 2016.06.15 12:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    평당 가격이 8천만원 대라,,
    곧 평당 1억도 나올 날 오는거 아닌지..ㄷㄷ

  2. happy송 2016.06.15 12:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    평당분양가가 장난아니네요^^;
    덕분에 잘보고갑니다 ~

  3. 영원파란 2016.06.15 13:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.^^

  4. 도느로 2016.06.15 14:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    평당분양가가 저희집 가격과 별차이가 없네요. ㅜㅜ
    정말 대한민국 부동산 대단합니다!!

  5. 『방쌤』 2016.06.15 15:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 가격이 후덜덜,,하네요
    좋은 정보 잘보고 갑니다^^

  6. 금정산 2016.06.15 17:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양가를 보니 대단하군요 ㅎㅎ
    잘 보고 갑니다.

  7. 신기한별 2016.06.15 18:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격이 정말 후덜덜하네요

  8. Ustyle9 2016.06.15 23:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    위치는 정말 좋을 것 같네요.~ 한강과 남산...

  9. 생명마루한의원 2016.06.16 00:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이야..ㅎㅎ 대단하네요

  10. 워크뷰 2016.06.16 01:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다^^

  11. 돼지+ 2016.06.16 07:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    평당가격 무시무시하네요..

  12. 핑구야 날자 2016.06.16 08:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양가가 장난이 아니군요

  13. 죽풍 2016.06.16 09:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 알아 갑니다. ^^

 

 

  강남 재건축 아파트들의 분양가가 치솟고 있다. 서울 서초구 반포와 강남구 개포동 재건축 아파트 분양가가 3.3㎡당 4000만원 선을 이미 돌파한 데 이어 조만간 분양가 5000만원 선도 뚫릴 것이란 전망마저 나오고 있다. 12일 부동산 업계에 따르면 오는 5월 분양을 앞둔 잠원동 '아크로리버뷰'(신반포5차 재건축)의 경우 3.3㎡당 분양가가 4500만~5000만원 선에서 저울질이 한창인 것으로 알려졌다. 잠원동 A공인 관계자는 "아크로리버뷰의 경우 일반분양분이 41가구로 물량이 적고 저층이어서 조합 측에서 분양가를 당초 4000만원 선을 고려했다가 최근 강남지역 재건축 분양가가 계속 치솟자 영향을 받고 있다"고 밝혔다.

  반포·잠원보다 집값이 낮았던 개포동 재건축 아파트들 분양가가 4000만원 선을 넘어서자 강남 재건축 조합들 사이에서 분양가 자존심 경쟁이 불붙었다는 진단이다. 오는 7월 분양을 앞둔 '디에이치아너힐즈'(개포주공3단지 재건축) 역시 분양가가 4000만~4500만원 선에 이를 것이라는 전망이 많다. 인근 C공인 관계자는 "조합원들이 지난달 말 평균 33.6대1의 청약률을 기록한 래미안블레스티지(개포주공2단지)보다 높은 가격에 분양을 하고 싶다"며 "다만 고분양가 논란이 일까 봐 조합에서 미리 말하기를 꺼리고 있다"고 전했다.

  수천만 원에 달하는 시세차익을 노리는 단타 투자자들이 몰리며 투기 양상도 나타나고 있다. 일각에선 강남 재건축 시장 고삐가 풀리며 단기간 호가가 급등했지만 매매가 잘 이뤄지지 않는 데다 일반 아파트엔 냉기가 여전해 분양가 '상투론'도 솔솔 흘러나온다. 개포동 일대 공인중개소와 KB부동산 시세 등을 종합하면 강남 개포주공3단지 전용면적 51㎡형 매매가는 지난달 9억7500만원 선이던 게 지금은 10억3000만원으로 올라섰다. 한 달도 채 안 되는 사이 5000만원 이상 뛴 것이다. 개포동 A공인 관계자는 "주공3단지 재건축엔 일반분양이 73가구밖에 되지 않는데 3.3㎡당 분양가가 4500만원 선이란 예상이 나오면서 미리 조합원 물건을 사두려는 사람들의 문의가 계속 온다"고 전했다. 조합원 추가분담금을 고려하면 최대 20억원을 넘는 셈인데도 투자자들이 찾는다는 얘기다.

  재건축이 한창인 서초·잠원 일대 아파트값도 오름세다. 우수 학군이면서 지하철 3호선 바로 앞에 들어서 교통입지가 좋은 신반포6차는 전용 85㎡형이 지난달 12억4000만원 선에서 3000만원가량 뛰었다. 지난해 4월에 비해서는 1억3000만원 이상 올랐다. 조합 관계자는 "지난 1일 조합원 평형신청을 마쳤고 이르면 이달 안에 관리처분 절차에 들어갈 것"이라고 말했다. 지역 입지와 유명세에 프리미엄을 매기는 이른바 '동네부심(자부심)'도 한몫하면서 집주인이나 조합이 나서 앞다퉈 가격을 올리는 분위기다.


  개포동 B공인 관계자는 "래미안 블레스티지의 경우 떴다방도 거의 찾아볼 수 없다"고 말했다. 억 원 시세차익을 꿈꾸던 시절은 지났다는 얘기다.   분양업계 한 관계자는 "바로 전매가 가능해 인기를 끌었던 신반포자이 분양권 웃돈은 1500만원 선으로 미미하고 반포래미안아이파크는 최근 물량을 겨우 턴 것은 물론 반포센트럴푸르지오써밋은 아직도 분양 중"이라고 꼬집었다. 단기간 호가가 급등하면서 거래도 잘 안 된다. 반포동 D공인 관계자는 "평당 4000만원 이상에 분양한 단지에서 웃돈으로 1억원을 넘겨 부르니 살 사람이 없어 거래가 이뤄지지 않는다"고 말했다.(2016년 4월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 도생 2016.04.13 11:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그들만의 리그 열기는 식을 줄을 모르네요.
    행복하세요^^

  2. 슈나우저 2016.04.13 12:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격이 엄청 오르고있네요 ㅎ ㅎ역시 강남이군요

  3. 멜로요우 2016.04.13 15:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 강남이네요 ㅋ 뉴스에 떳더라고요. 안그레도 높은 땅값이라 ㅋㅋ

  4. Shinny 2016.04.13 18:03 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    포스팅 잘 보고 갑니다. 좋은저녁 되세요^^

  5. ☆Unlimited☆ 2016.04.13 18:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다녀갑니다. 좋은 수요일 하루 마무리 하세요^^

  6. 돼지+ 2016.04.14 07:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남은 무섭네요ㅋㅋㅋ
    즐거운하루보내세요

  7. 봉리브르 2016.04.14 07:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아, 이 기사 보고
    또 재건축 이야기가 나오는구나..싶었습니다..
    잘 보고 갑니다..^^

  8. 핑구야 날자 2016.04.14 08:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    총선이후 부동산 시장이 좋아진다고 하던데 기대해 봐야겠어요

  9. 공수래공수거 2016.04.14 10:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강남 재건축붐이 다시 이는군요

  10. Ustyle9 2016.04.14 12:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    말만 그렇고, 실제로는 움직이지도 않는 것 같은데요..
    즐거운 하루 되세요.

  11. 뉴클릭 2016.04.14 12:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 알아 갑니다 ^^
    좋은 하루를 보내세요~

  12. 자취in 2016.04.14 13:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 유용한 정보 감사합니다
    부동산 시장은 알수록 신기한 것 같아요

  13. 해우기 2016.04.14 15:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    도시가 아닌 시골에 사는게 다행이라는 생각을 많이 합니다...
    재건축...이라는 것이 뭔지도 모르고 사는게 오히려 다행이라는... ㅜ

  14. 비키니짐(VKNY GYM) 2016.04.14 19:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고갑니다. 즐거운 저녁되세요^^

  15. 플레이무비 2016.04.15 10:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다녀갑니다.
    좋은 하루 보내세요ㅎㅎ